УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №285/3919/23 Головуючий у 1-й інст. Літвин О. О. 
Категорія 32    Доповідач Талько О. Б. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді:         Талько О.Б., 
суддів:                         Коломієць О.С., Шевчук А.М.,
за участю секретаря    Антоневської В.В., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 285/3919/23 за  позовом ОСОБА_1 до  Стриївської сільської ради Звягельського району Житомирської області про поновлення договору оренди землі,за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1  - адвоката Осадчук Тетяни Сергіївни, на рішення  Новоград-Волинського міськрайонного суду  Житомирської області від 2 квітня 2024  року, ухвалене під головуванням судді Літвин О. О.,-

ВСТАНОВИВ:

У червні 2023 року позивач  звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 27.12.1997 року між ним та Киківською сільською радою Новоград-Волинського району Житомирської області укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, відповідно до якого він користувався на умовах оренди земельною ділянкою водного фонду, кадастровий номер 1824081800:02:000:0927, загальною площею 23,8649 га, строком на 25 років. Орендну плату сплачував своєчасно та у повному обсязі, відповідно до умов договору, заборгованість відсутня. Згідно з угодою від 05.09.2022 року до договору від 27.12.1997 року на право тимчасового користування на умовах оренди ним за власні кошти виконано роботи по будівництву чотирьох дамб та реконструкції основної гідротехнічної споруди.
Вважає, що має першочергове право на продовження договору від 27.12.1997 року після його закінчення. 
У зв`язку з проведенням реорганізації правонаступником Киківскої сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області є Стриївська сільська рада.
18.10.2021 року вказана земельна ділянка була зареєстрована за Стриївською сільською радою.
17.11.2022 року він звернувся до Стриївської сільської ради з метою поновлення договору оренди. Враховуючи, що відповідач не прийняв жодного рішення на сесії, 17.01.2023 року він знову звернувся до нього, проте Стриївська сільська рада не включила в порядок денний розгляд його звернення, що підтверджується листом вих. № 415 від 28.04.2023 року. Він був вимушений звернутися до Стриївської сільської ради втретє 24.05.2023 року, однак відповіді не отримав. Отже, він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і сплачувати орендну плату, а відповідач незаконно ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Таким чином, просив суд визнати укладеною додаткову угоду до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 27.12.1997 року, укладеного між ним та Киківською сільською радою (правонаступником якої є Стриївська сільська рада), в редакції додаткової угоди від 27.12.2022 року.
Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 2 квітня 2024 року у задоволенні позову відмовлено. 
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Осадчук Т.С., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити. 
Зокрема, зазначає, що Стриївська сільська рада зазначила неправдиву інформацію у документах, доданих до відзиву, адже їй було відомо, що без присвоєння кадастрового номера земельній ділянці у 2017 році неможливо було встановити нову нормативну грошову оцінку. 
Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. 
Між орендодавцем та позивачем постійно укладались додаткові угоди про збільшення розміру орендної плати, а саме:  01.01.2006 року,  18.01.2009 року,  19.01.2010 року.
З 2010 року по грудень 2022 року Киківська сільська рада, а після реорганізації у 2020 році -Стриївська сільська рада, жодного разу не приймала рішення про проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
У судовому засіданні чітко було озвучено, що у 2022 році ОСОБА_1 розробив нормативну грошову оцінку, але з невідомих причин Стриївська сільська рада відмовила в її затвердженні, тим самим порушила права кожного члена територіальної громади, в тому числі позивача. 
Звертає увагу на те, що позивач не заперечує сплачувати більший розмір орендної плати, але відповідач умисно своїми діями і рішеннями створює перешкоди. 
Крім того, сільський голова у судовому засіданні наголошував на тому, що сільська рада отримує 1500 грн. орендної плати за місяць, хоча ця вартість надзвичайно низька. 
Отже, сільська рала своїми діями умисно створила обставини, щоб позивач не міг сплачувати більше, так як не приймала рішення про проведення нормативної грошової оцінки землі та в 2022 році відмовила у затвердженні нормативної грошової оцінки землі.
Поведінка ОСОБА_1 є відкритою і доброчесною. Він відкрито і своєчасно заявляв відповідачу про те, що має намір продовжити з ними правовідносини та користуватись і надалі земельною ділянкою, але поведінка відповідача не є добросовісною і він умисно створив умови, щоб не передати земельну ділянку в оренду ОСОБА_1 , який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.
Дії відповідача в частині ігнорування поновлення (пролонгації) договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 27 грудня 1997 року є такими, що суперечать рішенню шостої сесії Киківської сільської ради Новоград-Волинського району Житомирської області від 27 березня 2007 року, яким передбачено, що ОСОБА_1 вказана земельна ділянка надається в оренду терміном на 15 років для риборозведення. 
Важливість дотримання надіслання відповіді орендодавця (рішення сесії Стриївської сільської ради) на звернення орендаря про поновлення договору на той самий строк неодноразово підкреслювалось Верховним Судом (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18). 
Поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення. Це чітко узгоджується із висновками Верховного Суду Постанова від 21.09.2022 у cправі № 926/2720/21. 
Додаткова угода від 5 вересня 2002 року передбачає, що ОСОБА_1 має право на першочергове продовження договору від 27.12.1997 року на право тимчасового користування землею на умовах оренди після його закінчення.
ОСОБА_1 зміг виготовити технічну документацію на земельну ділянку та присвоїти кадастровий номер лише у 2019 році, саме тому виникли проблеми із виготовленням технічної документації нормативної грошової оцінки. 
Станом на січень 2023 року Стриївська сільська рада відмовила у затвердженні нової нормативної грошової оцінки, що підтверджує умисні дії з боку відповідача.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, з наступних підстав.
Судом встановлено, що на підставі договору про право тимчасового користування землею на умовах оренди від 27.12.1997 року Киківська сільська рада рішенням виконкому №40 від 25.12.1997 року надала ОСОБА_1 в тимчасове користування земельну ділянку, загальною площею 35,3 га, в тому числі залитою водою 30,5 га, строком на 25 років, для реконструкції водоймища під ставок для розведення риби.
29.09.2001 року була укладена угода про зміну договору від 27.12.1997 року, відповідно до якої учасники угоди домовились про зменшення розмірів земельної ділянки до площі 23,8649 га та встановлена плата за оренду земельної ділянки: 3% річних від грошової оцінки землі під водою на загальну суму 612,15 грн на рік.
Власником земельної ділянки з кадастровим номером 1824081800:02:000:0927, площею 23,8649 га на території Киківської сільської ради Новоград-Волинського району з цільовим призначенням для рибогосподарських потреб є відповідач з 18.10.2021 року.
Додатковими угодами, укладеними між позивачем та Киківською сільською радою 05.09.2002 року, 01.01.2006 року, 18.01.2009 року, 19.01.2010 року змінювалися умови договору оренди в частині плати за оренду земельної ділянки в розмірі 3% нормативної грошової оцінки. Окрім того, угодою від 05.09.2002 року визначено переважне право позивача на продовження договору оренди спірної земельної ділянки після його закінчення.
10.12.2019 року між Киківською сільською радою Новоград-Волинського району Житомирської області (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар/відповідач) укладено договір оренди гідротехнічної споруди (дамби), розташованої в АДРЕСА_1 , яка належить територіальній громаді села. Вказана дамба розташована на спірній земельній ділянці. 
Рішенням Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 23.05.2022 року, яке набрало законної сили, розірвано договір оренди дамби у зв`язку з неналежним виконання ОСОБА_1 умов договору щодо сплати орендної плати, зобов`язано його повернути Стриївській сільській раді дамбу та стягнуто заборгованість за договором оренди гідротехнічної споруди.
17.11.2022 року позивач звернувся з заявою до відповідача про дозвіл на виїзд постійної комісії для огляду земельної ділянки з метою продовження договору оренди, також просив залишити незмінною орендної плати (3%).
17.01.2023 року позивач знову звернувся з заявою до відповідача про поновлення оренди землі, при цьому вказавши, що додає копію угоди.
У заяві від 23.05.2023 року про поновлення оренди позивач в додатках зазначає про проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.12.2022 року, згідно з умовами якої договір оренди поновлюється на новий термін 25 років, до 27.12.2047 року і після його закінчення орендар ( ОСОБА_1 ) має переважне право поновити його на новий строк.
У своїх листах від 16.12.2022 року, 05.01.2023 року, 10.02.2023 року та 28.04.2023 року, адресованих позивачу, сільська рада повідомила його про відмову в поновленні договору оренди та запропонувала отримати землю в користування в комплексі з водним об`єктом на загальних підставах, на земельних торгах у вигляді аукціону. Підставою прийняття такого рішення стало відсутність поданої заяви ОСОБА_1 про поновлення оренди у відповідності до ст.33 Закону України «Про оренду землі»; неналежне виконання ним умов договору; відсутність у спірному договорі оренди таких умов, як поновлення оренди на новий термін; наявність непогашеної заборгованості за оренду гідроспоруди як єдиного майнового комплексу.
Згідно зі ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі» (далі по тексту – Закон).
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець (орендодавець) зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.792 ЦК України, ст.13 Закону).
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону, якою визначено порядок дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові обмеження для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, орендар зобов`язаний до закінчення строку оренди землі повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення – запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.
Таким чином, поновлення договорів оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст.33 Закону спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним і ефективним у цьому випадку способом захисту порушеного права є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Однак Верховний суд неодноразово робив висновок про те, що поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення. У даній справі – відповідно до положень ст.27 Закону, чинній на час укладення між сторонами додаткової угоди у вересні 2002 року, якою змінено предмет договору оренди та визначено право орендаря на продовження його строку. Зазначена стаття передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором.
За обставинами цієї справи, позивач, орендар, до закінчення строку дії первинного договору оренди завчасно повідомив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням в подальшому проєкту відповідної додаткової угоди. Сільська рада розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення, однак не погодилася із запропонованими умовами та заперечила щодо поновлення договору з посиланням на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків. На підтвердження останніх відповідачем були надані адресовані позивачу листи від 22.05.2017 (а.с.78), 06.11.2017 (а.с.87), 02.08.2018 (а.с.89) про усунення порушень законодавства та проведення грошової оцінки орендованої ним землі з подальшим укладанням додаткової угоди до договору оренди у зв`язку з недійсною нормативною грошовою оцінкою, вказаною в договорі оренди, яка є основою для визначення розміру орендної плати за земельну ділянку державної та комунальної власності. Окрім того, рішеннями виконавчого комітету Киківської сільської ради від 31.01.2017 (а.с.77), 31.01.2018 (а.с.88), 28.01.2019 (а.с.92), 31.10.2019 (а.с.93), 31.10.2020 (а.с.94), 26.08.2021 (а.с.95), 26.10.2022 (а.с.96), на сесії сільської ради від 31.10.2017 (а.с.79-86) Марчуку, як орендарю земельної ділянки під водними об`єктами, рекомендовано забезпечити наявний договір оренди оновленою нормативною грошовою оцінкою з метою перерахунку орендної плати.
Переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк слід відрізняти від поновлення договору оренди землі. Сутність поновлення договору оренди землі полягає в тому, що договір автоматично поновлюється на той же самий строк за умови, що: орендар належним чином виконує умови договору; продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди; відсутні заперечення орендодавця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі оренди землі.
Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк, зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Тобто переважне право орендаря стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.
Послідовно проводячи відмінність між поновленням договору оренди землі та переважним правом на його укладення, законодавець встановив різні строки заперечення орендодавця проти існування подальших договірних відносин. Так, у випадку поновлення договору таке заперечення має бути висунуте орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору землі. Натомість переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі заперечень орендодавця, про що він має повідомити орендарю ще під час дії договору до закінчення строку останнього.
Колегія суддів погоджується з висновком суду про те, що позивачем не доведено добросовісність виконання своїх обов`язків за договором оренди. Натомість відповідачем спростовано заявлені позовні вимоги. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями Закону виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.
Доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Осадчук Тетяни Сергіївни, залишити  без  задоволення, а рішення Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 2 квітня 2024 року, - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: