21.04.25
22-ц/812/687/25
Справа №484/3743/24 Доповідач апеляційного суду Кушнірова Т.Б.
Провадження №22-ц/812/687/25 

Постанова
Іменем України

21 квітня 2025 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:
головуючого Кушнірової Т.Б.,
суддів: Тищук Н.О., Шаманської Н.О.,
із секретарем Біляєвою В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції у порядку спрощеного позовного провадження  апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , яка подана його представником – адвокатом Чобану Вікторією Василівною  на заочне рішення Первомайського  міськрайонного суду Миколаївської області ухвалене 18 жовтня 2024 року, під головуванням судді Мельничука О.В., в приміщенні суду першої інстанції, по цивільній справі за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом скасування державної реєстрації,
в с т а н о в и л а:

У липні 2024 року ОСОБА_2 звернувся з позовом до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом скасування державної реєстрації.
Позов обґрунтовано тим, що позивач є власником земельної ділянки на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії МК №078896, виданого 16 червня 2003 року, загальною площею 5,9013 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах території Первомайської районної ради Первомайського району Миколаївської області. 
В серпні 2023 року він мав намір передати вказану земельну ділянки в оренду, в зв`язку з чим укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки. При підготовці необхідних документів, для проведення державної реєстрації договору оренди з`ясувалось, що 09 березня 2023 року в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права внесено запис про державну реєстрацію договору оренди землі від 15 квітня 2006 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 строком на 49 років, тобто до 15 квітня 2055 року. 
Оскільки даний договір ним не укладався, на ім`я ОСОБА_1 17 серпня 2023 року було направлено адвокатський запит з вимогою надати завірену копію договору оренди земельної ділянки, а також інформації щодо нарахованої та виплаченої орендної плати за весь період з дати укладення договору по теперішній час. Відповідно до роздруківки з сайту «Укрпошта» ОСОБА_1 отримав даний запит особисто 22 серпня 2023 року, проте, відповіді на запит не надано.
Посилаючись на наведені обставини, позивач просив усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, яка належать йому на праві приватної власності, площею 5,9013 га, кадастровий номер 4825480000:05:000:0103, що знаходиться в межах території Первомайської районної ради Первомайського району Миколаївської області, шляхом скасування державної реєстрації Договору оренди землі №б/н, укладеного 15 квітня 2006 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований 09 березня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 49539493.
Заочним рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 жовтня 2024 року позов задоволено.
Усунуто перешкоди у користуванні земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5.9013 га, кадастровий номер 4825480000:05:000:0103, що знаходиться в межах території Первомайської районної ради Первомайського району Миколаївської області, шляхом скасування державної реєстрації Договору оренди землі № б/н, укладеного 15 квітня 2006 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстрований 09 березня 2023 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 49539493.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , понесені ним судові витрати за сплату судового збору у сумі 1211, 20 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що реєстрацію права оренди на земельну ділянку площею 5,9013 га, кадастровий номер 4825480000:05:000:0103 здійснено за неукладеним договором, за відсутності прямого волевиявлення позивача, зокрема, на передачу земельної ділянки в оренду та на укладання договору.
Вказаний договір в силу норм права не може вважатись укладеним, оскільки суперечить нормам чинного законодавства, а тому й реєстрація цього договору відбулася з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Обраний позивачем спосіб захисту, як усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову забезпечує реальне відновлення порушеного права позивача.
17 лютого 2025 року представник ОСОБА_1 – ОСОБА_3 звернувся в суд із заявою про перегляд заочного рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 жовтня 2024 року.
Ухвалою Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 14 березня 2025 року, заява представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 залишена без задоволення. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , діючи через свого представника ОСОБА_3 , посилаючись на незаконність оскаржуваного судового рішення, порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом залишено поза увагою, що 28 червня 2003 року ОСОБА_2 видано на ім`я ОСОБА_4 нотаріально посвідчене доручення. Даним дорученням ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_4 на користування та розпорядження належною йому на підставі Державного акту на земельною ділянкою розміром 5,90 га. Зокрема, надав йому право вчиняти всі дозволені законодавством правочини по розпорядженню, користуванню земельною ділянкою / продавати, дарувати, міняти, здавати в оренду, заставляти, тощо/, визначати у кожному випадку суттєві умови договору, подавати від його імені заяви, розписуватися за нього, отримувати гроші, майно по укладеним договорам. 
На підставі вказаного доручення, 15 квітня 2006 року ОСОБА_4 від імені ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_1 договір вказаної земельної ділянки строком на 49 років. Даний договір було зареєстровано державним реєстратором Кам`яномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області в Державному реєстрі речових прав 09 березня 2023 року. 
Зазначає, що під час укладення оспорюваного договору оренди, жодним чином не було порушено права ОСОБА_2 , договір є підписаним, отже укладеним сторонами.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач погоджується з висновком суду першої інстанції, вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що вона підлягає частковому задоволенню із наступних підстав. 
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка площею 5,9013 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 4825480000:05:000:0103. Державна реєстрація права власності вказаної земельної ділянки проведена 09 серпня 2018 року (а.с.8).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 385248955, договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4825480000:05:000:010309 від 15 квітня 2006 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 зареєстровано в Реєстрі речових прав 09 березня 2023 року, номер запису 49539493 (а.с.12).
17 серпня 2023 року на ім`я ОСОБА_1 надіслано адвокатський запит з проханням надати завірену копію договору оренди вказаної земельної ділянки, а також інформації щодо нарахованої та виплаченої орендної плати за весь період з дати укладення договору (а.с. 9,10).
Вказаний запит відповідачем залишено без реагування. 
Звертаючись до суду із даним позовом, ОСОБА_2 посилався на те, що він не підписував та не укладав договір оренди земельної ділянки, не надавав згоди на підписання іншим особам.  У зв`язку з чим, просив суд скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки.
В матеріалах справи міститься копія доручення від 28 червня 2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Первомайського міського нотаріального округу Миколаївської області Цихонею В.А., зареєстровано в реєстрі за № 5130.
Із змісту зазначеної довіреності вбачається, що ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_4 на користування та розпорядження належною йому на підставі Державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії МК № 078896, виданого Первомайською райдержадміністрацією 16 червня 2003 року, земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розміром 5,90 га, яка розташована в межах території Первомайської районної ради Первомайського району. Зокрема, надав йому право вчиняти всі дозволені законодавством правочини по розпорядженню, користуванню земельною ділянкою / продавати, дарувати, міняти, здавати в оренду, заставляти, тощо /, визначати у кожному випадку суттєві умови договору, подавати від його імені заяви, розписувати за нього, отримувати гроші, майно по укладеним договорам.
Доручення видане строком на 3 роки та дійсне по 28 червня 2006 року (а.с.58).
15 квітня 2006 року ОСОБА_4 діючи в інтересах ОСОБА_2 , на підставі зазначеної довіреності, уклав із ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 5,90 га кадастровий номер 4825480000:05:000:0103, яка розташована в межах території Первомайської районної ради Первомайського району Миколаївської області строком на 49 років (а.с.59-61). 
Даний договір було зареєстровано державним реєстратором Кам`яномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області в Державному реєстрі речових прав 09 березня 2023 (індексний номер: 66755702 від 13 березня 2023 року), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 325588289 від 13 березня 2023 року(а.с.62).
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 ЦК України).
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України).  
Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Разом з тим, відповідно до частини 1 статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
Згідно з вимогами частини першої статті 238 ЦК України, представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.
За приписами статті 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Відповідно до частини третьої статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Беручи до уваги наведене, враховуючи, що на момент підписання договору оренди землі від 15 квітня 2006 року, ОСОБА_4 діяв від імені ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченого доручення від 28 червня 2003 року, строк дії якої не сплив і права та обов`язки повіреного за цим дорученням пов`язані з користуванням і розпорядженням земельної ділянки, в тому числі з правом укладання договору оренди, були чинними, висновок суду першої інстанції про неукладеність такої угоди, є необґрунтованими.
Між тим, згідно з п.п. 8,41 умов договору оренди землі він укладається на 49 років і набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до Інформації з Державного реєсру речових прав на нерухоме майно № 385248955 договір оренди земельної ділянки від 15 квітня 2006 року зареєстровано у Реєстрі речових прав 09 березня 2023 року, номер запису 49539493(а.с.12).
В матеріалах справи відсутні відомості про виплату ОСОБА_1 орендної плати за користування спірною земельною ділянкою, починаючи з 2016 року. 
Відповідач, звертаючись до суду першої інстанції із заявою про перегляд заочного рішення, а також до суду апеляційної інстанції із апеляційною скаргою, теж не надав доказів про виплату позивачу орендної плати за весь час користування спірною земельною ділянкою, починаючи з дати укладення договору оренди. 
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
На час підписання договору оренди частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачалось, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають  у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. При цьому у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України  від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Спірним договором оренди землі сторони визначили та пов`язали момент набрання ним чинності з моментом державної реєстрації.
Такі умови договору відповідають статті 18 Закону України «Про оренду землі».
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати договір оренди землі.
Разом з тим, проведення 09 серпня 2018 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
Отже, оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно ОСОБА_1 не набув прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц. 
Під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції представник позивача повідомляв суд, що позивач, починаючи з 2016 року спірну земельну ділянку не використовував. У 2023 році вирішив передати землю в оренду і лише тоді дізнався, що вона перебуває у користуванні відповідача. Також заперечував щодо отримання ОСОБА_2 орендної плати протягом 2016 – 2023 років.
Доказів того, що орендар користувався спірною земельною ділянкою і сплачував за неї, а орендодавець приймав платежі у вигляді орендної плати, починаючи з 2016 року, ОСОБА_1 не надав, ні суду першої інстанції, звертаючись із заявою про перегляд заочного рішення, ні суду апеляційної інстанції при подачі апеляційної скарги. Тому не можна вважати, що спірний договір оренди виконувався обома сторонами.
Враховуючи наведене, оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 15 квітня 2006 року є неукладеним, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову, але помилково виходив з відсутності прямого волевиявлення позивача на передачу земельної ділянки в оренду.
Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.
 Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
 Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на землю є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав власності, користування, зокрема права оренди землі, що супроводжуються внесенням даних про зареєстровані права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно ч.3 ст. 26 вказаного Закону, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Статтею 27 Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації. 
Враховуючи те, що договір оренди спірної земельної ділянки від 15 квітня 2006 року, підписаний від імені ОСОБА_2 із ОСОБА_1 , не набрав чинності, у державного реєстратора не було підстав для прийняття рішення про державну реєстрацію права оренди за ОСОБА_1 на підставі цього договору, а також внесення запису про речове право ОСОБА_1 від 09 березня 2023 року №49539493.
З огляду на наведене, враховуючи, що від задоволення вимог позивача залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав щодо володіння, користування майном, яке належить йому на праві власності, суд дійшов правильного висновку про наявність правових підстав щодо  задоволення позовних вимог про скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право від 09 березня 2023 року №49539493. 
За таких обставин суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність підстав для задоволення позову, проте помилився щодо мотивів такого задоволення. Зважаючи на вищевикладене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, оскаржуване судове рішення змінити шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Оскільки апеляційний суд змінює оскаржене рішення, але виключно у частині мотиву його прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 381 -384 ЦПК України, колегія суддів 

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана його представником – адвокатом Чобану Вікторією Василівною задовольнити частково.
Заочне рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 жовтня 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. 
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду за наявності підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Головуючий 

Судді:

_____________________
Повний текст судового рішення виготовлено 21.04.2025 р.