ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 травня 2025 року
м. Київ
справа № 523/19348/21
провадження № 61-3558св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - акціонерне товариство «Альфа-Банк», 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Ніла Євгенівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Попова Олена Анатоліївна, на рішення Суворовського районного суду м. Одеси у складі судді Бузовського В. В. від 10 липня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду у складі колегії суддів: Сєвєрової Є. С., 
Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М., від 14 лютого 2025 року, і ухвалив таку постанову.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1.           У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до 
АТ «Альфа-Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Н. Є., про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про реєстрацію права власності, поновлення запису про право власності.
2.           На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1 зазначав, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності можливе лише на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а сам по собі іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Від банку жодних повідомлень та вимог не отримував. Вказував, що відсутня оцінка майна, крім того, з дня виникнення у банка права вимоги на звернення стягнення на предмет іпотеки минуло більше трьох років. Внаслідок перереєстрації права власності на предмет іпотеки було порушено права неповнолітніх дітей, які мають зареєстроване місце проживання у зазначеній квартирі. 
3.           На підставі викладеного  ОСОБА_1 просив визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора від 05 жовтня 2021 року, яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк», припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на зазначену квартиру шляхом скасування запису про право власності, поновити за ним запис про право власності на квартиру.
Зміст заперечень на позов
4.           АТ «Альфа-Банк» позовні вимоги не визнало, вважало, що стягнення на предмет іпотеки звернуто у позасудовому порядку, а тому строк позовної давності не підлягає до застосування. У частині реєстрації місця проживання дітей у спірній квартирі зазначило, що діти народилися після укладання договору іпотеки і саме позивач порушив умови іпотечного договору, оскільки був зобов`язаний отримати згоду банка на реєстрацію будь-яких інших осіб після укладання договору.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
5.           Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 10 липня 2024 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
6.           Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, щорішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що виступала предметом іпотеки, є правомірним та вчинена відповідно до вимог законодавства, що діяло на час виникнення спірних правовідносин, оскільки рішення прийнято з наданням АТ «Альфа-Банк» всіх документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та відповідно до Закону України «Про іпотеку». При укладенні договору іпотеки права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувалися нерухомістю, яка передавалася в іпотеку, не були зареєстровані на постійного місці проживання за адресою предмета іпотеки.
 
Основний зміст та мотиви постанови суду апеляційної інстанції
7.           Постановою Одеського апеляційного суду від 14 лютого 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 липня 2024 року - без змін.
8.           Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, оскільки реєстрація права власності на спірне майно за АТ «Альфа-Банк» відбулася на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» та відповідного застереження в іпотечному договорі, а тому посилання скаржника на те, що між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є неспроможними.                            АТ «Альфа-Банк» на виконання вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень неодноразово надсилало вимогу позивачу, що спростовує доводи позивача про те, що йому не надходили та він не отримував жодних повідомлень і письмових вимог від іпотекодержателя у розумінні            статті 35 Закону України «Про іпотеку». Наявна у матеріалах справи копія звіту про незалежну оцінку спірного майна була чинною на момент переходу права власності та не спростована в подальшому позивачем.
9.           Також апеляційний суд зауважив, що пропуск строку позовної давності не є підставою для припинення зобов`язань за договором, зобов`язання припиняється належним його виконанням. Крім того, пропуск строку позовної давності може застосовуватися за заявою сторони виключно у випадку звернення стягнення предмет іпотеки в судовому порядку.
Узагальнені доводи касаційної скарги
10.        19 березня 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат 
Попова О. А., через систему «Електронний суд» звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасуватирішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 липня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду 
від 14 лютого 2025 року, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
11.        Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, у постановах Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 367/7589/15-ц, від 10 жовтня 2019 року у справі № 752/10790/16-ц, від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17, від 07 квітня 2021 року у справі № 753/3055/18, від 14 липня 2021 року у справі № 761/11601/19, від 11 серпня 2021 року у справі № 619/4981/13ц, від 19 листопада 2021 року у справі № 663/1719/19, від 06 червня 2022 року у справі № 442/4621/20, від 10 травня 2022 року у справі № 750/82/20, від 11 квітня 2023 року у справі № 916/2209/21, від 30 серпня 2023 року у справі № 645/2158/20, від 15 травня 2024 року у справі № 523/5600/22 (пункт 1 частини другої              статті 389 ЦПК України). Крім того вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема статті 88 Закону України «Про нотаріат» (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України), а також зазначає, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
12.        Заявник зазначає, що іпотечний договір між сторонами було укладено 
23 травня 2008 року, відтак застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року. Сторони договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, що випливає з пункту 4 договору іпотеки. Разом з тим, відповідно до пункту 4.5.3 договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок забезпечення іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначити умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Укладаючи у 2008 році іпотечний договір, сторони не узгодили умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем права власності на нього в позасудовому порядку.
13.         Крім того позивач зауважує, що він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», а надані відповідачем державному реєстратору повернуті конверти та зворотні рекомендовані повідомлення не є належними доказами. З моменту відправлення поштового відправлення до його повернення за закінченням минуло менше місяця, що також ставить під сумнів належність такого документу, оскільки інформація, що в ньому міститься, суперечить вимогам чинного законодавства. На веб-сайті АТ «Укрпошта» інформація про відправлення за трек-номерами поштових відправлень відсутня, не зареєстрована у системі. Надані зворотні рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення та повернуті поштові конверти є неналежними доказами відповідно до статті 77 ЦПК України. Під час звернення стягнення на предмет іпотеки було порушено вимоги статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку».
14.        Згідно з доводами касаційної скарги, оцінка предмету іпотеки, зроблена суб`єктом оціночної діяльності на момент переходу права власності на спірну квартиру до АТ «Альфа-Банк» відповдіно до норм чинного законодавства, була відсутня. Наданий відповідачем звіт про оцінку майна є неналежним доказом, оскільки оцінка майна була проведена з порушенням вимог чинного законодавства.
15.        Заявник стверджує, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідно до застереження в іпотечному договорі) в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» можливе лише за умови що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
16.        Ухвалою Верховного Суду від 03 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 523/19348/21, витребувано матеріали справи з суду першої інстанції.
17.        Ухвалою Верховного Суду від 30 квітня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Відзив на касаційну скаргу не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
18.        23 травня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», який змінив свою назву на АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір кредиту № 2008/694-Ф03.7/111, відповідно до умов якого кредитор зобов`язався надати позичальникові грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання у розмірі 49 584, 00 доларів США, зі сплатою 13,5 % річних з кінцевим терміном повернення заборгованості за кредитом до 22 травня        2033 року.
19.        01 червня 2010 року між банком та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору кредиту № 2008/694-Ф03.7/111 
від 23 травня 2008 року, згідно з якою було внесено зміни до умов кредитування, зокрема встановлено процентну ставку в розмірі 14,12 % річних та змінено графік погашення платежів.
20.        В якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту 
23 травня 2008 року між позивачем та відповідачем було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І. І., зареєстровано в реєстрі за № 699, за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця у майбутньому, а саме: майнові права у будівництві однокімнатної квартири.
21.        Розділом 4 іпотечного договору від 23 травня 2008 року був передбачений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація.
22.        Пунктом 4.1 іпотечного договору сторонами було погоджено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
23.        Пунктом 4.2 іпотечного договору сторонами було погоджено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
24.        Пунктом 4.5 були встановлені способи звернення стягнення на предмет іпотеки:
- 4.5.1. на підставі рішення суду; або
- 4.5.2. на підставі виконавчого напису нотаріуса; або 
- 4.5.3. шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
25.        07 листопада 2011 року між позивачем та відповідачем було укладено договір про внесення змін до іпотечного договору у зв`язку з оформленням права власності на квартиру АДРЕСА_1 , оформленням правовстановлюючих документів і реєстрацією права власності на нерухоме майно.
26.        Надалі, правонаступником АТ «Укрсоцбанк» став АТ «Альфа-Банк».
27.        В подальшому позивач свої зобов`язання за договором виконував не у повному обсязі, у зв`язку з чим банк 05 жовтня 2021 року звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки.
28.        Відповідно до повідомлення № 04/10 від 24 квітня 2020 року, надісланого на дві адреси позивача, АТ «Альфа-Банк» вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором № 2008/694-Ф03.7/111 від 23 травня                    2008 року, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 24 квітня 2020 року складав 86 854,74 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статті 37 Закону України «Про іпотеку».
29.        У матеріалах справи наявна копія звіту про незалежну оцінку майна.
Позиція Верховного Суду
30.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
31.        Згідно з пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
32.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
33.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
34.        Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
35.        Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
36.        У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
37.        Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
38.        За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).
39.        Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
40.        Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
41.        Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
42.        Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
43.        Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
44.        Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
45.        Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
46.        Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
47.        Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому 
статтею 38 цього Закону.
48.        Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
49.        Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки (05 жовтня 2021 року).
50.        Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
51.        Такі ж правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі                                 № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі              № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі                        № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).
52.        При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
53.        Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
54.        Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
55.        Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року 
№ 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
56.        Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на жовтень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
57.        У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
58.        Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
59.        Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
60.        У підпункті 4.5.3. пункту 4.5. іпотечного договору від 23 травня 2008 року сторони передбачили, що іпотекодержатель за своїм виробом звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
61.        З урахуванням викладеного, доводи касаційної скарги про те, що передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але не на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, не заслуговують на увагу та спростовуються умовами іпотечного договору.
62.        У пункті 7.2. договору кредиту від 23 травня 2008 року та пункті 6.2 іпотечного договору від 23 травня 2008 року сторони також погодили, що усі повідомлення за цими договорами вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
63.        У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі                                          № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
64.        У справі, що переглядається у касаційному порядку, суди встановили, що у пункті 4.1. іпотечного договору від 23 травня 2008 року сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.
65.        Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
66.        Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
67.        Аналіз пунктів 4.1, 6.2. іпотечного договору від 23 травня 2008 року та пункту 7.2. договору кредиту від 23 травня 2008 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони встановили порядок надсилання повідомлень за цими договорами, зокрема і вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром або вручена особисто за зазначеною стороною адресою.
68.        У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
69.        У справі, яка переглядається встановлено, що АТ «Альфа-Банк» неодноразово надсилало вимогу позивачу, а саме 24 квітня 2020 року та повторно 15 травня 2020 року.
70.        Відповідно до повідомлення № 04/10 від 24 квітня 2020 року, надісланого на дві адреси позивача, АТ «Альфа-Банк» вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором № 2008/694-Ф03.7/111 від 23 травня                     2008 року, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 24 квітня 2020 року складав 86 854, 74 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статті 37 Закону України «Про іпотеку».
71.        Відповідно до копій конвертів рекомендовані листи, адресовані                   ОСОБА_1 , направлені на адреси: кв. АДРЕСА_1 (адреса предмету іпотеки) та кв. АДРЕСА_3 (адреса, вказана в іпотечному договорі), і були повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання» та «неправильно зазначена (відсутня) адреса)» відповідно.
72.        Відповідно до повідомлення № 05/10 від 15 травня 2020 року, надісланого також на дві адреси позивача, АТ «Альфа-Банк» вимагало від ОСОБА_1 усунути порушення за кредитним договором № 2008/694-Ф03.7/111 від 23 травня 2008 року, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 24 квітня 2020 року складав 86 854, 74 доларів США. Повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому                  статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
73.        Відповідно до копій конвертів, що містяться у матеріалах справи, рекомендовані листи, адресовані ОСОБА_1 також були направлені на дві адреси: кв. АДРЕСА_1 (адреса предмету іпотеки) та кв. АДРЕСА_3 (адреса, вказана в іпотечному договорі), однак були повернуті з відміткою «за закінченим терміном зберігання».
74.        Посилання заявника не те, що на веб-сайті АТ «Укрпошта» інформація про відправлення за трек-номерами поштових відправлень відсутня, не спростовує факт надіслання йому досудової вимоги. Слід також врахувати, що поштова кореспонденція направлялася боржнику, ще у квітні та травні 2020 року.
75.        Отже у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.
76.        За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
77.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
78.        Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору направив іпотекодавцю (боржнику) вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. 
79.        Слід також зазначити, що в матеріалах справи наявна копія звіту про незалежну оцінку майна, а саме спірної квартири 
АДРЕСА_1 , яка є предметом іпотеки. Вартість визначена на момент переходу права власності у розмірі 721 900 грн.
80.        Позивачем не доведено, що вказана оцінка суперечить закону або не відповідає фактичній вартості квартири, а тому підстави для скасування рішення про державну реєстрацію права власності з цих підстав також відсутні.
81.        Оскільки судами попередніх інстанцій не встановлено та матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, а іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, як державному реєстратору, усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій, позовні вимоги до задоволення не підлягають.
82.        Крім того, у справі, яка переглядається, позивач не довів виконання зобов`язань за кредитним договором, а тому у банку були наявні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.
83.        Верховний Суд також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що пропуск строку позовної давності може застосовуватися за заявою сторони виключно у випадку звернення стягнення предмет іпотеки в судовому порядку.
84.        Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
85.        Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційної скарги по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
86.        Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційної скарги, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про відмову у задоволенні позовних вимог.
87.        Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду таВерховного Суду, на які заявник послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.
88.        Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
89.        З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Попова Олена Анатоліївна,залишити без задоволення.
2.           Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 10 липня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                     О. В. Білоконь
 
                                                                                              О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович