09.06.25
22-ц/812/711/25
Справа №487/8192/23
Провадження № 22-ц/812/711/25
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.

П О С Т А Н О В А
Іменем України
03 червня 2025 року                                                 м. Миколаїв
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ 
головуючого - Яворської Ж.М.,
суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,
із секретарем судового засідання - Богуславською О.М.,
за відсутності учасників справи належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження 

апеляційну скаргу
Миколаївської міської ради
на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 14 лютого 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Кузьменком В.В., дата складання повного тексту не вказана, у цивільній справі за позовом Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою

В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2023 року Миколаївська міська рада (далі - ММР) звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Обґрунтовуючи позовні вимоги вказували, що 26 листопада 2021 року за результатами комісійного обстеження було виявлено факт самочинного капітального будівництва, а саме: на прибудинковій території багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 прибудовані 3 прибудови до приміщення №1. За інформацією департаменту архітектури та містобудування ММР, містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва або будівельний паспорт забудови земельної ділянки за адресою: м. Миколаїв не надавались. За даними відділу землеустрою управління земельних ресурсів ММР за період з 1992-2021 року, в управлінні відсутня інформація про надання у власність чи в користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 . За інформацією КП "ММБТІ" від 21.10.2021 року квартира АДРЕСА_1 має загальну площу 43,9 кв.м.; згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.11.2021 року загальна площа квартири, об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 становить 81,2 кв.м. Комісією з`ясовано, що земельна ділянка під прибудовами по АДРЕСА_1 не передана у власність чи користування, тобто є самочинною зайнятою та підлягає поверненню відповідно до рішення ММР від 21.04.2011 №5/15.
Зазначають, що з метою уточнення розмірів прибудов до квартир АДРЕСА_1 , 11 липня 2023 року було проведено повторне комісійне обстеження об`єкта та складено акт, зі змісту якого вбачається, що за результатами обстеження прибудинкової території до житлового будинку по АДРЕСА_1 з зовнішньої сторони розташування квартири № 1 , встановлено наявність трьох прибудованих приміщень:
-        приміщення зліва від вхідної групи до будинку розмірами 2,7м*5,4м;
-        приміщення з лівої сторони будинку від вхідної групи має трапецієвий контур з розмірами 3,4м*6,25*5,1м з примиканням до стіни будинку на 9,7м;
-        приміщення з боку АДРЕСА_1 має розміром 2,2м*4,75м.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності/довірчної власності: 45046776) ОСОБА_1 з 15 листопада 2021 року є власницею квартири загальною площею 81,2 кв. (житлова площа 29 кв.м) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1874209748101).
Підставою для реєстрації права власності на вказаний об`єкт є договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15 листопада 2021 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А. Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, індексний номер 61590685 від 15 листопада 2021 року, приватний нотаріус Літвінчук А.А., Миколаївський міський нотаріальний округ, Миколаївська обл.
До набуття прав власності ОСОБА_1 на вказаний об`єкт, його власником був ОСОБА_2 , за яким 15 липня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1865, виданий 11 вересня 2001 року, видавник: Біржа нерухомості «Здвайс-Консульт». Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрації речових прав та їх обтяжень, індексний номер 47822167 від 17 липня 2019 року, Вирич Т.В. , Комунальне підприємство «Миколаївський обласний центр реєстрації» Кумарівської сільської ради.
Також відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 24 вересня 2021 року відбулася реєстрація виправлення розділу вищезазначеного об`єкта нерухомого майна, якими: «загальна площа (кв.м): 73,6 кв.м, житлова площа (кв.м): 29 замінено на загальну площа (кв.м): 81,2 кв.м, житлова площа (кв.м): 29» (відомості внесено до реєстру: 29 вересня 2021 року, Котович Г.В. , Виконавчий комітет Новоодеської міської ради, Миколаївської обл., індексний номер рішення 60661677).
Зазначають, що у відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відсутня інформація або документи на підставі яких державним реєстратором Котович Г.В. було прийнято рішення від 29 вересня 2021 року індексний номер 60661677 про реєстрації виправлення розділу об`єкта нерухомого майна.
Миколаївська міська рада вважає, що вищезазначені дії державного реєстратора Котович Г.В. були направлені на внесення свідомо неправдивих відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з метою подальшої легалізації самочинно збудованих капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 .
Також зазначають, що за інформацією Миколаївської міської ради за умовами договору купівлі-продажу від 11 вересня 2001 року № 1865 загальна площа квартири по АДРЕСА_1 складала 43,9 кв.м, але 15 липня 2019 року при реєстрації прав власності за ОСОБА_2 державним реєстратором у відомостях об`єкта нерухомого майна зазначено загальну площу 73,6 кв.м, що не відповідає умовам договору купівлі-продажу від 11 вересня 2001 року № 1865 та свідчать про те, що зазначені дії державного реєстратора також були направлені на легалізацію самочинно збудованих прибудов до квартири АДРЕСА_1 .
Вказане свідчить про порушення прав територіальної громади міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради як власника земельної ділянки шляхом її самовільного зайняття та перешкоджання в її вільному володінні, користуванні та розпоряджанні на власний розсуд, що також підтверджується наступним.
Відповідно до службової записки управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради від 11 квітня 2023 року № 9436/22.01-15/23-2 декларацій або дозволів про початок виконання будівельних робіт, декларацій про готовність до експлуатації об`єктів розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні.
В реєстрі будівельної діяльності дозвільних документів які надають право на виконання будівельних робіт та готовність об`єктів до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано.
Наказом від 08 жовтня 2021 року № 300 у період з 13 жовтня 2021 року по 27 жовтня 2021 року управлінням було призначено перевірку щодо дотримання вимог містобудівного законодавства за вищезазначеною адресою.
Посадовими особами управління 13 жовтня 2021 року по 27 жовтня 2021 року була проведена позапланова перевірка на об`єкті будівництва за вказаною адресою щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Під час проведення перевірки на об`єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » замовник ОСОБА_2 здійснював реконструкцію квартири АДРЕСА_1 шляхом прибудови будівлі невизначеного призначення без дозвільних документів, які дають право на виконання таких видів робіт що є порушенням вимог п. 1 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та без належно розробленої та затвердженої проектної документації, що є порушенням вимог ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність», ч. 1 ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
ОСОБА_2 не забезпечено здійснення на об`єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » технічного нагляду особою, яка має кваліфікаційний сертифікат, що є порушенням вимог ч. 2. ст. 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».
За результатами заходів державного архітектурно-будівельного контролю управлінням було складено:
1. Акт складений за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 27 жовтня 2021 року № 188/2021;
2. Припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 27 жовтня 2021 року №130;
3. Припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 27 жовтня 2021 року № 130/1, яким вимагалось: - забезпечити здійснення на об`єкті технічного нагляду особою, яка має кваліфікаційний сертифікат; - розробити та затвердити належним чином проектну документацію для виконання будівельних робіт; - оформити документи, які дають право на виконання будівельних робіт; - у разі невиконання пункту щодо отримання дозвільних документів, які дають право на виконання будівельних робіт, управлінням буде подано позов до суду стосовно знесення самочинно збудованого об`єкта.
4. Протокол про адміністративне правопорушення від 27 жовтня 2021 року.
Постановою по справі про адміністративне правопорушення від 04 листопада 2021 року № 119 ОСОБА_2 притягнуто до відповідальності за ч. 13 ст. 96 Кодексу України про адміністративне правопорушення та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу у розмірі 17000 грн, який було сплачено добровільно, у повному обсязі (квитанція від 12 листопада 2021 року № 39956158-1).
Також управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради повідомлено про неможливість проведення позапланової перевірки виконання ОСОБА_2  вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю, оскільки стало відомо про те, що ОСОБА_2  15 листопада 2021 року продав квартиру АДРЕСА_1   ОСОБА_1  та про неможливість перевірка на об`єкті: «Реконструкція квартири  АДРЕСА_1 » стосовно ОСОБА_1  з огляду на постанову Кабінету Міністрів України від 13 березня 2022 року № 303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану».
Вищезазначене свідчить, що саме ОСОБА_2 була здійснена самовільна забудова земельної ділянки комунальної власності шляхом будівництва капітальної прибудови до квартири АДРЕСА_1 , яка (квартира) в подальшому була продана.
Наголошують, що добровільна сплата відповідачем штрафу у розмірі 17000 грн, відповідно до постанови управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради по справі про адміністративне правопорушення від 04.11.2021 № 119, свідчить, що Відповачем-2 була визнана вина в здійсненні самочинного будівництва нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності (відповідне підтверджує квитанція № 39956158-1 від 12.11.2021).
Зазначають, що відповідно до службової записки управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради від 27 жовтня 2021 року № 45204/11.02-03/21-2 в управлінні земельних ресурсів Миколаївської міської ради відсутня інформація щодо надання у власність чи користування земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується даними відділу землеустрою управлінні земельних ресурсів Миколаївської міської ради за період з 1992-2021 роки.
Відповідно до службової записки департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 28 жовтня 2021 року № 45482/12.01-24/12-2 містобудівних умов та обмежень для проектування будівництва або будівельного паспорта забудови земельної ділянки по АДРЕСА_1 не надавалось.
Викладене свідчить про те, що ОСОБА_2 без будь-яких прав на земельну ділянку, без прав на забудову земельної ділянки комунальної форми власності та без будь-яких дозвільних документів на будівництво було самовільно збудовано три капітальні прибудови до квартири АДРЕСА_1 .
Вказують, що Миколаївська міська рада є органом місцевого самоврядування, що представляє інтереси територіальної громади м. Миколаєва, у т.ч. при реалізації останньою права власності на землі комунальної власності.
Вважають, що належним та ефективним способам захисту порушених прав Миколаївської міської ради є зобов`язання ОСОБА_2 усунути перешкоди Миколаївській міській раді у користуванні земельною ділянкою комунальної власності шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва - трьох капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 .
Отже, належним та ефективним способом захисту порушених прав Миколаївської міської ради, зважаючи на те, що земельна ділянка не була відведена для самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, з урахуванням того, що відомості про виправлення в описі об`єкта нерухомого майна 1874209748101 внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно безпідставно та зазначені дії направлені на легалізацію самочинно збудованих прибудов, є вимоги про скасування виправлення розділу до об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 з метою відновлення становища, яке існувало до часу порушення.
Також є необхідним скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно прав власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , оскільки при реєстрації відповідних речових прав були внесені неправдиві відомості щодо опису майна (загальна площа) з метою узаконення здійсненого Відповідачем самочинного будівництва (капітальних прибудов до квартири).
Підставою для реєстрації права власності за Відповідачем - 1 на вищевказаний об`єкт нерухомого майна є договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15.11.2021, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А.
Оскільки в склад об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 входять об`єкти самочинного будівництва в розумінні положень ст. 376 ЦК України, право власності на які не виникають згідно вимог ч. 2 вказаної статті Кодексу, за відсутності будь-яких прав на користування земельною ділянкою, ОСОБА_2 не набув право власності на визначених законом підставах, як того вимагає ст. 328 ЦК України, а отже не мав права розпоряджатись об`єктом, в тому числі відчужувати у власність ОСОБА_1 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу.
Таким чином, договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15 листопада 2021 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального : кругу Літвінчук А.А. , відповідно до ст. 21, ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України, ст. 215 ЦК України, ст. 152 ЗК України підлягає визнанню недійсним.
Наголошують, що Миколаївська міська рада вважає за необхідне пред`явити позовні вимоги щодо усунення перешкоди в користуванні земельною ділянкою комунальної власності шляхом знесення за власний рахунок трьох капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 до ОСОБА_2 , оскільки:
-        у разі задоволення заявлених Миколаївською міською радою позовних вимог шодо скасування прав власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, до ОСОБА_2 повернеться право власності на квартиру внаслідок поновлення майнових прав, що існували на момент вчинення дії (продажу), адже Миколаївською міською радою не заявляються вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі- продажу від 11.09.2001 №1865, за яким він набув права власності на квартиру в 2001 році;
-        відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України майно підлягає знесенню саме особою, яка здійснила самочинне будівництво, тобто у такому випадку саме ОСОБА_2 , як особою, яка здійснила самочинне будівництво трьох капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 , а не Відповідачем - 1, який, станом на теперішній час, є титульним власником квартири.
ОСОБА_2 здійснено будівництво об`єктів нерухомого майна (прибудов) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, що в розумінні положень ст. 376 ЦК України є самочинним будівництвом та в подальшому об`єкт нерухомого майна (в складі якого перебували об`єкти самочинного будівництва) продав Відповідачу-1.
За такого, відповідачі не набули у визначеному законом порядку права власності на квартиру, оскільки до її складу увійшли самочинно збудовані ОСОБА_1 капітальні прибудови до неї, а тому реєстрації прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо спірних об`єктів підлягає скасуванню.
Враховуючи вищевикладене, просили:
зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою комунальної власності шляхом знесення за власний рахунок трьох капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 , а саме: приміщення зліва від вхідної групи до будинку розміром 14,58 кв.м; приміщення з лівої сторони будинку від вхідної групи розміром 21,25 кв.м з примиканням до стіни будинку на 9,7 м; приміщення з боку АДРЕСА_1 розміром 10,45 кв.м.;
скасувати державну реєстрацію виправлення розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 24.09.2021 щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 11874209748101 (відомості внесено до реєстру: 29.09.2021, Котович Г.В., Виконавчий комітет Новоодеської міської ради, Миколаївської обл., індексний номер рішення 60661677);
скасувати державну реєстрацію права власності за  ОСОБА_2  на квартиру за адресою:   АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1874209748101, державна реєстрація від 05.07.2019, запис за № 32432549);
визнати недійсним догвоір купівлі-проаджу, серія та номер 2068, виданий15.11.2021 року, видавний : приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А.;
скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру, загальна площа (кв.м): 81,2, житлова площа (кв.м): (кв.м): 29, опис: двокімнатна, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1874209748101, державна реєстрація від 15.11.2021, запис за № 45046076);
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 14 лютого 2025 року у задоволенні позову Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою - відмовлено.
Ухвалюючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем вказаного майна. Нею абсолютно відкрито укладено договір та вона вступила у володіння своїм майном.
Позбавлення права власності можливе лише за умови, що власник, повідомлений про обмеження у користуванні, такі обмеження порушить. При цьому вказані порушення мають бути належним чином зафіксовані, а наслідком таких порушень може бути передбачене законом. В іншому випадку позбавлення права власності без відповідної майнової компенсації незалежно від того, чи заявляв про неї відповідач, узаконює порушення органів державної влади чи місцевого самоврядування при розпорядженні власністю та звільняє їх від будь-якої відповідальності перед особою, яка потерпіла від їх неправомірних дій.
Позивачем не поставлено питання щодо визначення вартості відповідних робіт із здійснення знесення частини квартири, вартості таких робіт та не поставлено питання щодо відшкодування її вартості відповідачу ОСОБА_1 .
Крім того, не вирішено питання щодо співмірності знесення та вартості нанесеної шкоди.
Заявлена позивачем вимога про скасування державної реєстрації, є безпідставною вимогою, оскільки саме по собі тягне скасування державної реєстрації, у разі визнання правочину, або його частини недійсним.
Вимоги щодо знесення прибудови саме ОСОБА_2 є неможливим, оскільки передбачають необґрунтоване втручання у власність відповідача ОСОБА_1 .
На думку суду, вірним способом захисту права позивача є звернення із позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, за умови, що він доведе недобросовісність відповідача ОСОБА_1 , а також нагальну потребу позивача саме у вказаній частині земельної ділянки, раціональності та вартості її використання що балансує із витратами позивача ОСОБА_1 щодо знесення такої прибудови та компенсації її вартості.
В апеляційній скарзі Миколаївська міська рада не погоджується з рішенням суду першої інстанції з огляду на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, тому просили про його скасування та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог
Вказує, що правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва. Зокрема, за частиною другою цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені статтею 376 ЦК України.
Так, частинами третьою-п`ятою статті 376 ЦК України встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 Земельного кодексу України).
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19, а також від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Належним та ефективним способом захисту порушених прав Миколаївської міської ради, зважаючи на те, що земельна ділянка не була відведена для самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, з урахуванням того, що відомості про виправлення в описі об`єкта нерухомого майна 1874209748101 внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно безпідставно та зазначені дії направлені на легалізацію самочинно збудованих прибудов, є вимоги про скасування виправлення розділу до об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та державної реєстрації права власності Відповідача-1 на квартиру АДРЕСА_1 з метою відновлення становища, яке існувало до часу порушення.
Також є необхідним скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно прав власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , оскільки при реєстрації відповідних речових прав були внесені неправдиві відомості щодо опису майна (загальна площа) з метою узаконення, на думку Миколаївської міської ради, здійсненого Відповідачем самочинного будівництва (капітальних прибудов до квартири).
Підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_1 на вищевказаний об`єкт нерухомого майна є договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15.11.2021, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Оскільки в склад об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 входять об`єкти самочинного будівництва в розумінні положень ст. 376 ЦК України, право власності на які не виникають згідно вимог ч. 2 вказаної статті Кодексу, за відсутності будь-яких прав на користування земельною ділянкою, Відповідач - 2 не набув право власності на визначених законом підставах, як того вимагає ст. 328 ЦК України, а отже не мав права розпоряджатись об`єктом, в тому числі відчужувати у власність Відповідачу - 1 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу.
Таким чином, договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15.11.2021, видавник: видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А., відповідно до ст. 21, ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України, ст. 215 ЦК України, ст. 152 ЗК України підлягає визнанню недійсним.
Також зазначає, що відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 04.12.2018 по справі № 915/1377/17, навіть якщо буде встановлено, що суб`єкт державної реєстрації прав дотримався законодавства при внесенні запису про проведену державну реєстрацію права за іншою особою, це не є перешкодою для задоволення позову щодо скасування цього запису, якщо наявність такого запису порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача.
У постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19 Верховний Суд зазначив, що державна реєстрація не може легалізувати самочинне будівництво.
Зазначають, що поведінка ОСОБА_2 щодо спорудження прибудов до квартири за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети, не була добросовісною і у нього не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку підміняє цей порядок та здатна легітимізувати об`єкт, самочинно збудований на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Миколаєва.
В свою чергу приписи зазначеної статті не ставлять можливість знесення самочинно збудованого майна в залежність від добросовісності/недобросовісності поведінки набувача такого майна, поза як право на таке майно не набувається взагалі.
У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідав ОСОБА_1 - адвокат Родіонова В.Є. просила рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Відповідач ОСОБА_2 та третя особа правом на подачу відзив не скористалися.
Про дату, час та місце розгляду справи сторони повідомлені належним чином, але у судове засідання не з`явилися. Від відповідача ОСОБА_1 та її представника адвоката Родіонової В.Є. надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності, підтримують позицію, викладену у відзиві на апеляційну скаргу.
З врахуванням викладеного та в силу присів частини 2 статті 372 ЦПК України, неявка сторін не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.
Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі - продажу від 11 вересня 2001 року, укладено на Біржі нерухомості «Здвайс-Консульт» на праві власності належала двокімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 43.9 кв.м., житловою площею 29.0 кв.м. Право власності було зареєстровано КП «МММБТІ» 25 вересня 2001 року( т.2 а.с.45).
15 липня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1865, виданий 11 вересня 2001 року, видавник: Біржа нерухомості «Едвайс-Консульт». Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрації речових прав та їх обтяжень, індексний номер: 47822167 від 17 липня 2019 року, Вирич Т.В. , Комунальне підприємство «Миколаївський обласний центр реєстрації» Кумарівської сільської ради. 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно - 24 вересня 2021 року відбулася реєстрація виправлення розділу вищезазначеного об`єкта нерухомого майна, якими: «загальна площа (кв.м): 73,6 кв.м, житлова площа (кв.м): 29 замінено на загальну площа (кв.м): 81,2 кв.м, житлова площа (кв.м): 29» (відомості внесено до реєстру: 29 вересня 2021 року, Котович Г.В. , Виконавчий комітет Новоодеської міської ради, Миколаївської обл., індексний номер рішення 60661677).
У відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відсутня інформація або документи на підставі яких державним реєстратором Котович Г.В. було прийнято рішення від 29 вересня 2021 року індексний номер 60661677 про реєстрації виправлення розділу об`єкта нерухомого майна ( т.1 а.с.21-24).
Наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради від 08 жовтня 2021 року №300, на підставі виявленого факту самочинного будівництва викладеного у службовій записці від 08 жовтня 2021 року №438/22.01-14 було призначено проведення позапланової перевірки на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт на об`єкті «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 (т.1 а.с.98,99)
Посадовими особами управління з 13 жовтня 2021 року по 27 жовтня 2021 року була проведена позапланова перевірка на об`єкті будівництва за вказаною адресою щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Під час проведення перевірки на об`єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » замовник ОСОБА_2 здійснював реконструкцію квартири АДРЕСА_1 шляхом прибудови будівлі невизначеного призначення без дозвільних документів, які дають право на виконання таких видів робіт, що є порушенням вимог п. 1 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та без належно розробленої та затвердженої проектної документації, що є порушенням вимог ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність», ч. 1 ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
ОСОБА_2 не забезпечено здійснення на об`єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » технічного нагляду особою, яка має кваліфікаційний сертифікат, що є порушенням вимог ч. 2. ст. 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».
За результатами заходів державного архітектурно-будівельного контролю управлінням було складено:
1. Акт складений за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 27 жовтня 2021 року № 188/2021 ( т.1 а.с. 78-97);
2. Припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 27 жовтня 2021 року №130;
3. Припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 27 жовтня 2021 року № 130/1, яким вимагалось: - забезпечити здійснення на об`єкті технічного нагляду особою, яка має кваліфікаційний сертифікат; - розробити та затвердити належним чином проектну документацію для виконання будівельних робіт; - оформити документи, які дають право на виконання будівельних робіт; - у разі невиконання пункту щодо отримання дозвільних документів, які дають право на виконання будівельних робіт, управлінням буде подано позов до суду стосовно знесення самочинно збудованого об`єкта (т.1 а.с.73,75-77);
4. Протокол про адміністративне правопорушення від 27 жовтня 2021 року, оскільки виявлено порушення вимог ч. 4 ст.26, п.1 ч.1 ст.31 Закону України « Про регулювання містобудівної діяльності, статей 9,11 Закону України «Про архітектурну діяльність», п.4.8,7.2,8.4 ДБН А.3.1-5-2016» Організація будівельного виробництва» (т.1 а.с.70-72).
Постановою №119 по справі про адміністративне правопорушення від 01 листопада 2021 року ОСОБА_2 визнано винним у вчинення адміністративного правопорушення, передбаченого частиною 1 статтею 96 КУАП та призначено адміністративне стягнення у вигляду штрафу у розмірі 17000 грн., який ним було сплачені 12 листопада 2021 року (т.1 а.с.28-29).
26 листопада 2021 року за результатами комісійного обстеження було виявлено факт самочинного капітального будівництва та складено акт обстеження, де зафіксовано виявлені порушення, а саме: на прибудинковій території багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 прибудовані 3 прибудови до приміщення №1; за інформацією департаменту архітектури та містобудування ММР, містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва або будівельний паспорт забудови земельної ділянки за адресою: м. Миколаїв не надавались; за даними відділу землеустрою управління земельних ресурсів ММР за період з 1992-2021 року, в управлінні відсутня інформація про надання у власність чи в користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 ; за інформацією КП "ММБТІ" від 21.10.2021 року квартира АДРЕСА_1 має загальну площу 43,9 кв.м.; згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.11.2021 року загальна площа квартири, об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 становить 81,2 кв.м. Комісією з`ясовано, що земельна ділянка під прибудовами по АДРЕСА_1 не передана у власність чи користування, тобто є самочинною зайнятою та підлягає поверненню відповідно до рішення ММР від 21.04.2011 №5/15( т.1 а.с.33).
З метою уточнення розмірів прибудов до квартир АДРЕСА_1 , 11 липня 2023 року було проведено повторне комісійне обстеження об`єкта та складено акт, зі змісту якого вбачається, що за результатами обстеження прибудинкової території до житлового будинку по АДРЕСА_1 з зовнішньої сторони розташування квартири № 1 , встановлено наявність трьох прибудованих приміщень:
-        приміщення зліва від вхідної групи до будинку розмірами 2,7м*5,4м;
-        приміщення з лівої сторони будинку від вхідної групи має трапецієвий контур з розмірами 3,4м*6,25*5,1м з примиканням до стіни будинку на 9,7м;
-        приміщення з боку АДРЕСА_1 має розміром 2,2м*4,75м.( т.1 а.с.34).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності/довірчої власності: 45046776) ОСОБА_1 з 15 листопада 2021 року є власницею квартири загальною площею 81,2 кв. (житлова площа 29 кв.м) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1874209748101).
Підставою для реєстрації права власності на вказаний об`єкт є договір купівлі-продажу, серія та номер: 2068, виданий 15 листопада 2021 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А. Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, індексний номер 61590685 від 15 листопада 2021 року, приватний нотаріус Літвінчук А.А., Миколаївський міський нотаріальний округ, Миколаївська обл.
За інформацією Миколаївської міської ради за умовами договору купівлі-продажу від 11 вересня 2001 року № 1865 загальна площа квартири по АДРЕСА_1 складала 43,9 кв.м, але 15 липня 2019 року при реєстрації прав власності за ОСОБА_2 державним реєстратором у відомостях об`єкта нерухомого майна зазначено загальну площу 73,6 кв.м, що не відповідає умовам договору купівлі-продажу від 11 вересня 2001 року № 1865 та свідчать про те, що зазначені дії державного реєстратора також були направлені на легалізацію самочинно збудованих прибудов до квартири АДРЕСА_1 .
Відповідно до службової записки управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради від 11 квітня 2023 року № 9436/22.01-15/23-2 декларацій або дозволів про початок виконання будівельних робіт, декларацій про готовність до експлуатації об`єктів розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні.
В реєстрі будівельної діяльності дозвільних документів які надають право на виконання будівельних робіт та готовність об`єктів до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано.
Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради повідомлено про неможливість проведення позапланової перевірки виконання ОСОБА_2 вимог приписів органів державного архітектурно-будівельного контролю, оскільки стало відомо про те, що ОСОБА_2 15 листопада 2021 року продав квартиру АДРЕСА_1 ОСОБА_1 та про неможливість перевірка на об`єкті: «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 » стосовно ОСОБА_1 з огляду на постанову Кабінету Міністрів України від 13 березня 2022 року № 303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану».
Відповідно до службової записки управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради від 27 жовтня 2021 року № 45204/11.02-03/21-2 в управлінні земельних ресурсів Миколаївської міської ради відсутня інформація щодо надання у власність чи користування земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується даними відділу землеустрою управлінні земельних ресурсів Миколаївської міської ради за період з 1992-2021 роки ( т.1 а.с.25).
Згідно службової записки департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 28 жовтня 2021 року № 45482/12.01-24/12-2 містобудівних умов та обмежень для проектування будівництва або будівельного паспорта забудови земельної ділянки по АДРЕСА_1 не надавалось( т.1 а.с.32).
У цій справі Миколаївська міської ради звернулася до суду з вимогами про захист права комунальної власності на земельну ділянку відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України та просила суд зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою комунальної власності шляхом знесення за власний рахунок трьох капітальних прибудов, скасувати державну реєстрацію виправлення розділу до запису про право власності, скасувати державну реєстрацію права власності, визнати недійсним договір купівлі-продажу.
Підставою для звернення до суду Миколаївська міська рада зазначає здійснення ОСОБА_2 незаконної прибудови до спірної квартири АДРЕСА_1 трьох приміщень: 1- зліва від вхідної групи до будинку розміром 14,58 кв.м; 2 - з лівої сторони будинку від вхідної групи розміром 21,25 кв.м з примиканням до стіни будинку на 9,7 м; 3 - з боку АДРЕСА_1 розміром 10,45 кв.м.; внаслідок чого зареєстровано право власності на вказану квартиру загальною площею 81,2 кв. (житлова площа 29 кв.м) по АДРЕСА_1 , яка в подальшому відчужені ОСОБА_1 , на земельній ділянці територіальної громади Миколаївської міської ради, чим порушено право Миколаївської ради як власника земельної ділянки та єдиного органу, на який покладено повноваження щодо розпорядження земельними ділянками у межах населеного пункту.
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив з того, що вірним способом захисту права позивача є звернення із позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, за умови, що він доведе недобросовісність відповідача ОСОБА_1 , а також нагальну потребу позивача саме у вказаній частині земельної ділянки, раціональності та вартості її використання що балансує із витратами позивача ОСОБА_1 щодо знесення такої прибудови та компенсації її вартості; вимоги щодо знесення прибудови саме ОСОБА_2 є неможливим, оскільки передбачають необґрунтоване втручання у власність відповідача ОСОБА_1 ; заявлена позивачем вимога про скасування державної реєстрації, є безпідставною, оскільки сама по собі не тягне скасування державної реєстрації, у разі визнанняя правочину, або його частини недійсним, вимоги до ОСОБА_2 про знесення є неможливим, оскільки передаюча небунтоване втручання у власність відповідача ОСОБА_1 .
Проте, на переконливу думку Миколаївської апеляційного суду таке правове мотивування, яке навів суд першої інстанції для підтвердження вказаного висновку не відповідає як нормам матеріального права, так і сталої судової практики.
Щодо вимог про зобов`язання ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення за власний рахунок трьох капітальних прибудов до квартири, скасування у державному реєстрі речових прав державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 15 липня 2019 року та державної реєстрації виправлення розділу до запису про право власності від 24 вересня 2021 року.
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи і, залежно від встановленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частинами першою та другою статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Статтею 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності, передбачений статтею 41 Конституції України. Він означає, що право власності є недоторканим, власник може бути позбавлений або обмежений у його здійсненні лише відповідно і в порядку, встановлених законом.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).
Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша - друга статті 83 ЗК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (аналогічні висновки сформульовано в постанові 6.30- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом (такі висновки викладено в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.01.2021 у справі №   442/302/17 та від 02.06.2021 у справі №   509/11/17 відповідно).
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
А тому, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.
Враховуючи викладене, позивачем при зверненні до суду з цим позовом обрано спосіб захисту порушеного права, а саме - усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самовільно побудованих трьох капітальних прибудов до квартири АДРЕСА_1 , який є ефективним і при доведеності обставин, сприятиме відновленню порушеного права. За такого висновок суду першої інстанції про те, що належним способом захисту порушеного права у цій справі є витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння є невірним, оскільки суперечить вимогам статті 376 ЦК України.
Щодо належного відповідача.
За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» про самовільне зайняття земельної ділянки свідчить вчинення особою будь-якої дії, спрямованої на фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
За правилами статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до частини1, 2 статті 48 ЦПК України Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.
За змістом наведеної норми сторони - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. З огляду на зміст наведених норм захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача.
З урахуванням вказаного, визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом.
Звертаючись до суду з вимогами про усунення перешкод шляхом зобов`язання знести прибудови, позивач вважав, що саме ОСОБА_2 , є належним відповідачем у цій справі, оскільки він здійснював самочинне будівництво та є особою, яка самовільно зайняла спірну земельну ділянку та саме до нього пред`явив вказані позовні вимоги.
Колегія суддів в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва, дотримуючись усталеної правової позиції зауважує, що належним відповідачем є не забудовник, а саме остатній набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (Постанови Верховного Суду від 02.06.2021 у справі 509/11/17, від 30.09.2022 у справі 201/247/20, від 15.03.2023 у справі 205/213/22, 05.04.2023 у справі №199/6251/18, від 31.05.2023 у справі 201/4483,20, від 14.08.2024 у справі 538/4670/22, від 0.07.2020 року в справі № 755/3782/17).
Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, що квартира АДРЕСА_1 була відчужена ОСОБА_2 ОСОБА_1 , про що свідчать договір купівлі-продажу від 15 листопада 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Літвінчук А.А. та зареєстровані в реєстрі за № 2068.
Оскільки на час подання позовної заяви та на час розгляду справи ОСОБА_2 не був власником спірної квартири, колегія суддів приходить до висновку, що позивач пред`явив позовні вимоги про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинних збудованих об`єктів до неналежного відповідача. Належним відповідачем за зазначеними вимогами є саме ОСОБА_1 , яка набула усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
З огляду на викладене, оскільки у справі, що переглядається, позивачем належної вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або про визнання права власності до ОСОБА_1 не заявлено, а тому суду першої інстанції слід було відмовити у позові в цій частині саме з наведеної підстав.
Пред`явлення вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові.
За такого, апеляційний суд не може брати до уваги та перевіряти доводи апеляційної скарги про неналежний, на думку позивача, розгляд справи судом першої інстанції по суті вимог позову, оскільки суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача. Наведене відповідає позиції Верховного Суду у справі №592/13042/21 від 04.12.2024, яка за правилами частини четвертої статті 263 ЦПК України є обов`язковою для врахування.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що така відмова у задоволенні позову не позбавляє права позивача звернутися до суду з метою захисту його порушених прав у випадку доведеності, зазначивши належний суб`єктний склад учасників.
Щодо вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 .
За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного об`єкту самочинного будівництва позивач обґрунтовував тим, що державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт самочинного будівництва здійснена без достатньої правової підстави - на порушення приписів частини другої статті 376 ЦК України, а відтак ОСОБА_1 не набула права власності на спірну квартиру у встановленому законом порядку.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволені цих вимог, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні підстави для визнання недійним договору купівлі-продажу з огляду на приписи ст.330 ЦК України. 
Разом з тим, при вирішенні спору, суд першої інстанції не урахував, що як правило, власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Частіше за все спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)), а також вказувала на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.
Задоволення судом вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15 листопада 2021 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , відповідно до якого остання набула у власність квартиру АДРЕСА_1 ,  скасування державної реєстрації права власності на ОСОБА_1 , оскільки визнання недійсним зазначеного правочину та скасування державної реєстрації права власності не призведе до відновлення порушеного права користування позивача на спірне нерухоме майно, оскільки такий спосіб захисту порушених прав не є ефективним.
Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі 442/302/17.
Отже, у справі, яка переглядається, Миколаївська міська рада не пред`явила вимоги до належного відповідача, обрала неналежний спосіб захисту свого права, в результаті вимоги сформульовані таким чином, що у суду відсутні можливості виконати вимоги частини 2 статті 5 ЦПК України і обрати спосіб захисту цього права, який би не суперечив закону.
Згідно пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин (частина четверта статті 376 ЦПК України).
Таким чином, ухвалюючи рішення, суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позову, однак помилився щодо мотивів такої відмови.
У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржуване рішення змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
Судові витрати залишити за сторонами, оскільки судом апеляційної інстанції змінено лише мотиви відмови у задоволенні скарги, тому питання перерозподілу судових витрат не вирішується апеляційним судом.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити частково.
Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 14 лютого 2025 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині це ж рішення залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий                                                                Ж.М. Яворська

Судді                                                                        Т.М. Базовкіна 

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 09 червня 2025 року.