КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження:                                                            Доповідач - Кафідова О.В.
22-ц/824/1727/2025                   
                                      
П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
 
         м. Київ                                                                                      Справа № 757/11083/20-ц
 
20 березня 2025 року Київський апеляційний суд у складі  колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді  - Кафідової О.В.
суддів                       - Оніщука М.І.
                                  - Шебуєвої В.А.
при секретарі           - Смолко А.В.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Оплачка Віталія Олексійовича на рішення Печерського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Бусик О.Л. у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення коштів, -
 
в с т а н о в и в:
 
У березні 2020 року ОСОБА_3 звернулась до суду з вищезазначеним позовом, у якому з урахуванням збільшення позовних вимог, просила суд стягнути з відповідача на свою користь грошові кошти в розмірі 10 938 596,70 грн.
В обґрунтування заявлених вимог ОСОБА_3 посилається на те, що в рахунок погашення її заборгованості в розмірі 62 000,00 доларів США за договором позики від 25 червня 2015 року, державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М.В. 31 жовтня 2019 року було прийнято рішення про реєстрацію права власності за іпотекодержателем ОСОБА_1 на передане нею в іпотеку майно - житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,122 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0144 з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з висновком експерта за результатом проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 08 грудня 2023 року  № 10806/21-42/10807/21-42 ринкова вартість іпотечного майна станом на 31 жовтня 2019 року становила 8 673 629,00 грн, що еквівалентно 347 009 доларів США.
Позивачка вважає, що перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя підлягає визначенню станом на дату вирішення цієї справи в суді. Загальна вартість домоволодіння становить 347 009,00 доларів США, що еквівалентно станом на 01 лютого 2024 року 13 034 595,00 грн.
Станом на дату проведення державної реєстрації права власності за відповідачкою на вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку основний борг позивачки перед відповідачкою становив 62 000 доларів США, що станом на 01 лютого 2024 року еквівалентно 2 328 887,00 грн.
За таких обставин позивачка, посилаючись на статтю 37 Закону України «Про іпотеку» просила стягнути з відповідачки перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, яка становить 10 938 596,70 грн.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення коштів задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 10 938 596,70 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати з оплати судового збору в розмірі 15 140,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ринкова вартість предмета іпотеки, яка визначена у звіті від 31 жовтня 2019 року, складеного ФОП ОСОБА_4 на замовлення ОСОБА_1 є не достовірною, оскільки складена без особистого огляду спірного будинку та земельної ділянки, та ціна набуття права власності на предмет іпотеки не погоджена з власником майна.
Разом із тим, згідно експертного висновку № 10806/21-42/10807/21-42від 08 грудня 2023 року, який здійснено на підставі ухвали суду, ринкова вартість домоволодіння, житловий будинок загальною площею 660,80 кв. м та земельної ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ( АДРЕСА_1 ), станом на 31 жовтня 2019 року становила 8 673 629,00 грн, що еквівалентно 347 009 доларів США.
Таким чином, судовим експертом було визначено вартість будинку та земельної ділянки саме на момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, а не на дату проведення оцінки у 2023 році. 
У свою чергу, стороною відповідача не надано та матеріали справи не містять доказів неотримання оцінювачами необхідної та достовірної інформації про предмет іпотеки.
З огляду на це, доводи позивачки про виникнення у неї, як іпотекодавця, права на відшкодування іпотекодержателем ОСОБА_1 у зв`язку з набуттям права власності на предмет іпотеки, дійсною ринковою вартістю, визначеною на момент такого набуття в розмірі 347 009 доларів США (що на момент проведення оцінки становило 8 673 629,00 грн), перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог та визначеної самостійно іпотекодержателем на момент їх пред`явлення (письмова вимога від 17 вересня 2019 року) у вигляді неповернутої суми позики в розмірі 62 000,00 доларів США суд визнав обґрунтованими.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 04 липня 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Оплачко В.О. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Суд першої інстанції не з`ясував обставини, що мають значення для справи та визнав встановленими обставини, які, в свою чергу, не є доведеними. 
Вважає, що судом неправильно застосовано норми матеріального права, а саме: частину другу статті 19 Конституції України, статтю 37 Закону України «Про іпотеку», частину третю статті 10, частину першу статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у відповідній редакції та пункту 61 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 жовтня 2015 року №1127, а також порушено норми процесуального права, а саме статей 77-80 ЦПК України, що призвело до ухвалення судом незаконного рішення.
Звертає увагу, що  ОСОБА_1 на момент реєстрації права власності за собою на підставі іпотечного договору звернулась до ФОП ОСОБА_4 та отримала Звіт про незалежну оцінку спірного нерухомого майна. Оцінка проведена саме на момент набуття права власності ОСОБА_1 - 31 жовтня 2019 року, що відповідає положенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, ринкова вартість об`єкта оцінки складає 1 517 187,00 грн. 
Позивач ніколи не заперечувала проти того, що ФОП ОСОБА_4 дійсно провів незалежну оцінку нерухомого майна, не обґрунтовувала свою позицію тим, що таку незалежну оцінку нерухомого майна було проведено з порушеннями Національного стандарту «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 10 від 10 вересня Документ сформований в системі «Електронний суд» 04.07.2024 5 2003 року № 1440, та/або Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» тощо. 
Заперечення позивачки зводились лише до того, що визначена ФОП ОСОБА_4 ринкова вартості домоволодіння на рівні 1 517 187,00 грн є заниженою.
Отже, надання доказів на підтвердження звернення відповідачки до позивачки з вимогою надання доступу до домоволодіння та земельної ділянки для проведення оцінки в даному випадку не вимагалось, оскільки проти обставин, що оцінка проведена належним чином позивачка не заперечувала, спору щодо цього не існує.
Крім того, рецензія на зазначений Звіт ФОП ОСОБА_4 не складалась, його ніхто не оскаржував, він є законним та чинним, а отже є належним, достатнім, допустим та достовірним доказом у справі доказом у справі. Проте, суд першої інстанції, в порушення норм ст.77-80 ЦПК України безпідставно відхилив такий доказ.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на дату звернення стягнення на момент іпотеки, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Вказана норма передбачає, що визначення вартості предмета іпотеки може бути тільки на підставі оцінки суб`єктом оціночної діяльності, при цьому, зробленої на момент такого набуття. Погодження такої вартості з іпотекодавцем ця норма не передбачає. Аналогічна норма була погоджена сторонами в п. 11 Іпотечного договору. Отже, суд першої інстанції неправильно застосував цю норму матеріального права.
Висновок суду першої інстанції про те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки не погоджена з власником майна», є таким, що не відповідає і дійсним обставинам справи, оскільки, як зазначено така вартість в іпотекодавцем була погоджена ще в Іпотечному договорі.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у відповідній редакції у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом. У даному випадку право власності на домоволодіння було у встановленому законом порядку зареєстроване за відповідачкою, адже жодних підстав, передбачених законодавством для відмови в такій реєстрації не було. Відповідний звіт про незалежну оцінку не подавався державному реєстратору, оскільки такої вимоги законодавство не містить. 
Отже, висновок суду про те, що у справі відсутні підтвердження того, що саме вказаний вище Звіт ФОП ОСОБА_4 про оцінку предмета іпотеки подавався державному реєстратору для набуття відповідачкою права власності на іпотечне майно - 31 жовтня 2019 року, не впливає ніяким чином на правильне вирішення спору, оскільки подання такого звіту не передбачено законодавством і ніяким чином не впливає на вирішення даного спору.
Висновок експерта КНДІСЕ № 10806/21-42/10807/21-42 від 08 грудня 2023 року, який покладений в основу судового рішення, не є достовірним та достатнім доказом, оскільки ґрунтується на обставинах, які не відповідають дійсним обставинам справи, а також, на припущеннях експерта про ряд якісних характеристик будинку, що підлягав оцінці, а тому в силу статті 79 ЦПК України він не може бути достовірним доказом вартості, за якою іпотекодержатель набув предмет іпотеки у власність, визначеної на момент його набуття. 
Вищезазначений висновок КНДІСЕ складений без огляду Будинку та Земельної ділянки, а отже, має недоліки, що суттєво впливають на достовірність наведеної в ньому оцінки, та не відповідає пунктам 50, 51, а також приписам пункту 53 Національного стандарту №1, згідно з яким залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: проаналізувати існуючий стан використання об`єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання. Тому такий висновок не є належним, допустимим та достатнім доказом в цій справі. 
Висновок експерта КНДІСЕ містить ретроспективну оцінку, тобто, оцінку об`єкта, яка виконана на ту ж саму дату оцінки, що й оцінка цього об`єкта, виконана іншим суб`єктом оціночної діяльності- ФОП ОСОБА_4 . Мета проведення ретроспективної оцінки полягає у співставленні результатів оцінки з результатами, які були отримані в минулому іншим суб`єктом оціночної діяльності на ту ж дату оцінки, на яку проводиться ретроспективна оцінка
Крім того, суд першої інстанції, оцінив наявні у справі докази без врахування тієї обставини, що будинок було знесено ще у жовтні 2020 року, а отже експерт КНДІСЕ його не оглядав і оглянути не міг.
У жовтні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Князьський О.С. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив її відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.
В судове засідання з`явився представник позивача ОСОБА_2 адвокат Князьська Наталія Анатоліївна, яка заперечувала проти задоволення апеляційної скарги.
Також в судове засідання з`явились представники відповідача ОСОБА_1 адвокат Корабельников Євген Геннадійович та адвокат Івасюк Ірина Юріївна, які підтримали доводи апеляційної скарги та просили її задовольнити.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 25 червня 2015 року між ОСОБА_2 (позичальник) та ОСОБА_5 (позикодавець) був укладений договір позики, за умовами якого позикодавець передала у власність позичальника кошти в розмірі 80 500 доларів США, а позичальник приняла ці кошти і зобов`язалася їх повернути частинами не пізніше 25 грудня 2015 року в порядку встановленому договором позики. 
На забезпечення виконання зобов`язання за договором позики, в цей же день між вказаними сторонами був укладений іпотечний договір.
Пунктом 1 договору іпотеки (з урахуванням змін, внесених додатковим договором від 02 серпня 2019 року) з метою забезпечення виконання зобов`язань, що виникло за договором позики, за умовами якого позичальник отримав  62 000,00 доларів США не пізніше 16 травня 2020 року в порядку встановленому договором позики, іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно, а саме:
- житловий будинок АДРЕСА_1 ;
- земельну ділянку, площею 0,122 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0144 з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктом 2.2 договору були внесені зміни до пункту 1 договору позики й встановлено, що позикодавець передає у власність позичальника 62 000 доларів США, а позичальник приймає у власність зазначені грошові кошти, та зобов`язується їх повернути не пізніше 16 травня 2020 року. Повернення суми позики та оплата відсотків на суму залишку заборгованості за користування позикою здійснюється з 17 серпня 2019 року у розмірі 15% річних, які підлягають сплаті щомісячно до 15 числа кожного місця разом із поверненням відповідної частини суми позики.
У пункті 8 іпотечного договору сторони досягли згоди про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, шляхом передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю в рахунок виконання основного зобов`язання і цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке він набуває при простроченні позичальником сплати боргу будь-якого з поточних платежів більш ніж на п`ять днів за договором позики.
У пункті 2 договору іпотеки сторони визначили, що вартість переданого в іпотеку майна становить 4 200 000,00 грн.
Відповідно до договору від 16 травня 2019 року попередній кредитор ОСОБА_5 передала, а новий кредитор ОСОБА_1 прийняла на себе право вимоги належного виконання зобов`язань позичальника за договором позики від 25 червня 2015 року.
Відповідно до пункту 1.2 вказаного договору, разом з правом вимоги виконання зобов`язань, що передані за договором, до нового кредитора перейшли права за договорами, що забезпечують виконання зобов`язань, а саме: права іпотекодержателя, що виникають з іпотечного договору від 25 червня 2015 року.
Позичальник ОСОБА_2 не повернула суму боргу, в строки, встановлені договором позики від 25 червня 2015 року, з урахуванням погоджених сторонами змін.
У зв`язку з неналежним виконанням умов договору позики ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 вимогу про усунення порушень - повернення суми отриманої позики, у якій ставилося питання про погашення неповернутої суми позики в розмірі 62 000,00 доларів США.
17 вересня 2019 року ОСОБА_1 зверталась до ОСОБА_2 із вимогою про дострокове повернення позики в розмірі 62 000 доларів США. Вказана вимога про повернення коштів боржником отримана та не виконана, а кошти відповідачу не повернуто.
У зв`язку з невиконанням боржником взятих на себе зобов`язань, ОСОБА_1 звернула стягнення на іпотечне майно та 31 жовтня 2019 року на підставі іпотечного договору від 25 червня 2015 року зареєструвала за собою право власності на домоволодіння, житловий будинок загальною площею 660,80 кв. м та земельну ділянки площею 0,122 га (кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1  ( АДРЕСА_1 ).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та четверта статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
 За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
За змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час реєстрації права власності на предмет іпотеки) звернення банком стягнення на квартиру) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» , на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції, чинній на час реєстрації відповідачем права власності на предмет іпотеки (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1)  копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2)  документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3)   заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.
Крім того, у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття.
Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц.
Судом встановлено, що у договорі іпотеки сторони визначили, що вартість переданого в іпотеку майна становить 4 200 000,00 грн. 
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Презумпція правовірності укладеного між сторонами договору іпотеки від 25 червня 2015 року, зокрема і в частині визначення вартості предмета іпотеки, позивачем не спростована. З огляду на це, колегія суддів вважає, що всі права, набуті сторонами за вказаним договором можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Крім того, як встановлено судом,  ОСОБА_1 на момент реєстрації права власності за собою на підставі іпотечного договору звернулась до ФОП ОСОБА_4 та отримала Звіт про незалежну оцінку спірного нерухомого майна. Оцінка проведена саме на момент набуття права власності ОСОБА_1 - 31 жовтня 2019 року, що відповідає положенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, ринкова вартість об`єкта оцінки складає 1 517 187,00 грн. 
Позивач не заперечувала проти того, що ФОП ОСОБА_4 дійсно провів незалежну оцінку нерухомого майна, не обґрунтовувала свою позицію тим, що таку незалежну оцінку нерухомого майна було проведено з порушеннями Національного стандарту «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 10 від 10 вересня 2003 року № 1440, та/або Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» тощо. 
Заперечення позивачки зводились лише до того, що визначена ФОП   ОСОБА_4 ринкова вартості домоволодіння на рівні 1 517 187,00 грн є заниженою.
Отже, надання доказів на підтвердження звернення відповідачки до позивачки з вимогою надання доступу до домоволодіння та земельної ділянки для проведення оцінки в даному випадку не вимагалось, оскільки проти обставин, що оцінка проведена належним чином позивачка не заперечувала, спору щодо цього не існує.
З огляду на це, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що вказаний звіт є неналежним та недопустимим доказом на підтвердження заявлених позивачкою вимог.
Що стосується висновку оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 08 грудня 2023 року № 10806/21-42/10807/21-42, складеного на підставі ухвали від 28 вересня 2020 року, то колегія суддів не приймає його до уваги, оскільки заявляючи вимоги на підставі частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» позивач не спростувала презумпцію правовірності укладеного між сторонами договору іпотеки від 25 червня 2015 року, зокрема, в частині визначення вартості предмета іпотеки, яка становить 4 200 000,00 грн, та не оскаржилаа Звіт про незалежну оцінку спірного нерухомого майна, складеного ФОП   ОСОБА_4 на момент набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки.
Враховуючи наведене, установивши вказані обставини, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що у позивача як іпотекодавця не виникло право на відшкодування іпотекодержателем ОСОБА_1 у зв`язку з набуттям останньою права власності на предмет іпотеки, перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, оскільки відповідно до визначеного сторонами в договорі іпотеки та не спростованого позивачем, вартість предмета іпотеки не перевищує 90 відсотків над розміром забезпечених іпотекою вимог.
Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно ч.ч.1ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи зазначене, колегія доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення Печерського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні заявлених позовних вимог. 
Керуючись статтями  268, 367, 374, 376, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргупредставника ОСОБА_1 - адвоката Оплачка Віталія Олексійовича задовольнити.
Рішення Печерського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення коштів відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 21 березня 2025 року

Головуючий:                                              Судді: