ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"23" квітня 2025 р.                                 Справа №910/10193/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Сітайло Л.Г.
суддів:            Буравльова  С.І. 
          Шапрана  В.В. 

секретар судового засідання - Ярітенко О.В.
представники учасників справи:
від позивача: Ястребова І.Г.
від відповідача: Козій Д.О.
від третьої особи: Полішко Л.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича
на рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024
у справі №910/10193/24 (суддя Бондаренко-Легких Г.П.)
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні  позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"
про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рух справи в суді першої інстанції
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (далі - Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 03.06.2021 №3374, укладеного між Департаментом, Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (далі - Підприємство) та ФОП Донченком С.Д., а також виселення останнього з нежитлових приміщень загальною площею          124,10 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, 27/2.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Підприємством виявлено факт порушення відповідачем умов договору від 03.06.2021 №3374, а саме проведення ремонтних робіт з переплануванням орендованого майна без згоди балансоутримувача, що в свою чергу є істотним порушенням умов вказаного договору. Відтак, позивач просить в судовому порядку розірвати договір оренди та виселити з об`єкта оренди орендаря.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.08.2024 відкрито провадження у справі №910/10193/24 та вирішено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення
Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 позов задоволено.
Розірвано договір оренди від 03.06.2021 №3374, укладений між Департаментом, ФОП Донченком С.Д. та Підприємством.
Виселено ФОП Донченка С.Д. з нежитлових приміщень загальною площею 124,10 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2.
Стягнуто з ФОП Донченка С.Д. на користь Департаменту судовий збір у розмірі 6 056,00 грн.
Ухвалюючи зазначене рішення, місцевий господарський суд, враховуючи норми чинного законодавства, а також факт неналежного виконання відповідачем умов договору оренди від 03.06.2021 №3374 щодо отримання дозволу для здійснення ремонтних робіт об`єкта оренди, дійшов висновку, що позовні вимоги про розірвання договору оренди від 03.06.2021 №3374 є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. При цьому, суд першої інстанції вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача з орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку), в даному випадку, є ефективним способом захисту порушених прав позивача як орендодавця спірного майна.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, ФОП   Донченко С.Д. звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги ФОП Донченко С.Д. посилається на те, що висновки викладені у рішенні суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та наданим документам. Неправильно встановлено обставини, які мають значення для справи внаслідок неправильного їх дослідження та оцінки, а також неправильно визначені, відповідно до встановлених судом обставин, правовідносини.
Також, скаржник зазначає про відсутність всіх елементів, необхідних для застосування статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 03.06.2021 №3374. Обставини, на які посилається позивач, свідчать про поліпшення орендарем майна, переданого йому в оренду, без згоди орендодавця. Правовим наслідком такої поведінки є позбавлення орендаря права на відшкодування йому вартості витрат, необхідних для проведення поліпшень, а не розірвання договору оренди.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.01.2025 апеляційну скаргу ФОП Донченка С.Д. у справі №910/10193/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Сітайло Л.Г., судді: Шапран В.В., Андрієнко В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 апеляційну скаргу залишено без руху та надано строк на усунення її недоліків.
27.01.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшла заява скаржника про усунення недоліків апеляційної скарги.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.02.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Донченка С.Д. на рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24. Розгляд апеляційної скарги призначено на 26.03.2025. Витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/10193/24.
13.02.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №910/10193/24.
У судовому засіданні 26.03.2025 суддею Андрієнком В.В. заявлено самовідвід від розгляду справи №910/10193/24.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2025 заяву про самовідвід судді Андрієнка В.В. від розгляду апеляційної скарги ФОП  Донченка С.Д. на рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 задоволено. Справу №910/10193/24 передано для здійснення повторного автоматизованого розподілу та визначення іншого складу суддів, відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Розпорядженням Північного апеляційного господарського суду від 28.03.2025, у зв`язку з заявою судді Андрієнка В.В. про самовідвід від розгляду справи №910/10193/24, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.03.2025 справу №910/10193/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Сітайло Л.Г., судді: Буравльов С.І., Шапран В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2025 прийнято до провадження апеляційну скаргу ФОП Донченка С.Д. на рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 у складі колегії суддів: головуючий суддя - Сітайло Л.Г., судді: Буравльов С.І., Шапран В.В. Розгляд апеляційної скарги призначено на 23.04.2025.

Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу
13.02.2025, через систему "Електронний суд", третьою особою подано відзив на апеляційну скаргу, в якому остання просить суд у задоволенні вимог апеляційної скарги відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 залишити без змін.
Так, у відзиві третя особа зазначає, що відповідно до умов договору та вимог законодавства, для проведення орендарем ремонтних робіт в орендованому приміщенні, є необхідним отримання згоди балансоутримувача, рішення орендодавця, а також наявність проектно-кошторисної документації на проведення ремонту. Таким чином, на переконання третьої особи, можна констатувати істотне порушення договору відповідачем та наявність, передбачених умовами договору та вимогами чинного законодавства, підстав для розірвання договору оренди майна, що належить до комунальної власності, на вимогу позивача та, як наслідок, виселення відповідача з орендованого приміщення.
18.02.2025, через систему "Електронний суд", позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги ФОП Донченка С.Д. та залишити рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 без змін.
Так, позивач вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено законно та обґрунтовано, ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, а доводи апелянта будуються на припущеннях, є хибними та не спростовують висновків суду першої інстанції.
На думку позивача, перепланування орендованого приміщення орендарем без згоди орендодавця та балансоутримувача свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Узагальнені доводи, заперечення та пояснення учасників справи
23.04.2025, через систему "Електронний суд", відповідачем подані письмові пояснення по суті спору, в яких останній просить суд скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання
У судове засідання 23.04.2025 з`явились представники сторін та третьої особи.
Представник відповідача у судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, з викладених у ній підстав та просив її задовольнити. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Представники позивача та третьої особи у судовому засіданні заперечили проти задоволення апеляційної скарги, просили суд апеляційної інстанції відмовити у її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
За результатами аукціону, 03.06.2021 між Департаментом (орендодавець), ФОП Донченком С.Д. (орендар) та Підприємством (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3374.
Строк договору - 5 років з дати набрання чинності цим договором (пункт 11 Змінювальних умов договору). 
Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами (пункт 12.1 договору).
Об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 124,10 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2, та обліковуються на балансі Підприємства. Вартість майна становить 302 828,06 грн без ПДВ (пункти 4.1, 6.1 Змінювальних умов договору).
Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Змінювальних умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Змінювальних умов.
Згідно з пунктом 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
03.06.2021 балансоутримувач передав орендарю нежитлові приміщення загальною площею 124,10 кв.м, що розташовані у будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2, та обліковуються на балансі Підприємства, що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.06.2021.
Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (пункт 12.1 договору).
Пунктом 5.1 договору встановлено, що орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.
За умовами пункту 5.2 договору порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483.
Згідно з пунктом 6.2 договору орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Відповідно до пункту 6.4 договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.
На виконання умов пункту 6.4 договору, 19.03.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту відповідача, яка зазначена в договорі, електронний лист в якому просив останнього 21.03.2024 забезпечити доступ до об`єкта оренди.
За результатами огляду об`єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1 договору, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача. Факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 21.03.2024.
У зв`язку з виявленими порушеннями, балансоутримувач засобами поштового зв`язку та додатково на електронну адресу відповідача надіслав останньому припис від 26.03.2024 №1/28/23.1.2/1916 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому вимагав впродовж 30 календарних днів, з дати отримання зазначеного припису, усунути виявлені порушення.
14.05.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист, в якому просив останнього 16.05.2024 забезпечити доступ до об`єкта оренди.
За результатами повторного огляду об`єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1 договору, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача та не виконання вимог припису від 26.03.2024 №1/28/23.1.2/1916. Факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 16.05.2024.
За умовами пункту 11.1 договору, за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором, сторони несуть відповідальність, згідно з законом та договором.
З огляду на виявлені порушення зі сторони відповідача, позивач засобами поштового зв`язку направив відповідачу лист від 28.05.2024 №062/05-19-2873, в якому зазначив щодо істотних порушень умов договору зі сторони останнього та до зазначеного листа долучив акти приймання-передачі нерухомого майна для підписання орендарем та повернення об`єкту оренди балансоутримувачу протягом 3-х календарних днів. 
Відповідно до пункту 4.1 договору, у разі припинення договору орендар зобов`язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконанні невід`ємні поліпшення або проведення капітального ремонту, то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.
Пунктом 4.2 договору встановлено, що балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані балансоутримувачем примірники орендарю. 
Орендар зобов`язаний: підписати три примірника акта повернення з оренди орендованого майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання від балансоутримувача і одночасно повернути балансоутримувачу два примірники підписаних орендарем актів разом із ключами від об`єкта оренди (у разі, коли доступ до об`єкта оренди забезпечується ключами); звільнити майно одночасно із поверненням підписаних орендарем актів.
Не пізніше ніж на четвертий робочий день після припинення договору балансоутримувач зобов`язаний надати орендодавцю примірник підписаного акта повернення з оренди орендованого майна або письмово повідомити орендодавця про відмову орендаря від підписання акта та/або створення перешкод орендарем у доступі до орендованого майна з метою його огляду, та/або про повернення підписаних орендарем примірників акта.
За змістом пункту 4.3 договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.
Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна (пункт 12.12 договору).
Однак, позивач та(або) балансоутримувач не отримували від відповідача підписаних актів приймання-передачі та відповідач не повернув об`єкт оренди.
Відповідно до пункту 11.3 договору спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.
Підпунктом 12.6.7 пункту 12.6 договору встановлено, що договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
З огляду на наведене, позивач просить розірвати спірний договір оренди та виселити ФОП Донченка С.Д. з нежитлових приміщень, загальною площею 124,10 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи
Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи у повному обсязі, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та їх юридичну оцінку, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.
Як вірно встановлено місцевим господарським судом, договір, укладений між сторонами, є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 ЦК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (частина 1 стаття 759 ЦК України).
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (частина 3 стаття 759 ЦК України).
Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" суб`єктами орендних відносин є: орендар; орендодавець; балансоутримувач уповноважений орган управління; представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу; Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України 
Оренда - це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк. Орендар - це фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк. Орендодавець - це юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк. Уповноважений орган управління - це орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач (пункти 10-12, 19 частини 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
Як вбачається з матеріалів справи, 03.06.2021 за результатами аукціону між Департаментом (орендодавець), ФОП Донченком С.Д. (орендар) та Підприємством (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3374, за умовами якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування орендоване майно.
Відповідно до умов договору об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 124,10 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2, та обліковуються на балансі Підприємства.
Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (стаття 765 ЦК України).
Пунктом 2.1 договору встановлено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
Матеріалами справи підтверджується та сторонами не спростовується, що 03.06.2021 балансоутримувач передав відповідачу об`єкт оренди, який визначений в умовах договору та, що в свою чергу підтверджується підписаним між балансоутримувачем та відповідачем актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.06.2021.
Згідно з частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: (1) рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; (2) рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Орендар має право, за письмовою згодою балансоутримувача майна, за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення (пункт 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483).
Пунктами 5.1, 5.2 договору встановлено, що орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту. Порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, визначаються наведеним вище Порядком.
Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів (частина 2, 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").
Пунктом 6.4 договору встановлено, що орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.
Так, з метою огляду орендованих приміщень, на підставі пункту 6.4 договору та приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна", 19.03.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист в якому просив останнього 21.03.2024 забезпечити доступ до об`єкта оренди.
Як вірно встановлено місцевим господарським судом, балансоутримувач надсилав електронний лист відповідачу на електронну адресу останнього, яка вказана в пункті 3.2.1 договору. Крім того, ця електронна адреса також зазначена в відомостях з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо відповідача.
За результатами огляду об`єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1 договору, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача. Факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 21.03.2024 та здійснено фотофіксацію порушень.
З огляду на зазначені обставини, балансоутримувач 27.03.2024 засобами поштового зв`язку на адресу місцезнаходження відповідача надіслав письмовий припис від 26.03.2024 №1/28/23.1.2/1916 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому вимагав впродовж 30 календарних днів з дати отримання зазначеного припису усунути виявлені порушення. Крім цього, балансоутримувач додатково надіслав зазначений письмовий припис на електронну пошту відповідача.
В подальшому, з метою перевірки виконання відповідачем письмового припису від 26.03.2024 №1/28/23.1.2/1916, 14.05.2024 балансоутримувач, на підставі умов пункту 6.4 договору, надіслав на електронну адресу відповідача електронний лист в якому просив останнього 16.05.2024 забезпечити доступ до об`єкта оренди.
Однак, за результатами повторного огляду об`єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено факт не виконання вимог письмового припису від 26.03.2024 №1/28/23.1.2/1916 та повторно зафіксовано факт порушення відповідачем умов пункту 5.1 договору, а саме проведення останнім ремонту орендованого майна без згоди балансоутримувача, що, в свою чергу, відображено в акті огляду орендованих приміщень від 16.05.2024.
За приписами частин 1, 3 статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю, відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
У пункті 6.2 договору встановлено, що орендар, зокрема, зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна
З огляду на виявлені систематичні порушення відповідачем пункту 5.1 договору, позивач листом від 28.05.2024 №062/05-19-2873 повідомив відповідача про істотні порушення умов договору та пропонував підписати акти приймання-передачі нерухомого майна та повернути об`єкт оренди балансоутримувачу протягом 3-х календарних днів. 
Відповідно до пунктів 4.3 та 12.12 договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.
Натомість, матеріали справи не містять та відповідачем не подані докази, що останній, на виконання листа позивача від 28.05.2024 №062/05-19-2873, в порядку пунктів 4.1, 4.2 договору, підписав акт приймання-передачі нерухомого майна та повернув об`єкт оренди балансоутримувачу.
Згідно з підпунктом 12.6.7 пункту 12.6 договору, останній припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
За змістом статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частина 1 статті 598 ЦК України).
Відповідно до частини 1 стаття 615 ЦК України, у разі порушення зобов`язання однією стороною, друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом.
Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу (частина 3 стаття 291 Господарського кодексу України).
Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (частина 2 статті 773 ЦК України).
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі (пункт 1 частина 1 статті 783 ЦК України).
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 651 ЦК України).
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 зазначила наступне: "Частинами 2 та 3 статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною 4 цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 ЦК України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині 2 статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони".
За приписами частини 1 стаття 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Так, відповідно до пункту 5.1 договору, відповідач для здійснення поточного та/або капітального ремонту майна повинен отримати згоду балансоутримувача.
Крім того, необхідність отримати згоду балансоутримувача майна для здійснення ремонтних робіт встановлена приписами чинного законодавства, зокрема, частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктом 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.
Разом із тим, матеріали справи не містять доказів, що відповідач отримав від балансоутримувача дозвіл/згоду на проведення ремонтних робіт об`єкта оренди. Натомість, матеріали справи містять докази саме порушення відповідачем пункту 5.1 договору, а саме проведення відповідачем ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача.
Верховний Суд в пунктах 8.15 та 8.16 постанови від 02.12.2020 у справі №910/5446/19 наголосив, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 ЦК України. Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Зі змісту частини 1 статті 638 ЦК України вбачається, що істотною умовою господарського договору, зокрема, є умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. Оскільки відповідач не досяг та не отримав згоди від балансоутримувача на здійснення ремонтних робіт, зазначені обставини зі сторони відповідача є істотними порушеннями умов спірного договору.
Таким чином, враховуючи вищевказані норми законодавства, а також встановлений факт неналежного виконання відповідачем умов договору оренди щодо отримання дозволу для здійснення ремонтних робіт об`єкта оренди, колегія суддів вважає вірними висновки місцевого господарського суду, що позовні вимоги про розірвання договору оренди є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. 
Відповідно до пункту 12.1 договору строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.
Частиною 3 статті 653 ЦК України встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Як вірно зазначив місцевий господарський суд, вимога про виселення відповідача є обґрунтованою та не є передчасною, оскільки умовами спірного договору встановлений обов`язок орендаря звільнити орендоване приміщення тільки у випадку закінчення строку дії договору (пункти 4.1, 4.2 договору), однак не прописаний обов`язок звільнення приміщення після розірвання договору в судовому порядку. 
Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.
При цьому, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити з його ефективності. Це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.
З огляду на наведене судова колегія погоджується з судом першої інстанції, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача з орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку), в даному випадку, є ефективним способом захисту порушених прав позивача, як орендодавця спірного майна. 
Отже, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог.
Інші доводи апеляційної скарги взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.
Згідно з частиною 4 статті 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.
При ухваленні даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи апелянта, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до частини 2 статті 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Таким чином, виходячи із фактичних обставин справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позову.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга ФОП Донченка С.Д. задоволенню не підлягає.

Розподіл судових витрат
У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за подання апеляційної скарги, відповідно до статті 129 ГПК України, покладаються на ФОП Донченка С.Д.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2024 у справі №910/10193/24 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича.
4. Матеріали справи №910/10193/24 повернути до Господарського суду     міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений статтями 287-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано - 29.04.2025.

Головуючий суддя                                                                      Л.Г. Сітайло 

Судді                                                                                          С.І. Буравльов

                                                                                          В.В. Шапран