У х в а л а
26 березня 2025 року
м. Київ 
Справа № 303/5743/22
Провадження № 61-10560ск24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. - розглянув питання щодо відкриття касаційного провадження
за касаційною скаргою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (далі - скаржники)
на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 4 жовтня 2023 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 4 червня 2024 року 
у справі за позовом скаржників до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - відповідач) за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Горщара Михайла Васильовича - про скасування рішення державного реєстратора, поновлення запису у державному реєстрі речових прав і
в с т а н о в и в :
1.           У серпні 2022 року до суду надійшов позов, у якому скаржники просили:
-                   скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію речового права на об`єкт житлової нерухомості;
-                   скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію речового права на земельну ділянку площею 0, 2999 га з кадастровим номером 2110400000:01:016:0224 (далі - земельна ділянка);
-                   поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на об`єкт житлової нерухомості за скаржниками;
-                   поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на земельну ділянку за скаржниками.
2.           4 жовтня 2023 року Мукачівський міськрайонний суд Закарпатської області ухвалив рішення, згідно з яким відмовив у задоволенні позову.
3.           4 червня 2024 року Закарпатський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції.
4.           9 липня 2024 року скаржники подали до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просили скасувати зазначені судові рішення й ухвалити нове - про задоволення позовних вимог. Обґрунтували скаргу так:
-                   згідно з матеріалами реєстраційної справи державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Горщар Михайло Васильович прийняв рішення від 3 вересня 2019 року № 48484697 про реєстрацію спірного будинку та земельної ділянки за Приватним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»). Таку реєстрацію реєстратор усупереч вимогам законодавства провів на підставі копії, а не оригіналу чи дубліката іпотечного договору № 305/84-Ж, посвідченого 19 травня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Пугою А. М. (хоча згідно зі статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» мав відмовити у державній реєстрації речових прав);
-                   у матеріалах реєстраційної справи немає довідки іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату, не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, та про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення такої реєстрації;
-                   пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) до 26 лютого 2020 року не вимагав подання реєстратору оцінки майна. Проте така вимога була у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу, та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, від 19 червня 2019 року № 917/2101/17, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 9 лютого 2022 року у справі № 464/6174/18, від 11 серпня 2021 року у справі № 520/8982/18);
-                   відсутність повного огляду нерухомого майна оцінювачем, зокрема внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості об`єкта оцінки, є порушенням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, із урахування вимог Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440; вказане зумовлює визнання такої оцінки майна недійсною (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 квітня 2021 року у справі № 753/3055/21 та Верховного Суду у складі суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 серпня 2021 року у справі № 461/4240/17);
-                   відповідач під час розгляду цієї справи надав висновок про вартість спірного майна від 21 серпня 2019 року. Однак фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом оцінки, можливе лише при доступі оцінювача до цього майна. Відповідач не забезпечив і не міг забезпечити проведення огляду житлового будинку, бо не мав до нього доступу та не звертався до позивачів з проханням такий доступ надати;
-                   грошове зобов`язання відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя виникає в момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує вартість забезпечених іпотекою вимог. Вказане сукупно засвідчує недотримання під час позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127 (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 200/14524/16-ц);
-                   суди першої й апеляційної інстанцій залишили поза увагою те, що у матеріалах справи немає повідомлення про анулювання боргу, про яке відповідач зазначив у надісланому повідомленні про іпотечне застереження. Позивачам незрозуміло, чи є досі заборгованість за кредитним договором. Вартість заставного майна у розмірі 14 338 472,80 грн, який станом на 26 серпня 2019 року згідно з курсом гривні до євро Національного банку України (далі - НБУ) становив 517 316,91 євро, - за кредитної заборгованості у розмірі 133 242,12 євро (згідно з повідомленням про іпотечне застереження), що станом на 26 серпня 2019 року згідно з курсом євро до гривні НБУ становив 3 693 071,84 грн, - зобов`язує відповідача відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя;
-                   відповідно до Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передання права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можливе лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження могло тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року у справі № 357/4329/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 367/7589/15-ц, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року у справі № 303/1775/19). Відповідач не довів укладення зі скаржниками окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя;
-                   оскаржену постанову апеляційний суд прийняв у незаконному складі, бо були обставини, що викликають сумнів у неупередженості або об`єктивності судді Кожух О. А., яка відмовила у задоволенні заяви ОСОБА_4 про відвід.
5.           16 вересня 2024 року Верховний Суд у складі судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою залишив без руху касаційну скаргу скаржників і встановив для усунення її недоліків десятиденний строк із дня вручення тієї ухвали. Скаржники мали вказати дату отримання копії постанови суду апеляційної інстанції, підтвердити цю дату доказами, а також надати копії квитанції про сплату судового збору відповідно до кількості інших учасників справи, а ОСОБА_2 - сплатити 7 939,20 грн такого збору.
6.           25 вересня 2024 року скаржники подали до Верховного Суду заяву про усунення недоліків касаційної скарги. До заяви додали один примірник копії ухвали Верховного Суду у складі судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2024 року, квитанції про сплату ОСОБА_1 і ОСОБА_2 по 7 939,20 грн судового збору. Вказану заяву про усунення недоліків касаційної скарги, а також зазначену копію ухвали скаржники надали виключно для суду.
7.           17 січня 2025 року Верховний Суд у складі судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою продовжив скаржникам на п`ять днів із дня вручення тієї ухвали строк на усунення недоліків касаційної скарги. Вони мали надати відповідно до кількості інших учасників справи копії заяви про усунення недоліків касаційної скарги від 25 вересня 2024 року та доданої до неї ухвали Верховного Суду від 16 вересня 2024 року.
8.           28 січня 2025 року скаржники подали до Верховного Суду заяву про усунення недоліків касаційної скарги, до якої додали копії цієї заяви, заяви від 25 вересня 2024 року, а також ухвал Верховного Суду від 16 вересня 2024 року та від 17 січня 2025 року відповідно до кількості інших учасників справи.
9.           Одержавши касаційну скаргу, оформлену відповідно до вимог статті 392 цього Кодексу, колегія суддів у складі трьох суддів вирішує питання про відкриття касаційного провадження (про відмову у відкритті касаційного провадження) (частина перша статті 394 ЦПК України).
10.        Верховний Суд вважає, що є підстави для відкриття касаційного провадження. Касаційна скарга подана у визначений статтею 390 ЦПК України строк (повний текст оскарженої постанови апеляційний суд склав 10 червня 2024 року) із дотриманням вимог статті 392 ЦПК України. У касаційній скарзі є доводи, які потребують перевірки, щодо передбачених пунктами 1 і 4 частини другої статті 389 ЦПК України підстав для касаційного оскарження.
Керуючись статтями 260, 261, 389, 390, 394, 395 ЦПК України, Верховний Суд
у х в а л и в :
1. Відкрити касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 і ОСОБА_2 на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 4 жовтня 2023 року та постанову Закарпатського апеляційного суду від 4 червня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Горщара Михайла Васильовича - про скасування рішення державного реєстратора, поновлення запису у державному реєстрі речових прав.
2. Витребувати з Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області цивільну справу № 303/5743/22.
3. Надіслати учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї матеріалів; роз`яснити їм право подати відзив на касаційну скаргу, який за формою і змістом має відповідати вимогам статті 395 ЦПК України, впродовж десяти днів із дня отримання цієї ухвали.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.
Судді 	 	Д. А. Гудима	
 	 	Є. В. Краснощоков	
 	 	П. І. Пархоменко