ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 квітня 2025 року
 
м. Київ
справа № 522/142/19
провадження № 61-668св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича  В.  В.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_3 , 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_4 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якої діє адвокат Халдай Ілля Віталійович, на постанову Одеського апеляційного суду в складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М., Заїкіна  А.  П., від 05 грудня 2024 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_4 , про стягнення заборгованості за невиконання зобов`язання.
 
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 06 серпня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 укладено договір позики, відповідно до якого  відповідачка передала останньому 7 560 000 грн, що еквівалентно 339 000 дол. США, строком до 20 грудня 2015 року. 
На забезпечення повного виконання ОСОБА_4 зобов`язань за договором позики, 07 серпня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , що діяв від імені ОСОБА_1 на підставі довіреності, посвідченої 04 вересня 2014 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу (далі - ОМНО) Іллічовою Н. А., укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу (далі - ОНО) Тімченко О. І. та зареєстрований в реєстрі за № 324. 
ОСОБА_4 грошові кошти не повернув. В рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 серпня 2015 року відповідачка звернула стягнення на предмет іпотеки, а саме домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке належало їй ( ОСОБА_1 ) на праві приватної власності на підставі договору дарування від 15 грудня 2012 року, реєстровий № 1569.
Відповідно до оціночно-будівельного експертного дослідження від 18 вересня 2018 року, проведеного за її замовленням, вартість нерухомого майна -домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , станом на момент переходу 26 травня 2017 року права власності на предмет іпотеки, складала 51 972 116 грн.
Таким чином, різниця між вартістю нерухомого майна та розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя складає 44 472 116 грн.
Вказує, що відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Вважає, що 90 % перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що еквівалентно 40 024 904,40 грн, складає заборгованість ОСОБА_2 перед ОСОБА_6 .
Вона направляла на адресу відповідачки дві вимоги про виконання зобов`язань, які останньою проігноровані, заборгованість не погашена.
Враховуючи викладене, уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просила стягнути з ОСОБА_2 суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення у розмірі 46 845 955,80 грн та три відсотки річних від простроченої суми у розмірі 2 205 981,41 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси у складі судді Чернявської Л. М. від 09 липня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у зв`язку з невиконанням ОСОБА_4 зобов`язань за договором позики у строк до 20 грудня 2015 року та відповідно до заяви ОСОБА_2 приватним нотаріусом 26 травня 2017 року на підставі договору іпотеки було звернено стягнення на предмет іпотеки та зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 .
Вартість предмета іпотеки була узгоджена ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , який діяв від імені ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченої довіреності, при укладенні договору іпотеки у розмірі 2 839 616,22 грн. Крім того, ОСОБА_1 на підставі складеної нею нотаріальної заяви не заперечувала проти вартості, порядку, способу звернення стягнення.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 20 червня 2024 рокузалучено ОСОБА_3 до участі у справі у якості правонаступника ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Одеського апеляційного суду від 05 грудня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. 
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову.
Стягнуто з ОСОБА_3 , яка є правонаступником ОСОБА_2 , на користь ОСОБА_1 суму заборгованості за невиконання зобов`язання у розмірі 3  243 359,70 грн. 
У іншій частині позову відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована таким.
Наданий позивачкою висновок судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи № 043/2019, яка була проведена судовим експертом ПП «Одеський науково-дослідницький центр експертних досліджень ім. Скибінського С. С.» Скибінською Т. М., є неналежним доказом.
Наданий відповідачем висновок № 3/12-19 від 28 грудня 2019 року, складений судовим експертом Маркусом Я. І. за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи, відхилено апеляційним судом. 
У вказаних висновках експерти визначили ретроспективну вартість майна. 
Висновки були зроблені у різні дати, та досліджують лише ймовірну вартість об`єкта нерухомості, при цьому, кожен з судових експертів, при здійсненні ретроспективної оцінки вартості майна, використав свій, на думку кожного більш доцільніший метод визначення вартості буднику, що суттєво вплинуло на остаточний результат.
Згідно з висновком експертів Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України № 22-3200 від 07 лютого 2024 року, складеним за результатами проведення комісійної судової оціночно-будівельної експертизи, ринкова вартість житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 26 травня 2017 року на підставі наданих документів з врахуванням технічного стану як «відмінне», без врахування вартості земельного фактору, становила 11 163 733 грн.
Враховуючи розмір заборгованості за договором позики, забезпеченого порукою ОСОБА_1 , яка підлягала поверненню ОСОБА_2 , у сумі 7 560 000 грн, а також визначену вартість предмета застави станом на 26 травня 2017 року у розмірі 11 163 733 грн, суд апеляційної інстанції виходив з обґрунтованості позову ОСОБА_1 та необхідності його часткового задоволення у розмірі 3 243 359,70 грн.
Право на відшкодування вказаної суми виникає з моменту прийняття апеляційним судом постанови та набрання нею законної сили, факт прострочення грошового зобов`язання станом на 05 грудня 2024 року відсутній, тому правові підстави для задоволення позову в частині стягнення з ОСОБА_2 суми боргу з урахуванням індексу інфляції та трьох відсотків річних відповідно до частини другої статті 625 ЦК України відсутні.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
У січні 2025 року адвокат Халдай І. В. від імені ОСОБА_3 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 05 грудня 2024 року суду апеляційної інстанції, у якій просив її скасувати та залишити в силі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2020 року суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2025 року відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою, витребувано з суду першої інстанції цивільну справу № 522/142/19.
У лютому 2025 року матеріали цивільної справи № 522/142/19 надійшли до Верховного Суду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі адвокат Халдай І. В., який діє в інтересах ОСОБА_3 , просить скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 05 грудня 2024  року та залишити в силі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2020 року.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 11 вересня 2024 року у справі № 500/5194/16, від 09 жовтня 2024 року у справі № 638/1046/14-ц, від 03 листопада 2020 року у справі № 916/617/17, від 19 червня 2024 року у справі № 191/1417/21, від 13 липня 2022 року у справі № 645/6151/15-ц, від 20 березня 2024 року у справі № 128/839/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також заявник оскаржує судове рішення з передбачених пунктом 4 частини другої статті 389 ЦПК України підстав (вказує на порушення судом норм процесуального права, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази, а  також необґрунтовано відхилив клопотання учасника справи про витребування доказів для встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункти 1, 3 частини третьої статті 411 ЦПК України)).
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не з`ясував дійсний розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, зокрема не врахував, що якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у національній валюті, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу.
Вартість предмета іпотеки є значно нижчою за розмір заборгованості позичальника, що унеможливлює застосування до спірних правовідносин частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Під час розгляду цієї справи суд апеляційної інстанції не врахував обставини, встановлені постановою Верховного Суду від 12 травня 2021 року у справі № 521/19852/18, зокрема щодо вартості предмета іпотеки, що вказує на порушення вимог статті 84 ЦПК України.
У зв`язку із залученням ОСОБА_3 до участі в якості правонаступниці ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , для правильного вирішення спору слід було: з`ясувати, чи пред`явлено вимогу кредитором спадкодавця до спадкоємиці відповідачки в строки, визначені частинами другою та третьою статті 1282 ЦК України, оскільки у разі пропуску таких строків, на підставі частини четвертої статті 1281 ЦК України, кредитор позбавляється права вимоги; з`ясувати обсяг спадкового майна та його вартість; визначити межі відповідальності спадкоємиці за боргами спадкодавиці відповідно до частини першої статті 1282 ЦК України.
Зазначений в ухвалі Одеського апеляційного суду від 21 червня 2022 року технічний стан житлового будинку як «відмінне» вплинув на визначення вартості предмета іпотеки, що призвело до необґрунтованого завищення вартості оцінки, яка не відповідає дійсній ринковій вартості житлового будинку з урахуванням його фактичного задовільного технічного стану на дату оцінки.
Ігноруючи приписи частин першої, третьої статті 241 ЦПК України, відразу після відкриття судового засідання 05 грудня 2024 року та продовження апеляційного розгляду справи, головуюча суддя оголосила про перехід до судових дебатів, не надавши можливості представникам відповідачки надати додаткові пояснення, та не вирішивши заявленого ними клопотання про витребування у позивачки доказів на підтвердження того, що переданий нею в іпотеку житловий будинок станом на дату проведення оцінки 26 травня 2017 року перебував у технічному стані «відмінно».
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У відзиві на касаційну скаргу, поданому до Верховного Суду у лютому 2025  року, ОСОБА_1 заперечує проти доводів представника Чекіти  В.  Г., просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Одеського апеляційного суду від 05 грудня 2024  року - без змін.
Відзив мотивовано тим, що постанови Верховного Суду, на які сторона відповідачки посилається у касаційній скарзі як на такі, що не враховані судом при застосуванні норм права, які регулюють спірні правовідносини, переважно стосуються вирішення питання правонаступництва. Водночас визначені підстави касаційного оскарження та наведена судова практика не узгоджуються з прохальною частиною касаційної скарги про залишення в силі рішення суду першої інстанції, мотиви ухвалення якого є іншими ніж ті, що зазначені заявником.
Підстави, викладені у касаційній скарзі з посиланням на практику Верховного Суду в частині правонаступництва, вказують про їх штучний характер для оскарження постанови суду апеляційної інстанції.
Доводи касаційної скарги про необхідність урахування суми заборгованості за договором позики у еквіваленті до іноземної валюти - безпідставні, оскільки така умова не визначена договором позики, а тлумачення його умов не є предметом розгляду цієї справи.
Крім того, відповідачка намагається надати прерогативу одних доказів над іншими з метою встановлення нових обставин, що не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
ОСОБА_1 була власницею об`єкта нерухомого майна, загальною площею 1 062,1 кв. м, житловою площею 521,7 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору дарування від 15 грудня 2012 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Крицькою Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1569, а також зареєстрованого Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» в реєстрі права власності на нерухоме майно 18 грудня 2012 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 31596560, номер запису: 44883 в книзі 314-98 (а. с. 8-18, т. 1).
06 серпня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 укладено договір позики, відповідно до якого ОСОБА_4 отримав від ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 7 560 000 грн, що еквівалентно 339 000 дол. США, а ОСОБА_2 надала йому вказані кошти у борг строком на 133 календарних днів, з 10 серпня 2015 року до 20 грудня 2015 року.
На підтвердження факту отримання вказаних коштів ОСОБА_4 було складено нотаріальну заяву, посвідчену приватним нотаріусом ОМНО Тімченко О. І. 04 вересня 2015 року та зареєстровану в реєстрі за № 424, про те, що ним було отримано від ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 7 560 000 грн, що еквівалентно 339 000 дол. США, та він зобов`язався повернути вказану суму до 20 грудня 2015 року.
На забезпечення виконання своїх зобов`язань за договором позики між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , діючим від імені ОСОБА_1 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом ОМНО Іллічовою Н. А., 04 вересня 2014 року, реєстровий номер 4962, було укладено договір іпотеки від 07 серпня 2015 року, який було посвідчено приватним нотаріусом ОНО Тімченко О. І. та зареєстровано в реєстрі за № 324 (а. с. 19-25, 102-105, т. 1).
Предметом договору іпотеки визначено домоволодіння, загальною площею 1062,1 кв. м, житловою площею 521,7 кв. м, яке складається з: житлового будинку літ. А, 1, 2 - огорожа, I - вимощення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належало ОСОБА_7 на праві приватної власності на підставі договору дарування від 15 грудня 2012  року.
26 травня 2017 року приватним нотаріусом ОМНО Тімченко О. І. на підставі заяви ОСОБА_2 та договору іпотеки було звернуто стягнення на предмет іпотеки та зареєстровано за останньою право власності на домоволодіння, загальною площею 1062,1 кв. м, житловою площею 521,7  кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 серпня 2015 року у розмірі 7 560 000 грн. Відповідний запис було внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 травня 2017 року, індексний номер: 35448223.
Відповідно до звіту про оцінку майна № MP28-170123-002, виготовленого суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Інформаційно-консалтингова фірма «Реноме» від 23 січня 2017 року, вартість предмета іпотеки станом на день набуття права власності на нього ОСОБА_2 - 26 травня 2017 року, становила 2 832 349,38 грн (а. с. 23-42, т 5).
У провадженні Малиновського районного суду м. Одеси знаходилася цивільна справа № 521/19852/18 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за договором позики в розмірі 4 727 650,62 грн, суми інфляційних втрат в розмірі 2 026 631,43 грн за період з  21 грудня 2015 року до 02 серпня 2018 року, трьох відсотків річних в розмірі 527 967,86 грн за період з 21 грудня 2015 року до 02 серпня 2018 року, пені - 5 відсотків від суми заборгованості за останній рік прострочення в розмірі 236 382,53 грн.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2019 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Стягнуто в рівних частках з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 суму основного боргу за договором позики від 06 серпня 2015 року у розмірі 4 720 383,78 грн; інфляційні втрати за весь час прострочення з 21 грудня 2015  року до 02 листопада 2018 року - 2 028 525,06 грн, три відсотки річних від простроченої суми у період з 21 грудня 2015 року до 02 листопада 2018 року - 528 043,17 грн; пеню у розмірі 5 відсотків від суми простроченого зобов`язання за останній рік прострочення, тобто з 02 листопада 2017 року до 02 листопада 2018 року, - 236 657,41 грн, а всього - 7513 609,42 грн.
Постановою Одеського апеляційного суду від 24 грудня 2020 року апеляційні скарги  ОСОБА_4 , ОСОБА_1 задоволено, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2019 року скасовано, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_2 .
Постановою Верховного Суду від 12 травня 2021 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 24 грудня 2020 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про стягнення інфляційних втрат скасовано, у цій частині ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.
Постанову Одеського апеляційного суду від 24 грудня 2020 року в частині вирішенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за договором позики, трьох процентів річних та пені у розмірі 5 процентів від суми простроченого зобов`язання скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанову Одеського апеляційного суду від 24 грудня 2020 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 залишено без змін.
Постановою Одеського апеляційного суду від 20 лютого 2025 року апеляційні скарги ОСОБА_4 , ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 вересня 2019 року в частині позовних вимог ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_3 , до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості за договором позики, трьох процентів річних та пені скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову у позові.
Згідно з висновком № 043/2019, складеним судовим експертом ПП «Одеський науково-дослідницький центр експертних досліджень ім. Скибінського С. С.» Скибінською Т. М. за результатами проведення 29 березня 2019 року судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи, вартість домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на 26 травня 2017 року складала 51 162 666 грн (а. с. 151-171, т. 1).
Згідно з висновком експертів Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України № 22-3200 від 07 лютого 2024 року, складеним за результатами проведення комісійної судової оціночно-будівельної експертизи, ринкова вартість житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 26 травня 2017 року на підставі наданих документів з врахуванням технічного стану як «відмінне», без врахування вартості земельного фактору, становила 11 163 733 грн.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до частини першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Законом України «Про іпотеку» визначено три способи задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, а саме: позасудове врегулювання (стаття 36), реалізація предмета іпотеки за рішенням суду (стаття 39) та реалізація предмета іпотеки за виконавчим написом нотаріуса (стаття 41).
Частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позасудове врегулювання включає в себе передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 37) та право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (стаття 38).
Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент здійснення дій щодо реалізації майна) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, а правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
Обов`язок іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, передбачених у статті 37 Закону України «Про іпотеку», виникає у випадку набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке передбачає передачу права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Тобто, такий обов`язок ґрунтується на договірному характері правовідносин сторін щодо передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2022 року у справі № 751/2658/18 (провадження № 61-20333св21)).
Грошове зобов`язання відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90  відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя виникає в момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує вартість забезпечених іпотекою вимог. Отже, предметом доказування в даній справі є момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та розмір перевищеної вартості забезпечених іпотекою зобов`язань (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 200/14524/16-ц (провадження № 61-843св18)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) зазначено: 
«Тобто передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. У даному випадку однією із умов переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю була добровільна передача іпотекодавцем предмета іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону 1952-IV передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Частиною першої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.»
Як вбачається з укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору іпотеки від 07 серпня 2015 року іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за кредитним договором і за цим договором, яке виникає у іпотекодержателя у випадку невиконання (часткового невиконання) позичальником своїх зобов`язань перед іпотекодержателем за кредитним договором, у випадку невиконання (часткового невиконання) іпотекодавцем своїх зобов`язань за цим договором та в інших випадках, передбачених цим договором (пункт 3.2).
Згідно з пунктом 3.3. договору іпотеки звернення стягнення і реалізація предмета іпотеки здійснюється шляхом позасудового врегулювання, або в примусовому порядку відповідно до умов цього договору та чинного законодавства України. Іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» спосіб стягнення: - на підставі рішення суду; - на підставі виконавчого напису нотаріуса; - згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.
Також пунктом 1.8 договору іпотеки визначено, що вартість предмета іпотеки була узгоджена сторонами та на момент укладення договору складала 2 839 616,22 грн.
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до звіту про оцінку майна №  MP28-170123-002, виготовленого суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Інформаційно-консалтингова фірма «Реноме» від 23 січня 2017 року, вартість предмета іпотеки станом на день набуття права власності на нього ОСОБА_2 - 26 травня 2017 року, становила 2 832 349,38 грн.
ОСОБА_1 в судовому засіданні особисто підтвердила, що спірний об`єкт нерухомості не змінювався та не поліпшувався нею з моменту набуття права власності на нього у 2012 році.
У зв`язку з тим, що ОСОБА_4 не було повернуто заборгованість, за заявою ОСОБА_2 приватним нотаріусом ОНО Тімченко О. І. 26 травня 2017 року на підставі договору іпотеки було звернено стягнення на предмет іпотеки та зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 серпня 2015 року. Відповідний запис було внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35448223, від 30 травня 2017 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 травня 2017 року № 88447328, в якому, зокрема, зазначено відомості щодо вартісної оцінки вказаного домоволодіння у розмірі 2 839 616,22 грн (т. 1, а. с. 107).
Таким чином судами встановлено та не заперечується сторонами, що у спірних правовідносинах між іпотекодавцем та іпотекодержателем у встановленому законом порядку було укладено правочин про передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю на підставі застереження в іпотечному договорі, а також те, що останній набув право власності саме на підставі такого правочину.
Даних про те, що ОСОБА_1 оспорювала державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на предмет іпотеки у зв`язку з незгодою з його визначеною вартістю матеріали справи не містять та позивачка не заперечує проти процедури переходу права власності на предмет іпотеки за адресою: АДРЕСА_1 , до ОСОБА_2 у позасудовому порядку відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку».
Разом з тим, саме результатом цього позасудового врегулювання, де визначено вартість предмета іпотеки 2 839 616,22 грн, згідно з постановою Верховного Суду від 12 травня 2021 року у справі №521/19852/18 (провадження №61-1497св21) є: «…відсутність правових підстав для покладення на іпотекодавця ОСОБА_1 обов`язку по стягненню суми заборгованості за договором позики, яка залишилася після реалізації предмета іпотеки.».
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Верховний Суд послідовно виходить з того, що відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя у спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, вказує на порушення вимог Закону 1952-IV, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження 
№ 14-22цс19), постанову Верховного Суду  у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07 серпня 2024 року у cправі № 908/1380/18.).
Позивачка не надала належних і допустимих доказів на підтвердження того, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки його ціна була значно вища, ніж визначена сторонами безпосередньо в договорі іпотеки та у звіті суб`єкта оціночної діяльності.
У судовому засіданні ОСОБА_1 особисто підтвердила, що вона обізнана про договір іпотеки, не зверталася до суду з його оскарженням та погоджується з умовами договору, зокрема щодо ціни предмета іпотеки.
Крім того, 23 жовтня 2018 року ОСОБА_1 зареєструвала у приватного нотаріуса ОМНО Тімченко О. І. нотаріальну заяву, в реєстрі за № 652, в якій вона виклала наступні обставини:
«…Дійсною заявою повідомляю про повну відсутність претензій будь-якого характеру майнового та немайнового характеру стосовно процедури переходу права власності предмету іпотеки за адресою: АДРЕСА_1 , до ОСОБА_2 .
Повідомляю, що мною особисто отримано повідомлення в порядку п. 11 прим. Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127 від 25 грудня 2015 року про перехід права власності на предмет іпотеки за адресою: АДРЕСА_1 , до ОСОБА_2 .
Вважаю, що перехід права власності відбувся у спосіб, передбачений чинним законодавством України, з мого відома та не суперечить моїм інтересам. …» (а. с. 108, т. 1)
Отже, вартість нерухомого майна станом на день набуття права власності на нього ОСОБА_2 , визначена у договорі іпотеки у розмірі 2 839 616,22 грн, а також суб`єктом оціночної діяльності у звіті про незалежну оцінку майна від 23 січня 2017 року № MP28-170123-002 у розмірі 2 832 349,38  грн, є меншою ніж сума заборгованості ОСОБА_4 за договором позики (7 560 000 грн), поручителем якого виступала ОСОБА_1 , яка підлягає поверненню ОСОБА_2 . 
За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , оскільки іпотекодержатель набув право власності на предмет іпотеки, вартість якого не перевищувала розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Правовим обґрунтуванням позову ОСОБА_1 зазначає частину третю статті 37 Закону України «Про іпотеку» та, посилаючись на вказану норму, позивачка вважає наявними підстави для відшкодування відповідачкою перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Як зазначено вище, грошове зобов`язання такого відшкодування виникає в момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує вартість забезпечених іпотекою вимог, а тому предметом доказування в даній справі є момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та розмір перевищеної вартості забезпечених іпотекою.
Натомість вартість предмета іпотеки, яка визначена шляхом проведення експертизи, визначена після набуття відповідачкою у власність предмета іпотеки за ціною, визначеною шляхом проведення оцінки суб`єктом оціночної діяльності на підставі звіту, тобто після виконання договору (застереження в іпотечному договорі).
Отже, відсутні передбачені частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» підстави покладення на іпотекодержателя обов`язку відшкодувати іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки.
Верховний Суд нагадує, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. 
Враховуючи обізнаність ОСОБА_1 з умовами договору іпотеки, зокрема щодо вартості предмета іпотеки, який за її твердженням не поліпшувався протягом дії договору позики з 10 серпня 2015 року до 20 грудня 2015 року, недоведеність нею зміни вартості предмета іпотеки за вказаний період, наявність складеної нею нотаріальної заяви від 23 жовтня 2018 року, якою вона не заперечувала проти порядку та способу звернення стягнення, неоспорення нею державної реєстрації права власності за відповідачкою, зокрема з підстав непогодження з оцінкою вартості предмета застави, колегія суддів вважає, що оспорення вартості предмета іпотеки у січні 2019 року вказує на непослідовність дій ОСОБА_1 та суперечить її попереднім заявам та поведінці як сторони договору.
З огляду на це, суд апеляційної інстанції помилково виходив з ринкової вартості предмета застави, визначеної на підставі комісійної судової оціночно-будівельної експертизи, що проведена після набуття відповідачкою у власність предмета іпотеки у позасудовому порядку відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», законність набуття якої позивачкою не заперечується.
Оскільки пред`явлений позов є недоведеним, колегія суддів не надає оцінку доводам касаційної скарги щодо питання правонаступництва сторони відповідача, зокрема, обставинампред`явлення кредитором спадкодавця вимоги до спадкоємця, обсягу спадкового майна та його вартості, а також межам відповідальності спадкоємця за боргами спадкодавця.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині (пункт 4 частини першої статті 409 ЦПК України).
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Установлено, що апеляційний суд скасував судове рішення, яке відповідає закону, а тому постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
За подання касаційної скарги заявник сплатив судовий збір у розмірі 19 620 грн, а тому з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 підлягають стягненню понесені останньою судові витрати на сплату судового збору.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якої діє адвокат Халдай Ілля Віталійович, задовольнити.
Постанову Одеського апеляційного суду від 05 грудня 2024 року скасувати.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 липня 2020 року залишити в силі.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 понесені в суді касаційної інстанції витрати на сплату судового збору в сумі 19 620 (дев`ятнадцять тисяч шістсот двадцять) гривень.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий   Судді: | Є. В. Синельников   О. В. Білоконь   О. М. Осіян   Н. Ю. Сакара   В. В. Шипович