ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
23 квітня 2025 року
м. Київ
 
справа № 2-9419/10
провадження № 61-12964св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Ситнік О. М.
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Фаловської І. М.
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал» - адвоката Братівника Ігоря Васильовича на постанову Тернопільського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року в складі колегії суддів Хоми М. В., Гірського Б. О., Храпак Н. М.
 
у справі заскаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал», суб`єкт оскарження - приватний виконавець виконавчого округу Тернопільської області Мелих Анатолій Іванович, боржник - ОСОБА_1 , про визнання дій протиправними, зобов`язання вчинити дії та
 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст скарги
У грудні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал» (далі - ТОВ «Ескроу Капітал») звернулося до суду зі скаргою на бездіяльність приватного виконавця та зобов`язання вчинити дії, в якій просило визнати протиправною бездіяльність приватного виконавця виконавчого округу Тернопільської області Мелиха А. І., яка полягає у відмові вчинити виконавчі дії з опису і арешту, оцінки та реалізації квартир у багатоквартирному будинку (починаючи від № 1 і в порядку зростання) за адресою: 
АДРЕСА_1 в обсязі, достатньому для примусового виконання судового рішення та покриття всіх витрат як складової предмета іпотеки - земельних ділянок, а також зобов`язати приватного виконавця виконавчого округу Тернопільської області Мелиха А. І. в межах відкритого виконавчого провадження № НОМЕР_1 вчинити такі дії:
- здійснити опис та арешт нерухомого майна - житлових квартир в багатоквартирному будинку, починаючи від № 1 і в порядку зростання, за адресою: АДРЕСА_1 ;
- винести постанову про опис та арешт житлових квартир в багатоквартирному будинку, починаючи від № 1 і в порядку зростання, за адресою: 
АДРЕСА_1 ;
- залучити суб`єкта оціночної діяльності з метою оцінки іпотечного майна; здійснити заходи щодо реалізації з прилюдних торгів предмета іпотеки (земельних ділянок разом із розміщеним на них багатоквартирним житловим будинком, зокрема: житлових квартир у такому багатоквартирному будинку, починаючи від № 1 і в порядку зростання, за адресою: АДРЕСА_1 ) в обсязі, достатньому для примусового виконання судового рішення та покриття всіх витрат.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
30 січня 2024 року ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області скаргу ТОВ «Ескроу Капітал» задоволено частково.
Визнано протиправною бездіяльність приватного виконавця виконавчого округу Тернопільської області Мелиха А. І. у виконавчому провадженні № НОМЕР_1, яка полягає у невчиненні всіх можливих дій з метою своєчасного і повного виконання рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10. У задоволенні інших вимог відмовлено.
Суд першої інстанції мотивував висновки тим, що багатоквартирний житловий будинок, який знаходиться на переданих в іпотеку земельних ділянках та зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , що утворився в результаті завершення фактично наявного на момент укладення від 30 липня 2007 року № PCL-E00/101/2007 незавершеного будівництва, є предметом іпотеки відповідно до пункту 3.2.1.6 договору та частини шостої статті 6 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV«Про іпотеку» (далі - Закон про іпотеку). Незавершене будівництво, яке знаходилось на переданих в іпотеку земельних ділянках, станом на дату укладення договору іпотеки (30 липня                2007 року) було назване в пункті 3.2.1.6 зазначеного договору як «поліпшення і приналежності» та після оформлення права власності у вигляді завершеного об`єкта нерухомості - багатоквартирного будинку охоплюється предметом іпотеки в силу частини п`ятої та шостої статті 6 Закону про іпотеку. ТОВ «Ескроу Капітал» як заставодержатель вправі вимагати від приватного виконавця на підставі виконавчого листа суду, виданого на виконання рішення                                      від 02 листопада 2010 року в цій справі, звернути стягнення як на земельні ділянки, так і на багатоквартирний житловий будинок за адресою:                                         АДРЕСА_1 з наявними в ньому квартирами (як усіма, так і на вибір). Будівля (багатоквартирний житловий будинок та/або окремі квартири в ньому), які розміщені на переданих в іпотеку земельних ділянках (ділянці), безумовно охоплюються іпотекою і незазначення такого майна в резолютивній частині рішення не може обмежувати можливість звернення стягнення на нього як невід`ємну складову предмета іпотеки, зокрема й через те, що на момент прийняття судового рішення ні позивачем, ні відповідачем не було додатково надано доказів реєстрації багатоквартирного житлового будинку чи окремих квартир або нежитлових приміщень у ньому як об`єкта (об`єктів) незавершеного будівництва чи як окремого завершеного будівництвом об`єкта (об`єктів) нерухомості.
07 серпня 2024 року постановою Тернопільського апеляційного суду апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) «Алсан» задоволено.
Ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 30 січня 2024 року скасовано, в задоволенні скарги ТОВ «Ескроу Капітал» відмовлено.
Апеляційний суд керувався тим, що висновки суду першої інстанції впливають на інтереси співвласників багатоквартирного житлового будинку на                            АДРЕСА_1 (власників квартир та інших приміщень), оскільки суд визначив багатоквартирний житловий будинок та/або окремі квартири у ньому предметом іпотеки, відтак наділив приватного виконавця правом звернути стягнення на дане нерухоме майно в цілому, так і на вибір стягувача і приватного виконавця - на будь-яку квартиру.Метою створення ОСББ «Алсан», серед іншого, є забезпечення і захист прав співвласників. Отже, оскаржувана ухвала Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 30 січня 2024 року впливає на інтереси ОСББ «Алсан» як об`єднання, метою створення якого є забезпечення і захист прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 .
У разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири у ньому, то таке житлове приміщення - квартира, як і інші нежитлові та допоміжні приміщення, що знаходяться у ньому, не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об`єкти нерухомого майна. Оскільки квартира у багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення як окрема частина об`єкта нерухомого майна не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.Такі висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справі 643/17966/14-ц, які суд першої інстанції не врахував. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
16 вересня 2024 року представник ТОВ «Ескроу Капітал» - адвокат                     Братівник І. В. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Тернопільського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року, в якій просить її скасувати, ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 30 січня 2024 року залишити в силі. 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційне провадження відкрито за апеляційною скаргою ОСББ «Алсан», однак перебування майна на балансі ОСББ не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на майно. Оскільки ОСББ «Алсан» не є власником іпотечного майна, то у відносинах між іпотекодавцями і кредитором відсутня майнова зацікавленість. Апеляційний суд мав закрити апеляційне провадження в справі. Відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування пункту 3 частини першої статті 362 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК) України щодо закриття апеляційного провадження, оскільки ОСББ не є належним суб`єктом звернення до суду в справах, де іпотекодавцями виступають власники майна в багатоквартирному будинку. 
Незавершене будівництво, яке знаходилось на переданих в іпотеку земельних ділянках, у пункті 3.2.1.6 іпотечного договору зазначалося як «поліпшення і приналежності». Ухвала Тернопільського районного суду Тернопільської області від 26 вересня 2023 року, якою встановлено, що багатоквартирний будинок охоплюється предметом іпотеки та на нього може бути звернено стягнення без зміни способу та порядку виконання судового рішення, не оскаржена та не скасована. 
 
Суд апеляційної інстанції не врахував правові висновки, викладені в: постанові Верховного Суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, щодо поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходиться на обтяженій іпотекою землі; постанові Великої Палати Верховного Суду                               від 14 листопада 2018 року в справі  № 2-1383/2010 щодо преюдиціальних фактів; постановах Верховного Суду від 14 червня 2018 року в справі                                 № 922/4575/16, від 02 жовтня 2018 року в справі № 901/2028/13, від 27 березня 2023 року в справі № 904/817/20, щодо кваліфікації бездіяльності виконавця як незаконної. 
Позиція інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу ОСББ «Алсан» зазначає, що суд першої інстанції виснував про те, що багатоквартирний житловий будинок за адресою:                             АДРЕСА_1 є складовою предмета іпотеки та що на нього може бути звернено стягнення відповідно до рішення Тернопільського міськрайонного суду від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10. Такі висновки суду впливають на інтереси співвласників багатоквартирного будинку, яких представляє ОСББ «Алсан», створене з метою забезпечення і захисту прав співвласників. 
 
У разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири в ньому, таке житлове приміщення не можна вважати відокремленим предметом іпотеки, оскільки окрема частина нерухомого майна не була самостійним предметом іпотеки. Такі висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справі                                     № 643/17966/14-ц. Висновки в ухвалі Тернопільського районного суду Тернопільської області від 26 вересня 2023 року про те, що багатоквартирний будинок охоплюється предметом іпотеки та на нього може бути звернено стягнення без зміни способу та порядку виконання судового рішення, є правовою оцінкою суду, а не преюдиційними обставинами. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
27 липня 2007 року між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством                   (далі - ЗАТ)  «ОТП Банк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство (далі - ПАТ) «ОТП Банк», був укладений кредитний договір № ML-E00/062/2007, згідно з умовами якого ОСОБА_1 надано кредит на загальну суму 162 400,00 доларів США.
З метою забезпечення своєчасного виконання зобов`язань за кредитним договором між ЗАТ  «ОТП Банк» та ОСОБА_1 30 липня 2007 року укладено договір іпотеки № PCL-E00/101/2007, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н. А. за реєстровим номером № 8317.
Згідно з умовами договору іпотеки ОСОБА_1 передала в іпотеку банку нерухоме майно, а саме:
-земельну ділянку площею 0,0438 га, що знаходяться в АДРЕСА_2 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 471044, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100391;
-земельну ділянку площею 0,0867 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯД №008427, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100392.
Рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                           від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10 задоволено позов ПАТ «ОТП Банк» про стягнення заборгованості за кредитним договором  від 27 липня                2007 року № ML-E00/062/2007 та вирішено стягнути з ОСОБА_1                                      172 363,91 доларів США, що станом на 16 вересня 2010 року еквівалентно                         1 364 984,28 грн, зокрема шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:
-земельну ділянку площею 0,0438 га, що знаходяться в АДРЕСА_2 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 471044, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100391;
-земельну ділянку площею 0,0867 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯД №008427, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100392, із застосуванням процедури продажу, передбаченої статтею 38 Закону про іпотеку з правом укладення договору купівлі-продажу будь-яким способом, зокрема нотаріального укладання договору купівлі-продажу з іншою будь-якою особою покупцем та з наданням АТ «ОТП Банк» всіх повноважень продавця  (отримання дубліката правовстановлюючих документів з відповідних установ, організацій, підприємств незалежно форми власності та підпорядкування чи органів нотаріату на предмет іпотеки, здійснення будь-яких платежів за продавця, отримувати будь-які документи, довідки, витяги з реєстрів прав на нерухоме майно, тощо) необхідних для здійснення такого продажу, з наданням доступу до приміщень, з метою реалізації прав продавця.
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                             від 15 лютого 2023 року в справі № 2-9419/10 заяву ТОВ «Ескроу Капітал»  про заміну сторони виконавчого провадження задоволено. Замінено стягувача з ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на ТОВ «Ескроу Капітал».
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                             від 12 червня 2023 року в справі № 2-9419/10 заяву ТОВ «Ескроу Капітал»  задоволено. Поновлено пропущений строк для пред`явлення виконавчого листа № 2-9419/10 до виконання. Видано дублікат виконавчого листа.
Приватним виконавцем виконавчого округу Тернопільської області                            Мелихом А. І. відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 з виконання виконавчого листа № 2-9419/10, виданого Тернопільським міськрайонним судом Тернопільської області на підставі судового рішення від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
10 травня 2023 року приватним виконавцем виконавчого округу Тернопільської області Мелих А. І. винесено постанову про арешт майна боржника, а саме вищевказаних земельних ділянок.
26 червня 2023 року приватний виконавець виконавчого округу Тернопільської області Мелих А. І. проінформував ТОВ «Ескроу Капітал», що під час проведення опису на вищевказаних земельних ділянках встановлено наявність збудованого багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку. Зареєстрована адреса будинку: АДРЕСА_1 . Згідно з інформацією  з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна встановлено відсутність записів про іпотеку щодо об`єктів нерухомого майна багатоквартирного житлового будинку. У приватного виконавця відсутні законні підстави для звернення стягнення на майно - об`єкти нерухомого майна багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки такі, на думку виконавця, не є предметом іпотеки.
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                      від 26 вересня 2023 року в задоволенні заяви ТОВ «Ескроу Капітал» про зміну способу та порядку виконання рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10 відмовлено. 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційне провадження в справі відкрито з підстав, передбачених частиною другою статті 389 ЦПК України.  
 
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку ухвали суду першої інстанції, вказані у пунктах 3, 6, 7, 15, 16, 22, 23, 27, 28, 30, 32 частини першої статті 353 цього Кодексу, після їх перегляду в апеляційному порядку.
 
Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.  
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
Щодо права на апеляційне оскарження 
Заявник у касаційній скарзі посилається на те, що апеляційне провадження відкрито за апеляційною скаргою ОСББ «Алсан», однак перебування майна на балансі ОСББ не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на майно. Оскільки ОСББ «Алсан» не є власником іпотечного майна, то у відносинах між іпотекодавцями і кредитором не має майнової зацікавленості. Апеляційний суд мав закрити апеляційне провадження в справі. Відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування пункту 3 частини першої статті 362 ЦПК України щодо закриття апеляційного провадження, оскільки ОСББ не є належним суб`єктом звернення до суду в справах, де іпотекодавцями виступають власники майна в багатоквартирному будинку. 
Верховний Суд висновує про безпідставність наведених доводів касаційної скарги, з огляду на таке. 
Відповідно до частини першої статті 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 362 ЦПК України суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.
Отже, законодавець визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення, які поділяються на дві групи: учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків.
На відміну від оскарження судового рішення учасником справи, не залучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності трьох критеріїв: вирішення судом питання про її право, інтерес, обов`язок і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.
Судове рішення, оскаржене особою, яка не брала участі у справі, повинно безпосередньо стосуватися прав, інтересів та обов`язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом першої інстанції є заявник, або міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах.
Рішення є таким, що прийняте про права, інтереси та (або) обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, лише тоді, якщо в мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права, інтереси та (або) обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині рішення суд прямо вказав про права, інтереси та (або) обов`язки такої особи. Будь-який інший правовий зв`язок між скаржником і сторонами спору не може братися до уваги.
Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 22 травня                               2019 року в справі № 904/7274/17, від 09 липня 2019 року в справі № 01/1494                     (14-01/1494), від 02 грудня 2020 року в справі № 712/13890/15, від 13 січня                        2021 року в справі № 466/5766/13-ц, від 29 червня 2021 року в справі                                   № 201/751/14-ц, від 13 жовтня 2021 року в справі № 917/1697/20,  від 06 грудня 2024 року в справі № 520/10448/19). 
Отже, право на апеляційне оскарження мають особи, які не брали участі у справі, проте ухвалене судом рішення певним чином впливає на їх права та обов`язки, завдає шкоди, що може виражатися у несприятливих для них наслідках. 
У мотивувальній частині оскаржуваної в апеляційному порядку ухвали суд першої інстанції вказав, що багатоквартирний житловий будинок, який знаходиться на переданих в іпотеку земельних ділянках та зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , що утворився в результаті завершення фактично наявного на момент укладення договору від 30 липня 2007 року № PCL-E00/101/2007 незавершеного будівництва, є предметом іпотеки відповідно до пункту 3.2.1.6 договору та частини шостої статті 6 Закону про іпотеку. Незавершене будівництво, яке знаходилось на переданих в іпотеку земельних ділянках, станом на дату укладення договору іпотеки (30 липня 2007 року) було назване в пункті 3.2.1.6 зазначеного договору як «поліпшення і приналежності» та після оформлення права власності у вигляді завершеного об`єкта нерухомості - багатоквартирного будинку охоплюється предметом іпотеки в силу частини п`ятої та шостої статті 6 Закону про іпотеку.ТОВ «Ескроу Капітал» як заставодержатель вправі вимагати від приватного виконавця на підставі виконавчого листа суду, виданого на виконання рішення від 02 листопада 2010 року в цій справі, звернути стягнення як на земельні ділянки, так і на багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 з наявними в ньому квартирами (як усіма, так і на вибір). Будівля (багатоквартирний житловий будинок та/або окремі квартири в ньому), які розміщені на іпотечних земельних ділянках (ділянці), безумовно охоплюються іпотекою і незазначення такого майна в резолютивній частині рішення не може обмежувати можливість звернення стягнення на нього як невід`ємну складову предмета іпотеки, зокрема й через те, що на момент прийняття судового рішення ні позивачем, ні відповідачем не було додатково надано доказів реєстрації багатоквартирного житлового будинку чи окремих квартир або нежитлових приміщень у ньому як об`єкта (об`єктів) незавершеного будівництва чи як окремого завершеного будівництвом об`єкта (об`єктів) нерухомості.
Відповідно до статті 1 Закону України від 29 листопада 2001 року № 2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон № 2866-ІІІ) об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно із статтею 4 Закону № 2866-ІІІ об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до статті 16 Закону № 2866-ІІІ об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
Згідно із Статутом ОСББ «Алсан», затвердженим протоколом № 1 установчих зборів ОСББ «Алсан» від 12 квітня 2016 року, метою створення об`єднання, серед іншого, є забезпечення і захист прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 . 
Оскільки висновки суду першої інстанції безпосередньо впливають на права та інтереси співвласників багатоквартирного житлового будинку на                                        АДРЕСА_1 (власників квартир та інших приміщень), а ОСББ «Алсан» має повноваження захищати права, представляти інтереси співвласників будинку в суді, правильним є висновок апеляційного суду щодо належності особи-заявника за апеляційною скаргою. Підстави для закриття апеляційного провадження відсутні. 
Стосовно права ОСББ бути самостійним учасником судового процесу та представляти інтереси співвласників будинку в суді неодноразово висловлювалася Велика Палата Верховного Суду, зокрема в постановах                          від 02 лютого 2021 року в справі № 906/1308/19 та 09 квітня 2024 року в справі № 925/1440/22.
Щодо суті скарги
За змістом статті 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.
 
Згідно із статтею 451 ЦПК України за результатами розгляду скарги суд постановляє ухвалу. У разі встановлення обґрунтованості скарги суд скасовує оскаржувані рішення та визнає оскаржувані дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).Якщо оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність були прийняті або вчинені відповідно до закону, в межах повноважень державного виконавця або іншої посадової особи органу державної виконавчої служби, приватного виконавця і право заявника не було порушено, суд постановляє ухвалу про відмову в задоволенні скарги.
 
Відповідно до статті 1 Закону України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII«Про виконавче провадження» (далі - Закон про виконавче провадження) виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню. 
 
Згідно із статтею 18 Закону про виконавче провадження виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. Виконавець зобов`язаний, зокрема, здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом.
 
За змістом статті 51 Закону про виконавче провадження для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями, стягнення на заставлене майно боржника може бути звернено у разі, якщо: 1) право застави виникло після ухвалення судом рішення про стягнення з боржника коштів; 2) вартість предмета застави перевищує розмір заборгованості боржника заставодержателю; 3) наявна письмова згода заставодержателя.
 
Реалізація заставленого майна здійснюється в порядку, встановленому цим Законом.
 
Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється виконавцем з урахуванням положень Закону про іпотеку.  
Відповідно до статті 1 Закону про іпотеку (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном,  що залишається у володінні і  користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має  право  в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із статтею 5 Закону про іпотеку предметом іпотеки можуть  бути  один  або  декілька  об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;  нерухоме майно  може  бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;  нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом  порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. 
Предметом іпотеки  також  може  бути   об`єкт   незавершеного будівництва   або   інше   нерухоме  майно,  яке  стане  власністю іпотекодавця після укладення іпотечного  договору,  за  умови,  що іпотекодавець  може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того,  хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. 
Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права  власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.  Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка  не  може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без  реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. 
Нерухоме майно  передається  в  іпотеку  разом  з  усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. 
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування   предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором. 
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і  іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки  відповідним  суб`єктом  оціночної  діяльності  у випадках, встановлених законом або договором. 
Предметом іпотеки може  бути  право  оренди чи користування нерухомим   майном,   яке  надає  орендарю  чи  користувачу  право будувати,  володіти  та  відчужувати об`єкт нерухомого майна. Таке право  оренди  чи  користування  нерухомим  майном для цілей цього Закону  вважається нерухомим майном. 
Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані  будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення   на  передану  в  іпотеку  земельну  ділянку,  на  якій розташовані   будівлі  (споруди),  що  належать  іншій,  ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати  власнику  будівлі  (споруди)  такі  ж  умови  користування земельною  ділянкою, які мав іпотекодавець. 
Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від  того,  хто  є  власником  об`єкта  незавершеного будівництва (частини п`ята та шоста статті 6 Закону про іпотеку). 
 
У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, на яку послався заявник, зазначено, що частини п`ята та шоста статті 6 Закону про іпотеку регулювали правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва передачі. 
 
Відповідно до статті 16 Закону про іпотеку передача в іпотеку об`єктів  незавершеного  будівництва здійснюється  шляхом  передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на  якій  розташований об`єкт незавершеного будівництва. 
 
Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній   реєстрації  у  встановленому  законодавством  порядку. 
 
Після завершення будівництва  будівля  (споруда),  житловий будинок  або  житлова  квартира  залишається   предметом   іпотеки відповідно до іпотечного договору. 
 
У разі  передачі  в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю  (споруду) іпотека  не поширюється на ту її частину,  яка виділена в натурі і була  придбана  будь-якою  особою   (покупцем)   на підставі цивільно-правового  договору  шляхом  повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення,  якщо  інше  не встановлено  договором  з  покупцем.  Після звернення стягнення до нового  власника  завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного  будівництва  переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців. 
 
У цій справі звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося на підставі рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                         від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10, а реєстрація права власності на нежитлові приміщення (гаражі) в будинку за адресою: АДРЕСА_1 за фізичними особами датована починаючи з грудня                   2015 року (т. 2, а. с. 8-12), тобто після звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з чим частина четверта статті 16 Закону про іпотеку незастосовна до спірних правовідносин. 
 
Згідно з умовами договору іпотеки ОСОБА_1 передала в іпотеку банку нерухоме майно, а саме:
-земельну ділянку площею 0,0438 га, що знаходяться в АДРЕСА_2 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 471044, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100391;
-земельну ділянку площею 0,0867 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 і належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯД № 008427, виданого Тернопільською міською радою 04 липня 2006 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 010666100392.
У пункті 3.2.1.6 договору іпотеки сторони погодили, що в разі звернення стягнення на предмет іпотеки право власності на земельну ділянку переходить на набувача разом з будівлями та спорудами. За неможливості реалізації предмета іпотеки включно із земельною ділянкою земельна ділянка може бути відокремлена від предмета іпотеки та реалізована окремо від будівель та споруд, якщо на це буде згода іпотекодержателя. Проведення реконструкції чи ремонту предмета іпотеки не змінює правовідносин сторін за договором. Предмет іпотеки передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, поліпшеннями, складовими частинами та внутрішніми системами, що існують на момент укладення цього договору та виникнуть у майбутньому. 
 
З урахуванням договірних положень та Закону про іпотеку в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, Верховний Суд висновує, що в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельних ділянках, які передано в іпотеку. 
 
Суди встановили наявність незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки, такі обставини визнав і заявник за апеляційною скаргою - ОСББ «Алсан».
 
25 вересня 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Тернопільській області зареєстрована декларація про готовність до експлуатації багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 .
 
Отже, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про те, що будівля, яка розміщена на іпотечних земельних ділянках (ділянці), охоплюється іпотекою.
 
Однак суд першої інстанції не звернув на те, що ТОВ «Ескроу Капітал» вимагає від приватного виконавця звернути стягнення не на будинок, зведений на іпотечних земельних ділянках, а на конкретні квартири в багатоквартирному будинку, починаючи від № 1 і в порядку зростання.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справі                 № 643/17966/14-ц, на яку правильно послався апеляційний суд, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) в разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку в цілому, а не окремих квартир. Оскільки квартира в багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення як окрема частина об`єкта нерухомого майна не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.
 
Апеляційний суд обґрунтовано скасував ухвалу суду першої інстанції, врахувавши висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справі  № 643/17966/14-ц. 
 
Доводи касаційної скарги щодо преюдиціальності ухвали Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 26 вересня 2023 року не спростовують висновки апеляційного суду, з огляду на таке. 
 
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області                       від 26 вересня 2023 року в задоволенні заяви ТОВ «Ескроу Капітал» про зміну способу та порядку виконання рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 02 листопада 2010 року в справі № 2-9419/10 відмовлено. В ухвалі суд вказав, що будівля (багатоквартирний житловий будинок та/або окремі квартири в ньому), які розміщені на іпотечних земельних ділянках (ділянці), безумовно охоплюється іпотекою і незазначення такого майна в резолютивній частині рішення не може обмежувати можливість звернення стягнення на нього як невід`ємну складову предмета іпотеки, зокрема й через те, що на момент прийняття судового рішення ні позивачем, ні відповідачем не було додатково надано доказів реєстрації багатоквартирного житлового будинку чи окремих квартир або нежитлових приміщень у ньому як об`єкта (об`єктів) незавершеного будівництва, чи як окремого завершеного будівництвом об`єкта (об`єктів) нерухомості.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року в справі  № 2-1383/2010, на яку посилається заявник, зазначено, що  в цивільному процесі діє правило, за яким обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина третя статті 61 ЦПК України в редакції, що діяла до 15 грудня 2017 року; частина четверта статті 82 ЦПК України в редакції від 03 жовтня 2017 року).
 
Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
 
Преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили.
 
Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу, навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. (постанова Верховного Суду                                  від 29 січня 2025 року в справі № 753/11302/21). 
 
Преюдиційні факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені в порядку, передбаченому процесуальним законодавством, у процесуальній формі, а тому немає необхідності встановлювати їх знову.
 
Водночас правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду. Отже, преюдиціальнезначення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення в мотивувальній частині судового рішення (див. постанову Верховного Суду від 05 квітня 2023 року в справі № 756/2484/19 (провадження № 61-12022св22)).
 
Висновки в ухвалі Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 26 вересня 2023 року щодо поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельних ділянках, які передано в іпотеку, є правовою оцінкою судом обставин справи під час розгляду заяви про зміну способу та порядку виконання рішення. 
 
Аналогічно правовою оцінкою є висновок у рішенні Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 01 серпня 2016 року в справі                     № 607/15225/15-ц (відмова в позові ТОВ «ОТП Факторинг Україна» до                           ОСОБА_1 про визнання права іпотекодержателя на незавершений будівництвом будинок та право на майнові права в рахунок погашення кредитного боргу) про те, що іпотекодавиця в рахунок належного виконання кредитного зобов`язання передала лише земельні ділянки на   АДРЕСА_2 , АДРЕСА_1 , без об`єкта незавершеного будівництва, а також і майнових прав на квартири, які будуть збудовані в будинку.
 
Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду (частина сьома статті 82 ЦПК України). 
 
Висловлена в ухвалі Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 26 вересня 2023 року та рішенні Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 01 серпня 2016 року в справі № 607/15225/15-ц правова оцінка не має преюдиційного значення для розгляду цієї справи та не може бути самостійною підставою скасування постанови апеляційного суду. 
 
Щодо посилань у касаційній скарзі на те, що суд апеляційної інстанції не врахував правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду                                 від 14 червня 2018 року в справі № 922/4575/16, від 02 жовтня 2018 року в справі № 901/2028/13, від 27 березня 2023 року в справі № 904/817/20, щодо кваліфікації бездіяльності виконавця як незаконної, необхідно зазначити таке. 
 
Постановою Верховного Суду від 14 червня 2018 року в справі                                 № 922/4575/16 розглядалася справа про банкрутство ТОВ та висновків про бездіяльність виконавця постанова не містить. 
 
У постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року в справі № 904/817/20 зазначено, що втрачене виконавче провадження підлягало відновленню органом виконавчої служби, проте дії з відновлення виконавчого провадження за заявою позивача не були вчинені.
 
У постанові від 27 березня 2023 року в справі № 904/817/20 Верховний Суд вказав, що приватний виконавець повністю не реалізував надані йому права, не застосував усі можливі (передбачені законом) заходи для досягнення необхідного позитивного результату, допустив протиправну бездіяльність, яка призвела до фактичного невиконання судового рішення про стягнення на користь стягувача суми боргу, чим прямо порушується  його право на належне та своєчасне виконання рішення суду. 
 
Посилання на різні постанови Верховного Суду як таке із вказівкою про неоднакове застосування норм права у різних справах, хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм права.
 
У справах № 904/817/20 та № 904/817/20 встановлені відмінні від цієї справи обставини, які свідчать про бездіяльність виконавця, тому безпідставними є доводи касаційної скарги про неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду в постановах від 02 жовтня 2018 року та від 27 березня                        2023 року. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до статті 410 ЦПК України  суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова апеляційного суду - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України. 
 
Керуючись статтями 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
УХВАЛИВ:
 
Касаційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал» - адвоката Братівника Ігоря Васильовича залишити без задоволеня. 
 
Постанову Тернопільського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року залишити без змін. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Суддя-доповідач  	О. М. Ситнік	
Судді:	В. М. Ігнатенко  	
 	С. О. Карпенко   	
 	В. В. Сердюк  	
 	І. М. Фаловська