30.04.25
22-ц/812/579/25

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 квітня 2025 року м. Миколаїв 

справа №467/1396/24 
провадження №22-ц/812/579/25 

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах: 
головуючого – Локтіонової О. В.,
суддів – Крамаренко Т. В., Ямкової О. О.,
із секретарем судового засідання – Коростієнко Н. С.,
за участі позивача – ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , яка подана через його представника ОСОБА_2 , на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 31 січня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Кірімової О. М. у приміщенні суду у селищі Арбузинка  Миколаївської області, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Вісла» про розірвання договору оренди землі, 

В С Т А Н О В И В:

 
Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним вище позовом, який обґрунтовував наступним.
Позивач вказував, що є власником земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,00 га з кадастровим номером 4820382600:11:002:0043, яка розташована на території Арбузинської селищної ради Первомайського (раніш Арбузинського) району Миколаївської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом №726 від 16.09.2021 року та свідоцтва про право на спадщину за законом №83 від 08.02.2023 року після смерті бабусі ОСОБА_3 та дідуся ОСОБА_4 .
У 2005 році бабуся позивача ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 4820382600:11:002:0043 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Вісла» (далі – ТОВ «Агрофірма «Вісла» або Товариство) строком на 10 років.
Даний договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах», про що в книзі державної реєстрації договорів оренди за №040600500805 від 29.05.2006 року зроблено запис.
27 серпня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма «Вісла» було укладено додатковий договір №293 до договору оренди земельної ділянки, яким було збільшено термін оренди з десяти до п`ятнадцять років, тобто до 2021 року. Також змінено відсоток орендної плати з 1,7% на 2,5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Додатковий договір був зареєстрований в Арбузинському реєстраційному секторі №5 за №040700500143.
07 липня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма «Вісла» укладено додатковий договір №57, яким було внесено зміни до основного договору оренди землі, яким збільшено термін оренди з п`ятнадцяти років до двадцять п`ять років, тобто до 2031 року. Також змінено відсоток орендної плати з 2,5 % на 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Додатковий договір був зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП «Центр ДЗК» м. Київ 04.08.2008 року за №040800500202.
Позивач зазначав, що відповідно до пунктів 9 та 11 вказаного договору відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою не пізніше 31 грудня звітного року дії договору оренди землі сплачувати орендну плату у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, визначеної на 01 січня кожного року.
Проте відповідач порушив ці умови, не виплативши орендну плату за 2021-2023 роки у сумі 4319,89 грн. (із них: 1394,51 грн х 3 роки – орендна плата за 2021-2023 роки, 51,10 грн – пеня за 2021 рік, 51,10 грн – пеня за 2022 рік, 34,16 грн – пеня за 2023 рік).
Посилаючись на систематичне невиконання відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендної плати, позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 29 травня 2006 року, укладений між сторонами та стягнути із відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі за 2021-2023 роки в сумі 4319,89 грн.

Позиція відповідача у суді першої інстанції

 
ТОВ «Агрофірма «Вісла» проти задоволення позову заперечувало та просило відмовити у його задоволенні.
 
Обґрунтовуючи свої заперечення, Товариство посилалося на недотримання позивачем вимог ч. 3 ст. 148-1 ЗК України. 

 
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області                 від 31 січня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «Вісла» про стягнення заборгованості по орендній платі залишено без розгляду на підставі п.5 ч.1 ст.257 ЦПК України.
Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області                 від 31 січня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі відмовлено.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не були дотримані вимоги ч. 3 ст. 148-1 ЗК України, а тому позов є недоведеним.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погодившись з рішенням суду, позивач через представника подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Обґрунтовуючи свою апеляційну скаргу, позивач вказував на те, що судом першої інстанції були неправильно оцінені наявні у матеріалах справи докази, що призвело до помилкового висновку про відмову у позові.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

 
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,00 га з кадастровим номером 4820382600:11:002:0043, яка розташована на території Арбузинської селищної ради Первомайського (раніш Арбузинського) району Миколаївської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом №726 від 16.09.2021 року та свідоцтва про право на спадщину за законом №83 від 08.02.2023 року після смерті бабусі ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 та дідуся ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .
29 травня 2006 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та ТОВ «Агрофірма «Вісла» (орендар) укладено договір оренди землі №293, відповідно до умов якого ОСОБА_3 надала Товариству у строкове платне користування належну їй земельну ділянку площею 1,0 га строком на 10 років.
Сторони договору узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовій або, за домовленістю сторін, відробітковій (послугами) чи натуральній формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції. Орендна плата за звітний рік виплачується до 31 грудня звітного року. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, орендарем сплачується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діє в період прострочення, за кожен день прострочення.
У п.40 договору сторони передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи – орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують ділянку разом з орендарем.
Вказаний договір був зареєстрований у книзі державної реєстрації договорів в Миколаївській регіональній філії «Центр ДЗК» 29.05.2006 року за №040600500805.
У серпні 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма «Вісла» було укладено додатковий договір №293 до договору оренди землі, яким було збільшено термін оренди до п`ятнадцять років. Також було змінено з 01 січня 2008 року відсоток орендної плати з 1,7% до 2,5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. За 2007 рік розмір орендної плати був підвищений на 200 грн за один гектар. 
07 липня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма «Вісла» було укладено додатковий договір №57, до договору оренди землі, яким було збільшено термін оренди до двадцяти п`яти років. Також було змінено відсоток орендної плати з 2,5 % на 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Крім того пункт про нарахування пені був викладений у новій редакції, а саме «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення».
Згідно з довідками про доходи, виданими ТОВ «Агрофірма «Вісла», ОСОБА_3 за 2019-2023 роки нараховувалася орендна плата у сумі 3082,10 грн щорічно. 
Інформація про виплату позивачу орендної плати відсутня.
Позивачем надані звернення до відповідача від 07.12.2020, 10.10.2021, 29.10.2021 про надання копії договору оренди; нездійснення польових робіт, бо він бажає обробляти ділянку самостійно; про сплату орендної плати за період з 2013-2018 років; про відмову отримувати орендну плату за 2019-2020 роки через неотримання розрахунків орендної плати. 
Отримання відповідачем звернень від 07.12.2020 та 10.10.2021 належними доказами не підтверджено.
На зверненні від 29.10.2021 про відмову отримувати орендну плату знаходиться надпис «отримано 29.10.2021 та підпис», однак ідентифікувати ким він зроблений неможливо.
17 січня 2022 року позивач звертався до відповідача з листами про надання доказів сплати орендної плати за період 2013-2018 років, надання копії договору оренди землі, а також нездійснення польових робіт на належній йому земельній ділянці, бо він бажає обробляти ділянку самостійно. Зворотнє повідомлення свідчить, що ці заяви були отримані відповідачем 19 січня 2022 року.
Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування

 
Відповідно до вимог статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Відповідно до частин першої, третьої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю». Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України  підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Відповідно до вимог статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
 
Звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди землі, ОСОБА_1 вказував, що відповідач порушив умови договору, оскільки систематично не сплачував орендну плату, а саме за 2021-2023 роки.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що  позивачем не були дотримані вимоги ч.3 ст.148-1 ЗК України, а тому позов є недоведеним.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи та вимогам законодавства.
Зі спірного договору оренди землі вбачається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. 
Нормою статті 148-1 ЗК України встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
Між тим, як вбачається з матеріалів справи, позивач не надав доказів того, що він після отримання у власність земельної ділянки звертався до орендаря з повідомленням про зміну власника, яке передбачене ст.148-1 ЗК України, а також сплату орендної плати за 2021-2023 роки.
Надані позивачем суду звернення до відповідача правильно судом першої інстанції не були взяті до уваги, бо їх зміст не містить складових, передбачених ст.148-1 ЗК України. До того ж докази отримання відповідачем звернень за 2020-2021 роки відсутні.
Отже, наведе свідчить про відсутність винної поведінки відповідача у невиплаті орендної плати за спірним договором, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).
Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції – без змін, оскільки воно є законним та обґрунтованим.

Керуючись ст.374, 375, 382 ЦПК України, суд 

 
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана через його представника ОСОБА_2 , залишити без задоволення, а рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 31 січня 2025 року – без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий          О. В. Локтіонова

 
Судді         Т. В. Крамаренко

О. О. Ямкова

 
Повне судове рішення складено 30 квітня 2025 року.