ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2025 року
м. Київ
справа № 359/8595/23
провадження № 61-13318св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., 
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивачка -  ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , приватний виконавець виконавчого округу Київської області Говорова Павло Володимирович,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Акціонерне товариство «Сенс Банк», державне підприємство «Сетам»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бриль Павло Олексійович, на постанову Київського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Крижанівської Г. В., Оніщука М. І., Шебуєвої В. А., від 27 серпня 
2024 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.           У серпні 2023 року  ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , приватного виконавця виконавчого округу Київської області Говорова П. В., треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Акціонерне товариство «Сенс Банк», державне підприємство «Сетам», про витребування майна з чужого незаконного володіння.
2.           Позовні вимоги  ОСОБА_1 обґрунтувала тим, що їй на підставі договору купівлі-продажу від 08 червня 2007 року належала земельна ділянка, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків. 
На цій земельні ділянці нею збудовано житловий будинок, площею 280 кв. м, який було не введено в експлуатацію.
3.           11 січня 2019 року в ході виконання виконавчого напису № 11041, виданого 23 липня 2018 року приватним нотаріусом Чуловським В. А., 
ДП «Сетам» провело електронні торги з реалізації предмета іпотеки - вказаної земельної ділянки. Переможцем торгів оголошено ОСОБА_2 , яка сплатила ціну лоту у розмірі 653 730 грн.
4.           Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області 
від 01 червня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року, у справі № 359/4432/19 вказані торги визнано недійсними.
5.           За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на земельну ділянку, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, за адресою: Київська обл., 
Бориспільський р-н, с. Іванків, та житловий будинок, загальною площею 
280 кв. м, який розташований на цій земельній ділянці, зареєстровано за ОСОБА_2 .
6.           Зважаючи на те, що спірне нерухоме майно вибуло з володіння поза її волею, ОСОБА_1 просила суд витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 на свою користь земельну ділянку, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010 та житловий будинок, загальною площею 280 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
7.           Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області, 
у складі судді Журавського В. В., від 04 квітня 2024 року позов задоволено. 
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 0,2344 га, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків. 
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 житловий будинок, загальною площею 280 кв. м, житловою площею 83,6 кв. м, який розташований на земельній ділянці 
з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010 за адресою: АДРЕСА_1 . 
Вирішено питання розподілу судового збору.
8.           Додатковим рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 травня 2024 року стягнуто на користь ОСОБА_1 
з ОСОБА_2 та приватного виконавця Говорова П. В. витрати на професійну правничу допомогу по 15 000 грн з кожного.
9.           Суд першої інстанції, вирішуючи спір по суті, врахував, що спірна земельна ділянка та житловий будинок вибули з володіння позивачки поза її волею внаслідок проведення електронних торгів, які визнані недійсними, а тому підлягають витребуванню на її користь із незаконного володіння відповідачки.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
10.        Постановою Київського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 04 квітня 
2024 року в частині витребування з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 житлового будинку, загальною площею 280 кв. м, житловою площею 83,6 кв. м, який розташований на земельній ділянці 
з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010 за адресою: АДРЕСА_1 , скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в позові. В іншій частині рішення суду залишено без змін.
11.        Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції в частині наявності підстав для витребування земельної ділянки, а щодо витребування житлового будинку вказав, що оскільки ОСОБА_1 не було введено будинок в експлуатацію, тому у неї не виникло право власності на нього.
12.        Право власності на спірний житловий будинок зареєстровано за ОСОБА_2 як на новостворене нерухоме майно і позивачка не порушувала питання про скасування запису або рішення про державну реєстрацію права власності на це майно.
13.        Оскільки ОСОБА_1 не набула у встановленому законом порядку право власності на житловий будинок, ці обставини виключають можливість витребування будинку із володіння ОСОБА_2 .
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
14.        У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат 
Бриль П. О. просить постанову Київського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року скасувати, залишивши в силі рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 04 квітня 2024 року.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
15.        30 вересня 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бриль П. О., подала касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року.
16.        Ухвалою Верховного Суду від 06 листопада 2024 року відкрито касаційне провадження та витребувано із суду першої інстанції матеріали справи, які у листопаді 2024 року надійшли до Верховного Суду.
17.        Ухвалою Верховного Суду від 12 березня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
18.        Підставою касаційного оскарження судового рішення заявниця зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року 
у справі № 183/1617/16, 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, 
у постановах Верховного Суду від 23 грудня 2020 року у справі 
№ 639/7253/18, від 15 березня 2023 року у справі № 725/1824/20, 
від 27 вересня 2023 року у справі № 201/1051/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
19.        Вказує, що позовні вимоги про витребування будинку є належним способом захисту її порушених прав, оскільки житловий будинок після державної реєстрації права власності за відповідачкою втратив статус незавершеного будівництва і на момент її звернення до суду у цій справі вже існував як повноцінний об`єкт нерухомості.
20.        Зауважує, що спірний будинок було збудовано на земельні ділянці з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010 до проведення електронних (прилюдних) торгів, на яких було відчужено право власності на земельну ділянку та які у подальшому були визнанні недійсними судами у справі 
№ 359/4432/32.
21.        Вважає, що ОСОБА_2 не є добросовісним набувачем спірного майна.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
22.        У листопаді 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Биструшкін В. Ю. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, 
в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість постанови апеляційного суду, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
23.        Вказує, що заявницею у касаційній скарзі не наведено посилання на релевантну практику Верховного Суду. Зауважує, що у розглядуваній справі склались правовідносини щодо витребування позивачкою майна, власником якого вона не була.
24.        Стверджує, що позивачці на праві власності не належав спірний будинок а в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження його існування на час проведення електронних (прилюдних) торгів, які відбулися 11 січня 2019 року. Крім того, позивачкою не було введено будинок в експлуатацію, а тому вона втратила право набути будинок у власність.
25.        Звертає увагу, що будинок було введено в експлуатацію 23 квітня 
2019 року, тобто через три місяця з дня проведення електронних (прилюдних) торгів.
Обставини справи, встановлені судами
26.        08 червня 2007 року ОСОБА_1 придбала земельну ділянку, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків.
27.        Рішеннями виконавчого комітету Іванківської сільської ради Бориспільського району № 180 від 19 червня 2007 року, №274 від 19 липня 2011 року, №192 від 19 липня 2012 року ОСОБА_1 був наданий дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, присвоєно поштову адресу на належну їй земельну ділянку: 
АДРЕСА_1 , наданий дозвіл на підключення природнього газу.
28.        23 липня 2018 року приватним нотаріусом Чуловським В. А. був вчинений виконавчий напис № 11041, яким запропоновано звернути стягнення на земельну ділянку, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, власником якої є ОСОБА_1 , та за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, задовольнити частину вимог ПАТ «Укрсоцбанк» про стягнення заборгованості за період з 03 березня 2016 року по 03 березня 2018 року у розмірі 123 022,46 грн.
29.        29 серпня 2018 року приватним виконавцем виконавчого округу Київської області Говоровим П. В. було відкрито виконавче провадження 
№ 57099152 з примусового виконання виконавчого напису № 11041, виданого 23 липня 2018 року приватним нотаріусом Чуловським В. А.
30.        Протоколом проведення електронних торгів № 381733 підтверджено, що 11 січня 2019 року відбулися електронні торги з реалізації земельної ділянки, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, переможцем торгів визнано ОСОБА_2 , яка придбала вказаний лот за ціною 653 730 грн.
31.        Згідно рішення приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Дідок С. І. № 45329078 від 01 лютого 2019 року та рішення державного реєстратора Новосілківської сільської ради Вишгородського району Київської області Демидюк Ю. М. № 46601331 
від 23 квітня 2019 року право власності на земельну ділянку, площею 
0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків, а також житловий будинок, загальною площею 280 кв. м, житловою площею 83,6 кв. м, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010 за адресою: 
АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 .
Право власності на спірний житловий будинок зареєстровано за 
ОСОБА_2 23 квітня 2019 року як на новостворене нерухоме майно.
32.        Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області 
від 01 червня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року та постановою Верховного Суду від 19 липня 2023 року, у справі № 359/4432/19 визнано недійсними електронні (прилюдні) торги з реалізації арештованого майна - земельної ділянки, площею 0,2344 га, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, кадастровий номер 3220884001:01:004:0010, за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків, що відбулися 
11 січня 2019 року (лот № 321466, протокол проведення електронних торгів 
№ 318733 від 11 січня 2019 року).
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
33.        Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
34.        Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
35.        Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
36.        У статті 41 Конституції України та статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
37.        Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
38.        Згідно з статтею 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
39.        Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, на яку посилається заявниця у касаційній скарзі, вказала, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
40.        Статтею 330 ЦК України передбачено, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
41.        За змістом частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
42.        Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (частина друга статті 388 ЦК України).
43.        Водночас положення частини другої статті 388 ЦК України не застосовуються до правовідносин, коли майно придбавалося набувачем не в порядку, встановленому для виконання судового рішення, а на прилюдних (електронних) торгах у порядку здійснення виконавчого провадження за виконавчим написом нотаріуса про стягнення боргу (див. постанову Верховного Суду від 10 травня 2023 року у справі № 205/1783/20).
44.        У справі, яка переглядається, встановлено, що земельна ділянка, площею 0,2344 га,з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Іванків, вибула з володіння  ОСОБА_1 у результаті проведення прилюдних торгів у порядку здійснення виконавчого провадження № 57099152 з примусового виконання виконавчого напису.
45.        Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області 
від 01 червня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року та постановою Верховного Суду від 19 липня 2023 року, у справі № 359/4432/19 за позовом ОСОБА_1 , визнано недійсними електронні (прилюдні) торги з реалізації арештованого майна земельної ділянки, площею 0,2344 га, з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, що відбулися 11 січня 2019 року.
46.         ОСОБА_2 брала участь у справі № 359/4432/19 як відповідач.
47.        Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
48.        У справі № 359/4432/19 судовими рішеннями, які набрали законної сили встановлено, зокрема як наявність порушень вимог чинного законодавства, що стали підставою для визнання недійсними прилюдних торгів від 11 січня 2019 року, так і те, що відповідно до технічного паспорта на будинок садибного типу з господарськими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , виготовленого 10 січня 2019 року ТОВ «БТІ «Альтернатива»на замовлення ОСОБА_2 , на реалізованій земельній ділянці наявний житловий будинок, загальною площею 280 кв. м, житловою 83,6 кв. м, 
1990 року побудови, який не введено в експлуатацію.
49.        Верховний Суд у справі № 359/4432/19 погодився, із висновками судів попередніх інстанцій про те, що вчинені ОСОБА_2 дії спростовують її твердження про те, що вона є добросовісним набувачем, оскільки ще до здійснення повної оплати за придбану з прилюдних торгів земельну ділянку, ОСОБА_2 замовила і отримала технічний паспорт на спірний будинок.
50.        Право власності на спірний житловий будинок, загальною площею 
280 кв. м, житловою 83,6 кв. м, який знаходиться на земельній ділянці 
з кадастровим номером 3220884001:01:004:0010, зареєстровано 23 квітня 2019 року за ОСОБА_2 як на новостворене нерухоме майно.
51.        Враховуючи викладене, суд першої інстанції, встановивши незаконність вибуття із власності  ОСОБА_1 спірних земельної ділянки і житлового будинку, збудованого на цій ділянці та наявного на момент проведення торгів, які в подальшому визнані недійсними, дійшов правильного висновку про витребування земельної ділянки та будинку на користь позивачки.
52.        Апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині витребування житлового будинку, помилково вказав на те, що 
 ОСОБА_1 не набула у встановленому законом порядку права власності на нього, що унеможливлює витребування спірного будинку з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 .
53.        Судом апеляційної інстанції не було враховано, що спірний будинок збудовано на земельній ділянці, що належала  ОСОБА_1 та якій рішеннями виконавчого комітету Іванківської сільської ради Бориспільського району було надано дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, присвоєно поштову адресу. Житловий будинок збудовано до проведення електронних торгів, про що було відомо відповідачці.
54.        Відомості про те, що спірний житловий будинок є самочинним будівництвом, у матеріалах справи відсутні.
55.        Водночас на час звернення  ОСОБА_1 до суду у цій справі спірний будинок вже було введено в експлуатацію і право власності на нього зареєстровано за ОСОБА_2 , що виключає можливість 
 ОСОБА_1 набути на нього право власності у порядку, передбаченому статтею 331 ЦПК України, як на новостворене нерухоме майно та ефективно використати будь-який інших спосіб захисту своїх прав окрім витребування майна за рішенням суду.
56.        Зважаючи на те, що право власності на спірний будинок зареєстроване за іншою особою, а не за забудовником, права якого порушені на стадії до введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, такий забудовник має право на звернення до суду за захистом порушених прав шляхом пред`явлення позову про витребування своєї власності із незаконного володіння іншої особи.
57.        Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, відповідно до яких не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю (пункти 93, 94 вказаної постанови).
58.        Крім того, у пунктах 99-101 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду наголосила, що суб`єкт (забудовник), який набуває право власності на збудовані на відповідній ділянці об`єкти, може заявити саме віндикаційний позов до особи, яка зареєструвала за собою збудоване нерухоме майно.
59.        Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
60.        Оскільки апеляційним судом помилково скасовано рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону, постанову апеляційного суду необхідно скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без задоволення.
61.        За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
62.        Враховуючи задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції, з ОСОБА_2 на користь  ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 13 074,60 грн, сплачений за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Бриль Павло Олексійович, задовольнити.
2.           Постанову Київського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року скасувати, залишивши в силі рішення Бориспільського міськрайонного суд Київської області від 04 квітня 2024 року.
3.           Стягнути з  ОСОБА_2 на користь  ОСОБА_1 судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 13 074,60 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді: | Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович