Постанова
Іменем України 
 
30 квітня 2025 року
м. Київ
 
справа № 758/8076/23
провадження № 61-17576св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), 
судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - акціонерне товариство «РВС Банк»,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черленюх Людмила Василівна,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу акціонерного товариства «РВС Банк», яка підписана представником Єгоровим Олександром Федоровичем, на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 27 червня 2024 року в складі судді: Таран Н. Г. та постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року в складі колегії суддів: Фінагеєва В. О., Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.,
 
Історія справи
Короткий зміст позову
 
У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до АТ «РВС Банк», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В., про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
 
Позов мотивовано тим, що 22 серпня 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір з фізичною особою № 014/0398/2/21986 (із змінами та доповненнями), за умовами якого, позичальнику був наданий кредит в розмірі, що визначений умовами договору (валютний кредит) зі строком користування кредитними коштами до 21 серпня 2025 року, зі сплатою 12,50 відсотків річних. 
 
Об`єкт кредитування: кредитні кошти призначені для придбання квартири на вторинному ринку загальною площею 43,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Надалі всі права та обов`язки ВАТ «Ерсте Банк», який в подальшому змінив організаційно правову форму на ПАТ «Ерсте Банк», перейшли до ПАТ «Фідобанк».
 
З метою забезпечення кредитних зобов`язань між банком та позивачем був укладений Договір іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мислан А. О., № 1494. 
 
Відповідно до умов договору іпотеки в забезпечення банку була передана однокімнатна квартира АДРЕСА_2 . 28 лютого 2019 року між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «ФК «Паріс» був укладений договір про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бердес М. О., реєстраційний номер № 107. Відповідно до умов договору, новому кредитору були відступлені права вимоги за кредитним договором № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року. 
 
В подальшому, між ТОВ «ФК «Паріс» та АТ «РВС Банк» був укладений договір відступлення прав вимог за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права за договором іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року. 
 
В день укладання зазначеного договору відступлення АТ «РВС Банк» звернулось до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. з відповідною заявою про реєстрацію за новим іпотекодержателем право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного застереження. 
 
За результатами розгляду заяви від 01 листопада 2021 року приватним нотаріусом Черленюх Л. В. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 44835723, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61353832 від 04 листопада 2021 року відповідно до якого право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано за АТ «РВС Банк». 
 
При проведені реєстраційних дій нотаріусом не було з`ясовано чи направлялись кредитором вимоги за місцем реєстрації позивача, хоча доступ у нотаріуса до Демографічного реєстру України наявний. Також, не було з`ясовано про наявність судових рішень щодо стягнення кредитної заборгованості за даним кредитним договором, що також позбавило можливості нотаріуса з`ясувати актуальну адресу позичальника, яка зазначена в процесуальних документах та визначити актуальну суму заборгованості, що вказує на ще один недолік. Крім того, нотаріус не звернув увагу на занижену оцінку вартості квартири, що в сукупності призвело до недотримання реєстратором пунктів 1 - 2 частини третьої статті 10 та частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». АТ «РВС Банк» були надані нотаріусу докази направлення ТОВ «ФК «Паріс» (попередній кредитор) повідомлень від 20 березня 2019 року № 20/03/2019-10 та від 27 квітня 2020 року № 27/04/2020-6 про порушення умов кредитного договору в яких зазначена адреса: АДРЕСА_3 . Квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 була продана ще 04 жовтня 2011 року, а відтак, позивач не могла там проживати і жодної кореспонденції отримати також не мала можливості. 
 
Таким чином, АТ «РВС Банк» не було надано нотаріусу повного пакету документів, необхідних для проведення державної реєстрації на об`єкт нерухомого майна на підставі іпотечного застереження. А нотаріусом не була звернута увага на суперечливі відомості, які були надані АТ «РВС Банк». 
 
Такі дії приватного нотаріуса є незаконними та підлягають скасуванню. Відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця. 
 
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору. Даний порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки кореспондується із позицією суду касаційної інстанції (постанова Великої Палати Верховного Суду України від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц). 
 
Тобто, на державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим в пункті 61 Порядку, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
 
ОСОБА_1 просила:
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 листопада 2021 року індексний номер - 61353832 про реєстрацію права власності на квартиру, загальною площею 43 кв. м, житлова - 18 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «РВС Банк».
 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 27 червня 2024 року 
позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено;
скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 листопада 2021 року індексний номер - 61353832 про реєстрацію права власності за АТ «РВС Банк» на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте державним реєстратором Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В.;
вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:
            об`єктом кредитування: кредитні кошти призначені для придбання квартири на вторинному ринку загальною площею 43,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Надалі всі права та обов`язки ВАТ «Ерсте Банк», який в подальшому змінив організаційно правову форму на ПАТ «Ерсте Банк», перейшли до ПАТ «Фідобанк». З метою забезпечення кредитних зобов`язань між банком та позивачем був укладений Договір іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мислан А. О., № 1494;
відповідності до умов договору іпотеки в забезпечення банку була передана однокімнатна квартира АДРЕСА_2 . Умовами підпункту 5.5.1 пункту 5.5 Договору іпотеки, передбачене іпотечне застереження, у зв`язку з тим, що курс долара США до гривні істотно змінився, у позивача виникли труднощі в обслуговуванні кредиту, що призвело до формування кредитної заборгованості. 25 липня 2016 року Деснянським районним судом м. Києва винесено заочне рішення у справі № 755/17102/15 за позовом ПАТ «Фідобанк» до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів, яким позов задоволено;
відповідно до Договору іпотеки, іпотекодавець має право після повного виконання всіх забезпечених іпотекою вимог без будь-яких обмежень розпоряджатися предметом іпотеки; володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та можливостей;
згідно Договору іпотеки, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;
законодавством не передбачено можливості проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом таких прав на об`єкт нерухомості. Повноваження нотаріусів/державних реєстраторів на виконання реєстраційних дій у Державному реєстрі прав пов`язуються законодавцем із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном;
при проведені реєстраційних дій нотаріусом не було з`ясовано чи направлялись кредитором вимоги за місцем реєстрації позивача, хоча доступ у нотаріуса до Демографічного реєстру України є. Також, не було з`ясовано про наявність судових рішень щодо стягнення кредитної заборгованості за даним кредитним договором, що також позбавило можливості з`ясувати нотаріусу актуальну адресу позичальника, яка зазначена в процесуальних документах та визначити актуальну суму заборгованості, що вказує на ще один недолік. Крім того, нотаріус не звернув увагу на занижену оцінку вартості квартири. Квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 була продана ще 04 жовтня 2011 року, а відтак, позивачка не могла там проживати і жодної кореспонденції отримати також не мала можливості. Таким чином, АТ «РВС Банк» не було надано нотаріусу повного пакету документів, необхідних для проведення державної реєстрації на об`єкт нерухомого майна на підставі іпотечного застереження враховуючи, що з 2015 року кредитори вели переписку з позивачкою за новою адресою. А нотаріусом не було звернута увага на суперечливі відомості, які були надані АТ «РВС Банк»;
постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2021 року у справі №755/17102/15 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Паріс», яке є правонаступником ПАТ «Фідобанк», заборгованість за кредитним договором у розмірі 84 760,57 доларів США, що за курсом НБУ станом на 30 липня 2015 становить 1 870 967,35 грн. Тобто сума боргу, яка зазначена АТ «РВС Банк» у своїй довідці є завищеною та не відповідає фактичному розміру кредитної заборгованості. На дану обставину не звернув уваги приватний нотаріус Черленюх Л.В., що також вказує на суттєвий недолік при проведенні дій у сфері державної реєстрації. В наданому звіті АТ «РВС Банк» про незалежну оцінку майна від 20.10.2021 оцінки квартири № 193  загальною площею 43 кв. м., явно занижена та не відповідає ринковій вартості. Відповідно до звіту, вартість оцінки без ПДВ складає 985 200,00 грн. На відміну від суми боргу, вартість квартири була суттєво занижена суб`єктом оціночної діяльності та не може становити 37 000 доларів США, за квартиру на вторинному ринку у м. Києві з ремонтом на кінець 2021 року. Тобто, квадратний метр однокімнатної квартири був оцінений менше 1 000 доларів США, що не відповідає кон`юктурі ринку на аналогічне житло;
суд зробив висновок про наявність правових підстав для задоволення вимог позивача, оскільки відповідачем не наданий належний пакет документів приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. для прийняття та проведення державної реєстрації права власності за АТ «РВС Банк» на належну позивачу квартиру АДРЕСА_2 , не урахувавши відсутність факту виникнення, переходу або припинення права на нерухоме майно, а тому у державного реєстратора не було повноважень на прийняття оскаржуваного рішення та проведення реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності в матеріалах справи доказів кредитної заборгованості позивача, з урахуванням фактів встановлених досліджуваним у даному провадженні рішенням суду.
дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними, у зв`язку із відсутністю у державного реєстратора повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом речових прав на об`єкт нерухомості, а тому підлягають задоволенню заявлені вимоги позивача про визнання незаконним та скасування прийнятого державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ «РВС Банк»;
позов ОСОБА_1 до АТ «РВС Банк» є обґрунтованим та таким, що підлягає до задоволення в повному обсязі.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024:
апеляційну скаргу АТ «РВС Банк» залишено без задоволення;
рішення Деснянського районного суду міста Києва від 27 червня 2024 року залишено без змін.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
            на момент проведення реєстрації права власності на квартиру за відповідачем, розмір кредитної заборгованості був визначений постановою Київського апеляційного суду 26 січня 2021 року в сумі 84 760,57 доларів США;
в подальшому, між ТОВ «ФК «Паріс» та АТ «РВС Банк» був укладений договір відступлення прав вимог за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права за договором іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року. В день укладання вищезазначеного договору відступлення АТ «РВС Банк» звернулось до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. з відповідною заявою про реєстрацію за новим іпотекодержателем право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного застереження. За результатами розгляду заяви від 01 листопада 2021 приватним нотаріусом Черленюх Л. В. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 44835723, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61353832 від 04 листопада 2021 року відповідно до якого право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано за Акціонерним товариством «РВС Банк»;
ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки відповідачем не наданий належний пакет документів приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. для прийняття та проведення державної реєстрації права власності за АТ «РВС Банк» на належну позивачу, квартиру АДРЕСА_2 , у державного реєстратора не було повноважень на прийняття оскаржуваного рішення та проведення реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності в матеріалах справи доказів кредитної заборгованості позивача, дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними;
обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому;
відповідачем на адресу іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу від 20 березня 2019 року та від 27 квітня 2020 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання;
у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржнику. Відповідно до матеріалів справи поштові відправлення повернулися без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій;
оскільки направлене 27 квітня 2020 року повідомлення повернулося за закінченням терміну зберігання, відповідач звертаючись до нотаріуса з заявою про реєстрацію за ним права власності на квартиру в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, повинен був надати нотаріусу, серед іншого засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
станом на 20 березня 2019 року, тобто на момент направлення позивачу першої вимоги-повідомлення, відповідач повинен був надати нотаріусу документи визначені пунктом 61 Положення в редакції чинній на цю дату, а саме: документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; вказані вимоги пункту 61 Положення відповідач не виконав ні станом на 20 березня 2019 року, ні станом на 27 квітня 2020 року; банк повинен був надати реєстратору довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
в матеріалах справи наявна довідка про заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року станом на 01 листопада 2021 року, відповідно до якої заборгованість ОСОБА_1 складає 2 806 905,74 грн. На момент проведення реєстрації права власності на квартиру за відповідачем, розмір кредитної заборгованості був визначений Постановою Київського апеляційного суду 26 січня 2021 року в сумі 84 760,57 доларів США, що на 01 листопада 2021 року складає 26,2767*84 760,57= 2 227 228,06 грн, що є значно меншим розміру заборгованості, що був зазначеним банком в довідці;
повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення;
разом з тим, у матеріалах справи відсутні докази отримання боржником вимоги кредитора про сплату боргу, що давало б можливість ОСОБА_1 у встановлений строк усунути наявні порушення. Не дотримавшись встановленої законом процедури, відповідач зареєстрував за собою право власності на квартиру на підставі іпотечного договору від 22 серпня 2008 року;
прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору передує процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору;
необхідна процедура ТОВ «ФК «Паріс», правонаступником якого є ПАТ «РВС Банк» дотримана не була. Відсутність факту виконання ОСОБА_1 основного зобов`язання не свідчить про наявність у кредитора права звертати стягнення на предмет іпотеки без додержання встановленого законом порядку;
у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюк Л. В. були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ПАТ «РВС Банк».
 
Аргументи учасників справи
 
30 грудня 2024 року АТ «РВС Банк» через підсистему Електронний суд подало касаційну, яка підписана представником Єгоровим О. Ф., на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 27 червня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року, у якій просило:
оскаржені судові рішення скасувати;
ухвалити нове судове рішення яким у задоволені позову відмовити;
судові витрати покласти на позивача.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що:
            суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування: 1) частини першої ст. 33, частини першої ст. 35 Закону України «Про іпотеку», Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127, щодо належного надсилання іпотекодержателем вимоги ( іпотечного повідомлення) та презумпції належного повідомлення іпотекодавця, які викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; постановах Верховного Суду від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18; від 18 квітня 2024 року у справі № 754/2683/22; від 14 червня 2023 року у справі № 278/3429/19; 2) пункту 1 частини третьої статті 10, пункту 4 частини першої статті 18, пункту 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127, щодо повноважень державного реєстратора з перевірки розміру кредитної заборгованості, впливу неспівмірності кредитної заборгованості з вартістю майна переданого в іпотеку, на державну реєстрацію прав (звернення стягнення) тощо, які викладені в постановах Верховного Суду від 09 лютого 2022 року у справі № 760/24222/19; від 09 червня 2021 року у справі № 592/9256/17-ц; від 08 грудня 2021 року у справі № 751/3510/15; від 08 червня 2022 року у справі № 757/39546/20-ц; від 09 серпня 2023 року у справі № 204/528/21; 3) частини першої статті 2, пункту 2 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 1 та пункту 2 Розділу II Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», щодо здійснення державним реєстратором - нотаріусом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна, які викладені в постановах Верховного Суду від 14 серпня 2018 року у справі № 826/11388/16; від 07 вересня 2022 року та від 20 травня 2024 року у справі № 209/1050/21;
            у разі неповідомлення про зміну місця реєстрації/проживання, ОСОБА_1 несе ризик настання для неї несприятливих наслідків. Встановлення Деснянським районним судом м. Києва в межах справи № 755/17102/15 іншого місця реєстрації ОСОБА_1 не є належним повідомленням Іпотекодержателя про зміну адреси Іпотекодавця;
            належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Приймаючи до уваги вищенаведені висновки Верховного Суду, Іпотекодержателем порядок належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання Іпотекодавцю ( ОСОБА_1 ) - дотримано, а тому діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення  порушення, яка Іпотекодавцем в загальному порядку не спростована. На жаль, суди попередніх інстанцій на вищевикладені обставини своєї уваги не звернули, висновки Верховного Суду проігнорували та доводи АТ «РВС Банк» необгрунтовано відхилили, що призвело до ухвалення неправильних судових рішень по даній справі;
            розмір забезпечених іпотекою вимог Банку, як іпотекодержателя, у розмірі 84 760,57 доларів США встановлено преюдиційним рішення суду та не спростовано Позивачем (повне/часткове виконання на дату звернення стягнення на спірне нерухоме майно). Враховуючи постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2021 року у справі № 755/17102/15, заборгованість ОСОБА_1 перед АТ «РВС БАНК» за Кредитним договором становить 84 760,57 доларів США, що станом на 01 листопада 2021 року значно перевищує вартість спірної квартири, яка забезпечує виконання зобов`язання за Кредитним договором. Судами попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях зроблено висновки, що неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю майна, переданого в іпотеку в рахунок забезпечення належного його виконання є підставою для відмови в державній реєстрації прав за АТ «РВС Банк». Однак, з такими висновками суду погодитись не можна, оскільки неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю майна, переданого в іпотеку в рахунок забезпечення належного його виконання не є підставою для відмови у зверненні стягнення на предмет іпотеки. Скаржник наполягає на тому, що розмір заборгованості за Кредитним договором жодним чином на законність реєстраційних дій не впливає і безспірність заборгованості державним реєстратором не перевіряється про що неодноразово висловлювався Верховний Суд.
            суди не врахували, що на момент виникнення спірних правовідносин (04 листопада 2021 року) нотаріуси набули право здійснювати реєстраційні дії щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальних дій щодо такого майна.
 
06 березня 2025 року  ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд подала відзив, який підписаний представником Каченюком О. І., в якому просила в задоволені касаційної скарги відмовити.
 
Відзив на касаційну скаргу мотивовано тим, що:
            відповідно до матеріалів справи, вимоги направлялись на адресу: АДРЕСА_3 . Однак, в процесуальних документах, які були подані до місцевого суду, позивач звертала увагу на те, що за цією адресою з 2011 року не проживала, адже квартира була продана з метою часткового погашення кредитної заборгованості. Про даний факт було відомо попереднім кредиторам. Так, квартира за адресою: АДРЕСА_3 була продана ще 04 жовтня 2011 року (витяг з реєстру був доданий до позову). Тому позивач не могла там проживати і жодної кореспонденції отримати не могла. Про зміну її адреси було відомо попереднім кредиторам. На цей факт вказує: 1) вимога про усунення порушень від 09 вересня 2015 року № 19-4-03-14/548, направлена ПАТ «Фідобанк» саме на адресу: АДРЕСА_1 ; 2) в заочному рішенні Деснянського районного суду м. Києва від 25 липня 2016 року у справі № 755/17102/15, а також у виконавчому листі зазначено адресу, а саме: АДРЕСА_1 ; 3) Всі документи у виконавчому провадженні № 52478141, де стягувачем було ТОВ «ФК «Паріс» (правонаступник ПАТ «Фідобанк») направлялись на адресу:   АДРЕСА_1 ;
            наявний в матеріалах справи документ про експортну оцінку предмета іпотеки є неналежним доказом і не має бути врахований при розгляді даної справи. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
            вартість іпотечної квартири була занижена в декілька разів від ринкової, з метою не повернення мені різниці від суми боргу та оціночною вартістю іпотеки. Оціночна вартість квартири в розмірі 985 200,00 грн не відповідає ринку нерухомості де за квадратний метр у 2021 році за аналогічні квартири складала в середньому 1 500 доларів США;
            під час ініціювання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного застереження, АТ «РВС Банк» не було дотримано вимог статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку», а приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. проведено 04 листопада 2021 року державну реєстрацію за АТ «РВС Банк» права власності на об`єкт нерухомого майна (квартира), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта: 2496311480000) за відсутності належних документів, передбачених абзацами першим, другим та третім пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, а отже без дотримання вимог абзацу четвертого частини першої статті 3; абзацу п`ятого частини першої, частини другої статті 10; абзацу четвертого та п`ятого частини першої, частини другої статті 18; абзацу третього частини першої, частини третьої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому її рішення про державну реєстрацію права власності є протиправним та незаконним, а від так підлягає скасуванню.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 20 лютого 2025 року:
у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про залишення уточненої касаційної скарги без розгляду відмовлено;
відкрито касаційне провадження у справі.
 
19 березня 2025 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.
 
Ухвалою Верховного Суду від 31 березня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 20 лютого 2025 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18; від 18 квітня 2024 року у справі № 754/2683/22; від 14 червня 2023 року у справі № 278/3429/19; від 09 лютого 2022 року у справі № 760/24222/19; від 09 червня 2021 року у справі № 592/9256/17-ц; від 08 грудня 2021 року у справі № 751/3510/15; від 08 червня 2022 року у справі № 757/39546/20-ц; від 09 серпня 2023 року у справі № 204/528/21; від 14 серпня 2018 року у справі № 826/11388/16; від 07 вересня 2022 року та від 20 травня 2024 року у справі № 209/1050/21.
 
Фактичні обставини
 
22 серпня 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/0398/2/21986 (із змінами та доповненнями), за умовами якого, позичальнику був наданий кредит в розмірі, що визначений умовами договору (валютний кредит) зі строком користування кредитними коштами до 21 серпня 2025 року, із сплатою 12,50 відсотків річних.
 
Об`єкт кредитування: кредитні кошти призначені для придбання квартири на вторинному ринку загальною площею 43,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . 
 
Надалі всі права та обов`язки ВАТ «Ерсте Банк», який в подальшому змінив організаційно правову форму на ПАТ «Ерсте Банк», перейшли до ПАТ «Фідобанк».
 
З метою забезпечення кредитних зобов`язань між банком та позивачем був укладений Договір іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мислан А.О., № 1494. Відповідно до умов договору іпотеки, банку в забезпечення була передана однокімнатна квартира АДРЕСА_2 . Умовами підпункту 5.5.1 пункту 5.5 Договору іпотеки, передбачене іпотечне застереження.
 
25 липня 2016 року Деснянським районним судом м. Києва ухвалено заочне рішення у справі № 755/17102/15 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/59186101) за позовом ПАТ «Фідобанк» до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів, яким позов задоволено. Стягнуто з відповідача на користь ПАТ «Фідобанк» заборгованість за кредитним договором в сумі 102 191,54 доларів США, що станом на 30 липня 2015 року еквівалентно по курсу НБУ 2 255 730,88 грн - по кредиту і процентам та 3 654,00 грн судового збору.
 
28 лютого 2019 року між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «ФК «Паріс» укладений договір про відступлення прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бердес М. О., реєстраційний номер № 107. Відповідно до умов договору, новому кредитору були відступлені права вимоги за кредитним договором № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року.
 
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 09 листопада 2020 року залишено без задоволення заяву про перегляд заочного рішення від 25 липня 2016 року в справі № 755/17102/15 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/92717767). 
 
Постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2021 року в справі № 755/17102/15 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/94544840), залишеною без змін  постановою Верховного Суду від 22 липня 2021 року (https://reyestr.court.gov.ua/Review/98483006), апеляційну скаргу задоволено частково. Заочне рішення від 25 липня 2016 року змінено в частині визначення розміру заборгованості, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Паріс», яка є правонаступником ПАТ «Фідобанк», а також в частині вирішення питання про розподіл судових витрат. Стягнуто з ОСОБА_1 - 84 760,57 доларів США, з яких 84 382,57 доларів США заборгованість за кредитом, 378,00 доларів США заборгованість за процентами.
 
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 04 жовтня 2021 року в справі № 755/17102/15 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/100081814) визнано таким, що не підлягає виконанню виданий Деснянським районним судом м. Києва виконавчий лист у справі №755/17102/15 від 06 вересня 2016 року.
 
Між ТОВ «ФК «Паріс» та АТ «РВС Банк» був укладений договір відступлення прав вимог за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. у відповідності до якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права за договором іпотеки № 014/0398/2/21986 від 22 серпня 2008 року. В день укладання зазначеного договору відступлення АТ «РВС Банк» звернулось до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В. з відповідною заявою про реєстрацію за новим іпотекодержателем право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного застереження. За результатами розгляду заяви від 01 листопада 2021 приватним нотаріусом Черленюх Л. В. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності № 44835723, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61353832 від 04 листопада 2021 року 10:56:05 у відповідності до якого право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано за Акціонерним товариством «РВС Банк».
 
Позиція Верховного Суду
 
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
 
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
 
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
 
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
 
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
 
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:
«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
109. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
110. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
111. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
112. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що:
«124. Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).
125. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
126. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом)».
 
Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21)).
 
Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми.
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі № 522/24450/14 (провадження № 61-38762св18) вказано, що:
«згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20) вказано, що:
«пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право за своїм вибором звернути стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (підпункт 4.5.5).
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України № 800-VI іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що із прийняттям названого закону законодавець обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом. Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилання в касаційній скарзі на те, що апеляційний суд, на відміну від місцевого суду, безпідставно не врахував правового висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), згідно з яким відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору нотаріусу та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, свідчить, що дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру, власником якої залишалася позивач, є незаконними, не заслуговують на увагу, так як в цій постанові та у справі, яка переглядається, встановлено різні фактичні обставини. Зокрема, у справі № 199/1276/17 суди встановили, що в договорі іпотеки відсутнє застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за ним права власності на предмет іпотеки, тоді як у справі, яка переглядається, в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, яке дозволяє іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки».
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: 
«згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18) зазначено, що:
«перелік нотаріальних дій, право на вчинення яких має нотаріус, наведений у статті 34 Закону № 3425-XIІ і цей перелік не є вичерпним. Поряд з тим нотаріусу з огляду на його правовий статус, делеговані функції державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, реалізовувати які він може лише у випадках і в порядку, визначених Законом № 1952-IV. Згідно із пунктом 2 Порядку взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 02 квітня 2013 року № 607/5 «Про заходи взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб», чинного на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація, скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у випадках, передбачених у пункті 1 наказу, проводиться державними реєстраторами прав на нерухоме майно Укрдержреєстру відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868. За змістом пункту першого цього Порядку встановлено, що у разі подання до структурних підрозділів територіальних органів Мін`юсту, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру, заяви про державну реєстрацію права власності та/або інших речових прав на нерухоме майно (далі - речові права), що виникають на підставі на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; рішення щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приймаються державними реєстраторами прав на нерухоме майно Укрдержреєстру відповідно до додатка до цього наказу. Таким чином, за наслідками аналізу наведених вище положень закону, що діяв на момент виникнення спірних правовідносин, можна дійти висновку, що нотаріус має право здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно в тому разі, якщо це пов`язано з вчиненням ним нотаріальної дії з таким об`єктом нерухомості.
Суди попередніх інстанцій правильно встановивши, що нотаріус, будучи наділеним повноваженнями державного реєстратора (за винятком тих, які передбачено пунктами 4, 6 частини першої статті 9 Закону №1952-IV), може реалізовувати їх лише разом з вчиненням нотаріальної дії, зокрема при посвідчені ним правочину, внаслідок якого в особи виникає речове право на об`єкт нерухомості (частина 9 статті 15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). У такому випадку нотаріус одночасно з вчиненням нотаріальної дії проводить і державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно відповідно до статті 15 Закону №1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин. Суди зробили обґрунтований висновок про відсутність у нотаріуса повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення безпосередньої нотаріальної дії з майном».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 травня 2024 року по справі № 209/1050/21 (провадження № 61-5583св23) зроблено висновок, що: 
«Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26 листопада 2015 року, який набрав чинності 13 грудня 2015 року, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції. Відповідно до частини другої розділу II Прикінцеві та перехідні положення вказаного Закону з дня набрання чинності цим Законом нотаріуси наділяються повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно та можуть здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна. Отже, лише з набранням чинності 13 грудня 2015 року Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26 листопада 2015 року нотаріуси наділені повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно та могли здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постановах від 10 червня 2020 року у справі № 638/6931/16-ц (провадження № 61-2605св19), від 16 червня 2020 року у справі № 199/7226/17 (провадження № 61-37913св18), від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19 (провадження № 61- 7648св20), від 21 травня 2021 року у справі № 295/16451/18 (провадження № 61-13937св20)».

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження (див. пункти 11.2. і 11.3 постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23)).
 
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
 
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
 
У справі, що переглядається:
            суди відмовили у задоволенні позову з кількох підстав (зокрема, нотаріусу як державному реєстратору подано неповний пакет документів для позасудового звернення стягнення; відсутність в матеріалах справи доказів кредитної заборгованості позивачки; законодавством не передбачено можливості проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом таких прав на об`єкт нерухомості; оцінка предмета іпотеки є заниженою; відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржнику (іпотекодавцю)); 
            суди констатували про неможливість проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом таких прав на об`єкт нерухомості та не врахували, що оскаржена реєстраційна дія вчинена 04 листопада 2021 року, а з набранням чинності 13 грудня 2015 року Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26 листопада 2015 року нотаріуси наділені повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно та могли здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна;
суди не звернули увагу, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження. Як свідчать матеріали справи іпотекодержатель подав при позасудовому зверненні стягнення звіт про оцінку (а. с. 112 - 126, том 1);
суди встановили, що квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 була продана ще 04 жовтня 2011 року; відповідачем на адресу ( АДРЕСА_3 ) іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу від 20 березня 2019 року та від 27 квітня 2020 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржнику (іпотекодавцю). Відповідно до матеріалів справи поштові відправлення повернулися без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій. За таких обставин касаційний суд погоджується, що позивачкою спростована презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання і тому в іпотекодержателя були відсутні підстави для позасудового звернення стягнення. Як наслідок судові рішення слід змінити в мотивувальній частині. 
 
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України). 
 
Правило про те, що «не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань» стосується випадків, коли такі недоліки не призводять до порушення основних засад (принципів) цивільного судочинства (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 522/18010/18 (провадження № 61-13667сво21)).
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково ухвалене без додержання норм матеріального права. 
 
У зв`язку з наведеним, касаційний суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржені судові рішення змінити, виклавши їх мотивувальні частині у редакції цієї постанови, а в іншій частині оскаржені судові рішення залишити без змін. 
 
Оскільки касаційний суд змінює судові рішення, але виключно у частині мотивів їх прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
УХВАЛИВ:
 
Касаційну скаргу акціонерного товариства «РВС Банк», яка підписана представником Єгоровим Олександром Федоровичем, задовольнити частково.
 
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 27 червня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                               В. І. Крат
 
Судді:                                                                                         Д. А. Гудима
 
І. О. Дундар
 
                                                                                                   Є. В. Краснощоков
 
П. І. Пархоменко