ПОСТАНОВА                                                                    
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
19 лютого 2025 року
м. Київ
 
справа № 755/8571/19
провадження № 61-15398св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест»,
треті особи: ОСОБА_2 , обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Дім на Будівельників», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» і представника  ОСОБА_1 - ОСОБА_8 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року у складі судді Марфіної Н. В. та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року у складі колегії суддів: Желепи О. В., Немировської О. В., Мазурик О. Ф.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У травні 2019 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства 
з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» (далі - ТОВ «ІБК «КДС Інвест»), треті особи: ОСОБА_2 , обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Дім на Будівельників», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , 
ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва.
 
Позов мотивований тим, що з метою подальшого набуття у власність нерухомого майна, нежитлових та житлових приміщень за адресою: 
АДРЕСА_1 , між сторонами у справі укладено: договір від 
17 липня 2017 року № 151/5/1/5-2 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, договір від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року № 168/4/2/94 і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року 
№ 169/5/2/145. Позивач вказував, що виконав у повному обсязі свої зобов`язання згідно з кожним договором, проте відповідач своїх зобов`язань не виконав ні щодо передання майнових прав за відповідним актом, ні щодо введення об`єктів в експлуатацію відповідно до норм законодавства. Оскільки відповідач допустив неналежне виконання зобов`язань за укладеними правочинами, права та інтереси позивача є порушеними, то наявні підстави для їх захисту в судовому порядку. З огляду на те, що об`єкт будівництва не введений в експлуатацію із суттєвим порушенням запланованих на те строків, виникла необхідність у визнанні майнових прав за позивачем у судовому порядку і захист його невизнаних, порушених прав та інтересів.
 
ОСОБА_1 просив визнати за ним майнові права на об`єкти будівництва:
 
нежитлове приміщення № 5-2 за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 
257,30 кв. м;
 
нежитлове приміщення № 6 за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 263,10 кв. м;
 
житлове приміщення - двокімнатну квартиру 
АДРЕСА_4 , загальною площею 89,60 кв. м;
 
житлове приміщення - двокімнатну квартиру 
АДРЕСА_5 , загальною площею 90,00 кв. м.
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року позовні вимоги задоволено частково.
 
Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - нежитлове приміщення № 5-2 на першому поверсі у під`їзді АДРЕСА_6 , площею 257,30 кв. м, за умовами укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «ІБК «КДС Інвест» договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року 
№ 151/5/1/5-2.
 
В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки позивач сплатив встановлену у пункті 4.2 договору від 17 липня 2017 року № 151/5/1/5-2 загальну вартість майнових прав на нежитлове приміщення у визначені в договорі строки, а відповідач у встановлені договором строки не завершив будівництво об`єкта, не ввів об`єкт 
в експлуатацію, не визнає наявності у відповідача майнових прав на це приміщення та посилається на відсутність такого об`єкта у будівництві, 
а фактично добудовою займаються самі інвестори, суд дійшов висновку про наявність порушення прав позивача та необхідність їх захисту в судовому порядку. Суд дійшов висновку про невизнання та порушення прав позивача на нежитлове приміщення згідно з договором від 17 липня 2017 року 
№ 151/5/1/5-2, адже, маючи обґрунтовані та законні сподівання, позивач позбавлений можливості отримання майнових прав унаслідок недобросовісної поведінки продавця у зв`язку з порушенням термінів побудови та здачі об`єкта в експлуатацію за умови повної сплати позивачем передбаченої пунктом 4.2 договору загальної вартості майнових прав.
 
Відмовляючи в задоволенні позову в частині вимог про визнання майнових прав на двокімнатну квартиру 
АДРЕСА_4 , загальною площею 89,60 кв. м, і двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 90,00 кв. м, суд першої інстанції виходив із того, що договори купівлі-продажу від 29 листопада 2018 року № 168/4/2/94 і № 169/5/2/145 укладені 
з керівником відповідача ОСОБА_9 з перевищенням його повноважень, визначених статутом.
 
Відмовляючи в задоволенні позову в частині вимог про визнання майнових прав на нежитлове приміщення № 6 за будівельною адресою: 
АДРЕСА_3 , загальною площею 263,10 кв. м, суд першої інстанції виходив із того, що у зв?язку із настанням скасувальної умови, передбаченої пунктом 14.2 договору, вказаний договір купівлі-продажу є нечинним.
 
Постановою Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року апеляційну скаргу представника ТОВ «ІБК «КДС Інвест» - Ішутка С. Ю. залишено без задоволення.
 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_8 задоволено частково.
 
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року 
в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав на квартири скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким ці позовні вимоги задоволено.
 
Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкти будівництва: житлове приміщення - двокімнатну квартиру 
АДРЕСА_4 , загальною площею 89, 60 кв. м; житлове приміщення - двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 90 кв. м.
 
В іншій частині рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року залишено без змін.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкти будівництва: житлове приміщення - двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 89, 60 кв. м і житлове приміщення - двокімнатну квартиру 
АДРЕСА_5 , загальною площею 90 кв. м, апеляційний суд виходив із того, що в межах цієї справи на розгляді суду не перебував позов про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 29 листопада 2018 року № 168/4/2/94 і № 169/5/2/145 з підстав їх укладення керівником з перевищенням повноважень. Суд при вирішенні цієї справи порушив принцип диспозитивності. Врахувавши, що на час вирішення справи апеляційним судом немає рішення суду, яким вказані договори купівлі-продажу майнових прав на житлові приміщення визнані недійсними, апеляційний суд зробив висновок, що у позивача виникли майнові права на житлові приміщення з огляду на виконання ним умов договорів, щодо внесення вартості майнових прав, а також зарахування відповідачем коштів, унесених позивачем за іншим договором, як вартості майнових прав на квартири.
 
В іншій частині апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції.
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційних скарг
 
26 жовтня 2023 року ТОВ «ІБК «КДС Інвест» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року в частині задоволених позовних вимог 
і передати справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що об?єкта незавершеного будівництва, на який визнано майнові права за договором № 151/5/1/5-2 немає у вже уведеному в експлуатацію будинку. Нежитлових приміщень 
з характеристиками, які визначені у договорі № 151/5/1/5-2 немає. Вказує, що директор відповідача ОСОБА_9 не мав права підписувати договори 
№ 168/4/2/94 і № 169/5/2/145, оскільки сума цих правочинів, як кожного окремо так і загалом, значно перевищує суму 500 000,00 грн, а відповідного рішення загальних зборів на укладення цих правочинів від єдиного учасника немає. Вказує, що квартира за договором № 168/4/2/94 передана в іпотеку 
в 2016 році, а тому вказаний правочин є недійсним відповідно до частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку». Також вказує, що до участі 
у справі не було залучено ОСОБА_10 , яка 09 грудня 2016 року уклала 
з відповідачем попередній договір, за яким сторони зобов?язались 
у майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири № 94, поверх 2, секція 4 , загальною площею 89,37 кв. м, вартістю 2 080 560,00 грн. Суди не залучили до участі у справі 91 особу-власників майнових прав на нежитлове приміщення № 130, що за своїми характеристиками є наближеним до характеристик спірного нежитлового приміщення № 6. Доказів щодо оплати майнових прав безпосередньо позивачем суду не надано.
 
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановахВеликої Палати Верховного Суду 
від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19, від 05 червня 2018 року 
у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, 
від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 року 
у справі № 910/3907/18, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, 
від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, від 14 грудня 2021 року 
у справі № 344/16879/15, від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15, 
від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13, постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 
2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі 
№ 902/761/18, від 04 грудні 2019 року у справі № 917/2101/17, від 03 квітня 
2019 року у справі № 916/355/18, від 27 лютого 2019 року у справі 
№ 5021/2509/2011, від 26 січня 2022 року у справі № 344/9967/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
27 жовтня 2023 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_8 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року в частині позовних вимог про визнання майнових прав на об?єкт незавершеного будівництва нежитлове приміщення № 6 за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 263,1 кв. м 
й ухвалити в цій частині нове рішення, яким позов задовольнити.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо наявності скасувальної умови є неправильними, оскільки 
20 липня 2017 року між сторонами було укладено додаткову угоду, якою пункт 14.2 виключено в повному обсязі. Вказує, що обов?язки згідно з умовами укладеного договору та додаткових угод до нього з боку позивача були виконані, водночас з боку відповідача майнові права на нежитлове приміщення згідно з умовами договору від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6 не передані. Суди не врахували стійку двосторонню поведінку сторін, яка свідчить про відсутність факту припинення договору № 152/1-2/6 з 21 липня 2017 року внаслідок застосування пункту 14.2 договору, оскільки позивач 
у межах виконання умов договору 02 і 09 жовтня 2017 року перерахував кошти на рахунок відповідача із зазначенням призначення платежу. Вказує, що до вказаного договору сторони укладали додаткові угоди, чого суди не врахували.
 
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 05 червня 
2018 року у справі № 338/180/17, від 22 травня 2023 року у справі 
№ 179/2192/19, від 02 серпня 2023 року у справі № 607/16519/21, 
від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, від 27 лютого 2019 року у справі 
№ 761/32696/13-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, 
від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц, від 27 лютого 2019 року 
у справі № 761/5156/13-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц, від 03 квітня 2019 року 
у справі № 761/9951/15-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 1522/16455/12 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Доводи інших учасників справи
 
01 грудня 2023 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_8 подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу ТОВ «ІБК «КДС Інвест» залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
 
Відзив мотивований тим, що аргументи касаційної скарги стосуються переоцінки доказів та не стосуються необхідності перевірки судом касаційної інстанції правильності застосування судами норм матеріального права чи порушення норм процесуального права. Під час розгляду справи суди врахували відповідні висновки Верховного Суду. Протиправна діяльність або допущення суперечливої поведінки однієї із сторін договору, що може допускатися відповідачем у подальшому, не може бути підставою вважати обраний позивачем спосіб захисту неефективним. Вказує, що зі змісту попереднього договору, укладеного між ОСОБА_10 і відповідачем, не вбачається обставин відчуження ОСОБА_10 майнових прав на квартиру 
№ 94 , а тому аргументи заявника про порушення його прав є безпідставними. Доказів того, що ОСОБА_10 придбала квартиру № 94 , немає. 
ОСОБА_10 не оскаржує судові рішення з цих підстав.
 
15 грудня 2023 року ТОВ «ІБК «КДС Інвест» подало до Верховного Суду відзив, 
у якому просить його касаційну скаргу задовольнити.
 
15 грудня 2023 року ОСОБА_4 подав до Верховного Суду відзив, 
у якому просить касаційну скаргу ТОВ «ІБК «КДС Інвест» задовольнити.
 
15 січня 2024 року ТОВ «ІБК «КДС Інвест» подало до Верховного Суду відзив, 
у якому просить касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, 
а рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року 
в оскаржуваній ОСОБА_1 частині - без змін.
 
Відзив мотивований тим, що підстав уважати, що договір № 152/1-2/6 
є діючим, немає.
 
Рух касаційних скарг та матеріалів справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 листопада 2023 року ТОВ «ІБК «КДС Інвест» поновлено строк на касаційне оскарження рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанови Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року. Відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «ІБК «КДС Інвест» на рішення Дніпровського районного суду 
м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року у справі та витребувано її матеріали з Дніпровського районного суду м. Києва.
 
Ухвалою Верховного Суду від 30 листопада 2023 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - 
ОСОБА_8 на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 
04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 
12 вересня 2023 року у справі.
 
13 грудня 2023 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Перевіривши доводи касаційних скарг, урахувавши аргументи, наведені 
у відзивах на касаційні скарги, Верховний Суд дійшов таких висновків.
 
Фактичні обставини справи
 
17 липня 2017 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 151/5/1/5-2, за умовами якого на умовах та за ціною, визначеною у цьому договорі, продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на нежитлове приміщення, що за адресою забудови - АДРЕСА_1 , в під`їзді № 5, номер нежитлового приміщення 5-2, номер поверху 1, за загальною вартістю - 
3 332 035,00 грн, яка повинна бути сплачена до 20 серпня 2017 року. Планове завершення будівництва об`єкта - IVквартал 2017 року. Планове прийняття об`єкта в експлуатацію - IV квартал 2017 року.
 
Згідно з копією банківської квитанції 18 липня 2017 року ОСОБА_1 здійснив оплату за договором від 17 липня 2017 року № 151/5/1/5-2 у сумі 
3 332 035,00 грн.
 
За змістом довідки ТОВ «ІБК «КДС Інвест» від 20 липня 2017 року № 74 за підписами директора та бухгалтера про оплату вартості об`єкта нерухомості згідно з договором № 151/5/1/5-2 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року, довідка видана позивачу про те, що він сплатив продавцю кошти відповідно до умов договору 
№ 151/5/1/5-2 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року у розмірі 3 332 035,00 грн.
 
Згідно з копією додатка № 3 протоколу розподілу площ в об`єкті до договору 
№ ПФЗ 01/01 «Про передачу функцій замовника» від 11 березня 2015 року загальна площа вбудованих приміщень становить 915,18 кв. м. ТОВ «Юга-Групп» належить 17 % від продаваємої площі, що становить 155,58 кв. м, ТОВ «ІБК «КДС Інвест» відповідно 83 %, що становить 759,59 кв. м. ТОВ «Юга-Групп» належить 155,58 кв. м. офісних приміщень. ТОВ «ІБК «КДС Інвест» належить 435,31 кв. м. офісних приміщень, 159,94 кв. м. магазину непродовольчих товарів та 164,35 кв. м. фізкультурно-оздоровчого центру.
 
Відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 
29 листопада 2018 року № 168/4/2/94 квартира, яку отримує покупець внаслідок придбання майнових прав, складається із житлового приміщення загальною площею 89,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_4 , двокімнатна, на другому поверсі, загальна вартість майнових прав - 870 287,00 грн; сторони домовились, що кошти, перераховані на рахунок продавця за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6 зараховуються в рахунок оплати вартості предмета договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року № 168/4/2/94.
 
Згідно з довідкою від 29 листопада 2018 року № 124/1 ОСОБА_1 свої фінансові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року № 168/4/2/94 виконав у повному обсязі.
 
Відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 
29 листопада 2018 року № 169/5/2/145 квартира, яку отримує покупець внаслідок придбання майнових прав, складається із житлового приміщення загальною площею 90,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 , двокімнатна, на другому поверсі, загальна вартість майнових прав - 870 287,00 грн; сторони домовились, що кошти, перераховані на рахунок продавця за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6, зараховуються 
в рахунок оплати вартості предмета договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року № 169/5/2/145.
 
Згідно з довідкою від 29 листопада 2018 року № 124/2 ОСОБА_1 перед відповідачем свої фінансові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 29 листопада 2018 року № 169/5/2/145 виконав у повному обсязі.
 
17 липня 2017 року між позивачем як покупцем і відповідачем як продавцем укладено договір № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення, за умовами якого загальна площа нежитлового приміщення, яке отримає покупець внаслідок придбання майнових прав, становить 
442,70 кв. м, яке знаходиться за адресою: адреса забудови - 
АДРЕСА_1 ; номер нежитлового приміщення 6; номер поверху 1-2; загальна вартість майнових прав на нежитлове приміщення 
(ціна договору), яку покупець зобов`язаний сплатити продавцю, всього з ПДВ становить 5 732 965,00 грн. Покупець сплачує продавцю суму коштів згідно 
з пунктом 4.2. цього договору в безготівковій формі з урахуванням пунктів 4.3, 4.4, 5.4 договору у строк до 20 липня 2017 року. Повну сплату загальної вартості майнових прав на нежитлове приміщення покупець повинен здійснити до 20 липня 2017 року. Днем здійснення платежу вважається день зарахування коштів на рахунок продавця в банківській установі, яка його обслуговує;
 
У пункті 14.2 договору сторони узгодили, що цей договір укладено сторонами із скасувальною умовою. Скасувальною умовою за цим договором 
є несплата покупцем першого платежу у розмірі та строки, як це передбачено пунктом 5.1 договору. У зв`язку із зазначеним сторони встановили, що в разі настання скасувальної умови цей договір автоматично втрачає свою чинність з наступного дня після настання скасувальної умови.
 
Згідно з копією банківської квитанції позивач 18 липня 2017 року здійснив оплату за договором від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6 у сумі 
1 843 665,00 грн.
 
Згідно з довідкою від 20 липня 2017 року № 75 про оплату вартості об`єкта нерухомості згідно з договором № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року за підписами директора та бухгалтера довідка видана позивачу про те, що він сплатив продавцю кошти відповідно до умов договору № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року в розмірі 1 843 665,00 грн.
 
Згідно з копіями банківських квитанцій позивач 02 жовтня 2017 року сплатив за договором від 17 липня 2017 року № 152/1-2/6 кошти в сумі 
1 203 724,00 грн, а 09 жовтня 2017 року - 536 850,00 грн.
 
Згідно з довідкою від 19 липня 2018 року № 72 про оплату вартості об`єкта нерухомості згідно з договором № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року за підписами директора та бухгалтера довідка видана позивачу в тому, що він сплатив продавцю кошти відповідно до умов договору № 152/1-2/6 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 17 липня 2017 року у розмірі 3 584 239,00 грн.
 
Під час апеляційного розгляду справи встановлено, що будинок 
АДРЕСА_1 введено в експлуатацію 27 липня 2022 року, що підтверджується сертифікатом, який видано на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 15 липня 2022 року. 
 
Згідно із вказаним сертифікатом, замовником об?єкта є ТОВ «Юга-Групп».

 

 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону не відповідають.
 
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
 
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
 
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
 
Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
 
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
 
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
 
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
 
Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) 
у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
 
Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
 
Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
 
Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, 
а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
 
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід 
і припинення підлягають державній реєстрації.
 
Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
 
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
 
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі 
№ 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
 
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
 
З огляду на вказане громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
 
У разі невиконання належним чином забудовником взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, 
з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
 
Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі 
№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), Верховного Суду від 
12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19).
 
Вирішуючи спір, апеляційний суд наведеного не врахував та, встановивши, що будинок АДРЕСА_1 , в якому розташовані спірні квартири, станом на час ухвалення судового рішення введено в експлуатацію 27 липня 2022 року, дійшов неправильного висновку про наявність підстав для визнання за позивачем майнових прав на спірні квартири.
 
Крім того, вирішуючи спір, суди не перевірили і не надали належної оцінки доводам сторони відповідача про наявність іпотечного обтяження на спірне майно.
 
Суди також не встановили, хто є належним відповідачем у справі, оскільки 
з матеріалів справи відомо, що ТОВ «Юга-Групп» є замовником об?єкта на 
АДРЕСА_1, що підтверджується сертифікатом 
№ ІУ123220715554, виданим Державною інспекцією архітектури та містобудування України, а згідно з технічним паспортом на будинок 
АДРЕСА_1 , замовником технічної інвентаризації 
є Обслуговуючий кооператив «Житлово-Будівельний кооператив «Дім на Будівельників». Проте відповідачем позивач визначив ТОВ «КДС Інвест».
 
Установлення зазначених обставин справи має суттєве значення для правильного вирішення цього спору.
 
Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
 
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
 
Відповідно до пункту 1 частин третьої і четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу ТОВ «ІБК «КДС Інвест» необхідно задовольнити, касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_8 - задовольнити частково, рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року скасувати і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Оскільки розгляд справи не закінчено, питання про розподіл судових витрат не вирішується.
 
Щодо заявлених клопотань
 
У квітні 2024 року представник ТОВ «ФБК «КДС Інвест» - Гордов М. М. подав до Верховного Суду клопотання, в якому просить зупинити касаційне провадження у справі № 755/8574/19 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 361/4873/20 за позовом ТОВ «ІБК «КДС Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи: Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Дім на Будівельників», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Дім 30», про визнання договорів та додаткових угод недійсними.
 
Клопотання мотивоване тим, що в разі задоволення позову у справі 
№ 361/4873/20 зникнуть підстави для задоволення позову у цій справі.
 
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 251 ЦПК України суд зобов`язаний зупинити провадження у справі в разі об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
 
Метою зупинення провадження у справі згідно з пунктом 6 частини першої статті 251 ЦПК України є виявлення обставин (фактів), які не можуть бути з`ясовані та встановлені в цьому провадженні, але мають значення для справи, провадження у якій зупинено. Об`єктивна неможливість розгляду справи до вирішення іншої справи полягає у тому, що рішення суду в іншій справі встановлює обставини, які впливають на збирання та оцінку доказів 
у справі, провадження у якій зупинено, зокрема факти, що мають преюдиційне значення.
 
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року 
у справі № 357/10397/19.
 
Оскільки колегія суддів не встановила об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення справи № 361/4873/20, підстав для задоволення клопотання немає.
 
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
У задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» - Гордова Миколи Миколайовича про зупинення касаційного провадження відмовити.
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «КДС Інвест» задовольнити.
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_8 задовольнити частково.
 
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 04 лютого 2022 року 
та постанову Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий | М. Є. Червинська
Судді: | А. Ю. Зайцев
| Є. В. Коротенко
| В. М. Коротун
| М. Ю. Тітов