ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2025 року 
м. Київ

cправа №  922/4200/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В., 
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури 
на рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 у справі
за позовом керівника Дергачівської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс»
про стягнення коштів, розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

У судовому засіданні взяли участь: прокурор - Валевач М. М. та представник відповідача - Мартиненко А. М.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У вересні 2022 року керівник Дергачівської окружної прокуратури Харківської області (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області (далі - Малоданилівська селищна рада) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс» (далі - відповідач та/або ТОВ «Промбудресурс») про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 11 632,24 грн, розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією (далі - Дергачівська РДА) та ТОВ   «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 (далі - договір оренди землі) та зобов`язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об`єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради.
1.2. Позовні вимоги із посиланнями на положення статей 15, 16, 416, 626, 638, 651, 759, 785, Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 1, 2, 13, 24, 25, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 102-1, Земельного кодексу України (далі - ЗК України) аргументовані тим, що спірна земельна ділянка використовується відповідачем не за цільовим призначенням, оскільки на порушення умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства орендарем не здійснено забудову земельної ділянки, недотримано обов`язку щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3 (трьох) років поспіль. При цьому, за твердженням Прокурора, незабудова спірної земельної ділянки та несплата орендної плати прямо порушують умови договору оренди землі, завдають шкоди територіальній громаді, порушують її законні інтереси, а тому спірний договір підлягає розірванню, а земельна ділянка поверненню власникові. Крім цього, Прокурор наголошував на наявності заборгованості з орендної плати, яка підлягає стягненню.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, розпорядженням Дергачівської РДА від 26.06.2004 №   223 затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ   «Промбудресурс» для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу та надано ТОВ  «Промбудресурс» із земель запасу (сільськогосподарські угіддя) в оренду земельну ділянку загальною площею 2.120 га на території Малоданилівської селищної ради за межами населеного пункту для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу строком на 25 років.
27.04.2004 на підставі вказаного розпорядження між Дергачівською РДА та ТОВ «Промбудресурс» укладено договір оренди землі, за умовами якого ТОВ  «Промбудресурс» було передано в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу, яка знаходиться на території Малоданилівської селищної ради (район Флорінка) за межами населеного пункту.
Відповідно до пунктів 2- 4 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,12 га; на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єктів інфраструктури не існує; земельна ділянка вільна від будинків, споруд та інших об`єктів.
Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди землі).
У пункті 9 договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 7  413,80 грн.
У пунктах 10- 12 договору оренди землі визначено наступне: обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно в сумі 617,82 грн. Розрахунки закінчуються не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата сплачується у грошовій формі.
Сторонами у пунктах 15- 17 договору оренди землі погоджено умови використання земельної ділянки, а саме: земельна ділянка передається в оренду для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу; цільове призначення земельної ділянки - житлова забудова та комерційне використання; умови збереження стану об`єкта оренди - використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
Відповідно до пункту 38 договору оренди землі, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї сторони у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
У пункті 37 договору оренди землі визначено, що договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Судами попередніх інстанцій також установлено, що Дергачівська РДА свої зобов`язання за договором оренди землі виконала в повному обсязі - передала у користування земельну ділянку ТОВ   «Промбудресурс».
У свою чергу з акта земельної комісії при виконкомі Малоданилівської селищної ради від 30.08.2023 обстеженням земельної ділянки з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 вбачається, що спірна земельна ділянка згідно з договором оренди землі надана ТОВ «Промсбудресурс» для будівництва спортивного та торгівельно-розважального комплексу строком до 07.07.2009. На теперішній час земельна ділянка не огороджена та будівельні роботи не ведуться, ознак початку будівельних робіт немає.
Прокурор та суди попередніх інстанцій звернули увагу на те, що у вказаному акті допущена помилка в написанні дати укладання оспорюваного договору оренди землі, а саме зазначено 08.11.2004 замість 27.07.2004, та відповідно із строком договору до 27.07.2029. Разом з тим сторони договору оренди землі, місце розташування земельної ділянки, її кадастровий номер та площа відповідають предмету спору.
Суди установили, що відповідно до інформації, розмішеної на офіційному вебпорталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua») встановлено відсутність інформації щодо наявності дозвільних документів на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларація про готовність об`єкта до експлуатації тощо), замовником якого є ТОВ «Промбудресурс», на спірній земельній ділянці.
У результаті аналізу інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що за ТОВ «Промбудресурс» не зареєстровано право власності на будь-які об`єкти нерухомого майна за вказаною адресою.
Судами також встановлено, що згідно з відповіддю Головного управління ДПС у Харківській області від 03.08.2023 № 13894/5 ТОВ «Промбудресурс» обліковується платником орендної плати на земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, яка розташована за адресою: Харківська область, Дергачівський район, Малоданилівська селищна рада, загальною площею 2,12 га.
ТОВ «Промбудресурс» задекларувало податкові зобов`язання з орендної плати за користування вищевказаною земельною ділянкою: 2019 рік у сумі 18 257,33 грн; 2020 рік у сумі 0 грн; 2021 рік у сумі 18 257,33 грн; 2022 рік у сумі 3  347,18 грн; 2023 рік у сумі 23 095,52 грн.
ТОВ «Промбудресурс» сплачено орендної плати з юридичних осіб за період з 01.01.2019 по теперішній час: 2019 рік сплачено 16 669,70 грн; 2020 рік сплачено 68 501,16 грн; 2021 рік сплачено 21 097,06 грн; 2023 рік станом на 26.07.2023 сплата відсутня.
Станом на 01.08.2023 податковий борг з орендної плати складав 11 632,24 грн.
За таких обставин Прокурор, зазначаючи про наявність істотних порушень умов договору оренди землі з боку ТОВ «Промбудресурс», що має прояв у тривалій незабудові спірної земельної ділянки та несплаті орендної плати, а також наголошуючи на наявності заборгованості з орендної плати, звернувся до суду з позовом у цій справі, в якому просив суд: стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 11 632,24 грн, розірвати договір оренди землі та зобов`язати відповідача повернути спірну земельну ділянку об`єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради.
Разом з цим судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідачем 06.10.2023 сплачено 19 330,76 грн орендної плати за вищевказаним договором оренди землі, що підтверджується квитанцію від 06.10.2023 №  752А-ОМ90-МР6А-Х2Е8, яка міститься в матеріалах справи.
Як наслідок, відповідачем у відзиві на позовну заяву заявлено клопотання про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 11 632,24 грн, оскільки у нього відсутня заборгованість з орендної плати.
Відсутність у відповідача заборгованості з орендної плати також підтверджена довідкою Головного управління ДПС у Харківській області від 01.11.2023 №   55473/6/20-40-13-12-21, в якій зазначено наступне: «Згідно з даними ІКС «Податковий блок» станом на 01.11.2023 по ТОВ «Промбудресурс» відсутня заборгованість по орендній платі з юридичних осіб».
Прокурор у відповіді на відзив та в судовому засіданні під час з`ясування обставин справи підтвердив сплату відповідачем заборгованості з орендної плати та просив суд закрити провадження в частині позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 11 632,24 грн.
3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 (суддя Аюпова   Р.   М.), залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 (Гетьман Р. А. - головуючий, судді: Склярук О. І., Хачатрян В. С.), закрито провадження у справі № 922/4200/23 в частині стягнення з ТОВ   «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в сумі 11   632,24 грн; в іншій частині заявлених позовних вимог відмовлено.
3.2. Ураховуючи те, що відповідачем 06.10.2023 було сплачено 19 330,76 грн орендної плати за спірним договором оренди землі відповідно до квитанції від 06.10.2023 №    752А-ОМ90-МР6А-Х2Е8, яка міститься в матеріалах справи, місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для закриття провадження у справі в частині стягнення з ТОВ    «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати в сумі 11 632,   24 грн.
В іншій частині позовних вимог судове рішення арґументовано тим, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строковий договір оренди землі для будівництва спортивного та торговельно-розважального комплексу, а не договір суперфіцію. Суд вказав, що Прокурором не надано належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення відповідачем діяльності, яка виходить за межі цільового призначення спірної земельної ділянки, а тому саме лише посилання Прокурора на використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням фактично свідчить про недоведеність обставин, на які посилається Прокурор на обґрунтування своєї позовної заяви. У той час як, за висновком суду, за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням чинним законодавством не передбачається позбавлення права користування земельною ділянкою. На думку суду першої інстанції, доводи Прокурора про порушення умов договору оренди землі у зв`язку з нездійсненням забудови земельної ділянки спростовуються матеріалами справи та, зокрема, самим оскаржуваним договором оренди землі. В оскаржуваному рішенні встановлено, що Прокурором не доведено, що незабудова спірної земельної ділянки завдає шкоди територіальній громаді, порушує її законні інтереси. Суд зазначив, що, виходячи з умов спірного договору оренди землі, орендодавець мав на меті передати зазначену земельну ділянку в оренду та отримувати за її користування дохід у вигляді орендної плати, тим самим ефективно розпорядившись вказаною земельною ділянкою, при цьому доказів щодо протилежного Прокурором суду не надано. З урахуванням викладеного суд першої інстанції дійшов висновку, що вимоги Прокурора про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки власнику є необґрунтованими, не підтвердженими доданими до матеріалів справи доказами, а отже, у задоволенні позову слід відмовити.
Апеляційний господарський суд погодився із вказаними висновками місцевого господарського суду. Водночас стосовно доводів Прокурора про систематичну несплату орендної плати як підставу для розірвання договору оренди землі апеляційний господарський суд вказав, що обставини щодо систематичної несплати орендної плати не були підставою позовних вимог про розірвання договору оренди землі та її повернення, відповідні доводи Прокурора не можуть бути предметом розгляду в суді апеляційної інстанції. Матеріали справи не містять доказів про зміну Прокурором підстав позовних вимог. В оскаржуваному рішенні судом першої інстанції також зазначено, що Прокурором в судовому засіданні під час з`ясування обставин справи підставою для розірвання оспорюваного договору оренди землі наведено саме обставини щодо незабудови земельної ділянки, які на його думку, підтверджують порушення умов цього договору.
4. Короткий зміст касаційних скарг і заперечень на них
4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 у справі № 922/4200/23, заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення та постанову в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки, ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення позову; в іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 у справі №  922/4200/23 залишити без змін.
4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.3. Скаржник наголошує, що судами попередніх інстанцій застосовано норми матеріального та процесуального права без урахування висновків щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:
застосовано положення статей 611, 651 ЦК України без урахування висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 13.02.2018 у справі №  925/1074/17, від 24.04.2018 у справі №   909/248/17, від 22.01.2019 у справі № 927/877/17, від 18.06.2019 у справі №   910/8424/18, від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 07.05.2020 у справі №   904/299/16, від 06.10.2021 у справі №  910/7250/18, від 22.12.2021 у справі №   910/237/21;
застосовано положення статей 6, 627 ЦК України без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 909/51/19;
застосовано пункт 288.4 статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК  України), статті 21 Закону України «Про оренду землі» без урахування висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 30.03.2018 у справі №  916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16;
застосовано частину другу статті 651 ЦК України без урахування висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 11.10.2017 у справі №  6-1449цс17 та Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі №  912/1385/17;
застосовано положення статей 526, 611 ЦК України без урахування висновку, викладеного у постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі №  925/549/17 та від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.01.2021 у справі № 922/2754/19.
Скаржник акцентує увагу на тому, що, відмовляючи у задоволенні позову про розірвання спірного договору оренди землі з підстав несплати ТОВ  «Промбудресурс» орендної плати за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004, суди першої та апеляційної інстанцій, на порушення положень статті 14 ГПК України розглянули дану справу без урахування дійсних меж заявлених Прокурором позовних вимог, помилково стверджуючи, що обставини щодо порушення умов договору оренди землі у зв`язку з несплатою орендної плати наведені виключно в контексті стягнення заборгованості з орендної плати, а не розірвання цього договору.
Так, Прокурор звертає увагу на те, що: 
на сторінці 2 позовної заяви (абзаци 11, 12) Прокурор посилався на пункти 37, 38 договору оренди землі про те, що його дія припиняється також в інших випадках, передбачених законом; дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї сторони унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Зі змісту спірного договору оренди землі (пункту 31) вбачається обов`язок орендаря своєчасно вносити орендну плату;
на сторінках 9, 10 позовної заяви Прокурор посилався на інформацію Головного управління ДПС у Харківській області від 03.08.2023 № 13894/5 щодо наявності у ТОВ  «Промбудресурс» станом на 01.08.2023 заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 у розмірі 11 632, 24 грн. При цьому Прокурор обґрунтовував значення своєчасного та в повному обсязі надходження орендної плати за користування землями комунальної власності для збалансування місцевого бюджету, доходи якого складають матеріальну та фінансову основу місцевого самоврядування, та вказував на істотне ослаблення дохідної частини місцевого бюджету внаслідок недоотримання орендної плати.
Прокурор також звертає увагу на те, що згідно з листом Малоданилівської селищної ради від 15.08.2023 № 02-20/1614 вона з 2021 року не отримує орендну плату за користування спірною земельною ділянкою. У свою чергу, Малоданилівська селищна рада підтримала ініціативу щодо розірвання договору оренди землі у відзиві на позовну заяву від 18.10.2023 № 02-20/2218.
Таким чином, за твердженням скаржника, спір у даній справі виник з приводу невиконання ТОВ «Промбудресурс» умов договору оренди землі, у тому числі обов`язків зі сплати орендної плати за цим договором.
При цьому сам факт порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору), оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Прокурор наголошує, що станом на 01.08.2023 ТОВ «Промбудресурс» мало заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 у розмірі 11 632,24 грн.
З огляду на викладене вищезазначені вимоги діючого законодавства та умови укладеного договору оренди землі, які регулюють правовідносини між сторонами у цій справі, та несплату орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2021 - 2023 років, належить дійти висновку про наявність факту систематичного порушення орендарем умов спірного договору оренди земельної ділянки щодо повного та своєчасного внесення орендних платежів, а також те, що неотримання орендодавцем орендної плати у визначеному договором розмірі протягом трьох років безумовно свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.
Прокурор акцентував увагу на тому, що сплата ТОВ «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати після звернення з позовом у цій справі не впливає на актуальність розірвання спірного договору оренди землі саме з підстав систематичної несплати заборгованості з орендної плати. Вказана підстава для розірвання договору оренди землі не втратила свого значення для орендодавця - Малоданилівської селищної ради, оскільки за змістом відзиву на позовну заяву від 18.10.2023 № 02-20/2218 (аркуш 6 відзиву) орендодавець підтримав вимогу Прокурора про розірвання спірного договору.
Отже, сплата ТОВ «Промбудресурс» заборгованості з орендної плати після звернення Прокурора з позовом до суду та після відкриття Господарським судом Харківської області провадження у даній справі № 922/4200/23 не може бути підставою для відмови у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди землі.
Прокурор наголошує, що під час розгляду справи як в суді першої інстанції, так і на стадії апеляційного провадження, відповідачем не спростовано тверджень Прокурора про те, що під час строку дії договору оренди землі ним як орендарем систематично не сплачувалась орендна плата, а також не здійснено жодних дій, спрямованих на будівництво на орендованій земельній ділянці визначеного умовами договору об`єкта.
4.4. ТОВ «Промбудресурс» у відзиві просить закрити касаційне провадження та/або касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову - без змін.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані судові рішення в межах вимог касаційних скарг.
5.3. Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Разом із цим Суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, до розгляду якої зупинялося провадження в цій справі, аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Аналізуючи питання про розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК  України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Досліджуючи питання про розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №  199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні щодо розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Потрібно також враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Одночасно Велика Палата Верховного Суду зауважила на тому, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК   України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК   України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Оскільки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №   918/391/23 аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК   України, Суд вважає за необхідне вийти за межі доводів касаційної скарги та врахувати висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №   918/391/23, вже після подання касаційної скарги на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.
5.4. Разом з цим Верховний Суд звертає увагу на те, що згідно зі статтею 55  Конституції України кожному гарантується право на судовий захист.
Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 ГПК  України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи законний інтерес. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Позовом у процесуальному сенсі є вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі.
Основними елементами, що визначають сутність будь-якого позову (індивідуалізуючі ознаки позову), є предмет і підстава.
Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Вона опосередковується спірними правовідносинами - суб`єктивним правом і обов`язком відповідача.
Підставами заявленого позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої позовні вимоги. Такі обставини складають юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. 
Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача. 
Позивач, звертаючись до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке його право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах. 
Оцінка предмета заявленого позову, а відтак, наявності підстав для захисту порушеного права позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (аналогічні висновки викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17). 
Згідно із частиною першою статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
У свою чергу, пункт 5 частини третьої статті 162 ГПК України покладає саме на позивача обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, зазначити докази, що підтверджують вказані обставини, а також вказати правові підстави позову.
Тобто саме на позивача покладено обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, навести докази, що підтверджують вказані обставини, а також вказати правові підстави позову, а суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, при розгляді справи повинен надати правильну правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, і вирішити спір відповідно до норм матеріального і процесуального права, що підлягають застосуванню у конкретному випадку. 
У частині третій статті 2 ГПК України встановлено, що однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до статті 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Так, Верховний Суд у ході касаційного перегляду судових рішень відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №  910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
З урахуванням наведеної вище сутності принципу змагальності саме позивач обґрунтовує позов відповідними обставинами, підставами, та самостійно зазначає, яку саме норму, на його думку, було порушено відповідачем під час виконання спірного договору оренди землі, посилаючись на відповідні докази, які надає на підтвердження своїх вимог.
Водночас Верховний Суд у постанові від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 виснував, що позивач як особа, яка вважає, що її право порушено, самостійно визначає докази, які, на його думку, підтверджують заявлені вимоги. Проте обов`язок надання правового аналізу заявлених вимог, доказів на їх підтвердження та спростування доводів учасників справи покладений на господарський суд.
Відповідно до пункту 3 частини четвертої статті 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Як убачається з матеріалів справи, Прокурор, звертаючись з позовом у цій справі, у позовній заяві правою підставою позову (нормативно-правовим обґрунтуванням) вказав, зокрема, положення статей 15, 16, 416, 626, 638, 651, 759, 785 ЦК України, статей 1, 2, 13, 24, 25, 30, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 93, 102-1 ЗК України, не розмежовуючи такі законодавчі приписи в окремі блоки щодо вимог про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати. При цьому Прокурор, підсумовуючи посилання на вказані приписи чинного законодавства як у позовній заяві, так і під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій, вказував на істотність порушення відповідачем умов договору оренди землі, що має прояв у незабудові спірної земельної ділянки та тривалій несплаті орендної плати, що, у свою чергу, завдає шкоди територіальній громаді, порушує її законні інтереси, у тому числі економічні, шляхом недоотримання коштів місцевим бюджетом, що зрештою позбавляє сторону того, на що вона розраховувала при укладенні спірного договору. 
Отже, у позовній заяві Прокурором чітко визначено норми права, а саме положення частини другої статті 651 ЦК України та частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», які, як він вважає, є підставою для розірвання спірного договору оренди землі з мотивів невиконання відповідачем обов`язків за цим договором як у частині забудови спірної земельної ділянки, так і в частині своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати за земельну ділянку, що є істотним порушенням умов такого договору, а також надано відповідні докази на підтвердження своїх доводів. Наведене спростовує посилання судів попередніх інстанцій на те, що несплата орендної плати не була підставою позовних вимог про розірвання договору оренди землі та її повернення, а слугувала виключно підставою позову в частині позовних вимог про стягнення заборгованості.
З наведеного вбачається, що судами попередніх інстанцій розглянуто справу з порушення норм процесуального права, адже одна із підстав позову взагалі ним не була розглянута та їй не було надано жодної оцінки. Відтак, оскаржувані судові рішення не ґрунтуються на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи. 
Оскільки судами попередніх інстанцій не з`ясовано дійсних підстав, з яких Прокурор просив розірвати договір оренди землі, тобто спір не розглянуто відповідно до підстав заявленого позову, висновок про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки за таких обставин є передчасним.
Враховуючи викладене та беручи до уваги передбачені ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції, які не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що рішення та постанова (в оскаржуваній частині) підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. За змістом частин першої та другої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
6.2. З огляду на викладене та зважаючи на наведені положення законодавства, колегія суддів вважає, що ухвалені у справі рішення місцевого господарського суду, постанову суду апеляційної інстанції необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Під час нового розгляду справи судам необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже, і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення заявленого позову.
7. Розподіл судових витрат
7.1. У зв`язку з тим, що судом касаційної інстанції не змінюється рішення та не ухвалюється нове, відповідно до статті 129 ГПК України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури  задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 21.12.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.05.2024 у справі №  922/4200/23 скасувати в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного між Дергачівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промбудресурс», щодо оренди земельної ділянки площею 2,12 га з кадастровим номером 6322055900:10:000:0004 та зобов`язання відповідача повернути зазначену земельну ділянку об`єднаній територіальній громаді в особі Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
Справу № 922/4200/23 в зазначеній (оскаржуваній) частині передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                                                Н. О. Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ