ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 липня 2024 року
м. Чернівці
справа № 727/6472/23
провадження 22-ц/822/367/24
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Половінкіної Н. Ю.
суддів Литвинюк І.М., Перепелюк І.Б.
секретаря Тодоряка Г.Д.
з участю представника позивача Новікова Олександра Павловича, представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» Цимбал Вадима Ігоровича
учасники справи:
позивач   ОСОБА_1 
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», в інтересах якого діє адвокат Цимбал Вадим Ігорович, на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 25 січня 2024 року, головуючий у першій інстанції Слободян Г.М.
ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у червні 2023 року звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про скасування рішення державного реєстратора.
Зазначав, що Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899, за яким кредитор зобов`язався надати позичальнику кредит в сумі 99000 доларів США, а позичальник зобов`язався прийняти кредит, сплатити плату за кредит та повернути кредит у строки до 02 листопада 2020 року.

Забезпечено виконання зобов`язання договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 про іпотеку, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 листопада 2021 року №282318073 здійснено реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»  на квартиру АДРЕСА_1 а підставі рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990.
Вказував на незаконність реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на предмет іпотеки, оскільки сторонами не укладено окремого договору про задоволення вимог іпотеко держателя.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не направляло на адресу  ОСОБА_1   повідомлення про усунення порушення із зазначенням усіх складових заборгованості, а обмежилося зазначенням загальної суми заборгованості.

Письмова вимога Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», яка надсилалася іпотекодавцю, не містить інформації щодо вартості іпотечного майна.

Також Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надало реєстратору/нотаріусу, а той не встановив розміру вимоги за кредитним договором, яка була задоволена шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вважає, що вимога Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на суму 620499 доларів США 51 цент не відповідає вимогам законодавства, оскільки Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» були нараховані проценти за користування кредитом після закінчення строку кредитування в сумі 368238 доларів США 45 центів.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не проведено оцінку нерухомого майна, не надано державному реєстратору/нотаріусу звіту про оцінку об`єкта іпотеки.
Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надало реєстратору /нотаріусу всіх необхідних документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, оскільки довідка, що містить відомості про суду боргу за основним зобов`язанням датована 23 вересням 2021 року.
Просив скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990, на підставі якого право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060) зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 25 січня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990, на підставі якого право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060) зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Короткий зміст вимог апеляційних скарг
Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» в апеляційній скарзі просить рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 25 січня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у позові ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про скасування рішення державного реєстратора відмовити.
Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційні скарги

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» зазначає, що пунктом 5.3 договору між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 про іпотеку, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53, передбачено право іпотекодержателя збернути у свою власність предмет іпотек (в порядку ст.37 Закону України «Про іпотеку») в рахунок виконання забезпеченого цією іпотекою зобов`язання.

Вказує, що судом першої інстанції обґрунтовано необхідність належного надсилання вимоги відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» зазначенням усіх складових заборгованості, проте такий обов`язок ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» не передбачено.

За змістом ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надсилалось ОСОБА_1 06 вересня 2019 року на адресу, зазначену в договорі, повідомлення від 23 серпня 2019 року №1372 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким повідомлено про вимоги усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 20 серпня 2019 року складає 232789 доларів США 31 цент та у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку про намір Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», яке повернулось у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надсилалось ОСОБА_1 03 грудня 2020 року на адресу, зазначену в договорі, повідомлення від 20 листопада 2020 року №24/11 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким повідомлено про вимоги усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 20 листопада 2020 року складає 252261 доларів США 06 центів та у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку про намір Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», яке повернулось у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції від 23 червня 2021 року не встановлює необхідності подачі звіту про оцінку предмета іпотеки державному реєстратору, оскільки державному реєстратору в обов`язковому порядку подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Для проведення державної реєстрації Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» була надана довідка від 23 вересня 2021 року №3150111, відповідно до якої заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором станом на 02 листопада 2020 року складає 620499 доларів США 51 цент.

На момент звернення стягнення на предмет іпотеки була проведена оцінка нерухомого майна, державному реєстратору на підтвердження вартості нерухомого майна надано інформацію щодо вартості майна 967600 грн. без податку на додану вартість.

Приймаючи рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, державний реєстратор не наділений повноваженнями встановлення обґрунтованості розрахунку заборгованості.

Сума заборгованості ОСОБА_1 не була оспорена, доказів належного виконання зобов`язань за договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», та ОСОБА_1 про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899 не надано.

Посилається на зловживання процесуальними правами ОСОБА_1 , подання позову до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про скасування рішення державного реєстратора/нотаріуса, який повернуто позивачеві (справа №727/10777/22), позову до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про припинення права власності на квартиру та скасування рішення державного реєстратора/нотаріуса про державну реєстрацію права власності, який залишений без розгляду (справа №727/11093/22).

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Відзиву на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надходило.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», в інтересах якого діє адвокат Цимбал В.І., підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи позов  ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про скасування рішення державного реєстратора, суд першої інстанції дійшов висновку про незаконність реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060) на підставі іпотечного застереження без укладення окремого договору про задоволення вимого іпотекодержателя.
Мотивовано висновки суду першої інстанції тим, що зміни до статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.

Також судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 не було отримано письмової вимоги про усунення порушення зобов`язання.

Судом першої інстанції зазначено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не направлялось ОСОБА_1 повідомлення з зазначенням усіх складових заборгованості та вартості нерухомого майна.

При цьому судом першої інстанції встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» обмежилося лише зазначенням загальної суми заборгованості.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надано державному реєстратору/нотаріусу доказів невиконання ОСОБА_1 умов кредитного договору, а нотаріус не встановив розміру вимоги, яка була задоволена шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно довідки Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» від 23 вересня 2021 року, яка була надана державному реєстратору/нотаріусу, Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» були нараховані проценти за користування кредитом після закінчення строку кредитування в сумі 368238 доларів США 45 центів.

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надано державному реєстратору/нотаріусу звіту про оцінку об`єкта іпотеки.

Відповідно до частин 1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення наведеним нормам не відповідає.

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Встановлено, що Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899.
За змістом пункту 2.1, 2.2, 2.3, 24 договору банк надає позичальнику кредит в сумі 37000 доларів США на умовах, передбачених цим договором.

За користування кредитом встановлюється процентна ставка в розмірі 14%.

Комісійна винагорода за управління кредитними коштами встановлюється в розмірі 1% від кредитної заборгованості одноразово.

Кінцевий термін повернення кредиту та відсотків за ним не пізніше 02 листопада 2020 року.

Також Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 укладено договір від 18 листопада 2005 року №3218 про внесення змін і доповнень до договору про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899, яким викладено пункт 2.1 у наступній редакції: банк надає позичальнику кредит у сумі 59400 доларів США шляхом видачі готівки.

Після чого Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 укладено договір від 06 листопада 2007 року №2813 про внесення змін і доповнень до договору про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899, яким викладено пункт 2.1 у наступній редакції: банк надає позичальнику кредит у сумі 99000 доларів США шляхом видачі готівки.

Забезпечено виконання зобов`язання договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 про іпотеку, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53.

На підставі пункту 1.2 договору предметом іпотеки є нерухоме майно квартира АДРЕСА_1 .

Пунктом 3.1.8 договору встановлено, що іпотекодержатель має право вимагати від позичальника та/або іпотекодавця незалежно від настання строку погашення кредиту дострокового виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит, а при незадоволенні його вимоги – звернути стягнення на предмет іпотеки у відповідності до закону та цього договору при наявності також наступних підстав: порушення іпотекодавцем зобов`язань за цим договором, корема, щодо вжиття заходів, необхідних для збереження предмету іпотеки; невиконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором; здійснення правочинів щодо відчуження іпотекодавцем предмета іпотеки або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без письмової годи іпотеко держателя, а також невиконання при цьому іпотекодавцем умов, викладених у п.4.1.3 цього договору; порушення іпотекодавцем обов`язку щодо попередження іпотекодавця до укладення цього договору про всі відомі першому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому порядку; порушення кримінальної справи у відношенні особи іпотекодавця чи інших співвласників предмету іпотеки.

Пунктом 3.1.9 договору передбачено право іпотеко держателя задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому законом та розділом 5 цього договору.

На підставі пункту 5.1 договору іпотеко держатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до кредитного договору строки суми кредитру, та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені кредитним договором строки сум процентів (у тому числі процентів за неправомірне користування кредитом); та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені кредитним договором; незалежно від настанні терміну виконання іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за кредитним договором – при виникненні підстав, вказаних у пп.3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього договору.

Згідно пункту 5.2 договору звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього договору в добровільному (позасудовому) порядку.

За змістом пункту 5.3 договору задоволення вимог іпотеко держателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку наступних чином: продажу безпосередньо іпотекодавцем предмету іпотеки третій особі на користь іпотеко держателя; передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателю предмета іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного зобов`язання за кредитним договором у порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку». В даному випадку цей договір виступає правовстановлювальним документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки; продажу іпотеко держателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; іншим способом, що не суперечить чинному законодавству на момент реалізації предмету іпотеки.

Відповідно до пункту 8.5 договору всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів (або телеграм), чи приймаються кожною стороною власноручно.
Згідно із Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 листопада 2021 року №282318073 здійснено реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»  на квартиру АДРЕСА_1 а підставі рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990.
Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надсилалось ОСОБА_1 06 вересня 2019 року на адресу, зазначену в договорі, повідомлення від 23 серпня 2019 року №1372 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким повідомлено про вимоги усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 20 серпня 2019 року складає 232789 доларів США 31 цент та у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку про намір Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», яке повернулось у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Також Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надсилалось ОСОБА_1 03 грудня 2020 року на адресу, зазначену в договорі, повідомлення від 20 листопада 2020 року №24/11 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким повідомлено про вимоги усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 20 листопада 2020 року складає 252261 доларів США 06 центів та у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку про намір Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», яке повернулось у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

До матеріалів справи долучено документи реєстраційної справи №2466413973060, які складаються з друкованої форми заяви, відомостей за результатом пошуку інформації, рішення, витягу в процедурі реєстрації речового права (права власності), договору іпотеки, договору про іпотечний кредит, повідомлення про порушення основного зобов`язання від 23 серпня 2019 року №1372, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 06 вересня 2019 року, повідомлення про порушення основного зобов`язання від 20 листопада 2020 року №24/11, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 18 грудня 2020 року, висновку про вартість майна від 14 вересня 2021 року без номеру, довідки від 23 вересня 2021 року №3150111.

За довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» від 23 вересня 2021 року №3150111 загальна заборгованість ОСОБА_1 за договором кредиту від 03 листопада 2005 року №2899 складає 620499 доларів США 51 цент.

Згідно висновку про вартість майна, виконаного Товариством з обмеженою відповідальністю «Незалежна експертна компанія» 14 вересня 2021 року оцінювачем ОСОБА_2 вартість об`єкта оцінки квартири АДРЕСА_2 власника ОСОБА_1 становить 967000 грн. без податку на додану вартість.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Відповідно до вимог ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до статей 43 та 49 ЦПК України позивач самостійно визначає предмет позову та на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета позову.
При цьому згідно зі  пунктом 5 частини 3 статті 175 ЦПК України підставами позову є обставини, якими позивач обґрунтовує вимоги, а не саме по собі посилання на певну норму закону.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2021 року у справі № 638/3792/20 (провадження№ 61-3438сво21) зазначено, що предмет спору - це об`єкт спірного правовідношення, з приводу якого виник спір. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Тобто, правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. 
Предметом позову ОСОБА_1 , тобто матеріально-правовою вимогою, стосовно якої останній просив ухвалити судове рішення, є скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990, на підставі якого право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060) зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».
Підставою позову, тобто обставинами, якими обґрунтовувалися позовні вимоги, ОСОБА_1 зазначалося не укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя; не направлення Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на адресу  ОСОБА_1   повідомлення про усунення порушення із зазначенням усіх складових заборгованості; письмова вимога Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не містить інформації щодо вартості іпотечного майна; не встановлення державним реєстратором/нотаріусом розміру вимоги за кредитним договором, яка була задоволена шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки; не проведення оцінки нерухомого майна, не надання державному реєстратору/нотаріусу звіту про оцінку об`єкта іпотеки, всіх необхідних документів, передбачених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127.
За змістом частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16).
Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
При цьому абзацом другим частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Оскільки порушення права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_5 відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
Такі висновки сформульовані  у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) провадження № 12-83гс21.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, а належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно (постанова Верховного Суду від 17 серпня 2022 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 61-15212св20).

Заслуговують на увагу доводи Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», на які є посилання в апеляційній скарзі, щодо права звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.37 Закону України «Про іпотеку» в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Встановлено, що Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899.

Забезпечено виконання зобов`язання договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 про іпотеку, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53.

Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» вчинено договір відступлення прав вимоги від 17 грудня 2012 року.

Частиною 1 статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. 
Поняття іпотеки деталізує абзац третій статті 1 Закону України «Про іпотеку», який визначає, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до частини п`ятої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання та є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги (частина перша статті 6 Закону «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону.
Частина 1, 2 статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до частини 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями частини 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми частини 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Більше того, зміни внесені згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» не змінюють встановлений раніше статтями 36, 37 Закону України «Про іпотеку» порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 3.1.8 договору між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та ОСОБА_1 про іпотеку, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53 встановлено, що іпотекодержатель має право вимагати від позичальника та/або іпотекодавця незалежно від настання строку погашення кредиту дострокового виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит, а при незадоволенні його вимоги – звернути стягнення на предмет іпотеки у відповідності до закону та цього договору при наявності також наступних підстав: 
; здійснення правочинів щодо відчуження іпотекодавцем предмета іпотеки або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без письмової годи іпотеко держателя, а також невиконання при цьому іпотекодавцем умов, викладених у п.4.1.3 цього договору; порушення іпотекодавцем обов`язку щодо попередження іпотекодавця до укладення цього договору про всі відомі першому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому порядку; порушення кримінальної справи у відношенні особи іпотекодавця чи інших співвласників предмету іпотеки.

Пунктом 3.1.9 договору передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому законом та розділом 5 цього договору.

На підставі пункту 5.1 договору іпотеко держатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до кредитного договору строки суми кредитру, та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені кредитним договором строки сум процентів (у тому числі процентів за неправомірне користування кредитом); та/або при несплаті або частковій несплаті в строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені кредитним договором; незалежно від настанні терміну виконання іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за кредитним договором – при виникненні підстав, вказаних у пп.3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього договору.
Згідно пункту 5.2 договору звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього договору в добровільному (позасудовому) порядку.
Пунктом 5.3 договору передбачено, що задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателя предмета іпотеки в рахунок виконання позичальником та/або іпотекодавцем основного зобов`язання за кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». В даному випадку цей договір виступає правовстановлювальним документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. На протязі 3 днів з моменту такої реєстрації іпотекодавець зобов`язаний передати всю технічну та іншу документацію відносно іпотеки.
Аналіз вищевказаного пункту 5.3 договору свідчить про те, що сторони договору у цьому пункті обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто закріпили іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
Отже, зазначений вище пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі №363/2337/19 (провадження №61-6787 сво 21) вважала за необхідне відступити від висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених  у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року у справі № 303/1775/19 (провадження № 61-5688 св 20), із зазначенням висновку про те, що тлумачення пункту договору іпотеки, в якому сторони обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора, помилково послався на відсутність іпотечного застереження у договорі іпотеки, оскільки тлумачення вищевказаного пункту договору іпотеки необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Аналогічні за змістом правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справа № 199/8324/19 (провадження № 14-212 цс 21).
Твердження ОСОБА_1 , що відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» єдиною підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, є безпідставним, оскільки відповідно до вказаної статті такою підставою може бути як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, так і відповідне застереження в іпотечному договорі. 
У постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17 (провадження    № 14-486цс18) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. [ ]
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
При цьому, згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Укладаючи договір іпотеки, ОСОБА_1 свідомо та у визначений законодавством спосіб обмежив своє право власності на предмет іпотеки та передбачав ймовірність звернення стягнення на належне йому майно, а тому наявність або відсутність волевиявлення кредитора на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки не впливає та не порушує прав іпотекодавця.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першої статті 10 Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).
Згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127  для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
На підставі пункту 57 Порядку № для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на  [ ] порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок висловлено постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року індексний номер 60629990, зареєстровано право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на квартиру  АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060).

До матеріалів справи долучено документи реєстраційної справи №2466413973060, які складаються з друкованої форми заяви, відомостей за результатом пошуку інформації, рішення, витягу в процедурі реєстрації речового права (права власності), договору іпотеки, договору про іпотечний кредит, повідомлення про порушення основного зобов`язання від 23 серпня 2019 року №1372, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 06 вересня 2019 року, повідомлення про порушення основного зобов`язання від 20 листопада 2020 року №24/11, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 18 грудня 2020 року, висновку про вартість майна від 14 вересня 2021 року без номеру, довідки від 23 вересня 2021 року №3150111.

Водночас ОСОБА_1 , звертаючись до суду з позовом, зазначав, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» не надано приватному нотаріусу Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловій Н.В. доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, проведення оцінки нерухомого майна, розміру заборгованості.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначила, що згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі.
Відповідно до пункту 8.5 договору між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 53, всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів (або телеграм), чи приймаються кожною стороною власноручно.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору.
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Системний аналіз пункту 8.5 договору між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Балан Р.Б. 04 листопада 2005 року,  у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу слід вважати зробленою належним чином у випадку якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, або вручена особисто.
З матеріалів справи вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» 06 вересня 2019 року направлено  ОСОБА_1  засобами поштового зв`язку повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 23 серпня 2019 року №1372 рекомендованим листом з повідомленням, з описом вкладення.
У наведеному повідомленні Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» повідомляло про набуття права кредитора за договором від 03 листопада 2005 року №2899 та іпотекодержателем нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 та вимагало сплатити борг за кредитним договором, розмір якого, станом на 20 серпня 2019 року складає 232789 доларів США 31 цент.
Також боржника в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
На підтвердження належного відправлення повідомлення (вимоги) Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надано державному реєстратору конверт з описом вкладення та рекомендованим повідомлення про вручення поштового відправлення №1400045607439, оформленого 06 вересня 2019 року, адресату ОСОБА_1 за адресою квартира АДРЕСА_1 .
Поштове повідомлення надійшло до поштового відділення одержувача, але було повернуто поштовою установою відправнику за спливом терміну зберігання.
Крім того, Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» 03 грудня 2020  року направлено ОСОБА_1  засобами поштового зв`язку повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 20 листопада 2020 року №24/11 рекомендованим листом з повідомленням, з описом вкладення.
У наведеному повідомленні Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» повідомляло про набуття права кредитора за договором від 03 листопада 2005 року №2899 та іпотекодержателем нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 та вимагало сплатити борг за кредитним договором, розмір якого, станом на 20 листопада 2020 року складає 252261 доларів США 06 центів.
Також боржника в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
На підтвердження належного відправлення повідомлення (вимоги) Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надано державному реєстратору конверт з описом вкладення та рекомендованим повідомлення про вручення поштового відправлення №1400050530720, оформленого 03 грудня 2020 року, адресату ОСОБА_1 за адресою квартира АДРЕСА_1 .
Вказане поштове повідомлення надійшло до поштового відділення одержувача, але було повернуто поштовою установою відправнику за спливом терміну зберігання.
При цьому приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року індексний номер 60629990, тобто поза межами встановленого частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» тридцятиденного строку. 
Верховний суд у постанові від 01 червня 2023 року у справі № 759/1512/21 (провадження № 61-3154св23) вказав, що неотримання відповідачами вимог про усунення порушень у зв`язку закінченням терміну зберігання не є відповідно до пункту 61 Порядку перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.
Разом із тим, слід ураховувати, що презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання іпотекодавцем ОСОБА_1 в загальному порядку належними та допустимими доказами не спростована.
Таким чином, іпотекодержателем Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» було дотримано процедуру належного надсилання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. 
Заслуговують на увагу посилання Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на відповідність змісту повідомлень про усунення порушень основного зобов`язання вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку».

За змістом частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. 

Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127  передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Отже, Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначає лише одну умову, якій має відповідати інформація, викладена у довідці іпотекодержателя про заборгованість, а саме в ній має бути зазначена сума боргу на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації. Інших вимог щодо оформлення цієї довідки, зокрема щодо наведення детального розрахунку заборгованості, у Порядку не визначено.
З надісланих повідомлень на адресу позивачів вбачається, що вони містять стислий зміст порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, що відповідає положенням статті 35 Закону України «Про іпотеку».
У повідомленні Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 23 серпня 2019 року №1372 зазначено борг за кредитним договором станом на 20 серпня 2019 року в сумі 232789 доларів США 31 цент.
У повідомленні Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 20 листопада 2020 року №24/11 зазначено борг за кредитним договором станом на 20 листопада 2020 року в сумі 252261 доларів США 06 центів.
Відповідно до реєстраційної справи №2466413973060 Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надано державному реєстратору довідку від 23 вересня 2021 року №3150111, за якою загальна заборгованість ОСОБА_1 за договором кредиту від 03 листопада 2005 року №2899 складає 620499 доларів США 51 цент.

Водночас повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки, тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку щодо правильності нарахування такого боргу.

Визначений Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» розмір заборгованості у вимозі про усунення порушень основного зобов`язання не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такого її розміру та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі.

Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 21 червня 2023 року у справі №715/1572/21.

Верховний Суд у постанові від 31 травня 2023 року у справі №752/24748/18 вказав, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

ОСОБА_1 , звертаючись до суду з позовом, обґрунтовував не надання Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» державному реєстратору/нотаріусу доказів невиконання ОСОБА_1 умов кредитного договору, нарахуванням Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» процентів за користування кредитом після закінчення строку кредитування в сумі 368238 доларів США 45 центів.

Отже нарахуванням Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» процентів за користування кредитом після закінчення строку кредитування в сумі 368238 доларів США 45 центів не впливає на право іпотекодержателя реалізувати позасудовий спосіб захисту своїх прав.
Відповідно до частини першої статті 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.
Разом з тим представником ОСОБА_6 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , під час апеляційного розгляду визнавалися обставини не виконання ОСОБА_1 зобов`язання за договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899.

Водночас ОСОБА_1 не спростовано невиконання зобов`язання за договором між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит від 3 листопада 2005 року №2899.

Частиною 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127  встановлюває обов`язок подання довідки іпотекодержателя, що містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зазначила, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Також у постанові від 31 травня 2023 року в справі № 752/24748/18 Верховний Суд дійшов висновку, що при звернені стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем достатньо надати оцінку вартості іпотечного майна. У разі наявності в іпотекодавця заперечень щодо наданої іпотекодержателем оцінки вартості іпотечного майна, він може доводити невідповідність цієї оцінки реальній (ринковій) вартості майна при вирішенні питання щодо відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З матеріалів справи вбачається, що реєстраційна справа №2466413973060 містить висновок про вартість майна Товариства з обмеженою відповідальністю «Незалежна експертна компанія» від 14 вересня 2021 року з метою визначення вартості об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, за яким вартість об`єкта оцінки квартири АДРЕСА_2 власника ОСОБА_1 становить 967000 грн без податку на додану вартість.
Отже, Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» надано державному реєстратору документ про оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, яка була чинною на момент переходу права власності.
ОСОБА_1 не посилається на порушення його прав і законних інтересів передачею предмета іпотеки у власність іпотекодержателя за ціною, визначеною у висновку про вартість майна Товариства з обмеженою відповідальністю «Незалежна експертна компанія» від 14 вересня 2021 року.
З огляду на наведене суд першої інстанції дійшов висновку про порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козлової Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 вересня 2021 року за індексним номером 60629990, реєстрацію права власності права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2466413973060) на порушення норм матеріального права.
Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно із п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на наведене рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 25 січня 2024 року підлягає скасуванню з підстав, передбачених п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України.
Розподіл судових витрат
На підставі ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно частин 1статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи задоволення апеляційної скарги, відмову у позові  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В., про скасування рішення державного реєстратора, судовий збір за подання апеляційної скарги підлягає розподілу пропорційно задоволених вимог.
Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» сплачено судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1488 грн 60 коп. відповідно платіжної інструкції Акціонерного товариства «Сенс Банк» від 01 квітня 2024 року №45781.
Тому підлягає стягненню з  ОСОБА_1  на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1488 грн 60 коп.
Керуючись п.2 ч.1 ст.374, п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України, 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», в інтересах якого діє адвокат Цимбал Вадим Ігорович, задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 25 січня 2024 року скасувати.
У позові  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Наталії Володимирівни, про скасування рішення державного реєстратора відмовити.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1488 гривень 60 копійок.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення 15 липня 2024 року.

Головуючий                                                                  Н. Ю. Половінкіна

Судді   І. М. Литвинюк

                                                                   І. Б. Перепелюк