ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"29" січня 2025 р.           Справа№ 910/6409/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Іоннікової І.А.
суддів:            Тищенко А.І. 
          Михальської Ю.Б. 

за участю секретаря судового засідання Бенчук О.О.

представники:
від прокуратури: Колодчина Р.В.
від позивача: Буханистий О.В.
від відповідача: не з`явився 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 (повний текст складено 17.10.2024)
у справі № 910/6409/24 (суддя Мудрий С.М.)
за позовом керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс"
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта та припинення правом володіння нерухомим майном,

ВСТАНОВИВ:

Керівник Деснянської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради (позивача) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" (відповідача) про:
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,3092 га на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), що укладений між позивачем і відповідачем, та який 03.07.2023 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. і зареєстрований в реєстрі за № 476;
- зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі позивача земельну ділянку площею 0,3092 га на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва шляхом знесення самочинного збудованого об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі площею 9,4 кв.м (Літ. А);
- припинення право володіння відповідача нерухомим майном - нежитловою будівлею площею 9,4 кв.м (Літ. А) за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, будинок 28-а, реєстрацію якого проведено рішенням державного реєстратора Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Ради (КМДА) Микитенко О.В. (з відкриттям розділу), індексний номер: 43242047 від 28.09.2018, номер запису про право власності: 28135552, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна: 1654948280000.
Позов обґрунтовано тим, що за відповідачем проведено незаконну реєстрацію права власності на самочинно збудоване нерухоме майно - нежитлову будівлю (Літ. А) площею 9,4 кв.м. на земельній ділянці територіальної громади міста Києва на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва, що у подальшому стало підставою для набуття відповідачем права оренди на земельну ділянку площею 0,3092 га з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013 по вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва у позаконкурентний спосіб.
Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції 
Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 в позові відмовлено повністю.
Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність прокурором наявності правових підстав для задоволення позову.
Не погодившись з прийнятим рішенням, заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 та прийняти нове рішення яким задовольнити позов.
Короткий зміст апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції не дослідив ознаки самочинного будівництва нежитлової будівлі Літ. А площею 9,4 кв.м відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, на яких наголошував прокурор у позові.
При цьому, прокурор зазначив, що місцевим господарським судом не було враховано того, що Громадська організація "Київська міська спілка автомобілістів", та в подальшому відповідач не набули та не могли набути право власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю площею 9,4 кв.м., у визначеному законодавством порядку на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:62:030:0013.
Узагальнений виклад позиції інших учасників по справі
Позивач та відповідач не скористалися своїм правом подати письмові відзиви на апеляційну скаргу. Неподання письмових відзивів не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті, що насамперед узгоджується з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.11.2024, апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Іоннікова І.А., судді: Тищенко А.І., Михальська Ю.Б. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/6409/24. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24; розгляд апеляційної скарги призначено на 29.01.2025.
В судове засідання, яке відбулося 29.01.2025, з`явилися прокурор та представник позивача, які підтримали свої доводи щодо апеляційної скарги.
Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про час і місце судового засідання повідомлявся належним чином, шляхом направлення ухвали Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2024 поштовим зв`язком на юридичну адресу відповідача, однак направлена судова кореспонденція повернулась до суду апеляційної інстанції з позначкою "адресат відсутній за вказаною адресою ".
Враховуючи, що в матеріалах справи відсутні підтвердження наявності порушень оператором поштового зв`язку вимог Правил надання послуг поштового зв`язку, судова колегія вважає, що факт неотримання відповідачем поштової судової кореспонденції, якою суд апеляційної інстанції, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася до суду у зв`язку з її неотриманням адресатом, залежав від волевиявлення самого адресату, тобто мав суб`єктивний характер та є наслідком неотримання адресатом пошти під час доставки за вказаною адресою і незвернення самого одержувача кореспонденції до відділення пошти для отримання рекомендованого поштового відправлення (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.08.2020 у справі № 904/2584/19, від 21.01.2021 у справі № 910/16249/19).
Враховуючи, що явка відповідача у судове засідання судом апеляційної інстанції обов`язковою не визнавалась, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за наявними матеріалами та за відсутності відповідача.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, які містяться в матеріалах справи, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Рішенням Київської міської ради (позивача) від 14.06.2007 № 844/1505 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" (громадській організації) та Товариству з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" (відповідачу) для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-а у Деснянському районі м. Києва (п. 1).
Передано громадській організації та відповідачу, за умови виконання пункту 3 цього рішення, в спільну короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,31 га (громадській організації - 10% від 0,31 га, відповідачу - 90% від 0,31 га) для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва за рахунок частини земель, наданих відповідно до рішення виконкому Київської міської ради депутатів трудящих від 26.02.73 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об`єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян" (п. 2 рішення).
Пунктом 4 вказаного рішення визнано таким, що втратило чинність, рішення виконкому Київської міської ради депутатів трудящих від 26.02.1973 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об`єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян".
08.04.2008 між громадською організацією (продавцем) та відповідачем (покупцем) було укладено договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості, відповідно до п. 1.1 якого продавець передає, а покупець приймає та оплачує, відповідно до умов, що визначені цим договором, об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, літера "А", інв. Номер 186 (далі - об`єкт продажу).
Договір містить підписи представників покупця та продавця, а також скріплений печатками.
Згідно з п. 1.2. договору право власності на об`єкт продажу переходить до покупця з моменту підписання цього правочину та акту прийому-передачі сторонами, здійснення розрахунків за переданий об`єкт власності, відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.
Вартість об`єкта продажу договірна і становить 36 988,00 грн (разом із ПДВ) (п. 1.3 договору).
Рішенням постійно діючого Третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008 у справі № 10-111/08 відмовлено в позові Чуєнка С.Ю. та задоволено зустрічний позов. Вказаним рішенням визнано договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості № 7/04 від 08.04.2008 дійсним з моменту укладення. Визнано за відповідачем право приватної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, придбану згідно договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості № 7/04 від 08.04.2008, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, літ. А, загальною площею 9,4 кв.м. Зобов`язано Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна зареєструвати за відповідачем право приватної власності на зазначений об`єкт нерухомого майна.
Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31.07.2008 у справі № 6-88/08 видано виконавчий лист на примусове виконання рішення Третейського суду при Асоціації "Український правовий альянс" від 19.06.2008, яким за відповідачем визнано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, придбану згідно договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості №7/04 від 08.04.2008, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, літ. А, загальною площею 9,4 кв.м, а також зобов`язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" зареєструвати за відповідачем право приватної власності на зазначений об`єкт нерухомого майна.
31.07.2008 на виконання вищезазначеної ухвали Бориспільським міськрайонним судом Київської області видано відповідний виконавчий лист.
На підставі вищезазначених документів Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" зареєструвало за відповідачем право власності на нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, літ. А, загальною площею 9,4, про що видано реєстраційне посвідчення від 11.08.2008 за № 013132.
Разом із цим, у зв`язку з невиконанням громадською організацією та відповідачем обов`язків землекористувачів, передбачених рішенням Київради від 14.06.2007 № 844/1505, зокрема не виготовлено документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою, а також зважаючи на вкрай негативну громадську думку щодо будівництва, 18.09.2014 позивачем прийнято рішення № 157/157, відповідно до п. 1 якого визнано таким, що втратило чинність, рішення позивача від 14.06.2007 № 844/1505 "Про передачу земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземним паркінгом та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-а у Деснянському районі м. Києва".
24.09.2018 проведено державну реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно за відповідачем (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 43242047 від 28.09.2018.
Земельна ділянка, на якій знаходиться спірний об`єкт нерухомості, відноситься до земель комунальної власності та належить територіальній громаді міста Києва в особі позивача.
04.11.2021 позивачем прийнято рішення № 3354/3395, яким: 
- затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 02.09, справа №712299394) (п. 1);
- передано відповідачу, за умови виконання п. 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,3092 га (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 20.09.2021 №НВ-0007641702021) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки (код виду цільового призначення - 02.09, для будівництва і обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови) на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.09.2018, номер запису про право власності 28135552 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.09.2021 №275825014) (п. 2).
03.07.2023 між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
Зазначений договір оренди земельної ділянки підписаний уповноважений представниками Ради та Товариства, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., а також зареєстровано в реєстрі за № 746.
Згідно з п. 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до відомостей з державного земельного кадастру, рішення позивача від 04.11.2021 за № 3354/3395 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - 8000000000:62:030:0013; місце розташування - вулиця Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 02.09 для будівництва та обслуговування паркінгів та автостоянок на землях житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки); розмір (площа) - 0,3092 (нуль цілих три тисячі дев`яносто дві десятитисячних) га.
На Земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлова будівля (літ. А) загальною площею 9,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654948280000, яка належить відповідачу (п. 2.4 договору).
Пунктом 3.1 договору визначено, що його було укладено на 10 років.
03.07.2023 проведено державну реєстрацію права оренди за відповідачем земельної ділянки площею 0,3092 га (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), яка розташована за адресою: вулиця Мілютенка, 28А, місто Київ (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 68287222 від 03.07.2023).
Листом від 01.03.2024 № 57-1911ВИХ-24 Деснянська окружна прокуратура (далі - прокуратура) звернулася до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Державної інспекції архітектури та містобудування України щодо надання інформації та копій документів стосовно об`єкта будівництва за адресою: вулиця Мілютенка, 29-а у Деснянському районі.
У своєму листі від 07.03.2024 № 055-2343 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що відсутні відомості про реєстрацію схеми генерального плану об`єкта будівництва за адресою: вулиця Мілютенка, 29-а у Деснянському районі міста Києва. У реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси: вулиця Мілютенка, 29-а у Деснянському районі міста Києва.
Листом від 05.03.2024 № 073-628 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зазначив, що останній не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: вулиця Мілютенка, 29-а у Деснянському районі, а також не проводив перевірок дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за вказаною адресою.
Державна інспекція архітектури та містобудування України в листі від 11.03.2024 № 2770-24 вказало, що перевірка за вищевказаною адресою, на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності посадовими особами з 16.09.2021 не проводилася.
Також, Деснянська окружна прокуратура звернулася до позивача з листами від 05.10.2023 № 59-9527ВИХ-23 та від 23.04.2024 №57-3557ВИХ24, в яких повідомила про порушення земельного законодавства та просила надати інформацію чи будуть нею вживатися заходи, спрямовані на скасування рішення від 04.11.2021 №3354/3395, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки, а також знесення самочинного будівництва.
Листами від 16.10.2023 № 12817-23 та від 30.04.2024 № 4955-24 Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив прокуратуру, що рішення позивача від 04.11.2021 № 3354/3395 є правомірним, а позивач та департамент не планують вживати заходи для його скасування та визнання недійним договору оренди від 03.07.2023 № 476. Крім цього, також було повідомлено, що у разі наявності підстав для судового захисту органами прокуратури, департамент сприятиме у наданні наявної та необхідної інформації.
Окрім вказаних листів, в порядку ч. 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" листом від 20.05.2024 № 57-44АИХ-24 прокуратурою повідомлено позивачу про підготовку даного позову.
Таким чином, оскільки на земельній ділянці площею 0,3092 га (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), яка розташована за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-а, розташований самочинний об`єкт нерухомості відповідача, площею 9,4 кв.м (реєстраційний номер 1654948280000), внаслідок чого вказана земельна ділянка була передана останньому у позаконкурентний спосіб (без проведення земельних торгів), прокурор в інтересах держави в особі позивача звернувся з даним позовом до суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2024 у справі № 910/6409/24 в позові відмовлено повністю.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
В силу вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, вивчивши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга прокурора не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч. 1, 2 ст. 319 Цивільного кодексу України).
Згідно із ч. 1 ст. 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма ч. 2 ст. 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 Цивільного кодексу України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України).
В силу вимог ч. 1 ст. 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
За змістом ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у вказаній нормі ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
Слід зазначити, що в розумінні ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу (повідомлення про початок виконання будівельних робіт), розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації (будівельного паспорта), оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.
Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України).
Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (подібний правовий висновок викладений у п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Можливі способи захисту прав особи-власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, також прямо визначені ст. 376 Цивільного кодексу України.
Частинами 3-5 статті 376 Цивільного кодексу України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо ж власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Також потрібно враховувати положення ч.ч. 3, 5 ст. 376 Цивільного кодексу України.
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України).
Отже, застосування положень частини 3 або 5 статті 376 Цивільного кодексу України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Як вбачається з матеріалів справи, нежитлова будівля, площею 9,4 кв.м, що розташована на земельній ділянці за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, (кадастровий номер 8000000000:62:030:0013), що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 379769058 від 23.02.2024 та витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-0001561212023 від 07.08.2023, про що також зазначено у пункті 2.4. договору оренди земельної ділянки.
Отже, земельна ділянка, на якій знаходиться спірний об`єкт нерухомості, відноситься до земель комунальної власності та належить територіальній громаді міста Києва в особі Ради.
Відповідно до ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність (ч. 10 ст. 118 Земельного кодексу України (у редакції від 13.01.2007).
За ч.ч. 1, 2 ст. 123 Земельного кодексу України (у редакції від 13.01.2007) надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.
Частинами 5, 6 вказаної статті визначено, що відповідна районна державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об`єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.
Рішенням позивача від 14.06.2007 № 844/1505 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки громадській організації та відповідачу для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-а у Деснянському районі м. Києва (пункт 1).
Передано громадській організації та відповідачу, за умови виконання пункту 3 цього рішення, в спільну короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,31 га (громадській організації - 10% від 0,31 га, відповідачу - 90% від 0,31 га) для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземними паркінгами та наземною автостоянкою на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва за рахунок частини земель, наданих відповідно до рішення виконкому Київської міської ради депутатів трудящих від 26.02.73 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об`єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян" (п. 2 рішення).
Пунктом 4 вказаного рішення визнано таким, що втратило чинність, рішення виконкому Київської міської ради депутатів трудящих від 26.02.1973 № 285 "Про закріплення земельних ділянок за обласним виробничим об`єднанням "Укрголовавтотехобслуговування" під влаштування тимчасових автостоянок для транспортних засобів, що знаходяться в особистому користуванні громадян".
Разом із цим, у зв`язку з невиконанням громадською організацією та відповідачем обов`язків землекористувачів, передбачених рішенням Київради від 14.06.2007 № 844/1505, зокрема не виготовлено документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою, а також зважаючи на вкрай негативну громадську думку щодо будівництва, 18.09.2014 позивачем було прийнято рішення № 157/157, відповідно до п. 1 якого визнано таким, що втратило чинність, рішення позивача від 14.06.2007 № 844/1505 "Про передачу земельної ділянки Громадській організації "Київська міська спілка автомобілістів" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Нові Перспективи Плюс" для будівництва офісно-житлового комплексу з прибудованими приміщеннями, відповідною інфраструктурою, підземним паркінгом та наземною автостоянкою на вул. Мілютенка, 28-а у Деснянському районі м. Києва".
Отже, на момент набуття у власність відповідачем об`єкта нерухомого майна та у період з 14.06.2007 по 18.09.2014 земельна ділянка по вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва відводилася громадській організації та відповідачу, зокрема з метою будівництва нерухомого майна.
Крім цього, надалі позивач своїм же рішенням від 04.11.2021 № 3354/3395 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідачу для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та автостоянки на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 02.09, справа №712299394).
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що прокурором у позові неправомірно ототожнюються поняття відведення земельної ділянки та оформлення права користування земельною ділянкою комунальної форми власності.
Також, судова колегія критично оцінює доводи прокурора в частині відсутності дозвільних документів для будівництва, оскільки інформація, зазначена в листах Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.03.2024 № 055-2343 та Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.03.2024 № 073-628 є суперечливою.
Так, у листі 07.03.2024 № 055-2343 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що Товариству надано містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою: вулиця Мілютенка, будинок 28-А у Деснянському районі міста Києва.
Натомість, у листі від 05.03.2024 № 073-628 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зазначив, що останній не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: вулиця Мілютенка, 29-а у Деснянському районі. Однак зазначив, що перевірка дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за вказаною адресою не проводилася.
Крім цього, Державна інспекція архітектури та містобудування України в листі від 11.03.2024 №2770-24 також вказала, що перевірка за вищевказаною адресою, на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності посадовими особами з 16.09.2021 не проводилася.
Інших доказів, які б підтверджували факт самочинного будівництва, зокрема, передбачені статтею 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ані позивачем, ані прокурором не надано.
Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про недоведення прокурором обставини самочинного будівництва об`єкта нерухомого майна: нежитлової будівлі загальною площею 9,4 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654948280000), що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А.
За таких обставин, твердження прокурора про необхідність укладення договору оренди земельної ділянки від 23.07.2023 № 476 на конкурентних засадах (на земельних торгах) згідно приписів ст. 134 Земельного кодексу України відхиляються судом як безпідставні та необґрунтовані, відтак позов частині визнання вказаного правочину недійсним не підлягає задоволенню.
Крім цього, колегія суддів погоджується з правомірним висновком місцевого господарського суду про те, що у даній справі не встановлено ознак самочинного будівництва нерухомого майна: нежитлової будівлі загальною площею 9,4 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654948280000), яка розташована за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, 28-А, а тому позов в частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі позивача земельну ділянку площею 0,3092 га на вулиці Мілютенка, 28-а у Деснянському районі міста Києва шляхом знесення вказаного об`єкта нерухомого майна, також не підлягає задоволенню.
Щодо позовної вимоги про припинення права володіння відповідача нерухомим майном - нежитловою будівлею площею 9,4 кв.м (Літ. А) за адресою: місто Київ, вулиця Мілютенка, будинок 28-а, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна: 1654948280000, судова колегія зазначає про наступне.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (такої ж правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 та від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17.
Формулювання положень ст. 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (п.п. 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; п.п. 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; п. 46 постанови від 20.07.2022 у справі №923/196/20).
Тобто відповідно до приписів ч.ч. 3, 5 ст. 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Велика Палата Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22.
З огляду на встановлені обставини у даній справі та вказану актуальну судову практику, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що позовна вимога про припинення права володіння відповідачем вказаним нерухомим майном також не підлягає задоволенню.
Таким чином, доводи прокурора по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.
Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Висновки за результатами апеляційної скарги
За таких обставин, судова колегія вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки відповідають дійсним обставинам справи, підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення місцевого господарського суду у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування не вбачається.
З огляду на викладене, судова колегія дійшла висновку про те, що апеляційна скарга є необґрунтованою та такою, що задоволенню не підлягає.
Судові витрати
У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 08.10.2024  у справі № 910/6409/24 - без змін.
Матеріали справи № 910/6409/24 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287 - 289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 10.02.2025.

Головуючий суддя                                                            І.А. Іоннікова 

Судді                                                                                А.І. Тищенко

                                                                                Ю.Б. Михальська