ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 лютого 2025 року 
м. Черкаси

Справа № 706/553/22		
Провадження № 22-ц/821/417/25		
Категорія: 302000000 	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Василенко Л. І.,
суддів: Карпенко О. В., Фетісової Т. Л.,
секретаря – Гладиш О. Ю.,

учасники справи:
позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт»,
відповідачі: Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області, ОСОБА_1 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції м. Черкаси апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» - адвоката Чернілевського Віталія Григоровича на рішення Христинівського районного суду Черкаської області від 27 лютого 2023 року в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області,  ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування наказу, визнання недійсним свідоцтва про право власності, у складі головуючого судді Олійника М. Ф., повний текст рішення складено 09 березня 2023 року,

в с т а н о в и в :

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У липні 2022 року ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт» звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування наказу ГУ Держгеокадастру у Черкаській області від  05.02.2014 № ЧК/7124655300:02:003/00001997 про затвердження документації із землеустрою та надання у власність ОСОБА_1 земельної ділянки площею 2 га з кадастровим номером 7124655300:02:003:0182; визнання недійсним свідоцтва про право власності на земельну ділянку, серія та номер: НОМЕР_1 , виданого ОСОБА_1 20.02.2014.
Свої вимоги мотивувало тим, що 15.06.2022 директором ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт» було видано наказ № 1-22 «Про проведення інвентаризації документів ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт» з метою інвентаризації статутних документів, печаток, штампів, господарських договорів (в тому числі договорів оренди землі), які використовуються у статутній діяльності Товариства. 
Відповідно до акта інвентаризації від 15.06.2022 директором ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт», серед інших документів, виявлено примірник нової редакції Договору оренди від 22.02.2008 в редакції від 05.11.2011, згідно з яким 22.02.2008 між Христинівською районною державною адміністрацією (орендодавцем) та ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт» (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
05.11.2011 сторонами була підписана нова редакція вказаного договору, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буряк О. А., номер в реєстрі 1600. 
Відповідно до п. 1, п. 8 вказаного Договору Христинівська районна державна адміністрація передала ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт» в строкове платне користування на 49 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, загальною площею 17,7105 га.
На місці орендованої земельної ділянки сформовано дев`ять земельних ділянок, у тому числі з кадастровим номером 7124655300:02:003:0182, яка належить ОСОБА_1 на праві власності. Факт формування земельних ділянок та передання їх у приватну власність фізичних осіб за рахунок орендованої земельної ділянки площею 17,7105 га підтверджується топографо-геодезичним вишукуванням.
Право власності на земельну ділянку, яка належить ОСОБА_1 , зареєстровано 20.02.2014 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 11063663 від 20.02.2014, свідоцтво про право власності номер НОМЕР_1 .
Всупереч вимогам ст. ст. 116, 118 ЗК України та ст. 50 ЗУ «Про землеустрій» ОСОБА_1 при зверненні до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області не надала погодження землекористувача ТОВ «АК «Еліт продукт» на виділення у власність частини орендованої земельної ділянки.
Приймаючи накази щодо розпорядження спірною земельною ділянкою, ГУ Держгеокадастру у Черкаській області повинно було знати про існування права оренди ТОВ «АК «Еліт продукт» та необхідність обов`язкового погодження землекористувача на безоплатне передання земельної ділянки у власність.
Вказано, що наказ ГУ Держгеокадастру у Черкаській області про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність ОСОБА_1 площею 2 га, кадастровий номер 7124656300:02:003:0182 є незаконним та таким, що має бути скасованим. Відтак свідоцтво про право власності має бути визнане теж недійсним.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Христинівського районного суду Черкаської області від 27 лютого 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення мотивовано тим, що додані до позову документи підтверджують, що на момент посвідчення нової редакції Договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення предмет оренди не був сформований, оскільки ні проект відводу, ні технічна документація не виготовлялись.
ТОВ «АК «Еліт продукт» до Христинівської районної державної адміністрації із заявою про надання дозволу на виготовлення такого характеру документів не зверталось, а відповідно до інформації ГУ Держгеокадастру у Черкаській області від 02.08.2022, до Державного земельного кадастру відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157 не вносились.
Отже, доводи позивача про порушення його права на користування земельною ділянкою, отриманою в оренду за умовами нової редакції Договору оренди від 05.11.2011, не відповідають критерію достовірності, оскільки такий об`єкт цивільного права ніколи не формувався, а відтак в оренду передаватись не міг.
Суд першої інстанції вказав, що передана у власність ОСОБА_1 земельна ділянка у жодного землекористувача не викуповувалась і не вилучалась, тому погодження землекористувача при передачі у власність земельної ділянки не вимагалося.
Судом було встановлено, що після надання у власність відповідачці земельної ділянки умови Договору оренди не змінювались та не він не був розірваний. Тому оспорювані наказ і свідоцтво не спричинили жодного негативного впливу на позивача і він не зазнав жодної реальної шкоди, у зв`язку з чим його права порушені не були.
Судом зазначено, що оскаржуваний наказ відповідача є ненормативним актом, який вичерпав свою дію після реалізації, за результатами якої настали юридичні наслідки: у ОСОБА_1 виникло право власності на землю, яке вона посвідчила свідоцтвом про право власності. 
Фактів винної, протиправної поведінки набувача майна при передачі їй майна суд першої інстанції не встановив.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погоджуючись із рішенням суду, представник ТОВ «АК «Еліт продукт» - адвокат Чернілевський В. Г. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, у зв`язку з чим не вірно застосовано норми матеріального права, просив рішення Христинівського районного суду Черкаської області від 27.02.2023 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, зазначає, що Договір оренди відповідає вимогам законодавства та містить усі додатки, що є його невід`ємною частиною. 
В свою чергу, технічна документація не є додатком до Договору оренди землі, відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», а тому відсутність посилання в Договорі на її виготовлення, не може свідчити про те, що вона не виготовлялась.
Скаржник вказує, що Договір оренди було укладено та зареєстровано відповідно до чинного на момент укладення законодавства. Позивач, за умовами Договору, набув у користування сформовану, у визначений чинним законодавством на той час спосіб, земельну ділянку загальною площею 17,7105 га на 49 років. Договір оренди є чинним.
Крім того, затверджуючи документацію з землеустрою та передаючи у власність земельну ділянку, за чинного права оренди позивача на ці земельні ділянки, Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області було грубо порушено порядок відведення земельних ділянок та видано накази всупереч ст. ст. 116, 118 ЗКУ, ст. 50 ЗУ «Про землеустрій». Згода користувача на відведення земельної ділянки є обов`язковою за даними нормами.
26.04.2023 від представника ОСОБА_1 - адвоката Барської Т. М. через засоби поштового зв`язку на адресу Черкаського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу. Просила апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. 
У відзиві зазначала, що звернення позивача з даними позовними вимогами, свідчить про відсутність у нього речового права, яке підлягає захисту судом.
Жодних доказів про виконання позивачем, на момент укладення нової редакції Договору оренди землі, положень Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель суду не надано. Висновок суду про те, що земельна ділянка як об`єкт цивільного права не формувалась, ґрунтується і на вимогах діючого законодавства, і на фактичних обставинах справи.
Згідно з інформацією ГУ ДПС у Черкаській області, позивач в порядку, визначеному Податковим кодексом України, факт володіння і користування земельною ділянкою площею 17,7105 га ніколи не декларував і орендну плату за неї не сплачував. Тобто надана позивачем копія нової редакції Договору оренди земельної ділянки ніколи не спрямовувалось на настання правових наслідків, а тому критерію правочину не відповідає.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

Постановою Черкаського апеляційного суду від 16.05.2023 апеляційну скаргу представника ТОВ «АК «Еліт продукт» - адвоката Чернілевського В. Г. залишено без задоволення, а рішенням Христинівського районного суду Черкаської області від 27.02.2023 залишено без змін.
Колегія суддів апеляційного суду не погодилась з мотивами рішення суду першої інстанції про недоведеність позивачем порушення його права на користування земельною ділянкою, отриманою в оренду за умовами нової редакції Договору оренди від 05.11.2011, зазначивши, що порядок надання земельної ділянки в оренду ТОВ «АК «Еліт продукт» не є предметом дослідження у цій справі та достатнім є наявність чинного договору оренди земельної ділянки. 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції, що погодження землекористувача при передачі у власність земельної ділянки, у даному випадку, не потрібне, оскільки, як встановлено з матеріалів справи, передана у власність відповідачки земельна ділянка у жодного землекористувача не викуповувалась і не вилучалась.
На момент звернення до суду з даним позовом, умови Договору оренди в редакції від 05.11.2011 не змінювались, договір розірваним не був та є чинним, відтак, колегія суддів апеляційного суду погодилася з висновком суду першої інстанції, що передача у власність відповідачки земельної ділянки, яка є предметом вказаного договору оренди, прав та інтересів позивача не порушувала і жодної шкоди позивачу не завдала.
Апеляційний суд зазначив, що оскільки наказ, виданий Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області, не містить загальнообов`язкових правил поведінки, а передбачає індивідуалізовані приписи щодо покладених на цей орган обов`язків та адресований виключно відповідачці ОСОБА_1 й не регулює певний вид суспільних відносин, а спрямований на виникнення правовідносин між конкретними особами, не розрахований на багаторазове застосування, а вичерпує дію після реєстрації права власності, то його оскарження після видачі свідоцтва про право власності не є належним способом захисту права, оскільки наступне скасування наказу не може призвести до відновлення порушеного права.
Постановою Верховного Суду від 18.12.2024 касаційну скаргу ТОВ «АК «Еліт продукт» задоволено частково. Постанову Черкаського апеляційного суду від 16.05.2023 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова мотивована тим, що висновок апеляційного суду про передачу у власність відповідачки земельної ділянки, яка є частиною земельної ділянки, яка є предметом вказаного Договору оренди, прав та інтересів позивача не порушувала і жодної шкоди позивачу не завдала, є помилковим.
Верховним Судом зазначено, що заперечуючи проти розташування земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0182 в межах земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157, ОСОБА_1 не надала суду висновок спеціаліста (інженера-землевпорядника) про те, що вказані земельні ділянки існують окремо одна від одної, не зверталася до суду з клопотанням про призначення судової експертизи.
Враховуючи те, що земельна ділянка з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157 фактично припинила своє існування у зв`язку з формуванням в її межах окремої земельної ділянки, ТОВ «АК «Еліт продукт» як орендар позбавлене можливості використовувати її відповідно до Договору оренди землі від 05.11.2011, що очевидно свідчить про порушення речового права позивача.
Верховний Суд зробив висновок, що підстави для позову ТОВ «АК «Еліт продукт» про те, що виділена відповідачці земельна ділянка сформована за рахунок земельної ділянки площею 17,7105 га, яка за Договором оренди перебуває у його (позивача) користуванні, знайшли своє підтвердження, матеріали справи не містять згоди позивача як землекористувача на затвердження проекту землеустрою щодо відведення відповідачці земельної ділянки у власність в контексті вимог ст. ст. 116, 118 ЗК України, тому вимоги позивача щодо необхідності захисту його речового права є обґрунтованими.
Водночас Верховний Суд звернув увагу, що у справі відповідачі у відзивах на позов зазначали про необхідність застосування у справі наслідків спливу позовної давності.
Суди попередніх інстанцій відмовили у позові у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог, тому питання про сплив позовної давності не вирішувалось.
Вирішення питання про пропуск позовної давності пов`язане зі встановленням фактичних обставин у справі та дослідженням доказів, тому суд касаційної інстанції зазначив, що позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення ст. 400 ЦПК України.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Згідно з Договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 22 лютого 2008 року № 599, укладеним між Христинівською районною державною адміністрацією як орендодавцем та ТОВ «АК «Еліт продукт» як орендарем, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходилася в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, загальною площею 17,7105 га, строком на 49 років (а.с. 185 зворотній бік – 187).
05.11.2011 між Христинівською РДА як орендодавцем та ТОВ «АК «Еліт продукт», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 як орендарями укладена нова редакція Договору оренди від 22.02.2008 земельної ділянки сільськогосподарського призначення, розташованої в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, загальною площею 17,7105 га, строком на 49 років (а.с. 15-18).
Згідно з п. 43 Договору оренди цей договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації, згідно зі ст. 18 Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду землі», в Христинівському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центрального державного земельного кадастру при Державному Комітеті України по земельних ресурсах».
Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буряк О. А. та зареєстрований у реєстрі за № 1600 й у відділі Держкомзему у Христинівському районі Черкаської області.
Договір оренди (нова редакція) від 05.11.2011 містить напис: «Договір оренди зареєстрований у відділі Держкомзему у Христинівському районі Черкаської області, про що в державному реєстрі земель внесено запис від 22 березня 2012 року за № 712465534001211», скріплений печаткою та підписом особи, що здійснила напис.
Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів від 05.11.2011 року № 10608559 предмет правочину – земельна ділянка сільськогосподарського призначення, загальною площею 17,7105 га, кадастровий номер 7124655300:02:003:0157, розташована в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області; строк дії договору – 05.11.2060.
Відомості про земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 17,7105 га, кадастровий номер 7124655300:02:003:0157, розташовану в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, до Державного земельного кадастру після його створення не переносились.
На підставі заяви ОСОБА_1 наказом ГУ Держземагенства у Черкаській області від 04.12.2013 № ЧК/7124655300:02:003/00001502 «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою» надало дозвіл ОСОБА_1 на розроблення проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель державної власності у власність, розташованої в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області за межами населеного пункту. Орієнтовний розмір земельної ділянки 2 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства.
Також на підставі заяви ОСОБА_1 ТОВ «Центр незалежної експертизи» виготовило проект із землеустрою щодо відведення земельної ділянки у приватну власність ОСОБА_1 для ведення особистого селянського господарства площею 2 га (а.с. 30-51).
Наказом ГУ Держземагенства у Черкаській області від  05.02.2014 № ЧК/7124655300:02:003/00001997 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність» затверджено проект землеустрою та надано ОСОБА_1 земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель державної власності площею 2 га (кадастровий номер 7124655300:02:003:0182) у приватну власність для ведення особистого селянського господарства в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області за межами населеного пункту (а.с. 29).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 20.02.2014 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель державної власності площею 2 га (кадастровий номер 7124655300:02:003:0182) на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: НОМЕР_1 , виданого 20.02.2014 (а.с. 52-53).

Мотивувальна частина
Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно з ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Учасники справи про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
У постанові Верховного Суду від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18 суд дійшов висновку про те, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд апеляційної інстанції вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, представника ОСОБА_1 – адвоката Романюк Х. П., переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1 ст. 367 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Частиною 3 ст. 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
З матеріалів справи вбачається, що 05.11.2011 між Христинівською районною державною адміністрацією як орендодавцем та ТОВ «АК «Еліт продукт», фізичними особами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 як орендарями була укладена нова редакція Договору від 22.02.2008 оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, розташованої в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, загальною площею 17,7105 га, строком на 49 років. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буряк О.А., зареєстровано в реєстрі за № 1600, та зареєстрований у відділі Держкомзему у Христинівському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис
Цей договір набув чинності, оскільки підписаний сторонами, укладений за узгодженням сторін у нотаріальній формі та відбулась його державна реєстрація як у реєстрі правочинів за № 4724945 від 05.11.2011, так і у відділі Держкомзему за № 712465534001211 від 22.03.2012.
Крім копій договорів оренди земельної ділянки від 22.02.2008 та від 05.11.2011, на підтвердження доводів про порушення речового права щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157 площею 17,7105 га, ТОВ «АК «Еліт продукт» надало Технічний звіт ТОВ «Інститут незалежної експертної оцінки» щодо виконання топографо-геодезичних робіт та дослідження земельних ділянок, які розташовані в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області.
З цього звіту вбачається, що земельна ділянка площею 2 га з кадастровим номером 7124655300:02:003:0182, власницею якої є ОСОБА_1 та яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі, розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157, площею 17,7105 га.
З наведеного слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157 фактично припинила своє існування у зв`язку з формуванням в її межах окремої земельної ділянки, а відтак ТОВ «АК «Еліт продукт» як орендар позбавлене можливості використовувати її відповідно до Договору оренди землі від 05.11.2011, що свідчить про порушення речового права позивача.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Частиною 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення Договору оренди від 05.11.2011) передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно з ч. 1 ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років (ч. 2, ч. 4 ст. 93 ЗК України).
Положення ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» передбачають, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом державно-приватного партнерства або об`єктом концесії.
Відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
Згідно зі ст. 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Частиною 4 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції, чинній станом на день прийняття оспорюваного наказу та на день набуття права власності на земельну ділянку) визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 148-1 ЗК України (у редакції, чинній станом на день прийняття оспорюваного наказу та на день набуття права власності на земельну ділянку), до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди щодо такої земельної ділянки.
Пунктом 40 Договору оренди земельної ділянки від 05.11.2011 (в новій редакції) визначено, що перехід прав власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Набуття фізичними особами права приватної власності на окремі земельні ділянки у порядку поділу земельної ділянки комунальної власності, яка є об`єктом оренди, не вказує про набуття ними статусу співорендодавців в контексті наведених норм права.
Колегія суддів апеляційного суду враховує ч. 1 ст. 417 ЦПК України, згідно якої вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Так суд касаційної інстанції у постанові Верховного Суду від 18.12.2024 зазначив, що Договір оренди землі від 05.11.2011 є дійсним, передача без погодження позивача (як землекористувача) у власність відповідачки земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0182, площею 2 га, сформованої за рахунок земельної ділянки з кадастровим номером 7124655300:02:003:0157, площею 17,7105 га, яку позивач отримав у користування за вказаним Договором оренди землі, порушує його речове право. 
Верховний Суд у постанові від 18.12.2024 послався на постанови Верховного Суду від 04.05.2020 у справі № 816/1331/17, від 01.10.2020 у справі № 120/4116/19-а в яких зроблений висновок, що на стадії надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення певної земельної ділянки, достатнім є долучення до клопотання заявника письмової згоди землевласника (землекористувача), засвідченої нотаріально. Проте, на стадії затвердження проекту землеустрою та передачі її у власність чи користування, бажана до відведення земельна ділянка має бути вільною.
Суд касаційної інстанції дійшов висновку, що оскільки підстави позову ТОВ «АК «Еліт продукт» про те, що виділена відповідачці земельна ділянка сформована за рахунок земельної ділянки площею 17,7105 га, яка за Договором оренди перебуває у його (позивача) користуванні, знайшли своє підтвердження, матеріали справи не містять згоди позивача як землекористувача на затвердження проекту землеустрою щодо відведення відповідачці земельної ділянки у власність в контексті вимог статей 116, 118 ЗК України, то вимоги позивача щодо необхідності захисту його речового права є обґрунтованими.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, слід виходити із його ефективності і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення – гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі№ 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19) та багатьох інших.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння у порядку ст. ст. 387, 388 ЦК України (віндикаційний позов) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном згідно зі ст. 391 ЦК України (негаторний позов).
Позовом про витребування майна (віндикаційним позовом) є вимога власника, який не є володільцем належного йому на праві власності індивідуально визначеного майна, до особи, яка ним заволоділа, про витребування (повернення) цього майна з чужого незаконного володіння.
Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Схожі висновки викладені, зокрема, у п. 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23.11.2021 в справі № 359/3373/16-ц вказала на те, що визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).
Вибраний в даній справі спосіб відновлення права позивача на спірну земельну ділянку, є звернення з позовом про визнання незаконним та скасування наказу ГУ Держкомземагенства в Черкаській області від 05.02.2014 № ЧК/7124655300:02:003/00001997, визнання недійсним свідоцтва про право власності на земельну ділянку.
Верховним Судом у постанові від 20 травня 2021 року
№ 361/953/16-ц (провадження № 61-3847св19) вказано, що визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно впливає на можливість реалізації прав особи, яка його отримала, щодо нерухомого майна, отже доводить дієвість та ефективність обраного позивачем способу захисту.
За наведеного слідує, що у цій справі права позивача ТОВ «АК «Еліт продук» на земельну ділянку порушують саме обставини отримання ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, тому ефективним способом захисту права власності, на думку колегії суддів, є віндикаційний позов.
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23).
Колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції про те, що оспорювані наказ і свідоцтво не спричинили жодної реальної шкоди, а відтак права позивача порушені не були є необґрунтованим та таким, що не відповідає обставинам справи виходячи з наступного.
Надаючи ОСОБА_1 земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2 га (кадастровий номер 7124655300:02:003:0182) у приватну власність в адміністративних межах Верхняцької селищної ради Христинівського району Черкаської області, на думку колегії апеляційного суду, відбулося порушення речових прав позивача, як орендаря земельної ділянки площею 17,7105 га, кадастровий номер 7124655300:02:003:0157, яка включала в себе вище зазначену земельну ділянку відповідачки.
Слід зауважити, що Договір оренди земельної ділянки від 05.11.2011 (в новій редакції) не розривався та його дія не припинена, земельна ділянка площею 17,7105 га, кадастровий номер 7124655300:02:003:0157 не вилучалась із користування позивача.
За наведених вище обставин, колегії суддів приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача.
У постанові Верховного Суду від 09.02.2022 в справі № 522/13732/20 (провадження № 61-4633св21) вказано, що: «суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач».
Верховний Суд у постанові від 18.12.2024 у даній справі вказав, що відповідачі у відзивах на позов зазначали про необхідність застосування у справі наслідків спливу позовної давності (а. с. 78-80, 113-115).
Касаційний суд зазначив, що суди попередніх інстанцій відмовили у позові у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог, тому питання про сплив позовної давності не вирішувалось.
Вирішуючи питання про пропуск позовної давності колегія суддів апеляційного суду зазначає наступне.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Позовна давність обчислюється за загальними правилами обчислення цивільно-правових строків. Позовна давність установлюється в законі з метою упорядкування цивільного обороту за допомогою стимулювання суб`єктів, права чи законні інтереси яких порушені, до реалізації права на їх позовний захист протягом установленого строку.
Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. 
Згідно з ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц зазначила, що порівняльний аналіз термінів «довідався» та «міг довідатися», вжитих у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості й обов`язку особи знати про стан її майнових прав. Тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення його цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести те, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права.
Європейський суд з прав людини вказав, що інститут позовної давності є спільною рисою правових систем Держав-учасниць і має на меті гарантувати: юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, спростувати які може виявитися нелегким завданням, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що які відбули у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із спливом часу (STUBBINGS AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM, № 22083/93, № 22095/93, § 51, ЄСПЛ, від 22 жовтня 1996 року; ZOLOTAS v. GREECE (№o. 2), № 66610/09, § 43, ЄСПЛ, від 29 січня 2013 року).
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. Саме такої позиції дотримуються суди при розглядів спорів (зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц, від 07.11.2018 у справі № 575/476/16-ц).
Відповідно до вимог ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Як вбачається з матеріалів справи, у відзиві на позов від 19.08.2022 представник ОСОБА_1 – адвокат Барська Т. М. вказувала, що оспорювані наказ ГУ Держгеокадастру у Черкаській області та свідоцтво про право власності видані 05.02.2014 та 20.02.2014. Твердження позивача про те, що про існування нової редакції Договору оренди земельної ділянки він дізнався 15.06.2022 після проведеної інвентаризації документів Товариства, не дають підстав вважати, що саме з цього моменту має обраховуватись строк позовної давності. 
16.11.2022 на адресу Христинівського районного суду Черкаської області надійшов відзив на позов від ГУ Держгеокадастру у Черкаській області в якому серед іншого зазначено, що окремої уваги потребує факт пропуску позивачем строку на звернення до суду. У даній справі Товариство подало позов з пропуском строку позовної давності, адже оскаржуваний наказ Головного управління від 05.02.2014, а позов підписано 06.07.2022.
За встановленими судом обставин перебіг строку позовної давності на звернення до суду з цим позовом почався з моменту коли позивач міг довідатися про порушення свого права, як орендар земельної ділянки, яке було порушено видачою 20.02.2014 свідоцтва про право власності ОСОБА_1 , а тому, звертаючись 06.07.2022 до суду із цим позовом, ТОВ «АК «Еліт продукт» пропустило трирічний строк звернення до суду. 
При цьому суд враховує і те, що орендар земельної ділянки, як добросовісний господар, має знати та дбати про об`єкт оренди, який йому передано відповідно до Договору оренди та зобов`язаний нести витрати передбачені умовами Договору.
Так п. 9 Договору оренди (в новій редакції) від 05.11.2011 передбачав орендну плату в сумі 13331,40 грн в рік.
Згідно відповіді наданої Головним управлінням ДПС у Черкаській області від 20.09.2022 на виконання ухвали Христинівського районного суду Черкаської області від 29.08.2022 ТОВ «АК «Еліт продукт» перебуває на обліку у Христинівській ДПІ ГУ ДПС у Черкаській області з 01.01.2017. Відповідно до поданих податкових декларацій з плати за землю (орендна плата) за 2011-2022 роки ТОВ «АК «Еліт продукт» земельну ділянку площею 17,7105 га не зазначено (а.с. 104).
Тобто, з наведеного слідує, що матеріали справи не містять доказів, що Договір оренди виконувався, зокрема, в частині сплати орендної плати.
Разом з тим, позивач не надав суду належних доказів про те, що строк звернення до суду ним пропущено з поважних причин. З заявою про поновлення строку звернення до суду не звертався. 
При цьому суд апеляційної інстанції критично оцінює посилання позивача в позовній заяві, апеляційній скарзі та додаткових поясненнях у справі від 27.02.2025 на те, що відповідно до акта інвентаризації від 15.06.2022 директором ТОВ «Агропромислова компанія «Еліт продукт», серед інших документів, виявлено примірник нової редакції Договору оренди від 22.02.2008 в редакції від 05.11.2011, а відтак позивач вже 06.07.2022 звернувся до суду з позовом. Водночас врахуванню підлягає те, що складання акту інвентаризації від 15.06.2022 залежало виключно від волі та дії позивача ТОВ «АК «Еліт продукт», в особі директора Пилипишина С. П.
Відтак, колегія апеляційного суду приходить до висновку про те, що позивачем пропущено строк позовної давності, оскільки ТОВ «АК «Еліт продукт» знехтувало своїми правами та обов`язками як орендар щодо спірної земельної ділянки, що призвело до її втрати.
За наведених обставин та у зв`язку із зробленими відповідачами у відзивах на позов вказівок на сплив позовної давності, апеляційний суд вважає, що в позові про визнання незаконним та скасування наказу, визнання недійсним свідоцтва про право власності слід відмовити саме з цих підстав.
Тобто, оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового – про відмову в позові з інших підстав.
Європейський суд з прав людини констатував, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки суд першої інстанції дійшов по суті правильного висновку про відмову в задоволенні позову, проте помилився щодо підстав такої відмови, колегія суддів вважає, що рішення Христинівського районного суду Черкаської області від 27.02.2023 слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові з інших підстав.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» - адвоката Чернілевського Віталія Григоровича – задольнити частково.
Рішення Христинівського районного суду Черкаської області від 27 лютого 2023 року – скасувати та ухвалити нове рішення.
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Еліт продукт» - відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.
Повний текст постанови складено 14 березня 2025 року.

Головуючий          Л. І. Василенко

Судді:                                                          О. В. Карпенко

Т. Л. Фетісова