ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 лютого 2025 року
м. Харків
справа № 646/8245/21
провадження № 22-ц/818/222/25
Харківський апеляційний суд у складі:
Головуючого: Маміної О.В.,
суддів: Пилипчук Н.П., Яцини В.Б.
за участю секретаря Смелянець К.І.
учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПОЗИКА», Товариство з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС»
третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПОЗИКА», Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 ФІНАНС», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння ,-
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія «ПОЗИКА» на заочне рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 26 грудня 2023 року, постановлене суддею Янцовською Т.М.
в с т а н о в и в :
У грудні 2021 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом, в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу трикімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між відповідачами ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «2X2 ФІНАНС», посвідчений 19.11.2021 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Понаморьовою Д.В., скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.11.2021 р. про реєстрацію за ТОВ «2X2 ФІНАНС» права власності на зазначену квартиру та витребувати квартиру з чужого незаконного володіння ТОВ «2X2 ФІНАНС».
Заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 26 грудня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Визнано недійним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «2X2 ФІНАНС», посвідчений 19.11.2021 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Понаморьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі № 2986. Скасовано державну реєстрацію прав та обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ «2х2 ФІНАНС», проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального кругу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною від 19.11.2021 р. на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «2X2 ФІНАНС», посвідчений 19.11.2021 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Понаморьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі № 2986. Витребувано у ТОВ «2х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 квартиру за адресою АДРЕСА_1 . Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Позика», ТОВ «2х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 6583 гривень з кожного.
В апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПОЗИКА», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що 16 липня 2024 року на адресу позивача було направлено повідомлення про відступлення прав вимоги від ТОВ «ФК «Форінт». Також було направлено вимогу про усунення порушень за кредитним договором від 21.05.2024 року. Вимогу про усунення порушень було направлено 05.07.2021 року. Після закінчення 30 денного строку після направлення вимоги апелянт уклав договір купівлі-продажу квартири від 19.11.2021 року. Вважає, що всіх вимог закону було дотримано. Наголошує, що договором іпотеки передбачено право іпотекадержателя на продаж предмета іпотеки будь якій особі – покупцеві. Отже права позивача порушено не було.
Згідно з ч. 1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що встановлених вимог законодавства ТОВ «Фінансова компанія «Позика» не додержано, не висунуто вимогу до позивача та 19.11.2021 р. звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу з ТОВ «2х2 ФІНАНС». Ненаправлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку». В зв`язку з визнанням недійсним договору купівлі-продажу від 19.11.2021 р., підлягає скасуванню державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «2х2 ФІНАНС», оскільки є похідними.  Оскільки ТОВ «Фінансова компанія «Позика» не мало права продавати вищезгадану квартиру ТОВ «2х2 ФІНАНС», суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог та витребування спірної квартири з незаконного володіння останнього власника ТОВ «2х2 ФІНАНС».
Судова колегія не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Судовим розглядом встановлено, що між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Український промисловий банк» укладено кредитний договір № 75-0061004/ФКВ-08 від 03.07.2008 р., згідно якого банк надав позивачу кредитні кошти в розмірі 120600 доларів США з терміном повернення – 01.07.2033 р.
03.07.2008 р., між ОСОБА_1 та ТОВ «Український промисловий банк» укладено іпотечний договір, № 75-0061004/7фквіп-08, що посвідчений Слоневською Д.В., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 3488.
Згідно умов договору іпотеки, предметом є 3 – х кімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1 . 
Пунктом 4.2, 4.3 зазначеного договору також передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або умов цього Договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя.
30.06.2010 року - між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» та Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» укладено Договір про передачу Активів та Кредитних зобов`язань Укрпромбанку на користь Дельта Банку, відповідно до якого право вимоги за Кредитним договором та право вимоги за Іпотечним договором перейшло до Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк».
16.07.2020 року - між Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Форінт» укладено Договір № 2289/К про відступлення права вимоги та Договір про відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, відповідно до яких право вимоги за Кредитним договором та Іпотечним договором перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Форінт».
З витягу додатку №1 до договору №2289-К про відступлення прав вимоги від 16.07.2020 року убачається, що до ТОВ «ФК «Форінт» перейшло право вимоги до ОСОБА_1 №226.
Таким чином відповідно до договору відступлення прав вимоги за іпотечними договорами від 16.07.2020 року Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Форінт» право вимоги за іпотечними договорами, зокрема і до ОСОБА_1 
16.07.2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено рекомендоване поштове повідомлення про відступлення прав вимоги. Також заначено нові реквізити на оплату заборгованості, розмір заборгованості (а.с.31,32)
15.03.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Форінт» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «ПОЗИКА» укладено договір №152, за умовами якого кредитор передає у власність набувачу права вимоги, вказані в реєстрі кредитних операцій до відступлення, в порядку та на умовах, визначених в цьому договорі, набувач зобов`язується прийняти від кредитора права вимоги у повному обсязі та на умовах, що існуватимуть на дату відступлення прав вимоги та сплатити кредитору їх власність. 
З реєстру кредитних операцій до відступлення до Договору №152 від 15.03.2021 року убачається, що до ТОВ «ФК ПОЗИКА» перейшло право вимоги за кредитним договором, реєстровий номер 2847800071.
22.04.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Форінт» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «ПОЗИКА» укладено договір відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, за змістом якого набувач отримав право вимоги за іпотечним Договором укладеним ОСОБА_1 , реєстровий №113.
Станом на 15.03.2021 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором №75-0061004/ФК-08 від 03.07.2008 року становила 4049714,00 грн.
05.07.2021 року на адресу ОСОБА_1 направлено рекомендоване поштове повідомлення про усунення порушень за кредитним договором №75-0061004/ФКВ-08 від 03.07.2008 (а.с.64,68)
21.08.2021 року на адресу ОСОБА_1 повторно направлено рекомендоване поштове повідомлення про усунення порушень за кредитним договором №75-0061004/ФКВ-08 від 03.07.2008 (а.с.59-63)
У встановлений строк порушення не усунено.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.12.2021 р. власником квартири за адресою АДРЕСА_1 власником є ТОВ «2х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2021 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Понаморьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі № 2986.
Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що ТОВ «Фінансова компанія «Форінт» - остання відома позивачу компанія, яку він знає як кредитора. Перереєстрація права власності вищевказаної квартири на ТОВ «2X2 Фінанс» відбулась за договором купівлі-продажу від 19.11.2021 р. Жодного повідомлення про перехід права вимоги від ТОВ «ФК Форінт» та ТОВ «ФК «Позика» позивач не отримував. Позивач не отримував від ТОВ «Фінансова компанія «Позика» повідомлення, як того вимагає ст. 35 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «Фінансова компанія «Позика» не направляли позивачу повідомлення про те, що вони є новим кредитором та іпотекодержателем за іпотечним договором, кінцевим бенефіціаром ТОВ «Фінансова компанія «Позика» та ТОВ «2х2 ФІНАНС» є одна і та ж людина - ОСОБА_3 , що свідчить про недійсність правочину, оскільки не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України.
Відповідно до ст. ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.
Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
За змістом положень ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.  Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Внаслідок неналежного виконання взятих на себе зобов`язань за кредитним договором, станом на 15.03.2021 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором №75-0061004/ФК-08 від 03.07.2008 року становила 4049714,00 грн.
Даних на спростування зазначених обставин матеріали справи не містять.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Зобов`язання за кредитним договором було забезпечене іпотечним договором, укладеним між сторонами 03.07.2008 року. 
Укладаючи договір іпотеки №75-0061004/7фквіп-08 від 03.07.2008 року сторони узгодили всі істотні умови договору та передбачили іпотечне застереження, яким було надано право Іпотекодержателю на звернення стягнення на предмет Іпотеки у позасудовому порядку.
Так, у договорі іпотеки № 75-0061004/7фквіп-08 міститься в п.4.2 «Задоволення вимог Іпотекодержателя», яким сторони узгодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватися у позасудовому порядку, зокрема шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Вказаний договір Позивачем не оспорювався, не був визнаний недійсним або розірваний.
Законодавством не передбачено вимог щодо змісту та форми іпотечного застереження, а лише встановлено, що таке застереження може міститься в самому договорі і визначати саме можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до змісту ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого.
Згідно пункту 4.1. Іпотечного договору у випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання Основного зобов`язання за Кредитним договором, воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені Кредитним договором строки.
Пунктом 4.2. у випадку порушення Іпотекодавцем (Позичальником), обов?язків за цим та/або Кредитним договором Іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та Позичальнику письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекопержатель вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки
У відповідності до п. 4.4. у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на Предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього Договору. Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з наступних способів: 
-шляхом прийняття Іпотекодержателем Предмета іпотеки у власність в рахунок виконання Основного зобов?язання, цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет іпотеки. 
-шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Іпотекодержатель зобов?язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця та всіх осіб. які мають зареєстровані права чи вимоги на Предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. 
На виконання умов іпотечного договору та вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «ПОЗИКА» 05.07.2021 направила на адресу  ОСОБА_1  рекомендоване поштове повідомлення про усунення порушень за кредитним договором №75-0061004/ФКВ-08 від 03.07.2008 року (а.с.64,68). 
Та повторно 21.08.2021 року на адресу ОСОБА_1 направлено рекомендоване поштове повідомлення про усунення порушень за кредитним договором №75-0061004/ФКВ-08 від 03.07.2008 (а.с.59-63)
Таким чином, ТОВ «ФК «ПОЗИКА» двічі направило вимогу про усунення порушень за кредитним договором на адресу ОСОБА_1 , яка задоволена не була.
Після закінчення тридцятиденного строку після направлення вимоги, а саме 19.11.2021 року між ТОВ «ФК «ПОЗИКА» та ТОВ «2Х2 ФІНАНС» було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого ТОВ «2X2 ФІНАНС» набуло права власності на нерухоме майно розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Отже, Іпотекодержатель скористався правом, визначеним у п. 4.2 договору, та звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іншій особі.
ТОВ «ФК «ПОЗИКА» вжито всіх необхідних заходів для належного повідомлення Позивача про вимогу стосовно усунення порушення.
Відповідачем надані докази надсилання на адресу спірної квартири зазначені вимоги рекомендованим листом.
Саме цю адресу зазначає позивач у позовні заяві як місце свого проживання.
Зазначені поштові відправлення повернуті «за спливом строку зберігання».
Таким чином Іпотекодержателем було вчинено дії по направленню вимоги, а неотримання вимоги Іпотекодавцем відбулось не за вини відповідача, а внаслідок власної недбалості, оскільки він не з`явився на пошту за отриманням рекомендованого листа.
Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пункт договору іпотеки, в якому його сторонами обумовлено позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору про застосування відповідного способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частина 1 статті 7 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Згідно ч. ч.1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір купівлі - продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеки», є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, частина 10 ст.38 Закону України «Про іпотеку».
Ця правова позиція Верховного Суду викладена у Постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження №61-6787сво21))
Ураховуючи викладене, суд першої інстанції у порушення вищевказаних вимог закону не звернув увагу на те, що у пункті 5.3 договору іпотеки сторонами було узгоджено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: зокрема права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Аналіз вищевказаного пункту 4.2 договору іпотеки свідчить про те, що сторони договору у цьому пункті обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі продажу предмета іпотекі від імені іпотекодержателя іншій особі.
Отже, зазначений вище пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на право реалізувати іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням предмет іпотеки іншій особі в рахунок погашення заборгованості.
Аналогічні за змістом правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справа № 199/8324/19 (провадження № 14-212 цс 21).
Разом з тим, умови договору іпотеки та вимоги частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, що діяли на час спірних правовідносин.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).
Згідно із пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Така позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, постановах Верховного Суду від 11 вересня 2020 року у справі № 127/17399/19-ц, від 22 січня 2020 року у справі № 201/6233/17-ц.
Як вбачається з матеріалів справи, новим іпотекодержателем ТОВ «ФК «ПОЗИКА» надано докази направлення засобами поштового зв`язку рекомендованим листом повідомлення з описом вкладення, яке скеровано на адресу позивача, зазначену у даній позовній заяві як адресу фактичного проживання (адреса спірної квартири). Доказів, що позивач повідомляв кредитора про зміну місця проживання матеріли прави не містять.
Отже, іпотекодержателем дотримано порядок надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання.
Між тим, позивачем також не надано доказів належного виконання боргових зобов`язань, як перед попереднім кредитором, так і перед новим.
Враховуючи наявну заборгованість за Кредитним договором та у відповідності до умов Кредитного договору, Іпотечного договору та чинного законодавства України, ТОВ «ФК «ПОЗИКА» мало право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом продажу предмета іпотеки у відповідності до визначеного сторонами іпотечного застереження та у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» має право продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі — продажу від імені Іпотекодержателя.
Тому колегія суддів вважає, що ОСОБА_1 не доведено порушення вимог закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки. А висновки суду в цій частині не відповідають фактичним обставинам справи.
Щодо незалучення в суді першої інстанції відповідних документів, а саме договорів відступлення прав вимоги, супровідних листів, вимог про усунення порушень та інше, судова колегія зазначає наступне.
Як убачається з матеріалів справи розгляд справи відбувся в загальному провадженні. Справу розглянуто за відсутності відповідачів та ухвалено заочне рішення. З огляду на те, що рішення постановлене без участі сторін, а зокрема відповідача ТОВ «ФК «ПОЗИКА», відзив до суду першої інстанції наданий не був, тому, судова колегія вважала поважними причини подання документів та необхідним залучити надані документи до матеріалів справи справи.
Без залучення зазначених доказів перевірити доводи апеляційної скарги неможливо.
Доводи про те, що кінцевим бенефіціаром ТОВ «2Х2 Фінанс» та ТОВ «ФК «ПОЗИКА» є одна і та сама фізична особа не спростовують висновків суду щодо дотримання апелянтом процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та не свідчать про наявність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
За таких обставин висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення вимог не відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи.
Тому рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України, з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «ПОЗИКА» підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1514,00 грн.
Керуючись ст. ст.367,368,369,376,381,382,383,384 ЦПК України суд, -
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія «ПОЗИКА» - задовольнити.
Заочне рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 26 грудня 2023 року скасувати та ухвалити нове.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПОЗИКА» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1546,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбаченихст. 389 ЦПК України.
Головуючий:                                                        О.В. Маміна

Судді:                                                                Н.П. Пилипчук

В.Б. Яцина
Повне судове рішення виготовлено 06.03.2025 року.