29.01.25
22-ц/812/198/25
Провадження № 22-ц/812/198/25

П О С Т А Н О В А 
іменем України

27 січня 2025 року м. Миколаїв
справа № 468/1939/24

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Лівінського І.В.,
суддів:      Базовкіної Т.М., Кушнірової Т.Б.,
із секретарем судового засідання Богуславською О.М.,
за участю представника позивачки ОСОБА_1 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження 
апеляційну скаргу
ОСОБА_2 , поданою її представником  ОСОБА_1 
на рішення Баштанського районного суду Миколаївської області, ухвалене 14 листопада 2024 року під головуванням судді Муругова В.В., в приміщенні цього ж суду, повне судове рішення складено цього ж числа, у цивільній справі 
за позовом 
ОСОБА_2  до Інгульської сільської ради Баштанського району Миколаївської області про визнання договору дійсним та визнання права власності,

в с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви
В вересні 2024 року ОСОБА_2 через свого представника звернулась з позовом до Інгульської сільської ради Баштанського району Миколаївської області (далі – Інгульська сільська рада) про визнання договору дійсним та визнання права власності.
Позивачка зазначала, що 27 серпня 2004 року між нею та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Мар`янівське» (далі - СТОВ «Мар`янівське» ) в особі ліквідатора Тимофєєвої Т.П. було укладено в простій письмовій формі договір купівлі-продажу №5-Л, відповідно до якого вона за 1500 грн придбала у СТОВ «Мар`янівське» приміщення пекарні по вул. Молодіжній, 2-а в с. Мар`янівка Баштанського району Миколаївської області. Договір був виконаний сторонами належним чином, але в зв`язку з тим, що 16 листопада 2004 року СТОВ «Мар`янівське» як юридична особа припинило діяльність, договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником нежитлової будівлі – пекарні, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на серпень 2024 року значиться СТОВ «Мар`янівське» на підставі Свідоцтва про право власності, виданого 27 вересня 2004 року Доброкриничанською сільською радою Баштанського району Миколаївської області.
Посилаючись на те, що оскільки між сторонами досягнуто домовленостей щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне виконання договору, але СТОВ «Мар`янівське» ухилилось від його документального оформлення- нотаріального посвідчення, а пізніше було ліквідоване, позивачка просила суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі - пекарні від 27 серпня 2004 року та визнати за нею право власності на вказану нежитлову будівлю - пекарню, площею 138,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Правом відзиву на позовну заяву відповідач Інгульська сільська рада не скористалась.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Баштанського районного суду Миколаївської області від 14 листопада 2024 року в задоволенні позову ОСОБА_2 до Інгульської сільської ради про визнання договору дійсним та визнання права власності відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що комплексний аналіз положень ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) вказує на те, що спірний договір підлягав не тільки нотаріальному посвідченню, а і державній реєстрації. І саме з часу такої державної реєстрації відповідний договір є укладеним та у покупця за таким договором виникає право власності. До такої державної реєстрації договору він є неукладеним і не може бути визнаний судом дійсним. Такі висновки суду узгоджуються з позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 21 листопада 2019 року по справі №2-4828/06 та від 28 липня 2021 року по справі №2-323/2009.
Ці ж обставини щодо того, що спірний договір, який не був посвідчений нотаріально та не пройшов державну реєстрацію, є неукладеним – не дають суду правових підстав для визнання за позивачкою права власності на відповідне приміщення пекарні.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 - ОСОБА_1 , посилаючись на незаконність, необґрунтованість вказаного судового рішення, порушення судом норм матеріального права, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд формально підійшов до розгляду справи. Апелянт зазначає, що між сторонами досягнуто домовленостей щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне виконання договору, але відповідач ухилився від його документального оформлення – нотаріального посвідчення, державної реєстрації, а згодом його діяльність була припинена, тому позивач несе надмірний тягар щодо відповідальності за невчинення подальших процедур нотаріального оформлення та державної реєстрації правочину за відсутності її вини та неможливості вчинення цих дій в зв`язку з припиненням діяльності СТОВ «Мар`янівське» через банкрутство. Якщо вважати, що договір не укладено, то сторонам мало бути повернуто те, що отримано за договором. Однак, одна зі сторін договору припинила діяльність і не може ні прийняти об`єкт назад, ні повернути сплачені за нього кошти.
Крім того, зазначає, що ОСОБА_2 протягом двадцяти років володіє вказаним приміщенням і жодна особа не ставила під сумнів правомірність її володіння. Однак, зареєструвати право власності належним чином вона не має можливості, в зв`язку з відсутністю можливості нотаріально посвідчити та зареєструвати укладений та виконаний у 2004 році договір купівлі-продажу.
Підстави набуття права власності позивачем на нерухоме майно відповідають вимогам статті 208, 210 ЦК України та не суперечать змісту статті 328 ЦК України про те, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності позивачем набуто правомірно, оскільки інше прямо не випливає із закону та його незаконність не встановлена судом.
Отже, зважаючи на те, що державна реєстрація правочину як наступний послідовний етап після його нотаріального посвідчення не може бути вчинена в зв`язку з фактичним ухиленням колишнього власника майна від цього нотаріального посвідчення, та припиненням його діяльності, тому суб`єктивне право позивача має бути захищено судом, шляхом визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на майно.

Узагальненні доводи інших учасників справи
Відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом, від відповідача до апеляційного суду не надійшов.

2. Мотивувальна частина 
Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступного.

Встановлені судом першої інстанції обставини справи
Судом встановлено, що 27 серпня 2004 року ОСОБА_2 уклала в простій письмовій формі зі СТОВ «Мар`янівське», в особі ліквідатора Тимофєєвої Т.П., що діяла на підставі постанови про визнання банкрутом Господарського суду Миколаївської області по справі №5/43 від 04 березня 2003 року, договір купівлі-продажу №5-Л про купівлю-продаж приміщення пекарні по АДРЕСА_1 . (а.с.11-12).
Згідно копії квитанції до прибуткового касового ордеру від 31 серпня 2004 року, ОСОБА_2  сплатила обумовлену в договорі суму 1500 грн та  в цей же день було складено акт приймання-передачі майна – приміщення пекарні, в АДРЕСА_2 , від продавця СТОВ «Мар`янівське» покупцю ОСОБА_2 ( а. с.13,14)
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна  № 391410955, сформованої 18 серпня  2024 року встановлено, що право власності на нежитлову будівлю-пекарня, загальною площею 138,4 кв.м з 27 вересня 2004 року зареєстроване за СТОВ «Мар`янівське», на підставі свідоцтва про право власності, виданого 27 вересня 2004 року Доброкриничанською сільською радою Баштанського району Миколаївської області (а.с.22). 
Відповідно до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань СТОВ «Мар`янівське» 16 листопада 2004 року припинило свою діяльність як юридичної особи (а.с.23-25).

Позиція апеляційного суду
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з частиною третьою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України, стаття 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
За змістом статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
За нормами статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Звертаючись до суду, позивачка просила визнати дійсним договір купівлі- продажу нежитлової будівлі - пекарні, який, всупереч вимогам закону, не був нотаріально посвідчений.
Отже, до предмета доказування у цій справі входять не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й дослідження відповідності такого договору загальним вимогам чинності правочину.
        Статтею  182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
       Згідно пункту 1.5 Тимчасового Положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за N 157/6445. (далі – Положення), яке діяло на час виникнення спірних правовідносин, державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на таке нерухоме майно:
1) житлові будинки;
2) квартири;
3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій;
5) приміщення - частини внутрішнього об`єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами. 
Державна реєстрація прав проводиться реєстратором БТІ за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, реєстратор якого проводить державну реєстрацію прав на цей об`єкт (п. 1.7 Положення). 
Реєстр прав власності на нерухоме майно є єдиною державною інформаційною системою, що містить відомості про зареєстровані права, суб`єктів прав, об`єкти нерухомого майна та незавершеного будівництва, правовстановлювальні документи та документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва (п.1.8 Положення).
       Отже, реєстрація прав на нерухоме майно - не просто формальність, а необхідність. Без реєстрації прав власності, особа не стає повноправним власником нерухомого майна.

З матеріалів справи вбачається, що право колективної власності СТОВ «Мар`янівське» на нежитлову будівлю - пекарні за адресою: АДРЕСА_1 , підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданого на підставі рішення виконкому Доброкриничанської сільської ради № 48 від 16 вересня 2004 року (а.с .15)
Державна реєстрація права власності на зазначену нежитлову будівлю – пекарня за СТОВ «Мар`янівське» проведена 27 вересня 2004 року.
Інших документів, які б підтверджували право СТОВ «Мар`янівське» на спірне нерухоме майно в матеріалах справи відсутні.
Отже, на дату зазначену в спірному договорі купівлі-продажу – 27 серпня 2004 року, у СТОВ «Мар`янівське» були відсутні правовстановлюючі документи на об`єкт продажу, що й позбавило сторони можливості посвідчити угоду у встановленому законом порядку.
Таким чином, укладений між сторонами договір купівлі-продажу, не відповідає загальним вимогам чинності правочину, а тому відсутні підстави для визнання його дійсним.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Водночас, у матеріалах справи відсутні докази звернення до нотаріальної контори в період після укладення договору купівлі-продажу 27 серпня 2004 року і до припинення діяльності як юридичної особи СТОВ «Мар`янівське» - 16 листопада 2004 року. Позивач не довела, що вона протягом майже 3-х місяців вживала будь-які дії для нотаріального посвідчення угоди, а продавець СТОВ «Мар`янівське» ухилялось від нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу спірної нежитлової будівлі.
За такого, висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання дійсним спірного договору купівлі-продажу, є правильним.
Враховуючи, що позовна вимога про визнання права власності на нежитлову будівлю - пекарні є похідною вимогою від вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, в якій судом відмовлено, суд першої інстанції також дійшов обгрунтованого висновку про відмову у задоволені позовних вимог щодо визнання права власності на спірне нерухоме майно.
Визнання відповідачем – Інгульською сільською радою позову, на яке посилається апелянт, не може бути підставою для задоволення позову, оскільки це не спростовує встановлені судом обставини справи щодо невідповідності спірного договору купівлі-продажу загальним вимогам чинності правочину та поведінку сторін договору після його підписання.
Отже, ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин, нормами матеріального та процесуального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а тому рішення підлягає залишенню без зміни відповідно до положень статті 375 ЦПК України.

Щодо судового збору
Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи, що апеляційна скарга залишена без задоволення, підстав для зміни розподілу судових витрат апеляційний суд не вбачає.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:
       
Апеляційну скаргу  ОСОБА_2 , поданою її представником  ОСОБА_1  залишити без задоволення, а рішення Баштанського районного суду Миколаївської області від 14 листопада 2024 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду, за правилами, передбаченими статтею 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий	І.В. Лівінський	
  Судді:	  Т.М. Базовкіна   Т.Б. Кушнірова	

Повне судове рішення складено 29 січня 2025 року.