справа № 760/28561/19
головуючий у суді І інстанції Усатова І.А.
провадження № 22-ц/824/7935/2024
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
 
ПОСТАНОВА
Іменем України
 
09 жовтня 2024 року                                                                       м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Мостової Г.І.,
суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф., 
за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» - адвоката Софіщенка Вадима Аркадійовича на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 січня 2024 року
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» місто Києва Федорчук Володимир Віталійович, Служба у справах дітей Солом`янської районної у місті Києві державної адміністрації, про визнання незаконним та скасування рішення, -
в с т а н о в и в :
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Солом`янського районного суду міста Києва з указаним позовом, у якому просив суд: визнати незаконним і скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1089335080389.
Позов обґрунтовано тим, що 03 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. прийнято рішення про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 , на ім`я ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо».
Позивач вважає це рішення протиправним, оскільки реєстрація проведена попри існування судового арешту на квартиру, накладеного ухвалою судді Солом`янського районного суду міста Києва Шереметьєвої Л.А. від 03 лютого 2017 року, постановою про арешт квартири приватного виконавця Чижика А.П. від 08 квітня 2019 року, а також попри зареєстровану 01 жовтня 2019 року в державному реєстрі заяву власника про заборону вчинення реєстраційних дій.
Державний реєстратор залишив поза увагою запис в Державному реєстрі від 06 березня 2017 року № 19334625 про накладення арешту на майно за ухвалою судді Солом`янського районного суду міста Києва Шереметьєвою Л.А. від 03 лютого 2017 року. Такі дії є порушенням пункту 6 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.
Зазначає, що державний реєстратор скористався винятком з правила, передбаченим пунктом 7 частини 4 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (додано згідно з Законом № 2478-VII від 03 липня 2018 року, зміни вступили в дію 04 лютого 2019 року), який передбачає, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Позивач наголошує, що при накладенні арешту судом у 2017 році в законодавстві не існувало жодних правових норм, які б дозволяли вчиняти якісь дії з майном, на яке накладено арешт. Через це застосування пункту 7 частини 4 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо суперечить статті 58 Конституції України, яка імперативно встановлює, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Вказує, що у пункті 7 частини 4 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» мова йде про обтяження, інші речові права, у тому числі іпотеку, на передане в іпотеку майно, але не про судовий арешт.
Також державний реєстратор не взяв до уваги запис у Державному реєстрі від 08 квітня 2019 року № 31070657 про накладення арешту на квартиру приватного виконавця Чижика А.П. від 08 квітня 2019 року. 
Позивач наголошує, що арешт накладено саме у порядку виконання виконавчого напису нотаріуса про звернення стягнення на квартиру як вже реалізований раніше спосіб позасудового задоволення вимог іпотекодержателя.
Державний реєстратор не взяв до уваги запис в Державному реєстрі від 01 жовтня 2019 року № 36195738 «Заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій». 
Це є порушенням частини 1 статті 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка передбачає, що проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, або на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна.
Оскільки позивач зареєстрував заяву 01 жовтня 2019 року, то 03 жовтня 2019 року не могла відбутися будь-яка реєстраційна відносно майна.
Також зазначає про порушення імперативних вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Спірна квартира є предметом мораторію на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті. 
Квартира АДРЕСА_2 є єдиним місцем проживання позивача та членів його сім`ї, а також має загальну площу 116,8 кв.м.
На підтвердження своєї позиції позивач посилається на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 465/1310/17, відповідно до якої мораторій на стягнення квартири за іпотечним боргом у валюті розповсюджується на позасудовий порядок виконання умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору.
Також зазначає, що позивачем не отримано жодної вимоги від ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо», хоча тільки за спливом 30-денного строку після отримання якої реєстратор за законом мав право приймати реєстраційні рішення.
Вказує, що 22 липня 2019 року отримав повідомлення про наявність відправлення з оголошеною цінністю від відповідача № 0101041947285 у відділенні Укрпошти.
23 липня 2019 року у відділенні Укрпошти № 3110 позивач дізнався, що його відправлення нібито було отримано невстановленою особою.
20 серпня 2019 року ОСОБА_1 подав заяву про вчинення кримінальних правопорушень, передбачених статтями 163, 186 та 358 КК України.
 
Ухвалою слідчого судді Солом`янського районного суду міста Києва від 12 вересня 2019 року у справі № 760/25211/19 зобов`язано Солом`янське УП ГУ НП у м. Києві внести відомості за заявою ОСОБА_1 до ЄРДР та розпочати розслідування.
Державний реєстратор прийняв за належний документ поштове відправлення від 17 липня 2019 року, яке нібито свідчить про отримання ОСОБА_1 22 липня 2019 року письмової вимоги фінансової компанії.
Зазначає, що у переліку документів, наданих відповідачем державному реєстратору для державної реєстрації права власності на іпотечне майно, відсутній документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (виконання умов договорів відступлення прав вимоги новому кредитору).
Позивач вказує, що відповідач не надав державному реєстратору договори про відступлення права вимоги за кредитним договором від 23 травня 2019 року, а лише договори про відступлення права вимоги за договором іпотеки, а також документи, що підтверджують розрахунки між сторонами за вказаними договорами.
Зазначив, що кредитор вже скористався своїм правом на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 33 Закону України «Про іпотеку» та пунктом 5.4 іпотечного договору, а саме: на підставі виконавчого напису нотаріуса про звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому повторне звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового задоволення вимог іпотекодержателя не відповідає нормам чинного законодавства.
Після того, як судом у 2013 році було відмовлено ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» у судовому способі звернення стягнення на предмет іпотеки, останній вирішив реалізувати позасудовий спосіб стягнення. За заявою банку приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко О.В. вчинено виконавчий напис № 607 про стягнення на спірну квартиру.
Під час розгляду справи № 760/11890/19 у судовому засіданні 02 жовтня 2019 року було з`ясовано, що ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» як новий кредитор мав отримати оригінал постанови від 08 квітня 2019 року про відкриття виконавчого провадження № НОМЕР_1.
ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», звернувшись до нотаріуса з заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, використав наявне у нього право на позасудове погашення заборгованості та звернув стягнення на іпотечне майно.
Розмір заборгованості, наданий реєстратору в письмовій вимозі (125 398 286 грн 17 коп.), не відповідає розміру заборгованості, визначеному рішенням суду від 2013 року (939 916 грн 03 коп.), а також розміру заборгованості, вказаному у виконавчому написі нотаріуса від 2018 року.
Позивач робить припущення, що відповідач продовжував нарахування відсотків та пені за кредитним договором, строк якого закінчився через вимогу дострокового стягнення заборгованості у 2021 році.
Зазначає, що у відповідача взагалі відсутнє право на застосування іпотечного застереження, оскільки минуло більше 7 років з моменту виникнення такого права у первісного кредитора.
Позивач вважає, що перебіг строку позовної давності за кредитним договором закінчився у 2015 році, а отже й перебіг давності для звернення кредитора до державного реєстратора з заявою про звернення стягнення шляхом застосування іпотечного застереження також закінчився у 2015 році.
Судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не було враховано пріоритетного права дітей на користування спірною квартирою.
У квартирі зареєстровані та проживають неповнолітні діти 2008 та 2012 років народження, члени сім`ї позивача.
 
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 03 січня 2024 року задоволено позов ОСОБА_1 . 
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності (індексний номер рішення 489856601 від 03 жовтня 2019 року) за ТОВ «ФК Інвест-Кредо» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1089335080389, номер запису про право власності 33505123.
Стягнуто з ТОВ «ФК Інвест-Кредо» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору у розмірі 768 грн 40 коп.
 
Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що на момент звернення відповідача до державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Федорчука В.В. з заявою про реєстрацію права власності ним вже був реалізований певний спосіб захисту цивільних прав, зокрема вчинення виконавчого напису нотаріусом. 
Відтак підстав для звернення стягнення вдруге на той самий предмет іпотеки у відповідача не було.
Державну реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 здійснено з порушенням Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553).

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ТОВ «ФК Інвест-Кредо» - адвокат Софіщенко В.А. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 січня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що помилковим є висновок суду першої інстанції про відсутність у відповідача підстав для звернення стягнення вдруге на той самий предмет іпотеки з огляду на наявність виконавчого напису нотаріуса.
Адже саме відсутність реального виконання виконавчого напису нотаріуса було підставою для обрання іпотекодержателем іншого законного способу захисту власних прав - застосування іпотечного застереження та прийняття у власність предмету іпотеки відповідно до приписів статті 37 Закону України «Про іпотеку», що є правом іпотекодержателя та жодним чином не порушує права позивача, який шляхом укладання відповідного договору іпотеки (пункт 5.4. Договору іпотеки) надав свою згоду на застосування будь-яких способів захисту.
Вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки на підтвердження того, що квартира АДРЕСА_2 є єдиним місцем проживання позивача та членів його сім`ї надано лише витяг з Державного реєстру речових прав, зроблений за критерієм пошуку «За об`єктом: АДРЕСА_1 », що значно обмежує відображені відомості.
Тому на думку скаржника, судом першої інстанції порушено норми процесуального права, оскільки розгляд справи здійснювався у порядку спрощеного позовного провадження, хоча ТОВ «ФК Інвест-Кредо» разом із відзивом на позову заяву від 06 грудня 2019 року подано заяву із запереченнями щодо розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження.
Відповідач зазначав, що вказана судова справа не є незначною, а стосується питання права власності на нерухоме майно, оціночна вартість якого, відповідно до умов договору іпотеки, була визначена сторонами у розмірі 2 290 160 грн.
Від представника ОСОБА_1 - адвоката Сидоренка І.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому він просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Інші учасники справи, повідомлені належним чином про розгляд справи у суді апеляційної інстанції, не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції не направили.
Представник ТОВ «ФК Інвест-Кредо» - адвокат Софіщенко В.А. у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та просив їх задовольнити.
Представник ОСОБА_1 - адвокат Сидоренко І.О. у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги.
Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.
Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.
 
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.
З матеріалів вбачається, що відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 27 грудня 2002 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Кондратенком М.І. за реєстровим № 7770, квартира за адресою: АДРЕСА_1 , належала на праві власності ОСОБА_1 
18 квітня 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 014/3847/82/5482, відповідно до якого ОСОБА_1 отримав грошові кошти у розмірі                    204 00 доларів США.
18 квітня 2007 року у забезпечення зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки за реєстровим № 656з, відповідно до якого ОСОБА_1 передав у забезпечення квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 116,80 кв.м.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 26 лютого 2013 року відмовлено у задоволенні позову ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 04 березня 2021 року відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором.
27 листопада 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко О.В. вчинено виконавчий напис № 607 про звернення стягнення на спірну квартиру за заявою стягувача АТ «Райффайзен Банк Аваль».
08 квітня 2019 року приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Чижиком А.П. ухвалено постанову про відкриття виконавчого провадження № НОМЕР_1, якою постановив звернути стягнення на спірну квартиру, яка належить на праві власності ОСОБА_1 .
Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 09 червня     2023 року у справі №760/11890/19, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 21 листопада 2023 року, визнано таким, що не підлягає виконанню, виконавчий напис, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко О.В. 27 листопада 2018 року, зареєстрований в реєстрі за № 607, про звернення стягнення на спірну квартиру, що належить на праві власності ОСОБА_1 .
 
Як вбачається з Інформаційної довідки від 07 жовтня 2019 року № 183836134:
06 березня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П. відповідно до ухвали  Солом`янського районного суду міста Києва від 03 лютого 2017 року про накладення арешту в інтересах ОСОБА_2 зареєстровано обтяження на спірну квартиру;
08 квітня 2019 року на спірну квартиру накладено арешт відповідно до постанови про арешт майна боржника приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Чижика А.П.
20 вересня 2019 року згідно з даними Інформаційної довідки від                              07 жовтня 2019 року № 183836134 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. здійснено реєстрацію права власності на спірну квартиру, що належить на праві власності ОСОБА_1 , на ім`я ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» (підстава виникнення права власності: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 23 травня             2019 року, серія та номер: 422 та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 25 травня 2019 року, серія та номер: 423; повідомлення-вимога №020619 від 04 червня 2019 року, поштове повідомлення 0101041947285 від 17 липня 2019 року; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від  03 жовтня 2019 року) (а.с. 18,19);
03 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру (а.с. 18,19).
 
23 травня 2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «ОКСІ БАНК» укладений договір про відступлення прав вимоги за кредитним договором № 014/3847/82/5482 (а.с. 77-81) та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 23 травня 2019 року, нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 422 (а.с. 82,83).
25 травня 2019 року між АТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» укладений договір про відступлення прав вимоги за кредитним договором № 014/3847/82/5482 (а.с. 85-88) та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 25 травня 2019 року, нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 423  (а.с. 89,90).
Зі змісту частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV від 05 червня 2003 року у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Як вбачається з повідомлення-вимоги ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» №020619 від 04 червня 2019 року станом на момент відступлення права вимоги за кредитним договором та іпотечним договором заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором становила: за тілом кредиту 99 737, 39 доларів США, що еквівалентно 2 623 561 грн 92 коп.; за процентами 101 973,49 доларів США, що еквівалентно 2 681 931 грн 86 коп.; за пенею 25 572 911 грн 56 коп. Всього заборгованість складає 30 878 405 грн 34 коп. 
ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» просило усунути порушення зобов`язань за кредитним договором та  сплатити вказану заборгованість. А також, попередило, що у випадку непогашення боргу протягом 30 днів товариство звернення стягнення на іпотечне майно (а.с. 36,37).
17 липня 2019 року ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» засобами поштового зв`язку направив ОСОБА_1 повідомлення-вимогу про порушення умов кредитного договору та застереження про те, що у випадку непогашення боргу протягом 30 днів ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки (а.с. 95).
Вимогу позивач отримав 22 липня 2019 року, що підтверджується трекінгом з офіційного сайту «Укрпошта» та копією зворотного поштового повідомлення (а.с. 96,97).
ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» звернулося до державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Федорчука В.В. з заявою про реєстрацію права власності.
01 жовтня 2019 року згідно з відомостями із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав (ідентифікатор пошуку 184137683, дата пошуку 09 жовтня 2019 року) приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П. зареєстровано заяву власника квартири за адресою: АДРЕСА_1 про заборону вчинення реєстраційних дій (а.с. 20).
03 жовтня 2019 року згідно з даними Інформаційної довідки від                              07 жовтня 2019 року № 183836134 державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. прийнято рішення про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 , на ім`я ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» (а.с. 18,19).
20 вересня 2019 року згідно з даними Інформаційної довідки від                              07 жовтня 2019 року № 183836134 державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. здійснено реєстрацію права власності на спірну квартиру, що належить на праві власності ОСОБА_1 , на ім`я ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» (підстава виникнення права власності: договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 23 травня             2019 року, серія та номер: 422 та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 25 травня 2019 року, серія та номер: 423; повідомлення-вимога №020619 від 04 червня 2019 року, поштове повідомлення 0101041947285 від 17 липня 2019 року; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від  03 жовтня 2019 року) (а.с. 18,19).
 
Згідно з частинами 1, 3 статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до частини 1 статті 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Як вбачається з матеріалів справи, ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 зробили відповідне застереження в іпотечному договорі.
Згідно з пунктом 5.1 договору іпотеки, у разі порушення основного зобов`язання, умов кредитного договору або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
У пункті 5.5.1 договору іпотеки зазначено, що відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавцем за кредитним договором.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина 2 статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
 
Як встановлено судом, у подальшому відбулося 2 відступлення прав за іпотечним договором від 18 квітня 2007 року, укладеним між позивачем та іпотекодержателем ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», а саме:
23 травня 2019 року іпотекодержателя АТ «Райффайзен Банк Аваль» змінено на іпотекодержателя АТ «Оксі Банк»;
25 травня 2019 року іпотекодержателя АТ «Оксі Банк» змінено на іпотекодержателя ТОВ «ФК «Інвест-Кредо».
Відповідно до частини 3 статті 24 Закону України «Про іпотеку», правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.
Тобто відомості про відступлення прав іпотекодержателя підлягають державній реєстрації; внесення таких відомостей і є зміною речового права - права іпотеки. До проведення державної реєстрації відповідне право не виникає, а його перехід не відбувається.
У розумінні наведених положень законодавства державна реєстрація відступлення права вимоги, яка відбувається шляхом здійснення зміни іпотекодержателя за таким предметом іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, є обов`язковою, а такій реєстрації передує обов`язкова реєстрація самого права іпотеки за первісним іпотекодержателем.
Згідно з частиною 2 статті 3 Закону України «Про іпотеку», взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
Водночас за змістом частини 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Отже, момент виникнення права вимоги за іпотечним договором чинне законодавство пов`язує з фактом державної реєстрації іпотеки в порядку, визначеному законодавством.
Тому виникнення прав у нового іпотекодержателя за договором іпотеки може відбуватися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. 
Указані висновки відповідають висновкам, які викладені у постановах Верховного Суду від 04 жовтня 2021 року № 915/1067/20, від 26 лютого 2020 року у справі № 751/2322/16-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 569/16312/17-ц, від 27 серпня 2019 року у справі № 911/2392/17, від 12 жовтня 2020 року у справі  № 15/148-10/4045.
 
Апеляційним судом встановлено, що станом на момент пред`явлення                    17 липня 2019 року повідомлення-вимоги №020619 від 04 червня 2019 року про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором, ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» після нотаріального посвідчення договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 25 травня 2019 року не здійснило державної реєстрації речових прав на спірну квартиру та у зв`язку з цим не набуло статусу іпотекодержателя на спірну квартируза договором іпотеки від 17 квітня 2007 року, у порядку  визначеному законом.
 
Як було встановлено вище, ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» звернулося до державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірну квартиру та задовольнило свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку невиконанням боржником основного зобов`язання.  
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року №1952-ІV(надалі по тексту - Закон №1952-ІV).
За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абз. 4 частини 5 статті 3 Закону №1952-ІV). 
Тобто, державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою.  
Дослідивши документи, які зазначені державним реєстратором у Інформаційній довідці від 07 жовтня 2019 року № 183836134  як підстава для здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо», а саме:
договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від                         23 травня 2019 року, серія та номер: 422,
договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 25 травня 2019 року, серія та номер: 423,
повідомлення-вимога №020619 від 04 червня 2019 року, 
поштове повідомлення 0101041947285 від 17 липня 2019 року, 
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від  03 жовтня 2019 року,  
апеляційний суд дійшов висновку про недотримання вимог чинного законодавства під час здійснення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо», з огляду на таке.
 
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина 1 статті 33 Закону «Про іпотеку»).
Згідно з статтею 18 Закону України №1952-ІVдержавна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1)  формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
На виконання вимог вказаної статті 18 Закону №1952-ІV, Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі по тексту - Порядок №1127).
Порядком №1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.
Згідно з пунктом 61 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Таким чином, пунктом 61 Порядку №1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Щодо дотримання ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» пункту 61 Порядку №1127 та надання державному реєстратору копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві, то колегія апеляційного суду встановила таке. 
Зі змісту частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Апеляційним судом встановлено, що на момент пред`явлення 17 липня 2019 року повідомлення-вимоги ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» не набуло статусу іпотекодержателя на спірну квартируза договором іпотеки від 17 квітня 2007 року, у порядку, визначеному законом, тому не мало права як іпотекодержатель звертатися з вимогою до ОСОБА_1 в порядку частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку».
За відсутності надсилання належним іпотекодержателем вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Визначена у частині 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Підсумовуючи вищевикладене, колегія апеляційного суду дійшла висновку, що недотримання ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог ТОВ «ФК «Інвест-Кредо».
 
Також апеляційний суд зауважує, що з Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07 жовтня 2019 року № 183836134 вбачається, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем здійснена 20 вересня 2019 року, однак підставою внесення такого запису зазначено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 жовтня 2019 року.
Тобто така реєстрація передувала винесенню державним реєстратором рішення про таку реєстрацію, хоча саме рішення є підставою для такої реєстрації. 
 
Також, зі змісту частини 1 статті 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від      01 липня 2004 року проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна. У разі наявності зареєстрованих заяв на проведення реєстраційних дій державний реєстратор, який здійснює розгляд таких заяв, невідкладно повідомляє про зупинення реєстраційних дій відповідних заявників.
Заява власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій реєструється у Державному реєстрі прав (частина 2 цієї статті).
Державний реєстратор також приймає рішення про відновлення реєстраційних дій, якщо власником об`єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує десяти робочих днів, не подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили (частина 3 цієї статті).
 
Отже, наявність станом на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» від 03 жовтня                      2019 року заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій від                           01 жовтня 2019 року № 36195738, зареєстрованої приватним нотаріусом Затварницькою І.П., також ставлять під сумнів законність проведення такої реєстрації права власності з огляду на наведені вище правові норми.
 
При цьому представник відповідача був присутнім у судових засіданнях суду апеляційної інстанції, однак не заявив про неправильність відомостей у Витязі, не надав інший витяг, не надав реєстраційну справу на підтвердження надання реєстратору усіх документів, визначених законом.
 
Щодо доводів апеляційної скарги ТОВ «ФК Інвест-Кредо» про те, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права, оскільки розгляд справи здійснювався у порядку спрощеного позовного провадження, хоча вказана судова справа не є незначною, а стосується питання права власності на нерухоме майно.
Відповідно до частини 4 статті 19 ЦПК України спрощене позовне провадження призначене для розгляду: 1) малозначних справ; 2) справ, що виникають з трудових відносин; 3) справ про надання судом дозволу на тимчасовий виїзд дитини за межі України тому з батьків, хто проживає окремо від дитини, у якого відсутня заборгованість зі сплати аліментів та якому відмовлено другим із батьків у наданні нотаріально посвідченої згоди на такий виїзд; 4) справ незначної складності та інших справ, для яких пріоритетним є швидке вирішення справи. Загальне позовне провадження призначене для розгляду справ, які через складність або інші обставини недоцільно розглядати у спрощеному позовному провадженні.
Згідно з частиною 1 статті 274 ЦПК України у порядку спрощеного позовного провадження розглядаються справи: 1) малозначні справи; 2) що виникають з трудових відносин; 3) про надання судом дозволу на тимчасовий виїзд дитини за межі України тому з батьків, хто проживає окремо від дитини, у якого відсутня заборгованість зі сплати аліментів та якому відмовлено другим із батьків у наданні нотаріально посвідченої згоди на такий виїзд.
Частиною 2 статті 274 ЦПК України визначено, що у порядку спрощеного позовного провадження може бути розглянута будь-яка інша справа, віднесена до юрисдикції суду, за винятком справ, зазначених у частині четвертій цієї статті.
Відповідно до частини 4 статті 274 ЦПК України в порядку спрощеного позовного провадження не можуть бути розглянуті справи у спорах: 1) що виникають з сімейних відносин, крім спорів про стягнення аліментів, збільшення їх розміру, оплату додаткових витрат на дитину, стягнення неустойки (пені) за прострочення сплати аліментів, індексацію аліментів, зміну способу їх стягнення, розірвання шлюбу та поділ майна подружжя; 2) щодо спадкування; 3) щодо приватизації державного житлового фонду; 4) щодо визнання необґрунтованими активів та їх витребування відповідно до глави 12 цього розділу; 5) в яких ціна позову перевищує двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; 6) інші вимоги, об`єднані з вимогами у спорах, вказаних у пунктах 1-5 цієї частини.
З наведеного вбачається, що в порядку спрощеного позовного провадження можуть розглядатися не лише справи, визначені частиною 1 статті 274 ЦПК України, але й будь-які інші справи, якщо з частини четвертої вказаної статті не випливає заборона щодо можливості їх розгляду в порядку спрощеного позовного провадження.
Справа, що переглядається, не відноситься до таких, які відповідно до частини 4 статті 274 ЦПК України не можуть бути розглянуті у порядку спрощеного позовного провадження, тому, врахувавши вимоги частини третьої вказаної статті, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про можливість її розгляду в порядку спрощеного позовного провадження.
 
Також апеляційний суд враховує, що суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки позивачем не надано достатніх доказів на підтвердження того, що спірна іпотечна квартира є його єдиним місцем проживання.
 
Таким чином, суд першої інстанції зробив правильний висновок про задоволення позову, проте помилився з мотивами такого задоволення, а тому оскаржене судове рішення суду першої інстанції підлягає зміні в оскаржуваній частині з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Відповідно до частини 1, 4 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки апеляційний суд змінює рішення суду першої інстанції, але виключно в частині мотивів його прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
 
Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» - адвоката Софіщенка Вадима Аркадійовича задовольнити частково.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 січня 2024 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.   
 
Дата складення повного судового рішення 27 грудня 2024 року.

 
 
Головуючий                                                              Г.І. Мостова
 
Судді                                                                                              Р.В. Березовенко
 
                                                                                                        О.Ф. Лапчевська