ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2025 року 
м. Київ
cправа №  922/488/22 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Багай Н.О., Берднік І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 (головуюча - Білоусова Я. О., судді: Лакіза В. В., Пуль О. А.) і рішення Господарського суду Харківської області від 29.11.2022 (суддя Добреля Н. С.) у справі
за позовом керівника Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області
до (1) Харківської міської ради,    (2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради,    (3) Фізичної особи-підприємця Манжай Альбіни Володимирівни, (4) ОСОБА_1 , (5) ОСОБА_2 , (6) ОСОБА_3 , (7) ОСОБА_4 , (8) ОСОБА_5       
про скасування рішення, визнання недійсним договору та витребування майна
(за участю представників: прокурор - Керничний Н.І., відповідача- 1 - Буряковська О.Ю.)

Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1.           24.01.2018 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі - орендодавець, Управління, відповідач-2) та Фізичною особою-підприємцем Манжай Альбіною Володимирівною (далі - орендар, ФОП Манжай А.В., відповідач-3) укладено договір оренди від №5101 (надалі - договір №5101) нежитлових приміщень 1-го поверху № 27-:-32 загальною площею 78,9 кв.м в житловому будинку  у м. Харкові по вулю Тімірязєва, 40, літ. "А-4" (далі - нежитлові приміщення). Вартість об`єкта оренди становить 168   400 грн станом на 24.10.2017.
2.          За умовами пунктів 5.2, 5.3, 5.6 договору №5101 орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця. За письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта оренди у власність. Поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого майна, не породжують зобов`язання орендодавця відшкодувати їх вартість. Орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважене право перед іншими особами на його викуп.
3.          Харківська міська рада (далі - Рада, відповідач-1) рішенням від 21.06.2017 №   691/17 затвердила Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, відповідно до якої приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Зокрема, шляхом викупу, продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (конкурсу), іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом. Орендарі, які виявили бажання приватизувати орендоване майно, подають до управління заяву про включення такого майна до переліку об`єктів, що підлягають приватизації.
4.           01.02.2018 ФОП Манжай А.В. звернулась до Управління з листом, в якому просила дозволити приватизацію орендованих нежитлових приміщень.
5.          Рада рішенням від 21.02.2018 № 1008/18 (далі - рішення № 1008/18) вирішила провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.   Харкова, згідно з пунктом 74 додатку до вказаного рішення нежитлові приміщення підлягали приватизації шляхом викупу ФОП Манжай А.В.
6.           22.02.2018 ФОП Манжай А.В. звернулась до Управління із заявою №3573 про приватизацію шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень.
7.          Враховуючи звернення ФОП Манжай А.В., на підставі листа Управлінням від 28.02.2018 №2544 суб`єкт оціночної діяльності ФОП Остащенко К.Ю. склав звіт про оцінку нежитлових приміщень, відповідно до якого вартість майна станом на 28.02.2018 становить 153 100 грн. Відомостей про те, що ФОП Манжай А.В. здійснювала поліпшення орендованого майна, необхідні для використання цих приміщень у її господарській діяльності, звіт суб`єкта оціночної діяльності не містить.
8.           13.06.2018 між Управлінням та ФОП Манжай А.В. укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу №5585-В-С (далі - договір №5585-В-С) нежитлових приміщень (об`єкт приватизації), орендованих ФОП Манжай А. В. за договором № 5101 за ціною 183   720 грн та 15.06.2018 сторони склали акт приймання-передачі нежитлових приміщень
9.           21.09.2018 за Манжай А.В. зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, реєстраційний номер нерухомого майна 1365545163101.
10.           28.09.2018 державний реєстратор Кулиничівської селищної ради Харківського району Харківської області провів реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 78,9 кв.м змінено на житлову квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 75,7 кв.м, житловою площею 36,1 кв.м.
11.          У реєстраційній справі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься технічний паспорт на житлову квартиру АДРЕСА_2 , виготовлений ТОВ "АРХІТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЕ БЮРО "АТРІУМ" станом на 26.09.2018, а також довідка цього товариства від 26.09.2018 за №00609, за змістом якої житлова квартира АДРЕСА_3 загальною площею 75,7 кв м, раніше була помилково заінвентаризована як нежитлові приміщення.
12.          У цей же день (28.09.2018) державну реєстрацію права власності на вказану квартиру АДРЕСА_3 проведено за ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , відповідач-4) на підставі договору купівлі-продажу квартири від 28.09.2018.
13.          За умовами укладеного 28.09.2018 між Манжай А.В. (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) договору купівлі-продажу квартири майно належить продавцю згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності зареєстроване 21.09.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1365545163101. 
14.          Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на об`єкт нерухомого майна з вищевказаним реєстраційним номером 18.03.2019 погашено у зв`язку з поділом об`єкта нерухомого майна на підставі висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна.
15.          Так, згідно висновку ФОП Остащенко К.Ю. від 06.03.2019 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна склад новоутворених об`єктів нерухомого майна, розташованих за адресою: АДРЕСА_4 , наступний: однокімнатна квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 16,4 кв м, житловою площею 8,4 кв м (далі - квартира АДРЕСА_3 ); однокімнатна квартира АДРЕСА_5 ); однокімнатна квартира АДРЕСА_6 ); однокімнатна квартира АДРЕСА_7 ).
16.           21.03.2019 державний реєстратор закрив розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційну справу з реєстраційним номером 1365545163101.
17.          Водночас, рішеннями приватного нотаріуса від 21.03.2019 на підставі технічних паспортів, виготовлених ФОП Остащенком К.Ю. станом на 05.03.2019, а також висновку від 06.03.2019 про технічну можливість поділу об`єкта нерухомого майна, проведено за ОСОБА_1 державну реєстрацію права власності на наступні об`єкти нерухомого майна, утворені в результаті поділу об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1365545163101: (1) квартиру АДРЕСА_8 з реєстраційним номером 1791141963101; (3) квартиру № 53-В з реєстраційним номером 1791209663101; (4) квартиру АДРЕСА_9 з реєстраційним номером 1791302263101.
18.          В подальшому ОСОБА_1 відчужила усі чотири зазначені квартири на користь третіх осіб, уклавши наступні правочини: 
-           12.04.2019 з ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_7 , відповідач-5) договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , на підставі якого у цей же день проведена державна реєстрація речових прав вказаної особи на квартиру;
-           01.04.2019 з ОСОБА_8 договір міни квартири АДРЕСА_10 . ОСОБА_8 відчужив вказану квартиру на користь ОСОБА_3 (далі - ОСОБА_3 , відповідач-6) за договором купівлі-продажу від 13.11.2019, на підставі якого у цей же день проведена державна реєстрація речових прав вказаної особи на квартиру;
-           03.04.2019 зі ОСОБА_4 (далі - ОСОБА_4 , відповідач-7) договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_11 , на підставі якого 07.10.2019 проведена державна реєстрація речових прав вказаної особи на квартиру;
-           24.04.2019 з ОСОБА_5 (далі - ОСОБА_5 , відповідач-8) договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_9 , на підставі якого у цей же день проведена державна реєстрація речових прав вказаної особи на квартиру.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову 
19.          Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави до відповідачів 1-8 про:
-          визнання незаконним та скасування п. 74 додатку до рішення №1008/18;
-          визнання недійсним договору №5585-В-С;
-          визнання незаконною та скасування державної реєстрації змін об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1365545163101, відповідно до яких нежитлові приміщення змінено на житлову квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 75,7 кв м;
-          визнання незаконною та скасування проведеної за рішеннями державного реєстратора від 21.03.2019 державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_9 ;
-  скасування державної реєстрації права власності: ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1791071763101, ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1791141963101, ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1791209663101, ОСОБА_5 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1791302263101, припинивши вказані права;
-          витребування у ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Ради нежитлові приміщення, які є предметом договору купівлі - продажу від №5585-В-С.
20.          Позовна заява обґрунтовується тим, що процедура відчуження нежилих приміщень відбулася з порушенням вимог законодавства про приватизацію, що мало наслідком незаконне вибуття цього нерухомого майна із власності територіальної громади поза волею власника.
21.          Також прокурор зазначає, що реєстраційні дії щодо зміни статусу спірних приміщень на житлову квартиру з подальшим її поділом є незаконними та вчинені у порушення встановленого законодавством порядку, без реального вчинення дій з реконструкції відповідного майна та зміни його технічних характеристик, а отже витребуванню на користь територіальної громади підлягають нежитлові приміщення.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції 
22.          Господарський суд Харківської області рішенням від 29.11.2022 в позові відмовив частково. Визнав незаконним та скасував п.74 додатку до рішення №1008/18 та визнав недійсним договір №5585-В-С. В іншій частині позову відмовив.
23.          Суд першої інстанції встановив, що будь-які поліпшення орендованих приміщень орендар не здійснював, а тому продаж спірного майна мав бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсу. У зв`язку з чим Рада незаконно обрала спосіб приватизації нежитлових приміщень шляхом викупу орендарем, отже спірне рішення Ради та договір купівлі-продажу вимогам закону не відповідають.
24.           В частині відмови в позові суд зазначив, що:
- прокурор невірно обрав спосіб захисту в частині вимоги щодо скасування державної реєстрації змін об`єкта нерухомого майна, оскільки відповідна вимога не є самостійною, а є похідною від іншої вимоги на підставі якої виникло спірне речове право; належним способом захисту порушеного права є позов про скасування рішення про державну реєстрацію прав чи позов про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав із подальшим скасуванням реєстрації;
- вимоги про скасування державної реєстрації речових прав відповідачів 4-8 не можуть бути задоволені як похідні від вимоги про скасування державної реєстрації змін об`єкта нерухомого майна;
- щодо вимоги про витребування майна, то майно, яке просить витребувати прокурор,  переведено у житловий фонд і такий об`єкт нерухомого майна на час розгляду справи не зареєстрований.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
25.          Східний апеляційний господарський суд постановою від 07.11.2024 рішення суду першої інстанції скасував у частині задоволення позовних вимог з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову в позові. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін з мотивів, наведених у постанові.
26.          Апеляційний господарський суд погодився з висновками місцевого господарського суду про відсутність підстав для приватизації ФОП Манжай А.В. спірного нерухомого майна шляхом викупу тому Рада незаконно обрала спосіб приватизації нежитлових приміщень шляхом викупу орендарем.
27.          У той же час скасування рішення Ради про продаж майна, яке вичерпало свою дію фактом виконання, не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади. Також не забезпечить поновлення прав територіальної громади шляхом повернення їй спірного нерухомого майна і задоволення вимоги про визнання недійсним договору №5585-В-С, а належною та ефективною вимогою є витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади в осіб, які є фактичними його володільцями.
28.          Щодо позовних вимог про скасування реєстраційних дій, то такий спосіб захисту прав також є неналежним та неефективним, оскільки обставини щодо зміни цільового призначення та поділу спірних нежитлових приміщень не виключають можливість задоволення позову про витребування майна, оскільки не свідчать про те, що спірне майно, яке належало первісному власнику, перестало існувати в натурі як індивідуально визначене майно.
29.          Разом з тим, враховуючи оплатний характер набуття відповідачами 5-8 спірного нерухомого майна та відсутність можливості в останніх бути обізнаними про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, а також відсутність станом на дату укладення цими відповідачами договорів купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень (на які (відомості) добросовісно покладалися покупці), немає ознак недобросовісності у діях кінцевих набувачів спірного нерухомого майна. Тому задоволення позовної вимоги про витребування у відповідачів 5-8 спірного нерухомого майна не відповідатиме «принципу пропорційності», оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичних осіб, які добросовісно набули право власності на об`єкти нерухомого майна.
Касаційна скарга
30.          Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, прокурор звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
31.          Апеляційний суд неправильно застосував норми статей 19, 57 Конституції України, статей 4, 6, 24, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 387, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування правових висновків, викладених в постановах Верховного Суду від 06.10.2020 у справі №   504/2797/16-а (питання віднесення рішень органу місцевого самоврядування до нормативно-правових актів), від 05.10.2016 у справі №   916/2129/15, від 23.11.2016 у справі № 916/2144/15, від 25.01.2017 у справі №   916/2131/15, від 15.03.2017 у справі №   916/2130/15 (питання реалізації органом місцевого самоврядування права власності від імені територіальної громади виключно у спосіб, передбачений законом), Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 22.10.2020 у справі №   752/11904/17, від 15.04.2020 у справі № 373/1810/16-ц, від 11.02.2020 у справі №   922/614/19, від 10.05.2018 у справі № 29/5005/6381/2011, Верховного Суду України від 06.06.2016 у справі № 6-121цс16, від 05.10.2016 у справі №   3-604гс16 (щодо способу захисту та критеріїв витребування власником майна в тому числі у добросовісного набувача).
32.          Крім того, прокурор посилається на постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 633/408/18, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 30.05.2018 у справі № 368/1158/16-ц, від 12.03.2024 у справі № 927/1206/21, від 22.02.2024 у справі № 990/150/23, від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №   905/1926/16, постанови Верховного Суду від 17.09.2024 у справі №   922/3960/19, від 16.10.2024 у справі № 922/3944/19, від 23.06.2020 у справі №   922/2589/19, від 21.01.2021 у справі №   922/623/20.
33.          Так, помилковим є висновок апеляційного суду про відсутність правових підстав для скасування рішення Ради про приватизацію спірного майна, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та скасування державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно з підстав неефективності обраного прокурором способу захисту прав, оскільки у спірних правовідносинах такі вимоги призведуть до поновлення порушених прав територіальної громади. 
34.          Апеляційний суд дійшов передчасного висновку про неможливість витребування спірних нежитлових приміщень у відповідачів 5-8, оскільки залишив поза увагою ту обставину, що відповідачі, набуваючи спірне майно у власність, проявивши виважену обачливість мали змогу допустити сумніви щодо законності набуття продавцем цього майна та відповідно його добросовісність, адже при укладанні договорів купівлі - продажу в Реєстрі була відображена стрімкість змін власників спірного майна. Таким чином, відповідачі 5-8 не можуть вважатися добросовісними, адже з даних Реєстру було достеменно зрозуміло, що зі спірним майном проводяться неправомірні дії, що мало викликати в останніх сумніви у законності підстав набуття права власності.
35.          Апеляційний суд також не врахував, що переведення спірних приміщень з нежитлової в житлову нерухомість і подальший поділ проведені з порушеннями чинного законодавства, без реального проведення робіт з реконструкції цього майна, внаслідок чого змінилися лише індивідуальні ознаки майна, а тому встановлені обставини щодо зміни цільового призначення та поділу нежитлових приміщень не виключають можливість задоволення позову про витребування майна, оскільки не свідчать про те, що спірне майно, яке належало первісному власнику, перестало існувати в натурі як індивідуально визначене майно.
Позиція відповідача-1 у відзиві на касаційну скаргу
36.          Доводи прокурора є безпідставними, а висновки суду апеляційної інстанції - законними та обґрунтованими. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає. 
Позиція Верховного Суду
37.          Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
38.          Вирішуючи даний спір, суд апеляційної інстанції встановив відсутність у ФОП   Манжай   А.В. права на приватизацію нежитлових приміщень шляхом викупу з огляду нездійснення нею невід`ємних поліпшень орендованого майна та обрання у зв`язку з цим Радою незаконного способу приватизації комунального майна. Також суд встановив, що Манжай   А.В. відчужила незаконно приватизоване майно на користь третіх осіб.
39.          Оскільки належним та ефективним способом захисту права власності територіальної громади у спірних правовідносинах є витребування майна у його останніх набувачів на користь дійсного власника - територіальної громади, не є необхідним визнавати недійсними як оспорюване рішення Ради, так і  договір купівлі-продажу, укладений з ФОП Манжай А.В. в процедурі приватизації нерухомого майна, а також скасовувати реєстраційні дії, вчинені щодо нежитлових приміщень.
40.          Водночас суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав витребування у відповідачів 5-8 нежитлових приміщень на користь дійсного власника. Зазначив, що ураховуючи оплатний характер набуття відповідачами 5-8 спірного нерухомого майна та відсутність можливості у останніх бути обізнаними про вибуття майна з комунальної власності з порушенням процедури приватизації, а також відсутність станом на дату укладення цими відповідачами договорів купівлі-продажу в Реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, немає ознак недобросовісності в діях кінцевих набувачів цього майна. У зв`язку з цим задоволення вимоги про витребування у відповідачів 5-8 нежитлових приміщень не відповідатиме принципу пропорційності втручання держави у право на мирне володіння майном вказаними особами в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичні особи, які добросовісно набули право власності на об`єкти нерухомого майна. не буде дотримано критерію пропорційності 
41.          Заперечуючи такі висновки суду апеляційної інстанції, прокурор в касаційній скарзі зазначає, що встановлені у справі обставини та наявні докази очевидно свідчать про те, що зі спірним майном проводились неправомірні реєстраційні дії, що мало викликати в останніх набувачів обґрунтовані сумніви в законності підстав набуття права власності на це майно у його відчужувачів.
42.          Верховний Суд погоджується з такими доводами прокурора та вважає передчасним висновок апеляційного суду про неможливість витребування спірного майна у його кінцевих набувачів з огляду на таке.
43.          Власник має право витребувати своє майно в усіх випадках від особи, яка заволоділа ним незаконно, без відповідної правової підстави (стаття 387 ЦК України) та від особи, яка набула його безвідплатно в особи, яка не мала право його відчужувати (частина 3 статті 388 ЦК України).
44.          Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. 
45.          Суд апеляційної інстанції встановив, що Рада розпорядилась спірними нежитловими приміщеннями не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, що не може розцінюватись як вираження волі територіальної громади на відчуження комунального майна. Подібний за змістом висновок наведений в постанові Верховного Суду України від 20.10.2016 у справі №916/2129/15 (3-604гс16), на яку посилається заявник касаційної скарги.
46.          У постанові Верховного Суду від 22.10.2020 у справі № 752/11904/17, на яку посилається прокурор в касаційній скарзі, Верховний Суд дійшов висновку про те, що відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.
47.          Право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна (постанова Верховного Суду від 15.04.2020 у справі № 373/1810/16-ц, на яку посилається прокурор).
48.          Отже, при вибутті майна поза волею власника добросовісність набувача не перешкоджає витребуванню майна.
49.          Верховний Суд зазначає, що добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. 
50.          Таким чином, у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно, а суду для правильного вирішення спору слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №910/73/17).
51.          Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання правомірних приватно-правових засобів (зокрема, зміна цільового призначення, поділ об`єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову. Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту (див. постанову Верховного Суду від 30.11.2022 у справі № 522/14900/19).
52.          За встановленими у справі обставинами спірне майно перебувало у власності територіальної громади в статусі нежитлових приміщень. Право власності на ці нежитлові приміщення Манжай А.В. зареєструвала за собою 21.09.2018, а вже 28.09.2018 державний реєстратор провів державну реєстрацію змін цього об`єкта нерухомості, змінивши його цільове призначення з нежитлових приміщень на житлову квартиру АДРЕСА_3 . При цьому єдиною підставою для проведення реєстратором такої реєстраційної дії стала довідка ТОВ "АРХІТЕКТУРНО-ПРОЕКТНЕ БЮРО "АТРІУМ" від 26.09.2018 за №00609, за якою житлова квартира АДРЕСА_3 раніше була помилково заінвентаризована як нежитлові приміщення.
53. У цей же день Манжай А.В. відчужила спірне майно вже як житлову квартиру на користь ОСОБА_1 , за якою 21.03.2019 проведено державну реєстрацію поділу квартири АДРЕСА_3 на чотири окремих житлові квартири і знову ж таки на підставі лише технічних паспортів та висновку ФОП Остащенка К.Ю. від 06.03.2019 про можливість поділу нерухомого майна. Протягом квітня 2019 року, тобто майже одразу після поділу, ОСОБА_1 відчужила всі чотири щойно поділені нею квартири на користь відповідачів 5-8. 
54. Отже, попередніми власниками спірних приміщень Манжай А.В. та ОСОБА_1 за короткий період часу було вчинено ряд юридично значимих дій з метою істотної зміни даних Реєстру стосовно правового статусу спірного майна. У зв`язку з чим у контексті перевірки добросовісності останніх набувачів цього майна ключовим є з`ясування того, чи призводить зміна юридичного статусу приміщення з нежитлового на житлове до істотної зміни фактичного технічного стану такого майна.
55. Відповідно до статті 4 Житлового кодексу Української РСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. 
56. Натомість жилі  будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або  тимчасового  проживання  громадян, а також для використання у встановленому  порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків (стаття 6 Житлового кодексу Української РСР). 
57. Згідно з додатком Б "Терміни та визначення понять" ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (чинного на момент реєстрації зміни цільового призначення спірного майна): 
- житлове приміщення - опалюване  приміщення, розташоване у наземному поверсі,  призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним  вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення,  допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку,  електричних та електромагнітних полів та іонізованого випромінювання;
- нежитлове приміщення -  приміщення в структурі житлового будинку, що не належить  до житлового  фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
58. Відповідно до пункту 2.22 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» у квартирах повинні бути передбачені такі приміщення: житлові кімнати і підсобні приміщення - кухня, передпокій, санвузли, внутрішньоквартирні коридори, вбудовані комори, антресолі, літні приміщення тощо.
59. Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
60. За вимогами пункту 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (у аналогічній редакції) для державної реєстрації права власності у зв`язку із зміною суб`єкта такого права в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки подається, зокрема документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
61. Отже, нежитлові приміщення в силу свого правового статусу та технічних особливостей не придатні для проживання, а зміна цільового призначення таких приміщень з переведенням у статус житлової квартири потребує проведення у встановленому порядку комплексу будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, пов`язаних із зміною техніко-економічних показників з метою використання приміщення за новим призначенням (як об`єкта житлового фонду).
62. Суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові звернув увагу на відсутність у справі доказів вчинення попередніми власниками будь-яких ремонтних та будівельних робіт у спірних нежитлових приміщеннях з метою зміни їх технічних характеристик, а також відомостей про документи щодо прийняття спірного майна в експлуатацію, як реконструйованого об`єкта житлового фонду. Проте суд не надав наведеним обставинам у сукупності належну правову оцінку у тому аспекті, що стрімка зміна правового статусу спірних приміщень (переведення в статус житлової квартири одразу після вибуття із власності територіальної громади з подальшим поділом на чотири квартири) могла відбуватись суто формально та виключно шляхом проведення реєстраційних дій в Реєстрі (які натомість не ґрунтувались на відповідних первинних документах) з єдиною метою - створення передумов для унеможливлення витребування спірних нежитлових приміщень на користь їх законного власника із застосуванням механізму віндикаційного позову. 
63. Вказані обставини в сукупності підлягали дослідженню судом апеляційної інстанції при перевірці добросовісності відповідачів 5-8, які, проявивши розумну обачність, не могли не помітити очевидної невідповідності об`єктів, які вони збиралися придбати в якості квартир, технічним вимогам до житлових приміщень, зокрема їх непридатність для проживання. Шляхом співставлення фактичного стану спірних приміщень з відкритими відомостями щодо цього майна, які містилися в Реєстрі (описаними вище), розумні та обачні набувачі мали можливість піддати сумніву правомірність вчинюваних ними правочинів та добросовісність набуття права власності на це майно його відчужувачем. 
64. Унаслідок не дослідження наведених вище обставин суд апеляційної інстанції також передчасно зазначив про неможливість задоволення вимоги прокурора про витребування з володіння набувачів саме нежитлових приміщень, оскільки фактичні обставини справи (зміна статусу спірних приміщень виключно шляхом зміни відомостей Реєстру) можуть свідчити про те, що придбаний ФОП Манжай   А.В. об`єкт нерухомості фактично зберігся у незмінному вигляді. 
65. Інші доводи касаційної скарги стосовно ефективності способу захисту права власності територіальної громади шляхом задоволення вимог прокурора про скасування рішення Ради та визнання недійсним договору купівлі-продажу Верховний Суд відхиляє як такі, що суперечать усталеним правовим висновкам Верховного Суду про те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц та інших.
66. Позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.
67.          Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.
68. Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
69. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
70. Зі змісту оскаржуваної постанови вбачається, що суд не надав оцінку усім доводам і доказам прокурора, якими останній обґрунтовував підстави заявленого позову про витребування майна.
71. Порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи (в частині позовних вимог про витребування майна), та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), що є підставою для передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
72. Відтак доводи касаційної скарги прокурора знайшли своє часткове підтвердження.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
73. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
74. Пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
75. За частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.
76. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувану постанову слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до апеляційного господарського суду. У зв`язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
77. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо дослідити доводи сторін, наявні у справі докази, належним чином перевірити доводи прокурора щодо наявності правових підстав для витребування спірного майна і в залежності від встановленого та відповідно до чинного законодавства прийняти відповідне рішення.
Судові витрати 
78. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України). 
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 у справі №  922/488/22 скасувати. 
3. Справу №  922/488/22 направити на новий розгляд до господарського суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                                     Міщенко І.С.
Судді                                                                                                              Багай Н.О.
                                                                                                    Берднік І.С.