Справа № 522/113/23
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/1844/2025
Головуючий у суді першої інстанції: Фролова І.В.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Крижанівська Г.В.

 
ПОСТАНОВА
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
04 березня 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:
 
судді-доповідача                              Крижанівської Г.В., 
суддів                                                Оніщука М.І.,  Шебуєвої В.А.,
при секретарі                                    Шпирук Ю.С.,                     
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу адвоката Задорожної Анастасії Петрівни, подану в інтересах фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 травня 2024 року, ухвалене у складі судді Фролової І.В., у справі № 522/113/23 за позовом фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди, -
ВСТАНОВИВ:
 
У грудні 2022 року фізична-особа підприємець ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди. Зазначала, що 18 лютого 2022 року між її представником (повіреним) ОСОБА_3 , який діяв від її імені, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди, відповідно до умов якого вона передала, а ОСОБА_2 прийняв у строкове платне користування (оренду) приміщення (під умовним №122/1), розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , в порядку і на умовах, визначених договором оренди. Згідно умов вказаного договору строк оренди становив з 26 лютого 2022 року по 25 лютого 2023 року. Відповідно до підпунктів 4.1. та 4.5. пункту 4 договору оренди сторони домовилися, що орендар сплачує орендодавцеві орендну плату протягом строку оренди за кожний календарний місяць користування об`єктом оренди в сумі 19 000,00 грн. за один місяць проживання. Проте, ОСОБА_2 не було виконано взятих на себе зобов`язань за договором оренди, а саме жодного разу ним не було сплачено орендних платежів. Відповідно до положень підпункту 7.1. пункту 7, договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу орендодавця за умови порушення орендарем умов оплати оренди понад 3 банківські дні. 08 грудня 2022 року договір достроково розірвано орендодавцем, про що 09 грудня 2022 року орендарю було направлено на офіційну адресу, що зазначена в договорі, відповідне повідомлення з вимогою виконання ним взятих зобов`язань в термін до 17 грудня 2022 року. Проте відповідачем зобов`язання із сплати орендних платежів виконано не було. З урахуванням викладеного, ФОП ОСОБА_1 просила стягнути з ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди приміщення (під умовним №122/1) в розмірі 219 983,90 грн.  
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 02 травня 2024 року позов ФОП ОСОБА_1 залишено без задоволення.
06 травня 2024 року ОСОБА_2 подав заяву про ухвалення додаткового рішення у справі, в якій просив ухвалити додаткове рішення суду про розподіл судових витрат та стягнути з ФОП ОСОБА_1 на його користь витрати на професійну правничу (правову) допомогу у розмірі 50 242,00 грн. 
Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 10 вересня 2024 року заяву ОСОБА_2 задоволено.
Стягнуто з ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу (правову) допомогу у розмірі 50 242,00 грн.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, адвоката Задорожна А.П., яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 , подала апеляційну скаргу. Просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі. Посилається на те, що судом було порушено норми матеріального та процесуального права, неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи. Зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що 18 лютого 2022 року відповідачем було передано представнику власника квартири - ОСОБА_3 , готівкою грошові кошти в сумі 38 000,00 грн. в якості сплати гарантійного платежу та сплати орендної плати за перший місяць оренди квартири АДРЕСА_2 . Під час допиту в суді першої інстанції у якості свідка ОСОБА_2 показав, що в січні 2022 року він уклав договір суборенди квартири АДРЕСА_3 із ОСОБА_5 та сплатив останньому 18 000,00 грн. гарантійного платежу. В подальшому 18 лютого 2022 року договір оренди було переукладено з ФОП ОСОБА_1 , оскільки відповідач просив здійснювати оплату за договором у безготівковій формі. Тобто ОСОБА_2 під час укладення договору оренди від 18 лютого 2022 року не сплачував гарантійний платіж, оскільки сплатив його під час укладення договору суборенди від 26 січня 2022 року, і який за домовленістю сторін був зарахований, як гарантійний платіж за договором оренди від 18 лютого 2022 року. Наголошує на тому, що відповіднод до п. 4.4 договору оренди від 18 лютого 2022 року оплата оренди та коштів за спожиті комунальні послуги здійснюється виключно у безготівковій формі шляхом перерахування відповідних коштів на поточний рахунок орендодавця. Як вбачається з доданої до позовної заяви виписки про рух коштів ФОП ОСОБА_1 від 28 грудня 2022 року, жодного платежу протягом всього строку оренди ОСОБА_2 здійснено не було, при цьому докази протилежного в матеріалах справи відсутні. Також суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що відповідач з 06 березня 2022 року не мав доступу до квартири через зміну замків від вхідних дверей квартири, які йому не передавалися. Разом з тим, ОСОБА_2 не надано жодних доказів того, що він не міг потрапити до орендованого приміщення. При цьому в грудні 2022 року орендодавець листом повідомила ОСОБА_2 , що будь-які перешкоди або обмеження в користуванні ним квартирою відсутні. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції встановив, що з 30 березня 2022 року по 03 листопада 2022 року в квартирі АДРЕСА_2 , яку нібито попередньо орендував відповідач, проживав ОСОБА_6 . Разом з тим, ОСОБА_2 орендував приміщення № 122/1, а не №122. Суд першої інстанції хибно ототожнив ці два приміщення, що суттєво вплинуло на правильність та об`єктивність судового рішення. Перебування ОСОБА_2 за межами України в березні 2022 року не є обставинами, які не залежали від його волі та унеможливили користування ним орендованим майном, а тому посилання суду на ч. 6 ст. 762 ЦК України не відповідає обставинам справи та є неправильним застосуванням норм матеріального права. Вважає, що доданий відповідачем до матеріалів справи диск із записами є неналежним та недостатнім доказом обставин у даній справі, який жодного відношення до предмета спору не має, записи отримані з порушенням вимог законодавства, оскільки ОСОБА_7 не був повідомлений про фіксацію телефонних розмов та не давав на це згоди. При цьому, зміст телефонної розмови ні в якій мірі не підтверджує здійснення орендної оплати ОСОБА_2 та не доводить, що йому чинилися перешкоди в користуванні орендованим приміщенням.
Адвокат Наконечний В.Л., який діє в інтересах ОСОБА_2 , подав відзив на апеляційну скаргу. Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
 
В судовому засіданні адвокат Задорожна А.П., яка діє в інтересах ФОП ОСОБА_1 , апеляційну скаргу підтримала, просила її задовольнити з наведених у ній підстав.
Адвокат Наконечний В.Л., який діє в інтересах ОСОБА_2 , проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення з огляду на її безпідставність, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, заслухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 18 лютого 2022 року міжФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняв у строкове платне користування (оренду) приміщення (під умовним № 122/1), об`єднане в результаті перепланування частини квартири АДРЕСА_4 , (далі - «Приміщення» або «Об?єкт оренди»), в порядку і на умовах, визначених договором оренди (т.1, а.с. 12-14).
Відповідно до підпунктів 4.1. та 4.5. пункту 4 договору оренди, сторони домовилися, що орендар сплачує орендодавцеві орендну плату протягом строку оренди за кожний календарний місяць користування об?єктом оренди в сумі 19 000,00 грн. за один місяць проживання. У випадку знецінення національної валюти (гривні) щодо долара США сума оренди переглядається пропорційно знеціненню.
Згідно з підпунктом 5.1. пункту 5 договору оренди, строк дії даного договору складає період часу з дати його підписання сторонами і до закінчення строку оренди та виконання сторонами своїх зобов?язань (реалізації прав), якщо строк цього договору оренди не припинився раніше з підстав, встановлених іншими положеннями цього договору оренди.
Підпунктом 5.2. пункту 5 договору оренди встановлено строк оренди з 26 лютого 2022 року по 25 лютого 2023 року. Орендодавець повинен передати орендарю приміщення в оренду до 26 лютого 2022 року, а орендар прийняти від орендодавця приміщення, що підтверджується шляхом підписання між сторонами Акту приймання-передачі приміщення.
Згідно з положеннями підпункту 7.1. пункту 7 договору оренди, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу орендодавця за умови порушення орендарем умов оплати оренди понад 3 (трьох) банківських днів.
18 лютого 2022 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було підписано Акт приймання-передачі приміщення до договору оренди від 18 лютого 2022 року, відповідно до положень якого, сторони визнають та підтверджують, що орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) для проживання приміщення (під умовним № 122/1), об`єднане в результаті перепланування частини квартири АДРЕСА_4 , в порядку і на умовах, визначених договором оренди. Крім цього, підписанням Акту сторони підтверджують, що разом з приміщенням в орендне використання Орендареві передається майно та побутова техніка, які знаходяться в приміщенні (т.1, а.с. 15).
09 грудня 2022 року ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 на адресу, зазначену ним в договорі оренди від 18 лютого 2022 року, повідомлення про дострокове розірвання вказаного договору, яке також містило вимогу виконання останнім взятих на себе зобов?язань за договором оренди у термін до 17 грудня 2022 року (т.1, а.с. 27-28, 29).
Посилаючись на те, що ОСОБА_2 порушує взяті на себе зобов`язання за договором оренди від 18 лютого 2022 року по оплаті орендної плати, ФОП ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості по сплаті орендної плати в розмірі 219 983,90 грн. за період з 26 лютого 2022 року по 08 грудня 2022 року.
З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_1 за недоведеністю.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Статтею 820 ЦК України визначено, що розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
В свою чергу згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені. Подібні правові висновки викладені в постанові Верховного Суду від 27 серпня 2019 року у справі № 914/2264/17.
При цьому незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем.
При настанні таких обставин вже після укладення договору оренди доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема, сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо. Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 905/1601/17.
В контексті подібних спірних правовідносин суд доходить висновку, що Закон не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі частини шостої статті 762 ЦК України, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це. В цьому сенсі такою обставиною, з урахуванням конкретних обставин справи, може бути передання орендодавцем в користування третій особі об`єкта оренди без погодження з орендарем, який користувався ним на підставі раніше укладеного з цим орендодавцем договору.
Таке тлумачення ч. 6 ст. 762 ЦК України узгоджується із судовою практикою, зокрема, постановою Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 та постановою Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18.
З розрахунку суми заборгованості, який наведено в позовній заяві, вбачається, що позивачка ставить питання про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі за період з 26.02.2022 по 08.11.2022 в розмірі 219 983,90 грн.
Проте ОСОБА_2 фактично користувався зазначеним приміщенням лише з 18.02.2022 по 06.03.2022, оскільки в подальшому він вибув за межі України та доступу до квартири не мав через зміну замків у вхідних дверях квартири, які останньому не передавалися.
Як було встановлено судом, 06 березня 2022 року ОСОБА_3 , діючи від імені та в інтересах ОСОБА_1 на підставі довіреності від 01 квітня 2008 року, зателефонував ОСОБА_2 та пояснив, що оскільки є інформація, що по будинку ходять невідомі люди, то ним було прийнято рішення замінити замки на вхідних дверях орендованого приміщення. Вказане сторонами під час розгляду не спростовано, та підтверджується електронним листуванням з ОСОБА_2 .
Крім того, як було встановлено під час розгляду справи в суді першої інстанції, починаючи з 30 березня 2022 року по 03 листопада 2022 року у квартирі АДРЕСА_2 , яку попередньо орендував ОСОБА_2 , проживав ОСОБА_6 на підставі договору оренди від 30.03.2022.
Обставини передання квартири № 122 іншим наймачам підтверджується паперовими копіями електронних доказів з журналу «АРЕНДА», який ведеться ОСББ «Жилянська-118» в будинку по АДРЕСА_1 .
Зокрема з записів у вказаному журналі вбачається, що там відображено натупне: «кв. 122 договор на полгода (6 месяцев). ОСОБА_6 . 1 чел. НОМЕР_1» (запис здійснений до 09.04.2022).
З виписки про рух коштів ФОП ОСОБА_1 від 28 грудня 2022 року, яку до позовної заяви додала позивачка, вбачається, що починаючи з 30 березня 2022 року щомісяця по 01 листопада 2022 року від ОСОБА_6 на поточний рахунок позивачки надходили грошові кошти з призначенням платежу згідно договору від 30 березня 2022 року.
Заперечуючи проти вказаної обставини позивачка посилалася на те, що  ОСОБА_2 і ОСОБА_6 винаймали в неї два різних приміщення, ОСОБА_6 орендував приміщення №122 за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_2 винаймав приміщення № 122/1 за цією ж адресою, об`єднане в результаті перепланування частини квартири № 122 (площею 8,8 кв.м.), та приміщення № 409/1 (площею 35, 2 кв.м.).
Разом з тим, в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що вказані приміщення є окремими, сформованими в результаті перепланування приміщень згідно вимог, правил і норм проведення ремонтних робіт з перепланування житлових і нежитлових приміщень у будинках у місті Києві, з отриманням дозволу на виконання таких робіт, а також прийняття об`єкта перепланування в експлуатацію.
Як вбачається з наданих позивачкою витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_1 є власницею квартири АДРЕСА_2 та нежитлового приміщення № 409/1 за вказаною адресою.
Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст. 81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (ст.43 ЦПК України). Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні, так і обов`язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.
Відтак, у суду відсутні підстави вважати, що відповідач ОСОБА_2 і ОСОБА_6 винаймали два різних приміщення.
Також колегія суддів критично ставиться до твердження позивачки що договір оренди був розірваний достроково на вимогу орендодавця 08 грудня 2022 року. З матеріалів справи, зокрема з наданих суду переписок у застосунку «Viber», вбачається, що фактично з березня 2022 року відносини між сторонами щодо оренди приміщення ОСОБА_2 припинилися, а сторони обговорювали питання передачі орендодавцю ключів від орендованого приміщення та забрання відповідачем його особистих речей, які залишилися в цьому приміщенні. 
Зміст переписок у застосунку «Viber», також вказує на намір сторони орендодавця передати квартиру в оренду іншим орендарям. Зокрема, судом було досліджено переписку у месенджері між відповідачем та представником позивачки, з якої вбачається, що вони обговорювали питання щодо монтажу відповідачем телевізора, який був в квартирі до її передачі відповідачеві, для того, щоб позивачка могла передати квартиру в оренду іншій особі (т.1, а.с. 75-76, 130).  
При цьому, звернення  ОСОБА_1 09 грудня 2022 року до  ОСОБА_2 зповідомленням про дострокове розірвання договору оренди від 18 лютого 2022 року, не свідчить про те, що договір оренди діяв між сторонами по грудень 2022 року, оскільки це не відповідає фактичним обставинам справи. Як було зазначено, фактично орендні правовідносини між сторонами були припинені в березні 2022 року. Тому, такі дії  ОСОБА_1 щодо направлення відповідачеві листа про розірвання договору носять формальний характер та не можуть бути підставою для винеикнення у відповідача обов'язку щодо внесення орендної плати по грудень 2022 року.
Також, колегія суддів критично ставиться до доводів представника ФОП ОСОБА_1 щодо невнесення відповідачем жодних платежів за укладеним із позвачкою договором оренди, оскільки такі доводи спростовуються наявною у матеріалах справи перепискою сторін, достовірність якої не спростовувалася. Як зазначав сам представник ФОП ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, ОСОБА_2 було сплачено 19 000,00 грн. гарантійного платежу, який за домовленістю сторін був зарахований, як гарантійний платіж за договором оренди від 18 лютого 2022 року. В подальшому вказані кошти зараховано як орендру плату, на що вказує зміст переписок сторін у застосунку «Viber».
Враховуючи викладене, оскільки позивачка, на виконання свого процесуального обов`язку не надала належних, і неспростовних доказів на підтвердження своєї позиції, а також оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність пістав для задоволення позовних вимог ФОП ОСОБА_1 .
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суд першої інстанції.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.
Керуючись ст. 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу адвоката Задорожної Анастасії Петрівни, подану в інтересах фізичної-особи підприємця ОСОБА_1 , залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 02 травня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
 
Повне судове рішення складено 07 березня 2025 року.
Суддя-доповідач
Судді