ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"19" лютого 2025 р.                                 Справа № 910/2216/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Сибіги О.М.
суддів:            Михальської Ю.Б. 
          Тищенко А.І. 

секретар судового засідання: Михайленко С.О.
за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 19.02.2025

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна"
на рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024
у справі № 910/2216/24 (суддя Мудрий С.М.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Осмо" 
до Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна"
про стягнення 1 149 026,41 грн,-

ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю "Осмо" (позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна" (відповідач) про стягнення 1 149 026,41 грн., з них: основного боргу - 763  696,15 грн., 3% річних - 56  588,37 грн., інфляційних нарахувань - 246  355,40 грн. та штрафу - 82  386,49 грн.
Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем зобов`язань за договором оренди нерухомого майна № 01/09-20 від 01.09.2020.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.03.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін (без проведення судового засідання). 

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 по справі №910/2216/24 позов задоволено частково. З Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» стягнено на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Осмо» основний борг у розмірі 763 696,15 грн., інфляційні втрати у розмірі 246 335,40 грн., 3% річних у розмірі 56 581,69 грн., витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 66 000, 40 грн. та судовий збір у розмірі 15 999,20 грн.
В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що позивачем доведено порушення відповідачем зобов`язань за договором за договором оренди нерухомого майна № 01/09-20 від 01.09.2020, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову та стягнення з відповідача основного боргу у розмірі 763 696,15 грн., інфляційних втрат у розмірі 246 335,40 грн. та 3% річних у розмірі 56 581,69 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 по справі № 910/2216/24, 03.07.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» через систему «Електронний суд» звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі №910/2216/24, у частині часткового задоволення позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» про стягнення на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Осмо» основного боргу у розмірі 763 696,15 грн., інфляційних втрат у розмірі 246 335,40 грн., 3% річних у розмірі 56 581,69 грн., витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 66 000,40 грн. та судового збору у розмірі 15 999,20 грн. та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. В іншій частині рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі №910/2216/24 залишити без змін.
Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції не з`ясовано обставини, що мають значення для справи; висновки суду не відповідають обставинам справи, не доведено обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.07.2024, матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» по справі № 910/2216/24 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Вовк І.В., Кравчук Г.А.
10.07.2024 ухвалою Північного апеляційного господарського суду витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/2216/24.
22.07.2024 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/2216/24.
12.08.2024 ухвалою Північного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі № 910/2216/24 залишено без руху та зазначено, що протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали Товариство з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» має право усунути недоліки.
15.08.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» (через систему «Електронний суд») звернулось до Північного апеляційного господарського суду з заявою про усунення недоліків та уточненою апеляційною скаргою.
21.08.2024 ухвалою Північного апеляційного господарського суду відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі №910/2216/24 та призначено до розгляду на 18.09.2024.
29.08.2024 до Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Осмо» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. 
18.09.2024 до Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Осмо» надійшли заперечення на уточнену апеляційну скаргу.
18.09.2024 судове засідання у справі № 910/2216/24 не відбулось, в зв`язку з направленням судді Кравчука Г.А. для участі у роботі ХХ чергового з`їзду суддів.
23.09.2024 ухвалою Північного апеляційного господарського суду розгляд справи призначено на 15.10.2024. 
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду призначено повторний автоматизований розподіл справи у зв`язку з відпусткою судді Кравчука Г.А.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.10.2024 справу № 910/2216/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Сибіги О.М., суддів Станіка С.Р., Вовка І.В.
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду призначено повторний автоматизований розподіл справи у зв`язку з відпусткою судді Станіка С.Р.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.10.2024 справу № 910/2216/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Сибіги О.М., суддів Вовка І.В., Кравчука Г.А.
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду призначено повторний автоматизований розподіл справи у зв`язку з відставкою судді Вовка І.В.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.11.2024 справу № 910/2216/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Сибіги О.М., суддів Тищенко А.І., Михальської Ю.Б.
25.11.2024 ухвалою Північного апеляційного господарського суду (з урахуванням ухвали про виправлення описок) новоутвореною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі № 910/2216/24 та призначено до розгляду на 23.01.2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 розгляд справи відкладено на 19.02.2025.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія «Кроу Україна» слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі № 910/2216/24 без змін, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 01.09.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Осмо" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 01/09-20 (надалі - договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець зобов`язується передати орендарю в строкове платне користування окремо розташований нежилий триповерховий будинок (з підвалом і мансардою), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547, кв.м. Орендар зобов`язується прийняти дане майно, своєчасно сплачувати орендну плату та повернути майно орендодавцю по закінченню строку оренди.
Згідно з п. 1.3. договору вступ орендаря у строкове платне користування об`єктом оренди за цим договором відбувається з моменту підписання сторонами відповідного акту приймання-передачі, який є невід`ємною частиною цього договору (додаток №2). Акт підписується уповноваженими представниками сторін цього договору та скріплюється печатками, в двох оригінальних примірниках, по одному примірнику для кожної сторони. Орендодавець гарантує, що об`єкт оренди, який передається в оренду за цим договором є технічно справним, придатним для його використання за цільовим призначенням та немає недоліків. Детальний технічний стан майна, покази лічильників зазначаються сторонами у Акті. Майно передається орендарю з усіма внутрішніми комунікаціями та системами, конструктивно пов`язаними з об`єктом оренди.
Пунктом 1.5. договору визначено, що об`єкт оренди вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання акту приймання-передачі (повернення) сторонами (додаток №2).
Згідно з п. 3.1.6. договору орендна плата сплачується орендарем щомісячно не пізніше 5 (п`ятого) числа поточного місяця оренди. 
Відповідно до п. 3.3.1. договору компенсація вартості комунальних послуг (послуг з електропостачання, газопостачання, водопостачання та водовідведення), що безпосередньо пов`язані з об`єктом оренди здійснюються орендарем щомісячно у сумі фактичних витрат орендодавця, що розраховуються орендодавцем за діючими на дату отримання послуг цінами і тарифами, збільшеними на суму ПДВ. Розрахунок вартості зазначених комунальних послуг здійснюється орендодавцем відповідно до показників лічильника(ів) об`єкта оренди, яким здійснюється облік споживання конкретного виду комунальних послуг. 
За актом приймання-передачі об`єкта оренди від 01.11.2020 орендодавець передав, а орендар прийняв окремо розташований нежилий двоповерховий будинок (з підвалом із 2 мансардами), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547,6 кв.м. В акті зафіксовано недоліки об`єкта оренди: протікання під час опадів тощо. Про порядок усунення недоліків вирішено скласти додаткову угоду до договору, не пізніше 3 робочих днів з дати підписання цього акту приймання-передачі об`єкта оренди.
Додатковою угодою від 02.11.2020 погоджено наступний порядок усунення недоліків об`єкта оренди: (1) для усунення недоліків об`єкта оренди, орендодавець зобов`язується за власний рахунок до 31.12.2020 виконати наступні дії: 1.1. провести ремонті роботи даху об`єкта оренди, для усунення протікання під час опадів; 1.2. провести ремонтні роботи для усунення протікання по стіні на першому поверху об`єкта оренди під час опадів (додаток №1 до цієї додаткової угоди №1); 1.3. провести діагностику вікон по всьому приміщенню об`єкта оренди зі складання відповідного акту спеціалістом. У випадку встановлення у акті необхідності проведення ремонтних робіт, провести необхідні ремонтні роботи та усунути несправності; (2) у випадку несвоєчасного виконання або невиконання зобов`язань орендодавцем у строк, погоджений сторонами у пункті 1 цієї додаткової угоди, орендар має право усунути недоліки за свій рахунок, орендодавець зобов`язується компенсувати орендарю документально підтверджені витрати. У такому випадку, орендодавець зобов`язаний попередньо до фактичного виконання ремонтних робіт згідно п.п. 1.1. - 1.3. цієї додаткової угоди погодили витрати орендаря не пізніше 3 робочих днів з дня отримання відповідного повідомлення. У випадку не надання відповіді орендодавцем протягом 3 робочих днів, витрати вважаються схваленими орендодавцем та він зобов`язується компенсувати витрати орендарю.
Додатковою угодою № 4 від 19.10.2021 достроково припинено дію договору оренди нерухомого майна № 01/09-20 від 01.09.2020 з 19.10.2021.
За актом приймання-передачі (повернення) від 19.10.2021 орендар здав, а орендодавець прийняв у належному стані окремо розташований нежилий двоповерховий будинок (з підвалом і 2-ма мансардами), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547,6 кв.м.
У п. 5 зазначеного акта зафіксовано, що об`єкт оренди знаходиться в стані, придатному для експлуатації та повертається орендодавцю разом з усіма внутрішніми комунікаціями та системами, що конструктивно з ним пов`язаними. Справність зазначених систем перевірена орендодавцем.
Додатково у акті зазначено, що орендар зобов`язаний усунути недоліки по 1-2 поверху та фасаду протягом 10 робочих днів з дня підписання акта.
Позивач зазначає, що в період дії договору відповідач зобов`язаний сплати орендну плату в розмірі 5 950 678,82 грн., проте фактично сплатив 5 186 982,67 грн. Заборгованість з орендної плати в розмірі 416 106,31 грн. за серпень 2021 року, 416 180,59 грн. за вересень 2021 року та 252 469,46 за частину жовтня 2021 року відповідачем не сплачено. З урахуванням здійсненого відповідачем гарантійного платежу в розмірі 440 286,01 грн., заборгованість по орендній платі становить 644 470,35 грн. Крім того, за відповідачем рахується заборгованість по витратам на отримання об`єкту оренди в розмірі 119 225,80 грн.
Таким чином, заборгованість відповідача перед позивачем за договором становить 763  696,15 грн. (644  470,35 грн + 119  225,80 грн.). За порушення виконання зобов`язань за договором позивачем нараховано та заявлено до стягнення 3% річних у розмірі 56  588,37 грн., інфляційні нарахування у розмірі 246  355,40 грн. та штраф у розмірі 82  386,49 грн.
Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на порушення позивачем зобов`язання в частині гарантування передання об`єкту оренди в технічно справному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням та без недоліків. Узагальнені заперечення відповідача зводяться до того, що з 08.07.2021 по 19.08.2021 на першому та другому поверхах об`єкту оренди не функціонувала система кондиціонування (частково систему кондиціонування було відремонтовано 30.07.2021), 14.07.2021 та 15.07.2021 на об`єкті оренди відбулося вимкнення мережі електропостачання, 30.08.2021 в орендованому приміщенні відбулося протікання даху з відповідними наслідками, за результатами експертизи складено негативний висновок протипожежного стану об`єкта.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договори та інші правочини є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. 
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як встановлено судом, 01.09.2020 між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, укладено договір оренди нерухомого майна № 01/09-20, за умовами якого орендодавець зобов`язується передати орендарю в строкове платне користування окремо розташований нежилий триповерховий будинок (з підвалом і мансардою), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547, кв.м.
За умовами п. 1.3. договору вступ орендаря у строкове платне користування об`єктом оренди за цим договором відбувається з моменту підписання сторонами відповідного акту приймання-передачі.
На виконання умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв окремо розташований нежилий двоповерховий будинок (з підвалом із 2 мансардами), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547,6 кв.м, що підтверджується актом приймання-передачі об`єкта оренди від 01.11.2020.
Судом встановлено, що в цьому акті зафіксовано недоліки об`єкта оренди: протікання під час опадів тощо. При цьому, сторони визначили, що порядок усунення недоліків буде встановлено у додатковій угоді.
У додатковій угоді від 02.11.2020 погоджено наступний порядок усунення недоліків об`єкта оренди: 
(1) для усунення недоліків об`єкта оренди, орендодавець зобов`язується за власний рахунок до 31.12.2020 виконати наступні дії: 1.1. провести ремонті роботи даху об`єкта оренди, для усунення протікання під час опадів; 1.2. провести ремонтні роботи для усунення протікання по стіні на першому поверху об`єкта оренди під час опадів (додаток №1 до цієї додаткової угоди №1); 1.3. провести діагностику вікон по всьому приміщенню об`єкта оренди зі складання відповідного акту спеціалістом. У випадку встановлення у акті необхідності проведення ремонтних робіт, провести необхідні ремонтні роботи та усунути несправності; 
(2) у випадку несвоєчасного виконання або невиконання зобов`язань орендодавцем у строк, погоджений сторонами у пункті 1 цієї додаткової угоди, орендар має право усунути недоліки за свій рахунок, орендодавець зобов`язується компенсувати орендарю документально підтверджені витрати. У такому випадку, орендодавець зобов`язаний попередньо до фактичного виконання ремонтних робіт згідно п.п. 1.1. - 1.3. цієї додаткової угоди погодили витрати орендаря не пізніше 3 робочих днів з дня отримання відповідного повідомлення. У випадку не надання відповіді орендодавцем протягом 3 робочих днів, витрати вважаються схваленими орендодавцем та він зобов`язується компенсувати витрати орендарю.
В подальшому, 19.10.2021 сторонами укладено додаткову угоду № 4, якою достроково з 19.10.2021припинено дію договору оренди нерухомого майна № 01/09-20 від 01.09.2020.
За змістом п. 1.5. договору об`єкт оренди вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання акту приймання-передачі (повернення) сторонами (додаток №2).
Як вбачається з матеріалів справи, 19.10.2021 на підставі акту приймання-передачі (повернення) орендар здав, а орендодавець прийняв у належному стані окремо розташований нежилий двоповерховий будинок (з підвалом і 2-ма мансардами), який знаходиться за адресою: м. Київ, провулок Задорожний, 1А загальною площею 1547,6 кв.м. Об`єкт оренди знаходиться в стані, придатному для експлуатації та повертається орендодавцю разом з усіма внутрішніми комунікаціями та системами, що конструктивно з ним пов`язаними. Справність зазначених систем перевірена орендодавцем (п. 5 акту). 
Також у цьому акті зафіксовано, що орендар зобов`язаний усунути недоліки по 1-2 поверху та фасаду протягом 10 робочих днів з дня підписання акта.
У відповідності до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). 
Пунктом 3.4. договору визначено, що кожного календарного місяця в останній день звітного місяця, сторони підписують акт наданих послуг. В акті вказується: об`єкт оренди, період оренди, розмір плати за користування об`єктом оренди, розмір компенсації витрат на комунальні послуги та послуги по обслуговуванню систем. Вказаний акт складається орендодавцем та надсилається орендарю на підписання. Орендар зобов`язаний протягом 7 робочих днів з моменту надання орендарем акту повернути орендодавцю підписаний акт або мотивованої відмови в його підписанні, зобов`язання орендодавця з надання послуг, зазначених у акті, сторони вважають виконаними належним чином та прийнятими орендарем у повному обсязі, а акт підписаним.
Судом встановлено, що на підтвердження обставин надання послуг з оренди майна позивачем складено та направлено відповідачу для погодження та підписання акти надання послуг: №50 від 31.08.2021 на суму 416 106,31 грн., №53 від 30.09.2021 на суму 416 180,59 грн., №61 від 19.10.2021 на суму 252 469,46 грн.
Листом №159-10 від 13.10.2021 відповідач відмовив позивачу у підписані акта надання послуг №53 від 30.09.2021 з підстав наявності перешкод в експлуатації орендованого приміщення відповідно до цільового призначення.
Листом №164-10 від 22.10.2021 відповідач також відмовив позивачу у підписані акта надання послуг №61 від 19.10.2021 через припинення експлуатації об`єкту оренди з 17.09.2021 по 19.10.2021.
При цьому, доказів наявності вмотивованої відмови від підписання акта №50 від 31.08.2021 на суму 416 106,31 грн. матеріали справи не містять. 
Позаяк, враховуючи факт користування відповідачем об`єктом оренди, суд дійшов висновку, що відмова відповідача від підписання акта надання послуг №53 від 30.09.2021 є необґрунтованою.
В пункті 3.1.6. договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем щомісячно не пізніше 5 (п`ятого) числа поточного місяця оренди. Компенсація вартості комунальних послуг (послуг з електропостачання, газопостачання, водопостачання та водовідведення), що безпосередньо пов`язані з об`єктом оренди здійснюються орендарем щомісячно у сумі фактичних витрат орендодавця, що розраховуються орендодавцем за діючими на дату отримання послуг цінами і тарифами, збільшеними на суму ПДВ. Розрахунок вартості зазначених комунальних послуг здійснюється орендодавцем відповідно до показників лічильника(ів) об`єкта оренди, яким здійснюється облік споживання конкретного виду комунальних послуг (п. 3.3.1. договору). 
Судом встановлено, що на оплату послуг з оренди нерухомого майна позивачем виставлено відповідачу рахунки: №39 від 01.08.2021 на суму 416 106,31 грн., №44 від 01.09.2021 на суму 416 180,59 грн., №51 від 01.10.2021 на суму 252 469,46 грн.
Відповідно до п. 3.2.2. договору гарантійний платіж підлягає поверненню орендарю протягом 5 банківських днів після повернення орендарем об`єкту оренди або за погодженням з орендарем може бути зарахований в якості орендної плати за останній місяць користування об`єктом оренди.
Листом №107-08 від 20.08.2021 відповідачем погоджено зарахування гарантійного платежу за останній місяць оренди, а саме за серпень 2021 року, однак враховуючи припинення дії договору у жовтні 2021 року, зазначений гарантійний платіж підлягає зарахуванню за жовтень 2021 року (включно за заборгованість за попередні періоди).
На підтвердження надання послуг з обслуговування орендованого майна позивачем надано акти надання послуг: №44 від 31.07.2021 на суму 33 000,00 грн., №47 від 31.08.2021 на суму 33 000,00 грн., № 55 від 30.09.2021 на суму 33 000,00 грн., №63 від 19.10.2021 на суму 20 225,80 грн.
Листом №141-09 від 14.09.2021 відповідач повідомив позивача про направлення листа №109-08 від 31.08.2021 про відмову від підписання акту №44 від 31.07.2021, проте зазначеної відмови матеріали справи не містять, відтак суд не вбачає за можливе встановити мотиви такої відмови.
Листом №141-09 від 14.09.2021 відповідач відмовив позивачу у підписані акта надання послуг №47 від 31.08.2021 на суму 33 000,00 грн. з підстав не зазначення чіткого переліку послуг, які були надані позивачем.
Листом №159-10 від 13.10.2021 відповідач відмовив позивачу у підписані акта надання послуг №55 від 30.09.2021 на суму 33 000,00 грн. у зв`язку з відсутністю конкретної вказівки, які саме послуги по обслуговуванню орендованого майна було надано.
В частині відмови відповідача від підписання актів надання послуг №47 від 31.08.2021 та №55 від 30.09.2021 суд звертає увагу на положення пункту 3.3.3. договору, яким встановлено фіксовану плату за послуги по обслуговуванню систем кондиціонування, вентиляції, газопостачання та водовідведення, та мереж електропостачання у розмірі 33 000,00 грн.
Згідно з п. 3.3.3. договору орендар щомісячно не пізніше 5 банківських днів з дня отримання встановленого рахунку, сплачує орендодавцю 33 000,00 грн. з ПДВ, на послуги по обслуговуванню систем кондиціювання, вентиляції, газопостачання, водопостачання та водовідведення та мереж електропостачання.
Як підтверджується матеріалами справи, позивачем виставлено відповідачу рахунки на оплату: №38 від 31.07.2021 на суму 33 000,00 грн., №41 від 31.08.2021 на суму 33 000,00 грн., №46 від 30.09.2021 на суму 33 000,00 грн., №53 від 19.10.2021 на суму 20 225,80 грн.
За встановлених обставин, враховуючи підтверджений матеріалами справи та не спростований відповідачем факт надання позивачем послуг з обслуговування орендованого майна, з огляду на недоведеність відповідачем ненадання спірних послуг, а також погодження договором вартості послуг, колегія суддів дійшла висновку про відсутність у відповідача підстав для відмови від оплати наданих послуг.
Посилаючись на порушення відповідачем зобов`язання по сплаті орендної плати, позивач зазначає про наявність у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати, яка становить 644 470,35 грн., та витратам на отримання об`єкту оренди, яка в становить 119 225,80 грн. Загальна сума заборгованість відповідача перед позивачем за договором становить 763  696,15 грн. (644  470,35 грн + 119  225,80 грн.). 
В свою чергу, відповідач проти позовних вимог заперечив, мотивуючи це порушенням позивачем зобов`язання в частині гарантування передання об`єкту оренди в технічно справному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням та без недоліків. Зокрема, відповідач стверджує, що з 08.07.2021 по 19.08.2021 на першому та другому поверхах об`єкту оренди не функціонувала система кондиціонування (частково систему кондиціонування було відремонтовано 30.07.2021), 14.07.2021 та 15.07.2021 на об`єкті оренди відбулося вимкнення мережі електропостачання, 30.08.2021 в орендованому приміщенні відбулося протікання даху з відповідними наслідками, за результатами експертизи складено негативний висновок протипожежного стану об`єкта. За викладених обставин, у зв`язку з відсутністю у відповідача можливості повноцінно використання об`єкт оренди за цільовим призначенням у позивача підстави для нарахування орендної плати за спірний період відсутні.
На підтвердження наведених обставин відповідачем надано: (1) лист №75-04 від 05.04.2024 щодо кількості співробітників на підприємстві за період з 09.07.2021 по 19.08.2021; (2) наказ №08/07-1 від 08.07.2021 про призначення комісії з метою фіксації поломок в орендованому приміщенні; (3) наказ №09/07-1 від 09.07.2021 про дистанційну роботу; (4) лист №99-07 від 12.07.2021 щодо ремонту системи кондиціювання; (5) акт фіксації відключення мережі електропостачання від 14.07.2021 та від 15.07.2021; (6) лист звернення від 15.07.2021; (7) лист №19/07-21 від 19.07.2021; (8) акт перевірки функціонування системи кондиціонування та замірів температури повітря від 20.07.2021; (9) акт замірів температури повітря від 29.07.2021; (10) наказ №20/08-1 від 20.08.2021 про припинення дистанційної роботи; (11) лист №105-07 від 30.07.2021; (12) лист №02/08-21 від 02.08.2021; (13) акт фіксації наслідків затікання після дощу від 31.08.2021; (14) лист №114-08 від 31.08.2021 щодо протікання даху під час дощу 30.08.2021; (15) лист №113-08 від 31.08.2021 про надання роз`яснень; (16) лист №59-09 від 20.09.2021; (17) лист №01-18/1181 від 03.09.2021; (18) договір №124 про надання послуг від 16.09.2021.
Крім того, у підтвердження обставин припинення користування об`єктом оренди з 17.09.2021 відповідачем надано: (1) Експертний висновок протипожежного стану об`єкту №40 від 16.09.2021; (2) лист №107-08 від 20.08.2021; (3) лист №1-15/10 від 15.10.2021; (4) лист №107-08 від 20.08.2021; (5) лист №158-10 від 12.10.2021; (6) лист 159-10 від 13.10.2021; (7) договір оренди №16-08/2021 нежитлового приміщення від 16.08.2021.
Відповідно до ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 виснувала, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Відповідно до п. 2.2.8. договору у разі виявлення орендарем після підписання уповноваженими представниками сторін акту приймання-передачі недоліків об`єкта оренди, про які знав або повинен був знати орендодавець, та які неможливо було виявити орендарю під час підписання акту приймання-передачі, які унеможливлюють використання об`єкту оренди відповідно до умов цього договору, орендар має право на усунення недоліків за рахунок орендодавця або на відшкодування витрат на їх усунення.
Згідно з п. 2.3.16. договору орендодавець зобов`язується усувати несправності, поломки та наслідки аварій комунікацій на об`єкті оренди, які відбулися не з вини (дій або бездіяльності) орендаря та якщо вони виникли у зв`язку з пошкодженням інженерних мереж (трубопроводів водо та газо забезпечення, кабелів електромереж тощо). Забезпечити обслуговування діючих внутрішніх мереж, які мають відношення до об`єкта оренди.
Посилання відповідача на часткову неможливість використання об`єкта оренди за цільовим призначенням колегія суддів оцінює критично, тому що часткове використання об`єкта пропорційно до площі, часу або інших показників не може бути автоматичною підставою для звільнення від виконання обов`язку з оплати орендних платежів. Тоді як здійснення часткової оплати орендних платежів, у зв`язку з частковим використанням об`єкту оренди, має бути узгоджено та передбачено відповідним договором оренди та/або додатковими угодами до нього.
Листом №141-09 від 14.09.2021 відповідач вимагав позивача зменшити орендну плату за липень та серпень 2021 року, однак дій на укладення відповідної додаткової угоди відповідачем вчинено не було. 
Також суд відмічає, що відповідачем не доведено припинення фактичного користування об`єктом оренди у період з 17.09.2021 по 19.10.2021.
Таким чином, відмова відповідача від підписання акта надання послуг №61 від 19.10.2021 у зв`язку з отриманням експертного висновку протипожежного стану є необґрунтованою та невмотивованою у зв`язку з недоведеністю обставин припинення користування об`єктом оренди у відповідний період.
Позаяк, позивачем здійснювалися заходи щодо поновлення повноцінного функціонування роботи системи кондиціонування на об`єкті оренди. 
Додатково суд зауважує, що надані відповідачем докази часткової неможливості використання об`єкта оренди, зокрема, акт фіксації відключення мережі електропостачання від 14.07.2021 та від 15.07.2021, акт перевірки функціонування системи кондиціонування та замірів температури повітря від 20.07.2021, акт замірів температури повітря від 29.07.2021, не є належними доказами у підтвердження наведених обставин, оскільки такі складені відповідачем без участі орендодавця та за своїм змістом виключають об`єктивну можливість достеменно встановити, в якій саме частині орендованого приміщення не функціонувала система кондиціонування. 
Незважаючи на визнання сторонами обставин не функціонування системи кондиціонування на об`єкті оренди, колегія суддів не вбачає за можливе встановити точну площу об`єкта оренди, на якій не функціонувала система кондиціонування, часовий інтервал наявності такої обставини, а також вплив вказаної обставини на можливість використання об`єкта оренди відповідачем.
Водночас, матеріалами справи підтверджується, що відповідач мав можливість та здійснював користування об`єктом оренди у спірний період, зворотного судом не встановлено.
При цьому, суд відмічає, що за доводами відповідача частина об`єкта оренди здавалася ним у суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю "Ай Біс І Лігал Сервісес", Товариству з обмеженою відповідальністю "Адвайзорі та Ресьорч" та Приватному підприємству "Елітконсалтинг".
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що у відповідача відсутні підстави для відмови у здійсненні оплати орендних платежів у розмірі, який зафіксований у зазначених вище актах надання послуг.
Враховуючи вищевикладене, оскільки відповідач порушив умови договору оренди нерухомого майна №01/09-20 від 01.09.2020 та не здійснив сплату орендної плати та витрат на утримання орендованого приміщення за спірні періоди, суд першої інстанції правомірно стягнув з відповідача заборгованість у розмірі 763  696,15 грн.
Стосовно нарахованих 3% річних у розмірі 56  588,37 грн., інфляційних нарахувань у розмірі 246  355,40 грн. та штрафу у розмірі 82  386,49 грн. колегія суддів відзначає наступне.
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
З положень п. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
В пункті 5.2.2. договору визначено, що у випадку несвоєчасного повернення об`єкта оренди (прострочення в поверненні складає понад 5 календарних днів) після припинення дії даного договору, орендодавець може застосувати до орендаря штрафні санкції у розмірі стягнення 20% від суми орендної плати за місяць, яка зазначена у п. 3.1.1. цього договору.
Враховуючи повернення об`єкту оренди 19.10.2021, що підтверджується актом приймання-передачі (повернення), суд першої інстанції обґрунтовано відмовив в позові в частині стягнення штрафу у розмірі 82  386,49 грн.
Частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України визначено обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відтак, у разі несвоєчасного виконання боржником грошового зобов`язання у нього в силу закону (частини другої статті 625 ЦК України) виникає обов`язок сплатити кредитору, поряд із сумою основного боргу, суму інфляційних втрат, як компенсацію знецінення грошових коштів за основним зобов`язанням внаслідок інфляційних процесів у період прострочення їх оплати, та 3% річних від простроченої суми.
Суд першої інстанції, перевіривши обставини, пов`язані з правильністю здійснення розрахунків 3% річних та інфляційних нарахувань, дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги в частині стягнення 3% річних підлягають частковому задоволенню у розмірі 56  581,69 грн., в частині інфляційних нарахувань позов підлягає задоволенню в повному обсязі в розмірі 246  335,40 грн.
Встановивши обставини даної справи та надавши відповідну правову оцінку зібраним у справі доказам, виходячи з системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, колегія суддів дійшла висновку, що скаржником не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі.
На переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.
Колегія суддів апеляційного суду вважає посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, наведені доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції та зводяться до переоцінки доказів та встановлених судом обставин.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.
Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Отже, в задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна" слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 залишити без змін.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Аудиторська компанія "Кроу Україна" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі № 910/2216/24 - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2024 у справі № 910/2216/24 - залишити без змін.
3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.
4. Матеріали справи № 910/2216/24 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.
          Повний текст постанови складено та підписано 17.03.2025.

Головуючий суддя                                                                    О.М. Сибіга 

Судді                                                                                       Ю.Б. Михальська

                                                                                       А.І. Тищенко