Номер провадження: 22-ц/813/4447/24 
Справа № 947/954/23
Головуючий у першій інстанції Бескровний Я.В.
Доповідач Карташов О. Ю.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.11.2024 року                                                                  м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Карташова О.Ю.

суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.

за участю секретаря судового засідання - Рудуман А.О.,

учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 
відповідачі – ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Державний реєстратор Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христина Богданівна
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду 
апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка Ольга Олегівна
на рішення Київського районного суду міста Одеси від 23 січня 2024 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Державного реєстратора Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни про визнання договорів недійсними, визнання права власності, скасування права власності та витребування майна з чужого володіння

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ТОВ «Комета М» про визнання недійсними договорів, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
13.06.23 року за клопотанням сторони позивача ухвалою Київського районного суду м. Одеси виключено зі складу відповідачів ТОВ «Комета М» (ЄДРПОУ 33722034).
05.09.2023 року ухвалою Київського районного суду м. Одеси прийнято до провадження заяву про збільшення позовних вимог, подану представником позивача та залучено співвідповідачами у справі Державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Х.Б.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до договору № К-29-3-2 від 27.04.18р. майнових прав на об`єкт нерухомості вона придбала у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв.м, розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу внесла 1950000 грн на розрахунковий рахунок ТОВ «КОМЕТА-М», що підтверджується квитанціями про оплату грошових коштів та довідкою ТОВ «КОМЕТА-М» вих. № 128 від 10.07.2018 року про сплату ОСОБА_1 100% вартості майна, тобто взяття на себе зобов`язання згідно вказаного договору виконано позивачем в повному обсязі.
16.07.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д., укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2 від 27.04.2018 року, відповідно до якої внесено зміни до договору №К-29-3-2 від 27.04.2018 року та викладено термін «Об`єкт будівництва, Об`єкт» у розділ «2. Терміни» у новій редакції, а саме: Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м.Одеса, вул.Фонтанська дорога,77-А; а також викладено термін «Новозбудоване майно» у розділі «2. Терміни» Договору у новій редакції, а саме: Новозбудоване майно - Апартамент номер № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, розташований на 3 поверсі, 2 секції Об`єкту будівництва.
На підставі чого вважає що набула право власності на Апартаменти номер № 2310 загальною площею 89,5 кв.м, розташованих на 3 поверсі 2 секції готелю апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 .
Але з часом, після звернення до державного реєстратора за реєстрацією права власності ОСОБА_1 стало відомо, що 16.08.2019 року державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), шляхом номер: 48283639, на підставі якого державним реєстратором Дунай Х.Б. було проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на апартаменти АДРЕСА_2 .
Так позивач вважає, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. було прийнято протиправне та незаконно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права власності на належне позивачу новозбудоване майно апартаменти №2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , що порушує її право власності.
Отже, позивач вважає, що ОСОБА_2 свідомо незаконно зареєстрував фактично неіснуюче право власності та відчужив спірну нерухомість ОСОБА_3 , який продав її 04.08.2021 року відповідачу ОСОБА_4 , тому просить суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірне майно, визнати недійним договір купівлі-продажу та встановити нікчемність договору купівлі-продажу спірного майна укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також договір купівлі-продажу спірного майна між останнім та ОСОБА_4 , визнати за нею право власності на вказані апартаменти і витребувати їх з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Київського районного суду міста Одеси від 23 січня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції керувався тим, що недоведеність, а отже відсутність порушення права позивачки, тягне за собою відмову у його захисті судом і, відповідно, має наслідком відмову у позові.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка О.О. подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 23.01.2024 року – скасувати, та постановити нове рішення, котрим позов ОСОБА_1 задовольнити, а саме:
1. Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16.08.2019 року державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Христини Богданівни про державну реєстрацію права власності на апартаменти №2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , одночасно скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , проведену державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Христини Богданівни від 16.08.2019 року, номер запису про право власності 32859129 та припинити право власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
2. Визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В. 06.10.2020 р., зареєстрований в реєстрі за №1114, за яким ОСОБА_2 продав ОСОБА_3 апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
3. Визнати недійсним та встановити нікчемність договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г.Л. 04.08.2021 р., зареєстрований в реєстрі за №1576, за яким ОСОБА_3 продав ОСОБА_4 апартаменти № НОМЕР_1 , загальною площею 89,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
4. Визнати за ОСОБА_1 право власності на апартаменти № НОМЕР_1 , за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1896024351101). 
5. Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 апартаменти № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1896024351101).

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що у даній справі Київський районний суд м. Одеси належно не дослідив всі обставини, котрими позивач обґрунтувала свої позовні вимоги та її письмові пояснення.
Обраний ОСОБА_1 спосіб захисту: скасування рішення державного реєстратора, визнання договорів недійсними (встановлення нікчемності договорів), визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння – є належним і ефективним способом захисту її порушеного права та інтересу у спірних правовідносинах.
Скаржниця зазначила, що вона на підставі договору від 27.04.2018 року, додаткової угоди, укладених між нею та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д., фактично набула право власності на апартаменти номер 2310 загальною площею 89,5 кв.м, що розташовані на 3 поверсі, 2 секція готелю апартаментного типу на 120 місць з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 .
При цьому, вона була обізнана в тому, що певного терміну на реєстрацію придбаного майна не існує та була впевнена у тому, що її права не будуть порушені третіми особами, а тому відклала обов`язкову реєстрацію права власності на апартаменти № НОМЕР_1 на майбутнє.
16.08.2019 року державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б., в порушення діючого законодавства про реєстрацію речових прав, безпідставно, за відсутності у ОСОБА_2 необхідних для реєстрації правовстановлюючих документів на вказані апартаменти, було прийнято протиправне та незаконне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310. 
Надалі, ОСОБА_2 , будучи особою, яка не має права на відчуження майна, ввів в оману покупця, та за договором купівлі-продажу, продав ОСОБА_3 апартаменти № НОМЕР_1 , а останній, за договором купівлі-продажу, продав нерухоме майно ОСОБА_4 .
Суд першої інстанції не взяв до уваги, що з наданих відповідачем ОСОБА_2 документів реєстратору та суду не вказано жодного платіжного документу, згідно якого відбувся перерахунок коштів від покупця продавцю за договором купівлі-продажу майнових прав на спірні апартаменти, що фактично свідчить про відсутність оплати по договору.
Відповідач ОСОБА_2 апартаменти під № 2310 не придбавав, договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна – апартаменти № 2310 з ТОВ «Комета-М» - не укладав, а отже позивачка ОСОБА_1 , являючись реальним одноособовим власником апартаментів № 2310, обравши належний спосіб захисту порушених прав, не висувала позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості № 29-2-3 від 16.04.2018р., укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М».
Саме незаконне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора, позивачка ОСОБА_1 вважає таким, що порушує її майнові права, а тому, обрала належний спосіб захисту порушених прав, а саме: визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48283639, від 16.08.2019 року державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. про державну реєстрацію права власності на апартаменти № 2310 за ОСОБА_2 та припинити право власності ОСОБА_2 на апартаменти № НОМЕР_1 .
З огляду на вказане, позивачка вимушена в судовому порядку захищати свої права в порядку дії ст. 392 ЦК України шляхом визнання за нею права власності на спірну нерухомість, адже таке право фактично не визнається та оспорюється відповідачами.
Підсумовуючи викладене, в скарзі зазначено, що відповідач ОСОБА_3 , фактично придбавши нерухомість у не власника, сам не набувши право власності – продав 04.08.2021 року за договором купівлі-продажу апартаменти № 2310, ОСОБА_4 , а отже і ОСОБА_4 не є власником спірної нерухомості, адже придбав майно у не власника, що є безумовною підставою для визнання вказаних договорів недійсними, та одночасного визнання за ОСОБА_1 права власності на спірне нерухоме майно, а також, підставою витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 апартаменти № НОМЕР_1 , за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1896024351101).

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Щодо відзиву на апеляційну скаргу

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Суворова Ю.І., яка діє в інтересах відповідача ОСОБА_2 зазначила, що є безпідставними ствердження скаржника, що ОСОБА_2 апартаменти під № НОМЕР_1 не придбавав, договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна - апартаменти 2310 з ТОВ «Комета-М» - не укладав, а отже позивачка ОСОБА_1 , обравши належний спосіб захисту порушених прав, не висувала позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Комета-М». 
Судом чітко встановлено, що апартаменти № НОМЕР_2 , які зазначені як у договорі, купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна укладеного як з ОСОБА_1 так і ОСОБА_2 є апартаментами № 2310, тобто один і той же об`єкт нерухомості, що також підтверджується наявними у матеріалах справи документами (договором, технічним паспортом на зазначені апартаменти тощо).
ОСОБА_2 отримав усі документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна та маючи на руках повний пакет відповідних документів для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості, ОСОБА_2 , як того вимагає діюче законодавство України, трансформував свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості.
З моменту отримання всіх необхідних документів для трансформування майнових прав у право власності до моменту проведення відповідної реєстрації ОСОБА_2 було здійснено усі необхідні ремонтні роботи для мешкання.
17 серпня 2019 р. між обслуговуючою компанією ТОВ «Коста - фонтана» та громадянином України ОСОБА_2 було укладено договір про надання послуг з управління комплексом та справно сплачувалося усі необхідні платежі.
Увесь цей час ОСОБА_2 добросовісно та відкрито володів, користувався та розпоряджався зазначеним майном, право на яке він здобув законним шляхом.
Відповідна позовна заява надійшла до суду майже через п`ять років з моменту реєстрації відповідних прав за ОСОБА_2 .
Зазначено, що посилання скаржниці на відсутність у ОСОБА_2 жодних доказів оплати придбання апартаментів № 2310, не відповідає дійсності, так як повна оплата за апартаменти по договору підтверджується довідкою серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: TOB «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів, наявність повного пакету документів саме на апартаменти № 2310, у чому пересвідчився у свою чергу державний реєстратор КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б.
Представник відповідача звертає увагу, що оскаржувані нотаріальні договори купівлі-продажу не містять жодної обставини, всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України, на які посилається як на підставу задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , а саме - наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання договору недійсним, посилання позивача у такому випадку для застосування ст. 215 та 203 ЦК України є неможливим. У момент укладання оскаржуваних договорів купівлі - продажу стороною (сторонами) усіх вимог які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України було дотримано у повному обсязі.
У відзиві наголошується, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Недобросовісний набувач це особа, яка на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.
Враховуючи, що право власності у ОСОБА_2 на вищевказані апартаменти було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд дійшов правильного висновку, щодо відсутні підстави для задоволення позовних вимог щодо витребування з володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 апартаментів № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Також, є законним рішення суду в частині відмови у задоволені позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності, та визнання права власності за позивачкою, так як, законні підстави для задоволення таких вимог відсутні взагалі.
Підсумовуючи викладене, просить у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 , на рішення Київського районного суду м. Одеси від 23.01.2024 року по цивільній справі № 947/954/23 відмовити у повному обсязі та рішення залишити без змін.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідачка державний реєстратор Дунай Х.Б. зазначила, що для проведення державної реєстрації права власності на апартаменти № 2310, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 надав до Державного підприємства «Агенція з державної реєстрації» вичерпний перелік документів, передбачений п. 78 Порядку № 1127, на підставі яких була проведена державна реєстрація права власності на апартаменти № 2310, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Під час проведення державної реєстрації права власності на вказані апартаменти, нею були виконані всі вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (у редакції, що діяла на момент проведення реєстраційних дій), тому, просить у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Пояснення учасників справи

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Суворова Ю.І. та представник відповідача ОСОБА_3 адвокат Міркун О.С. надали пояснення, в яких зазначили, що суд першої інстанції правомірно вирішив цей спір, правильно застосувавши норми матеріального й процесуального права.

Позивачка ОСОБА_1 та її представник адвокат Чирка О.О. у судове засідання не з`явилися, про час і місце розгляду справи повідомлені належно.
Адвокатом Чирка О.О. на адресу апеляційного суду 21.11.2024 року було надіслано клопотання про відкладення судового засідання, в якому зазначила, що об`єктивно не може прибути 21.11.2024 року в судове засідання по причині зайнятості в інших судових процесах, котрі призначені раніше, а саме: об 11.30 в Овідіопольському районному суді призначено слухання справи 509/5698/23 - отже просить суд відкласти судове засідання з 21.11.2024 року на іншу дату з огляду на те, що належним чином захистити свої права без адвоката, ОСОБА_1 не зможе.
Разом з цим, попереднє судове засідання, призначене на 31.10.2024 року не відбулось у зв`язку з надходженням заяви адвоката Чирка О.О. про відкладення розгляду справи.
З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі №348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи час знаходження справи на розгляді апеляційного суду, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому її розгляді, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності ОСОБА_1 та її представника адвоката Чирка О.О.

Відповідачка державний реєстратор Дунай Х.Б. надала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

16.04.2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2, згідно якого ОСОБА_2 придбав у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв.м., розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п.5.1 вищевказаного договору сума договору, станом на дату укладання Договору, становить 2 860 110,4 гривень, з яких 2 383 425, 33 грн є договірною вартістю, а 476 685,07 грн складає ПДВ.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що підставами виникнення права власності ОСОБА_2 на вищевказані апартаменти є:
- договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: №К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»;
- довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів;
- виписка, серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310 (зміна будівельного номеру);
- акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М;
- технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002».
Підтвердженням повного виконання всіх умов зазначеного договору є довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М» та акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М.
17 серпня 2019 р. між ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» та ОСОБА_2 було укладено Договір № 2310 про надання послуг з управління комплексом.
Відповідно до Довідки про відсутність заборгованості за житлово комунальні послуги, видавник ТОВ «КОСТА ФОНТАНА», ОСОБА_2 є власником апартаментів № 2310, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та станом на 01 жовтня 2020 р. заборгованість з оплати за житлово-комунальні послуги перед ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» відсутні. Сплата за надані послуги здійснювалась щомісячно.

27.04.2018р. між ОСОБА_1 та ТОВ «КОМЕТА-М» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно якого ОСОБА_1 придбала у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № 29, загальною площею 89,5 кв.м., розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу внесла 1950000 грн на розрахунковий рахунок ТОВ «КОМЕТА-М», що підтверджується квитанціями про оплату грошових коштів від 29.06.18 р. № ПН576966, від 03.07.18р. № ПН580562, від 09.07.18 р. № ПН585125, від 14.06.18 р. № ПН565950, від 20.06.18 р. № ПН571825, від 25.06.18 р. № ПН575198, та довідкою ТОВ «КОМЕТА-М» вих. № 128 від 10.07.2018 року про сплату ОСОБА_1 100% вартості майна.
16.07.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д., укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2 від 27.04.2018 року, відповідно до якої внесено зміни до договору №К-29-3-2 від 27.04.2018 року та викладено термін "Об`єкт будівництва, Об`єкт" у розділ "2. Терміни" у новій редакції, а саме: Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: м. Одеса, вул.Фонтанська дорога, 77-А; а також викладено термін "Новозбудоване майно" у розділі "2. Терміни" Договору у новій редакції, а саме: Новозбудоване майно - Апартамент номер № 2310, загальною площею 89,5 кв.м., розташований на 3 поверсі, 2 секції Об`єкту будівництва.

06.10.2020р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі – продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В., зареєстровано в реєстрі за № 1114, відповідно до умов якого, ОСОБА_3 придбав апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

04.08.21р. було укладено договір купівлі – продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г. Л., зареєстровано в реєстрі за № 1576, відповідно до умов якого, ОСОБА_4 придбав апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 77 – А.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).
Згідно з положенням частини третьої статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, у тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.
Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим під час розгляду судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.

Застосовані норми права та мотиви, з яких виходить апеляційний суд

Згідно зі статтею 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-186гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Згідно ст. 41 Конституції України кожному надано право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно п. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом
Відповідно до ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Щодо позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне майно. 

Вирішуючи зазначені позовні вимог, суд першої інстанції виходив з того, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування» , є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право з відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Відповідно до ст. 7 Закону України про інвестиційну діяльність всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.
Інвестор самостійно визначає цілі, напрями, види й обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі шляхом організації конкурсів і торгів.
Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
Відповідно до ст. ст. 328, 331 ЦК України, для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону, або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
З цього моменту особа має те право необмеженого доступу до своєї нерухомості та вправі використовувати її на власний розсуд (в тому числі користуватись, розпоряджатись, володіти за власним розсудом).

Відповідно до п.п. 1, 9 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.
Відповідно до ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомості є відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Вказаний документ видається на підставі проведення реєстраційних дій нотаріусом або державним реєстратором.
Відповідно до п.п. 6, 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.
Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.
У разі коли оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.
Тобто, заявник в процедурі державної реєстрації на нерухоме майно самостійно формує, передбачений Порядком пакет документів, складає та подає до органу державної реєстрації за місцем розташування такого майна заяву, встановленої форми.
Відповідно до п. 79 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (з наступними змінами і доповненнями), «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подаються:
1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).
У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;
2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо);
3) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;
4) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);
5) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, – у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
Зокрема, самим договором із забудовником часто передбачено необхідність підписання кінцевого акта приймання-передачі квартири. Залежно від юридичної конструкції схеми залучення коштів в будівництво, ці акти можуть мати різну назву «Акт приймання-передачі квартири», «Акт приймання-передачі майнових прав», «Акт про виконання зобов`язань за договором про пайову участь» «Акт приймання-передачі паю» і т.д.
Довідка про повний розрахунок за квартиру підтверджує виконання покупцем квартири своїх грошових зобов`язань за договором у повному обсязі. Тобто він повинен сплатити повну вартість квартири та не мати заборгованості за договором купівлі-продажу.
Відповідно до ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до п.12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Згідно з п.18 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
У відповідності з п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та цим Порядком.
Відповідно до ст.11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

30.12.2016р. ТОВ «КОМЕТА-М» отримала Сертифікат про готовність об`єкту, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 до експлуатації.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639 на підставі виникнення права власності у ОСОБА_2 на вищевказані апартаменти з: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: № К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка, серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти № 2310; акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002».

Отже, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо правомірності дій державного реєстратора Дунай Х.Б. та ОСОБА_2 , який шляхом звернення до державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б., та надання повного пакету документів для прийняття відповідного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, провів державну реєстрацію права власності на апартаменти № 2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 трансформувавши своє право інвестора у право власності на об`єкт нерухомості.

Разом з тим, судом встановлено, що звернення для виконання реєстраційних дій, щодо реєстрації права власності позивачкою на новозбудоване майно апартаменти № 2310 за вищевказаною адресою, доведено не було.

Таким чином, підстави для визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, та скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на спірне майно, відсутні.

Колегія суддів, ствердження скаржниці, що ОСОБА_2 договору купівлі-продажу апартаментів № 2310 не укладав, вважає такими, що не заслуговують на увагу, оскільки судом першої інстанції встановлено, що апартаменти № НОМЕР_2 , які зазначені як у договорі, купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна укладеного як з ОСОБА_1 так і з ОСОБА_2 є апартаменти № НОМЕР_1 , тобто один і той же об`єкт нерухомості, що також підтверджується наявними у матеріалах справи документами, та визначеною адресою місцезнаходження нерухомого майна - секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

26 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 569/2823/18, провадження № 61-21499св21 (ЄДРСРУ № 107111919) досліджував питання щодо подвійного продажу забудовником майнових прав на об`єкт інвестування та виснував, що переважне право на одержання речі належатиме тому з кредиторів, який раніше уклав договір з боржником.

Щодо позовних вимог про визнання недійними договір купівлі-продажу та встановлення нікчемністі договорів купівлі-продажу спірного майна укладених між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , та договору купівлі-продажу спірного майна між останнім та ОСОБА_4 .

Відповідно до ст. 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частиною 1 ст. 317 Цивільного кодексу України встановлено належність власникові права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтями 6, 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.ст. 626, 628 ЦК України).
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно вимог частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до ст. 215 ч. 1 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч. 3 ст. 215 того ж Кодексу, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України). У разі недійсності правочину суд застосовує реституцію: кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
У постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 у справі №761/26815/17 зроблено висновок, що «недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
У Постанові від 16.11.2018 року у справі №2-383/2010 (провадження №14-308цс18), Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
У пунктах 4 та 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», судам роз`яснено, що відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
Правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).
Згідно із роз`ясненнями, які містяться в Постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Зважаючи на презумпцію правомірності правочину та диспозитивність цивільного процесу, на позивача покладається обов`язок щодо доведення того, що під час укладення спірного договору купівлі-продажу не було додержано вимог, які є необхідним для чинності правочину. 

В обґрунтування позовних вимог в цій частині, позивачка ОСОБА_1 зазначила, що відповідач ОСОБА_2 апартаменти під № НОМЕР_1 не придбавав, договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомо майна – апартаменти № 2310 з ТОВ «Комета-М» - не укладав, тому, відповідач ОСОБА_3 , фактично придбавши нерухомість у не власника, сам не набувши право власності – продав 04.08.2021 року за договором купівлі-продажу апартаменти № 2310, ОСОБА_4 , а отже і ОСОБА_4 не є власником спірної нерухомості, адже придбав майно у не власника, що є безумовною підставою для визнання вказаних договорів недійсними.

Проте, встановлено, що 16.04.2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2, згідно якого ОСОБА_2 придбав у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти № НОМЕР_2 , загальною площею 89,5 кв.м, розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 . Підтвердженням повного виконання всіх умов зазначеного договору є довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М» та акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М.
На момент укладення договору нерухоме майно було вільним.
Зазначений договір є чинним та не оспорюється.
Відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, 16.08.2019 року проведена державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на апартаменти № 2310, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку з чим, сторони оспорюваних договорів добросовісно покладалися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із практикою Європейського суду з прав людини за своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно - правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, - із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Саме на позивача покладено процесуальний обов`язок довести заявлені позовні вимоги. 

Таким чином, оскаржувані нотаріальні договори купівлі продажу не містять жодної обставини, всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України, на які посилається позивачка як на підставу задоволення позовних вимог, а саме - наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання договору недійсним.

Відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що посилання позивача у такому випадку для застосування ст.ст. 215 та 203 ЦК України є неможливими для визнання недійсними: договору купівлі – продажу від 06.10.20 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., зареєстрованого в реєстрі за №1114, відповідно до умов якого, ОСОБА_3 придбав апартаменти № НОМЕР_1 , загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , та договору купівлі – продажу від 04.08.21 року, укладено між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г.Л., зареєстровано в реєстрі за № 1576, відповідно до умов якого, ОСОБА_4 придбав апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Щодо позовних вимог про визнання права власності.

Так, позивачка ОСОБА_1 просила суд визнати за нею право власності на апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Велика Палата Верховного Суду (Відповідне положення міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц) вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК.

Відповідач ОСОБА_2 є законним володільцем апартаментів № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до чинного договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № К-29-3-2, укладеному 16.04.2018 року між ним та ТОВ «КОМЕТА-М» і його право власності зареєстровано 16.08.2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За таких обставин, висновки суду першої інстанції, щодо відсутності підстав визнання права власності на апартаменти за позивачкою, та відмові у задоволені позовних вимог в цій частині, колегія суддів вважає законними та обґрунтованими.

Щодо позовних вимог про витребування нерухомого майна.

Позивачка ОСОБА_1 , посилаючись у позовній заяви на норми ст. 387 та 388 ЦК України, просила суд витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на її користь апартаменти № 2310, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1896024351101).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 червня 2023 року по справі № 362/2707/19 (провадження № 14-21цс22) вказано, що: «ефективним способом захисту права неволодіючого власника майна до володіючого, на його думку, невласника є звернення з віндикаційним позовом, тобто з позовом про витребування майна (пункт 6.43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження№ 12-14звг19)).

Право власника витребувати своє майно у всіх випадках і без будь-яких обмежень при володінні цим майном набувачем без правових підстав, тобто недобросовісним набувачем, передбачено статтею 387 ЦК України, а право власника витребувати своє майно від добросовісного набувача передбачено у статті 388 ЦК України і є обмеженим.
Такий правовий висновок неодноразово висловлений Верховним Судом України в постановах від 06 грудня 2010 року у справі № 3-13г10,від 02 березня 2016 року у справі № 6-3090цс15, від 21 грудня 2016 року у справі 1522/25684/12 та інших.

Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
Такі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила в постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції вважав відповідача ОСОБА_4 добросовісним набувачем, колегія суддів погоджується з таким висновком суду.

Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне.
Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. 
Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639 на підставі виникнення права власності у ОСОБА_2 на вищевказані апартаменти з: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: №К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка, серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310; акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002», а в свою чергу недійсність зазначених документів, які стали підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_2 , у встановленому Законом порядку не визнано.

Таким чином, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості про права інших, крім ОСОБА_2 , осіб, на нерухоме майно апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , або їх обтяжень, тому ОСОБА_4 , який добросовісно покладався на ці відомості, набував право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень, тобто є добросовісним набувачем.
Відповідач ОСОБА_2 був законним володільцем апартаментів № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 та мав право відчужувати нерухоме майно.

Крім того, судом першої інстанції правильно враховано те, що однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.
З огляду на викладене, місцевий суд слушно встановив, що нерухоме майно апартаменти № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , не перебувало у володінні ОСОБА_1 , остання не була власником вказаного нерухомого майна.

Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, щодо відсутні передбачених ст. 388 ЦК України, підстав для задоволення вимог про витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь позивачки апартаментів № 2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Зважаючи на вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовної заяви.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чирка Ольга Олегівна, залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду міста Одеси від 23 січня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення.
Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Головуючий О.Ю. Карташов

Судді В.А. Коновалова

В.В. Кострицький