Постанова
Іменем України 
 
22 січня 2025 року
м. Київ
 
справа № 760/33583/21
провадження № 61-11771св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), 
судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І.,
 
учасники справи:
позивач - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Олександрівська Слобідка»,
відповідачі: приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», ОСОБА_1 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Незнайко Євген Вікторович,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Войнарска Ірина Анатоліївна,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Олександрівська Слобідка», яка підписана представником Соболь Юлією Павлівною, на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року в складі судді: Букіної О. М., та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року (повне рішення складено 21 червня 2024 року) в складі колегії суддів: Слюсар Т. А., Голуб С. А., Таргоній Д. О.,
 
Історія справи
Короткий зміст позову
 
У грудні 2021 року ОСББ «Олександрівська Слобідка» звернулося із позовом до ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Незнайко Є. В., третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Войнарска І. А., про скасування рішень про державну реєстрацію прав та записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
 
Позов мотивований тим, що 23 червня 2008 року Державною приймальною комісією про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, прийнято в експлуатацію «Житловий будинок по АДРЕСА_1 » (в подальшому новозбудованому житловому будинку розпорядженням Солом`янською районною у місті Києві державною адміністрацією, присвоєно поштову адресу - проспект Червонозоряний, 4 ж). Прийняття в експлуатацію підтверджується актом Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, який затверджено розпорядженням Солом`янської РДА від 27 червня 2008 року № 1097 та зареєстровано Інспекцією Державного архітектурно будівельного контролю міста Києва 18 липня 2008 року № 214.
 
Разом з цим, КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» у 2008 році, після прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію зареєстровано право власності на об`єкт. Відповідно до пункту 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (діяв на час реєстрації права власності), реєстрації підлягають права власності тільки на об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об`єкти.
 
25 грудня 2008 року КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт на будинок квартирного типу за адресою: АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 112354). Як вбачається з експлікації приміщень будинку квартирного типу технічного паспорта, виготовленого 25 грудня 2008 року КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», у будинку не існувало приміщення № 200, оскільки нумерація приміщень закінчується номером 199.
 
Відповідно до протоколу № 1 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку від 11 травня 2019 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , ухвалено рішення створити ОСББ «Олександрівська Слобідка» (дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань №10731020000040394 від 27 травня 2019 року).

30 травня 2019 року ОСББ «Олександрівська Слобідка» прийнято технічну та виконавчу документацію щодо Житлового будинку по АДРЕСА_1 та здійснено інвентаризацію технічних приміщень. У жовтні 2021 року ОСББ «Олександрівська Слобідка» дізналося, що нежитлове приміщення (диспетчерська), яке використовується для побутового обслуговування його мешканців, оскільки у нежитловому приміщенні знаходяться інженерне обладнання (модулі управління протипожежною автоматикою, системою пожежогасіння та димовидалення, модуль управління ліфтовою диспетчеризацією чотирьох домів, належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного Реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1990954380000).
 
Як вбачається з інформаційної довідки, об`єкт нерухомого майна - група нежитлових приміщень № 200, загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 . Вказане приміщення не існує згідно технічного паспорта, виготовленого 25 грудня 2008 року КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», та фактично у будинку зазначене приміщення є технічним приміщенням, загального користування (допоміжним), а отже є спільним майном багатоквартирного будинку, а тому державна реєстрація прав власності є неправомірною, а договір купівлі-продажу -недійсним.
 
Позовні вимоги до ПАТ «ХК «Київміськбуд» позивач мотивував тим, що ОСББ «Олександрівська Слобідка» прийняло від попередньої експлуатуючої організації технічну та виконавчу документацію щодо Житлового будинку по АДРЕСА_1 , здійснено інвентаризацію технічних приміщень. Позивачем станом на 30 травня 2019 року прийнято до обслуговування будинок, у якому не існувало приміщення № 200, оскільки нумерація приміщень закінчується номером 199. Проте, як стало відомо, у жовтні 2021 року з Єдиного державного реєстру речових прав, ПАТ «ХК «Київміськбуд» 13 грудня 2019 року зареєстровано право власності на групу приміщень № 200, загальною площею 56,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного Реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1990954380000). Підставою для такої державної реєстрації слугувало: технічний паспорт від 11 травня 2016 року , складений Київським бюро технічної інвентаризації; витяг з переліку інвесторів від 03 квітня 2019 року, складений ПАТ «ХК «Київміськбуд»; довідка від 03 квітня 2019 року № 01586/0/2-19, складена ПАТ «ХК «Київміськбуд»; акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23 червня 2008 року, видану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва.
 
13 грудня 2019 року ПН КМНО Незнайко Є.В. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50298833 від 18 грудня 2019 року.
 
Позивач вважав, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50298833 від 18 грудня 2019 року є неправомірним, оскільки з довідки від 03 квітня 2019 року 1№ 586/0/2-19, складеної ПАТ «ХК «Київміськбуд», встановлено, що нежитлове приміщення № 200 є приміщенням громадського призначення. Проте поняття «нежитлове приміщення громадського призначення» взагалі відсутнє, оскільки існують нежитлові приміщення в будівлях громадського призначення, а не приміщення громадського призначення. ДБН передбачені приміщення у будівлях громадського призначення: приймально-вестибюльна група; підприємства харчування; приміщення побутового обслуговування і торгівлі; приміщення культурно-дозвіллєвого призначення; приміщення та споруди фізкультурно-оздоровчого призначення.
 
Тому вважає, що ПАТ «ХК «Київміськбуд» надана довідка для державної реєстрації щодо приміщення громадського призначення, поняття та тлумачення якого законодавством, ДБН не визначено. Зазначене підтверджується висновком експерта від 07 грудня 2021 року 41/11 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи. З акту інвентаризації, складеного позивачем під час приймання передачі об`єкта, вбачається, що за адресою: АДРЕСА_2 , знаходиться нежитлове приміщення (диспетчерська) площею 114 м. кв., а такого приміщення, як група приміщень № 200 площею 56,6 кв. м у будинку фактично, та юридично (відповідно до документів замовника будівництва) не існує. 
 
У нежитловому приміщенні, проектною організацією разом із замовником будівництва передбачено встановлення протипожежної системи захисту та розміщення диспетчерської. Зазначене обладнання передбачено робочим проектом автоматичної установки пожежної сигналізації та системи оповіщення про пожежу на об`єкті: «Проект другої черги забудови комплексу житлових будинків з об`єктами обслуговування на АДРЕСА_1 ». Без встановлення такої установки об`єкт не міг би бути прийнятим до експлуатації. На балансі у ПАТ «ХК «Київміськбуд» де-юре не може обліковуватись приміщення (диспетчерська). Інженерне обладнання, що розміщене у нежитловому приміщенні, є таким, що призначене для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, тому згідно нормативно-правових актів у галузі будівництва пунктом 3.38 ДБН В.2.2-15:2019 приміщення є технічним, допоміжним, нежитлове приміщення (диспетчерська) є технічним, допоміжним, а не ізольованим нежитловим приміщенням (групою нежитлових приміщень) будинку, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, і не є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Вказане нежитлове приміщення має розбіжності в порівнянні з наданою проектною документацією (проекту 75-10/РД-АР).
 
Так, згідно Проекту другої черги забудови комплексу житлових будинків з об`єктами обслуговування на АДРЕСА_1 № 75-10/РД-АР ТОВ «МЖК-1» передбачено нежитлове приміщення площею 114 м. кв.
 
У грудні 2021 року здійснено технічну інвентаризацію (технічний паспорт на нежитлове приміщення (диспетчерська) по АДРЕСА_1 , від 01 грудня 2021 року, інвентаризаційна справа 1264, складений ФОП ОСОБА_2 ), згідно якого вбачається нежитлове приміщення 114 кв. м. Проте, зазначене приміщення після прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та відповідно до експлікації згідно проекту 75-10/РД-АР поділено відповідачем-1 самочинно шляхом здійснення реконструкції на два приміщення.
 
Для державної реєстрації ПАТ «ХК «Київміськбуд» не надано документи, які передбачено пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), а саме: договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності), оскільки замовником будівництва виступало Міністерство надзвичайних ситуацій України; документ про присвоєння об`єкту адреси; документ, який підтверджує прийняття в експлуатацію саме нежитлового приміщення 56,6 кв м, (відбулась самочинна реконструкція), а не приміщенні площею 114 кв. м не надано документа, який би підтверджував, що саме ПАТ «ХК «Київміськбуд» є власником оспорюваного приміщення, або володіє майновими правами щодо оспорюваного приміщення.
 
Тому ПАТ «ХК «Київміськбуд» діяло поза межами правового поля, набуло право власності на технічне (допоміжне) приміщення, яке використовується мешканцями будинку, як допоміжне, здійснив самочинну реконструкцію приміщення шляхом поділу одного приміщення на два приміщення.
 
Позовні вимоги до нотаріуса мотивував тим, що оскаржуване рішення винесено без документа, що підтверджує набуття прав на нерухоме майно, оскільки замовником будівництва є: Міністерство надзвичайних ситуацій України, між останнім та відповідачем існують правовідносини, які відображаються у відповідному договорі. Відповідно до акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23 червня 2008 року, видану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва, замовником виступає інша юридична особа, та згідно акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію, ПАТ «ХК «Київміськбуд» взагалі не зазначене, як підрядник чи суб`єкт містобудування, відтак правових документів, які б підтверджували набуття права власності на оспорюване приміщення нотаріусу не надано, а останній не витребував. Не надано документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, оскільки як зазначалося вище, з експлікації приміщень будинку квартирного типу технічного паспорта, виготовленого 25 грудня 2008 року КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» вбачається, що у будинку не існувало приміщення № 200, оскільки нумерація приміщень закінчується номером 199, а відтак необхідний документ, який підтверджує адресу об`єкту нерухомого майна відсутній. Таким чином реєстрація права власності на нежитлове приміщення за ПАТ «ХК «Київміськбуд» проведена з порушенням вимог законодавства, оскільки всупереч вимогам статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не подано державному реєстратору документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, тому державний реєстратор незаконно зареєстрував за ним право власності. Внаслідок незаконності первісної реєстрації незаконною стала і подальша реєстрація за ОСОБА_1 .
 
Вимоги позивача, який в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи, чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.
 
ОСББ «Олександрівська Слобідка» просило:
скасувати запис про право власності: номер запису: 34716058, дата та час державної реєстрації: 13 грудня 2019 року 19:20:19, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ (щодо державної реєстрації права власності ПАТ «ХК «Київміськбуд» на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000);
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50298833 від 18 грудня 2019 року 13:02:34, приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ (щодо державної реєстрації права власності ПАТ «ХК «Київміськбуд» на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000);
визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, серія та номер: 1413 від 25 жовтня 2021 року, укладений між ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Войнарска І. А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61113417 від 25 жовтня 2021 року 09:28:48, приватний нотаріус Войнарска І.А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000);
скасувати запис про право власності: номер запису: 44622871, дата та час державної реєстрації: 25 жовтня 2021 року 09:22:15, державний реєстратор: приватний нотаріус Войнарска І. А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000).
 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року в задоволення позову ОСББ «Олександрівська Слобідка» відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
18 липня 2022 року ОСОБА_1 подано до суду відзив на позовну заяву у якому останній визнав позовні вимоги у частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення серія та номер 1413 від 25 жовтня 2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом, але з обов`язковим застосуванням реституції;
щодо позовних вимог до відповідачів ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , то у цій справі встановлено, що ОСББ «Олександрівська Слобідка» та ОСОБА_1 в договірних відносинах не перебувають. При цьому, позивач вважає себе власником спірного майна яке, на його думку було протиправно зареєстроване відповідачем-3 за ПАТ «ХК «Київміськбуд», а в подальшому ПАТ «ХК «Київміськбуд» відчужено за договором купівлі-продажу на користь ОСОБА_1 .. Станом на час звернення ОСББ «Олександрівська Слобідка» з позовом право власності на спірне нерухоме майно було зареєстроване за відповідачем ОСОБА_1 , проте позовних вимог про витребування спірного майна позивач не заявляв;
відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20));
як вказує сам позивач у позовній заяві та заявах про забезпечення позову 10 грудня 2021 року представник ОСОБА_1 змінив вхідні замки до спірного приміщення, що підтверджує факт фактичного перебування спірного житлового приміщення у власності ОСОБА_1 . З огляду на наведене вище, суд зробив висновок, що позивачем не вірно обрано спосіб захисту порушеного права, оскільки ефективним способом захисту права власності позивача є віндикаційний позов про витребування спірного майна від ОСОБА_1 . Тому суд зробив висновок про відмову у задоволенні позовних вимог у цій частині з огляду на не вірно обраний спосіб захисту порушеного права;
щодо позовних вимог до відповідача приватного нотаріуса КМНО Незнайка Є. В., то пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в його задоволенні. у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі № 200/11374/18 (провадження № 61-17508св20) зроблено висновок, що «спір про скасування рішення, запису про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що відповідно до змісту та характеру відносин між сторонами, спір виник з приводу порушення ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», права власності ОСОБА_1 на квартиру, внаслідок здійснення державної реєстрації такого права за ПАТ «Укрсоцбанк», а тому належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано». У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати від 20 жовтня 2021 року в справі № 509/3995/15 (провадження № 61-7070св20) зазначено, що «належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача»;
у справі, що переглядається, позивач пред`явив позов до ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 та приватного нотаріуса КМНО Незнайком Є.В. про скасування рішень та записів щодо реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за ПАТ «ХК «Київміськбуд», внесених до реєстру приватним нотаріусом КМНО Незнайка Є. В., а також про скасування рішень та записів щодо подальшої реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за ОСОБА_1 , внесених до Реєстру приватним нотаріусом КМНО Войнарською І. А. Зміст і характер відносин між учасниками справи з урахуванням установлених судами попередніх інстанцій обставин справи свідчать, що спір у справі в частині пред`явлених позовних вимог про скасування записів щодо скасування державної реєстрації права власності та скасування державної реєстрації права власності виник між ОСББ «Олександрівська Слобідка» з однієї сторони та ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 як особою, за якою зареєстровано право власності на спірне нерухоме майно. Таким чином, приватний нотаріуса КМНО Незнайко Є. В. є неналежним відповідачем у справі, а тому в задоволенні позовних вимог до державного реєстратора слід відмовити з цієї підстави. З урахуванням викладеного вище, суд зробив висновок про відмову у задоволенні позову.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року:
апеляційну скаргу ОСББ «Олександрівська Слобідка» залишено без задоволення;
рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року залишено без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що:
               при відмові в задоволенні позову, районний суд виходив з того, що ОСББ «Олександрівська Слобідка» заявляючи вимоги до ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 не вірно обрало спосіб захисту порушеного права, яким є віндикаційний позов про витребування спірного майна від ОСОБА_1 . Такі висновки районного суду є обґрунтованими з урахуванням наступного;
задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, провадження № 14-208цс18. Отже, відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог до ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , суд першої інстанції правильно виходив з того, що захист порушених прав позивача, який вважає себе власником майна, відчуженого за на користь ОСОБА_1 , можливий лише шляхом пред`явлення віндикаційного позову до набувачів цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 ЦК України, а обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неналежним.
крім того районний суд відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог до приватного нотаріуса КМНО м. Києва Незнайко Є.В. вказав, що останній є неналежним відповідачем по справі. З висновком суду у вказаній частині колегія судів також погоджується, враховуючи наступне. Однак, позивачем, в порушення вказаних вимог, не зазначено та не доведено в судовому засіданні, які саме його права були порушені внаслідок реєстрації приватним нотаріусом КМНО м. Києва Незнайко Є. В. за відповідачем ОСОБА_1 права власності на спірне майно. Спір про скасування рішення, запису про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі № 200/11374/18, провадження № 61-17508св20);
приведені в апеляційній скарзі доводи про те, що суд не дав оцінки наданим доказам не можуть бути прийняті до уваги, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх оцінці, та особистого тлумачення апелянтом норм матеріального та процесуального права.
 
Аргументи учасників справи
 
19 серпня 2024 року ОСББ «Олександрівська Слобідка» через Електронний суд подало касаційну скаргу, яка підписана представником Соболь Ю. П., на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року (повне рішення складено 21 червня 2024 року), в якій просило:
            скасувати оскаржені рішення;
            ухвалити нове рішення про задоволення позову;
судові витрати покласти на відповідачів.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що:
            Верховний Суд в постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21 (провадження №61-2614св23) роз`яснив, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного будинку правового режиму допоміжних приміщень. Як виняток, лише ті приміщення, які з самого початку будувались для іншого призначення для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Виходячи з такої презумпції та з урахуванням принципу змагальності сторін, саме на відповідача покладається обов`язок доведення виняткового режиму спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування будувались з іншими цільовим призначенням для потреб непромислового характеру. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №598/175/15-ц. Навпаки, зі змісту висновку експерта за результатом проведення судової будівельно-технічної експертизи вбачається, що оспорюване приміщення облаштоване обладнанням та є місцем загального користування;
            оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна також суперечить статті 382 ЦК України. Як вбачається з статті 215 ЦК України, означена обставина є підставою для визнання договору недійсними. У зв`язку з тим, що ОСББ здійснює забезпечення реалізації права співвласників квартир на користування спільним майном багатоквартирного будинку, позивач є заінтересованою особою в розумінні статті 215 ЦК України, уповноваженою на оспорювання дійсності вказаного договору;
            спірне приміщення відносились до спільного майна багатоквартирного будинку. Воно було спільною сумісною власністю власників квартир та не підлягало передачі у власність відповідача 1. Тим більше, означене приміщення не могло бути відчужені у власність відповідачу 2. Реєстрація нежитлового приміщення за відповідачем 1 є втручанням у право власників квартир на мирне володіння спільним майном багатоквартирного будинку. Таке втручання є невиправданим, оскільки воно не ґрунтується на вимогах чинного цивільного законодавства України. Ці обставини свідчать про те, що незаконне заволодіння нежитловим приміщенням, подальша реконструкція під декілька приміщень та відчуження її у власність відповідача 2 порушують невід`ємні гарантії, передбачені статті Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Аналогічного висновку дійшов Європейський суд з прав людини в рішенні від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України»;
            скаржник не є власником нежитлового приміщення та не має права вимагати витребування на свою користь вказаного об`єкта нерухомого майна з чужого незаконного володіння інших осіб. Чинним цивільним законодавством також не передбачено витребування з чужого незаконного володіння спільного майна багатоквартирного будинку на користь невизначеної кількості власників квартир. Ці обставини переконливо свідчать про те, що за таких умов пред`явлення віндикаційного позову, тобто позову про витребування майна з чужого незаконного володіння, є очевидно неналежним та неефективним способом захисту права.
 
У листопаді 2024 року ПАТ «ХК «Київміськбуд» через Електронний суд подало відзив, який підписаний адвокатом Варицьким Є. В., на касаційну скаргу, в якому просило відмовити в задоволенні касаційної скарги.
 
Відзив мотивований тим, що:
            оскільки правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, право на позов у особи виникає після порушення відповідачем її права та захисту підлягає порушене право, а матеріалами справи не підтверджено порушення прав позивача зі сторони відповідача, то відсутність порушеного права позивача також є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Особа, яка скаржиться на порушення його або її права на власність, повинна, перш за все, продемонструвати, що таке право існувало. Позивачем не доведено, які саме його права та законні інтереси в даному випадку порушені, а також не надано доказів, які б свідчили про порушення прав та інтересів позивача зі сторони відповідачів, оскільки спірне приміщення під час здійснення будівництва та його завершення належало забудовнику, та не відноситься до допоміжних або підсобних приміщень, яким останній мав право розпоряджатися на власний розсуд, незалежно від волі інших осіб;
            враховуючи ту обставину, що замовником будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземними паркінгами і об`єктами соціально-побутового призначення за адресою: АДРЕСА_1 виступало ПрАТ "ХК "Київміськбуд", то останній є власником збудованої житлової та нежитлової площі в будинку, до якої входить, зокрема, спірне майно. При цьому, набуття права власності замовником на збудовану житлову та нежитлову площу не потребує укладення Компанією будь-якого договору (контракту), що вбачається зі змісту статей 331 та 876 ЦК України;
            визначальним для правильного вирішення спору є встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку. При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень;
            відповідно до частини 2 статті 102 ЦПК України, предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Зважаючи на положення статті 102 ЦПК України, питання №№ 1, 3, 5, 6 поставлені експертові та надані ним відповіді у висновку № 41/11 за результатами проведення судової будівельно-технічної ескпертизи від 07 грудня 2021 року є питаннями в галузі права та які не можуть бути поставлені експертові.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 28 жовтня 2024 року: 
поновлено ОСББ «Олександрівська Слобідка» строк на касаційне оскарження рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року та постанови Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року; 
відкрито касаційне провадження у справі; 
 
21 листопада 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.
 
Ухвалою Верховного Суду від 08 січня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 28 жовтня 2024 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: 
суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 22 травня 2018 року у справі № 469/1203/15-ц; від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц; від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц; у справі № 487/10132/14-ц; у справі № 372/1684/14-ц; від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц; від 02 березня 2021 року у справі № 922/2319/20; від 16 лютого 2021 року у справі № 913/502/19; від 13 серпня 2020 року у справі № 916/1168/17; від 16 березня 2021 року у справі № 905/1232/19; від 21 липня 2022 року у справі № 922/3308/20, від 04 квітня 2024 року у справі № 756/17436/21; від 06 листопада 2019 року у справі № 522/668/13-ц; від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21; від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц.
 
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить що судові рішення оскаржуються в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 , про скасування рішень про державну реєстрацію прав та записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу. В іншій частині судові рішення в касаційному порядку не оскаржуються, а тому касаційним судом не переглядаються.
 
Фактичні обставини
 
03 грудня 2004 року між АТ «ХК «Київміськбуд», правонаступником якого є ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Інвестор-Підрядник) та Міністерством України з питань надзвичайної ситуації (Замовник) укладений договір № 45-152/04 будівництва житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_1 .
 
Відповідно до пункту 2.2 Договору від 03 грудня 2004 року, Замовник частково передає Інвестору свої функції замовника з проектування та будівництва, за виключенням функцій, необхідних для забезпечення відведення та передачі згідно Акту Інвестору-підряднику для будівництва земельної ділянки. Згідно до пункту 2.3 Договору, Замовник, після здачі Об`єкту (окремих його пускових комплексів) в експлуатацію, отримує 16 (шістнадцять відсотків) загальної площі житла в збудованому Об`єкті. Інвестор-підрядник отримує у свою власність в повному обсязі майнові права та всю кінцеву будівельну продукцію (об`єкт) у тому числі 2 % службового житла, крім частини, зазначеної у пункті 2.3. цього Договору.
 
03 вересня 2007 року АТ «ХК «Київміськбуд», правонаступником якого є ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Інвестор-Підрядник) та Міністерством України з питань надзвичайної ситуації (Замовник) було укладено Додаткову угоду № 4 до Договору № 45-152/04 будівництва житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_1 .
 
Відповідно до пунктів 2-4 Додаткової угоди № 4 До Договору № 45-152/04 від 03 грудня 2004 року про будівництва житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_1 від 03 вересня 2007 року, враховуючи те, що відповідно до рекомендації Містобудівної ради, Солом`янської районної ради проектом передбачено будівництво дитячого садка на 135 місць, окремо розташований паркінг та торгово-побутовий комплекс тим самим не дало змогу отримати максимальний вихід жила на зазначеній території, Інвестор-підрядник передає Замовнику додатково загальну житлову площу від загальної площі окремо побутового торгово-побутового приміщення 6 % (або 571 кв. м). В доповнення пунктом 3.1.4. Договору, передача ГУЖЗ 5% загальної житлової площі Об`єкту здійснює Інвестор-підрядник з частки Замовника (412 кв. м), зменшуючи при цьому частку Замовника. Залишок загальної площі житла (з урахуванням вже переданого житла 985 кв. м, виключення загальної площі 1449 кв. м згідно п. 1 цієї Угоди та відрахувань ГУЖЗ-412 кв. м), яке отримує Замовник станом на 01 вересня 2007 року складає 5965 кв. м.
 
У Акті звірки взаємних розрахунків за договором від 03 грудня 2004 року № 45-152/04 на будівництво житлових будинків з вбудовано прибудованими приміщеннями та паркінгами по АДРЕСА_1 зазначено наступне:  підлягає передачі згідно з договором від 03.12.2004 № 45-125/04 - 8240 кв. м; підлягає передачі згідно з коригуванням розрахунку відповідно до додаткової угоди від 03 вересня 2007 року № 4 (з урахуванням виключення загальної площі 1449 кв. м за витрати по виконанню ремонтних робіт на АДРЕСА_3 , відрахувань 5% (412 кв. м) ГУЗЖ та додатково отриманих 6% (571 кв. м) від загальної площі торгово-побутового приміщення) - 6 950 кв. м, фактично передано - 6 950 кв. м. Після підписання акту звірки розрахунків сторони домовляться, що умови вказаного договору по передачі житла виконані у повному обсязі.
 
23 червня 2008 року Державною приймальною комісією про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, прийнято в експлуатацію «Житловий будинок по АДРЕСА_1 » (в подальшому новозбудованому житловому будинку розпорядженням Солом`янською районною у місті Києві державною адміністрацією, присвоєно поштову адресу - проспект Червонозоряний, 4 ж). Прийняття в експлуатацію підтверджується актом Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, який затверджено розпорядженням Солом`янської РДА від 27 червня 2008 року № 1097 та зареєстровано Інспекцією Державного архітектурно будівельного контролю міста Києва 18.07.2008 № 214.
 
25 грудня 2008 року комунальним підприємство Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт на будинок квартирного типу за адресою: АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 112354).
 
Відповідно до протоколу № 1 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку від 11 травня 2019 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , ухвалено рішення створити ОСББ «Олександрівська Слобідка» (дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань №10731020000040394 від 27 травня 2019 року).
 
30 травня 2019 року ОСББ «Олександрівська Слобідка» прийнято технічну та виконавчу документацію щодо житлового будинку по АДРЕСА_2 та здійснено інвентаризацію технічних приміщень.
 
13 грудня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Євгеном Вікторовичем було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності: номер запису: 34716058, дата та час державної реєстрації: 13.12.2019 19:20:19, щодо державної реєстрації права власності ПАТ «ХК «Київміськбуд» (ідентифікаційний код юридичної особи: 23527052) на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000).
 
Підставою для державної реєстрації права власності слугували наступні документи: технічний паспорт від 11.05.2016, складений Київським бюро технічної інвентаризації; витяг з переліку інвесторів від 03 квітня 2019 року, складений ПАТ «ХК «Київміськбуд»; довідка від 03 квітня 2019 року № 01586/0/2-19, складена ПАТ «ХК «Київміськбуд»; акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 23 червня 2008, видану Інспекцією державного архітектурно будівельного контролю міста Києва.
 
Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В. прийнято рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50298833 від 18 грудня 2019 року 13:02:34, щодо державної реєстрації права власності ПАТ «ХК «Київміськбуд» (ідентифікаційний код юридичної особи: 23527052) на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000).
 
Відповідно до інформаційної довідки, спочатку за ПАТ Холдингова компанія «Київміськбуд», а в подальшому за ОСОБА_1 було зареєстроване на праві власності наступне майно: об`єкт нерухомого майна - група нежитлових приміщень № 200, загальною площею 56,6 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 .
 
Відповідно до технічного паспорту на будинок квартирного типу (гуртожиток) по АДРЕСА_1 , виготовлений 25 грудня 2008 року за наслідками введення будинку в експлуатацію, складеного КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» на замовлення ОСББ «Олександрівська Слобідка», інвентаризаційна справа № 112354, нумерація групи приміщень житлового будинку закінчується № 199 й приміщення № 196 має площу 114,9 кв. м (а. с. 51 - 63 т.1).
 
Згідно експертного висновку Державного департаменту пожежної безпеки МНС України, у житловому будинку у приміщенні, пл. 114,55 кв. м розташована диспетчерська автоматичної пожежної сигналізації (а. с. 65 - 68, т. 1).
 
У висновку експерта № 41/11, доданого до позовної заяви, за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 07 грудня 2021 року нежитлове приміщення (диспетчерська) за адресою: АДРЕСА_5 , яке не може використовуватися, як приміщення громадського призначення, оскільки в ньому розташовані інженерні комунікації для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, приміщення є технічним, допоміжним. Нежитлове приміщення (диспетчерська) є таким що за призначенням слугує для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Нежитлове приміщення (диспетчерська) є технічним допоміжним, а не ізольованим нежитловим приміщенням групи нежитлових приміщень будинку, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку і не є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (а. с. 164, т. 1).
 
Позиція Верховного Суду 
 
Щодо позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд» про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності
 
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
 
Кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру (стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
 
Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (DIYA 97 v. UKRAINE, №19164/04, § 47, ЄСПЛ, від 21 жовтня 2010 року).
 
Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства (частина перша статті 19 ЦПК України).
 
Господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці (пункт 6 частини першої статті 20 ГПК України).
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
 
Судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу. Порушення правил юрисдикції загальних судів, визначених статтями 19-22 цього Кодексу, є обов`язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів касаційної скарги (частина перша та друга статті 414 ЦПК України).
 
У постанові Верховного Суду в складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 грудня 2021 року в справі № 924/454/20 вказано, що: 
«предметом спору у справі, що розглядається, є вимога прокурора в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру до ТОВ «Зарус-Інвест» та ТОВ «Агро-Еко-Граунд», за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - ОСОБА_3 та ТОВ «Форк» про витребування у відповідачів на користь держави в особі ГУ Держгеокадастру земельної ділянки, кадастровий номер 6822455800:04:002:0093, загальною площею 2,0 га, розташованої за межами населених пунктів Староушицької селищної ради, в координатах, межах та конфігурації, що була передана ОСОБА_3 відповідно до наказу ГУ Держгеокадастру від 17 жовтня 2017 року № 22-20678-СГ, з посиланням на положення статей 317, 387, 388 Цивільного кодексу України у зв`язку із незаконним вибуттям земельної ділянки поза волею власника - держави на підставі наказу позивача, який скасовано згідно з рішенням суду через порушення норм закону та повторного надання земельної ділянки у власність поза межами передбаченої процедури».
 
У справі № 924/454/20 Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду касаційну скаргу ТОВ «Зарус-Інвест» залишив без задоволення, а оскаржені рішення - без змін, тобто розглянув по суті позовні вимоги прокурора в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру до ТОВ «Зарус-Інвест» та ТОВ «Агро-Еко-Граунд» про витребування у відповідачів на користь держави земельної ділянки за правилами господарської юрисдикції.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що: 
«112. Прокурор просить, серед іншого, визнати недійсними свідоцтва на право власності, видані ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн»; визнати недійсними рішення Головного територіального управління юстиції в Київській області про державну реєстрацію за ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн» права власності на земельні ділянки; визнати недійсними договір іпотеки, укладений між ТОВ «Сілквей комунікейшн» і ТОВ «Зелена садиба», та договір іпотеки, укладений між ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Зелена садиба»; витребувати земельні ділянки на користь держави з незаконного володіння ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн».
114. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 20 ГПК України в чинній редакції господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці. Відповідно до пункту 6 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.
116. Спір у цій справі в частині наведених у цьому розділі позовних вимог є спором про стверджуване порушення цивільного права та законного інтересу позивача як власника землі з боку юридичних осіб, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, встановлення іншого речового права на таке майно (іпотеки), державної реєстрації таких прав.
118. Отже, з огляду на суб`єктний склад сторін справа в частині наведених вище позовних вимог віднесена до юрисдикції господарських судів, що виключає її розгляд у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства.
120. Отже, судові рішення в частині зазначених у цьому розділі вимог слід скасувати, а провадження у справі в цій частині - закрити».
 
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2023 року у справі № 676/7428/19 (провадження № 61-361сво22) зазначено, що:
«тлумачення частини третьої статті 400, частини другої статті 414 ЦПК України свідчить, що: суд касаційної інстанції перевіряє дотримання загальними судами правил юрисдикції незалежно від наявності відповідних доводів у касаційній скарзі; при встановленні порушення правил юрисдикції загальних судів, суд касаційної інстанції закриває провадження у справі повністю або у відповідній частині позовних вимог.
У разі встановлення судом, що позовні вимоги за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, суд закриває провадження у справі (повністю або частково), незалежно від доводів касаційної скарги. При цьому розгляд позовних вимог у порядку цивільного судочинства по суті є неможливим.
Об`єднана палата відступає від висновку щодо застосування частин першої та другої статті 414 ЦПК України, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 квітня 2022 року у справі № 676/196/20 (провадження № 61-18836св21)».
 
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2023 року у справі № 676/7428/19 (провадження № 61-361сво22) вказано, що:
         «у справі, що переглядається, позовні вимоги прокурора, з урахуванням меж касаційного перегляду, про витребування земельної ділянки у ТОВ «Зарус-Інвест» та ТОВ «Агро-Еко-Граунд» на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, про скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис від 17 березня 2018 року № 25293453 про Державну реєстрацію права власності ТОВ «Зарус-Інвест» на земельну ділянку з кадастровим номером 6822484100:02:003:0526, стягнення судового збору з ТОВ «Зарус-Інвест» за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, що виключає розгляд справи у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства. Тому судам слід було закрити провадження у справі у вказаній частині, оскільки спір в цій частині не підлягає розгляду в порядку цивільного, а має розглядатися в порядку господарського судочинства».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 вересня 2023 року у справі № 274/1676/22 (провадження № 61-9082св23) зазначено: «у справі, що переглядається, позовні вимоги прокурора про витребування у СГ «Дружба 2020» земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2 га з кадастровим номером 1820883300:02:000:0550, розташовану на території Малосілківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, на користь Швайківської сільської ради, вирішення питання про розподіл судових витрат, за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, що виключає розгляд справи у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства».
 
У справі, що переглядається, позовні вимоги ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд» про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, що виключає розгляд справи у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства. Тому судам слід було закрити провадження у справі у вказаній частині, оскільки спір в цій частині не підлягає розгляду в порядку цивільного, а має розглядатися в порядку господарського судочинства.
 
У разі закриття судом касаційної інстанції провадження у справі на підставі пункту 1 частини першої статті 255 цього Кодексу суд за заявою позивача постановляє в порядку письмового провадження ухвалу про передачу справи для продовження розгляду до суду першої інстанції, до юрисдикції якого віднесено розгляд такої справи, крім випадків закриття провадження щодо кількох вимог, які підлягають розгляду в порядку різного судочинства, чи передачі справи частково на новий розгляд або для продовження розгляду (частина четверта статті 414 ЦПК України).
 
Щодо позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд» Штепи В. В., про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу
 
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
 
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
 
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
 
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
 
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
 
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
 
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
 
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).
 
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
 
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
 
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
 
Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).
 
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
 
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).
 
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
 
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
 
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17 (провадження №К/9901/3315/18) зазначено, що: «ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання».
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказано, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:
«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) зазначено, що:
            « ОСОБА_4 є власником квартири АДРЕСА_6 . Позивач посилався на порушення його прав як співвласника спільного майна багатоквартирного житлового будинку.  
            Спірні приміщення є допоміжними приміщення багатоквартирного будинку та неподільним майном, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку;
            Заява про збільшення розміру позовних вимог від 25 червня 2020 року не є фактично поданням окремого позову з іншим предметом та підставами позову, оскільки позивач як на підставу для визнання недійсним оспорюваного договору дарування посилався на незаконність запису державного реєстратора Зубрянської сільської ради, Пустомитівського району Львівської області ОСОБА_5 № 15400167 від 11 липня 2016 року. За таких обставин, оскільки за ОСОБА_6 11 липня 2016 року зареєстровано право власності на комори горища площею 146,3 кв. м та 77,6 кв. м, які належать до допоміжних приміщень у багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_7 , суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для скасування запису, вчиненого державним реєстратором Зубрянської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М. О. № 15400167 від 11 липня 2016 року. 
            Суди не звернули увагу, що до правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття прав взагалі). Установивши, що спірні приміщення відносяться до допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому судові рішення належить скасувати та ухвалити нове про задоволення позову».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19 (провадження № 61-12504св22) зазначено, що: 
«при зверненні із позовом ОСОБА_7 посилався на те, що нежитлові приміщення цокольного поверху № 101 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_8 є допоміжними приміщеннями, що належать мешканцям багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності (том 1, а. с. 2-12). У зв`язку із цим ОСОБА_7 просив визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №120 від 28 квітня 2016 року «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, в частині реєстрації за територіальною громадою м. Одеси права власності на «нежитлові приміщення цокольного поверху № 101 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_8 »;
позивач зазначав, що є співвласником підвалу цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Визнання права власності на приміщення підвалу, де розташоване технічне обладнання будинку (електрощитові, стояки теплопостачання та водопостачання, водо відведення, сходи до підвалу), унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку, порушує право спільної сумісної власності співвласника багатоквартирного будинку, законні інтереси позивача та є незаконним з боку виконавчого комітету Одеської міської ради (том 1, а. с. 2-12);
аналіз матеріалів справи свідчить, що на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію технічного паспорта на житловий будинок АДРЕСА_8 , від 28 травня 2011 року, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» Одеської міської ради, відповідно до якого, загальна площа підвалу в даному будинку, становить 969,5 кв. м, яка відповідно до експлікації складається з щитової, водомірного вузла, підсобних приміщень та кладових (том 1, а. с. 44-48); акт приймання-передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами водопостачання та водовідведення, розташованих за адресою АДРЕСА_8 , від 28 січня 2016 року, в розділі «Відомості про нежилі приміщення будинку» вказано: «Площа нежилих приміщень житлового будинку складає - 2099,0 кв. м, у тому числі: підвали 969,5 кв. м, сходові клітини - 1129,5 кв. м» (том 1, а. с. 20-27); фотоматеріали на яких зображено підвальні приміщення будинку АДРЕСА_8 , в яких наявні мережі, водопостачання, водовідведення та електропостачання для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку в цілому (том 1, а. с. 28-29). У тексті позовної заяви зазначено, що вказані фотоматеріали виготовлені позивачем безпосередньо перед подачею позовної заяви та на них зображено підвальні приміщення в будинку АДРЕСА_8 , в яких прокладено мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, електрощитова;
в порушення норм процесуального права суди не надали оцінки вказаним доказам та інформації, що в них відображена, на предмет того чи спірні приміщення допоміжними. Суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
 
За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
 
Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (частина перша статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
 
Завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об`єднання, в силу закону та Статуту (див. пункт 45 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 червня 2024 року в справі № 904/2768/23).
 
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
 
У справі, що переглядається:
при відмові в задоволенні позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 , про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу суди вважали, що позивач обрав неналежний спосіб, оскільки права позивача можуть бути захищені за допомогою віндикаційного позову;
суди не звернули увагу, що: недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття прав взагалі);
суди не врахували, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим і такий спосіб захисту як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку;
суди не з`ясували чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.
 
За таких обставин, суди по суті позовні вимоги ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 , про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу не розглянули, а тому зробили передчасний висновок про відмову в їх задоволенні. 
 
Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
 
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним касаційний суд вважає, що: 
            касаційну скаргу належить задовольнити частково;
судові рішення в частині позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд» про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності скасувати та закрити провадження у справі у вказаній частині;
судові рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСББ «Олександрівська Слобідка» до ПАТ «ХК «Київміськбуд» ОСОБА_1 , про скасування рішення про державну реєстрацію права та запису про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу скасувати та справу в цій частині і в частині розподілу судових витрат передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Висновки щодо розподілу судових витрат
 
Постанова суду касаційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції (підпункт «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України).
 
Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. У статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «згідно із підпунктом «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. Таким чином, встановлено дискреційне повноваження суду зазначити в резолютивній частині судового рішення про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. Статтею 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, такий обов`язок у випадку передачі справи на новий судовий розгляд не покладено. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що якщо судом апеляційної інстанції скасовано ухвалу суду першої інстанції або судом касаційної інстанції скасовано ухвалу з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, розподіл судового збору у справі, в тому числі сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги, здійснює той суд, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи. 
З урахуванням наведеного Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду відступає від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у додатковій постанові від 22 квітня 2019 року у справі № 756/2157/15-ц. У разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».
 
Тому, з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
 
Керуючись статтями 255, 400, 409, 411, 414, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Олександрівська Слобідка», яка підписана представником Соболь Юлією Павлівною, 
задовольнити частково.
 
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року в частині позовних вимог об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Олександрівська Слобідка» до приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про скасування запису про право власності: номер запису: 34716058, дата та час державної реєстрації: 13 грудня 2019 року 19:20:19, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ (щодо державної реєстрації права власності приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд»  на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000) та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50298833 від 18 грудня 2019 року 13:02:34, приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ (щодо державної реєстрації права власності приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000) скасувати та провадження у справі у цій частині закрити.
 
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Олександрівська Слобідка» до приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», ОСОБА_1 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, серія та номер: 1413 від 25 жовтня 2021 року, укладений між приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61113417 від 25 жовтня 2021 року 09:28:48, приватний нотаріус Войнарска І.А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000); скасування запису про право власності: номер запису: 44622871, дата та час державної реєстрації: 25 жовтня 2021 року 09:22:15, державний реєстратор: приватний нотаріус Войнарска І. А., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ щодо державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на групу приміщень № 200 загальною площею 56,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1990954380000) скасувати та справу в цій частині і в частині розподілу судових витрат передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 21 листопада 2023 року та постанова Київського апеляційного суду від 12 червня 2024 року в скасованих частинах втрачають законну силу.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                        В. І. Крат
 
Судді:                                                                                         Д. А. Гудима
 
                                                                                                  І. О. Дундар
 
                                                                                                  Є. В. Краснощоков
 
П. І. Пархоменко