ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
 
08 січня 2025 року
 
м. Київ
 
справа № 369/18030/21 
провадження № 61-17049св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого  -	Луспеника Д. Д.,	 	
суддів:	Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В.,	Гулька Б. І.,  Лідовця Р. А.,  	
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко Ольга Володимирівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від  21 березня 2023 року у складі судді Янченка А. В. та постанову Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року у складі колегії суддів: Матвієнко Ю. О., Мельника Я. С., Гуля В. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з  обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції»              (далі -ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»), державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В. про скасування рішення та відновлення права.
 
Позовну заяву обґрунтував тим, що він є власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 15 серпня 2007 року та власником земельної ділянки, за адресою:  АДРЕСА_2 , - на підставі  договору купівлі-продажу земельної ділянки від 15 серпня 2007 року. Фактично це є домоволодіння, житловий будинок та земельна ділянка, добудовані позивачем, а також будинок для гостей і басейн та інше. Наразі загальна площа будинку становить близько 200,00 кв. м, будинку для гостей - 100,00 кв. м, земельної ділянки - до 0,7 га. 
 
У грудні 2021 року він дізнався, що його єдине житло - квартира та земельна  ділянка з  21 квітня 2021  року належить на праві власності відповідачеві ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Будь-якої згоди на відчуження майна будь-яким особам, в тому числі відповідачам,  позивач не надавав, тому дії відповідачів, на його думку, є  незаконними, оскільки реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог закону.
 
Він вважав, що при реєстрації права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не  дотрималося вимог Закону України «Про іпотеку», а саме не визначило реальну ринкову вартість спірного майна, на яке звернуто стягнення; не надало документа, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання ним, як іпотекодавцем, письмової вимоги іпотекодержателя; оскаржувані рішення про реєстрацію права власності прийнято з порушенням положень підпункту 1 пункту  2 Закону України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
На підставі викладеного позивач, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, яка прийнята судом, просив суд: скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57848247 від 26 квітня 2021 року, державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., згідно з яким 21 квітня 2021 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 41683932 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 71,9 кв. м, житловою площею 46,1 кв. м, за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновити становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновлення його права власності на квартиру, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 71,9 кв. м, жилою площею 46,1 кв. м; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з  відкриттям розділу) індексний номер 57847657 від 26 квітня 2021 року, державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., згідно з яким 21 квітня 2021  року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 41683395 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер 3222480401:01:011:0002, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновити становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновлення його права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3222480401:01:011:0002, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
 
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57848247 від 26 квітня 2021 року, державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., згідно з яким 21 квітня 2021 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 41683932 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 71,9 кв. м, житловою площею 46,1 кв. м, за ТОВ  «ФК «Приватні інвестиції» та відновлено становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновлення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 71,9 кв. м, житловою площею 46,1 кв. м. 
 
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57847657 від 26 квітня 2021 року, державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., згідно з яким 21 квітня 2021 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 41683395 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3222480401:01:011:0002, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , за ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції» та відновлено становище, що існувало раніше, шляхом скасування права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та відновлення права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 3222480401:01:011:0002, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . 
 
У частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В. відмовлено.  
 
Стягнуто з ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на користь ОСОБА_1 3 800,80 грн судового збору за подання позовної заяви (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) та 536,80 грн судового збору за подання клопотання про забезпечення позову.
 
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що оскаржувані рішення прийняті державним реєстратором Мурашко О. В. 21 квітня 2021 року з порушенням підпункту 1 пункту 2 Закону України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому підлягають скасуванню. 
 
Також суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не дотрималося вимог частини першої статті 35 та частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» перед здійсненням реєстрації права  власності на предмет іпотеки, а саме: не довело факту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та не вчинило дій щодо визначення реальної ринкової вартості спірного майна, на яке звернуто стягнення.
 
Водночас, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., суд першої інстанції дійшов висновку про те, що державний реєстратор є неналежним відповідачем у цій справі, оскільки спір виник між позивачем та іпотекодержателем його майна - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» залишено без задоволення, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року - без змін.
 
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції в частині визнання незаконними та скасування оскаржуваних рішень державного реєстратора Мурашко О. В. у зв`язку з недотримання відповідачами при реєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомого майна вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів у іноземній валюті» про  заборону відчуження іпотечного майна в примусовому порядку на час дії  мораторію та виходив із того, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування районним судом норм матеріального  і процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.  
 
Водночас апеляційний суд дійшов висновку про те, що датою прийняття оскаржуваних  рішень державним реєстратором Мурашко О. В. за № 57848247 та №  57847657 про реєстрацію права власності на квартиру та земельну ділянку за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» є 26 квітня 2021 року. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поновив свою дію з 23 квітня 2021 року. Отже, на момент прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень (26 квітня 2021 року) діяв мораторій на примусове стягнення предмета іпотеки, згідно із   Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», положення якого обґрунтовано застосовані судом при вирішенні справи.
 
Крім того, апеляційний суд дійшов висновку про те, що посилання суду першої інстанції у своєму рішенні на інші порушення закону, допущені відповідачами при  реєстрації в позасудовому порядку права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, зокрема ненаправлення повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання та нескладання звіту про оцінку іпотечного майна, є  помилковими, однак самі по собі не є достатньою підставою для скасування правильного по суті рішення суду першої інстанції з одних лише формальних міркувань.
 
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи   
 
У листопаді 2023 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» із застосуванням засобів поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року, в  якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, з урахуванням уточнень, просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .
 
Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від  12  червня 2023 року у справі № 718/1816/21, від 20 вересня 2023 року у  справі  № 725/6551/22, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України,           далі  - ЦПК  України). 
 
Крім того, заявник посилається на порушення судами норм процесуального права (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій: 
 
-  не врахували, що ОСОБА_1 тривалий час не виконував своїх зобов`язань за  кредитним договором;
 
-  не звернули увагу на те, що оскільки протягом 21 та 22 квітня 2021 року Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не діяв, за обставин прийняття 13 квітня 2021 року Верховною Радою України законів № 1381-ІХ та № 1382-ІХ, які опубліковані 22 квітня 2021 року та набрали чинності 23 квітня 2021 року, заявник, як іпотекодержатель, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку без згоди іпотекодавця, адже Закон № 1381-ІХ не містить застереження про те, що його положення застосовуються до правовідносин не раніше дня його офіційного опублікування, а тому підстав для застосування норм   Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» станом на 22 квітня 2021 року не було.
 
Також касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд:
 
-  надав правильну оцінку доводам апеляційної скарги заявника щодо необґрунтованості рішення суду першої інстанції в частині висновку про недотримання іпотекодержателем вимоги про направлення повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку») та складення звіту про оцінку іпотечного майна (стаття 37 Закону України «Про іпотеку»);
 
-  необґрунтовано відхилив заперечення заявника на протокольну ухвалу Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року про прийняття заяви ОСОБА_1 про зміну предмета позову від 30 вересня 2022 року;
 
-  не звернув увагу на те, що заявою про зміну предмета позову від 30 вересня 2022 року ОСОБА_1 змінив одночасно як предмет, так і підставу позову, що суперечить приписам ЦПК України.
 
Крім того, у касаційній скарзі ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» виклало клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року та постанови Київського  апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року, а також клопотання про  зупинення дії постанови Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023  року.
 
У травні 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Демидас Д. А., подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», в якому зазначив про необґрунтованість та безпідставність доводів касаційної скарги, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.
 
У серпні 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Демидас Д. А., подав до Верховного Суду додаткові пояснення, в яких просив під час розгляду цієї справи врахувати висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц.
 
Межі касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.  
 
Оскільки касаційна скарга ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не містить доводів щодо  оскарження рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від  21 березня 2023 року, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року, в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В., то оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в цій частині Верховним Судом не переглядається.
 
Таким чином, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від  21 березня 2023 року та постанова Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року переглядаються Верховним Судом лише в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» про скасування рішення та  відновлення права.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 30 листопада 2023 року касаційну скаргу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської                 області від 21 березня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від  19  жовтня 2023 року передано на розгляд судді-доповідачеві                         Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 грудня 2023 року поновлено ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» строк на касаційне оскарження рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 березня 2023 року та постанови Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року. Касаційну скаргу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» залишено без руху, надано заявнику строк для усунення недоліків касаційної скарги, зокрема надати уточнену касаційну скаргу.
 
Ухвалою Верховного Суду від 05 лютого 2024 року (після усунення недоліків касаційної скарги) відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано матеріали справи № 369/18030/21 із Києво-Святошинського районного суду Київської області; відмовлено у задоволенні клопотання заявника про зупинення дії постанови Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року; надано учасникам справи строк для подання відзивів на касаційну скаргу.   
 
У березні 2024 року матеріали справи № 369/18030/21 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 листопада 2024 року справу № 369/18030/21 призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.  
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є  неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3  частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з  урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на              таке.
 
Фактичні обставини справи
 
Судами попередніх інстанцій встановлено та матеріали справи свідчать про те, що  15 серпня 2007 року ОСОБА_1 та Публічне акціонерне товариство «Кредитпромбанк» (далі - ПАТ  «Кредитпромбанк», банк) уклали кредитний договір № 49.35/334/07-НВС, за умовами якого ОСОБА_1 отримав від банку в кредит 145 900,00 дол. США строком користування до 15 серпня 2032 року.
 
На забезпечення виконання вказаного кредитного договору ОСОБА_1 передав в іпотеку за іпотечним договором від 15 серпня 2007 року №  33/334/1334/07-НВС квартиру, за адресою: АДРЕСА_4 , та земельну ділянку площею 0,066 га за адресою: АДРЕСА_5 .
 
26 червня 2013 року ПАТ «Кредитпромбанк» та Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» (далі - ПАТ «Дельта Банк») уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу прав вимоги, за умовами якого ПАТ «Дельта Банк» набув від ПАТ  «Кредитпромбанк» права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, в тому числі до ОСОБА_1 , як боржника за кредитним договором і  іпотекодавця за іпотечним договором.
 
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 24 березня 2015 року у  справі № 760/19220/14-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста  Києва від 27 квітня 2015 року та ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 вересня 2015 року, задоволено позов ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про  стягнення заборгованості. Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Дельта Банк» заборгованість за кредитним договором від 15 серпня 2007  року № 49.35/334/07-НВС у розмірі 1 446 438,36 грн, заборгованість за відсотками в розмірі 187 909,25 грн та судовий збір у розмірі  1 827,00 грн з  кожного. Відмовлено у задоволенні зустрічного                   позову ОСОБА_2 до ПАТ «Дельта Банк», ОСОБА_1 про припинення поруки.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 29 травня 2020 року у справі № 760/19220/14-ц стягувача ПАТ «Дельта Банк»  у справі за позовом ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ПАТ «Дельта Банк», ОСОБА_1 про припинення поруки замінено на ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
За заявою ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» старшим державним виконавцем Солом`янського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції Відешиною А. С. 09 серпня 2022  року відкрито виконавче провадження про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості.
 
12 лютого та 23 березня 2020 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» засобами  поштового зв`язку направило на адресу місця реєстрації позивача ОСОБА_1 , що також є і місцем розташування іпотечної квартири, повідомлення-вимоги вих. № 1369907 та № 1369907. Вказана кореспонденція повернулась відправнику з  відміткою на конвертах «За закінченням терміну зберігання».
 
27 січня 2021 року Солом`янський районний суд м. Києва видав виконавчий лист на виконання судового рішення у справі № 760/19220/14-ц про стягнення з  ОСОБА_1 заборгованості за кредитом у розмірі 1 446 438,36 грн та заборгованості за відсотками в розмірі 187 909,25 грн.
 
За заявою ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» старшим державним виконавцем Солом`янського відділу державної виконавчої служби у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції Відешиною А. С. 09 серпня 2022  року відкрито виконавче провадження про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості.
 
15 квітня 2021 року фізична особа-підприємець ОСОБА_3 на замовлення ТОВ  «ФК «Приватні інвестиції» виготовив звіти про експертну оцінку квартири за  адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, кадастровий  номер 3222480401:01:011:0002, за адресою: АДРЕСА_2 
 
21 квітня 2021 року державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), № 57848247 від 26 квітня 2021 року, згідно з яким державний реєстратор Мурашко  О. В. зареєструвала право приватної власності на іпотечну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Також 21 квітня 2021 року державний реєстратор Мурашко О. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 57847657 від 26 квітня 2021 року, яким зареєструвала право приватної власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_6 , за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Звертаючись до суду із позовом про скасування вказаних рішень державного реєстратора та відновлення свого права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, ОСОБА_1 , зокрема, посилався на допущені при реєстрації права власності порушення вимог закону, зокрема Закону України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», як ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», так і державним реєстратором Мурашко О. В. Також ОСОБА_1 зазначив і про те, що відповідачами допущені і інші порушення закону при реєстрації в позасудовому порядку права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, зокрема ненаправлення повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання та  нескладання звіту про оцінку іпотечного майна
 
Ухвалюючи рішення про задоволення позову та скасування рішень державного реєстратора, суд першої інстанції виходив із доведеності факту порушень, допущених реєстратором при вчиненні реєстраційних дій, та невідповідності дій  державного реєстратора вимогам Закону України «Про мораторій на  стягнення  майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
Також суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не дотрималося вимог частини першої статті 35 та частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» перед здійсненням реєстрації права  власності на предмет іпотеки, а саме: не довело факту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та не вчинило дій щодо визначення реальної ринкової вартості спірного майна, на яке звернуто стягнення.
 
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції в частині визнання незаконними та скасування оскаржуваних рішень державного реєстратора Мурашко О. В. у зв`язку з недотримання відповідачами при реєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомого майна вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів у іноземній валюті» про  заборону відчуження іпотечного майна в примусовому порядку на час дії мораторію та виходив із того, що доводи апеляційної скарги не дають підстав  для  висновку про неправильне застосування районним судом норм матеріального  і процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.  
 
Водночас апеляційний суд дійшов висновку про те, що датою прийняття оскаржуваних  рішень державним реєстратором Мурашко О. В. за № 57848247 та  №  57847657 про реєстрацію права власності на квартиру та земельну ділянку за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» є 26 квітня 2021 року. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поновив свою дію з 23 квітня 2021 року. Отже, на  момент прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень (26 квітня 2021 року), діяв мораторій на примусове стягнення предмета іпотеки, згідно із Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», положення якого обґрунтовано застосовані судом при вирішенні справи.
 
Крім того, апеляційний суд дійшов висновку про те, що посилання суду першої інстанції у своєму рішенні на інші порушення закону, допущені відповідачами при  реєстрації в позасудовому порядку права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, зокрема ненаправлення повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання та нескладання звіту про оцінку іпотечного майна, є помилковими, однак самі по собі не є достатньою підставою для скасування правильного по суті рішення суду першої інстанції з одних лише формальних міркувань.
 
Із такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій Верховний Суд погодитись не може з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та їх правове обґрунтування 
 
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в  редакції, чинній на час звернення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» стягнення на предмет іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є  предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Згідно із підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт  незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є  предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як  забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
 
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у  власності немає іншого нерухомого житлового майна; або;
 
- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у  власності немає іншого нерухомого житлового майна;
 
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250  квадратних метрів для житлового будинку.
 
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
 
Відповідно до абзацу четвертого пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Кодексу України з процедури банкрутства (у редакції Закону України від 16 вересня 2020 року № 895-IX) Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через вісімнадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу, тобто 21 квітня 2021 року.
 
13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті», відповідно до пункту 2 розділу ІІ якого Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через п`ять місяців з дня набрання чинності цим Законом.
 
Також 13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України                         № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб», яким внесла зміни до Кодексу України з процедур банкрутства у розділі «Прикінцеві та перехідні положення» та  абзац четвертий пункту 2 виклала в такій редакції: «Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через двадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу».
 
Закони № 1381-IX та № 1382-IX Президент України підписав 21 квітня 2021 року, а  22 квітня 2021 року їх опубліковано в офіційному друкованому виданні - газеті «Голос України».
 
Закони України від 13 квітня 2021 року № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» та № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб» набрали чинності 23 квітня 2021 року.
 
Відповідно до цих законів Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який втратив чинність 21 квітня 2021 року) поновив свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діяв з 23 квітня 2021 року до  23  вересня 2021 року.
 
Щодо дії закону в часі 
 
В оцінці правомірності дій іпотекодержателя ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»  щодо звернення стягнення на предмет іпотеки 21 квітня 2021 року потрібно враховувати, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21 квітня 2021 року та поновив свою дію лише 23 квітня 2021 року.
 
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
 
За правилами частин першої та третьої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
 
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, зумовлює у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене в результаті прийняття пізніше іншого закону чи інакшого нормативно-правового акта.
 
У Рішенні Конституційного Суду України від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99 у справі  про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів  наголошується на тому, що до події, факту застосовується той закон або  інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.
 
У Рішенні від 12 липня 2019 року № 5-р(I)/2019 Конституційний Суд України висловив думку, що за змістом частини першої статті 58 Основного Закону України новий акт законодавства застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності. Якщо правовідносини тривалі і виникли до ухвалення акта законодавства та продовжують існувати після його ухвалення, то нове  нормативне регулювання застосовується з дня набрання ним чинності або з  дня, встановленого цим нормативно-правовим актом, але не раніше дня його  офіційного опублікування (абзац четвертий пункту 5 мотивувальної             частини).
 
З урахуванням наведених приписів Закону та Рішення Конституційного Суду України є підстави для висновку, що іпотекодержатель, звертаючись до  державного реєстратора з метою позасудового врегулювання спору, мав керуватися тією нормою права, яка сформульована саме у законі, яка була чинною  на момент вчинення ним відповідної реєстраційної дії, зокрема й  звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на  нього за  іпотекодержателем. За умови дотримання вимог позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, чинних на момент вчинення такої дії,  рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет  іпотеки за  іпотекодержателем є правомірним та не підлягає скасуванню судом.
 
Враховуючи, що станом на 21 квітня 2021 року Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність та поновлено його дію було лише 23 квітня 2021 року, тому висновки суду першої інстанції, з якими погодився й апеляційний суд, про те, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки мораторій діяв, є  необґрунтованими.
 
Та обставина, що Президент України підписав закони № 1381-IX та № 1382-IX 21  квітня 2021 року, а 22 квітня 2021 року їх опубліковано в офіційному друкованому виданні - газеті «Голос України», не підтверджує те, що ці закони набрали законної сили та були обов`язковими для іпотекодержателя (у цій справі) у день їх опублікування.
 
Верховний Суд наголошує на тому, що, як зазначалося, новий закон України, який набрав чинності, за загальним правилом, застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності. Якщо правовідносини є тривалими і виникли до ухвалення акта законодавства та продовжують існувати після його ухвалення, тоді нове правове регулювання застосовується з дня набрання ним чинності або  з  дня, встановленого цим нормативно-правовим актом, але не раніше дня його офіційного опублікування.
 
У Законі № 1381-IX, пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого продовжено дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не міститься застереження про те, що його положення застосовуються до правовідносин не  раніше дня його офіційного опублікування, а тому підстав для застосування норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» у справі, що переглядається, не  встановлено. 
 
Відповідно в іпотекодержателя ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не було законних перешкод для звернення до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - реєстрацію 21 квітня 2021 року права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження у  примусовому порядку без згоди іпотекодавця: іпотекодержатель надав державному реєстратору усі необхідні документи, що встановлено судом, заборон на вчинення таких дій на момент звернення іпотекодержателя до державного реєстратора законодавцем встановлено не було.
 
Аналогічних висновків дійшли Об`єднана палата Касаційного цивільного суду  у  складі Верховного Суду у постанові від 12 червня 2023 року у справі № 718/1816/21 (провадження № 61-3528сво22) та Касаційний цивільний суд  у  складі Верховного Суду  у постанові від 10 квітня 2024 року у справі № 759/15715/21 (провадження №  61-18597св23) за подібних правовідносин.
 
Щодо дати державної реєстрації 
 
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2)  виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх  розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до  відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав  відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження,  про  об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру  прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
 
Згідно з частиною тринадцятою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.
 
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в  Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону (частина друга статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
 
Тобто дата формування та реєстрації заяви є датою державної реєстрації прав, що передує прийняттю рішення про державну реєстрацію прав.
 
Аналогічний висновок викладено у постанові Касаційного господарського суду у  складі Верховного Суду від 14 червня 2023 року у справі № 910/5635/22 (пункти 17, 17.1), у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17 травня 2022 року у справі № 760/5743/20 (провадження                                № 61-8984св21), від 23 червня 2022 року у справі № 369/5531/20 (провадження                  № 61-19042св21), від 10 квітня 2024 року у справі № 759/15715/21.
 
Матеріли справи свідчать про те, що 21 квітня 2021 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» звернулося до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області Мурашко О. В. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на предмет іпотеки у  паперовій формі.
 
21 квітня 2021 року державним реєстратором була сформована та зареєстрована відповідна заява в Державному реєстрі прав. 
 
26 квітня 2021 року (у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав) державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію прав на спірну квартиру та земельну ділянку  за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Отже, юридично право власності перейшло до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» 21 квітня 2021 року, а до 26 квітня 2021 року державним реєстратором вчинялись необхідні технічні дії щодо завершення реєстраційної процедури.
 
Суд першої інстанцій, з висновками його у цій частині погодився й суд апеляційної інстанцій, на вказане уваги не звернув, усупереч вимогам частини четвертої статті 263 ЦПК України не врахував вказаних висновків Верховного Суду, безпідставно відхилив подібні доводи відзиву на  позов відповідача ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», а тому дійшов помилкового висновку про часткове задоволення позову    ОСОБА_1 про скасування оскаржуваних рішень державного реєстратора та відновлення права. 
 
Апеляційний суд у силу своїх повноважень вказаних порушень, допущених судом першої інстанції, не виправив та дійшов помилкового висновку про залишення його рішення без змін.
 
Щодо дотримання відповідачем вимог про оцінку іпотечного майна 
 
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено,  що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за  вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет  іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90   відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених  іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Умовами іпотечного договору від 15 серпня 2007 року № 33/334/1334/07-НВС зокрема визначено, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена у відповідності до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності після прийняття іпотекодержателем відповідного рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Аналіз змісту частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, а також вказаних умов договору свідчить про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності є порушенням іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом державної реєстрації права власності на  предмет іпотеки за іпотекодержателем.
 
Порядок проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності регулюється Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891, та Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», затвердженим  постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №  1440.
 
У матеріалах справи, яка переглядається, наявні звіти про експертну оцінку предмета іпотеки, а саме: квартири, за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, кадастровий номер 3222480401:01:011:0002, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , від 15 квітня 2021 року, які виконав фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , на замовлення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» (том 1,  а.с.144-154, 155-164).
 
Таким чином, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» виконало вимогу закону, який зобов`язує його, як іпотекодержателя, при прийнятті рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки замовити звіт про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, на підставі якого в подальшому він і набуватиме право власності на іпотечне майно.
 
Натомість позивач ОСОБА_1 не скористався своїм правом, визначеним статтею 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», рецензію таких звітів про оцінку іпотечного майна не замовляв; оцінку такого майна не оскаржував.
 
Суд першої інстанції на вказане уваги не звернув, а тому дійшов помилкового висновку про порушення відповідачем вимог законодавства щодо складання звіту про оцінку іпотечного майна та безпідставно поклав його в основу свого судового рішення.
 
Апеляційний суд правильно констатував помилковість висновків суду першої інстанції в цій частині, однак в силу своїх повноважень таких недоліків своїм рішенням не усунув.
 
Тому оскаржувані рішення судів першої і апеляційної інстанцій не можна визнати законними та обґрунтованими і в цій частині.
 
Щодо направлення позивачу повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання 
 
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення  стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо  протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без  задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Водночас, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане,  іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для  звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35  Закону України «Про іпотеку».
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від  іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення чи підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку належними та допустимими доказами. 
 
Отже, іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_1 та ПАТ «Кредитпромбанк» 15 серпня 2007 року, направив вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Матеріали справи свідчать про те, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» у  встановленому умовами іпотечного договору порядку і за місцем реєстрації (яке обумовлене умовами іпотечного договору), і за місцем розташування іпотечної квартири, надсилало на адресу позивача повідомлення-вимогу від 12 лютого 2020 року за вих. № 1369907 та повідомлення-вимогу від 23 березня 2020 року за вих. № 1369907 (том 1 а.с. 90-104). Однак на копіях конвертів наявні відмітки поштового відділення щодо повернення листів «За закінченням терміну зберігання»  
 
З огляду на те, що у справі відсутні докази повідомлення позивачем відповідача про зміну адреси свого проживання, такі відмітки можуть свідчити про недбалість позивача ОСОБА_1 або його ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне йому майно.
 
Крім того, Верховний Суд враховує, що саме на ОСОБА_1 покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, що ним зроблено не було.
 
Таким чином, висновок суду першої інстанції про порушення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» є також помилковим, а судове рішення у вказаній частині не відповідає вимогам закону.
 
Переглядаючи рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, апеляційний суд  правильно констатував помилковість висновків суду першої інстанції в цій частині, однак в силу своїх повноважень таких недоліків своїм рішенням не  усунув.
 
Тому рішення судів першої і апеляційної інстанцій не можна визнати законним та  обґрунтованими.
 
Отже, доводи касаційної скарги та підстави відкриття касаційного провадження знайшли своє часткове підтвердження.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
 
За змістом частин першої, другої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково та ухвалення нового рішення у  відповідній частині або зміни рішення є неправильне застування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм  процесуального права може бути підставою для скасування або зміни  рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. 
 
З урахуванням викладеного, оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, судами не враховано висновків Верховного  Суду у подібних правовідносинах та допущено неправильне застосування норм матеріального права, то Верховний Суд у складі колегії суддів  Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про  задоволення касаційної скарги, скасування рішень судів першої й  апеляційної  інстанцій в оскаржуваній частині та постановлення в  цій  частині  нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 . 
 
Розподіл судових витрат
 
Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Згідно з частиною першою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
З огляду на висновок Верховного Суду щодо суті касаційної скарги, судові витрати  у вигляді судового збору, фактично сплачені ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за подання апеляційної та касаційної скарг у цій справі у загальному розмірі 6 356,00 грн (2 724 + 3 632) підлягають стягненню із ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Керуючись статтями 141, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» задовольнити.
 
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від  21 березня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 жовтня 2023 року в  оскаржуваній частині скасувати, ухвалити в цій частині нове судове рішення.  
 
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з  обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» про скасування рішення та відновлення права відмовити. 
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» судові витрати у  вигляді судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг у загальному розмірі 6 356 (шість тисяч триста п`ятдесят шість) гривень 00 копійок.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	Д. Д. Луспеник	
    Судді:	        І. Ю. Гулейков        	
 	Б. І. Гулько        	
 	Г. В. Коломієць        	
 	Р. А. Лідовець