ПОСТАНОВА                                           
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
11 грудня 2024 року
м. Київ
 
справа № 582/332/21
провадження № 61-14432св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Сердюка В. В., 
 
учасники справи: 
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія»,
 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_4 , на рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 22 травня 2023 року в складі судді Яковенко Н. М. та постанову Сумського апеляційного суду від 19 вересня 2023 року в складі колегії суддів Собини О. І., Філонової Ю. О., Рунова В. Ю. у справі за позовами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія» про визнання договорів неукладеними, скасування державної реєстрації договорів оренди та повернення земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
 
У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Білопільська аграрна компанія») про визнання договору неукладеним, скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки.
 
В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_1 зазначав, що він є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5923555600:02:004:0322, загальною площею 2,000 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства. 
 
Позивачу стало відомо, що 01 травня 2014 року невідома особа від його імені підписала договір оренди спірної земельної ділянки, а у 2017 році - додаткову угоду до договору оренди, на підставі яких за ТОВ «Білопільська аграрна компанія» зареєстровано право оренди строком до 30 квітня 2038 року.
 
ОСОБА_1 , посилаючись на те, що він не підписував договір оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, не надавав згоди на підписання іншим особам, з урахуванням уточненої позовної заяви просив суд ухвалити рішення, яким: 
- визнати неукладеним договір оренди земельної ділянки від 01 травня                    2014 року; 
- визнати неукладеною додаткову угоду до договору оренди від 01 січня                  2017 року; 
- скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 2,000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322, проведену 01 травня                     2014 року Недригайлівським районним управління юстиції, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 червня 2014 року,  індексний номер 13672327; 
- зобов`язати ТОВ «Білопільська аграрна компанія» повернути йому земельну ділянку площею 2,0000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322.
 
У квітні 2021 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Білопільська аграрна компанія» про визнання договору неукладеним, скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки.
В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_2 зазначав, що він є власником земельної ділянки площею 1,9998 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0695, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства. 
 
01 травня 2014 року він уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Білопільська аграрна компанія» строком на 10 років. Договір зареєстрований у встановленому законом порядку 10 червня 2014 року.
 
Позивачу стало відомо, що 01 січня 2017 року невідома особа від його імені підписала додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від                    01 травня 2014 року, на підставі якої строк договору оренди продовжено до                  30 квітня 2038 року.
 
ОСОБА_2 , посилаючись на те, що він не підписував додаткової угоди до договору оренди, з урахуванням уточненої позовної заяви просив суд ухвалити рішення, яким:
- визнати неукладеним договір оренди земельної ділянки від 01 травня                   2014 року; 
- визнати неукладеною додаткову угоду до договору оренди від 01 січня                  2017 року; 
- скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 1,9998 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0695, проведену 01 травня 2014 року Недригайлівським районним управління юстиції на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 червня 2014 року, індексний номер 1365308; 
- зобов`язати ТОВ «Білопільська аграрна компанія» повернути йому земельну ділянку площею 1,9998 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0695.
 
У квітні 2021 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Білопільська аграрна компанія»про визнання договору неукладеним, скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки.
 
В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_2 зазначала, що вона є власником земельної ділянки площею 1,9996 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0696, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства. 
 
01 травня 2014 року вона уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Білопільська аграрна компанія» строком на 10 років. Договір зареєстрований у встановленому законом порядку 10 червня 2014 року.
 
Позивачу стало відомо, що 01 січня 2017 року невідома особа від її імені підписала додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки                                від 01 травня 2014 року, на підставі якої строк договору оренди продовжено до                  30 квітня 2038 року.
 
ОСОБА_2 , посилаючись на те, що вона не підписувала додаткової угоди до договору оренди, з урахуванням уточненої позовної заяви просила суд ухвалити рішення, яким:
- визнати неукладеним договір оренди земельної ділянки від 01 травня                    2014 року; 
- визнати неукладеною додаткову угоду до договору оренди від 01 січня                     2017 року; 
- скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 1,9996 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0696, проведену 01 травня 2014 року Недригайлівським районним управління юстиції на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 червня 2014 року, індексний номер 13665222; 
- зобов`язати ТОВ «Білопільська аграрна компанія» повернути їй земельну ділянку площею 1,9996 га, кадастровий номер 5923555600:04:001:0696.
 
Ухвалами Недригайлівського районного суду Сумської області від 10 червня 2021 року справи за позовними заявами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_2 об`єднано в одне провадження. 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Недригайлівський районний суд Сумської області рішенням від 22 травня               2023 року відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,                        ОСОБА_2 .
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_2 та ОСОБА_2 , суд першої інстанції керувався тим, що між сторонами наявні договірні відносини на умовах, які містяться у договорах оренди від 01 травня 2014 року, укладених між позивачами та ТОВ «Білопільська аграрна компанія», та підписані сторонами. Відповідно до змісту цих договорів строк їх дії встановлений на                    10 років, тобто до 2024 року, та на час ухвалення рішення не сплив. У зв`язку з чим суд дійшов висновку, що відсутні підстави для задоволення вимог                ОСОБА_2 та ОСОБА_2 про визнання неукладеними договорів оренди земельних ділянок від 01 травня 2014 року, скасування їх державної реєстрації та повернення земельних ділянок ОСОБА_2 та ОСОБА_2 .
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 та ОСОБА_2 про визнання неукладеними додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок з тих підстав, що позивачі їх не підписували, суд першої інстанції керувався тим, що позивачі обрали неналежний спосіб захисту їх прав, зазначивши про те, що ефективним способом захисту в цьому випадку є вимога про скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки на підставі додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2017 року строком до 30 квітня 2038 року, але така вимога не була заявлена. При цьому суд посилався на правову позицію Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05 серпня 2020 року в справі     № 125/702/17 (провадження № 61-48842св18). 
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції керувався тим, що, незважаючи на відсутність договору оренди у письмовій формі, як того вимагає стаття 14 Закону України «Про оренду землі», між сторонами фактично склалися договірні відносини щодо оренди земельної ділянки, які з 2015 року до часу розгляду справи у суді виконувалися сторонами, а саме позивач надав у користування належну йому земельну ділянку, а відповідач сплачував кошти позивачу за її використання. У свою чергу, ОСОБА_1 не довів, що він звертався до відповідача з письмовим попередженнями про відмову від договору оренди.
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Не погоджуючись із вказаним рішення суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, та ненадання їм належної оцінки, просив суд скасувати рішення суду в частині відмови у задоволенні його позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки і повернення земельної ділянки та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення вказаних вимог.
 
Сумський апеляційний суд постановою від 19 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 22 травня 2023 року - без змін.
 
Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 , зазначивши про те, що такі висновки зроблені з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
 
Рішення суду в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 та ОСОБА_2 , а також у частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання неукладеними договору оренди та додаткової угоди до цього договору, сторони не оскаржували, тому апеляційний суд не переглядав.
 
Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі
 
У жовтні 2023 року ОСОБА_1 через адвоката Маківського В. В. засобами поштового зв`язку надіслав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 22 травня 2023 року та постанову Сумського апеляційного суду              від 19 вересня 2023 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку, ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цих вимог.
 
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, суди в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду                                 від 20 квітня 2022 року в справі № 454/148/20, від 05 серпня 2020 року в справі № 125/702/17, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 червня                 2020 року в справі № 145/2047/16, від 04 вересня 2018 року в справі                                  № 915/127/18, від 29 травня 2019 року в справі № 367/2022/15.                             
 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкових висновків про відмову у задоволенні позовних вимог з тих підстав, що договір оренди спірної земельної ділянки хоч і не підписаний орендодавцем, що підтверджується почеркознавчою експертизою, однак є укладеним, оскільки фактично виконувався сторонами, а тому в такому разі договір слід вважати оспорюваний.
 
Заявник вважає, що суди, встановивши під час розгляду справи, що орендодавець не підписував оспорюваний договір, хоч і отримував орендну плату за користування землею, такий договір слід вважати неукладеним. Тому державна реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси власника на розпорядження його власністю, що є підставою для повернення йому належної земельної ділянки. Вважає, що позивач обрав належний спосіб захисту.
 
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції 
 
Ухвалою від 13 грудня 2023 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Недригайлівського районного суду Сумської області.
 
У січні 2023 року справу передано до Верховного Суду.
 
Ухвалою від 27 листопада 2024 року Верховний Суд призначив справу до розгляду.
 
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами щодо позивача ОСОБА_1 
 
ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею                     2,000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322, цільове призначення - ведення особистого селянського господарства (т. 1, а. с. 11, 201).
 
Відповідно до змісту наданих ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2017 року земельна ділянка з кадастровим номером 5923555600:02:004:0322, площею 2,000 га, передана в оренду ТОВ «Білопільська аграрна компанія» строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у грошовій формі, розмір якої становить 2 305,85 грн, або 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1, а. с. 6, 7).
 
Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки строк дії договору, з урахуванням кінцевого терміну дії, зазначений у договорі та всіх додаткових угодах до нього, продовжено на 7 років, тобто до 30 квітня 2038 року, крім того, збільшено розмір орендної плати до 6 311,12 грн, що становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1, а. с. 10, 68, 120).
 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10 червня 2014 року проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку, яка належить ОСОБА_1 , на підставі договору оренди землі від 01 травня 2014 року, додаткової угоди до договору оренди землі від 01 січня 2017 року, строк дії - 30 квітня 2038 року.
 
Ухвалою Недригайлівського районного суду від 23 лютого 2022 року за клопотанням представника позивачів призначено судову почеркознавчу експертизу, проведення якої доручено експертам Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України (т. 2, а. с. 47, 48).
 
За результатами проведеної почеркознавчої експертизи, зокрема  встановлено, що підписи від імені ОСОБА_1 у договорі оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року, укладеному між ТОВ «Білопільська аграрна компанія» та ОСОБА_1 , та у додатковій угоді до договору оренди землі від 01 січня 2017 року, укладеній між ТОВ «Білопільська аграрна компанія» та ОСОБА_1 , виконані не ОСОБА_1 , а іншою особою (т. 2, а. с. 100-107).
 
Під час розгляду справи у суді першої інстанції ОСОБА_1 у судовому засіданні надавав пояснення, відповідно до яких він зазначав, що між ним та ТОВ «Білопільська аграрна компанія» існувала усна домовленість про використання останнім його земельної ділянки на умовах оплати на його користь коштів, які б відповідали розміру орендної плати за земельну ділянку такої ж площі в такому ж регіону. Строк такої усної угоди не визначався, зі слів позивача, відповідач погодився повернути земельну ділянку на вимогу позивача.
 
Позивач не заперечував, що на виконання цієї усної домовленості він отримав від відповідача банківську картку, на яку надходили відповідні платежі за користування належною йому земельною ділянкою, останній платіж позивач отримав за 2022 рік.
 
Відповідно до виписки з рахунку № 6851 ТОВ «Білопільська аграрна компанія», контрагент ОСОБА_1 , з 2015 року до 2020 року позивач отримував від відповідача кошти з призначенням платежу «орендна плата», а також відповідач нараховував та сплачував податки та військовий збір (т. 1, а. с. 48, 49).
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;                    2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у  пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваній частині не повністю відповідають вказаним вимогам закону.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
З матеріалів касаційної скарги вбачається, що ОСОБА_1 оскаржує судові рішення у частині вирішення позовних вимог про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку. Однак колегія суддів враховує те, що ОСОБА_1 оскаржував рішення суду першої інстанції лише в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки, а в іншій частині не оскаржував, а отже, щодо вирішення інших вимог рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку не переглядалось.
У зв`язку з наведеним оскаржувані судові рішення переглядаються лише в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки, а в іншій частині не переглядаються, оскільки не є предметом перегляду в касаційному порядку.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним;                                      3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 обґрунтовував свої вимоги тим, що він не підписував та не укладав договір оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року та додаткової угоди до нього від 01 січня                   2017 року, його волевиявлення на укладення цих правочинів було відсутнє.                     У зв`язку з чим просив суд скасувати державну реєстрацію договору оренди та зобов`язати відповідача повернуту йому земельну ділянку. 
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. 
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно, правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.
Здійснення правочину законодавчо може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає у згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких настають на підставі закону незалежно від волі його суб`єктів).
У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.
Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перед тим, як здійснювати оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити наявність та вираження волі особи (осіб), які його вчинили.
У частині третій статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої                  статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов`язків, передбачено статтею 205 ЦК України.
Так, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений  у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.
Тобто слід відрізняти правочин як вольову дію суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів, від письмового тексту правочину як форми вчинення правочину та способу зовнішнього прояву та фіксації волевиявлення особи.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України.  
Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Законодавець за загальним правилом, викладеним у статті 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна із сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).
За змістом статей 76, 102  ЦПК України висновок експерта є доказом обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань, тож на його підставі особа може заперечувати факт вчинення правочину.
Натомість виконання правочину його учасниками може бути способом волевиявлення до вчинення правочину, відповідно до його суттєвих умов, передбачених законодавством.
Відповідне регулювання міститься і в положеннях ЦК України про договір.                     У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. 
У частині першій статті 4, частині першій статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. 
Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
У справі, яка переглядається, ОСОБА_1 , звертаючись до суду з позовом  обґрунтовував свої вимоги тим, що він не підписував договору оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року, який укладений між ним та                          ТОВ «Білопільська аграрна компанія», та додаткової угоди до договору оренди, тому вони є неукладеними, а їх державна реєстрація - незаконною.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року в справі            № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. 
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). 
Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах                 глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (постанова Великої Палати Верховного Суду                  від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)). 
У постанові Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі                                        № 567/1039/22 зазначено: «стверджуючи, що договори сторона орендодавця не укладала та не підписувала, суди повинні були врахувати, що позивач мала доводити не лише те, що вона не підписувала договори (як окремі документи), а й не укладала такі договори (двосторонні правочини як результат домовленості двох сторін, спрямованої на встановлення певних цивільних прав та обов`язків), відповідно, що між сторонами не виникли правові відносини із договору оренди землі, оскільки позивач не виявляла своєї волі на укладення таких правочинів. Натомість відповідач має доводити виникнення між сторонами правовідносин із договору оренди землі, виконання такого договору сторонами внаслідок досягнення домовленості з приводу користування земельними ділянками орендодавця».
Як відомо з матеріалів справи, оскаржуваний договір оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року та додаткову угода до цього договору ОСОБА_1 не підписував, що підтверджено висновком експерта від 26 вересня 2022 року № СЕ-19/119-22/9539ПЧ.
Однак, як встановили суди та не заперечували сторони, між                       ОСОБА_1 та ТОВ «Білопільська аграрна компанія» існувала усна домовленість про використанням товариством земельної ділянки позивача на умовах оренди. Строк такої усної угоди, зі слів позивача, не визначався, відповідач погодився повернути земельну ділянку на вимогу позивача. Позивач не заперечував, що на виконання цієї усної домовленості він отримав від відповідача банківську картку, на яку надходили відповідні платежі за користування належною йому земельною ділянкою, останній платіж позивач отримав за 2022 рік.
Суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, врахувавши  ту обставину, що відповідач сплачував, а позивач отримував кошти орендної плати за договором оренди, дійшов обґрунтованого висновку, що договір оренди земельної ділянки від 01 травня 2014 року є укладеним.
З урахуванням встановлених у розглядуваній справі обставин Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати.
Враховуючи встановлені судом першої інстанції обставини про те, що фактично між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди землі неукладеним.
Також колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що додаткова угода є неукладеною, оскільки позивач її не підписував, його волевиявлення як власника земельної ділянки на передачу її в оренду відповідачу на строк до 30 квітня 2038 року було відсутнє.
Крім того, суд першої інстанції правильно врахував те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та враховуючи дійсний зміст правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про повернення таких земельних ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду, зокрема від 23 вересня 2020 року у справі № 396/1857/16, від 11 листопада 2020 року у справі № 598/538/19 (провадження № 61-9846св20) та від 14 грудня 2022 року у справі № 394/85/21-ц (провадження № 61-9582св22), а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі                     № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19).
Оскільки рішення суду першої інстанції в частині визнання оспорюваного договору оренди укладеним та додаткової угоди неукладеною в апеляційному суді сторони не оскаржували та в апеляційному порядку не переглядалось, то суд касаційної інстанції також не переглядає.
Щодо висновків судів першої та апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та зобов`язання відповідача повернути позивачу спірну земельну ділянку, то колегія суддів керується таким.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та зобов`язання відповідача повернути позивачу спірну земельну ділянку, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної  інстанції, керувався тим, що ОСОБА_1 не довів, що він звертався до відповідача з письмовим попередженням про відмову від договору оренди.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
Як встановили суди та не заперечували сторони, між ОСОБА_1 та ТОВ «Білопільська аграрна компанія» існувала усна домовленість про використання товариством на умовах оренди спірної земельної ділянки.
Однак строк такої усної угоди сторони не визначали, а, навпаки, погодились, що відповідач повинен повернути земельну ділянку на вимогу позивача. Протилежного відповідач не довів.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10 червня 2014 року проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку, яка належить ОСОБА_1 , на підставі договору оренди землі від 01 травня 2014 року, додаткової угоди до договору оренди землі від 01 січня 2017 року, строк дії - 30 квітня 2038 року. 
Враховуючи те, що сторони не узгоджували строк дії договору оренди, а також те, що позивач не підписував додаткову угоду до договору оренди, якою продовжено строк оренди до 2038 року, що свідчить про відсутність його волевиявлення як власника земельної ділянки на передання її в оренду відповідачу на строк до 2038 року, то державна реєстрація іншого речового права (права оренди) на підставі договору оренди та додаткової угоди перешкоджає позивачу у розпорядженні належною йому на праві власності земельною ділянкою. Тому позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора Недригайлівського районного управління юстиції про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 червня 2014 року, індексний номер 13672327, щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди), вчиненого на підставі договору оренди земельної ділянки площею               2,000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322, та додаткової угоди, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.
При цьому обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.
Також колегія суддів не погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що відсутні підстави для зобов`язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку з тих підстав, що ОСОБА_1 не довів  того, що він звертався до відповідача з письмовим попередженням про відмову від договору оренди. 
Верховний Суд звертає увагу на те, що матеріали справи не містять доказів того, що сторони погодили, у який спосіб позивач як орендодавець повинен був звертатися до відповідача як орендаря з вимогою про повернення йому земельної ділянки. Оскільки сторони не погоджували досудового врегулювання спору, то позивач не позбавлений права звертатися до  відповідача з вимогою про повернення йому земельної ділянки у судовому порядку. 
За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Крім того, колегія суддів враховує те, що державна реєстрація додаткової угоди, якою продовжено строк договору оренди, яку позивач не підписував та не погоджував, що свідчить про її неукладеність, а також заперечення відповідачем проти задоволення позовних вимог, свідчить про небажання ТОВ «Білопільська аграрна компанія» повертати позивачу його земельну ділянку та про порушення права позивача як власника земельної ділянки. Тому наявні підстави для усунення перешкод у користуванні позивачу земельною ділянкою шляхом її повернення.
Оскільки фактичні обставини у справі встановлено, проте суди неправильно застосували норми права, що є підставою для скасування судових рішень в оскарженій частині та ухвалення нового судового рішення про задоволення позову в цій частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду в оскарженій частині ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає необхідним касаційну скаргу задовольнити частково.  
Ураховуючи те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду підлягають скасуванню в оскарженій частині з ухваленням у цій частині нового судового рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 . 
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд, відповідно, змінює розподіл судових витрат.
Згідно з пунктом «в» частини четвертої статті 416 ЦПК України підлягають розподілу судові витрати, понесені у суді касаційної інстанції.
Позивач за подачу позовної заяви сплатив судовий збір у розмірі 908,00 грн, за подачу апеляційної скарги - 2 724,00 грн, за подачу касаційної скарги -   5 448,00 грн.
Враховуючи те, що Верховний Суд дійшов висновку про скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди і повернення земельної ділянки та задоволення вказаних вимог, то з ТОВ ««Білопільська аграрна компанія» на користь ОСОБА_1 слід стягнути судовий збір у розмірі 7 264,00 грн.
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_4 , задовольнити частково.
Рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 22 травня 2023 року та постанову Сумського апеляційного суду від 19 вересня 2023 року в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки скасувати.
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія» про скасування державної реєстрації договору оренди та повернення земельної ділянки задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Недригайлівського районного управління юстиції Сумської області від 10 червня 2014 року,  індексний номер 13672327, про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, вчинену на підставі договору оренди земельної ділянки площею 2,000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322, від 01 травня                    2014 року та додаткової угоди від 01 січня 2017 року.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 2,0000 га, кадастровий номер 5923555600:02:004:0322.
Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Білопільська аграрна компанія» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7 264,00 грн (сім тисяч двісті шістдесят чотири гривні 00 коп.).
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач                                                                    Є. В. Петров
 
Судді                                                                                     А. І. Грушицький 
                                                                                              
І. В. Литвиненко 
                                                                                              
В. В. Пророк
 
В. В. Сердюк