ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

06 лютого 2025 року 	м.Суми	

Справа №587/161/24 
Номер провадження 22-ц/816/190/25

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів: 
головуючого - Собини О. І. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Філонової Ю. О. 
з участю секретаря судового засідання – Назарової О.М.

в присутності:
позивача – ОСОБА_1 , 
представника відповідача – адвоката Мартинюк Олени Михайлівни, 

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Сумського районного суду Сумської області від 22 квітня 2024 року у складі судді Черних О.М., ухваленого в м. Суми, 
в цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю  «Діамант – Агро»  про розірвання договору оренди,  стягнення індексації, пені та інфляційних збитків,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, в якому, уточнивши свої позовні вимоги (а.с. 41) просила: стягнути з ТОВ «Діамант – Агро» на свою користь орендну плату за користування земельною ділянкою за договором оренди землі від 14 жовтня 2013 року (зі змінами від 12 вересня 2017 року) у загальному розмірі 5723 грн, а також матеріальні втрати за невиконання грошового зобов`язання у загальному розмірі 1424 грн; розірвати укладений між ТОВ «Діамант – Агро» та нею договір оренди землі від 14 жовтня 2013 року (зі змінами від 12 вересня 2017 року).
Свої вимоги мотивувала тим, що вона є власником земельної ділянки (паю), загальною площею 5,53 га, з яких 4,7494 га – рілля (кадастровий номер 5924787300:02:006:0119), 0,2083 га – сіножаті (кадастровий номер 5924787300:02:006:0167), 0,5744 га – пасовища (кадастровий номер 5924787300:02:005:00459). 14 жовтня 2013 року між нею та ТОВ «Діамант – Агро» укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,7494 га – рілля (кадастровий номер 5924787300:02:006:0119), право оренди було зареєстровано за відповідачем 21 листопада 2014 року. 12 вересня 2017 року між нею та ТОВ «Діамант – Агро» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 5924787300:02:006:0119. 
Вказала, що згідно п. 4.2 договору оренди зі змінами до нього обчислення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою здійснюється з урахуванням індексації.
Вважає, що фактично відповідач проводив розрахунки не в повному обсязі. Зазначила, що у зв`язку з порушенням своїх зобов`язань, відповідач повинен сплати їй пеню за прострочення виконання грошового зобов`язання, а також, посилаючись на істотні порушення умов договору, вважає це достатньою підставою для розірвання договору оренди на підставі ст. 651 ЦК України.
Рішенням Сумського районного суду Сумської області від 22 квітня 2024 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. 
Не погоджуючись із вказаними рішеннями, ОСОБА_1  подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору та ухвалити в цій частині нове рішення, яким позов задовольнити. 
Свої доводи мотивує тим, що судом першої інстанції не було взято до уваги подану нею заяву про зміну розміру заявлених позовних вимог, в частині стягнення орендної плати (індексації), пені, інфляційних втрат та трьох процентів річних, а також відповідь на відзив поданий від 07 лютого 2024 року. 
Заявник апеляційної скарги не погоджується також із наведеними судом першої інстанції мотивами судового рішення про неможливість застосування індексації до орендної плати у цивільно-правовому договорі. Наголошує на тому, що умовами укладеного з відповідачем договору оренди землі передбачено саме індексація орендної плати, що не є тотожним із індексацією нормативної грошової оцінки земельної ділянки, при цьому індексація нормативної оцінки землі умовами договору не передбачена. 
Зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги правові позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 26 травня 2021 року у справі №540/544/18 щодо обрахунку орендної плати з урахуванням індексації. 
Вказує на те, що із наведеного нею розрахунку вбачається, що відповідач в період 2019 року по 2023 рік включно не здійснював індексації орендної плати земельної ділянки на загальну суму 5723 грн. Тобто, невиконання відповідачем умов договору носило систематичний характер протягом п`яти років, розмір не донарахованої орендної плати для неї є суттєвим, що є підставою для розірвання укладеного між ними договору оренди. 
ТОВ «Діамант-Агро» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість судового рішення, просить його залишити без змін, а доводи апеляційної скарги відхилити, у зв`язку з їх безпідставністю. 
Рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, пені, інфляційних збитків та трьох процентів річних сторонами не оскаржується, а тому, відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України в апеляційному порядку не переглядається. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення апелянта, яка підтримала доводи апеляційної скарги, заперечення проти апеляційної скарги представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, вимог та підстав позову, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з таких підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки: площею - 4,7494 га – рілля, кадастровий номер 5924787300:02:006:0119, площею - 0,2083 га – сіножаті, кадастровий номер 5924787300:02:006:0167, площею – 0,5744 га – пасовища, кадастровий номер 5924787300:02:005:00459 (а.с. 5-8). 
14 жовтня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Діамант – Агро» укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,7494 га – рілля (кадастровий номер 5924787300:02:006:0119) строком на 5 років (а.с.9-10 ). 
У пункті 5 договору оренди встановлено: нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 109207 грн 19 коп. Орендна плата складає 5460,36 грн., з яких за ріллю – 5342,38 грн., сіножаті – 28,5 грн., пасовища – 89,48 грн. за рік, що становить 5% від нормативно-грошової оцінки (п. 7), та вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяця (п. 11). 
У пункті 13 договору оренди сторонами погоджено, що орендна плата переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у томі числі внаслідок інфляції; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пунктів 34, 39 договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. За невиконання або неналежне виконання цього договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. 
12 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Діамант – Агро» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 5924787300:02:006:0119 (а.с. 11-12). Умовами якого сторони визначили, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 163679 грн 74 коп (п.2.4), строк оренди – до 31 грудня 2030 року (п. 3.1.). Орендна плата встановлюється у розмірі 14731 грн 18 коп.: за земельну ділянку рілля – 14412 грн 90 коп., сіножаті – 76 грн 88 коп., пасовища – 241 грн 40 коп.. за рік, що становить 9% від нормативно-грошової оцінки земельної частки (паю) (п. 4.1). Орендна плата вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяця (п. 4.3). Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації (п. 4.2). 
Відповідно до п. 4.4. цього договору, що орендна плата переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим Кодексом України, підвищення цін, тарифів, у томі числі внаслідок інфляції; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельних ділянок; в інших випадках, передбачених законом. 
08 листопада 2023 року ОСОБА_1 звернулась до ТОВ «Діамант – Агро» з листом – претензією щодо неналежного виконання вимог договору оренди (а.с. 17)
Згідно відповіді ТОВ «Діамант – Агро» від 27 листопада 2023 року за № 247, було встановлено, що за бухгалтерським обліком будь якої заборгованості перед ОСОБА_1 щодо орендної плати немає (а.с. 18-20)
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що під час судового розгляду судом не встановлено істотного порушення умов договору оренди земельної ділянки з боку ТОВ «Діамант - Агро» в частині сплати  ОСОБА_1  орендних платежів у розмірах, нарахованих орендарем. Тобто, ТОВ «Діамант - Агро» виконувало умови договору оренди земельної ділянки в частині сплати орендних платежів, що не заперечується сторонами. Будь яких доказів того, що ОСОБА_1 зверталась до відповідача з вимогою перерахунку розміру орендної плати за користування земельної ділянку суду не подано. 
Проте, повністю з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може. 
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами ( стаття 629 ЦК України).  
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 цього Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі, в тому числі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
Частинами 1-3 статті 762 ЦК України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму.  Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.
За змістом ст.ст. 21, 22, 23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. 
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. 
Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. 
Зокрема, аналіз частини 3 статті 762 ЦК України дозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те, щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування. Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації. 
Індексація проводиться наймачем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18, від 09 червня 2021 року у справі №948/393/20. 
Встановлено, що додатковою угодою до договору оренди землі №б/н від 14 жовтня 2013, укладеною 12 вересня 2017 року, сторони погодили обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки з урахуванням індексу інфляції (п. 4.2 договору). 
При цьому, умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, зі змінами внесеними додатковою угодою, не передбачено пред`явлення орендодавцем до орендаря, як зобов`язаної сторони договору, вимоги про виконання його умов щодо обчислення орендної плати за користування належними позивачу земельними ділянками з урахуванням індексу інфляції.
Також, суд першої інстанції не взяв до уваги те, що позивач, звертаючись до суду з позовом, свої вимоги мотивувала невиконанням відповідачем п. 4.2 укладеного між сторонами договору, а не існуванням підстав, передбачених п. 4.4 договору для перегляду розміру орендної.
Позивачем у поданій нею заяві про зміну розміру позовних вимог наведено розрахунок орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що був проведений шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування, повністю узгоджується з висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18, від 09 червня 2021 року у справі №948/393/20. 
Так, розмір орендної плати, з урахуванням індексу інфляції, що підлягав сплаті у 2019 року ставить 14997 грн 16 коп., з яких сплачено 14731 грн 18 коп. (розмір недоплати становить 265 грн 98 коп.), у 2020 році – 15132 грн 44 коп., з яких сплачено 14731 грн 18 коп. (розмір недоплаченої орендної плати становить 401 грн 26 коп.), у 2021 році – 15856 грн 40 коп., з яких сплачено 14731 грн 18 коп. (розмір недоплаченої орендної плати становить 1125 грн 22 коп., у 2022 році – 18247 грн 20 коп., з яких сплачено 14731 грн 18 коп. (розмір недоплаченої орендної плати становить 3516 грн 02 коп.), у 2023 році 15146 грн 62 коп., з яких сплачено 14731 грн 18 коп. (розмір недоплаченої орендної плати становить 414 грн 44 коп.). Загальний розмір недоплаченої відповідачем орендної плати становить 5722 грн 92 коп., але оскільки рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати сторонами не оскаржується, тому відповідно до ч.1 стю367 ЦПК України в апеляційному порядку і не переглядається.
В той же час, незважаючи на недоплату відповідачем розміру орендної плати, колегія суддів не вбачає підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 14 жовтня 2013 року (зі змінами внесеними 12 вересня 2017 року).
Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Колегією суддів було встановлено, що дійсно відповідачем у 2019-2023 роках не були в повному обсязі виконані зобов`язання за договором оренди землі в частині виплати орендної плати з урахуванням індексації. Розмір недоплаченої орендної плати за цей період становить 5722 грн 92 коп., з 79378 грн 82 коп. Зазначений розмір недоплаченої відповідачем орендної плати, що становить 7,21% від загального розміру орендної плати за спірний період, на переконання колегії суддів, є незначним.
Позиція сторін свідчить про те, що вони не дійшли згоди щодо порядку обрахунку розміру орендної плати з урахуванням індексації. 
Таким чином, зважаючи на те, що часткова несплата відповідачем орендної плати у 2019-2023 роках не призвело до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, колегія суддів не вбачає підстав для розірвання договору оренди землі від 14 жовтня 2013 року (зі змінами від 12 вересня 2017 року). 
Виходячи з викладеного, на підставі п. 3) та п. 4) ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог  про розірвання договору оренди.
Відповідно до приписів п.2 ч.3 ст.389 ЦПК України, постанова не підлягає касаційному оскарженню, що відповідає позиції Верховного Суду , викладеній в ухвалі від 05 червня 2024 року № 583/2206/23.
Керуючись ст.ст. 206, 255, 373, 374, 376, 381 - 384, 389 ЦПК України, 

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково. 
Рішення Сумського районного суду Сумської області від 22 квітня 2024 року змінити в частині мотивів відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю  «Діамант – Агро» про розірвання договору оренди.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і касаційному оскарженню не підлягає. 
Повне судове рішення складене 6 лютого 2025 року.

Головуючий -  	О. І. Собина	

Судді:                                                                                        В. І. Криворотенко 

                                                                                                   Ю. О. Філонова