Номер провадження: 22-ц/813/1584/24 
Справа № 522/21040/21
Головуючий у першій інстанції Бондар В. Я.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       28.11.2024 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Комлевої О.С., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря - Венжик Л.С.,
за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:
представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,
відповідача акціонерного товариства «Сенс Банк», представника Борщенка К.Ю. , 
від третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 в особі законного представника ОСОБА_6 - не з`явились,
від відповідача державного реєстратора Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Іванова І.В. - не з`явились,
переглянувши справу №522/21040/21 за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Сенс Банк», державного реєстратора Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича, за участю третіх осіб ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в особі законного представника ОСОБА_6 про скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності на нерухоме майно, поновлення права власності на нерухоме майно за апеляційною скаргою представника ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 квітня 2023 року у складі судді Бондар В.Я., -
в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 , звернувшись 02 листопада 2011 року до суду з вищеназваним позовом, вказала, що на підставі Свідоцтва про право власності на домоволодіння від 11 серпня 2003 року набула право власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . 06 квітня 2006 року уклала з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір, за яким передала в іпотеку банку домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . 22 квітня 2021 року державним реєстратором Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Івановим І.В. було прийняте рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57798016, згідно якого право власності на будинок було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк». 
Зазначене рішення є незаконним та підлягає скасуванню. Іпотечний договір був укладений 06 квітня 2006 року, тобто до набрання чинності статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, яка діє зараз, а ОСОБА_1 не укладалося жодного договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Іпотечний договір передбачає звернення стягнення на будинок в добровільному порядку за згодою сторін цього договору та на підставі укладеного між ними відповідного договору. Можливості отримання (набуття) іпотекодержателем права власності на будинок без письмової згоди позивача сторони Іпотечного договору не погоджували, такого порядку звернення стягнення стаття 35 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час погодження умов Іпотечного договору не передбачала. Наведене в пункті 4.5.3. Іпотечного договору право звернути стягнення на будинок в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», не передбачає реалізацію цього права іпотекодержателем в односторонньому порядку без згоди позивача, а положення цього підпункту не є «застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя» в розумінні діючої редакції вказаної статті. Банком не могло та не було надано державному реєстратору ані «договору про задоволення вимог іпотекодержателя», ані іпотечного договору із «застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя» в розумінні статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Позивач ОСОБА_1 просила: 
скасувати рішення державного реєстратора Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича від 22 квітня 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57798016, про реєстрацію права власності на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 , за акціонерним товариством «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ: 23494714).
припинити право власності акціонерного товариства «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ: 23494714) на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати право власності ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.1-11). 
Ухвалою судді Приморського районного суду м. Одеси від 29 листопада 2021 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.38-39).
Відповідач АТ «Альфа-Банк» позов не визнав, зазначивши у відзиві, що ОСОБА_1 допустила невиконання умов Договору кредиту №2006/13-2.06/406, що мало наслідком реєстрацію 16 квітня 2021 року права власності на іпотечне майно за Банком. Іпотечний договір містить іпотечне застереження, на підставі якого Банк мав право реєструвати право власності на нерухоме майно в рахунок погашення заборгованості (т.1 а.с.48-54).
Позивачем ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_7 надано відповідь на відзив, за змістом якої вказано, що Банком не надано доказів отримання ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, надані документи не доводять, що Банком дотримано обов`язок належного сповіщення позивача про намір звернути стягнення на нерухоме майно. Крім того, звернуто увагу на те, що на розгляді суду першої інстанції перебуває з 2015 року справа №522/9086/15-ц про стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_6 заборгованості за кредитним договором (т.2 а.с.192-198).
27 січня 2022 року позивачем ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_7 подано заяву про зміну підстав позову, відповідно до якої вказано, що згідно частини 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Банком надані до справи Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) №2/12 від 12 лютого 2020 року та повторне Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) від 27 квітня 2020 року за вих. №311. Жоден з вказаних документів не містить інформації про ціну, за якою предмет іпотеки переходить у власність Банку (т.1 а.с.109-111).
Відповідачем АТ «Альфа-Банк» надано письмові пояснення на заяву про зміну підстав позову (т.1 а.с.161-163, 191-192).
Позивачем ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_8 надано додаткові письмові пояснення (т.1 а.с.182-184).
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 31 січня 2022 року відмовлено в задоволенні заяви представника ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно - житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.128-134, 158).
АТ «Альфа-Банк» змінив назву на АТ «Сенс Банк». 
01 грудня 2022 року Національний банк України на виконання вимог абзацу другого пункту 226 глави 24 розділу ІУ Положення про ліцензування1 вніс запис до Державного реєстру банків щодо зміни найменування акціонерного товариства «Альфа-Банк» (скорочене найменування - АТ «Альфа-Банк») на акціонерне товариство «Сенс Банк» (скорочене найменування - АТ «Сенс Банк». Відповідний запис було внесено на підставі повідомлення2 про державну реєстрацію змін до Статуту акціонерного товариства «Сенс Банк» у зв`язку зі зміною найменування Банку з акціонерного товариства «Альфа-Банк» на акціонерне товариство «Сенс Банк» та приведення деяких положень Статуту Банку у відповідність до вимог чинного законодавства України (т.1 а.с.244-249).
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 квітня 2023 року в задоволенні позову відмовлено (т.2 а.с.54-60).
Висновок суду мотивовано безпідставністю та необґрунтованістю вимог. Доводи про відсутність договору про задоволення вимог іпотекодержателя є безпідставними, застереження, яке міститься в іпотечному договорі, прирівнюється до такого договору. Іпотекодержатель у повному обсязі виконав вимоги законодавства щодо попередження іпотекодавця про наміри перереєструвати право власності на іпотечне майно. За обставинами іпотечного договору сторони не погоджували обов`язкових вимог до письмового повідомлення банку. У справі №522/9086/15-ц рішенням суду від 25 червня 2022 року у задоволенні вимог про стягнення заборгованості відмовлено, так як звернуто стягнення на предмет іпотеки, ринкова вартість майна на момент звернення стягнення перевищувала розмір позовних вимог про стягнення заборгованості за кредитним договором. Судове рішення у справі №522/9086/15-ц оскаржено в апеляційному порядку.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 23 червня 2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 на рішення суду.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю і ухвалити нове рішення про задоволення позову (т.2 а.с.66-74).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у наступному. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення. Пунктом 61 вказаного Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Чинні норми щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливості усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому, повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про нібито дотримання банком порядку належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Суд послався на те, що банком направлялося позивачу повідомлення від 12 лютого 2020 року та від 27 квітня 2020 року. Водночас, банком не надано доказів ані отримання позивачем вказаних повідомлень, ані доказів їх неотримання «внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання» (апелянтом проаналізовано надані банком документи щодо листування з позивачем). Повернення поштового відправлення із відміткою «за закінченням терміну зберігання» взагалі не вважається належним повідомленням адресата та не є доказом отримання особою цього відправлення. Істотні недоліки наданих банком нібито доказів вручення позивачу повідомлень про звернення стягнення на спірне майно доводять факт відсутності такого сповіщення. Банком не дотримано обов`язок належного сповіщення позивача про намір звернути стягнення на спірне нерухоме майно, тому банк як іпотекодержатель не набував права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.
Відзив на апеляційну скаргу не поданий, надано письмові пояснення із запереченнями щодо змісту і вимог апеляційної скарги, за змістом яких банк як іпотекодержатель дотримався положень пункту 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (т.2 а.с.130-133). 
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог з огляду на наступне.
Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.
Згідно Свідоцтва про право власності на домоволодіння, виданого 11 серпня 2003 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 18 червня 2003 року №325, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить домоволодіння, загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м з господарськими будівлями та спорудами, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.15).
       Згідно укладеного між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (код ЄДРПОУ 00039019) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) Іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 26 квітня 2006 року, зареєстрованого в реєстрі за №967 (Договір про внесення змін №1 від 26 червня 2009 року), для забезпечення виконання зобов`язань за Договором кредиту №2006/13-2.06/406 від 26 квітня 2006 року по повернення кредиту в сумі 198000,00 доларів США (період кредитування з 26 квітня 2006 року по 25 квітня 2016 року) передано в іпотеку: 
домоволодіння, загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м з господарськими будівлями та спорудами, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , належне ОСОБА_1 на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 11 серпня 2003 року; вартість за згодою сторін 600000,00 грн., що в еквіваленті складає 118811,88 доларів США; 
земельну ділянку площею 0,0641 га, на якій домоволодіння розташоване, цільового призначення «для дачного будівництва», що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належна ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на землю, виданого Одеською міською радою 14 вересня 1999 року; вартість за згодою сторін 1133000,00 грн., що в еквіваленті складає 224356,44 доларів США (т.1 а.с.16-21).
Умовами Іпотечного договору від 26 квітня 2006 року передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (п.4.1); іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду (п.4.5.1), на підставі виконавчого напису нотаріуса (п.4.5.2), шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (п.4.5.3), шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (п.4.5.4), шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (п.4.5.5). 
За інформацією станом на 22 квітня 2021 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності об`єкт нерухомого майна - житловий будинок, домоволодіння, загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 (номер об`єкта в РПВН: 13201952), зареєстрований 16 квітня 2021 року на праві приватної (розмір частки 1/1) власності акціонерного товариства «Альфа-Банк» (код ЄДРПОУ: 23494714). Підстава для державної реєстрації: Іпотечний договір, серія та номер: 967, виданий 26 квітня 2006 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В.; Договір про зміни, серія та номер: 540, виданий 26 червня 2009 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57798016 від 22 квітня 2021 року, державний реєстратор Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Іванов І.В. (т.1 а.с.22-23). 
Отже, АТ «Альфа-Банк» звернув стягнення на предмет іпотеки на підставі пункту 4.5.3 Іпотечного договору шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності містить зазначення як підстави для державної реєстрації права власності лише Іпотечний договір та Договір про внесення змін до Іпотечного договору (посилання на інші документи, зокрема, на Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, на Рекомендоване повідомлення про вручення іпотекодавцю поштового відправлення тощо в Реєстрі відсутні).
       Умовами Іпотечного договору від 26 квітня 2006 року передбачено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін; датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача (п.6.1).
       АТ «Альфа-Банк надано:
       Повідомлення від 12 лютого 2020 року №2/12, адресоване ОСОБА_1 за адресою місцезнаходження іпотечного майна, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення), за змістом якого заявлено вимогу про сплату за Кредитним договором №2006/13-2.06/406 від 26 квітня 2006 року боргу станом на 12 лютого 2020 року в сумі 366022,71 доларів США та повідомлено про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Повідомлення надіслано ОСОБА_1 поштою 15 лютого 2020 року, згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення таке адресату не вручене та повернуто відправнику «за закінченням строку зберігання» (т.1 а.с.76-80);
       Повідомлення від 27 квітня 2020 року №311, адресоване ОСОБА_1 за адресою місцезнаходження іпотечного майна, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення), за змістом якого заявлено вимогу про сплату за Кредитним договором №2006/13-2.06/406 від 26 квітня 2006 року боргу станом на 12 лютого 2020 року в сумі 366022,71 доларів США та повідомлено про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Повідомлення надіслано ОСОБА_1 поштою 07 травня 2020 року, згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення таке адресату не вручене та повернуто відправнику «за закінченням строку зберігання» (т.1 а.с.66-70).
       Отже, при звернені стягнення на предмет іпотеки АТ «Альфа-Банк» на виконання вимог пункту 6.1 Іпотечного договору від 26 квітня 2006 року повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 12 лютого 2020 року та від 27 квітня 2020 року були здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, проте такі повідомлення в силу того ж пункту 6.1 Іпотечного договору не вважаються врученими, так як повернуті «за закінченням строку зберігання». 
       Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
       Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
       Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-деного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
       Отже, пунктом 61 Порядку визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У пункті 3 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Отже, у розумінні вищевказаних норм Порядку та Закону повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. 
Згідно висновку, сформульованого у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17, недотримання вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
На державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за Переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. 
Порушення вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем.
У справі, що переглядається, АТ «Альфа-Банк» (після зміни назви АТ «Сенс Банк») не надав доказів одержання ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 12 лютого 2020 року та від 27 квітня 2020 року, рівно як і не надав доказів не одержання ОСОБА_1 вказаних повідомлень з власної вини чи доказів ухилення ОСОБА_1 від отримання надісланих поштових повідомлень. 
Отже, АТ «Альфа-Банк» як іпотекодержатель не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання; надані державному реєстратора документи не містили, зокрема, документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
Висновок суду першої інстанції щодо дотримання Банком передбаченого Іпотечним договором, Законом України «Про іпотеку» порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку помилковий.
В апеляційній скарзі проаналізовано надані Банком документи на підтвердження дотримання вимог укладеного між сторонами Іпотечного договору та Закону України «Про іпотеку» щодо попереднього надсилання ОСОБА_1 «Вимоги про усунення порушення» («Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий порядок»), даний аналіз приймається судом апеляційної інстанції та не є спростований Банком.
В силу визначеного статтею 81 ЦПК України обов`язку доказування і подання доказів кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 
Докази мають бути належними, допустимими, достовірними та достатніми у своїй сукупності для висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Позивачем надано докази, які у своїй сукупності достатні для висновку про недотримання відповідачем вимог Закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб. Натомість відповідачем не надано доказів на спростування доводів позивача та, відповідно, законності здійсненого звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб. 
Право власності, за захистом якого позивач звернулася до суду, порушено та підлягає захисту в обраний нею спосіб. 

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд -
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_7 , підтриману представником ОСОБА_2, в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 квітня 2023 року - скасувати.
Позов ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Сенс Банк», державного реєстратора Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області, за участю третіх осіб ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в особі законного представника ОСОБА_6 про скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності на нерухоме майно, поновлення права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Іванова Ігоря Володимировича від 22 квітня 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57798016, про реєстрацію права власності на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 , за акціонерним товариством «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк) (код ЄДРПОУ: 23494714).
Припинити право власності акціонерного товариства «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк) (код ЄДРПОУ: 23494714) на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2343816351101, за адресою: АДРЕСА_1 .
Поновити право власності ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на житловий будинок, домоволодіння загальною площею 400,3 кв.м, житловою площею 99,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
       Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
       Повний текст постанови складено 27 січня 2025 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді О.С.Комлева

Є.С.Сєвєрова