КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М          У К Р А Ї Н И
 
06 лютого 2025 року                                                                                  м. Київ
 
Унікальний номер справи № 761/2397/21
Апеляційне провадження № 22-ц/824/3273/2025
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Борисової О.В., Ратнікової В.М.,
за участю секретаря судового засідання - Дячук І.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 26 липня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Сіромашенко Н.В., по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖС» про визнання договорів недійсними, усунення перешкод у користуванні квартирою, -
 
в с т а н о в и в :
 
У січні 2021 року представник позивача ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» - адвокат Безносик А.О. звернулась до суду з вказаним позовом, в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просила: 
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав № 49434017 від 30.10.2019, прийняте державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В.; 
- визнати недійсним Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С.О. від 01.04.2020, зареєстрований за реєстровим номером № 743, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ;
- визнати недійсним Договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 13.07.2020, посвідчений приватним нотаріусом Маматовою В.В., зареєстрований за реєстровим номером № 195, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав № 53089075 від 13.07.2020, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Маматовою В.В.; 
- визнати недійсним Договір іпотеки від 10.09.2020, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі серія та номер 3081, укладений між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 , та визнати виконавчий напис нотаріуса КМНО Каплуна Ю.В., зареєстрований в реєстрі за № 3733 від 03.11.2020, таким, що не підлягає виконанню; 
- припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; 
- усунути перешкоди у користуванні квартирою АДРЕСА_2 шляхом виселення відповідачів ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС» (т. 1 а.с. 1-9, 118-119 т. 2 а.с. 76-77).
Позов обґрунтовувала тим, що 11.12.2018 року ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» було придбано квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Маковецькою О.А., зареєстрованого в реєстрі за №1635. Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12.01.2021 право власності заявника дійсне та номер запису про право власності № 29387862. 
Зазначала, що позивачу із сайту ДП «СЕТАМ» стало відомо про продаж нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Проте, в оголошенні про продаж вказаного вище нерухомого майна містяться фото нерухомого майна (квартири), яке на праві приватної власності належить ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент». Крім того, реалізація нерухомого майна проводиться в рамках виконавчого провадження ВП № НОМЕР_2. 
Вказувала, що як стало відомо позивачу, 12.02.2018 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 загальною площею 34,5 кв.м.. В подальшому ФОП ОСОБА_4 було надано довідку від 24.10.2019 № 1104 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, згідно якої було виявлено збільшення загальної площі квартири номер АДРЕСА_3 на 129,4 кв.м. та зміну кількості житлових кімнат з 1-кімнатної із загальної площі 34,5 кв.м. на загальну площу 163,9 кв.м.
Крім того, ФОП ОСОБА_4 надано Висновок від 24.10.2019 № 1105 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, згідно якого вбачається склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси, а саме: 1) квартира АДРЕСА_4 ; 2) нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Зазначала, що 30.10.2019 ФОП ОСОБА_4 надано довідку № К-1110 про уточнення адреси, в якій зазначено, що нерухоме майно знаходиться не на АДРЕСА_5 , тобто ФОП ОСОБА_4 визначила, що нерухоме майно перемістилося до іншого будинку. 
Крім того, 22.05.2013 Київською міською радою було прийнято рішення № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві». Затверджене Рішенням №337/9394 Положення про реєстр адрес у місті Києві встановлює на території міста Києва єдиний порядок присвоєння, реєстрації адрес об`єктів нерухомості та всіх змін у них, включаючи анулювання, а також порядок ведення реєстру адрес у місті Києві як одного із основних інформаційних ресурсів системи Містобудівного кадастру міста Києва. 
Вказувала, що на замовлення ОСОБА_2 фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 24.10.2019 було виготовлено два технічні паспорти: 1) на нежитлове приміщення АДРЕСА_6 на загальну площу 121,2 кв.м. (проте згідно плану це фактично приміщення ТОВ «Компанія з управління активами «СіпіджіАссетс Менеджмент»); 2) на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 на загальну площу 163,9 кв.м. (згідно наведеного плану ФОП ОСОБА_5 об`єднав приміщення ОСОБА_2 з приміщенням, що належить на праві власності ТОВ «Компанія з управління активами «СіпіджіАссетс Менеджмент»).
30.10.2019 року на замовлення ОСОБА_2 ФОП ОСОБА_5 було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення № 44/2 АДРЕСА_1 на загальну площу 121,2 кв.м. Представник зазначав, що вищевказані довідки та висновок ФОП ОСОБА_4 стали підставою для внесення запису до реєстру речових прав на нерухоме майно та в подальшому укладення між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 01.04.2020 Договору позики грошових коштів та Договору іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С.О. 
Вказувала, що внаслідок невиконання взятих на себе зобов`язань 13.07.2020 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір про задоволення вимог кредитора, згідно якого квартира, яка знаходиться в будинку по АДРЕСА_7 та належить на праві власності ТОВ «Компанія з управління активами «СіпіджіАссетс Менеджмент», стала власністю ОСОБА_1 як нежитлове приміщення № 44/2. 
Крім того, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 11.01.2021 вбачається, що 10.09.2020 між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 укладено договір позики, строк виконання якого 14.09.2020. В забезпечення виконання договору позики 10.09.2020 укладено договір іпотеки серія та номер 3081, згідно якого в іпотеку передано нежитлове приміщення по АДРЕСА_7 . 
Зазначала, що 03.11.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. вчинений виконавчий напис №3733, відповідно до якого нежитлове приміщення №44/2, загальною площею 121,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 передане ОСОБА_1 - ТОВ «КЖС» за договором іпотеки, посвідченим 10.09.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В., за реєстровим номером 3081, для забезпечення виконання основного зобов`язання за договором позики, посвідченим 10.09.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В., за реєстровим № 3080. Вказувала, що приватним виконавцем виконавчого округу Наконечним І.М. відкрито виконавче провадження ВП НОМЕР_1 та 05.11.2020 винесено постанову про арешт майна боржника, в подальшому було передано на реалізацію Державному підприємству «СЕТАМ» нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . 13.01.2021 під час огляду директором ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» квартири АДРЕСА_2 виявлено, що двері до приміщення зварені, а замки на дверях замінені, у зв`язку з чим за вказаною адресою була викликана поліція для фіксування даного факту. 
Крім цього, 14.01.2021 адвокатом ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» подано заяву до Головного управління Національної поліції у м. Києві про вчинення злочину за фактом шахрайства. Оскільки квартиру АДРЕСА_2 виставлено на аукціон, як нежитлове приміщення № 44/2, та вчиненні дії з метою перешкоди власнику майна користуватися ним (змінені замки та заблоковано вхід до приміщення), позивач вимушений звернутися до суду за захистом свого порушеного права(т. 1 а.с. 1-9, т. 2 а.с. 76-77).
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 26 липня 2024 року позов ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» до ОСОБА_1 , ТОВ «КЖС» про визнання договорів недійсними, усунення перешкод у користуванні квартирою - залишено без задоволення (т. 3 а.с. 46, 48-62).
Не погодившись з рішенням районного суду, 14 жовтня 2024 року представник ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - адвокат Безносик А.О. звернулась до суду з вказаним позовом, в якому просила скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі (т. 3 а.с. 71-81).
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначала, що Позивач вважає, що судом не досліджено матеріалів справи та зроблено передчасні висновки. Суд першої інстанції не здійснив належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів та доводів сторін, що стосуються предмета спору та критеріїв їх оцінки. Ті доводи, що наводились позивачем при розгляді справи є очевидно обґрунтованими, що вимагало від суду першої інстанції їх повного дослідження, надання їм оцінки і відображення у судовому рішенні. 
11.12.2018 року ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» придбано квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А., зареєстровано в реєстрі за №1635. Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12.01.2021 право власності заявника дійсне та номер запису про право власності № 29387862. 
13.01.2021 під час огляду адвокатом та директором ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» квартири АДРЕСА_2 виявлено, що двері до приміщення заварені, а замки на дверях замінені, тому з метою фіксування даного факту була викликана поліція за номером 102. Дане звернення було зареєстроване та копія талону-повідомлення єдиного обліку № 2323. 
Відтак, спростовується висновок суду першої інстанції про недоведеність позивачем факту і не надано суду документів на підтвердження того, що попередні власники чи відповідач незаконно заволоділи відповідним майном або правочин з переходу права власності було визнано недійсним у встановленому законом порядку. 
ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» із сайту ДП «СЕТАМ» стало відомо про продаж нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1). Проте, в оголошенні про продаж вказаного вище нерухомого майна містяться фото нерухомого майна (квартири), яке на праві приватної власності належить ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ». Крім того, із вказаного оголошення стало відомо, що реалізація нерухомого майна проводиться в рамках виконавчого провадження ВП № НОМЕР_2. 
Так, 12.02.2018 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі продажу квартири номер АДРЕСА_3 загальною площею 34,5 кв.м. В подальшому ФОП ОСОБА_4 надано Довідку від 24.10.2019 № 1104 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, згідно якої було виявлено збільшення загальної площі квартири номер АДРЕСА_3 на 129,4 кв.м. та зміну кількість житлових кімнат з 1-кімнатної на 3- кімнатну. Тобто квартира номер АДРЕСА_3 збільшилася із загальної площі 34,5 кв.м. на загальну площу 163,9 кв.м. Також, ФОП ОСОБА_4 надано Висновок від 24.10.2019 № 1105 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, згідно якого вбачається склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси, а саме: квартира АДРЕСА_4 ; нежитлове приміщення № 44/2 загальною площею 121,2 кв.м., яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . Крім того, 30.10.2019 ФОП ОСОБА_4 надано Довідку від 30.10.2019 № К-1110 про уточнення адреси, в якій зазначено, що нерухоме майно знаходиться не на АДРЕСА_7 , а на АДРЕСА_7 . Тобто, ФОП ОСОБА_4 визначила, що нерухоме майно перемістилося до іншого будинку. 
Звертала увагу, що 22.05.2013 Київською міською радою було прийнято рішення № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» (далі - Рішення № 337/9394). Затверджене рішенням № 337/9394 Положення про реєстр адрес у місті Києві встановлює на території міста Києва єдиний порядок присвоєння, реєстрації адрес об`єктів нерухомості та всіх змін у них, включаючи анулювання, а також порядок ведення реєстру адрес у місті Києві як одного із основних інформаційних ресурсів системи Містобудівного кадастру міста Києва. Приписи п. п. 4.1, 4.2 Положення визначають, що присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомого майна здійснюється шляхом видання розпорядчих документів Департаментом містобудування та архітектури або районними в місті Києві державними адміністраціями з подальшим їх внесенням до Реєстру адрес. 
Тобто, ФОП ОСОБА_4 не мала права присвоювати чи змінювати поштові адреси в м. Києві. На замовлення ОСОБА_2 фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 24.10.2019 було виготовлено два технічні паспорти (хоча за твердженням останньої, такі технічні паспорти нею не виготовлялися): на нежитлове приміщення №44/2 АДРЕСА_1 на загальну площу 121,2 кв.м. (проте згідно плану це фактично приміщення ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ»). На нежитлове приміщення АДРЕСА_3 на загальну площу 163,9 кв.м. (згідно наведеного плану ФОП ОСОБА_5 об`єднав приміщення ОСОБА_2 з приміщенням, що належить на праві власності ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ»).
30.10.2019 року на замовлення ОСОБА_2 фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення №44/2 АДРЕСА_1 на загальну площу 121,2 кв.м. (проте згідно плану це знов ж таки фактично приміщення ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ»). 
20.01.2021 адвокатом ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» направлено ФОП ОСОБА_4 адвокатський запит щодо надання пояснень та копій вказаних довідок і висновків. Згідно відповіді ФОП ОСОБА_4 , наданої на адвокатський запит від 20.01.2021 № БА 20-01/21, суб`єкт господарювання вказані вище довідки та висновок не виготовляла, не підписувала та печатку не ставила. На вказаних документах, за твердженням ФОП ОСОБА_4 , є невідповідність її печаткам та відтискам, а також відмінний підпис. Проте, вказані вище підроблені довідки та висновок ФОП ОСОБА_4 стали підставою для прийняття державним реєстратором Комунального підприємства «РЕЗУЛЬТАТ» Синявським В.В. рішення №494344017 від 30.10.2019 про внесення зміни до розділу №1949399080000 реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Так, в подальшому 01.04.2020 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Договір позики грошових коштів та Договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С.О. (реєстровий номер 743). Внаслідок невиконання взятих на себе зобов`язань 13.07.2020 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір про задоволення вимог кредитора, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Маматовою В.А, серія та номер: 195, та приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Маматовою В.А прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53089075 від 13.07.2020 та внесено запис про право власності: 37282856 від 13.07.2020. Згідно вказаного вище Договору квартира, яка знаходиться в будинку по АДРЕСА_7 та належить на праві власності ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ», стала власністю ОСОБА_1 , як нежитлове приміщення № 44/2. 
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 11.01.2021 вбачається, що 10.09.2020 між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 укладено договір позики строк виконання якого 14.09.2020 (тобто 4 дні, що свідчить про відсутність реальної мети укладення договору позики). 
Звертала увагу суду на те, що до матеріалів справи не було надано доказів надання коштів ТОВ «КЖС» ОСОБА_1 , тобто відсутні докази виконання сторонами договору позики від 10.09.2020. Оскільки, договором позики від 10.09.2020 передбачено, що позичальник отримав від позикодавця гроші у сумі 1 200 000,00 грн., тому платіж понад законодавчо установлену граничну суму повинен проводяться через банки передача коштів має підтверджуватися виписками з рахунків. 
Шевченківським управлінням поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві здійснюється кримінальне провадження № 12021100100000154 на підставі заяви ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» про вчинення злочину передбаченого ч. 2 ст. 190 Кримінального кодексу України. Під час вказаного досудового розслідування ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та ОСОБА_2 були допитані як свідки. З протоколів допиту можливо встановити фіктивність договору позики від 10.09.2020, який укладено між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 зі строком виконання до 14.09.2020 (тобто 4 дні) та інші обставини. Із протоколу допиту ОСОБА_6 вбачається, що договір укладено фіктивно, що підтверджується наступним. 
В забезпечення виконання договору позики 10.09.2020 укладено договір іпотеки серія та номер: 3081, згідно якого в іпотеку передано нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 . В забезпечення виконання договору позики 10.09.2020 укладено договір іпотеки серія та номер: 3081, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. згідно якого в іпотеку передано нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 . Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. прийнято рішення про державну реєстрацію іпотеки № 53995376 від 10.09.2020 та внесено запис про іпотеку: 38119099 від 10.09.2020. Крім того, Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 53997138 від 10.09.2020 та внесено запис про обтяження: 38120587 від 10.09.2020.
03.11.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В. вчинено виконавчий напис нотаріуса. При цьому, до матеріалів справи відповідачами не додано доказів не виконання ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань. Приватним виконавцем виконавчого округу Наконечним І.М. відкрито виконавче провадження ВП № 39038181 та 05.11.2020 винесено постанову про арешт майна боржника (серія та номер: НОМЕР_2), яке в подальшому передано на реалізацію ДП «СЕТАМ» лот (реєстраційний номер лота: 460230) нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1). 
12.01.2021 адвокат звернувся до приватного виконавця виконавчого округу Наконечного І.М. та до ДП «СЕТАМ» з вимогою зняти з торгів лот (реєстраційний номер лота: 460230) нежитлове приміщення №44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (ІНФОРМАЦІЯ_1). Технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_6 на загальну площу 121,2 кв.м. повністю ідентичний технічному паспорту квартири АДРЕСА_2 , яка належить на праві власності ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ». 
Вказувала, що матеріалами справи підтверджено, що об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення 44/2) існує виключно на папері. Звертала увагу суду, що ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 17.03.2021 (провадження № 1-кс/761/6159/2021), залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного суду від 20.07.2021, частково задоволено клопотання прокурора Київської місцевої прокуратури №10 Горбенка В.О. про арешт майна у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №12021100100000154 від 18.01.2021, за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 КК України. Клопотання було мотивоване тим, що у провадженні Шевченківського управління поліції ГУ НП України в м. Києві знаходиться кримінальне провадження, внесене до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №12021100100000154 від 18 січня 2021 року, за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 КК України. ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» визнано потерпілим у вказаному вище кримінальному провадженні, що підтверджується витягом з ЄРДР. Досудовим слідством встановлено, що невстановлені особи, у невстановлений слідством день та час, на підставі підроблених документів, шахрайським шляхом, заволоділи квартирою АДРЕСА_2 , яка є власністю ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ». 
За змістом ст. ст. 328 та 329 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. З огляду на те, що сторонами (відповідачами по справі) не додержано в момент укладення 10.09.2020 Договору іпотеки серія та номер: 3081, згідно якого в іпотеку передано нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 , з порушенням вимог встановлених ст. 203 ЦК України, тому, керуючись ст. 215 ЦК України, є правові підстави визнали цей договір недійсним. Таким чином, ОСОБА_1 не набула права власності на нерухоме майно у встановленому чинним законодавством порядку, оскільки право власності за нею зареєстровано на підставі нікчемного договору, а тому вона, не будучи власником, не мала права розпоряджатися нерухомим майном будь-яким чином, у тому числі шляхом передачі його в іпотеку ТОВ «КЖС». Встановлення недійсності Договору іпотеки серія та номер: 3081 необхідне для виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про іпотеку. 
Дії ОСОБА_2 та ОСОБА_1 щодо укладення оскаржуваних договорів є недобросовісними. Зазначені у позовній заяві підстави підтверджують право власності позивача на спірне майно, факт вибуття його з володіння, наявність спірного майна у незаконному володінні відповідача ( ОСОБА_1 ) на час звернення з позовом до суду. Оскільки об`єкт нерухомого майна (квартира АДРЕСА_3 ) виник на підставі підроблених документів, тому подальші маніпуляції щодо збільшення площі та поділу його на окремі об`єкти проведені виключно на папері та є незаконними, в тому і є незаконними договору, що укладалися щодо даного майна. 
Як зазначалося вище, щодо реального нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 створено незаконні документи на нежитлове приміщення № 44/2, яке неодноразово було виставлено на аукціон та вчинені дії з метою перешкоди власнику майна користуватися ним (змінені замки та заблокований вхід), треті особи знаходяться в квартирі позивача, тому є підстави для заявлення вимоги про усунення перешкод у користуванні квартирою (будинком) шляхом виселення відповідачів (т. 3 а.с. 71-81).
            Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
 
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
 
У судовому засіданні представник ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» -адвокат Безносик А.О., підтримала подану апеляційну скаргу і просила її задовольнити. 
Представник ТОВ «КЖС» - адвокат ОСОБА_6. заперечував проти скарги  і просив відмовити в її задоволенні.
Інші особи,які берутьучасть усправі досуду неприбули, прочас тамісце розгляду справи були сповіщені належним чином, про що у справі є докази. Відповідач ОСОБА_1 про розгляд справи апеляційним судом 06 лютого 2025 року була сповіщена 23 грудня 2024 року повідомленням до її Електронного кабінету в ЄСІТС із забезпеченням технічної фіксації такого повідомлення (т. 3 а.с. 120-127, 134-138).
06 лютого 2025 року відповідач ОСОБА_1 подала заяву про відкладення розгляду справи, пославшись на хворобу, проте доказів поважності причин неявки до суду не надала (т. 3 а.с. 140-141).
При цьому, суд апеляційної інстанції 19 грудня 2024 року відкладав розгляд справи на 06 лютого 2025 року за клопотанням сторони відповідача (т. 3 а.с. 133).    
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Попри те, що конституційне право на суд є правом, його реалізація покладає на учасників справи певні обов`язки. Практика Європейського суду з прав людини визначає, що сторона, яка задіяна у ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки. Як зазначено у рішенні цього суду у справі «Пономарьов проти України» від 03 квітня 2008 року, сторони мають вживати заходи, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Аліментарія Сандерс С. А. проти Іспанії» від 07 липня 1989 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 759/14068/19 (провадження № 61-8505св22).
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
 
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційних скарг, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду та додаткового рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
 
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 11 грудня 2018 року між ТОВ «М-Плаза» (Продавець) та ТОВ «Компанія з управління активами «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» (Покупець) укладено Договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А., зареєстрований в реєстрі за № 1635 (т. 1 а.с. 14-19).
Відповідно до п. 1.1 вказаного договору Продавець передає у власність Покупця (продає), а Покупець приймає (купує) належну Продавцю на праві приватної власності квартиру номер АДРЕСА_2 (далі - Квартира) та сплачує обумовлену цим Договором ціну.
Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.12.2018 квартира АДРЕСА_2 на праві приватної власності належить ТОВ «Компанія з управління активами «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ», підставою виникнення його права власності є договір купівлі-продажу квартири від 11.12.2018, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.А. (т. 1 а.с. 10).
ТОВ «Компанія з управління активами «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» із сайту ДП «СЕТАМ» стало відомо про продаж житлового приміщення № 44/2, загальною площею 12,2 кв., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому позивач стверджує, що в даному оголошенні про продаж вказаного нерухомого майна містилися фото квартири, яка на праві приватної власності належить ТОВ «Компанія з управління активами «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ».
12 лютого 2018 року між ОСОБА_3 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київського міського нотаріального округу Мамотовою В.В. та зареєстрований в реєстрі за №54, згідно з умовами якого ОСОБА_3 передала у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_8 (т. 1 а.с. 50-53).
24 жовтня 2019 року від імені ФОП ОСОБА_4 було видано довідку № 1104 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, згідно якої було виявлено збільшення загальної площі квартири  АДРЕСА_3 на 129,4 кв.м. та зміну кількості житлових кімнат з 1-кімнатної із загальної площі 34,5 кв.м. на загальну площу 163,9 кв.м. (т. 1 а.с. 54).
Крім того, 24 жовтня 2019 року від імені ФОП ОСОБА_4 надано Висновок № 1105 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, згідно якого вбачається склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси, а саме:
1) квартира АДРЕСА_4 ;
2) нежитлове приміщення № 44/2 загальною площею 121,2 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначає, що 30.10.2019 № К-1110 про уточнення адреси в якій зазначено, що нерухоме майно знаходиться не на АДРЕСА_5 (т. 1 а.с. 56-57).
На замовлення ОСОБА_2 від імені фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 24 жовтня 2019 року було виготовлено два технічні паспорти:
1) на нежитлове приміщення АДРЕСА_6 на загальну площу 121,2 кв.м. (проте згідно плану це фактично приміщення ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент»);
2) на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 на загальну площу 163,9 кв.м. (згідно наведеного плану ФОП ОСОБА_5 об`єднав приміщення ОСОБА_2 з приміщенням, що належить на праві власності ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент») (т. 1 а.с. 62-73).
30 жовтня 2019 року на замовлення ОСОБА_2 від імені ФОП ОСОБА_5 було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення № 44/2 АДРЕСА_1 на загальну площу 121,2 кв.м. (т. 1 а.с. 74-79).
30 жовтня 2019 року від імені ФОП ОСОБА_4 видано Довідку від  № К-1110 про уточнення адреси, в якій зазначено, що нежитлове приміщення № 44/2 загальною площею 121,2 кв.м. знаходиться не на АДРЕСА_7 , а на АДРЕСА_7 (т. 1 а.с. 55). 
Вищевказані довідки та висновок ФОП ОСОБА_4 стали підставою для внесення запису до реєстру речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 .
13 липня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамотовою В.В. та зареєстрований в реєстрі за № 195, відповідно до якого ОСОБА_2 в рахунок повного виконання основного зобов`язання за Договором позики грошових коштів від 01.04.2020, передав у власність ОСОБА_1 приміщення №44/2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 121,2 кв.м. (т. 1 а.с. 80-83).
Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.01.2021, приміщення №44/2 в будинку АДРЕСА_1 , на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , підставою виникнення її права власності є договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 13.07.2020, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маматовою В.В. (т. 1 а.с. 11).
10 вересня 2020 року між ОСОБА_1 (Позичальник) та ТОВ «КЖС» (Позикодавець) було укладено Договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального кругу Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3080, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала від ТОВ «КЖС» грошові кошти в сумі 1 200 000,00 грн. За пунктом 2 цього Договору сторони домовились, що остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути здійснено не пізніше 14 вересня 2020 року (т. 1 а.с. 84-87).
Відповідно до п. 3 вищевказаного договору належне виконання зобов`язань за цим договором буде забезпечене шляхом укладення Договору іпотеки нежитлового приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 121,2 кв.м., яке належить на праві власності позивальнику.
10 вересня 2020 року в забезпечення вказаного Договору позики між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3082 (т. 1 а.с. 88-95).
Відповідно до п. 2.1. вказаного договору на забезпечення виконання Основного зобов`язання Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення №44/2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа нежитлового приміщення 121,2 кв.м. Право власності на предмет іпотеки зареєстровано за Іпотекодавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.08.2020 Синявським В.В., державним реєстратором Комунального підприємства «Результат» м. Києва, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1949399080000, номер запису про право власності: 33918966 (т. 1 а.с. 89).
03 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю.В. було вчинено виконавчий напис за реєстровим № 3733, яким запропоновано звернути стягнення на належне ОСОБА_1 , нежитлове приміщення №44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для стягнення заборгованості в сумі 1 200 000,00 грн., за період з 14.09.2020 до 03.11.2020 на користь ТОВ «КЖС» (т. 1 а.с. 96).
Постановою приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Наконечного І.М. від 05.11.2020 року відкрито виконавче провадження ВП НОМЕР_1, з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03.11.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. (т. 1 а.с. 205-207).
14 січня 2021 року адвокат ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - Безносик А.О. звернулась до Головного управління Національної поліції у м. Києва з заявою про вчинення злочину за фактом шахрайства, оскільки невідомими особами вчинено дії щодо заволодіння чужим майном шляхом обману, а саме приміщень в будинку по АДРЕСА_7 (т. 1 а.с. 97-100).
В рамках кримінальної справи були допитані свідки ОСОБА_7 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8 (т. 1 а.с. 222-238).
19 січня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Наконечного І.М. зупинено вчинення виконавчих дій в частині реалізації арештованого майна, яке здійснює ДП «Сетам», а саме нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , лот №460230 з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03.11.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. (т. 2 а.с. 102-107).
19 березня 2021 року відбулись електронні торги з продажу нежитлового приміщення №44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , номер лоту 530523, переможцем яких стало ТОВ «Укрінвестбудсервіс» (Учасник:8), який придбав вказане нежитлове приміщення за 15 001 000,00 грн., що підтверджується протоколом № 530523 проведення електронних торгів, організатор торгів ДП «СЕТАМ» (т. 1 а.с. 185-188).
Згідно протоколу № 530523 проведення електронних торгів ТОВ «Укрінвестбудсервіс» необхідно сплатити на рахунок приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Наконечного І.М. 14 250 950,00 грн., за мінусом суми сплаченого гарантійного внеску 177 779,70 грн., що склало 14 428 729,70 грн., та додаткову суму винагороди організатору торгів у розмірі 572 270,30 грн. (т. 1 а.с. 185-188, 211-214).
22 березня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Бережного Я.В. виконавче провадження з примусового виконання ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 19.03.2021 (Справа № 761/2397/21) про накладення арешту на нежитлове приміщення №44/2, загальною площею 121,2 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1949399080000, номер запису про право власності: 37282856, що належить на праві власності ОСОБА_1 , закінчено (т. 1 а.с. 216).
30 березня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Наконечного І.М. зупинено вчинення виконавчих дій з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03.11.2020 приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. (т. 1 а.с. 243-244).
17 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду скасовано ухвалу Шевченківського районного суду м. Києва від 26 березня 2021 року та ухвалено нове судове рішення, яким відмовлено в задоволенні заяви ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» про забезпечення позову (виділені матеріали провадження т. 2 а.с. 41-47). 
Ухвалою Верховного Суду 14 вересня 2021 року у справі № 761/2397/21 (провадження № 61-14378ск21) відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» на постанову Київського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року.
08 червня 2021 року представник ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - адвокат Безносик А.О. надала відповідь на адвокатський запит від імені ФОП ОСОБА_4 в якій зазначено, що довідку від 24.10.2019 року № 1104. Висновок від 24.10.2019 № 1105 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, довідку від 30є.10.2019 року № К-1110 про уточнення адреси нерухомого майна квартири АДРЕСА_3 не підписувала та не видавала. Крім того. Технічні паспорти на нежитлові приміщення 44/1 в будинку АДРЕСА_1 не підписувала та не видавала (т. 2 а.с. 1-13).
За результатами проведення (за зверненням представника ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - адвокат Безносик А.О.) судової будівельно-технічної експертизи складено висновок судового експерта Черніна Я.О. №19/17-21 від 26.08.2021, згідно з яким:
- документально підтверджується, що фактично (дійсно) знаходяться в будинку АДРЕСА_7 : нежитлові приміщення № 130 загальною площею 47,5 кв.м., квартира АДРЕСА_9 загальною площею 67,8 кв.м., квартира АДРЕСА_10 загальною площею 118,5 кв.м., де цей будинок прибудовано до житлового будинку 24 за літерою «В»;
- за результатами проведеного аналізу, дані якого зведені до таблиці 1 в цілому співпадають між розташуванням (конфігурацією) приміщень та їх параметрами, що відображені на поверхневому плані квартири АДРЕСА_11 в технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації в 2001 році і технічному паспорті на квартиру від 09.10.2002 з врахуванням поточної інвентаризації станом на 12.09.2011 з розташуванням (конфігурацією) приміщень та їх параметрами на поверховому плані, відображено в технічному паспорті на нежитлове приміщення № 44/2 загальною площею 121,2 кв.м. по АДРЕСА_1 , виготовлений ФОП ОСОБА_4 станом на 30.10.2019. Різниця між площами є незначна, яка дорівнює 2,7 кв.м. і могла бути збільшена за рахунок перепланування вбиральні № 2 та ванної № 3, та за рахунок демонтування перегородки між житловими приміщеннями № 8 і № 9;
- технічно не можуть одночасно розташовуватися на другому поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 ж нежитлові приміщення № 44/2 площею 121,2 кв.м., що відображені в технічному паспорті виготовленому ФОП ОСОБА_4 від 30.10.2019 за адресою: АДРЕСА_1 та квартира АДРЕСА_10 загальною площею 118,5 кв.м., що відображена в технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації в 2001 році з врахуванням поточної інвентаризації станом на 12.09.2011, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- технічно неможливо здійснити збільшення загальної площі на 129,4 кв.м. як це зазначено в довідці про технічні показники об`єкта нерухомого майна від 24.01.2019 № 1104 в межах приміщень однокімнатної квартири АДРЕСА_3 , яка відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 12.02.2018, укладеного між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) має тільки загальну площу 34,5 кв.м., житлову 20,6 кв.м., оскільки периметр самої квартири обмежено її стінами або перегородками з іншими суміжними квартирами будинку (т. 2 а.с. 38-62).
За результатами проведення (за зверненням представника ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - адвокат Безносик А.О.) додаткової судової будівельно-технічної експертизи та оціночно-будівельної експертизи складено висновок судового експерта Черніна Я.О. №20/39-21-22 від 19.10.2022, згідно з яким:
-розташування приміщень квартири АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Маковецькою О.А., зареєстрованого в реєстрі за № 1635 та відображена в технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації в 2001 році і технічному паспорті на квартиру від 09.10.2002, загальною площею 118,5 кв.м. та розташування приміщень нежитлового приміщення № 44/2, що належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі Договору про задоволення вимог іпотеко держателя, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Маматовою В.А., серія та номер: 195 та відображені на поверховому плані із технічної інвентаризації нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 121,2 кв.м., виготовленому ФОП ОСОБА_4 в 2019 році, є тотожними;
- не виявлено можливе існування дверного проходу або його замурування в стіні між приміщеннями № 5 житлова площа 20,3 кв.м. до приміщення № 1 площею 4,8 кв.м., який відображений на поверхневому плані із технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_3 , виготовленому ФОП ОСОБА_4 станом на 24.10.2019. Можна стверджувати, що такий прохід взагалі не існував;
- можна стверджувати, що у вхідній групі ( в існуючому тамбурі на сходах), крім вхідного проходу на 2 поверсі до квартири АДРЕСА_2 , існує дверний прохід, що утворений у зовнішній стіні будинку АДРЕСА_1 до приміщень другого поверху цього будинку, а саме до приміщень квартири АДРЕСА_12 ( до приміщення № 3 житлове за поверховим планом Київського МБТІ з інвентаризаційної справи № 7787, дивись підпункти пункту І.18 та рисунок 7 дослідницької частини);
- можна категорично стверджувати, що квартира АДРЕСА_13 , яка відображена на поверхневому плані із технічної інвентаризації № К-1103 квартири АДРЕСА_3 виготовленому ФОП ОСОБА_4 24.10.2019 році ніколи не входила до складу квартири АДРЕСА_14 , яка відображена на поверхневому плані із інвентаризаційної справи № 7787 КМ БТІ 08.12.1968. Оскільки частина приміщень № 5 - № 12, що відображені на поверхневому плані із технічної інвентаризації № К-1103 квартири АДРЕСА_3 виготовленому ФОП ОСОБА_4 24.10.2019 році за конфігурацією та розташуванням входять до складу квартири АДРЕСА_2 , а приміщення № 1-№ , що відображені на цьому плані за розміщенням, конфігурацією та розмірам (довжини сторін приміщення та площа) взагалі невідомо до якої квартири могли б входити в житловому будинку АДРЕСА_7 ;
- також квартира АДРЕСА_13 , що відображена на поверховому плані із технічної інвентаризації № 1177 квартири АДРЕСА_3 виготовленому Київським МБТИ 03.08.2010 ніколи не входила до складу квартири АДРЕСА_14 , що відображена на поверхневому плані із інвентаризаційної справи 7787 КМ БТІ 08.12.1968. Оскільки частина приміщень №1 - №4, що відображені на поверхневому плані із технічної інвентаризації № 1177 квартири АДРЕСА_3 виготовленому Київським МБТИ 03.08.2010 за їх розміщенням, конфігурацією та розмірами (довжини сторін приміщення та площа) взагалі невідомо до якої квартири могли б входити в житловому будинку АДРЕСА_7 ;
- за результатами проведених розрахунків ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 19.12.2019 могла бути у діапазоні 4 238 251 грн. - 4 283 058 грн. (вірогідне значення вартості, як це зазначає ФДМУ від 02.04.2019 № 10-58-6526) (т. 2 а.с. 120-155).
 
            Щодо вимог позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав та визнання договорів іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя недійсними.
 
Первісною позовною вимогою позивачем заявлено вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію прав № 49434017 від 30.10.2019 за ОСОБА_2 на нерухоме майно, прийняте державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В.(т. 2 а.с. 76-77)
Крім того, позивач просив визнати недійсним Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С.О. від 01.04.2020 року, зареєстрований за реєстровим номером № 743, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , з огляду на незаконність дій відповідачів щодо набуття права власності на майно, яке було предметом оспорюваних позивачем договорів.   
З цих підстав позивач просив задовольнити і наступні похідні вимоги, а саме: визнати недійсним Договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 13.07.2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Маматовою В.В., зареєстрований за реєстровим номером № 195, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав № 53089075 від 13.07.2020, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом КМНО Маматовою В.В.; визнати недійсним Договір іпотеки від 10.09.2020, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі серія та номер 3081, укладений між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 ; визнати виконавчий напис нотаріуса КМНО Каплуна Ю.В., зареєстрований в реєстрі за № 3733 від 03.11.2020, таким, що не підлягає виконанню; припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; усунути перешкоди у користуванні квартирою АДРЕСА_2 шляхом виселення відповідачів ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС».
Як вбачається з матеріалів справи, 01 квітня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений Договір позики грошових коштів та Договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С.О. (реєстровий № 743). 
13 липня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамотовою В.В. та зареєстрований в реєстрі за № 195, відповідно до якого ОСОБА_2 в рахунок повного виконання основного зобов`язання за Договором позики грошових коштів від 01.04.2020, передав у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення №44/2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 121,2 кв.м. (т. 1 а.с. 80-83).
За пунктом 2 вищевказаного оспорюваного позивачем Договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року, відчужуване нерухоме майно належить Іпотекодавцю ( ОСОБА_2 ) на праві особистої приватної власності, на підставі договору купівлі-продажу посвідченого 12 лютого 2018 року Маматовою В.В. приватним нотаріусом Київського МНО за реєстровим № 54. Довідки про технічні показники ОНМ за № 1104 від 24.10.2019 року виданий ФОП ОСОБА_4 , висновок технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна за № 1105, виданий 24.10.2019 року, Довідки про уточнення адреси № К-1110 від 30.10.2019 року виданий ФОП ОСОБА_4 .. Право власності на приміщення зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28 жовтня 2019 року, номер запису права власності: 33918966, Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна : 1949399080000, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності  від 28 жовтня 2019 року за номером 186866222 виданого державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В., зазначене вище нерухоме майно є предметом Договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського МНО Легкобитом С.О. від 01 квітня 2020 року за реєстровим № 743, укладеного між Іпотекодержателем ( ОСОБА_1 ) та Іпотекодавцем ( ОСОБА_2 ) для забезпечення виконання зобов`язання Іпотекодавця за Договором позики, вказаним в пункті 1 даного Договору (т. 1 а.с. 80-83). 
За витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 28 жовтня 2019 року о 16:37:48, 30 жовтня 2019 року о 14:56:53 за індексним номером рішення 49432442 та 30 жовтня 2019 року о 15:18:12 за індексним № 49434017, державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В. здійснено реєстрацію об`єкта нерухомого майна: 1949399080000,  змін розділу, а саме Опис змін: адреса - АДРЕСА_15 змінено на АДРЕСА_15 (т. 3 а.с. 8-17).
Отже власником вказаного майна на час вчинення оспорюваної позивачем реєстраційної дії 30 жовтня 2019 року та оспорюваних позивачем Договору іпотеки від 01 квітня 2020 року та Договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року був ОСОБА_2 .
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України).
За змістом ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. 
Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.
У п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» зазначено, що суд не має права вирішувати питання про права та обов`язки осіб, не залучених до участі у справі, оскільки це є порушенням норм процесуального права.
Заміна неналежного відповідача передбачає розгляд справи спочатку на стадії розгляду справи судом першої інстанції. На стадії апеляційного розгляду справи правила щодо заміни відповідача не можуть бути застосовані.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) зроблено висновок, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».
Відповідних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові по справі № 570/3439/16-ц від 12 грудня 2018 року (п. 41 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц). 
Судом встановлено, що як на час пред`явлення позову так і після уточнення заявлених позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних позивачем Договору іпотеки від 01 квітня 2020 року та Договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року зареєстрованим власником майна, яке було предметом іпотеки та стороною вказаних Договорів був ОСОБА_2 , який позивачем не був заявлений до участі у справі як відповідач (співвідповідач) (т. 1 а.с. 1-9, 118-119 т. 2 а.с. 76-77).
В свою чергу відповідач ОСОБА_1 набула саме від ОСОБА_2   право власності на іпотечне майно - нежитлове приміщення №44/2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 121,2 кв.м. за Договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року.
З огляду на наведене вимоги щодо правомірності набуття (відчуження) права власності ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС» за оспорюваним позивачем Договором іпотеки від 10 вересня 2020 року та усунення перешкод шляхом виселення відповідачів, є похідними від перевірки підстав такого набуття права власності за нотаріально посвідченими договорами від ОСОБА_2 , який не був залучений відповідачем (співвідповідачем) у цій справі.
 На вказані обставини не звернув увагу суд першої інстанції, який не притягнув ОСОБА_2 до участі у справі як відповідача (співвідповідача).
Розглянувши і відмовивши в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним Договору іпотеки укладеним 01 квітня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Легкобитом С.О. за реєстр. № 743, суд першої інстанції не звернув уваги на відсутність такого договору (або його копії) в матеріалах справи.
Крім того, 19 березня 2021 року відбулись електронні торги з продажу нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , номер лоту 530523, переможцем яких став ТОВ «Укрінвестбудсервіс» (Учасник:8), який придбав вказане нежитлове приміщення за 15 001 000,00 грн., що підтверджується протоколом № 530523 проведення електронних торгів, організатор торгів ДП «СЕТАМ» (т. 1 а.с. 185-188).
Проте у справі відсутні докази залучення до участі у цій справі набувача спірного нежитлового приміщення з прилюдних торгів - ТОВ «Укрінвестбудсервіс».
За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, оскільки позивачем неправильно визначено суб`єктний склад учасників справи, що унеможливило розгляд справи по суті, а суд апеляційної інстанції на стадії апеляційного перегляду позбавлений процесуальної можливості здійснювати заміну неналежного відповідача належним відповідачем або притягнути належного співвідповідача на стадії апеляційного розгляду справи.
При цьому, така відмова у позові не є перешкодою для звернення позивача з позовом та визначенням належного складу відповідачів.
Відповідно до п.4 ч.3 ст.376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення першої інстанції та ухвалення нового рішення, якщо суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі.
Таким чином, ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції порушив норми процесуального права, не врахував правових висновків Верховного Суду, а тому дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позову.
Інші доводи скарги цих висновків не спростовують, тому колегія суддів їх відхилила.
З огляду на наведене апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Згідно з ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
 
Керуючись ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України,-
 
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» - задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 26 липня 2024 року  - змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання повного судового рішення - 07 лютого 2025 року.
 
Судді Київського апеляційного суду:                                          Б.Б. Левенець

                                                                                                          О.В. Борисова

В.М. Ратнікова