ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
 
26 лютого 2025 року
м. Київ
 
справа № 756/4527/22
провадження № 61-7963св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Крата В. І., Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс»,
треті особи: Акціонерне товариство «УкрСиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , подану адвокатом Теплюком Владиславом Сергійовичем, на постанову Київського апеляційного суду в складі колегії суддів: Желепи О. В., Мазурик О. Ф., Немировської О. В. від                   06 серпня 2024 року,
 
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2022 року позивач ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Дяченка Е. В. звернувся до суду із позовом, у якому просив: визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 39, виданий 31 січня 2022 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М.; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 63163262 від 31 січня 2022 року, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М.; скасувати державну реєстрацію прав ОСОБА_2 на квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000, загальною площею 34,58 кв.м., житлова площа                      16,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000, загальною площею 34,58 кв.м., житлова площа 16,2 кв.м., що розташована за адресою:                АДРЕСА_1 ; витребувати у                           ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000, загальною площею 34,58 кв.м., житлова площа 16,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , припинивши право власності ОСОБА_2 на квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000, загальною площею 34,58 кв.м., житлова площа 16,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Свої вимоги обґрунтовував тим, що 19 вересня 2008 року між                           ОСОБА_1 та АТ «УкрСиббанк» було укладено договір про надання споживчого кредиту з Правилами № 11388923000. В якості забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між позивачем та банком був укладений договір іпотеки № 92895 від 19 вересня 2008 року, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу                                  Скляр О. С. за № 3734. Згідно договору іпотеки в іпотеку банку було передано нерухоме майно, що належить позивачу на праві приватної власності, а саме квартира АДРЕСА_2 . 
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва у справі № 756/9125/13-ц від 19 вересня 2013 року з позивача на користь банку було стягнуто заборгованість в розмірі 532 302,06 грн.
26 листопада 2019 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби м. Києва Головного територіального Управління юстиції у м. Києві Яровим О. В. було відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 на підставі виконавчого листа № 2/756/3697/13, виданого 11 грудня 2013 року Оболонським районним судом м. Києва про стягнення із позивача на користь банку заборгованості.
29 грудня 2020 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального Управління юстиції у місті Києві Яровим Олександром Віталійовичем постановлено внести зміни (доповнення) в автоматизованій системі виконавчого провадження, зокрема: зазначити в Резолютивній частині: стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «УкрСиббанк» суму боргу 357861,06 грн. Сума коштів до стягнення за ВД: 357861,06. Сума коштів (еквівалент у гривні): 357861,06грн.
21 вересня 2021 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального Управління юстиції у місті Києві Яровим О.В. було постановлено звернути стягнення на доходи Позивача, що отримує дохід у TOB «Фундаментал Буд» і здійснювати відрахування із доходів боржника у розмірі 20% до виплати загальної суми боргу 358 942,47 грн.
У грудні 2021 року Позивач отримав від Банку повідомлення № 25-1-03/77775 від 07 грудня 2021 року про відступлення права вимоги за кредитним договором до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс».
07 червня 2022 року позивач звернувся до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації і йому стало відомо, що власником вказаної квартири є ОСОБА_2 . Як вбачається із даної інформаційної довідки, 31 січня 2022 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63163262, про що було зроблено запис про право власності №46442718 за ОСОБА_2 .  Підставою для державної реєстрації став договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 39, виданий 31.01.2022, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. Позивач жодних договорів купівлі-продажу своєї квартири - ніколи та ні з ким не укладав.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 14 березня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
            суд першої інстанції встановив, що укладений договір іпотеки містить відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками, яке передбачає право іпотекодержателя  від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Суд вважав необґрунтованим посилання позивача на неповідомлення останнього зі сторони  ТОВ «ФК «Київ Фінанс» про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з ОСОБА_2 , а договір купівлі-продажу укладений відповідно до договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку»;
відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо згідно зі статтею 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього. У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок про те, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо». У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22) вказано, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21);
у постановах Верховного Суду від 26 вересня 2019 року в справі № 2-4352/11, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, сформульовано висновок про те, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням;
у цій справі спірна квартира була придбана у Відповідача-1 як особи, яка мала право її відчужувати відповідно до умов Договору іпотеки, за відплатним договором, Відповідачем-2 як добросовісним набувачем такого нерухомого майна, який не знав і не міг знати про те, що вказана квартира не може бути продана Відповідачем-1, оскільки таких обставин на момент укладення спірного договору купівлі-продажу не існувало, у зв`язку з чим така квартира не може бути витребувана у її законного власника, ОСОБА_2 , витребування у якого його законного придбаного нерухомого майна покладатиме на останнього надмірний і непропорційний тягар як на добросовісного набувача спірної квартири;
відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. З огляду на вказане суд відзначає, що позивач сам визнав той факт, що він ще в грудні 2021 року був обізнаний про заміну кредитора за кредитним договором і при цьому не вчинив жодних дій щодо погашення перед новим кредитором існуючої заборгованості по кредиту, яка не погашена ним станом і на сьогоднішній день. Ураховуючи все вище викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову за його недоведеністю та безпідставністю.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 06 серпня 2024 року:
            апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково;
рішення Оболонського районного суду м. Києва від 14 березня 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову;
визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. за реєстровим номером 39, укладений між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та                    ОСОБА_2 31 січня 2022 року;
витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000, загальною площею 34,58 кв.м., житлова площа 16,2 кв.м., що розташована за адресою:              АДРЕСА_1 ; 
у задоволенні інших позовних вимог відмовлено; 
Вирішено питання про судові витрати.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
            з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 не був повідомлений у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також згідно умов договору іпотеки про усунення порушень та у разі невиконання вимог іпотекодержателя звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору;
у матеріалах справи міститься лист-вимога банку про усунення порушення від 08 грудня 2021 року, була отримана 17 грудня 2021 року. Разом із тим, на вказаному повідомленні не міститься ані підпису ОСОБА_1 або його представника, ані відмітки ким саме отримано таке повідомлення. А, відтак, відсутні підстави стверджувати, що звертаючи стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, відповідачем було дотримано вимоги законодавства та умов договору. Крім того, між іпотекодавцем і банком (до відступлення права вимоги) та/або ТОВ «ФК «Київ Фінанс» не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Отже, відчуження спірної квартири відбулося з порушенням законодавства і тому відповідно до частини першої статті 203, частина перша статті 215 ЦК України договір купівлі-продажу квартири є недійсним;
            позивач не є стороною договору купівлі-продажу спірної квартири, між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» існують речово-правові відносини щодо права на спірне нерухоме майно, тому належним способом захисту є відповідний цим правовідносинам віндикаційний позов витребування майна. Такий спосіб захисту, обраний позивачем, не суперечить вимогам законодавства. Стосовно вимог про скасування рішень державного реєстратора, а також скасування державної реєстрації прав відповідача, та про визнання права власності за позивачем, то вказані способи захисту обрані позивачем не вірно і в цій частині вимог необхідно відмовити, так як не вірне обрання способу захисту порушеного права є самостійною підставою для відмови.
Узагальнені доводи аргументів касаційної скарги
У серпні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Теплюк В. С. звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 06 серпня 2024 року, к якій просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня                     2022 року у справі № 461/12525/15, у постановах Верховного Суду від                               20 березня 2019 року у справі № 521/8338/15, від 26 вересня 2019 року у справі № 2-4352/11, від 30 листопада 2022 року у справі № 522/14900/19, від                                22 березня 2023 року у справі № 548/98/21 (пункт 1 частини другої статті                     389 ЦПК України).
Крім того зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що постанова апеляційного суду оскаржується в частині задоволених позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та витребування квартири. В іншій частині постанова апеляційного суду не оскаржується, а тому касаційний судом не переглядається.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 26 вересня 2024 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 756/4527/22 з Оболонського районного суду м. Києва.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 27 листопада 2024 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
19 вересня 2008 року між ОСОБА_1 та  АТ «Укрсиббанк» було укладено Договір про надання споживчого кредиту з Правилами № 11388923000. В якості забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між позивачем та банком був укладений Договір іпотеки № 92895 від 19 вересня 2008 року, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О. С. за № 3734. Згідно з Договором іпотеки № 92895 від                             19 вересня 2008 року в іпотеку банку було передано нерухоме майно, що належить позивачу на підставі права приватної власності, а саме квартира                АДРЕСА_2 .
Відповідно до ч. 1.1. розділу 1 Договору іпотеки, позивач передає в іпотеку банку наступне нерухоме майно: квартиру, що складається з 1 (однієї) житлової кімнати, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (сто тридцять шість).
Ринкова вартість предмету іпотеки, за домовленістю сторін, становить:                   571 716 (п`ятсот сімдесят одна тисяча сімсот шістнадцять) гривень 26 копійок (ч. 1.2. розділу 1 Договору іпотеки).
Розділами 4, 5 Договору іпотеки визначені особливості та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку не виконання позивачем умов кредитного договору.
Зокрема, відповідно до пунктів 4.1.1. - 4.1.3. частини 4.1. розділу 4 Договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки: у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором; у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати предмета іпотеки; в інших випадках відповідно до діючого законодавства.
Пунктами 4.2.1. - 4.2.4. частини 4.2. розділу 4 Договору іпотеки встановлено, що звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку»; з інших, передбачених законодавством України, підстав.
Право визначення підстави та способу звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду та/або виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до чинного законодавства України (частина 4.3. розділу 4 Договору іпотеки).
Звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду та/або виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до чинного законодавства України (частина 4.4. розділу 4 Договору іпотеки).
Як встановлено частиною 4.5. розділу 4 Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».
У свою чергу, частиною 5.1. розділу 5 Договору іпотеки встановлено, що сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Пунктами 5.2.1. - 5.2.2. частини 5.2. Договору іпотеки визначено, що позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва у справі № 756/9125/13-ц від 19 вересня 2013 року з Позивача на користь Банку було стягнуто заборгованість у розмірі 532 302,06 грн.
26 листопада 2019 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального Управління юстиції у місті Києві Яровим О. В. було відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 на підставі виконавчого листа № 2/756/3697/13, виданого 11 грудня 2013 року Оболонським районним судом міста Києва про стягнення із позивача на користь Банку заборгованості, що підтверджується постановою про відкриття виконавчого провадження.
29 грудня 2020 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального Управління юстиції у місті Києві Яровим Олександром Віталійовичем постановлено внести зміни (доповнення) в автоматизованій системі виконавчого провадження, зокрема: зазначити в Резолютивній частині: стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «УкрСиббанк» суму боргу 357 861,06 грн. Сума коштів до стягнення за ВД: 357861,06 грн.. Сума коштів (еквівалент у гривні): 357 861,06 грн.
21 вересня 2021 року державним виконавцем Оболонського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального Управління юстиції у місті Києві Яровим О.В. було постановлено звернути стягнення на доходи позивача, що отримує дохід у ТОВ «Фундаментал Буд» і здійснювати відрахування із доходів боржника у розмірі 20% до виплати загальної суми боргу 358942,47 грн., що підтверджується відповідною постановою.
06 грудня 2021 року АТ «УкрСиббанк»» як цедент та ТОВ «ФК «Київ Фінанс» як цесіонарій у зв`язку з укладенням Цедентом та Цесіонарієм Договору факторингу №06/12/1/2021 від 06 грудня 2021 року, уклали між собою Договір відступлення прав вимог за договором іпотеки №92895, посвідченим 19 вересня 2008 року Скляр О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером 3734, відповідно до умов якого до Відповідача-1 перейшли усі права вимоги за Договором іпотеки як до нового Іпотекодержателя.
07 грудня 2021 року новий кредитор направив позивачу повідомлення № 25-1-03/77775 від 07 грудня 2021 про відступлення права вимоги за кредитним договором до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Київ Фінанс», яке Позивач отримав у грудні 2021 року.
09 грудня 2021 року на виконання положень розділу 5 Договору Іпотеки та статей 35, 37, 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Київ Фінанс» як новий кредитор за Договором про надання споживчого кредиту №11388923000 від 19 вересня 2008 року та як новий іпотекодержатель за Договором іпотеки, направив позивачу лист-вимогу від 08 грудня 2021 року рекомендованим листом на адресу позивача, вказану у п. 7.2. Договору іпотеки, про негайне у 30-денний термін погашення усієї суми заборгованості за Кредитним договором та про свій намір при невиконанні в зазначений термін цієї вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому Договором іпотеки та статтею                 37 Закону України «Про іпотеку», та/або шляхом продажу предмету іпотеки третій особі у порядку, встановленому Договором іпотеки та статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
31 січня 2022 року між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» як продавцем та                     ОСОБА_2 як покупцем був укладений Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. за реєстровим номером 39. Відповідно до п. 4 укладеного Договору купівлі-продажу квартири перодавець повідомляє покупця, що умови ст. 38 Закону України «Про іпотеку» виконані ним в повному обсязі, а саме: в порядку, передбаченому чинним законодавством України, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодержателем було письмово повідомлено іпотекодавця про свій намір укласти цей договір.
При цьому на підтвердження виконання вимог розділу 5 Договору іпотеки та статті 38 Закону України «Про іпотеку» приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. ТОВ «ФК «Київ Фінанс» було надано рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відміткою про вручення особисто Позивачу від 17 грудня 2021 року, яким на виконання положень розділу 5 Договору Іпотеки та статті 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК «Київ Фінанс» як новий Іпотекодержатель, направив ОСОБА_1 на адресу, вказану у Договорі іпотеки, лист-вимогу від 08 грудня 2021 року про свій намір продати Предмет іпотеки.
На підставі укладеного договору купівлі-продажу квартири 31 січня 2022 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 63163262, про що було зроблено запис про право власності №46442718 за ОСОБА_2 на спірну квартиру.
Встановлено, що ані на день укладення спірного договору купівлі-продажу квартири, ані на день прийняття рішення у справі Позивачем заборгованість перед АТ «Укрсиббанк» або перед його правонаступником - ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», погашена не була.
Позиція Верховного Суду
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Оскільки іпотечний договір між сторонами було укладено 23 листопада 2006 року, то застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного  договору  можуть  вирішити  питання   про звернення   стягнення   на  предмет  іпотеки  шляхом  позасудового врегулювання  на  підставі   договору.   Позасудове   врегулювання здійснюється   згідно   із  застереженням  про  задоволення  вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим   договором  між  іпотекодавцем  і  іпотекодержателем  про задоволення вимог іпотекодержателя,  який  підлягає  нотаріальному посвідченню  і  може  бути  укладений  в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про  звернення  стягнення  на  предмет іпотеки. 
Договір про  задоволення  вимог іпотекодержателя,  яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий  спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.  Визначений договором  спосіб  задоволення  вимог іпотекодержателя  не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи  звернення  стягнення  на  предмет іпотеки. 
Договір про    задоволення    вимог   іпотекодержателя   може передбачати:  передачу іпотекодержателю права власності на предмет  іпотеки в    рахунок   виконання   основного   зобов`язання   у   порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;  право іпотекодержателя  від  свого  імені   продати   предмет іпотеки  будь-якій  особі  на  підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
 Після завершення позасудового врегулювання будь-які  наступні вимоги   іпотекодержателя   щодо   виконання  боржником  основного зобов`язання є недійсними.
Судами попередніх інстанцій правильно установлено, що умовами договору іпотеки сторони передбачили можливість позасудового урегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки.
Так, за змістом до підпункту 5.2.2 Іпотечного договору, сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Тобто, сторони за Договором іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель отримує право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця, а саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 759/6979/16-ц (провадження № 14-523цс18) вказано, що «згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності. Сторони договору іпотеки досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до пункту 5.2.1. договору іпотеки передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Отже, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору».
За таких обставин, що у порушення умов договору іпотеки (пункт 5.2.2) його сторони не уклали окремого договору, яким би надавав право іпотекодержателю  від  свого  імені   продати   предмет іпотеки  будь-якій  особі  на  підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
За викладених обставин Верховний Суд приходить до висновку, що                           ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс» при укладенні договору купівлі-продажу без укладення окремого договору про право продажу предмета іпотеки будь-якій особі в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», порушила умови іпотечного договору не мало право на продаж предмета іпотеки у такий спосіб.
Висновки суду першої інстанції про те, що укладений договір іпотеки містить відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками, яке передбачає право іпотекодержателя  від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу є неправильними, однак вони не привели до неправильного вирішення справи, з огляду на наступне.
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:
«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
109. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
110. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
111. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
112. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Мегабанк», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майновідомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою».
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що:
«124. Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).
125. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV(у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
126. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом)».
 
Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є публічною, процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту і одночасно та всупереч принципу диспозитивності зобов`язувати суб`єкта поєднувати позовні вимоги, яких приватно-правова норма не передбачає (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року в справі № 316/2082/19 (провадження № 61-17264св21).
Функціональним призначенням процедурних норм є «обслуговування» приватно-правових норм. З урахуванням того, що процедурні норми виконують тільки функцію «обслуговування» приватно-правових норм, то у разі якщо існує суперечність, то вона має вирішуватися на користь приватно-правової норми.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначено, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження                                   № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від                        02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).
За таких обставин, колегія суддів вважає, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту і позовна вимога ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стороною якого він не є, є неналежним способом захисту.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
 
Тлумачення статті 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: 
факт відчуження майна; 
майно відчужене особою, яка не мала на це права; 
відчужене майно придбав добросовісний набувач; 
відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі                                                   № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від                 15 травня 2019 року в справі № 523/17358/16-ц (провадження № 61-48373св18).
Cтаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою.
Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) вказано, що: 
«7.21. З огляду на наведені у постанові в справі № 922/2416/17 мотиви, для забезпечення єдності судової практики Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити шляхом конкретизації від її висновку, викладеного у постанові від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, а також від аналогічного висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 16 вересня 2015 року у справі № 6-1193цс15, і Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 10 травня 2018 року у справі № 643/18839/13-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 643/12557/16-ц та від 13 березня 2019 року у справі № 643/19761/13-ц. 
7.22.   Означена конкретизація висновків полягає у такому:
- скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а  фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;
- виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;
- запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
- за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
- при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.
[...]
9.9.     Як зазначено вище (див. розділ 7 постанови) при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.
Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зазначено, що: 
«54.     Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
55.       Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частини перша та третя статті 388 ЦК України).
56.       Якщо законом установлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п`ята статті 12 ЦК України).
57.       Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України). 
58.       Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що: 
«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть. 
5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця. 
5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
5.63. Саме при вирішенні питання про витребування майна, здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна (у цих спірних правовідносинах - ОСОБА_4 ), у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця (у цих спірних правовідносинах - ПП «Мілітарі»), зокрема за наявності зв`язків із ліквідатором продавця (їхню спільну участь в діяльності інших юридичних осіб). Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).
5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
5.65. Згідно із частиною другою статті 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. У постанові від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що на підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача, якщо воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому саме для примусового виконання судових рішень (пункт 84).
5.66. Не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема пов`язана особа (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55)).
5.67. Сторони договору повинні поводитися правомірно як під час його виконання, так і на переддоговірній стадії. Зокрема, мають поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків, як і можливої недобросовісної чи нерозумної поведінки, є численними. Їх не можна визначити вичерпно. Недобросовісною поведінкою може бути необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема, з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад із конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)).
5.68. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано у всіх випадках відповідно до приписів статті 387 ЦК України».
Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22) вказано, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
У постановах Верховного Суду від 26 вересня 2019 року в справі № 2-4352/11, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, сформульовано висновок про те, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням.
Суд першої інстанції встановив, що позивач сам визнав той факт, що він ще в грудні 2021 року був обізнаний про заміну кредитора за кредитним договором і при цьому не вчинив жодних дій щодо погашення перед новим кредитором існуючої заборгованості по кредиту, яка не погашена ним станом і на сьогоднішній день;  у цій справі спірна квартира була придбана                      ОСОБА_2 у ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», як особи, яка мала право її відчужувати відповідно до умов Договору іпотеки, за відплатним договором, ОСОБА_2 є добросовісним набувачем такого нерухомого майна, який не знав і не міг знати про те, що вказана квартира не може бути продана ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс»; квартира не може бути витребувана у ОСОБА_2 , оскільки витребування нерухомого майна покладатиме на останнього надмірний і непропорційний тягар як на добросовісного набувача спірної квартири.
За таких обставин, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про відмову в задоволенні позову, але помилився щодо мотивів такої відмови.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
З урахуванням наведено, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а  рішення суду першої інстанції змінити, виклавши мотиви відмови в задоволенні позову в редакції цієї постанови.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , подану адвокатом Теплюком Владиславом Сергійовичем, задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 06 серпня 2024 року скасувати.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 14 березня 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її  прийняття,  є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	М. Є. Червинська	
Судді:	Є. В. Коротенко	
 	В. М. Коротун	
 	В. І. Крат	
 	М. Ю. Тітов