Номер провадження: 22-ц/813/701/24 
Справа № 522/7636/14-ц
Головуючий у першій інстанції Свячена Ю.Б.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.10.2024 року                                                                 м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Заїкіна А.П.
                        за участю секретаря: Губар Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-груп» у справі за позовом Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-Групп», реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про визнання правочину недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння, зобов`язання вчинити певні дії, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Свяченої Ю.Б. 28 жовтня 2021 року у м. Одеса, -

встановила:

У квітні 2014 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «Аракс-груп», реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, в якому просив визнати недійсним договір купівлі - продажу від 07.03.2013 року допоміжного приміщення (горища), загальною площею 106,8 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , витребувати з незаконного володіння ТОВ «Аракс - груп» на користь Одеської міської ради допоміжне приміщення (горище), загальною площею 106,8 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , зобов`язати реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції Одеської області скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 768835 від 07.03.2013 року 12:45:44 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зобов`язати реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції Одеської області скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 2232536 від 14.05.2013 року 11:34:52 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
В обґрунтування позову заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси посилався на те, що спірне приміщення є власністю територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради та вибуло з її володіння на підставі заочного рішення Приморського районного суду м. Одеси, яке у подальшому було скасовано.
Заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19.02.2015 року позов заступника прокурора Приморського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради було задоволено частково. Витребувано з незаконного володіння ТОВ «Аракс-груп» допоміжне приміщення (горище), загальною площею 106,8 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на користь Одеської міської ради; зобов`язано реєстраційну служби Одеського міського управління юстиції Одеської області скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 768835 від 07.03.2013 року 12:45:44 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; зобов`язано реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції Одеської області скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 2232536 від 14.05.2013 року 11:34:52 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В іншій частині позову – відмовлено.
Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 26.04.2016 року, заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19.02.2015 року було залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 15.05.2019 року касаційну скаргу ТОВ «Аракс-Груп» було задоволено частково. Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19.02.2015 року в частині витребування з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-Груп» допоміжного приміщення загальною площею 106,8 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь Одеської міської ради, зобов`язання Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 768835 від 07.03.2013 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 2232536 від 14.05.2013 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 26.04.2016 року - скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Підставою для скасування судових рішень стало те, що суди не з`ясували, чи перебувало спірне приміщення у володінні, користуванні та розпорядженні позивача, а також не з`ясували правовий статус спірного приміщення.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28.10.2021 року позов заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради було задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 07.03.2013 року нежитлового приміщення (горища) загальною площею 106,8 кв.м., в будинку АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого нотаріально за №967.
Витребувано допоміжне приміщення (горище) загальною площею 106,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь територіальної громади в особі Одеської міської ради.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Аракс-груп» просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів щодо виникнення в Одеської міської ради права власності на спірне нерухоме майно, що унеможливлює витребування цього майна на її користь.
Сторони про розгляд справи на 08.10.2024 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явились. 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін у справі, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ТОВ «Аракс-груп» підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п.п. 1-3 ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм матеріального права; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно ч. 4 ст. 49 ЦПК України, у разі направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції зміна предмета, підстав позову не допускаються, крім випадків, визначених цією статтею.
Зміна предмета або підстав позову при новому розгляді справи допускається в строки, встановлені частиною третьою цієї статті, лише в у випадку, якщо це необхідно для захисту прав позивача у зв`язку із зміною фактичних обставин справи, що сталася після закінчення підготовчого засідання, або якщо справа розглядалася за правилами спрощеного позовного провадження, після початку першого судового засідання при первісному розгляді справи.
Як вбачається з матеріалів справи, 13.01.2020 року, тобто після передачі Верховним Судом справи на новий розгляд до суду першої інстанції, заступником керівника Одеської місцевої прокуратури №3 в інтересах держави в особі Одеської міської ради було уточнено позовні вимоги шляхом пред`явлення позову до ОСОБА_3 , за участі третіх осіб: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ТОВ «Аракс-груп», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, в якому позивач просив: визнати недійсним договір купівлі-продажу від 07.03.2013 року нежитлового приміщення (горища) загальною площею 106,8 кв.м., в будинку АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого нотаріально за №967; витребувати допоміжне приміщення (горище) загальною площею 106,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь територіальної громади в особі Одеської міської ради.
Таким чином, після скасування попередніх рішень судів, заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради змінив підстави позову, змінив склад учасників справи та фактично пред`явив до них нові вимоги, які не були предметом первісного позову.
Водночас поза увагою суду першої інстанції залишилося те, що з огляду на правила ч. 4 ст. 49 ЦПК України, вказані вимоги не могли бути предметом вирішення у цій справі.
Належного обґрунтування зміни фактичних обставин не наведено, оцінку цим обставинам судом першої інстанції не надано.
У справі «Дія 97» проти України» (заява №19164/04, остаточне рішення від 21/01/2011) Європейський суд з прав людини зазначив, що процесуальні правила призначені для забезпечення належного відправлення правосуддя та дотримання принципу юридичної визначеності, а також, що учасники судового провадження повинні мати право розраховувати на те, що ці правила застосовуватимуться. Цей принцип застосовується до усіх - не лише до сторін провадження, але й до національних судів.
Колегія суддів доходить до висновку, що суд першої інстанції з порушенням норм процесуального права прийняв уточнення позовних вимог (додаткову позовну заяву), однак сторони у справі мають право розраховувати, що суд буде дотримуватися процесуальних правил розгляду справи.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, суд може закрити провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору, якщо встановить, що предмет спору був відсутній на час пред`явлення позову.
Логічно-граматичне тлумачення словосполучення «відсутність предмета спору» у контексті наведеної правової норми дає підстави для висновку про те, що предмет спору має бути відсутній, тобто не існувати на час пред`явлення позову. Якщо предмет спору мав місце, але припинив своє існування (зник) після відкриття провадження у справі внаслідок тих чи інших обставин, зокрема у зв`язку з добровільним врегулюванням спору сторонами, виконанням відповідачем заявлених до нього вимог, фізичним знищенням предмета спору тощо, то провадження у справі не може бути закрите з наведеної правової підстави, оскільки вона полягає саме у відсутності предмета спору, а не у припиненні його існування (зникненні).
Якщо предмет спору став відсутній після відкриття провадження у справі, то залежно від обставин, що призвели до зникнення такого предмета, та стадії цивільного процесу, на якій він припинив своє існування, сторони мають передбачені законом процесуальні можливості припинити подальший розгляд справи, зокрема шляхом залишення позову без розгляду, відмови від позову або від поданих апеляційних чи касаційних скарг, визнання позову відповідачем, укладення мирової угоди тощо.
У постанові Верховного Суду від 20.09.2021 року у справі № 638/3792/20 (провадження №61-3438сво21) зазначено, що суд закриває провадження у справі у зв`язку із відсутністю предмета спору, якщо предмет спору був відсутній як на час пред`явлення позову, так і на час ухвалення судом першої інстанції судового рішення за умови, якщо між сторонами у зв`язку з цим не залишилося неврегульованих питань.
Таким чином, у даному випадку наявні правові підстави для закриття провадження у справі за уточненим позовом, оскільки заступником керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради подано уточнені вимоги з порушенням норм процесуального права, а отже, предмет спору за уточненими вимогами не існував на час пред`явлення позову.
Зважаючи на викладене, провадження у справі за позовом заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , за участі третіх осіб: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ТОВ «Аракс-груп», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про визнання правочину недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння підлягає закриттю.
Однак, оскільки спір не вирішений по суті, між сторонами залишилися неврегульовані питання, то колегія суддів доходить до висновку про необхідність розгляду первісних позовних вимог Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ТОВ «Аракс-Групп», реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції в частині позовних вимог, які передані на новий розгляд до суду першої інстанції після скасування Верховним Судом, а саме про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування рішення про державну реєстрацію.
Як вбачається з матеріалів справи, заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 20.09.2012 року у справі № 1522/12104/12 було визнано за ОСОБА_1 право власності на допоміжне приміщення (горище), площею 106,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
07.03.2013 року ОСОБА_4 , що діяв від імені ОСОБА_2 , який у свою чергу діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_3 придбав спірне нерухоме майно.
Реєстраційною службою прийнято рішення за індексним номером 768835 від 07.03.2013 року у Державному реєстрі про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірне майно.
14.05.2013 року ОСОБА_3 та ТОВ «Аракс-Груп» уклали договір купівлі-продажу допоміжного приміщення (горища) площею 106,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Того ж дня Реєстраційною службою зареєстровано за ТОВ «Аракс-Груп» право власності на спірне нерухоме майно та внесено відповідний запис до Державного реєстру.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 22.02.2013 року заочне рішення цього ж суду, яким за ОСОБА_1 визнано право власності на спірне нерухоме майно, було скасовано.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 20.06.2013 року позовну заяву ОСОБА_1 до Одеської міської ради про визнання права власності на допоміжне приміщення (горище) площею 106,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , було залишено без розгляду.
Звертаючись до суду із даним позовом, прокурор посилався на порушення права власності Одеської міської ради через вибуття належного їй майна не з її волі іншим шляхом. Просив витребувати на її користь спірне нерухоме майно від ТОВ «Аракс-Груп» та зобов`язати державного реєстратора скасувати реєстрацію права власності за теперішнім і попереднім власниками вказаного нерухомого майна на це майно у Державному реєстрі.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, колегія суддів виходить з наступного.
Статтею 143 Конституції України визначено, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
За змістом ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.
Відповідно до ст.ст. 386, 387 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
У ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» зазначено, що право комунальної власності це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах належним їй майном як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Згідно із ч. 3 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.
За змістом ст. 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить, зокрема, вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності.
Частиною 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» установлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (ч.ч. 5,8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України).
Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17.02.2016 року (провадження № 6-2407цс15)).
Згідно ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого ст. ст. 215, 216 ЦК України.
Власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст. ст. 387 та 388 ЦК України.
Право власника згідно із ч.1 ст. 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Й однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (п. 3 ч. 1 згаданої статті).
Таким чином, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права, однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.
Частина 2 ст. 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 року №4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення ч. 1 ст. 1, положення п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнату квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Згідно рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 року у справі № 1-22/2011, власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 року у справі № 552/7636/14-ц.
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина з ст. 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 року у справі № 552/7636/14-ц, постановах Верховного Суду від 08.04.2020 року у справі № 915/1096/18, від 16.12.2020 року у справі № 914/554/19.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується «коло обставин», які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.
Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 року у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 року у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 року у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнату в квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів (п. 9 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).
Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
У постанові Верховного Суду від 24.05.2023 року у справі № 554/8296/21 зазначено, що нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим. Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.
Таким чином, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень».
У даному випадку, Велика Палата Верховного Суду постановою від 15.05.2019 року касаційну скаргу ТОВ «Аракс-Груп» задовольнила частково. Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19.02.2015 року в частині витребування з незаконного володіння ТОВ «Аракс-Груп» допоміжного приміщення та зобов`язання скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 26.04.2016 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Верховний суд скасовуючи частково рішення суду першої та апеляційної інстанції вказав, що суди не визначилися з характером спірних правовідносин та нормами права, які підлягають застосуванню. Визначивши спірне приміщення як допоміжне, не врахували, що до позивача перейшло право комунальної власності щодо житлового та нежитлового фонду (рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 року № 266-ХХІ); не встановили, чи перейшло спірне приміщення у власність до Одеської міської ради як нежиле, чи воно залишилось допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку у розмінні Закону № 2482-XII; не перевірили наявності у позивача прав співвласника будинку АДРЕСА_1 .
Тільки після з`ясування вказаних фактичних обставин справи судам необхідно визначитись, чи порушені, передбачені ст. 1 ЦПК України, в редакції чинній на момент розгляду справи судами попередніх інстанцій права позивача та чи існують підстави для захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів Одеської міської ради.
При цьому, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким. 
Так, рішенням Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 року № 266-ХХІ «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області» затверджено перелік державного майна, що передається у власність обласної Ради народних депутатів, міст обласного підпорядкування і районів області.
Згідно з переліком майна, визначеним у додатку № 2 до вказаного вище рішення, у власність Одеської міської ради перейшло, зокрема й право власності на житловий та нежитловий фонд місцевих рад народних депутатів.
Під час розгляду справи в суді першої інстанції, після направлення Верховним судом справи на новий розгляд, позивачем не надано суду належних та достатніх доказів на підтвердження обставин включення саме приміщення горища загальною площею 106,8 кв.м., розташованого за адресою:  АДРЕСА_1 , до переліку майна, визначеного у додатку № 2, до рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 року № 266-ХХІ.
Позивач зазначав, що є власником підвалу у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право власності (САС№635192) від 13.01.2009 року, яке видано Виконавчим комітетом Одеської міської ради, а відтак вважає свої права порушеними, як співвласника будинку, у зв`язку з переобладнанням горища. Проте, з такими доводами погодитися неможливо. 
Колегія суддів враховує, що у наявному у матеріалах справи листі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.05.2024 року зазначено, що згідно до додатка №34 розпорядження міського голови від 28.01.20023 року №97-01 «Про передачу у повне господарське відання КП «Дирекція єдиного замовника», житловий будинок за адресою: вул. Мала Арнаутська, 1, був переданий у повне господарське відання КП «ДЕЗ «Арнаутське», правонаступником якого є КП «ЖКС «Фонтанський».
Інформація щодо наявності правовстановлюючої та технічної документації на житловий будинок за вищевказаною адресою відсутня.
Отже, приміщення горища площею 106,8 кв.м. розташованого за адресою: АДРЕСА_1 є допоміжним приміщенням цього багатоквартирного будинку, технічна документація або правовстановлюючі документи, які б підтверджували що вказане приміщення є нежиле, матеріали справи не містять. Одеська міська рада в позовній заяві посилається на те, що спірне приміщення горища є власністю територіальної громади, а тому воно повинно бути витребувано на користь позивача. На підтвердження того, що Одеська міська рада є співвласником будинку, суду апеляційної інстанції було надано свідоцтво про право власності (САС№635192) від 13.01.2009 року на нежитлове приміщення підвалу. Проте, колегія суддів вважає такі висновки помилковими, оскільки у Одеської міської ради не виникло право співвласника будинку АДРЕСА_1 , оскільки нежилі приміщення у багатоквартирних будинках є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності на ці приміщення не виникає, а отже, приписи п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» на ці правовідносини не розповсюджуються.
Таким чином, колегія суддів доходить висновку про відсутність у Одеської міської ради прав співвласника будинку по АДРЕСА_1 .
Відповідно, реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «Аракс-Груп» не може порушити права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси.
Матеріали справи не містять доказів існування у будь-який час нежитлового приміщення горища, загальною площею 106,8 кв.м, у багатоквартирному житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 .
Оскільки чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, то саме позивач, як представник Одеської міської ради, має довести факт того, що приміщення горище, загальною площею 106,8 кв. м є нежитловим, ізольованим приміщенням і самостійним об`єктом нерухомого майна, проте таких доказів суду не надано
За таких обставин колегія суддів доходить висновку, що позовні вимоги прокурора про витребування з незаконного володіння ТОВ «Аракс-Груп» допоміжного приміщення (горище), загальною площею 106,8 кв.м., розташованого в будинку АДРЕСА_1 на користь Одеської міської ради та зобов`язання Реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 768835 від 07.03.2013 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Аракс-Груп» на спірне нерухоме майно, за індексним номером 2232536 від 14.05.2013 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, є недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню.
На підставі викладеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не визначився із юридичною природою спірних правовідносин і законом, що їх регулює, у зв`язку із чим рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради .
Щодо судових витрат.
Згідно з ч. 1, 3 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Відповідно до ч. 1 , п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються, у разі відмови у задоволенні позову - на позивача.
Таким чином, стягненню з Одеської обласної прокуратури (ЄДРПОУ 03528552) на користь ТОВ «Аракс-Груп» (ЄДРПОУ38367617) підлягає судовий збір, сплачений при подачі апеляційної скарги в сумі 3153 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-груп» – задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 жовтня 2021 року - скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позовних вимог заступника прокурора Приморського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-Групп», реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції витребування майна з чужого незаконного володіння, зобов`язання вчинити певні дії - відмовити.
Провадження у справі за позовом заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №3 в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_3 , за участі третіх осіб: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-груп», Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про визнання правочину недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння - закрити.
Стягнути з Одеської обласної прокуратури (ЄДРПОУ 03528552) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Аракс-Груп» (ЄДРПОУ38367617) судовий збір в сумі 3153 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 29 жовтня 2024 року.

Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        А.П. Заїкін

                                                       О.М. Таварткіладзе