ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
 
23 жовтня 2024 року
м. Київ
 
справа № 752/3602/20
провадження № 61-5296св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс Банк», державний реєстратор Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценко Юрій Миколайович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Голосіївського районного суду м. Києва в складі судді Хоменко В. С. від 17 серпня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду в складі колегії суддів: Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М., Ящук Т. І. від 07 листопада 2023 року,-
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до  Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), державного реєстратора Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценка Ю. М. про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію.
У липні 2020 року ОСОБА_1 подала заяву про зміну предметі позову,                         в якій просила: визнати дії AT «Альфа-Банк»                                                     (правонаступник АТ «Укрсоцбанк»)   щодо переходу права власності від ОСОБА_1 до AT «Альфа-Банк» ( правонаступник АТ «Укрсоцбанк»)   на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , незаконними; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38328412 від                   24 листопада 2017 12:35:39, прийняте державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» м. Київ Троценком Ю. М. щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 578113180000, номер запису про право власності 23574989; припинити право власності                   AT «Альфа-Банк» на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 578113180000, номер запису про право власності 23574989.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 13 травня 2008 року між                           ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання                             «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Байдик Т. М., зареєстрований у реєстрі за №1458.
Предметом вказаного договору   є квартира АДРЕСА_1 . На виконання умов цього договору позивачем за рахунок власних коштів було сплачено   грошові кошти у розмірі                               10% передплати за об`єкт, що складає 129 628,33 грн, ПДВ - 25 925,67 грн, всього 155 554 грн.
18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено   договір кредиту №10-29/7369, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти в сумі 269 357 доларів США, зі сплатою 13,5% річних та комісій в розмірі та в порядку, визначених в Додатку №1 до цього договору.
18 червня 2008 року   між   ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Ціна квартири за цим договором становить 1 244 432 грн, ПДВ 311 198 грн, всього 1 555 540 грн.
В забезпечення виконання   умов кредитного договору, 18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено   договір іпотеки №02-10/2309, відповідно до умов якого іпотекодавець передав банку в іпотеку шестикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
24 листопада 2017 року державним реєстратором   ДП «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценком Ю. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38328412 від 24 листопада 2017 року 12:35:39, та вчинено перереєстрацію права власності на квартиру    АДРЕСА_1 , за                   АТ "Укрсоцбанк".
Підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно були: договір іпотеки №02-10/2309 від 18 червня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Бочаровою С. В.; договір про внесення змін до іпотечного договору №02-10/2309, посвідченого приватним нотаріусом                  КМНО Бочаровою С. В. та зареєстрованого в реєстрі за №373, серія та номер : 1, виданий 19 лютого 2015 року, видавник АКБСР "Укрсоцбанк" - Зінченко Т.А.
Правонаступником АТ «Укрсоцбанк» є АТ «Альфа-банк».
Позивач вважала, що рішення   державного реєстратора   прийнято з грубими порушеннями та всупереч вимогам Закону України   від 01 липня 2004 року №1952-ІV «Про державну реєстрацію   речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».   Посилалась на те, що   договір про задоволення вимог іпотекодержателя   між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався,   а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Державним реєстратором не виконано обов`язку щодо встановлення законності вимог кредитора до боржника, оскільки на   момент здійснення перереєстрації права власності на спірне майно строк позовної давності щодо вимог кредитора за кредитним договором сплив. Вказана обставина встановлена рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 26 лютого 2018 року у справі №752/4786/17. За відсутності факту безспірності вимог іпотекодержателя та пропуск строку позовної давності реєстрація переходу права власності до АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є протиправною.
Крім того, державним реєстратором порушено   вимогу пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, згідно з яким державний реєстратор   повинен був пересвідчитися у тому, що   іпотекодавцю   була направлена вимога про усунення   порушення, що така вимога була отримана іпотекодавцем   та з моменту її   отримання пройшло не менше 30 днів.
Позивач зазначала, що таку вимогу вона не отримувала.
В порушення   абз. 4 частини першої статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію   речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор Троценко Ю. М. не повідомив її про проведення державної реєстрації   за АТ «Укрсоцбанк» права власності на належну їй квартиру.
Оцінка предмета іпотеки на момент набуття права власності не проводилась.
Посилалася на порушення прав неповнолітніх дітей, які зареєстровані та проживають у спірній квартирі.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року позов задоволено.
Визнано дії AT «Альфа-Банк» щодо переходу права власності від                        ОСОБА_1 до AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , незаконними.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 38328412 від 24 листопада 2017 року 12:35:39, прийняте державним реєстратором Державного підприємства «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» м. Київ Троценком Ю. М. щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 578113180000, номер запису про право власності 23574989, та припинено право власності AT «Альфа-Банк» на квартиру   за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису 578113180000).
Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності AT «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 578113180000, номер запису про право власності 23574989.
Стягнуто з Акціонерного товариства "Альфа-Банк" на користь ОСОБА_1 судовий збір   в розмірі 840,80 грн.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що між позивачем та банком відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком. Крім цього, суд першої інстанції керувався тим, що   07 вересня 2017 року позивачу було адресоване   повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Також в матеріалах справи   міститься поштове повідомлення 1400036508762 з відміткою про його отримання позивачем. Однак суд позбавлений можливості встановити, що саме повідомлення   від    07 вересня 2017 року було направлено   позивачу.
За таких підстав суд дійшов висновку про незаконність дій   державного реєстратора   щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року апеляційну скаргу представника АТ «Сенс Банк» задоволено частково. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року в частині задоволення позову до АТ «Сенс Банк» про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію змінено, викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у пункті 4.5.3. іпотечного договору зазначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
За таких обставин висновок суду першої інстанції про те, що відсутність окремо укладеного договору про задоволення вимог іпотекодержателя є підставою для задоволення позову є помилковим.
Відповідно до п. 6. 2 договору іпотеки №02-10/2309 від 18 червня 2008 року, усі повідомлення за цим договором   будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі на надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень   буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Адресою   іпотекодавця ОСОБА_1 в договорі іпотеки зазначено: АДРЕСА_4 .
Доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення за вказаною адресою матеріали справи не містять.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції, дійшов помилкового висновку, що проведення реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем за відсутності відомостей про вартість   предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, не є підставою для скасування такої реєстрації.
За таких підстав апеляційний суд дійшов висновку про те, що рішення суду першої інстанції  в частині задоволення позову до АТ «Сенс Банк» про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини рішення в редакції цієї постанови.
Також апеляційний суд у постанові зазначив про те, що державний реєстратор   державного підприємства "Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценко Ю. М. рішення суду першої інстанції рішення суду першої інстанції не оскаржує, а тому рішення суду першої інстанції в частині   задоволення позовних вимог до вказаного відповідача   не є предметом апеляційного розгляду.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи аргументів касаційної скарги
У березні 2024 року представник АТ «Сенс Банк» звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Голосіївського районного суду                                  м. Києва від 17 серпня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року, у якій просить скасувати зазначені судові рішення та прийняти нове судове рішення про відмову в позові.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм  процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 15 жовтня 2020 року в справі № 755/2030/19, від 08 грудня 2021 року в справі                              № 205/1096/19, від 08 квітня 2020 року в справі № 755/21962/15 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі                              № 757/13243/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
В обґрунтування касаційної скарги, представник АТ «Сенс Банк» зазначає, що статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, проте Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 вчинення реєстраційної дії не ставив в залежність від наявності такої оцінки, а тому лише її відсутність не може бути єдиною підставою для відмови у вчиненні реєстраційної дії та, відповідно, скасування рішення про державну реєстрацію. Право іпотекодавця може бути захищене шляхом пред`явлення позову про відшкодування різниці вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Судові рішення в частині позовних вимог до державного реєстратора                        ДП «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценко Ю. М. до суду касаційної інстанції не оскаржено та предметом перегляду не є (стаття                      400 ЦПК України).
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
У червні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Самчук М. В. подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу АТ «Сенс Банк», у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. Зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, Великою Палатою Верховного Суду зроблено однозначні правові висновки, викладені в постанові від 23 січня 2019 року у  справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Матеріали справи не містять належних та достатніх доказів дотримання                   АТ «Альфа Банк» порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання згідно з вимогами статті 35 Закону України «Про іпотеку», пункту 61 Порядку № 1127.
Зазначає, що на час виникнення кредитних правовідносин чинне на той час законодавство передбачало задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку виключно на підставі окремого договору. А застереження в іпотечному договорі могло визначати лише умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не більше.
А відтак, оскаржувані рішення суду першої та апеляційної інстанцій є законними, оскільки прийняті у відповідності з нормами матеріального та процесуального законодавства, з врахуванням позицій Великої Палати Верховного Суду, виходячи з оцінки обґрунтованості вимог та доводів позивача, з урахуванням розумності та справедливості, дотримуючись завдань та принципів цивільного судочинства.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 травня 2024 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу                                    № 752/3602/20 з Голосіївського районного суду м. Києва.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 27 вересня 2024 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що 13 травня 2008 року між ОСОБА_1 та                                          ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено   попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Байдик Т. М., зареєстрований у реєстрі за №1458.
Предметом вказаного договору   є квартира АДРЕСА_1 . На виконання умов цього договору позивачем за рахунок власних коштів було сплачено   грошові кошти у розмірі 10% передплати за об`єкт, що складає 129 628,33 грн, ПДВ - 25 925,67 грн, всього 155 554 грн.
18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено   договір кредиту №10-29/7369, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти в сумі 269 357 доларів США, зі сплатою 13,5% річних та комісій в розмірі та в порядку, визначених в Додатку №1 до цього договору.
18 червня 2008 року   між   ОСОБА_1 та ТОВ «Територіальне міжгосподарче об`єднання «ЛІКО-ХОЛДИНГ» укладено договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Ціна квартири за цим договором становить 1 244 432 грн, ПДВ 311 198 грн, всього 1 555 540 грн.
У забезпечення виконання   умов кредитного договору, 18 червня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено   договір іпотеки                № 02-10/2309, відповідно до умов якого іпотекодавець передав банку в іпотеку шестикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . 
24 листопада 2017 державним реєстратором   ДП «Український науково-дослідний і проектно-конструкторський інститут будівельних матеріалів та виробів «НДІБМВ» Троценком Ю. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38328412 від 24 листопада 2017 12:35:39, та вчинено перереєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за                         АТ "Укрсоцбанк".
На підставі передавального акта від 15 жовтня 2019 року внаслідок реорганізації шляхом приєднання правонаступником усіх прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» стало АТ «Альфа-Банк».
01 грудня 2022 року до Державного реєстру банків внесено запис щодо зміни найменування   АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс Банк».
2.Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Кредитні правовідносини за своєю правовою природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватись належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на  розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне  застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і  іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному  посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на  розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Аналіз статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час укладення іпотечного договору) дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» , на підставі договору про задоволення  вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від                    23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 щодо позасудового врегулювання зобов`язань.
Судом встановлено, що у пункті 4.5.3 іпотечного договору зазначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
Отже, правильними є висновки апеляційного суду про те, що у цій справі встановлено, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя  права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частини другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобовязаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечностей застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності. 
Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю  перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зробила наступні висновки: «до 26 лютого 2020 року Порядок N 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону N 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (пункт 11.1);
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним (пункт 11.2).
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження (пункт 11.3).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
За таких обставин апеляційний суд обґрунтовано змінив рішення суду першої інстанції в частині мотивів задоволення позовних вимог до АТ «Сенс Банк» про визнання переходу права власності незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію.
Разом із тим, колегія суддів суду касаційної інстанції не може погодитись з висновками судів попередніх інстанцій про недотримання АТ «Альфа Банк» порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання згідно з вимогами статті 35 Закону України «Про іпотеку», пункту 61 Порядку № 1127, з огляду на таке.
Так, суд першої інстанції задовольняючи позов, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що матеріали справи не містять належних та достатніх доказів дотримання АТ «Альфа Банк» порядку надсилання боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
У постанові Верховного Суду від 08 грудня 2021 року в справі № 205/1096/19 (провадження № 61-6207св21) зазначено, що «за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримки може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад цінним листом з описом вкладення відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання».
У пункті 6.2 договору іпотеки, укладеного між сторонами, передбачено, що повідомлення за цим договором вважаються зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені в письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними в договорі адресами сторін.
Колегія суддів суду касаційної інстанції звертає увагу на те, що банком направлено ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень з дотриманням встановленого договором порядку з описом вкладення та зворотнім повідомленням про вручення за адресою, зазначеною в договорі іпотеки, та така вимога отримана позивачем 12 вересня 2018 року, що свідчить про дотримання іпотекодержателем установлених статтею 35 Закону України «Про іпотеку» вимог.
Дане повідомлення було направлено за адресою: АДРЕСА_1 . Дана адреса зазначена в договорі іпотеки від 18 червня 2008 року № 02-10/2309 із змінами та доповненнями, зокрема в договорі про внесення змін № 1 від 20 лютого 2015 року.
Суди попередніх інстанцій дійшли протилежного висновку
З урахуванням викладеного та відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України, колегія суддів суду касаційної інстанції приходить до висновку, що оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій підлягають зміні шляхом виключення з їх мотивувальних частин посилання на відсутність належних та достатніх доказів дотримання АТ «Альфа Банк» порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Частинами 1, 3 статті 412 ЦПК України встановлено, що підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухваленням нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Відповідно до частини четвертої статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Доводи касаційної скарги дають підстав для висновку, що оскаржені рішення ухвалені частково без додержанням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені рішення змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, у іншій частині оскаржені рішення слід залишити без змін.
При цьому, колегія суддів суду касаційної інстанції відхиляє доводи касаційної скарги щодо невірно обраного позивачем способу захисту з огляду на те, що правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер, право позивача порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), та таке майно не було відчужено до третіх осіб (тобто не відбулось неодноразове відчуження спірного нерухомого майна), то належним та ефективним способом захисту відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» може бути скасування відповідного рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Аналогічні висновки зроблені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).
Оскільки Верховний Суд змінює оскаржені рішення, але виключно у частині мотивів їх прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду  
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» задовольнити частково.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року змінити.
Виключити з мотивувальної частини рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 17 серпня 2022 року та постанови Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року посилання на недотримання Акціонерним товариством «Альфа Банк» порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання згідно з вимогами статті 35 Закону України «Про іпотеку», пункту 61 Порядку № 1127.
Постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року в іншій частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	А. Ю. Зайцев  	
 	Є. В. Коротенко  	
 	В. М. Коротун  	
 	М. Ю. Тітов