справа № 759/9160/22
провадження № 22-ц/824/12903/2024
головуючий у суді І інстанції Єросова І.Ю.
КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М          У К Р А Ї Н И
         24 вересня 2024 року                                                                             м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Лащевської Д.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства «Спіка» на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року у справі за позовом Закритого акціонерного товариства «Спіка» до ОСОБА_1 , третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бінат ЛТД» про розірвання договору,

В С Т А Н О В И В:
 
У серпні 2022 року директор ЗАТ «Спіка»  Данильчук М.Я.  звернувся до суду з позовом до  ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Бінат ЛТД» про розірвання договору, у якому просив розірвати договір купівлі-продажу вбудованих приміщень об`єкту незавершеного будівництва, який посвідчений приватним нотаріусом Морозовою С.В. 31 грудня 2003 року за №14684 в частині договору, який стосується прав та обов`язків покупця за договором ОСОБА_1 , а також стягнути судові витрати з відповідача. 
В обґрунтування позовних вимог вказував на істотне порушення умов договору, яке полягає у невиконанні відповідачем умов договору, що стосуються переоформлення прав забудовника на об`єкт, що призвело до понесення позивачем тягаря витрат по орендній платі землі та доглядом за екологічним та санітарним станом земельної ділянки. Вказував, що відповідачем також порушено конструктивні елементи будинку та систем димовидалення, чим створено небезпеку для мешканців.
Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року у задоволенні позовних вимог Закритого акціонерного товариства «Спіка» до ОСОБА_1 , третя особа без самостійних вимог: ТОВ «Бінат ЛТД» про розірвання договору відмовлено.
Не погоджуючись із рішенням суду представник Закритого акціонерного товариства «Спіка» - Данильчук М.Я. звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 23 листопада 2011 року у справі № 2а- 14129/11/19 зобов`язано Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» зареєструвати за ТОВ «Бінат ЛТД» у відповідності до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:75:129:0083 по АДРЕСА_1 , що розташовані на першому поверсі і встановлюються з проектної відмітки 0,00 або опорної відмітки 150.00.
Вказує, що реєстрація майна на земельній ділянці, належній на праві оренди ЗАТ «Спіка», спростовує висновок суду у перешкоджанні виконання договору.
Також вказує, що у подальшому, 22 січня 2020 року вказана постанова за апеляційною скаргою ЗАТ «Спіка» була скасована Шостим апеляційним адміністративним судом, а провадження у справі закрито на підставі п.1 ч.І ст. 238 КАС України, а тому висновок суду про скасування реєстрації права власності за покупцями саме з вини ЗАТ «Спіка» є помилковим.
Звертає увагу, що відповідач з моменту укладення договору і станом на час розгляду справи не виконав в повній мірі умови договору а саме: не профінансовано будівельно-монтажні роботи по добудові частини магазину ІНФОРМАЦІЯ_1 в межах вісей - (2-П) - (П-4) - (4-JI) - (Л-2) загальною площею - 57.56 кв.м, які відійшли відповідачу; не проведено фінансування послуг по продовженню ордеру №95110001 на виконання робіт до 30 вересня 2004 року; не профінансовані роботи по влаштуванню паркану огорожі будівельного майданчика, що мало бути здійснено в 10-ти денний термін з моменту отримання подовженого ордеру виконання робіт, чим додатково ЗАТ «Спіка» зазнало збитків; не завершені будівельно-монтажні, пусконалагоджувальні роботи по введенню вказаних приміщень в експлуатацію; 120-ти денний строк з моменту підписання договору не підготовлені документи та нездійснені відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт з ЗАТ «Спіка» на ОСОБА_1 , не проведені розрахунки з Комітетом економіки КМДА по програмі встановлених відрахувань на соціально-економічний розвиток інфраструктури міста Києва.
Звертає увагу, що позивач продовжує виконувати договірні зобов`язання щодо сплати орендної плати та належного користування земельною ділянкою, а Київська міська рада, в свою чергу, рішень про припинення договору оренди укладеного між ЗАТ «Спіка» та Київською міською радою від 8 вересня 2005 року не приймала, заперечень щодо продовження користування позивачем земельною ділянкою та відмови від сплати орендної плати за землю - не висувала.
Зазначає, що укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_1 , ЗАТ «Спіка» не розраховувало нести додаткові витрати на утримання території та сплату відповідних податків.
В зв`язку з цим у ЗАТ «Спіка» продовжує існувати обов`язок нести тягар витрат по оплаті орендної плати за землю та доглядом за екологічним і санітарним станом земельної ділянки.
Наголошує на тому, що в обґрунтування позовних вимог позивачем зазначалось істотне порушення умов договору, яке полягає у невиконанні відповідачем умов договору, що стосуються переоформлення прав забудовника на об`єкт, що призвело до понесення позивачем тягаря витрат по орендній платі землі та доглядом за екологічним та санітарним станом земельної ділянки. Відповідачем також порушено конструктивні елементи будинку та систем димовидалення, чим створено небезпеку для мешканців.
Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.
У судовому засіданні представник позивача ЗАТ «Спіка» - адвокат Войтович М.С. просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.
Відповідач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_3 просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Представник третьої особи ТОВ «Бінат ЛТД» - адвокат Возний М.В. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з  наступних підстав.
Частиною 1 ст.367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не доведено підстав для розірвання договору.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 31 грудня 2003 року між Закритим акціонерним товариством "Спіка" з однієї сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бінат-ЛТД", ОСОБА_1 з іншої, укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. та зареєстрований в реєстрі за №14684.
У відповідності до п. 1.1 вищезазначеного договору, до складу об`єктів незавершеного будівництва, які відчужується, входять приміщення, що розташовані на першому поверсі і встановлюються з проектної відмітки 0.00 або опорної відмітки 150.00, а саме: Офісні приміщення, які згідно проектно-кошторисної документації розташовані в межах вісей (Г-11)- (11-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-4)- (4-Бп) (Бп-5)- (5-Е)- (Е-6)- (6-Г); приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_2", частина яких збудована і розташована в межах вісей (3-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-1)- (1- Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3) та не збудована - в межах вісей (1-Ай)- (АП-5п)- (1-И)- (И-1); - Частина приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", збудована і розташована в межах вісей (1-Л)- (Л-3 (1/2))- (3 (1/2)-И)- (И-1) та не збудована - в межах вісей - (Вп-1п)- (1п-1)- (1-И)- (И-1п)- (1п-Вп).
Приміщення магазину «ІНФОРМАЦІЯ_1», частина яких відчужується ОСОБА_1 збудована і розташована в межах вісей - (2-П)-(П-4)-(4-Л)-(Л-2), загальна площа яких становить - 57,56 кв.м.
Завершення будівельно-монтажних робіт, пусконалагоджувальних робіт, введення вказаних приміщень в експлуатацію повністю покладаються на покупців.
Згідно п. 5.1.3. покупці зобов`язані в 120-денний строк з моменту підписання цього договору підготувати та здійснити відповідно дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт.
Згідно п. 7.2 договору, у разі невиконання покупцями умов цього договору продавець має право у встановленому законом порядку на розірвання цього договору, стягнення збитків в цінах, що діють на момент розірвання договору, та повернення об`єкта незавершеного будівництва у власність продавця.
Земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва, користувався продавець - ЗAT "Спілка" на підставі договору оренди від 8 вересня 2005 року, що було укладено з Київською міською радою.
Відповідно до п.3.1. договору оренди земельної ділянки, договір укладено на 3 (три) роки.
Доказів пролонгації вищевказаного договору оренди матеріали справи не містять.
У судовому засіданні встановлено, що позивач не є власником нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , а також не є землекористувачем.
Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 23 листопада 2011 року зобов`язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" (01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4 код ЄДРПОУ 03359836) зареєструвати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Бінат ЛТД" у відповідності до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:75:129:0083 по АДРЕСА_1 , що розташовані на першому поверсі і встановлюються з проектної відмітки 0,00 або опорної відмітки 150.00, а саме:
- Офісні приміщення, які згідно проектно-кошторисної документації розташовані в межах вісей (Г-11)- (11-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-4)- (4-Бп) (Бп-5)- (5-Е)- (Е-6)- (6-Г);
- Приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_2", частина яких збудована і розташована в межах вісей (3-Д)- (Д-3)- (3-И)- (И-1)- (1-Б)- (Б-4)- (4-Д)- (Д-3) та не збудована - в межах вісей (1-Ай)- (АП-5п)- (1-И)- (И-1);
- Частина приміщення магазину "ІНФОРМАЦІЯ_1", збудована і розташована в межах вісей (1-Л)- (Л-3 (1/2))- (3 (1/2)-И)- (И-1) та не збудована - в межах вісей (Вп-1п)- (1п-1)- (1-И)- (И-1п)- (1п-Вп).
У подальшому, 22 січня 2020 року вказана постанова за апеляційною скаргою ЗАТ «Спіка» була скасована Шостим апеляційним адміністративним судом, а провадження у справі закрито на підставі п.1 ч.1 ст. 238 КАС України.
В ході розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем ОСОБА_1 здійснено заяву про застосування наслідків пропуску строку позовної даності (т.1 а.с.105-107).
Судом першої інстанції надано оцінку заяві про пропуск позовної давності, відповідно до якої строк звернення до суду з цим позовом не пропущено. В той же час, як убачається із змісту мотивувальної частини оскаржуваного рішення, підставою для відмови у задоволенні позовних вимог було не пропуск позовної давності, а саме недоведеність підстав для задоволення позову.
З наведених обставин справи вбачається, що як на підставу для задоволення вимог позову, сторона позивача посилається на договір купівлі-продажу вбудованих приміщень об`єкту незавершеного будівництва, який посвідчений приватним нотаріусом        Морозовою С.В. 31 грудня 2003 року за №14684 та вказує на істотне порушення умов цього договору, яке полягає у невиконанні відповідачем ОСОБА_1 умов договору, що стосуються переоформлення прав забудовника на об`єкт, що призвело до понесення позивачем тягаря витрат по орендній платі землі та доглядом за екологічним та санітарним станом земельної ділянки. 
Позивач звертаючись до суду із позовом вказував на істотне порушення умов цього договору, а саме посилався на п. 5.1.3 цього договору, відповідно до якого покупці зобов`язані в 120-денний строк з моменту підписання цього договору підготувати та здійснити відповідно дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт, однак ОСОБА_1 не було переоформлено право забудовника на об`єкт.
В той же час, як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, договір, на який посилається позивач, було посвідчено 31 грудня 2003 року, тобто умова щодо оформлення переходу права на об`єкт була виконана.
Крім того, позивач в позовній заяві стверджує , що відповідач 202 місяці (16 років та 8 місяців) не сплачує орендну плату за земельну ділянку, на якій знаходиться спірне приміщення, чим завдає фактичних збитків позивачу. В той же час, предметом договору не було врегульовано питання щодо порядку користування та здійснення оплати орендної плати.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.  Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.  У разі односторонньої відмови від договору У повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Умовами п. 7.2 договору, що є предметом цього спору, передбачено право продавця, у разі невиконання покупцями умов цього договору, у встановленому порядку на розірвання цього договору, стягнення завданих збитків в цінах, що діють на момент розірвання договору, та повернення об`єкта незавершеного будівництва у власність продавця. 
Порядок розірвання договору, який установлений умовами п. 11.3 договору, передбачає, що у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або арбітражного суду.
Як слідує із умов договору, інших особливих підстав та порядку щодо розірвання договору цей договір не містить, тому під час вирішення цього спору підлягають застосуванню також загальні положення, визначені Цивільним кодексом України.
Змінити або розірвати договір, якщо згода сторін про це не досягнута, можна на вимогу зацікавленої сторони лише у судовому порядку і лише при наявності певних підстав. Такими підставами, відповідно до ч. 2 статті, що коментується, може бути 1) істотне порушення договору другою стороною та 2) інші випадки, встановлені договором або законом.
Істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору. У зв?язку з цим, термін «шкода» не треба розуміти обмежувально. Крім можливих значних додаткових витрат, неотримання прибутків, він включає і інші наслідки, що істотно впливають на інтереси сторони.
До другої групи підстав, що надають право вимагати зміни або припинення договору, належать підстави, прямо передбачені цим Кодексом, іншими актами законодавства або договором.
Визначення кола істотних умов залежить від специфіки кожного конкретного договору. 
Вдповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Отже істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет договору, ціна.
Перевіряючи матеріали справи та обгрунтування позову колегія апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем взагалі не указано такого істотного порушення відповідача, як сторони договору, внаслідок якого позивач був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору та завданої цим шкоди. 
Позивачем не доведено, що він не отримав грошових коштів у розмірі ціни, яка визначена у цьому договорі, чи що відповідач не прийняв об`єкт купівлі-продажу.
Позивач наводить ряд інших порушень, які, на його переконання, були допущені стороною відповідача, однак доказів у підтвердження обставин, що такі порушення є істотними по відношенню до позивача у розумінні підстав для розірвання договору, які визначені у ч. 2 ст. 651 ЦК України, не навів.
Доводів на спростування таких висновків апеляційна скарга не містить, а в силу положень ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Враховуючи наведене, суд першої інстанції ухвалюючи оскаржуване рішення на підставі наявних у матеріалах справи доказів, правильно встановив обставини справи та характер спірних правовідносин. Оскаржуване судове рішення містить висновки щодо результатів оцінки зібраних у справі доказів, відповідає вимогам ЦПК України щодо законності й обґрунтованості.
Таким чином, посилання позивача на те, що судом першої інстанції не в повній мірі досліджені матеріали справи, що призвело до прийняття необґрунтованих висновків, які не відповідають фактичним обставинам справи, що в свою чергу є підставою для скасування рішення суду, не знайшли свого підтвердження.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду відповідає вимогам закону, зібраним доказам, обставинам справи і підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.
Враховуючи відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, відсутні підстави і для компенсації позивачеві понесених ними судових витрат при звернені до апеляційного суду, виходячи з положень ст.141 ЦПК України.
 
Керуючись ст. ст. 367, 374, 379, 381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд,
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу закритого акціонерного товариства «Спіка» залишити без задоволення.
Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 березня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий                                                                 Т.О. Писана
 
Судді                                                                              К.П. Приходько
 
                                                                                        С.О. Журба