ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 жовтня 2024 року
м. Київ
справа № 753/2872/21
провадження № 61-9878св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: акціонерне товариство «Сенс-Банк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко Сергій Анатолійович,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: служба у справах дітей та сім`ї Дарницької районної у м. Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова Світлана Миколаївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Онищенко Валентина Сергіївна, 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу акціонерного товариства «Сенс-Банк» на постанову Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Мостової Г. І., Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф., і виходив з наступного.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1.           У лютому 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до 
АТ «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А., треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: служба у справах дітей та сім`ї Дарницької районної у м. Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В. А., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова С. М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Онищенко В. С. про визнання іпотечного договору недійсним, визнання дій приватного нотаріуса незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, поновлення права власності, відновлення запису про реєстрацію права власності на квартиру, скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 
2.           На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1 зазначав, що 13 грудня 2005 року між ним та АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є 
АТ «Сенс-Банк», було укладено кредитний договір № 028/25-305. В забезпечення виконання зобов`язань за указаним кредитним договором було укладено іпотечний договір від 13 грудня 2005 року, за умовами якого в іпотеку передано майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Після завершення будівництва та оформлення права власності на квартиру змінилася адреса предмета іпотеки на:                           кв. АДРЕСА_1 . 
3.           Посилався на те, що після закінчення будівництвом квартири не було внесено змін до опису предмета іпотеки, що є істотною умовою договору. Передача в іпотеку майнових прав суперечила статті 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на час укладення договору. 
4.           Зазначав, що у січні 2021 року він отримав довідку АТ «Альфа-Банк» 
від 22 грудня 2020 року № 1306 про отриманий дохід у вигляді прощеного боргу, з якої дізнався, що 23 січня 2020 року банк відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до рішення державного реєстратора, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А., а саме: однокімнатну квартиру, загальною площею 53,50 кв. м, що знаходиться за адресою: кв. АДРЕСА_1 .
5.           Посилався на те, що при здійсненні державної реєстрації переходу права власності на предмет іпотеки було порушено вимоги Законів України «Про нотаріат», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень», «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та «Про іпотеку». Зокрема, ним не було отримано жодних письмових вимог іпотекодержателя, не було укладено окремого іпотечного договору щодо збудованої квартири, реєстрація права власності вчинена з пропуском строку, без попереднього дозволу органу опіки та піклування та без урахування мораторію на звернення стягнення на іпотечне майно, яке використовується як місце його постійного проживання. 
6.           Враховуючи наведене,  ОСОБА_1 просив суд: 
-                     визнати недійсним іпотечний договір № 028/15-382 від 13 грудня 
2005 року, укладений між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є 
АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Онищенко В. С., зареєстрований у реєстрі за № 9931;
-                     визнати незаконними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (державного реєстратора) Михайленка С. А. щодо проведення 23 січня 2020 року державної реєстрації права власності на однокімнатну квартиру, розташовану за адресою: кв. АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк»;
-                     визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (державного реєстратора) Михайленка С. А., номер свідоцтва 4266, згідно з яким 23 січня 2020 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис 
№ 35223374 про державну реєстрацію права власності на квартиру, розташовану за адресою: кв. АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2017344880000, за АТ «Альфа-Банк» на підставі іпотечного договору № 028/15-382 від 13 грудня 2005 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Онищенко В. С. та зареєстрованого у реєстрі за № 9931; 
-                     поновити право власності ОСОБА_1 на вказану квартиру; 
-                     відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру, розташовану за адресою: 
кв. АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20 липня 2006 року на підставі наказу Головного управлінням житлового забезпечення від 13 липня 2006 року №1327-С/КІ; 
-                     скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (державного реєстратора) Михайленка С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер 50851846 від  28 січня 2020 року;
-                     скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (державного реєстратора) Михайленка С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 35224474 від 25 січня 2008 року, індексний номер 50851846 від 28 січня 2020 року;
-                     скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чуловського В. А. про державну реєстрацію обтяжень, номер запису про іпотеку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 35009830 (спеціальний розділ) від 11 грудня 2006 року, індексний номер 50622981 від 13 січня 2020 року;
-                     скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іванової С. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер запису про іпотеку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 6716995 (спеціальний розділ) від 13 грудня 2005 року, індексний номер 15224370 від 18 серпня 2014 року.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
7.           Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 20 липня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено в повному обсязі.
8.           Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження в іпотечному договорі, таке іпотечне застереження було чинним. Позивачем не спростовано презумпцію правомірності договору, а тому всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що є предметом іпотеки, визнано правомірним, оскільки воно прийнято з наданням відповідачем всіх документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та у відповідності до Закону України «Про іпотеку». При укладенні договору іпотеки, права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувалися нерухомістю, яка передавалася в іпотеку, не були зареєстровані за адресою предмета іпотеки, а тому отримання дозволу на здійснення правочину або реєстраційної дії від служби у справах дітей не потрібно. Підстав для застосування мораторію не встановлено.
9.           Водночас, з урахуванням заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності, суд першої інстанції вважав, що оскільки між позивачем та банком іпотечний договір №028/15-382 року було укладено 
13 грудня 2005 року, ОСОБА_1 було підтверджено факт особистого підписання ним іпотечного договору, а також погодження з усіма його умовами, поданий 10 лютого 2021 року позов у цій справі є таким, що поданий пропуском встановленого статтею 257 Цивільного кодексу України строку позовної давності.
Основний зміст та мотиви судового рішення судів апеляційної інстанції
10.        Постановою Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 20 липня 2023 року скасовано з ухваленням нового судового рішення. Позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
від 28 січня 2020 року № 50851846  про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за АТ «Альфа-Банк». В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Сенс-Банк» відмовлено. У задоволенні позову ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А. про визнання дій приватного нотаріуса незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
11.        Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції, застосувавши наслідки пропуску позовної давності, не зазначив підстав недійсності оспорюваного договору іпотеки. Суд апеляційної інстанції вважав, що іпотечний договір №028/15-382 від 13 грудня 2005 року укладений з порушенням вимог статті 5 Закону України «Про іпотеку», яка не визначала майнові права предметом іпотеки. Однак, з огляду на пропуск позивачем позовної давності при зверненні до суду з позовом у цій справі, апеляційний суд загалом погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання такого договору недійсним.
12.        З урахуванням відсутності підстав для визнання недійсним іпотечного договору № 028/15-382 від 13 грудня 2005 року, не оскарження в судовому порядку додаткової угоди до іпотечного договору, відсутні правові підстави для скасування реєстрації обтяжень за іпотечним договором №028/15-382 
від 13 грудня 2005 року.
13.        В частині позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за 
АТ «Альфа-Банк», суд апеляційної інстанції не погодився з висновком суду першої інстанції про дотримання вимог чинного законодавства, зазначивши про порушення іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
14.        Водночас, з огляду на приписи статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також здійснення державним реєстратором підготовчих (технічних) дій для здійснення державної реєстрації права власності, суд апеляційної інстанції зазначив про відсутність підстав для визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем, а також скасування рішень державного реєстратора щодо відкриття розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
15.        Позовні вимоги, заявлені безпосередньо до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А., визнані такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на пред`явлення їх до неналежного відповідача.
 
Узагальнені доводи касаційної скарги
16.        08 липня 2024 року АТ «Сенс-Банк» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року, змінивши мотивувальну частину постанови в частині визнання договору іпотеки недійсним.
17.        Підставами касаційного оскарження вказаної постанови апеляційного суду заявник зазначає неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального і порушення норм процесуального права, посилаючись на те, що апеляційний суд застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13, у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 200/9474/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 466/4569/17, від 30 вересня 2019 року у справі № 658/2473/16-ц, 
від 23 жовтня 2019 року у справі № 522/377/16-ц, від 27 листопада 2019 року у справі № 520/2029/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 766/2353/16-ц, 
від 03 квітня 2020 року у справі № 755/13376/17 (пункт 1 частини другої               статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а також не дослідив зібрані у справі докази та не надав їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
18.        Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суд апеляційної інстанції не урахував, що іпотекодавцем за оспорюваним договором є не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України «Про іпотеку» подала докази на підтвердження того, що нерухоме майно стане її власністю. Вважає, що приписи статті 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, яка була чинною на момент укладення договору іпотеки, та статті 526 ЦК України свідчать про відсутність підстав для визнання договору іпотеки недійсним.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
19.        Ухвалою Верховного Суду від 17 липня 2024 року касаційну скаргу залишено без руху для усунення недоліків.
20.        Ухвалою Верховного Суду від 28 серпня 2024 року поновлено 
АТ «Сенс-Банк» строк на касаційне оскарження постанови Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року, відкрито касаційне провадження у справі № 753/2872/21, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
21.        18 вересня 2024 року матеріали цивільної справи № 753/2872/21 надійшли на адресу Верховного Суду.
22.        Ухвалою Верховного Суду від 02 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. Продовжено до 25 вересня 2024 року приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Івановій С. М. строк на подання відзиву на касаційну скаргу АТ «Сенс-Банк» на постанову Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу
23.        16 вересня 2024 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат 
Цесельська І. В., через засоби поштового зв`язку подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу АТ «Сенс Банк», у якому, посилаючись на необґрунтованість доводів скарги, просить суд відмовити у її задоволенні.
24.        Відзив на касаційну скаргу обґрунтований посиланням на те, що суд апеляційної інстанції правильно встановив, що приписи статті 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на момент укладення договору іпотеки, не визначали майнові права предметом іпотеки. Зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва, який набрав чинності 14 січня 2009 року.
25.        Крім того, предмет іпотеки не містить опису переданого майнового права, яким має бути опис майна, яке має бути збудоване для іпотекодавця (опис майбутнього об`єкту).
26.        Вважає наведену заявником практику Верховного Суду не релевантною спірним правовідносинам.
27.        Додатково заявляє вимогу про відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу, понесених ним у суді касаційної інстанції, попередній (орієнтовний) розрахунок яких становить 7 000,00 грн. Докази понесення таких витрат подані ОСОБА_1 , від імені якого діє                 ОСОБА_2 , 30 вересня 2024 року.
28.        26 вересня 2024 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова С. М., від імені якої діє адвокат Олексієнко З. О., через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу АТ «Сенс-Банк», у якому зазначила про наявність підстав для задоволення касаційної скарги АТ «Сенс Банк». Вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, іпотечний договір є чинним, позивач погодив всі умови договору, підтвердив свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства України.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
29.        12 жовтня 2005 року між ОСОБА_1 та комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест» було укладено договір № КНТР-10134/кв про участь у фонді фінансування будівництва, за умовами якого ОСОБА_1 передає фінансовій компанії управління грошові кошти з метою отримання у власність об`єкт інвестування - квартири АДРЕСА_1 , кількість кімнат 1, загальна площа 52,94 кв. м, житлова площа 
24,19 кв. м, у житловому будинку АДРЕСА_1 , будинок без оздоблення.
30.        13 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», було укладено договір кредиту 
№ 028/25-305.
31.        За умовами пункту 1.1 договору кредиту, кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 44 074,00 дол. США, зі сплатою 13,75 % річних за перший рік, подальший розмір процентів за користування кредитом підлягає щомісячному перегляду, з кінцевим терміном повернення основної заборгованості по кредиту до 12 грудня 2020 року.
32.        Кредит надається позичальнику на фінансування будівництва (інвестування) житла відповідно до інвестиційного договору № КНТР-10134/кв від 12 жовтня 2005 року, що укладеного між ОСОБА_1 (позичником) та ККУП «ФК «Житло-Інвест» (пункт 1.2 договору кредиту).
33.        На забезпечення виконання умов договору кредиту між ОСОБА_1 (іпотекодавець) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель) було укладено іпотечний договір № 028/15-382 від 13 грудня 2005 року.
34.        Згідно з умовами пункту 1.1 цього договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язання за договором кредиту № 028/25-305 від 13 грудня 2005 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
35.        Відповідно до пункту 1.2 цього договору майнові права на предмет іпотеки належать іпотекодавцю на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва № КНТР-10134/кв від 12 жовтня 2005 року, який укладений між іпотекодавцем та ККУП «ФК«Житло-Інвест.
36.        Відповідно до пункту 1.10 іпотечного договору сторони погоджуються, що одночасно з нотаріальним посвідченням додаткової угоди до цього договору, що буде укладено відповідно до пункту 1.9. цього договору з приводу змін опису предмету іпотеки, нотаріус накладає заборону відчуження предмета іпотеки.
37.        На підставі листа іпотекодержателя АКБ СР «Укрсоцбанк» приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова С. М. здійснила державну реєстрацію обтяжень: заборона на нерухоме майно, номер запису про обтяження 6716995 (спеціальний розділ) від 13 грудня 2005 року.
38.        У подальшому до іпотечного договору було укладено додаткову угоду № 1 від 11 грудня 2006 року, якою сторони виклали пункт 1.10 іпотечного договору у новій редакції: «Сторони погоджуються, що одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору нотаріус накладає згідно з чинним законодавством України заборону на відчуження предмета іпотеки».
39.        На підставі вказаної додаткової угоди приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В. А. здійснив державну реєстрацію обтяжень: заборона на нерухоме майно, номер запису про обтяження 35009830 (спеціальний розділ) від 11 грудня 2006 року.
40.        Відповідно до акту №141 прийому-передачі об`єкта інвестування (квартири) від 03 липня 2006 року забудовник КК з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» організував спорудження об`єкту інвестування (квартири) та передає, а довіритель ОСОБА_1 у повному обсязі здійснив оплату та приймає квартиру 
АДРЕСА_1 ).
41.        Відповідно до свідоцтва про право власності від 20 липня 2006 року, виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), квартира 
АДРЕСА_1 , належить на праві власності ОСОБА_1 . 
42.        З наданої на запит суду реєстраційної справи №2017344880000 вбачається, що кредитор АТ «Альфа-Банк», як правонаступник АКБ СР «Укрсоцбанк», надіслав позичальнику ОСОБА_1 повідомлення про порушення основного зобов`язання відповідно до статей 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» від 04 листопада 2019 року №101301-34-б/15.
43.        У вказаному повідомленні кредитор повідомив позичальника про те, що станом на 25 жовтня 2019 року вказані зобов`язання за договором кредиту не виконуються, внаслідок заборгованість за договором кредиту складає 
73 164,17 дол. США та 206 770,94 грн, а саме: заборгованість за тілом кредиту - 35 009,00 дол. США, заборгованість за процентами - 25 621,10 дол. США, пеня - 12 534,07 дол. США, пеня - 206 770,94 грн.
44.        Вказано, що керуючись статтями 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» кредитор заявляє письмова вимогу про усунення порушення за кредитним договором № 028/25-305 від 13 грудня 2005 року, а саме: здійснити погашення кредитної заборгованості у загальній сумі 73 164,17 дол. США, та 206 770,94 грн, а саме: заборгованість за тілом кредиту - 35 009 дол. США, заборгованість за процентами - 25 621,10 дол. США, пеня - 12 534,07 дол. США, пеня - 206 770,94 грн, у тридцятиденний строк.
45.        У випадку невиконання вказаної вимоги у зазначений строк, AT «Альфа- Банк» повідомило про свій намір застосувати право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (адреса змінена та присвоєна після будівництва та введення будинку в експлуатацію).
46.        У випадку задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», буде прощенно (анульовано залишок непогашеної заборгованості за кредитом), у зв`язку з чим позивач буде зобов`язаний сплатити 18 % податку на доходи фізичних осіб та 
1,5 % військового збору з доходу у вигляді основної суми боргу, анульованого кредитором.
47.        Указане рекомендоване повідомлення було надіслане позичальнику за адресою: АДРЕСА_1 , та повернулося без вручення з відміткою поштового відділення «за закінчення строку зберігання».
48.        Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №50851846 
від 28 січня 2020 року здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру 
АДРЕСА_1 ,  за АТ «Альфа-Банк».
Позиція Верховного Суду
49.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
50.        Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
51.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
52.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
53.        З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, справа в касаційному порядку переглядається лише в частині вирішення позовних вимог про визнання договору іпотеки недійсним.
54.        Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
55.        У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
56.        Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
57.        Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
58.        Відповідно до частин третьої, п`ятої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
59.        Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
60.        Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
61.        За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
62.        Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
63.        Вказаний правовий висновок узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27 листопада 2018 року у справі 
№ 905/1227/17.
64.        Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (постанова Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17).
65.        Наявність підстави для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (постанова Верховного Суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц ).
66.        Згідно зі статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом;
67.        Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
68.        Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
69.        Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
70.        Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.
71.        Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
72.        При укладенні оспорюваного договору іпотеки від 13 грудня 2005 року стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не містила положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати предметом іпотеки.
73.        Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
74.        Разом з тим, згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
75.        Отже положення статті 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції чинній на час укладення договору іпотеки, передбачали, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
76.        Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказала, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
77.        Заявляючи вимогу про визнання недійсним іпотечного договору 
№ 028/15-382 від 13 грудня 2005 року, ОСОБА_1 посилався на невідповідність його умов договору приписам статей 5, 18 Закону України «Про іпотеку» щодо передачі в іпотеку майнових прав та не внесення змін до опису предмета іпотеки після реєстрації за ним права власності на вже збудовану квартиру.
78.        Судом першої інстанції було встановлено, що іпотечний договір 
від 13 грудня 2005 року підписаний ОСОБА_1 , ним погоджено всі умови договору та підтверджено згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки у випадку виникнення права на звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства України. Крім того, в судовому засіданні позивачем було підтверджено факт підписання ним іпотечного договору, щодо умов якого на той час у нього не було заперечень.
79.        Відповідно до пункту 1.1.1 іпотечного договору майнові права на предмет іпотеки належать іпотекодавцю на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництвом № КНТР-10134/кв від 12 жовтня 2005 року, який укладений між іпотекодавцем та комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест», а також документу, який підтверджує фінансування іпотекодацем будівництва за рахунок власних              коштів - квитанція № 35 від 12 жовтня 2005 року на 45 577,88 грн, копія меморіального ордера № 13 від 12 жовтня 2005 року на 50 000,00 грн.
80.        У пункті 1.9 оспорюваного іпотечного договору сторони погодили, що після завершення будівництва, оформлення та реєстрації права власності збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
81.        Відповідно до статті 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
82.        Стаття 629 ЦК України визначає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
83.             Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
84.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
85.        Цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.
86.        Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. 
87.        Ураховуючи одну із загальних засад цивільного законодавства, а саме свободу договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України), погодження сторонами цивільно-правового договору усіх його умов, надання позивачем підтвердження свого права на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому (пункт 1.1.1 іпотечного договору) із взяттям зобов`язання, що таке нерухоме майно продовжуватиме бути предметом іпотеки, колегія суддів вважає загалом правильними висновки суду першої інстанції про не спростування позивачем презумпції правомірності оспорюваного іпотечного договору.
88.        Більш того, поведінка позивача щодо оспорення договору іпотеки через п`ятнадцять років після його укладення та після прострочення виконання зобов`язань за кредитним договором не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, таким, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
89.        Сам по собі факт того, що на час укладення спірного іпотечного договору стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність.
90.        Позивач виступив іпотекодавцем майнових прав за спірним іпотечним договором, самим надав згоду на передачу в іпотеку майнових прав на квартиру, яка у майбутньому стане його власністю. Отже позивач не довів порушення його прав.
91.        За таких обставин підстави для визнання іпотечного договору недійсним відсутні.
92.        Подібний висновок висловлено Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц, на яку обґрунтовано послався заявник у касаційній скарзі, а також у постанові Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17.
93.        В контексті доводів відзиву ОСОБА_1 на касаційну скаргу з посиланням на постанови Верховного Суду колегія суддів зауважує, що логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки суду касаційної інстанції у складі об`єднаної палати мають перевагу над висновками суду у складі палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів касаційного суду (постанови Верховного Суду від 13 лютого                      2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20).
94.        Суд апеляційної інстанції не звернув уваги на зазначене, неналежним чином визначився з характером спірних правовідносин, умовами погодженого сторонами договору та поведінкою його сторін, у зв`язку з чим дійшов неправильного висновку про наявність підстав для визнання оспорюваного іпотечного договору недійсним.
95.        Суд першої інстанції, хоч і вважав, що позивачем не спростовано презумпцію правомірності іпотечного договору, однак помилково застосував до зазначених вимог наслідки пропуску позовної давності.
96.        У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 у справі № 367/6105/16-ц зауважено, що сплив позовної давності, про застосування якої було заявлено стороною у справі, є самостійною підставою для відмови в позові. Для правильного застосування частини першої статті 261 ЦК України при визначенні початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об`єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав. Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. Відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права із зазначенням спливу позовної давності як додаткової підстави для відмови в задоволенні позову не відповідає вимогам закону.
97.        Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
98.        Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
99.        З огляду на наведене, касаційна скарга АТ «Сенс-Банк» підлягає задоволенню, а постанова суду апеляційної інстанції в оскарженій частині - зміні, шляхом викладення її мотивувальної частини у редакції цієї постанови.
Щодо розподілу судових витрат за наслідками касаційного розгляду
100.          Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції вирішує питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
101.     Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних із розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу (частини перша, третя статті 133 ЦПК України).
102.     Згідно з частиною другою статті 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача, у разі відмови - на позивача, у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
103.     З урахуванням того, що результатами касаційного перегляду справи, касаційна скарга АТ «Сенс-Банк» підлягає задоволенню, понесені банком витрати зі сплати судового збору при поданні касаційної скарги у розмірі 1 816,00 грн підлягають стягненню з позивача.
104.     Понесені позивачем судові витрати на професійну правничу допомогу при перегляді справи в касаційному порядку, з урахуванням результатів касаційного розгляду та частини другої статті 141 ЦПК України, підлягають залишенню за ним.
Керуючись статтями 141, 402, 403, 409, 412, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу акціонерного товариства «Сенс-Банк» задовольнити.
2.           Постанову Київського апеляційного суду від 14 лютого 2024 року в частині вирішення позовних вимог про визнання договору іпотеки недійсним змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
3.           Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь акціонерного товариства «Сенс-Банк» (ЄДРПОУ 23494714) в порядку розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, судовий збір у розмірі 1 816,00 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) грн.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                     О. В. Білоконь
 
                                                                                              О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович