ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
02 жовтня 2024 року
м. Київ
 
справа № 521/8499/19
провадження № 61-3595св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Коротенка Є. В., Крата В. І., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,  
 
учасники справи:   
позивач - ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС»,
треті особи: Комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Ганна Валеріївна», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, ОСОБА_4 ,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС» на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 04 червня                      2020 року у складі судді Михайлюк О. А. та постанову Одеського апеляційного суду від 15 грудня 2022 року у складі колегії суддів: Дришлюка А. І.,                   Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст заяви
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС» (далі - ТОВ «ІСАГІС»), в якому просив: 
- визнати протиправним та скасувати рішення Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» (далі - КП «Агенція державної реєстрації»), реєстратор Сосніна Г. В. , про державну реєстрацію від 15 квітня 2019 року індексний номер 46469614, за яким ТОВ «ІСАГІС» набуло право власності на квартиру АДРЕСА_1 ; 
- визнати недійсним договір іпотеки квартири АДРЕСА_1 , укладений 10 травня 2019 року між ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. 
Свої вимоги обґрунтовував тим, що 07 серпня 2006 року він уклав із                              Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» (далі - ТОВ «Український промисловий банк») кредитний договір, за яким отримав кредит у розмірі 5 000,00 доларів США з терміном повернення до 06 серпня 2010 року та сплатою 13,5 % річних.
На забезпечення виконання умов кредитного договору відповідно до іпотечного договору, укладеного із ТОВ «Український промисловий банк»», він передав в іпотеку банку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .
30 червня 2010 року між ТОВ «Український промисловий банк», Акціонерним товариством «Дельта Банк» (далі - АТ «Дельта Банк») та Національним банком України укладено договір про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ «Український промисловий банк» на користь АТ «Дельта Банк», відповідно до якого АТ «Дельта Банк» набуло право вимоги за кредитним договором від 04 серпня 2006 року.
15 лютого 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ІСАГІС» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого ТОВ «ІСАПС» набуло до нього ( ОСОБА_1 ) право вимоги за кредитним договором, договором іпотеки та договором поруки від 07 серпня 2006 року.
Окрім того, 15 лютого 2019 року ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «ІСАПС» договір про відступлення права вимоги за укладеним із ним                   ( ОСОБА_1 ) іпотечним договором від 07 серпня 2006 року.
16 травня 2019 року на його адресу надійшов листі від ТОВ «ІСАГІС» з вимогою про виселення зі спірної квартири у зв`язку з набуттям товариством права власності на вказане житлове приміщення.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно він дізнався, що на підставі іпотечного договору від 07 серпня                      2006 року, договору купівлі-продажу майнових прав від 15 лютого 2019 року, договору відступлення права вимоги від 15 лютого 2019 року державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Сосніна Г. В. зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ІСАГІС».
10 травня 2019 року ТОВ «ІСАГІС» уклало з ОСОБА_4 договір позики, за умовами якого остання передала грошові кошти в сумі 450 500,00 грн, і, на забезпечення зобов`язань за кредитним договором, ТОВ «ІСАГІС» передало в іпотеку ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 .
Посилаючись на порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, зокрема відсутність письмового повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, позивач просив позов задовольнити.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 04 червня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено. 
Визнано протиправним та скасовано рішення КП «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Г. В., про державну реєстрацію від 15 квітня 2019 року індексний номер 46469614, за яким ТОВ «ІСАГІС» набуло право власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
Визнано недійсним договір іпотеки квартири АДРЕСА_1 , укладений 10 травня 2019 року між ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. 
Визнаючи протиправним та скасовуючи рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ІСАГІС», суд першої інстанції виходив із того, що іпотекодержатель не дотримався строку виконання позичальником його зобов`язання, тому не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Також суд зазначив, що відбулося примусове стягнення спірного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Окрім того, суд першої інстанції послався на те, що окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, відповідне застереження у іпотечному договорі також відсутнє - відсутній документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно, що є обов`язковою умовою для набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та реєстрації такого права відповідно до вказаних норм законодавства.
Виходячи з того, що іпотекодержатель зареєстрував право власності на предмет іпотеки з порушенням порядку, встановленого законом, суд визнав недійсним договір іпотеки квартири, укладений між ТОВ «ІСАГІС» та                    ОСОБА_4 .
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 08 липня 2021 року провадження в справі № 521/8499/19 було зупинено до залучення до участі в справі правонаступника ОСОБА_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
22 листопада 2021 року Одеський апеляційний суд поновив провадження в справі та ухвалою від 24 грудня 2021 року витребував із Малиновської державної нотаріальної контори у м. Одесі відомості щодо відкриття спадкової справи до майна ОСОБА_1 , померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 14 лютого 2022 року від приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Міглазової Ю. О. була витребувана копія спадкової справи до майна ОСОБА_1 , померлого                       ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Протокольною ухвалою Одеського апеляційного суду від 08 вересня                           2022 року до участі в справі залучені правонаступники ОСОБА_1 -                ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 15 грудня 2022 року за наслідками розгляду апеляційної скарги ТОВ «ІСАГІС» рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 04 червня 2020 року змінено в мотивувальний частині.
В іншій частині судове рішення залишено без змін.
Змінюючи рішення суду першої інстанції в частині мотивування, апеляційний суд виходив із того, що, оскільки договором іпотеки прямо передбачене право іпотекодержателя зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки у випадку порушення позичальником основного зобов`язання та договір іпотеки безпосередньо є підставою для державної реєстрації права власності, іпотекодержатель мав право зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки з дотриманням порядку, встановленого законом, що, у свою чергу, спростовує висновки суду першої інстанції щодо відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та відсутності відповідного іпотечного застереження у договорі іпотеки. 
У решті апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, вважав його законним і обґрунтованим та не вбачав підстав для його скасування.  
Короткий зміст вимог касаційної скарги
27 січня 2023 року ТОВ «ІСАГІС» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 04 квітня 2022 року в справі      № 524/2705/20, від 29 вересня 2022 року в справі № 757/13243/17,                              від 27 січня 2021 року в справі № 569/2586/18, від 02 вересня 2022 року                       в справі № 204/7062/19, від 25 січня 2023 року в справі № 953/10909/20            (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги
Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.
ТОВ «ІСАГІС» належним чином повідомило позивача про необхідність погашення боргу, тому повинна бути застосована презумпція належного повідомлення іпотекодержателем, оскільки позивач не спростував факт отримання повідомлення-вимоги.
Укладаючи іпотечний договір, ТОВ «ІСАГІС» виступило власником квартири, це право підтверджували наявні документи та офіційна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вказана реєстрація ніким не скасована, є чинною.
Доводи інших учасників справи
Відзив/заперечення на касаційну скаргу не надходили.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2023 року поновлено ТОВ «ІСАГІС» строк на касаційне оскарження рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 04 червня 2020 року та постанови Одеського апеляційного суду від 15 грудня 2022 року.
Відкрито касаційне провадження у даній справі.                          
Витребувано з Малиновського районного суду міста Одеси цивільну справу                     № 521/8499/19 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС», треті особи: Комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Ганна Валеріївна», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, ОСОБА_4 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, визнання недійсним договору іпотеки.
У травні 2023 року матеріали справи № 521/8499/19 надійшли до Верховного суду.
Ухвалою Верховного Суду від 11 січня 2024 року справу № 521/8499/19 призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 31 січня 2024 року зупинено касаційне провадження у справі № 521/8499/19 до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи № 466/3398/21 (провадження № 61- 2058сво23).
Ухвалою Верховного Суду від 02 жовтня 2024 року касаційне провадження у справі № 521/8499/19 поновлено.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Суди встановили, що 07 серпня 2006 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит у розмірі 5 000,00 доларів США зі сплатою 13,5 % річних та терміном повернення до 06 серпня 2010 року.
За договором іпотеки 07 серпня 2006 року, укладеним із ТОВ «Український промисловий банк», ОСОБА_1 передав в іпотеку банку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .
30 червня 2010 між ТОВ «Український промисловий банк», АТ «Дельта Банк» та Національним банком України укладено договір про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ «Український промисловий банк» на користь                     АТ «Дельта Банку», відповідно до якого АТ «Дельта Банку» набуло право вимоги до боржників за кредитними та забезпечувальними договорами, у тому числі й за кредитним договором від 04 серпня 2006 року, укладеним із ОСОБА_1 
15 лютого 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ІСАПС» укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 1164/К, відповідно до якого ТОВ «ІСАПС» набуло право вимоги до боржника ОСОБА_1 за кредитним договором, договором іпотеки та договором поруки від 07 серпня 2006 року.
15 лютого 2019 між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «ІСАПС» був укладений договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 07 серпня                      2006 року, укладеним із ОСОБА_1 
26 березня 2019 року ТОВ «ІСАТІС» надіслало на адресу боржника ОСОБА_1 вимогу про сплату заборгованості за кредитним договором від 07 серпня 2006 року.
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі іпотечного договору від 07 серпня 2006 року, серія та номер 2756, повідомлення від 04 квітня 2019 року, договору купівлі-продажу майнових прав від 15 лютого 2019 року, серія та номер 1164 К, договору відступлення права вимоги від 15 лютого 2019 року, серія та                    номер 85, повідомлення-вимоги б/н державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Сосніна Г. В. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності від 15 квітня 2019 року,  індексний номер 46469614, на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ІСАГІС».
10 травня 2019 між ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 був укладений договір позики, за умовами якого остання передала у борг ТОВ «ІСАГІС» грошові кошти в сумі 450 500,00 грн.
На забезпечення виконання вказаного договору 10 травня 2019 року                            ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 уклали договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А., за умовами якого позичальник передав в іпотеку ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 .
Межі та підстави касаційного перегляду 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт четвертий частини другої статті 389 ЦПК України). 
Підставами касаційного оскарження у цій справі судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій є посилання заявника на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 04 квітня 2022 року в справі № 524/2705/20, від 29 вересня 2022 року в справі № 757/13243/17, від 27 січня 2021 року в справі № 569/2586/18, від 02 вересня 2022 року в справі № 204/7062/19,                   від 25 січня 2023 року в справі № 953/10909/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). 
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого.
Позиція Верховного Суду 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Щодо вимог про скасування державної реєстрації права власності
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку»                            (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) в разі порушення   основного   зобов`язання   та/або   умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання   про звернення стягнення   на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог   іпотекодержателя   може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому   статтею 38 цього Закону.
Згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою   підставою   для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договору про задоволення вимог іпотекодержателя викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року в справі   № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18) зазначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Однією з підстав задоволення позову суди вказали недотримання іпотекодержателем 30-денного строку на виконання позичальником його зобов`язання.
Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій у цій частині, з огляду на таке.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України  від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), у редакції на момент прийняття рішення державним реєстратором від 20 березня                     2019 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.
Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19 (провадження  № 14-81цс22).
Отже реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
У справі, яка переглядається, суди встановили, що відповідно до пункту 4.2. договору іпотеки від 07 серпня 2006 року у випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк з моменту попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення на предмет іпотеки.
Повідомлення з вимогою про усунення порушень зобов`язань з виконання кредитного договору ОСОБА_1 датоване 26 березня 2019 року. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «ІСАГІС» проведена на підставі повідомлення від 04 квітня 2019 року. Рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 прийнято 15 квітня 2019 року, тобто іпотекодержатель не дотримався 30-денного строку на виконання позичальником його зобов`язання.  
Таким чином, документ, що підтверджує наявність факту завершення                      30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, письмової вимоги іпотекодержателя до суду не надано і судами не встановлено.
З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що іпотекодержатель не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Окрім того, вирішуючи спір в цій частині, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, виходив із того, що спірна квартира виступає як забезпечення зобов`язань позичальника за споживчим кредитому іноземній валюті та використовується позивачем як місце постійного проживання, тому не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, надано як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (чинного на час реєстрації права власності на майно за ТОВ «ІСАГІС»), у тому числі й шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої вказаного Закону (у редакції, чинній на час реєстрації права власності на майно за ТОВ «ІСАГІС») протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України; «Про іпотеку»; якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Суди попередніх інстанцій установили, що 07 серпня 2006 року між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, за умовами якого останній передав в іпотеку банку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .
Цією іпотекою забезпечується виконання зобов`язання позивача за кредитним договором від 07 серпня 2006 року з повернення кредиту, наданого в іноземній валюті у розмірі 5 000,00 доларів США.
За обставинами цієї справи квартира АДРЕСА_1 відповідає вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції, чинній на час реєстрації права власності на майно за ТОВ «ІСАГІС»).
Матеріали справи не містять будь-яких належних доказів того, що у позивача у власності знаходилося інше житлове приміщення.
Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що спірна квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (чинного на час реєстрації права власності на майно за ТОВ «ІСАГІС»), у тому числі і шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, в нотаріуса були наявні підстави для відмови в проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за кредитором.
Таке порушення є самостійною і достатньою підставою для скасування оспорюваного рішення державного реєстратора.
Таким чином, установивши, що іпотекодержатель не дотримався 30-денного строку на виконання позичальником його зобов`язання, а також те, що державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 квітня 2019 року про реєстрацію за ТОВ «ІСАГІС» права власності на спірну квартиру здійснено з порушенням вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (чинного на час реєстрації права власності на майно за ТОВ «ІСАГІС»), суд першої інстанції, з яким у цій частині погодився й апеляційний суд, зробив обґрунтований висновок про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію КП «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Г. В.,                        від 15 квітня 2019 року, за яким ТОВ «ІСАГІС» набуло право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Наведені у касаційній скарзі доводи з цього приводу були предметом дослідження судами попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Суди правильно застосували норми матеріального права у спірних правовідносинах та не допустили порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскаржених судових рішень, тому доводи касаційної скарги з цього приводу є безпідставними.
Аргументи касаційної скарги в цій частині по своїй суті зводяться до переоцінки доказів та встановлення обставин, які не були встановлені судом, що в силу положень статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.           
Щодо вимог про визнання недійсним договору іпотеки
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у поставні від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження                    № 61-2058сво23) зазначив, що законодавець не передбачив нікчемності правочину у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків (має місце тільки в одиничних випадках, передбачених у законі - наприклад, частина друга статті 548, частина четверта статті 1119 ЦК України). Тому повинна враховуватися добросовісність / недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. При цьому очевидно, що добра совість «лікує» таку ваду набуття права іпотеки як укладення договору не власником.
Предметом спору в цій справі є визнання недійсним укладеного між ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 договору іпотеки квартири АДРЕСА_1 .
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (схожі за змістом висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 910/17792/17). Якщо позовна вимога заявлена до особи, яка не є учасником спірних правовідносин (тобто, не до тієї особи, яка має відповідати за цією вимогою), така особа є неналежним відповідачем.
Отже, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Визначення позивачем у позові складу сторін у справі має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
Відповідно до вимог статті 51 ЦПК України суд має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
За змістом наведених норм цивільного процесуального права, з урахуванням принципу диспозитивності цивільного судочинства та принципу змагальності сторін, на позивача покладено обов`язок визначати відповідача у справі. При цьому суд під час розгляду справи має виходити із складу осіб, які залучені до участі у справі позивачем. У разі пред`явлення позову до частини відповідачів, суд не вправі зі своєї ініціативи і без згоди позивача залучати інших відповідачів до участі у справі як співвідповідачів та повинен вирішити справу за тим позовом, що пред`явлений, і відносно тих відповідачів, які зазначені в ньому.
Якщо позивач не заявляє клопотання про заміну неналежного відповідача (або залучення інших співвідповідачів в окремих справах згідно зі специфікою спірних правовідносин), суд відмовляє в задоволенні позову.
Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас установлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Таким чином, пред`явлення позовних вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Позивач просив визнати недійсним договір іпотеки, сторонами якого є ТОВ «ІСАГІС» та ОСОБА_4 .
У справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них                           (див. постанову Верховного Суду від 01 вересня 2021 року в справі                              № 570/1533/20 (провадження № 61-8068св21).
Водночас ОСОБА_4 , яка є стороною оспорюваного правочину, була залучена до участі у справі як третя особа, а не відповідач, яка має відповідати за позовом у цій справі.
Разом із тим, права, визначені ЦПК України для третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, і відповідача є різними за своїми правовим значеннями та впливом на процес; права відповідача значно ширші прав третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Питання про залучення належних співвідповідачів судом не вирішувалося, оскільки таке клопотання позивач не заявляв.
Вирішуючи спір, суди наведеного не врахували, не звернули уваги, що позов про визнання недійсним іпотечного договору пред`явлено не до сторони оспорюваного правочину,  унаслідок чого зробили помилковий висновок про задоволення позову в цій частині.
Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
З урахуванням зазначеного, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду в цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у позові.
Крім того, колегія суддів наголошує, що така відмова у задоволенні позову не позбавляє права позивача звернутися до суду з метою захисту його порушених прав у випадку доведеності, зазначивши належний суб`єктний склад учасників.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково постановлені без додержання норм матеріального та процесуального права. За таких обставин, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду в частині вирішення вимог про визнання недійсним договору іпотеки оскаржені судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позову; рішення суду першої інстанції у незміненій при перегляді апеляційним судом частині та постанову апеляційного суду в частині вирішення позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності підлягають залишенню без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, 
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС» задовольнити частково.
Рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 04 червня 2020 року  та постанову Одеського апеляційного суду від 15 грудня 2022 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС», треті особи: Комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Ганна Валеріївна», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору іпотеки скасувати.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСАГІС» треті особи: Комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації, реєстратор Сосніна Ганна Валеріївна», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, ОСОБА_4 , про визнання недійсним договору іпотеки відмовити.
В іншій частині рішення Малиновського районного суду міста Одеси                              від 04 червня 2020 року, у незміненій при перегляді апеляційним судом частині, та постанову Одеського апеляційного суду від 15 грудня 2022 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття. 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий | М. Є. Червинська
Судді: | Є. В. Коротенко
| В. М. Коротун
| В. І. Крат
| М. Ю. Тітов