ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"12" листопада 2024 р.                                                          Справа №907/411/24

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:
головуючого судді                                                            Кравчук Н.М.
суддів                                                                                Малех І.Б.
          Скрипчук О.С. 
секретар судового засідання Процевич Р.Б.

розглянувши          апеляційну скаргу Мукачівської міської ради від 08.07.2024 (вх. 
                                   №  ЗАГС 01-05/1989/24 від 15.07.2024)
на рішення                    Господарського суду Закарпатської області від 01.07.2024 (суддя Андрейчук Л.В., повний текст рішення складено та підписано 01.07.2024)
у справі                     № 907/411/24
за позовом:                    Мукачівської міської ради, м. Мукачево Закарпатської області
до відповідача:        Товариства з обмеженою відповідальністю “Транскарпатія Енерго” (надалі ТзОВ “Транскарпатія Енерго”), м. Берегове Закарпатської області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Управління міського господарства Мукачівської міської ради, м.  Мукачево
про                              визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №4 від 03 грудня 2018 року укладеною,

за участю представників:
від позивача: Ільтьо І.І.;
від відповідача : не з`явився;
від третьої особи: Ільтьо І.І.

ВСТАНОВИВ:
26.04.2024 Мукачівська міська рада звернулась до Господарського суду Закарпатської області з позовом до ТзОВ “Транскарпатія Енерго” про визнання укладеною з 02.04.2024 додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №4 від 03 грудня 2018 року.
Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 29.04.2024 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Управління міського господарства Мукачівської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 22.11.2018 рішенням 25 сесії 7 скликання Ключарківської сільської ради №568 “Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду”, надано ТзОВ “Транскарпатія Енерго” у користування на умовах оренди терміном на 49 років з правом викупу земельну ділянку площею 14,5198 га за кадастровим номером 2122783800:01:002:0023 для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (код цільового призначення згідно КВЦПЗ - 14.01.). 03.12.2018 між Ключарківською сільською радою та відповідачем було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки №4. Рішенням Мукачівської міської ради від 26.11.2020 №6 Мукачівську міську раду визначено правонаступником всього майна, прав та обов`язків Ключарківської сільської ради. Водночас, рішенням Мукачівської міської ради від 22.12.2022 №983 вирішено привести у відповідність до форми Типового договору договори оренди землі, укладені до передачі земель до комунальної власності Мукачівської міської територіальної громади та доручено Управлінню міського господарства Мукачівської міської ради підготувати додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок комунальної форми власності, щодо внесення до них змін з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства України з врахуванням змін умов та ставок орендної плати за землю, крім договорів згідно яких право оренди земельних ділянок були викуплені па земельних торгах. 11.03.2024 Управління міського господарства Мукачівської міської ради звернулось до ТзОВ “Транскарпатія Енерго”  з листом щодо підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 03.12.2018. Однак, відповідач відповіді на лист не надав, підписана додаткова угода на адресу позивача не надходила.
Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 01.07.2024 у справі №907/411/24 (суддя Л.В. Андрейчук) позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №4 від 03 грудня 2018 року укладеною, у наступній редакції:
“ДОДАТКОВА УГОДА ДО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ №4 ВІД 03 ГРУДНЯ 2018 РОКУ 
м. Мукачево                                                                                                                           "__" ____________2024 
Орендодавець - Мукачівська міська територіальна громада від імені якої діє Мукачівська міська рада, код за ЄДРЮОФОПГФ - 38625180, юридична адреса: 89600, Закарпатська область, м. Мукачево, площа Духновича Олександра, будинок 2, в особі заступника начальника Управління міського господарства Мукачівської міської ради Лізанець Олександра Олександровича, який діє на підставі рішення 40 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання “Про уповповаження Саміляк Артура Сергійовича та ОСОБА_1 на вчинення дій від імені юридичної особи Мукачівська міська рада”, від 30.11.2023 №1325, з однієї сторони, та 
Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю “Транскарпатія Енерго”, (код за ЄДРЮОФОПГФ 42213382), яке зареєстровано за адресою: 90202, Закарпатська обл., Берегівський р-н., м. Берегове, вул. Хмельницького Богдана, буд. 122, в особі директора Бодок Василя Олександровича, який діє на підставі Статуту, разом іменовані Сторони, у зв?язку з утворенням Мукачівської міської територіальної громади та визначенням Мукачівської міської ради правонаступником всіх прав та обов?язків Ключарківської сільської ради згідно рішення 1 сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання від 26.11.2020 Nє6 “Про початок реорганізації Доробратівської сільської ради, Завидівської сільської ради, Залужанської сільської ради, Ключарківської сільської ради, Макарівської сільської ради, Негрівської сільської ради, Пістрялівської сільської ради, Форношської сільської ради шляхом приєднання до Мукачівської міської ради” та на виконання рішення 32 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання від 22.12.2022 Nє983 “про приведення договорів оренди земельних ділянок у відповідність до вимог чинного законодавства України”, уклали дану додаткову угоду про наступне: 
Змінити сторону Орендодавець з територіальної громади села Ключарки Мукачівського району Закарпатської області в особі Ключарківської сільської ради, код ЄДРПОУ:04350518, адреса: Закарпатська область, Мукачівський район, с. Клочарки, вул. 40-річчя Перемоги, 3, від імені якої на підставі Закопу України “Про місцеве самоврядування в Україні” діє сільський голова Павлик Зоряна Павлівна на Мукачівську міську територіальну громаду від імені якої діє Мукачівська міська рада, код за ЄДРЮОФОПГФ:38625180, юридична адреса: 89600, Закарпатська область, м. Мукачево, площа Духновича Олександра, будинок 2, в особі заступника начальника Управління міського господарства Мукачівської міської ради Лізанець Олександра Олександровича, який діє на підставі рішення 40 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання “Про уповноваження ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на вчинення дій від імені юридичної особи Мукачівська міська рада”, від 30.11.2023 №1325.
Реквізити сторін
Орендодавець
Мукачівська міська територіальна
громада
від імені якої діє Мукачівська міська рада
КОД ЄДРЮОФОПГФ: 38625180
Місце знаходження юридичної особи:
89600, Закарпатська обл., м. Мукачево,
п. Духновича Олександра, 2
Орендар 
ТОВ “ТРАНСКАРНАТІЯ ЕНЕРГО:
КОД ЄДРЮОФОПГФ: 42213382 
Місце знаходження юридичної особи:
90202, Закарпатська область,
Берегівський район, м. Берегове, вул.
Хмельницького Богдана, 122

Підписи сторін
Орендодавець:
Заступник начальника
Управління міського господарства
Мукачівської міської ради
______________________
Олександр ЛІЗАНЕЦЬ
М.П.
(за наявності)
Орендар:
Директор
ТОВ “ТРАНСКАРНАТІЯ ЕНЕРГО”
______________________
Василь БОДОК
М.П.
(за наявності)”
В решті частині позовних вимог  відмовлено. 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Транскарпатія Енерго” на користь Мукачівської міської ради  3  028,00  грн.  судового збору.
В ході розгляду справи суд встановив, що рішенням Мукачівської міської ради від 22.12.2022 за №983 “Про приведення договорів оренди земельних ділянок у відповідність до вимог чинного законодавства України” вирішено привести у відповідність до форми Типового договору договори оренди землі, укладені до передачі земель до комунальної власності Мукачівської міської територіальної громади. Постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 №220 “Про затвердження Типового договору оренди землі” затверджено типовий договір оренди землі. Суд, проаналізувавши положення укладеного договору оренди землі  №4 від 03.12.20218, додаткової угоди від 02.04.2024 та затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 №220 типового договору оренди землі встановив, що запропонована редакція преамбули відповідає положенням типового договору, нормам чинного законодавства та не порушують права орендаря. Водночас, суд зазначив, що розділи “Умови використання земельної ділянки”, “Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки”, “Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору” викладено в ідентичних редакціях діючого договору та відповідають приписам типового договору, що свідчить про відсутність підстав для внесення змін та задоволення позовних вимог в вказаній частині. Щодо запропонованої позивачем редакції розділу “Умови і строк передачі земельної ділянки в оренду” до договору оренди, суд зауважив, що розділ “Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду” виключено з положень типового договору на підставі постанови КМ України № 843 від 23.11.2016. Зміст розділів “Строк дії договору”, “Умови повернення земельної ділянки”, “Зміна умов договору і припинення його дії” доповнено умовами не передбаченими типовим договором. Крім того, розділ “Прикінцеві положення” не відповідає змісту типового договору. Також позивачем доповнено договір розділами “Об`єкт оренди”, змінено положення розділів “Предмет договору” та “Орендна плата”, якими змінено розмір орендної плати та нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Надаючи правову оцінку зазначеним розділам, суд, врахувавши договірні домовленості сторін при укладенні договору, дійшов висновку, що позивачем не доведено правової підстави позовних вимог щодо зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Щодо внесення змін до розміру ставки орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки суд зазначив, що згідно чинного законодавства орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, відтак, з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів  місцевого самоврядування. Крім того, позивачем викладено в новій редакції розділи “Ризики випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини”, “Інші права та обов`язки сторін”, зокрема, в частині прав та обов`язків Орендаря, доповнено договір розділом “Страхування об`єкта оренди”. Однак, типовим договором не передбачено конкретних положень щодо вказаних розділів, що свідчить про викладення умов таких розділів на розсуд та за домовленістю сторін. При цьому, суд врахував, що необхідними передумовами для внесення змін до спірних розділів є не лише відповідна вказівка в  законі, а й згода сторін або наявність виняткових випадків, водночас жодна з наведених умов не була доведена позивачем. Відтак, суд дійшов висновку про застосування редакції умов діючого договору щодо вказаних розділів та відсутності підстав для внесення змін. Також суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі з 02.04.2024, оскільки визначення дати укладання спірної додаткової угоди до договору оренди землі від 02.04.2024 суперечить вимогам ч. 3  ст. 653 ЦК України, відповідно до норм якої, якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Мукачівська міська рада звернулася до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати його та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Скаржник вважає оскаржуване рішення прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема, зазначає, що системний аналіз змісту розділів «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (земельних ділянок)», у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди та у затвердженій Кабінетом Міністрів України постанові вказує на те, що форма їхнього змісту є ідентичною одна одній. Водночас, місцевий господарський суд, зазначаючи про невідповідність типовому договору розділу «Прикінцеві положення», не врахував того, що за положеннями абзацу 3 розділу «Прикінцеві положення» затвердженої форми типового договору визначено, що «За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови». Власне, таке право було реалізовано стороною позивача у запропонованій редакції додаткової угоди. Також судом не враховано, що абзаци 4,5,6,7 Розділу «Прикінцеві положення» типового договору мають враховуватись сторонами за умови укладання договору для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану. Проте, предметом спірного договору є розміщення, будівництво, експлуатація та обслуговування будівель і споруд енергогенеруючих підприємств, установ і організацій, а не ведення товарного сільськогосподарського виробництва під час дії воєнного стану. Скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що згідно з положеннями п. 3 Розділу «Предмет договору» діючого договору оренди сторонами було погоджено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки була визначена при укладенні договору; орендна плата встановлена на рівні 4% від нормативної грошової оцінки, але не довше ніж до 01.01.2020; орендна плата підлягає перегляду після затвердження нормативної грошової оцінки. Наголошує, що розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 2122783800:01:002:0023, площею 14,5198 га станом на 18.04.2024 становить 7  299  413,89 грн. та підтверджується витягом з технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки № НВ-9937309072024 від 18.04.2024. Тобто, в даному випадку, має місце ситуація зміни нормативної грошової оцінки з суми 27 520,38 грн. (положення абз.4 п.9 Розділу «Орендна плата» договору оренди землі) на суму 7 299 413,89 грн. (витяг з технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки № НВ-9937309072024 від 18.04.2024). Скаржник вважає, що суд першої інстанції, відмовляючи у внесенні змін до розділів "Ризики випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини", "Інші права та обов`язки сторін", "Страхування об`єкта оренди" з загальних підстав, не врахував ні нормативно правового обґрунтування позовної заяви (постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 та Закону України «Про оренду землі»), ні рішення Мукачівської міської ради від 25.06.2021 №414 «Про встановлення ставок зі сплати земельного податку на території Мукачівської міської ради від 22.12.2022 №983 «Про приведення договорів оренди земельних ділянок у відповідність до вимог чинного законодавства України». Щодо визначення дати укладення додаткової угоди, орган місцевого самоврядування зазначив, що згідно положень ч. 5 ст. 188 ГК України договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. Наведена норма Закону, свідчить про право суду в залежності від обставин справи, визнати правочин укладеним з іншого строку, тобто, з іншої дати ніж та, коли рішення набуде законної сили. Водночас, судом першої інстанції не наведено мотивів застосування положень ГК України та не враховано відповідних обґрунтувань позивача.  
Відповідач та третя особа не надали суду письмових відзивів на апеляційну скаргу.
Представник позивача та третьої особи в судовому засіданні підтримав доводи, наведені у апеляційній скарзі.
Відповідач не делегував уповноваженого представника в судове засідання, ухвали суду апеляційної інстанції надсилались на юридичну адресу ТзОВ «Траскарпатія Енерго», зазначену в позовній заяві та апеляційній скарзі, востаннє ухвала від 29.10.2024 про відкладення розгляду справи на 12.11.2024.
Суд враховує, що ухвали Західного апеляційного господарського суду у справі №907/411/24 оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень України. Зміст ухвал є загальнодоступним.
Учасники справи зобов`язані з розумним інтервалом часу самі цікавитись провадженням у їх справі, добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.
Враховуючи те, що явка сторін у справі не визнавалася судом обов`язковою, участь у судовому засіданні є правом, а не обов`язком сторони, колегія суддів прийшла до висновку, що відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, справу може бути розглянуто при відсутності уповноваженого представника відповідача.
Вивчивши апеляційну скаргу, здійснивши оцінку доказів, що містяться в матеріалах справи, заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи, Західний апеляційний господарський суд встановив таке.
22.11.2018 рішенням 25 сесії 7 скликання Ключарківської сільської ради №568 “Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду”, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, що розташована на території Ключарківської сільської ради, площею 14,5198 га. Надано ТзОВ “Транскарпатія Енерго” у користування на умовах оренди терміном на 49 років, з правом викупу земельну ділянку площею 14,5198 га за кадастровим номером 2122783800:01:002:0023 для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (код цільового призначення згідно КВЦПЗ - 14.01.). Встановлено орендну плату 4 % на період будівництва від середньої вартості нормативно-грошової оцінки за рілля в Україні (Закарпатська область), яка станом на 01.01.2018 становить 27  520,38 грн. але не довше ніж до 01.01.2020.
03.12.2018 між територіальною громадою с. Ключарки Мукачівського району Закарпатської області в особі Ключарківської сільської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Транскарпатія Енерго” (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки №4. Згідно з п. 1 договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій. Кадастровий номер ділянки 2122783800:01:002:0023, яка розташована на території Ключарківської сільської ради Мукачівського району Закарпатської області.      
Рішенням Мукачівської міської ради від 26.11.2020 №6 “Про початок реорганізації Доробратівської сільської ради, Завидівської сільської ради, Залужанської сільської ради, Ключарківської сільської ради, Макарівської сільської ради, Негрівської сільської ради, Пістрялівської сільської ради, Форношської сільської ради  шляхом приєднання до Мукачівської міської ради” розпочато процедуру реорганізації Ключарківської сільської ради шляхом приєднання до Мукачівської міської ради. Мукачівську міську раду визначено правонаступником всього майна, прав та обов`язків Ключарківської сільської ради (п.п. 7, 8 рішення).  
Рішенням Мукачівської міської ради від 22.12.2020 №119 “Пpo затвердження передавального акта щодо передачі майна, активів та зобов`язань Ключарківської сільської ради, яка припиняється в результаті реорганізації шляхом приєднання до Мукачівської міської ради” затверджено передавальний акт щодо передачі майна, активів та зобов`язань Ключарківської сільської ради, яка припиняється в результаті реорганізації шляхом приєднання до Мукачівської міської ради. Майно, активи та зобов`язання Ключарківської сільської ради, що відображені у передавальному акті прийняті у власність Мукачівської міської територіальної громади в особі Мукачівської міської ради. Внесено зміни до відомостей про Мукачівську міську раду у пункті правонаступники у зв`язку з реорганізацією шляхом приєднання, та визнано Мукачівську міську раду правонаступником майна, активів та зобов`язань Ключарківської сільської ради  
Рішенням Мукачівської міської ради від 22.12.2022 за №983 “Про приведення договорів оренди земельних ділянок у відповідність до вимог чинного законодавства України” вирішено привести у відповідність до форми Типового договору договори оренди землі, укладені до передачі земель до комунальної власності Мукачівської міської територіальної громади та доручено Управлінню міського господарства Мукачівської міської ради підготувати додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок комунальної форми власності, щодо внесення до них змін з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства України з врахуванням змін умов та ставок орендної плати за землю, крім договорів згідно з якими право оренди земельних ділянок були викуплені на земельних торгах. 
11.03.2024 Управління міського господарства Мукачівської міської ради звернулось до ТзОВ “Транскарпатія Енерго” з листом щодо підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 03.12.2018 з доданою до нього додатковою угодою.
Як зазначає позивач, Управління міського господарства Мукачівської міської ради відповіді від ТзОВ “Транскарпатія Енерго”  на зазначений вище лист не одержувало. Підписана ТзОВ “Транскарпатія Енерго” додаткова угода на адресу Мукачівської міської ради чи Управління міського господарства Мукачівської міської ради не надходила.
Вказані обставини стали підставою звернення позивача до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №4 від 03 грудня 2018 року укладеною.
При прийнятті постанови суд апеляційної інстанції виходив з наступного.
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Згідно із ч. 9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України).
Статтею 651 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За приписами ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Згідно з частиною 2 названої статті Кодексу, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч. 4 ст. 652 ЦК України).
За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають із договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.    
Нормами ст. 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Правила щодо змін умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і     стаття 30 Закону України “Про оренду землі”, якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Матеріалами даної господарської справи підтверджено, що рішенням Мукачівської міської ради №983 від 22.12.2022 “Про приведення договорів оренди земельних ділянок у відповідність до вимог чинного законодавства України” вирішено привести у відповідність до форми Типового договору договори оренди землі, укладені до передачі земель до комунальної власності Мукачівської міської територіальної громади.
Постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 №220 “Про затвердження Типового договору оренди землі” затверджено типовий договір оренди землі.
Відповідно до     ст. 117 Конституції України  Кабінет Міністрів України в межах своєї компетенції видає постанови і розпорядження, які є обов`язковими до виконання.
Статтею 144 Конституції України, унормовано, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території. Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.
Частиною першою статті 73 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” встановлено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. 
Частиною 4 ст. 179 Господарського кодексу України визначено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема, типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Типові умови договору в силу їх імперативності є обов`язковими для майбутніх сторін господарських договірних зобов`язань і не підлягають зміні ними. Сторони можуть тільки конкретизувати такі умови без відступу від змісту типового договору.
Надавши правову оцінку умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки № 4 від 03.12.2018, положенням долученої до матеріалів справи додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 4 від 03.12.2018 та типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 №220, колегія суддів встановила наступне.
Преамбулу договору викладено в новій редакції, змінено сторону Орендодавця з територіальної громади села Ключарки Мукачівського району Закарпатської області в особі Ключарківської сільської раlи, КОД ЄДРПОУ:04350518, адреса: Закарпатська область, Мукачівський район, с. Ключарки, вул. 40-річчя Перемоги, 3, від імені якої на підставі Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” діє сільський голова Павлик Зоряна Павлівна на Мукачівську міську територіальну громаду від імені якої діє Мукачівська міська рада, код за ЄДРЮОФОПГФ - 38625180, юридична адреса: 89600, Закарпатська область, м. Мукачево, площа Духновича Олександра, будинок 2, в особі заступника начальника Управління міського господарства Мукачівської міської ради Лізанець Олександра Олександровича, який діє на підставі рішення 40 позачергової сесії Мукачівської міської ради 8-го скликання “Про уповноваження ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на вчинення дій від імені юридичної особи Мукачівська міська рада”, від 30.11.2023 №1325.
Запропонована редакція преамбули відповідає положенням типового договору, нормам чинного законодавства та не порушують права Орендаря.
При цьому, розділи “Умови використання земельної ділянки”, “Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки”, “Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору” викладено в ідентичних редакціях діючого договору та відповідають приписам типового договору, що свідчить про відсутність підстав для внесення змін та задоволення позовних вимог в цій частині.
Щодо запропонованої позивачем редакції розділу “Умови і строк передачі земельної ділянки в оренду” до договору оренди, колегія суддів зауважує, що розділ “Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду” виключено з положень типового договору на підставі Постанови КМ України № 843 від 23.11.2016.
Як слушно зауважив суд першої інстанції, при вирішенні спору щодо внесення змін до договору оренди, в тому числі шляхом визнання додаткової угоди укладеною, суд повинен надати оцінку пропозиціям сторони, яка звернулась із позовом та задовольнити вимоги або відмовити у їх задоволенні.   При цьому, суд з власної ініціативи не може вносити зміни в редакцію сторін.
Відтак, місцевий господарський суд дійшов підставного висновку, що позовні вимоги щодо визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №4 від 03 грудня 2018 року  в частині зазначених розділів не підлягають задоволенню.
Також позивачем доповнено договір розділами “Об`єкт оренди”, змінено положення розділів “Предмет договору” та “Орендна плата”, якими позивачем змінено розмір орендної плати та нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
За змістом абзацу 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч.ч. 1-3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».
Відповідно до частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно з пп. 14.1.136. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до пп. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
Згідно з пп. 14.1.125. ст. 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Пунктом 271.1. ст. 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац 2 частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини 2 статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Згідно з висновками,  наведеними Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05.06.2024  у справі № 914/2848/22, розмір нормативної грошової оцінки встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування. У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Тобто, рішення щодо введення нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінює і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
При цьому, Верховний Суд зауважив, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеної  додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки не призведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Верховний Суд наголосив, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
З врахуванням наведеного, колегія суддів приходить до висновку, що позовні вимоги щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 4 від 03.12.2018 в частині внесення змін щодо збільшення розміру орендної плати до 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік та зміна розміру нормативно грошової оцінки задоволенню не підлягають.
Також позивачем викладено в новій редакції розділи “Ризики випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини”, “Інші права та обов`язки сторін”, зокрема, в частині прав та обов`язків Орендаря, доповнено договір розділом “Страхування об`єкта оренди”.
Водночас,  проаналізувавши типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 №220, колегія суддів зауважує, що типовим договором не передбачено конкретних положень щодо вказаних розділів, що свідчить про викладення умов таких розділів на розсуд та за домовленістю сторін.
При цьому, враховуючи вищенаведені норми права, які регулюють загальний порядок внесення змін до господарського договору, колегія суддів враховує, що необхідними передумовами для внесення змін до спірних розділів є не лише відповідна вказівка в  законі, а й згода сторін або наявність виняткових випадків, водночас жодна з наведених умов не була доведена позивачем. В даному випадку, не має правової підстави внесення змін до вказаних розділів не є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства.
Відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про застосування редакції умов діючого договору щодо вказаних розділів та відсутності підстав для внесення змін.
Також колегія суддів вважає підставним та обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 4 від 03.12.2018 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору з 02.04.2024.
Як зазначалось вище, статтею 30 Закону України "Про оренду землі"  передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
У разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦК України).
Отже, з наведених правових норм вбачається, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 справа № 921/530/18.
Підсумовуючи все вищевказане, колегія суддів зазначає, що доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують фактів, покладених в основу рішення Господарського суду Закарпатської області від 01.07.2024 року у справі №907/411/24.
За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.  Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Таким чином, у господарському процесі обов`язок сторін довести ті обставини, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог чи заперечень, коригується (співвідноситься) з правом суду прийняти чи не прийняти докази в контексті їхнього значення для справи, що і є предметом оцінки господарського суду.
Відповідно до ч.ч.1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Підсумовуючи вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення.
З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись, ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд – 

ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу Мукачівської міської ради залишити без задоволення.
2.          Рішення Господарського суду Закарпатської області від 01.07.2024 року у справі №907/411/24 залишити без змін.
3.          Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги залишити за скаржником. 
4.          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст.ст. 287-288 ГПК України.
5.          Справу повернути до Господарського суду Закарпатської області.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.
Повний текст постанови складено 19.11.2024

Головуючий суддя                                                                      Н.М. Кравчук
Судді                                                                                           І.Б. Малех
                                                                                                    О.С. Скрипчук