СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2024 року                                 м. Харків                        Справа № 905/778/24  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Істоміна О.А. , суддя  Стойка О.В.
розглянувши у письмовому провадженні без повідомлення учасників справи матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” (вх. №2032 Д/3) на рішення   Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 (повний текст підписано 02.08.2024 у місті Харкові) у справі №905/778/24,   суддя Фурсова С.М. 
за позовом Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради, місто Краматорськ, Донецька область
до Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація”, місто Краматорськ, Донецька область 
про стягнення 123 524,83 грн

          ВСТАНОВИВ:

          Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради звернулось 22.05.2024 через підсистему «Електронний суд» до Господарського суду Донецької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” про стягнення   заборгованості у розмірі 123 524,83 грн.
          В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на неналежне виконання відповідачем умов договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності Краматорської територіальної громади №37-8 від 15.02.2018 з урахуванням змін, внесених договором №37-8 від 15.02.2018 в частині сплати орендної плати.
           27.05.2024 на поштову адресу Господарського суду Донецької області від Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради надійшла заява про уточнення позовних вимог №47/03-05/744, за змістом якої позивач просив суд:
          «стягнути з відповідача – Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація» (код ЄДРПОУ 23027071) до управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради (код ЄДРПОУ 44214498), номер рахунку (IBAN) – UA748201720355209021000127896, Державна казначейська служба України. заборгованість зі сплати орендної плати за період з грудня 2021 року по грудень 2023 за договором №37-8 від 15.02.2018 оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності з урахуванням змін, внесених договором №37-8 від 13.01.2021 в розмірів 123 524,83 грн;
           стягнути з відповідача – Товариства з обмеженою відповідальністю «Фармація» (код ЄДРПОУ 23027071) на користь позивача – Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради (код ЄДРПОУ 44214498), сплачений судовий збір у розмірі 3028 грн за подачу позову за наступними реквізитами: номер рахунку UA748201720355209021000127896, Державна казначейська служба України» (а.с. 77-78).

          Крім того, позивач зазначив, що у довідці про заборгованість, долученої до позовної заяви від 22.05.2024, допущена механічна помилка в назві – даті договору №37-8, тому ця дата виправлена на правильну « 15.02.2018», і складено нову довідку (уточнену), в яку внесено додаткові роз`яснення у вигляді розгорнутого розрахунку заявленої до стягнення суми заборгованості з орендної плати.
          Ухвалою Господарського суду Донецької області від 03.06.2024, зокрема, позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
          Рішенням Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 позовні вимоги Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” про стягнення 123 524,83 грн задоволені. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на користь Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради 123 524,83 грн заборгованості, а також витрати по сплаті судового збору в розмірі 3 028,00 грн.
В обгрунтування прийнятого рішення суд першої інстанції дійшов висновку про  наступне.
Матеріали справи не містять докази повідомлення відповідачем Орендодавця чи Балансоутримувача про припинення використання орендованого майна, а також доказів звернення до позивача щодо дострокового припинення договору оренди, як це передбачено п. 5 постанови КМУ № 634. 
Згідно з ч. 4 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Той факт, що в орендованому приміщенні відповідач не здійснював свою підприємницьку діяльність в період дії правового режиму воєнного стану - протягом 2023 року, не звільняє його від обов`язку зі сплати орендних платежів. 
          В межах дії договору оренди №37-8 з 15.02.2018 по 31.12.2023 від останнього заявок на виконання невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна не надходило, в свою чергу орендодавець дозволу на такі поліпшення не надавав. Таким чином, вимоги позивача щодо стягнення з відповідача 123 524,83 грн заборгованості з орендної плати за період з грудня 2021 по грудень 2023 підлягають задоволенню.
Не погодившись з ухваленим судовим рішенням відповідач, Товариство з обмеженою відповідальністю “Фармація” звернувся 22.08.2024 через підсистему «Електронний суд» до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 року по справі №905/778/24 у повному обсязі.  Зобов`язати позивача надати відзив на апеляційну скаргу з наданням відповідних доказів (пояснень) проведення відповідачем невідокремлених поліпшень орендованого відповідачем майна за договором №37-8 - приміщення за адресою: м. Краматорськ, проспект Незалежності (колишня   вул. Двірцева а не Центральна), №47-132Н. 
Прийняти по справі нове рішення, з урахуванням зменшення суми боргу на вартість проведених відповідачем невідокремлених поліпшень орендованого відповідачем майна за договором №37-8. Судові витрати покласти на позивача.
Відповідач вважає рішення Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 року у справі №905/778/24 таким, що підлягає скасуванню, оскільки воно прийняте з порушенням норм матеріального і процесуального права, при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи. 
Відповідач  в силу обставин дії військового стану, не зміг прийняти участь у розгляді справи і довести до суду свою позицію.
Апелянт звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що у своїй відповіді на повідомлення позивача №47/01-08/86 від 11.01.2024 про наявність заборгованості з орендної плати, керівник ТОВ «Фармація» повідомив, що аптека, яка знаходилася в орендованому за договором №37-8 приміщенні за адресою: м. Краматорськ, проспект Незалежності (колишня вул. Центральна (Двірцева), №47-132Н, була законсервована у зв`язку з введенням воєнного стану та не працює з 01.03.2022 по теперішній час, просив не нараховувати орендну плату за вказаний період, посилаючись на поліпшення, зроблені орендарем за власний кошт.
Крім того, відповідач відзначає, що документи стосовно проведених поліпшень орендованого приміщення у нього не зберіглись у зв`язку з подіями, пов`язаними з дією воєнного стану, припиненням діяльності відповідача. Вважає, що під час апеляційного розгляду справи позивач зобов`язаний надати документи, які свідчать про проведення невідокремлених поліпшень орендованого відповідачем майна за договором №37-8 - приміщення за адресою: м. Краматорськ, проспект Незалежності (колишня вул. Двірцева а не Центральна), №47-132Н.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.08.2024 року сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Радіонова О.О., судді Істоміна О.А.,  Стойка О.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2024 у справі №905/778/24, зокрема, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на рішення  Господарського суду Донецької області від 02.08.2024  у справі №905/778/24  залишено без руху.  Зобов`язано скаржника усунути впродовж 10-ти днів з моменту отримання цієї ухвали, встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки, а саме до Східного апеляційного господарського суду   надати докази реєстрації в електронному кабінеті в ЕСІТС.
          У встановлений судом строк на  адресу Східного апеляційного господарського суду від апелянта надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, у якій останній надав відповідь №3482573 про наявність зареєстрованого Електронного кабінету ЄСІТС, що свідчить про виконання скаржником вимог ухвали суду від 28.08.2024.
          Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 16.09.2024, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на рішення  Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24. Розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на рішення Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24 вирішено здійснювати у   порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. Встановлено позивачу строк до 01.10.2024 року включно, для подання відзиву на апеляційну скаргу. Встановлено учасникам справи в строк до 01.10.2024 включно надати до суду заяви, клопотання та заперечення (у разі наявності) з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів іншим учасникам справи.
           18.09.2024 через підсистему «Електронний суд» (в межах строку) від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (з додатками), за змістом якого останній просить суд апеляційну скаргу ТОВ «Фармація» на рішення Господарського суду  Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24 залишити без задоволення. Рішення Господарського  суду Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24 залишити без змін.
В обґрунтування своєї правової позиції позивач посилається на наступне:
- правовідносини щодо оренди комунального майна виникли на підставі договорів оренди нежилого приміщення №37-8 від 01.02.2012, від 19.02.2015, від 15.02.2018 з урахуванням змін, внесених договором №37-8 від 13.01.2021. Тобто, орендні відносини з ТОВ «Фармація» після 31.01.2015 продовжувались шляхом укладання нових самостійних договорів оренди з чітко визначеними періодами їх дії. За вищезазначений період вказаних правовідносин лише єдиний раз ТОВ «Фармація» звернулося до Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради   листом від 20.03.2012 з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень (ремонтно-будівельних робіт) у орендованому на підставі договору №37-8 від 01.02.2012 приміщенні за адресою:                            м. Краматорськ, вул. Дворцова, 47 (частина колишньої центральної аптеки), з метою отримання ліцензії Мінздраву України на роздрібну торгівлю лікарськими засобами. Ремонтні роботи з поліпшення орендованого майна відбувались з 23.03.2012 по 29.08.2012, а саме в період дії договору №37-8 від 01.02.2012;
- аналізуючи акти приймання-передачі до договору оренди №37-8 від 01.02.2012, складені 01.02.2012 під час прийняття ТОВ «Фармація» в оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Краматорськ, вул. Двірцева, 47, та від 31.01.2015 в період здачі зазначеного приміщення Управлінню житлового та комунального господарства, позивач зазначив, що вони ідентичні за своїм змістом, в описі санітарно-технічного стану зданого об`єкту не зазначено будь-яких поліпшень орендованого нерухомого майна;
- факт здійснення поліпшень орендованого нерухомого майна має підтверджуватися звітом суб`єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування. З метою ідентифікації поліпшень орендованого майна: вбудованого нежитлового приміщення площею  64,3 кв.м. за адресою: м. Краматорськ, вул. Двірцева, 47, здійснених з 23.03.2012 по 29.08.2012, а саме в період дії договору №37-8 від 01.02.2012, незалежна оцінка цього об`єкту не проводилася;
- строк позовної давності для вимог орендаря ТОВ «Фармація» про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна в межах строку дії договору оренди №37-8 від 01.02.2012 закінчився 31.01.2016.
Вищенаведений відзив на апеляційну скаргу судом розглянуто та долучено до матеріалів справи.
          Клопотань від учасників справи про розгляд апеляційної скарги з їх повідомленням (викликом) до  суду також не надходило.
Колегія суддів зазначає, що за правилами п.  1 ч. 5   ст. 12 ГПК України, для цілей цього   Кодексу   малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб (3028 грн *100 =      302 800 грн).
Відповідно ч. 13 ст. 8 ГПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим   Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Враховуючи, що предметом розгляду у даній справі є вимога про стягнення 123   524,83   грн, то вказана справа відноситься до малозначних справ в розумінні   ГПК України   та має проводитись в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів   встановила наступне. 
Як вбачається з матеріалів справи, в комунальній власності територіальної громади в особі Краматорської міської ради знаходиться нежитлове вбудоване приміщення                        (1 поверх), загальною площею 64,3 кв.м, розташоване за адресою: м. Краматорськ Донецької області, вулиця Двірцева, №47-132Н, що підтверджується свідоцтвом про право власності серії ЯЯЯ №557483 від 23.04.2009 і Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22623982 від 30.04.2009 (а.с.24, 42).
15.02.2018 між Відділом комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Фармація” (далі - орендар) укладено договір №37-8 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна комунальної територіальної громади міста Краматорська, згідно п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно: нежитлове вбудоване приміщення на першому поверсі (далі - майно) за адресою: Донецька обл., м.Краматорськ, вул. Двірцева, 47-132Н площею 64,3м2, що знаходиться на балансі Відділу житлового господарства Краматорської міської ради, вартість якого визначена згідно з незалежною оцінкою станом на “31” грудня 2017 року і становить 195   470,00 гривень.
Згідно п.1.2.           договору майно передається в оренду з метою використання: розміщення аптеки, що реалізує готові ліки, розміщення ломбарду.
Зазначене в п.1.1. цього договору майно передається орендарю згідно з актом приймання-передачі, що додається до цього договору і є його невід`ємною частиною (п.1.3. договору).
Орендар вступає у строкове платне користування орендованим  майном у термін, зазначений в договорі, та акті приймання – передачі майна (п.2.1. договору).
У разі припинення цього договору майно повертається орендарем орендодавцю. Орендар повертає майно орендодавцю згідно акту приймання – передачі. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі (п.2.4. договору).
У разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи штрафні санкції (п.3.6. договору).
Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву на  здійснення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна. Проводити поліпшення орендар має право лише на підставі відповідного дозволу орендодавця (п. 4.3. договору).
До обов`язків орендаря, зокрема, віднесено своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати проектно-кошторисну документацію на здійснення невідємних поліпшень (п.5.5. договору).
За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором строни несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та умовами цього договору (п. 9.1. договору).
На період проведення ремонту чи переобладнання об`єкту оренди за ініціативою орендаря він не звільняється від внесення орендної плати, плати за комунальні послуги та інших платежів (п. 10.4. договору).
Відповідно до п.п. 11.1. – 11.3. договору сторони погодили, що цей договір укладено строком з “15” лютого 2018р. по “14” січня 2021р. включно. Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку дії договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати – до виконання зобов`язань. Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
Невід`ємні поліпшення, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, без згоди орендодавця компенсації не підлягають і є власністю орендодавця. Після закінчення строку дії договору або випадку дострокового розірвання орендоване майно має бути звільнено орендарем і передано орендодавцю за актом приймання – передачі протягом   15 днів. Якщо орендар протягом встановленого строку не повернув орендоване майно, то орендодавець має право комісійно опломбувати майно до моменту підписання акту приймання – передачі та звільнення орендованого майна, при цьому орендодавець не несе жодної відповідальності за збереження майна орендаря. В разі використання орендованого майна після закінчення терміну дії договору оренди, орендарем, який був належним чином проповідомлений про закінчення строку дії договору оренди та небажання продовжувати договір оренди, орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю понесені ним витрати, в тому числі орендну плату, комунальні платежі та штрафні санкції, за час самовільного використання майна (п.п. 11.6.-11.7. договору).
Майно вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (п.11.10. договору).
На виконання умов договору оренди нерухомого майна від 15.02.2018 №37-8 між сторонами договору укладено акт приймання-передачі до договору №37-8 від 15.02.2018 оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громада міста Краматорська, а саме: нежитлового вбудованого приміщення загальною площею 64,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Краматорськ Донецької області, проспект Незалежності (колишня вул. Двірцева), № 47-132Н (а.с.13 зворот.бік).
01.02.2020 введений в дію Закон України “Про оренду державного та комунального майна” від 03.10.2019 №157-ІХ, ч.2 Прикінцевих та перехідних положень якого встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в   порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до   моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Строк дії договору №37-8 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна комунальної власності територіальної громади міста Краматорська від 15.02.2018, у відповідності до п. 11.1, спливав 14.01.2021.
На підставі заяви генерального директора ТОВ “Фармація” №115 від 28.12.2020 щодо збільшення строку оренди нерухомого майна комунальної власності за договором №37-8 від 15.02.2018 до п`яти років (а.с.15).
З метою приведення у відповідність з визначеним у ч. 3 ст. 9 Закон України “Про оренду державного та комунального майна” строком дії договору оренди не менше п`яти років, на виконання наказу Відділу комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради №20 від 28.12.2020, укладено, шляхом подовження дії, договір №37-8 від 13.01.2021 (а.с.14 зворот.бік).
13.01.2021 між Відділом комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради (орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю “Фармація” (орендар) та відділом житлового господарства Краматорської міської ради (балансоутримувач) укладено договір №37-8 оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності, згідно умов якого орендодавець і балансоутримувач передали, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - нежитлове приміщення загальною площею 64,3 кв.м., розташоване за адресою: вул. Двірцева, № 47-132Н, м. Краматорськ, Донецька обл., 84301 (п. 4 Умов), вартість якого становить 281 970,00 грн. (п. 6 Умов). Цільове призначення майна: розміщення аптеки, що реалізує готові ліки, розміщення ломбарду (п. 7 Умов).
Підпунктом 2.1 та 11.1 договору сторони встановили, що орендар вступає у строкове платне користування майном у  день підписання акта приймання-передачі майна, який підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням договору сторонами, і діє з 15.02.2018 (дата укладення первинного договору оренди №37-8) до 14.02.2023 включно.

У пункті 3 договору оренди №37-8 від 13.01.2021 визначена орендна плата та порядок розрахунків і платежів. Так, орендна плата становить 5 639 (п`ять тисяч шістсот тридцять дев`ять) грн. 40 коп. (п. 9.1 Умов). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в   порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за другий і кожний наступний місяці оренди визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендар сплачує орендну плату орендодавцю щомісяця до 15 числа, що настає за поточним місяцем оренди.
Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі стягується орендодавцем. Орендодавець може звернутися із позовом про стягнення орендної плати за цим договором. (п.3.6.)
Припинення договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи пеню та неустойку (за наявності). (п.3.9.)
Підстави припинення договору зазначені в п. 10.6., серед яких вказано, що договір припиняється за згодою сторін на підставі договору про припинення, з дати підписання акта повернення майна з оренди. (п.п. 10.6.6.)
Договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар, серед іншого, допустив прострочення сплати орендної плати на   строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша ніж плата за три місяці. (п.п. 11.7.1)
Пунктом 4.1 (абз. 2) договору передбачено: «У разі припинення договору, Орендар зобов`язаний: ...сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна з оренди, пеню (за наявності)» (а.с.44-51).
Відповідно до рішення Краматорської міської ради від 27.01.2021 №4/УІІІ-129 “Про структуру, загальну чисельність міської ради та її виконавчих органів” (зі змінами), від 31.03.2021 №7/УІІІ-306 “Про затвердження передавальних актів реорганізованих відділів Краматорської міської ради” та від 28.04.2021 № 8/УІІІ-367 “Про заміну сторони по договорам оренди, договорам купівлі-продажу комунального майна, договорам компенсації витрат на комунальні послуги”, об`єкт оренди за адресою: Донецька обл., м.Краматорськ, вул. Двірцева, 47-132Н площею 64,3кв.м. передано з балансу Відділу житлового господарства Краматорської міської ради на баланс Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради.
На підставі зазначеного 11.05.2021 між Відділом житлового господарства Краматорської міської ради (попередній балансоутримувач) та Управлінням житлово-комунального господарства Краматорської міської ради (новий балансоутримувач), складено акт про заміну сторони до   договору №37-8 від 13.01.2021 оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності (а.с. 70).
24.02.2022 у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Указом Президента України №64/2022, затвердженим Законом України “Про затвердження Указу Президента України “Про введення воєнного стану в Україні” від 24.02.2022 № 2102-ІХ, введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. Строк дії воєнного стану в Україні продовжується до теперішнього часу, останнє продовження на 90 діб - до 12.08.2024, здійснено за Указом Президента України “Про продовження строку дії воєнного стану в Україні” від 06.05.2024 №271/2024, затвердженим Законом України “Про затвердження Указу Президента України “Про продовження строку дії воєнного стану в Україні”” від 08.05.2024 №3684-ІХ.
Враховуючи, що дата припинення дії договору оренди №37-8 припала на період дії в Україні правового режиму воєнного стану, керуючись п. 5 постанови Кабінету Міністрів України “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану” від 27.05.2022 № 634 (далі - постанова КМУ №634), вище вказаний договір оренди комунального майна вважався продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
За твердженнями позивача, у відповідності до п.п.1 п.1 вище зазначеної постанови КМУ №634, на період з 24.02.2022 по 31.12.2022 орендна плата орендарю                                 ТОВ “Фармація” не нараховувалася.
Станом на початок 2023 року від орендаря ТОВ “Фармація” на поштову адресу та електронну адресу орендодавця не надходило будь-яких заяв щодо дострокового припинення договору оренди №37-8. 
З боку ТОВ “Фармація” орендна плата не надходила за період з січня по грудень 2023 року, в результаті чого виникла заборгованість з орендної плати на загальну суму 123   524,83 гривень за період грудень 2021 року – грудень 2023 року.
На адресу ТОВ “Фармація” за фактом несплати орендних платежів управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради, як правонаступник відділу житлового господарства Краматорської міської ради (за рішенням Краматорської міської ради від 24.02.2021 №5/VIII-207 “Про внесення змін до рішення Краматорської міської ради від 27.01.2021 №4/VIII-129 “Про структуру, загальну чисельність міської ради та її виконавчих органів”) та повноважний відділу комунальних ресурсів та самоврядного контролю Краматорської міської ради (за рішенням Краматорської міської ради від 28.02.2021 №8/VIII-367 “Про заміну сторони по договорам оренди, договорам купівлі-продажу комунального майна, договорам компенсації витрат на комунальні послуги”), зверталося в грудні 2023 року - січні 2024 року з претензією в усній та письмовій формі про невиконання орендарем умов договору, передбачених пунктами 3.3.та 9.2. щодо своєчасного та в повному обсязі сплачування орендних платежів.
У відповідь керівник ТОВ “Фармація” листом від 26.12.2023 №2 звернувся до управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради з проханням про розірвання з 01.01.2024 договору оренди №37-8 (а.с.17).
01.01.2024 між управлінням житлово-комунального господарства Краматорської міської ради (орендодавець) та ТОВ “Фармація” (орендар) укладено додаткову угоду про розірвання договору №37-8 оренди нерухомого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності, а саме: нежитлового вбудованого приміщення загальною площею 64,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Краматорськ Донецької області, проспект Незалежності (колишня вул. Двірцева), № 47-132Н, за взаємною згодою сторін, відповідно до листа ТОВ “Фармація” від 26.12.2023 №2 (а.с.23).
В цей же день - 01.01.2024 сторонами: Управлінням житлово-комунального господарства Краматорської міської ради (балансоутримувач) та ТОВ “Фармація” (орендар) складено акт приймання-передачі до договору №37-8 від 03.08.2018, за яким орендар передав балансоутримувачу зі строкового платного користування нерухоме майно комунальної власності Краматорської територіальної громади: нежитлове вбудоване приміщення, загальною площею 64,3 кв.м., на 1 поверсі за адресою:  м. Краматорськ Донецької області, проспект Незалежності (колишня вул. Двірцева), №47-132Н, у задовільному стані, системи опалення, освітлення та каналізаційно-водопровідна - в нормі (а.с.53).
У відповідь на повідомлення Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради від 11.01.2024 №47/01-08/86 про наявність заборгованості з орендної плати, керівник ТОВ “Фармація” повідомив листом, що аптека, яка знаходилася в орендованому за договором №37-8 приміщенні за адресою: м. Краматорськ, проспект Незалежності (колишня вул. Центральна), №47-132Н, була законсервована у зв`язку з введенням воєнного стану та не працює з 01.03.2022 по теперішній час, просив не нараховувати орендну плату за вказаний період, посилаючись на поліпшення, зроблені орендарем за власний кошт (а.с.16).
Вищенаведені обставини стали підставою звернення позивача з відповідним позовом до Господарського суду Донецької області.
Надаючи кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції вважає, що підстав для задоволення апеляційної скарги немає, враховуючи наступне.
          Предметом судового розгляду у даній справі є матеріально-правова вимога Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” про стягнення 123 524,83 грн заборгованості з орендної плати.
          Згідно з ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
          Частиною 1 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
          В ч. 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
          Правовідносини сторін у даній справі виникли на підставі договору оренди нерухомого майна №37-8 від 15.02.2018 з урахуванням наступних змін до нього, внесених відповідними угодами.
          Відповідно до ч., ч. 1 та 2 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживча річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
          Аналогічні положення містить ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
          За змістом статті 287 Господарського кодексу України орендодавцями щодо комунального майна є, зокрема, органи, уповноважені місцевими радами управляти майном.
          Договір оренди №37-8 від 15.02.2018 укладено щодо нерухомого майна, що знаходиться в комунальній власності. Отже, відносини щодо оренди цього майна регулюються, крім того, нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
          Пунктом 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» встановлено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати його припинення чи скасування.
          Отже, договір оренди №37-8 від 15.02.2018 був чинним у спірний період.
          Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. (ч.ч.1, 3, 4 ст. 286 ГК України).
          За ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
          У ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.
          Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
          Згідно ч.1 ст. 193 ГК України суб`єкти господарювання повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до   закону, інших правових актів, договору.
          Положеннями вимог ст.ст. 525, 526, 629 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися відповідно до умов договору та вимог ЦК України. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
          Частиною 2 статті 193 ГК України встановлено, що кожна сторона повинна вжити всіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони.
          Згідно зі ст. 599 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
          Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов`язання, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. Не вважаються такими обставинами, зокрема, відсутність у боржника необхідних коштів (ч. 2 ст. 218 ГК України).
З наведених норм законодавства та встановлених судом обставин, пункти договору оренди, укладеного між сторонами, не суперечать законодавству, а також інтересам держави і суспільства чи його моральним засадам. При цьому, як встановлено судом, волевиявлення як орендодавця, так і орендаря було вільним і відповідало його внутрішній волі, що свідчить про те, що укладений між сторонами договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Судом враховано, що сторонами підписано договір саме в такій редакції, в якій його було укладено, отже відповідач погодився на всі його умови та несе ризики, пов`язані з укладенням та виконанням такого договору.
Відповідно до частини 2   статті 614 ЦК України   відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Відповідно до частин 3 та 4   статті 13 ГПК України   кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
          Як вбачається з розрахунку позивача (з урахуванням уточнень), відповідачу за період з грудня 2021 року по грудень 2023 року нараховано орендну плату за договором оренди №37-8 від 15.02.2018: 
          - у грудні 2021 року здійснено нарахування орендної плати в сумі 7 467,25 грн,                           ТОВ «Фармація» в рахунок погашення нарахування за грудень 2021 року внесено оплату в сумі   2 922,26 грн. Залишок заборгованості за грудень 2021 року склав 4 544,99 грн;
           - за січень 2022 року нараховано 7 512,06 грн, ТОВ «Фармація» за січень 2022 року сплачено 7 467,25 грн. Залишок заборгованості за січень 2022 року склав: 44,81 грн (різниця між нарахованим та сплаченим за січень 2022 року) + 4 544,99 грн (заборгованість за грудень 2021 року) = 4 589,80 грн;
          - за лютий 2022 року нараховано 7 609,72 грн, оплата від ТОВ «Фармація» за лютий 2022 року не поступала, тому залишок заборгованості за лютий 2022 року склав:                          7 609,72 грн (нарахування за лютий 2022 року) + 4 589,80 грн. (залишок заборгованості за січень 2022 року) = 12 199,52 грн;
          - за березень 2022 року нарахування орендної плати не здійснювалося на підставі п.п.1 п.1 вище зазначеної постанови КМУ №634, ТОВ «Фармація» у березні 2022 року сплачено 7 609,72 грн, тому залишок заборгованості станом на березень 2022 року склав: 12 199,52 грн (залишок заборгованості за лютий 2022 року) – 7 609,72 грн (оплата                  ТОВ «Фармація» у березні 2022 року) = 4 589,80 грн;
           За період з березня по грудень 2022 року нарахування орендної плати не здійснювалося на підставі п.п.1 п.1 постанови КМУ №634, тому залишок заборгованості станом на березень 2022 року в сумі 4 589,80 грн залишився не сплаченим  ТОВ «Фармація» протягом 2022 року. 
           В період з січня по грудень 2023 року за кожен місяць здійснювалося нарахування ТОВ «Фармація» до сплати орендної плати. Втім, оплата від ТОВ «Фармація» за період з січня по грудень 2023 року не надходила, тому заборгованість по сплаті орендної плати за період з січня по грудень 2023 року склала 118 935,03 грн. 
          Ураховуючи залишок заборгованості ТОВ «Фармація» з орендної плати станом на березень 2022 року в сумі 4 589,80 грн та заборгованість зі сплати орендної плати підприємства з січня по грудень 2023 року в сумі 118 935,03 грн, загальна сума заборгованості орендаря ТОВ «Фармація» перед орендодавцем Управлінням житлово-комунального господарства Краматорської міської ради   склала 123 524,83 грн                    (4   589,80 грн + 118   935,03 грн).
          Стосовно періоду заборгованості позивач зазначив, що ТОВ «Фармація» здійснювало оплату орендних платежів до грудня 2021 року щомісячно, але не в повному обсязі, тому наступна сума платежу перекривала недоплату за попередній місяць, а залишок платежу зараховувався в оплату нарахування поточного місяця. Тому, в грудні 2021 року утворився залишок заборгованості в сумі 4 544,99 грн, який, станом на березень 2022 року, з урахуванням нарахувань з боку позивача та оплат з боку відповідача, склав  4 589,80 грн (вказана сума залишалась неоплаченою ТОВ «Фармація» протягом 2022 року). Відповідно, періодом заборгованості ТОВ «Фармація» зі сплати орендних платежів за договором № 37-8 є період з грудня 2021 року по грудень 2023 року.
Проте, відповідач доказів сплати орендної плати за договором №37-8 від 15.02.2018 оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності за період грудень 2021 року – грудень 2023 року суду не надав, своєї правової позиції в будь-який спосіб не довів.
В апеляційній скарзі відповідач вказує, що він в силу обставин дії військового стану, не зміг прийняти участь у розгляді справи і довести до суду свою позицію.
З цього приводу судова колегія апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідач про розгляд справи повідомлявся шляхом направлення копії ухвали від 03.06.2024 про відкриття провадження у справі на адресу зазначену у відомостях Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Копію ухвали отримано відповідачем 11.06.2024 (а.с.98).
Також, судом повідомлено відповідача про розгляд справи шляхом передачі телефонограми від 06.06.2024 (а.с.87).
Копію позовної заяви з додатками від 22.05.2024 (за накладною АТ «Укрпошта» №8431307080966) та копію заяви про уточнення позовних вимог з додатками від 27.05.2024 (за накладною АТ «Укрпошта» №8431307082438) директоромТОВ «Фармація»             Цикалюком В.Д. отримано 01.06.2024 та 31.05.2024, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень з датою отримання та підписом одержувача (а.с.86). 
Таким чином, судом було вжито всі необхідні та можливі заходи щодо повідомлення відповідача про розгляд справи. Отже, відповідач є таким, що належним чином повідомлений про наявність даного спору.
Судом перщої інстанції було витримано розумні терміни, які в умовах воєнного стану є достатніми для можливості реалізації відповідачем своїх процесуальних прав.
Втім, відповідач своїм правом на подання відзиву на позовну заяву не скористався, в інший спосіб своєї позиції на довів. 
Клопотань про розгляд справи в порядку загального позовного провадження не надходило.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія апеляційної інстанції дійшла висновку про необґрунтованість тверджень відповідача стосовно його обмеження прийняти участь у розгляді справи і доведення до суду своєї позиції, оскільки останнім доказово не підтверджено обставини, на які він посилається.
За змістом апеляційної скарги відповідач зазначає, що орендарем у 2018 році здійснювалися поліпшення орендованого приміщення, при цьому орендодавцеві надавалась заявка від орендаря на проведення поліпшення, орендодавцем надавалася згода на таке поліпшення та погодження вартості проведених поліпшень, а всі перелічені документи зберігаються у орендаря (позивача). Крім того, апелянт просить витребувати у позивача вказані документи, а саме: заявку на проведення поліпшень орендованого приміщення.
Судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
За змістом частин 2 та 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до  суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази про неможливість їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Докази, які не були подані до  суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази щодо неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Отже, при поданні учасником справи доказів, які не були подані до   суду першої інстанції, такий учасник справи повинен обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази щодо неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від особи, яка їх подає.
Суд апеляційної інстанції має право досліджувати нові докази лише у випадку, якщо неподання таких доказів до   суду першої інстанції зумовлене поважними причинами, при цьому поважність причин повинен довести скаржник. Вказане положення закріплене законодавцем з метою забезпечення змагальності процесу в суді першої інстанції, де сторони повинні надати всі наявні у них докази, та недопущення зловживання сторонами своїми правами. Подібні висновки щодо застосування статей 80, 269 Господарського процесуального кодексу України викладено Верховним Судом у постанові від 18.06.2020 у справі №909/965/16 та постановах від 03.04.2019 у справі №913/317/18, від 22.05.2019 у справі №5011-15/10488-2012.
   Отже, така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.
Правова позиція з цього питання викладена у постановах Верховного Суду від 06.02.2019 у справі №916/3130/17 та від 26.02.2019 у справі №913/632/17.
Враховуючи вищенаведене та виходячи з того, що документи, які просить витребувати відповідач у позивача не були предметом розгляду в суді першої інстанції, суд апеляційної інстанції керуючись ч. 3 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України відмовляє у задоволенні клопотання відповідача (викладеного за текстом апеляційної скарги) про витребування у Управління житлово-комунального господарства Краматорської міської ради  письмових доказів.
За даною справою правовідносини щодо оренди комунального майна виникли на підставі договорів оренди нежилого приміщення № 37-8 від 01.02.2012, від 19.02.2015, від 15.02.2018 з урахуванням змін, внесених договором №37-8 від 13.01.2021. 
Тобто, орендні відносини з ТОВ «Фармація» після 31.01.2015 продовжувались шляхом укладання нових самостійних договорів оренди з чітко визначеними періодами їх дії. 
За твердженнями позивача, за вищезазначений період вказаних правовідносин              ТОВ «Фармація» звернулося до Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради листом від 20.03.2012 з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень (ремонтно-будівельних робіт) у орендованому на підставі договору №37-8 від 01.02.2012 приміщенні за адресою: м. Краматорськ,    вул. Дворцова, 47, з метою отримання ліцензії Мінздраву України на роздрібну торгівлю лікарськими засобами. 
Копію листа від 20.03.2012 з кошторисом позивач надав до відзиву на апеляційну скаргу (в електронному вигляді).
У відповідь, листом Управління житлового та комунального господарства Краматорської міської ради від 23.03.2012 №03-16/706 повідомило ТОВ «Фармація» про те, що не заперечує проти проведення невід`ємних поліпшень у орендованому нежитловому приміщенні за адресою: м. Краматорськ, вул. Дворцова, 47, за рахунок власних коштів. 
Позивач не заперечує, що невід`ємні поліпшення в орендованому ТОВ «Фармація» приміщенні проведено на суму 60 000 грн, на підтвердження чого від ТОВ «Фармація» отримано: довідку про вартість виконаних будівельних робіт (форми КБ-3) від 29.08.2012 та акт приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ-2в) від 29.08.2012.
Втім вказує, що невід`ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем за час оренди заходи (перепланування, капітальний ремонт, реставрація), спрямовані на покращення стану орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. 
Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. 
Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.                     
Крім того, факт здійснення поліпшень орендованого нерухомого майна має підтверджуватися звітом суб`єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування. 
За даною справою звіт суб`єкта оціночної діяльності щодо збільшення вартості орендованого майна - нежитлового вбудованого приміщення загальною площею                       64,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Краматорськ Донецької області, проспект Незалежності (колишня вул. Двірцева), №47-132Н, в результаті виконаних невід`ємних поліпшень в матеріалах справи відсутній.
Відповідно до п. 5.1. договору, “Орендар має право: за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку; за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зараховувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.” Також, згідно                п. 5.3. договору оренди “орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень Майна у порядку та на умовах, встановлених порядком.”
Пунктом 11.11. також передбачено, що “у разі припинення договору: поліпшення орендованого майна приміщень, здійснені орендарем за рахунок власних коштів за згодою осіб, визначених у п. 5.1. цього договору, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для майна - власністю Краматорської територіальної громади; поліпшення майна, зроблені орендарем без згоди осіб, визначених у п. 5.1. цього договору, які не можна відокремити без шкоди для майна, є власністю Краматорської територіальної громади та їх вартість компенсації не підлягає.”
Як вказує позивач та не спростовано відповідачем, в межах дії договору оренди №37-8 з 15.02.2018 по 31.12.2023 від останнього заявок на виконання невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна не надходило, в свою чергу орендодавець дозволу на такі поліпшення не надавав.
Стосовно тверджень апелянта, що у своїй відповіді на повідомлення позивача №47/01-08/86 від 11.01.2024 про наявність заборгованості з орендної плати, керівник  ТОВ «Фармація» повідомив, що аптека, яка знаходилася в орендованому за договором №37-8 приміщенні за адресою: м. Краматорськ, проспект Незалежності (колишня  вул. Центральна (Двірцева), №47-132Н, була законсервована у зв`язку з введенням воєнного стану та не працює з 01.03.2022 по теперішній час, просив не нараховувати орендну плату за вказаний період, посилаючись на поліпшення, зроблені орендарем за власний кошт, судова колегія апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.
Матеріали справи не містять доказів повідомлення відповідачем орендодавця чи балансоутримувача про припинення використання орендованого майна, а також доказів звернення до позивача щодо дострокового припинення договору оренди, як це передбачено п. 5 постанови КМУ №634 від 27.05.2022.
Згідно з ч. 4 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Відповідно до відомостей у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (код ЄДРПОУ 23027071), видами  діяльності відповідача є: роздрібна торгівля фармацевтичними товарами в спеціалізованих магазинах, виробництво фармацевтичних препаратів і матеріалів, оптова торгівля фармацевтичними товарами, надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. 
Матеріали даної справи не містять доказів на підтвердження наявності обставин того, що орендар був позбавлений доступу до орендованого об`єкта оренди; посилання відповідача на запровадження по всій території України воєнного стану не підтверджують обставин, за наявності яких відповідач не мав змоги використовувати належний йому на праві оренди об`єкт оренди, з метою використання: розміщення аптеки, що реалізує готові ліки, розміщення ломбарду. (п.1.2 договору). 
За таких обставин, відповідачем не надано доказів на підтвердження того, що введення воєнного стану на всій території України повністю унеможливило використання орендованого майна за цільовим призначенням, а орендар був позбавлений можливості доступу до орендованого приміщення і користування ним та призупинив діяльність на об`єкті оренди як орендар, що могло б бути підставою для звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату. 
Отже, той факт, що в орендованому приміщенні відповідач не здійснював свою підприємницьку діяльність в період дії правового режиму воєнного стану - протягом 2023 року, не звільняє його від обов`язку зі сплати орендних платежів. 
Враховуючи вищенаведене, судова колегія апеляційної інстанції  вважає правильним  висновок суду першої інстанції про те, що  вимоги позивача щодо стягнення з відповідача 123   524,83 гривень заборгованості з орендної плати за період за період грудень 2021 року – грудень 2023 року  є такими, що підтверджені документально є обгрунтованими, а відтак  підлягають задоволенню. 
За даною справою судом першої інстанції було надано оцінку щодо належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок зазначених доказів у їх сукупності.
Питання стосовно витребування у позивача додаткових доказів (заявок на проведення поліпшень орендованого приміщення, надання згоди орендодавцем на проведення поліпшень, погодження позивачем (орендодавцем) вартості проведених поліпшень) під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем не ставилось. Клопотання про витребування доказів в порядку вимог ст. 81 ГПК України відповідачем не подавалось. Таким чином, з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд першої інстанції надав вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі та доречні питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.
Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди відповідача з висновками суду першої інстанції про задоволення позову, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального чи процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Враховуючи вище викладене, колегія суддів вважає, що в апеляційній скарзі не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б прийти до висновку про помилковість висновків суду першої інстанції.
Згідно зі   ст.236 Господарського процесуального кодексу України   судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на рішення  Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24  не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення  повинно бути залишено без змін..
З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до            ст. 129 ГПК України   судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.
Керуючись ст. ст.    129,    269,    270,    275,    276,    281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,      -            
          
          ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Фармація” на рішення  Господарського суду Донецької області від 02.08.2024  у справі №905/778/24  залишити без задоволення.
           2. Рішення  Господарського суду Донецької області від 02.08.2024 у справі №905/778/24  - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та касаційному оскарженню не підлягає.                                             

          Повний текст постанови складено 12.11.2024.

Головуючий суддя                                                                    О.О. Радіонова

Суддя                                                                                           О.А. Істоміна  

Суддя                                                                                           О.В. Стойка