СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2024 року                              м. Харків                   Справа № 917/92/21(917/2297/23)  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С. , суддя  Склярук О.І.
за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.
за участю представника Управління майном комунальної власності міста
розглянувши   у   відкритому   судовому   засіданні   у   приміщенні   Східного   апеляційного   господарського   суду   апеляційну   скаргу     Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" в особі ліквідатора арбітражної керуючої Сергієнко Тетяни Григорівни на рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №917/92/21 (917/2297/23), повний текст якого складений 15.05.2024 (суддя Паламарчук В.В.)
за позовом: Управління майном комунальної власності міста, 36000, м. Полтава, вул. Соборності, 36, код ЄДРПОУ 13967034,
до: Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм", 38751, Полтавська область, Полтавський район, с. Розсошенці, вул. Горбанівська, буд.2, код ЄДРПОУ 32986923,
про: стягнення 179611,84 грн заборгованості за договором оренди №204/4 від 28.12.2004, розірвання вказаного договору та зобов`язання повернути об`єкт оренди,
в межах справи № 917/92/21 
за заявою кредитора: Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІТО-ЛЕК", 61004, м. Харків, вул. Катерининська, буд.46, код ЄДРПОУ 21194014 (ухвалою суду від 04.08.2022 замінено на процесуального правонаступника - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Сіфанта" (м. Київ, бул. Чоколівський, буд. 19, код ЄДРПОУ 42787647)
до боржника: Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм", 38751, Полтавська область, Полтавський район, с. Розсошенці, вул. Горбанівська, буд.2, код ЄДРПОУ 32986923
про: банкрутство,-
ВСТАНОВИЛА:
Управління майном комунальної власності міста (позивач) звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою (вхід. №2471/23 від 28.12.2023) до Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" (відповідач), в якій просить:
- стягнути з Полтавського обласного комунального підприємства «Полтавафарм» заборгованість за період з 01.05.2023 по 31.12.2023 по сплаті орендної плати за оренду нежитлового приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, загально площею 245,5 кв.м, згідно Договору оренди №204/4 від 28.12.2004, на загальну суму 179 611,84 грн на поточний рахунок: (IBAN) UA498201720355179008003049503, МФО 820172 Держказначейська служба України, м. Київ, ЄДРПОУ 13967034, одержувач: Управління майном комунальної власності міста;
- розірвати Договір оренди №204/4 від 28.12.2004, укладений між Полтавською міською радою, шляхом делегування своїх повноважень Управлінню майном комунальної власності міста (код ЄДРПОУ 13967034) та Полтавським обласним комунальним підприємством "Полтавафарм" (код ЄДРПОУ 32986923);
- зобов`язати Полтавське обласне комунальне підприємство "Полтавафарм" (код ЄДРПОУ 32986923) повернути з орендного користування об`єкт оренди згідно з Договором оренди №204/4 від 28.12.2004, площею 245,5 кв.м, за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, шляхом підписання Акта приймання - передачі з орендного користування Об`єкта оренди;
  - стягнути з Полтавського обласного комунального підприємства «Полтавафарм» 8112,18 грн судових витрат на користь Управління майном комунальної власності міста на поточний рахунок: (IBAN) UA458201720344210010000049503, МФО 820172 Держказначейська служба України, м. Київ, ЄДРПОУ 13967034, одержувач: Управління майном комунальної власності міста.
Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди № 204/4 від 28.12.2004 року, в частині своєчасної та повної оплати орендної плати за користування нежитловим приміщенням за адресою: м.Полтава, вул.Європейська, 241а, в зв`язку з чим, позивач просить стягнути з відповідача заборгованість у розмірі 179611,84 грн, розірвати вказаний договір оренди та зобов`язати повернути об`єкт оренди шляхом підписання Акта приймання-передачі.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі № 917/92/21 (917/2297/23) позовні вимоги задоволено повністю; стягнуто з Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" (вул. Горбанівська, буд. 2, с. Розсошенці, Полтавська район, Полтавська область, 38751; код ЄДРПОУ 32986923) на користь Управління майном комунальної власності міста (вул. Соборності, 36, м. Полтава, 36000; код ЄДРПОУ 13967034) заборгованість за період з 01.05.2023 по 31.12.2023 за договором оренди №204/4 від 28.12.2004 (з урахуванням змін та доповнень, додаткових угод до нього) за оренду нежитлового приміщення за адресою: м.Полтава, вул. Європейська, 241а, загальною площею 245,5 кв.м, в сумі 179 611,84 грн на поточний рахунок: (IBAN) UA498201720355179008003049503, МФО 820172 Держказначейська служба України, м. Київ, ЄДРПОУ 13967034, одержувач: Управління майном комунальної власності міста; стягнуто з Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" (вул. Горбанівська, буд. 2, с. Розсошенці, Полтавська район, Полтавська область, 38751; код ЄДРПОУ 32986923) на користь Управління майном комунальної власності міста (вул. Соборності, 36, м. Полтава, 36000; код ЄДРПОУ 13967034) 8062,18 грн судових витрат на поточний рахунок: (IBAN) UA458201720344210010000049503, МФО 820172 Держказначейська служба України, м. Київ, ЄДРПОУ 13967034, одержувач: Управління майном комунальної власності міста; розірвано договір оренди №204/4 від 28.12.2004, укладений між Полтавською міською радою, шляхом делегування своїх повноважень Управлінню майном комунальної власності міста (код ЄДРПОУ 13967034) та Полтавським обласним комунальним підприємством "Полтавафарм" (код ЄДРПОУ 32986923); зобов`язано Полтавське обласне комунальне підприємство "Полтавафарм" (код ЄДРПОУ 32986923) повернути з орендного користування об`єкт оренди згідно з Договором оренди №204/4 від 28.12.2004, площею 245,5 кв.м, за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, шляхом підписання Акта приймання - передачі з орендного користування об`єкта оренди.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що відповідачем не виконано взятих на себе зобов`язань у порушення ст. 525, 526, 527, 530 Цивільного кодексу України, ст.193 Господарського кодексу України та не сплачено позивачу плату за оренду комунального майна у повному обсязі та у встановлений у Договорі строк. Зважаючи на це та відсутність зацікавленості позивача в продовженні правовідносин з відповідачем, суд першої інстанції прийшов до висновку про задоволення заявлених позовних вимог у частині розірвання договору оренди №204/4 від 28.12.2004, укладеного між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста та ПОКП "Полтавафарм" та поверненню орендованого приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, шляхом підписання Акта приймання - передачі з орендного користування об`єкта оренди.
Ліквідатор Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" арбітражна керуюча Сергієнко Тетяна Григорівна з відповідним рішенням суду в частині вимог про зобов`язання повернути об`єкт оренди не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати в частині вимоги про зобов`язання Полтавське обласне комунальне підприємство "Полтавафарм" повернути з орендного користування об`єкт оренди згідно з договором оренди №204/4 від 28.12.2004, площею 245,5 кв.м, за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, шляхом підписання акта приймання - передачі з орендного користування об`єкта оренди.
В обґрунтування апеляційної скарги арбітражна керуюча Сергієнко Тетяна Григорівна зазначає, що на момент ухвалення рішення у відповідача відсутній обов`язок з повернення майна, так як договір оренди ще був чинним.  
Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.
25.09.2024 через систему «Електронний суд» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Управління майном комунальної власності міста просить апеляційну скаргу Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" арбітражна керуюча Сергієнко Тетяна Григорівна залишити без задоволення,  а рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №917/92/21(917/2297/23) залишити без змін.
В обґрунтуванні свого відзиву, позивач зазначає, що Договір оренди №204/4 від 28.12.2004 розірвано Рішенням Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №917/92/21(917/2297/23) через наявність значного обсягу заборгованості по сплаті орендної плати. Також позивач вказує, що рішенням Господарського суду Полтавської області від 21.04.2023 у справі №917/92/21(917/1586/22), яке набрало законної сили 17.05.2023 стягнуто на користь Управління майном комунальної власності міста заборгованості за договором оренди №204/4 від 28.12.2004 (з урахуванням змін та доповнень до нього) у сумі 162292,36 грн. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 16.05.2024 у справі №917/92/21(917/800/23), яке набрало законної сили 06.06.2024, стягнуто на користь управління заборгованості по договору оренди №204/4 від 28.12.2004 за період з 01.11.2022 по 30.04.2023 в розмірі 130038,57 грн. Позивач зазначає, що наявність зазначеного обсягу заборгованості по сплаті орендної плати як істотне порушення умов договору та вимог ст.188, 202, 291 ГПК України та ст.611,615,651, 653 ЦК України та є достатньою підставою для розірвання договору оренди №204/4 від 28.12.2004 за рішенням суду, в свою чергу повернення об`єкта оренди є безумовним наслідком припинення договірних відносин. 
21.10.2024 у судове засідання через систему відеоконференції з`явився представник Управління майном комунальної власності міста, інші представники у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомленні належним чином.
Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини спору.
28.12.2004 між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста (позивач у справі, за умовами договору - Орендодавець) та ПОКП "Полтавафарм" (відповідач у справі, за умовами договору - Орендар)   укладено Договір оренди №204/4 (далі - Договір оренди, Договір).
Умовами зазначеного Договору сторони узгодили, зокрема, наступне:
- Орендодавець передає, а Орендар приймає на умовах визначених договором, в оренду нежиле приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Фрунзе, 241а, яке буде використовуватися під аптеку і знаходиться на балансі ГЖЕД № 4. Право на оренду Орендар одержав на підставі розпорядження Полтавського міськвиконкому № 882-р від 10.11.2004   (п. 1.1. Договору).
Орендар зобов`язаний сплачувати орендодавцю орендну плату в розмірі та в термін згідно з Договором (п.3.2.5 Договору).
Орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в 3 денний термін з моменту підписання договору оренди. Передача оформлюється відповідним актом. Акт прийому-передачі є додатком до Договору (п.4.2.1 Договору).
  Початок оплати за оренду 3.09.2004 року (п.5.1 Договору). Орендна плата за перший місяць встановлюється у розмірі 2 416,68грн (в тому числі орендна плата 2 013,90 грн, ПДВ 402,78грн). Не пізніше 5 числа наступного місяця орендар перераховує за попередній місяць суму орендної плати та суму податку на додану вартість. Під час внесення чергового платежу сума орендної плати (з ПДВ) за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 5.2. Договору).
  Орендодавець видає рахунки на сплату орендної плати тільки по письмовому зверненню в управління комунальним майном міста про їх видачу (п. 5.3. договору).
  Орендар зобов`язаний не пізніше 25 числа наступного місяця надавати в управління майном комунальної власності міста копії платіжних доручень (квитанцій поштових переводів) про сплату орендної плати за попередній місяць (п. 5.4. Договору).
За невиконання або неналежне виконання умов Договору оренди Сторони несуть відповідальність у відповідності з чинним законодавством (п. 6.1. Договору).
Строк дії договору встановлюється з 03.09.2004 по 31.12.2007. Договір вступає в силу з моменту його підписання (п. 7.1. Договору).
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у випадку зміни Методики розрахунку орендної плати та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Зміна розміру орендної плати оформляється доповненнями до Договору, що підписується Сторонами (п. 7.4. Договору).
Договір оренди може бути продовжено на повний період тільки протягом 1 місяця після закінчення терміну його дії (п. 7.6. Договору).
На виконання умов Договору Орендодавець передав Орендарю в оренду нежитлове приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Фрунзе, 241а, загальною площею 342,4 кв.м, що підтверджується Актом прийому-передачі нежитлового приміщення (будівлі) по вул. Фрунзе, 241а від 03.09.2004 (Додаток № 1 до Договору оренди).
Враховуючи досить тривалий час орендних відносин до Договору оренди № 204/4 від 28.12.2004 сторонами вносилися зміни, шляхом оформлення та підписання змін та додаткових угод, а саме: 1)  Зміни та доповнення №337/204 від 27.07.2006; 2) Зміни та доповнення №230/204 від 20.03.2007; 3) Зміни та доповнення №573/204 від 29.12.2007; 4) Зміни та доповнення №321/204 від 09.06.2008; 5) Зміни та доповнення №92/204 від 29.01.2009; 6) Зміни та доповнення №364/204 від 17.02.2010; 7) Зміни та доповнення №413/204 від 21.12.2011; 8) Зміни та доповнення №338/204 від 23.12.2014; 9) Зміни та доповнення №60/204 від 02.02.2016; 10) Зміни та доповнення №692/204 від 08.07.2016; 11) Зміни та доповнення №899/204 від 22.08.2016; 12) Зміни та доповнення №248/204 від 10.11.2017; 13) Додаткова угода №241/1 від 18.11.2019; 14) Додаткова угода №59/2 від 02.02.2021; 15) Додаткова угода №214/3 від 29.04.2021; 16) Додаткова угода №74/4 від 10.02.2022.
Об`єктом оренди по вказаному договору є нежитлове приміщення загальною площею 245,5 кв. м (п. 2.1 Договору в редакції від 22.08.2016).
Строк дії Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 (п. 7.1. Договору у редакції від 18.11.2019) визначався до 30.12.2022.
31.12.2022 на підставі п. 5 постанови Кабінету Міністрів України «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 №634 строк дії Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 був продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
В грудні 2022 року Управління майном комунальної власності міста звернулося з позовом до ПОКП «Полтавафарм» про стягнення заборгованості за договором оренди №204/4 від 28.12.2004 (з урахуванням змін та доповнень до нього) у сумі 162 292,36 грн. Вказана заборгованість розрахована станом на 31.10.2022. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 21.04.2023 по справі №917/92/21(914/1586/22) позов задоволено повністю, стягнуто на користь Управління майном комунальної власності міста заборгованість за договором оренди №204/4 від 28.12.2004 (з урахуванням змін та доповнень до нього) у сумі 162 292,36 грн, у тому числі 135243,63 грн орендної плати та ПДВ у розмірі 27048,73 грн.
Однак, позивач стверджує, що заборгованість по Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 за користування орендованим приміщенням продовжує накопичуватися.
Розмір орендної плати змінювався неодноразово, шляхом підписання відповідних додаткових угод та внесення змін до Розділу 5 Договору.
Відповідно до п. 5.4 Договору (у редакції від 29.04.2021), розмір орендної плати не є сталим і змінюється зокрема у разі: зміни Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунальної власності міста; в інших випадках, передбачених законодавством. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни.
Відповідно до п.5.2 Договору (у редакції від 10.02.2022), орендна плата з 16.11.2021 року становить 33 968 грн (орендна плата 28 306,67 грн, ПДВ 20% - 5661,33 грн).
Згідно з Розрахунком суми грошової заборгованості за договором оренди від 28.12.2004 №204/4 та Відомістю нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, буд. 241 а (додаються) заборгованість за період з 01.05.2023 по 31.12.2023 станом на 31.12.2023 складає 179 611,84 гривень.
Відповідач у суді першої інстанції проти задоволення позову не заперечував, доказів погашення заборгованості не подавав.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає про таке.
Згідно зі ст.287 ГК України, орендодавцями щодо комунального майна є органи, уповноважені місцевими радами управляти майном, яке є у комунальній власності.
Статтею 174 Господарського Кодексу України визначено, що господарські зобов`язання виникають, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частин 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Господарські зобов`язання між сторонами виникли на підставі укладеного між ними Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 року.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Приписами ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до ч. 1, ч. 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Пунктами 1, 4 ст. 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Разом з тим, орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється дія спеціального закону, а саме Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Згідно з п.3.2.8. Договору (в редакції змін та доповнення № 364/204 від 17.02.2010)   встановлено обов`язком орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Всупереч взятим на себе зобов`язанням за Договором відповідач не сплатив орендну плату в розмірі 179611,84 грн за період з 01.05.2023 по 31.12.2023 року.
Доказів погашення заборгованості чи інших доказів на спростування позиції позивача відповідачем не подано.
Оскільки відповідач у порушення ст. 525, 526, 527, 530 Цивільного кодексу України, ст.193 Господарського кодексу України взятих на себе зобов`язань не виконав та не сплатив позивачу плату за оренду комунального майна у повному обсязі та у встановлений у Договорі строк, суд першої інстанції обґрунтовано прийшов до висновку щодо задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати. 
Стосовно дослідження питання строковості договору оренди та розірвання договору оренди №204/4 від 28.12.2004, колегія суддів зазначає таке.
Як вбачається з матеріалів справи, строк дії Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 (п.7.1 Договору в редакції від 18.11.2019) визначався до 30.12.2022.
Згідно з п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про не продовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону.
31.12.2022 на підставі п. 5 постанови Кабінету Міністрів України «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634 строк дії Договору оренди №204/4 від 28.12.2004 був продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з п. 5.3. Договору, в редакції Додаткової угоди №214/з від 29.04.2021 Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі стягується орендодавцем. Орендодавець може звернутись із позовом про стягнення орендної плати та інших платежів за цим договором, за якими у орендаря є заборгованість.
Несплата орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди з моменту письмового попередження орендаря незалежно від того, внесе орендар затриману орендну плату чи ні.
Враховуючи встановлену законом імперативну заборону на односторонню відмову від договору оренди комунального/державного майна, умови, викладені у п. 5.3. Договору щодо підстав дострокового припинення його дії (зокрема, порушення строків внесення орендної плати більше ніж на три місяці), слід розуміти як передбачений договором випадок, за наявності якого у сторони виникає право на розірвання договору на її вимогу за рішенням суду, що кореспондується з нормами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
Як встановлено судом першої інстанції та не спростовано відповідачем, останній не сплачував орендну плату з 01.05.2021 року. В цьому контексті суд звертає увагу на положення п.3.2.8 Договору (в редакції Змін та доповнення № 364/204 від 17.02.2010), відповідно до якого орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Таким чином, договір оренди нерухомого майна з підстав, встановлених у договорі (порушення строків внесення орендної плати більше ніж на три місяці) або Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань) може бути розірваний за рішенням суду (відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ч. ч.1,4  статті 188 Господарського кодексу України  зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін,  якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (стаття 651 Цивільного кодексу України).
Таким чином, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).
За загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому  статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 05 липня 2019 року у справі № 916/1684/18.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу на важливість дотримання умов договору найму нерухомого майна, підкреслюючи мету його укладення. Наймодавець, вступаючи в договірні відносини, очікує на своєчасне і належне виконання умов, зокрема щодо внесення орендної плати. Серйозне порушення фінансової дисципліни з боку наймача безперечно є суттєвим порушенням договору, що може слугувати підставою для його розірвання в судовому порядку.
Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Частиною 4 ст. 291 Господарського кодексу України, передбачено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у стані який було обумовлено договором.
Таким чином, згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України, істотним порушенням договору вважається таке порушення, яке завдає шкоди іншій стороні, позбавляючи її того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Несплата орендної плати протягом трьох місяців є таким істотним порушенням, оскільки орендодавець не отримує належної винагороди за надане майно, що також передбачено п. 5.3 договору.
З огляду на невиконання відповідачем умов Договору, суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про задоволення позовних вимог щодо розірвання договору оренди №204/4 від 28.12.2004, укладеного між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста, та ПОКП "Полтавафарм". 
Таким чином, твердження апелянта про те, що договір оренди №204/4 від 28.12.2004, укладений між Полтавською міською радою, яка делегувала свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста, та ПОКП "Полтавафарм", не був розірваний, не отримали належного підтвердження. В ході судового розгляду було встановлено, що умови договору з боку відповідача систематично порушувалися, зокрема в частині своєчасної сплати орендної плати. Позивач, у зв`язку з цим, втратив зацікавленість у продовженні договірних відносин, що стало підставою для розірвання договору в судовому порядку. Відповідач не надав належних доказів, які б могли спростувати ці факти або свідчили б про неправомірність рішення суду першої інстанції. Отже, рішення про розірвання договору оренди було прийнято обґрунтовано та в межах чинного законодавства.
Також суд першої інстанції дійшов висновку зобов`язати відповідача повернути   нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, площею 245,5 кв.м шляхом підписання Акта приймання - передачі з орендного користування Об`єкта оренди, у зв`язку з розірванням договору оренди. З огляду на це, колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з ч.4 ст.236 ГПК України, при виборі і застосуванні норми права о спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Відповідно до п.9.9 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі №910/11131/19, за змістом наведених норм, з урахуванням висновку, викладеного в пункті 9.7 договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору, а припинення договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. 
Користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.
Відносини найму (оренди) у разу неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.
Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливають зі змісту регулятивних норм статей 759,762,763 ЦК України, статей 283,284,286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) правовідносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок – негайно повернути наймодавцеві річ.
Таким чином, суд першої інстанції правомірно ухвалив рішення зобов`язати відповідача повернути орендоване нежитлове приміщення за адресою: м. Полтава, вул. Європейська, 241а, площею 245,5 кв. м, шляхом підписання Акта приймання-передачі у зв`язку з розірванням договору оренди. Згідно з чинним законодавством, орендар має право користуватися майном протягом визначеного договором строку. Однак, припинення договору, в даному випадку через його розірвання, автоматично створює для орендаря новий обов`язок — негайно повернути майно власникові. Ця норма законодавства забезпечує правовий баланс між сторонами, дозволяючи наймодавцеві відновити контроль над своїм майном після припинення правовідносин, а орендарю — належним чином виконати свої зобов`язання.
Разом з тим, апелянт у своїй скарзі не оспорює самого факту розірвання договору оренди №204/4 від 28.12.2004, а лише просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині зобов`язання повернути об`єкт оренди. Однак, це прохання не має під собою правових підстав, оскільки за законодавством саме розірвання договору зумовлює необхідність повернення орендованого майна. Відповідач, втративши право користування приміщенням, зобов`язаний його повернути, як це передбачено в статті 785 Цивільного кодексу України.
Таким чином, доводи апелянта не можуть бути прийняті, оскільки вони суперечать як умовам договору, так і чинному законодавству. Рішення суду першої інстанції про зобов`язання відповідача повернути нежитлове приміщення є законним та обґрунтованим. 
На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги у зв`язку з її необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" в особі ліквідатора арбітражної керуючої Сергієнко Тетяни Григорівни не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 року у справі №917/92/21 (917/2297/23) має бути залишене без змін.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки в задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 129, 255, 269, 270, 271, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу Полтавського обласного комунального підприємства "Полтавафарм" в особі ліквідатора арбітражної керуючої Сергієнко Тетяни Григорівни залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 19.03.2024 у справі №917/92/21 (917/2297/23) залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 24.10.2024.

Головуючий суддя                                                                    В.В. Россолов

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян  

Суддя                                                                                           О.І. Склярук