ПОСТАНОВА                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                 
 
25 вересня 2024 року
м. Київ
 
справа № 303/5754/21
провадження № 61-423св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», товариство з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на постанову Закарпатського апеляційного суду від 09 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Мацунича М. В., Кондора Р. Ю., Собослоя Г. Г.,
Короткий зміст позовних вимог
1.            У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (далі - ТОВ «Діджи Фінанс»), товариство з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» (далі - ТОВ «Міромір Груп»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В., про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.
2.            Позовна заява мотивована тим, що 14 липня 2006 року між нею та АКБ «ТАС Комерцбанк», правонаступником якого був ПАТ «Сведбанк», а потім став ПАТ «Дельтабанк», було укладено кредитний договір № 0601/0706/88-140, згідно умов якого вона отримала кредит на споживчі цілі в сумі 250 000 євро.
3.            14 липня 2006 року для забезпечення повного та своєчасного виконання позичальником своїх зобов`язань за вказаним кредитним договором між нею та банком були укладені іпотечні договори № 0601/0706/88-140-Z-2 та № 0601/0706/88-140-Z-3, предметом яких є нерухоме майно, а саме: приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 128,20 кв. м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 та приміщення магазину загальною площею 76,9 кв. м, розташованого у будинку АДРЕСА_1 .
4.            У вересні 2020 року вона отримала повідомлення-вимогу ТОВ «Діджи Фінанс», в якій зазначено, що 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельтабанк» та ТОВ «Діджи Фінанс» укладено та нотаріально посвідчено договір № 2303/К/1 про відступлення прав вимоги, за яким право вимоги за кредитним та іпотечними договорами перейшло до товариства.
5.            На підставі рішень приватного нотаріуса КMHO Шевченко І. Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 листопада 2020 року новим іпотекодержателем став ТОВ «Діджи Фінанс». 
6.            07 липня 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» укладено два договори купівлі-продажу нерухомого майна - предметів іпотеки.
7.            Вважала, що спірні договори укладені з грубим порушенням чинного законодавства, зокрема, посвідченні третьою особою поза межами нотаріального округу, регламентованого приписами статей13-1, 55 Закону України «Про нотаріат». Крім того, продаж спірного нерухомого майна здійснено ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» без наявності відповідного судового рішення чи укладеного окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Також зазначала, що на момент посвідчення договорів купівлі-продажу предмети іпотеки перебували під арештами.
8.            Посилалась на те, що продаж предметів іпотеки за заниженою ціною, що підтверджується даними звіту про оцінку майна з виходом оцінювача на місцезнаходження іпотечного майна та особистим його оглядом. 
9.            Також позивачка зазначала, що вона не погоджується із сумою заборгованості, що зазначена в надісланій їй вимозі, оскільки після направлення ПАТ «Дельта Банк» їй вимоги про дострокове повернення кредиту (липень 2015 року) банк втратив право нараховувати їй проценти. 
10.         Крім того, укладенням спірних договорів купівлі-продажу предметів іпотеки порушено її право на реструктуризацію кредитної заборгованості, передбаченої Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 року.
11.         Враховуючи вищевикладене позивачка просила суд:
-          визнати недійсним укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, а саме предмету іпотеки - приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі № 967.
-          визнати недійсним укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, а саме предмету іпотеки - приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі № 968;
-          визнати право власності на приміщення АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна  - ОСОБА_2 ;
-          визнати право власності на приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна - ОСОБА_2 ;
-          витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» приміщення № 10 магазину-кафе загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі № 967;
-          витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» приміщення магазину загальною площею 76,9 кв м, розташоване у будинку АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі № 968.
 
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
12.         Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від  21 грудня 2021 року у складі судді Кость В. В. у задоволенні позову відмовлено.
13.         Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що спірне майно було реалізовано відповідно до іпотечного застереження, яке міститься в договорах іпотеки, тому відсутні підстави для визнання договорів купівлі-продажу недійсними й, відповідно, витребування майна на користь позивача. Також місцевим судом зазначено, що договори купівлі-продажу укладено за місцезнаходженням юридичних осіб відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат».
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
14.         Постановою Закарпатського апеляційного суду від 09 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
15.         Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року в частині відхилених позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та витребування цього майна з чужого незаконного володіння скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким позов задоволено.
16.         Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07  липня 2021 року, укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», щодо відчуження вбудованих нежилих приміщень, розташованих на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв. м, які розміщені по АДРЕСА_1 .
17.         Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07  липня 2021 року, укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп», щодо відчуження вбудованих приміщень, розташованих на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв. м, які розміщені на АДРЕСА_1 .
18.         Витребувано із незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» на користь ОСОБА_2 вбудовані нежилі приміщення, розташовані на 1-му та 2-му поверхах, загальною площею 145,00 кв. м, які розміщені по АДРЕСА_1 та вбудовані приміщення, розташовані на 1-му поверсі, загальною площею 76,90 кв. м, які розміщені на АДРЕСА_1 .
19.         В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Здійснено розподіл судових витрат.
20.         Скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги частково, апеляційний суд виходив із того, що порядок встановлення ціни продажу предмета іпотеки при здійсненні відчуження такого на підставі договору купівлі-продажу має значення, оскільки така безумовно впливає на розрахунки з погашення заборгованості за кредитним договором. Крім того, встановлення такої ціни має установлені законом особливості, які полягають в тому, що насамперед ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, хоча може встановлюватись на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника та/або іпотекодавця. 
21.         Апеляційний суд зазначив, що суб`єкт оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» визначив ціну предметів іпотеки на рівні значно нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Наведене обставина свідчить про те, що така ціна предметів іпотеки не відповідала волі сторін іпотечних договорів, що вказує на невідповідність такої ціни як матеріалам справи, так і вимогам чинного законодавства. Також судом зазначена, що суми продажу іпотечного майна не були повідомлені позивачці та не узгоджувались із нею.
22.         Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, як і відсутні докази припинення кредитного зобов`язання внаслідок реалізації предметів іпотеки.
23.         Суд дійшов висновку, що договорами купівлі-продажу № 967 та № 967 предметів іпотеки було порушено майнові права та законні інтереси позивачки як позичальника за кредитним договором, і власника предметів іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення позивачки у вказаний спосіб права власності на майно значної вартості є очевидно несправедливим та покладає на останню у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний майновий тягар.
24.         Враховуючи те, що продаж предметів іпотеки за надзвичайно заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої, виходячи з обставин справи, знайшла своє підтвердження, тому вимога про визнання договорів купівлі-продажу недійсними як таких, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна, знайшла своє підтвердження.
25.         Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_2 поза її волею, на підставі правочинів, вчинених з порушенням вимог закону, які є недійсними, тому наявні підстави для витребування спірного майна на користь позивачки. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
26.         У січні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс».
27.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2024 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
28.         Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 вересня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29.         У касаційній скарзі ТОВ «Діджи Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
30.         Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц, від 25 вересня 2019 року у справі № 320/357/16-ц, від 22 листопада 2023 року у справі № 757/23748/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
31.         Касаційна скарга мотивована тим, що відповідно до умов договорів іпотеки сторони домовились, що продаж предмета іпотеки може бути проведено в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», на підставі іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке здійснюється шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі. Продаж іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонами або на підстави висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.
32.         Таким чином, позивачка сама погодила умову здійснення оцінки предмета іпотеки у разі звернення стягнення в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку». Договорами не передбачено обов`язку узгоджувати з боржником ціну продажу предмета іпотеки.
33.         Крім того, апеляційний суд не врахував, що відчуження предмета іпотеки за нижчою ціною є підставою для відшкодування збитків, а не визнання договорів купівлі-продажу недійсними.
34.         Заявник вважає, що оскаржувані договори купівлі-продажу укладено з дотриманням вимог закону, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
35.         У березні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ «Діджи Фінанс» від ОСОБА_1 , у якому вказано, що судове рішення апеляційного суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовуються.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
36.         14 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 0601/0706/88-140, відповідно до умов якого банк надав позичальнику у кредит кошти у розмірі 250 000 доларів США на строк до 12 липня 2016 року, а позичальник зобов`язався повернути кредит та сплачувати проценти за користування кредитними коштами.
37.         З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 14 липня 2006 року між банком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-2, на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 128,20 кв м під АДРЕСА_1 та іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-3, на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 76,90 кв м під АДРЕСА_1 .
38.         02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Діджи Фінанс» укладено договір про відступлення прав вимоги № 2303/К/1, згідно з яким ПАТ «Дельта Банк» відступило, а товариство набуло право вимоги банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів, зазначених у додатку № 1 до договору.
39.         07 вересня 2020 року товариство надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу, на підставі якої було повідомлено про відступлення права вимоги та попереджено про можливість здійснення звернення стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за договором іпотеки, шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
40.         Подібне за змістом повідомлення-вимога надіслана також 30 квітня 2021 року, згідно з якою позивача додатково повідомлено про укладання договору про внесення змін № 1 до договору відступлення, пред`явлено вимогу усунути порушення умов кредитного договору.
41.         В свою чергу 7 липня 2021 року між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» укладено:
-          договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі - договір купівлі-продажу № 967), згідно з яким продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 145,00 кв. м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року, становить 284 809 грн.
-          договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі - договір купівлі-продажу № 968), згідно з яким продавець, діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 76,90 кв. м. Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року, становить 169 448 грн.
42.         З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 265038522 вбачається, що нежитлове приміщення на праві власності належать ТОВ «Міромір Груп», дата та час державної реєстрації: 07 липня 2021 року, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 967, виданий 07 липня 2021 року.
43.         З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 10 липня 2021 року № 265303118 вбачається, що нежитлове приміщення 1 на праві власності належать ТОВ «Міромір Груп», дата та час державної реєстрації: 07 липня 2021 року, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є. В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 968, виданий 07 липня 2021 року.

Позиція Верховного Суду
44.         Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
45.         Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
46.         Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
47.         Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
48.         Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
49.         Скасовуючи рішення місцевого суду та задовольняючи позовні вимоги частково, апеляційний суд виходив із того, що порядок встановлення ціни продажу предмета іпотеки при здійсненні відчуження такого на підставі договору купівлі-продажу має значення, оскільки така безумовно впливає на розрахунки з погашення заборгованості за кредитним договором. Крім того, встановлення такої ціни має установлені законом особливості, які полягають в тому, що насамперед ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, хоча може встановлюватись на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника та/або іпотекодавця. 
50.         Апеляційний суд зазначив, що суб`єкт оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» визначив ціну предметів іпотеки на рівні значно нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Наведене обставина свідчить про те, що така ціна предметів іпотеки не відповідала волі сторін іпотечних договорів, що вказує на невідповідність такої ціни як матеріалам справи, так і вимогам чинного законодавства. Також судом зазначена, що суми продажу іпотечного майна не були повідомлені позивачці та не узгоджувались із нею.
51.         Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, як і відсутні докази припинення кредитного зобов`язання внаслідок реалізації предметів іпотеки.
52.         Суд дійшов висновку, що договорами купівлі-продажу № 967 та № 967 предметів іпотеки було порушено майнові права та законні інтереси позивачки як позичальника за кредитним договором, і власника предметів іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення позивачки у вказаний спосіб права власності на майно значної вартості є очевидно несправедливим та покладає на останню у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний майновий тягар.
53.         Враховуючи те, що продаж предметів іпотеки за надзвичайно заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої, виходячи з обставин справи, знайшла своє підтвердження, тому вимога про визнання договорів купівлі-продажу недійсними як таких, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна, знайшла своє підтвердження.
54.         Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_2 поза її волею, на підставі правочинів, вчинених з порушенням вимог закону, які є недійсними, тому наявні підстави для витребування спірного майна на користь позивачки. 
55.         Колегія суддів не погоджується із висновком апеляційного суду з огляду на таке.
56.         Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
57.         Відповідно до частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
58.         Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
59.         Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
60.         Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
61.         У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
62.         Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
63.         Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення, або особиста доставка на адресу іпотекодавця.
64.         За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. 
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
65.         З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Діджи Фінанс» 07 вересня 2020 року та 30 квітня 2021 року надіслало ОСОБА_1 вимоги-повідомлення, у яких просило сплатити заборгованість. Також вказано, що у разі непогашення заборгованості в тридцятиденний строк з моменту направлення повідомлення-вимоги товариство здійснить звернення стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або шляхом набуття права власності на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку».
66.         Як судом першої інстанції, так і апеляційним судом, встановлено, що іпотечні договори містять іпотечне застереження, яке, серед іншого, передбачає можливість продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержатедем (пункти 12.3.2 договорів іпотеки).
67.         Отже, враховуючи те, що іпотекодавець погодив умови договорів про здійснення оцінки предмету іпотеки у разізвернення стягнення іпотекодержателем у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», тому, відповідно, ТОВ «Діджи Фінанс» з дотриманням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» було здійснено продаж предметів іпотек ТОВ«Міромір Груп» на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, а саме: звітів про незалежну оцінку суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23  квітня 2021 року та від 08 червня 2021 року (пункти 2 договорів купівлі-продажу від 07 липня 2021 року).
68.         Апеляційний суд зробив помилковий висновок про необхідність узгодження ціни продажу предмета іпотеки з позивачем, оскільки підписані останнім умови договору іпотеки і положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначають альтернативний варіант - визначення ціни на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності. При цьому вищезазначені оцінки суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення» від 23 квітня 2021 року та від 08 червня 2021 року ніким не були оспорені, вони є дійсними на цей час.
69.         Крім того, у частинах першій, третій статті 623 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які визначаються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Отже, між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ«Міромір Груп» було досягнуто всіх істотних умов, у тому числі і щодо ціни договору купівлі-продажу предмета іпотеки, з врахуванням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення ціни суб`єктом оціночної діяльності та згідно з умовами договору іпотеки, а ОСОБА_1 не була стороною вказаного договору.
70.         Судом апеляційної інстанції невірно застосовано положення статей 631, 655, 692 ЦК України, статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни предмета іпотеки при його продажі, а наведені судом розрахунки, які знаходяться поза межами судової компетенції та не можуть спростувати звіт суб`єкта оціночної діяльності, здійснений на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу.
71.         Апеляційний суд не звернув уваги на те, що порушення вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає відповідальність відшкодування збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, однак ні в якому разі не визнання правочину недійсним. Зазначене узгоджується із правовими висновками Верховного Суду у постанові від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19, провадження № 61-13586св20, та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19. 
72.         Крім того, апеляційний суд зазначив про недобросовісність ТОВ «Міромір Груп», вказавши, що останнє могло знати про купівлю предмету іпотеки за заниженою ціною, що суперечить пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України (свобода договору).
73.         Разом з тим, положеннями статті 388 ЦК України визначено, щоякщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі Іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
74.         Отже, вищевказаною статтею ЦК України передбачено виключні випадки, коли майно може бути витребуване у добросовісного набувача, яким є ТОВ «Міромір Груп».
75.         ТОВ«Міромір Груп» придбало майно за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності з дотриманням умов договору іпотеки та вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», тому в його діях не було недоброчесності і товариство є добросовісним набувачем майна. У зв`язку з цим у позивача відсутні правові підстави для витребування майна, а висновки апеляційного суду про протилежне не ґрунтується на належних та допустимих доказах.
76.         Доводи апеляційного суду про те, що позасудове врегулювання шляхом продажу предмета іпотеки за заниженою ціною зумовлює наявність кредитного боргу позичальника, є безпідставними, так як Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, провадження № 14-121цс21, погодилася із висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеними у постановах: від 13 лютого 2019 року у справі № 759/6703/16, провадження № 61-22462св18, та від 20 листопада 2019 року у справі № 295/795/19, провадження № 61-12137св19; про те, що у разі завершення такого позасудового врегулювання, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки у способи, визначені статтею 37 Закону України «Про іпотеку», зобов`язання припиняється, оскільки за положеннями цього Закону всі наступні вимоги є недійсними. При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила, що частина четверта статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у відповідній редакції) вказує на недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання саме боржником основного зобов`язання після завершення позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення на іпотечне майно, передане в іпотеку саме боржником, за відсутності інших забезпечувальних договорів.
77.         Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 20 березня 2024 року у справі № 303/5688/21.
78.         Вказане свідчить, що апеляційним судом безпідставно скасоване частково рішення суду першої інстанції, яке відповідає вимогам закону, а тому касаційна скарга ТОВ «Діджи Фінанс» підлягає задоволенню.
79.         Отже, у справі, що переглядається, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи й правильно застосувавши норми права, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
80.         Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Керуючись статтями 400, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.            Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» задовольнити.
2.            Постанову Закарпатського апеляційного суду від 09 листопада 2023 рокускасувати, рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 грудня 2021 року залишити у силі.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                             О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович