ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"17" жовтня 2024 р.                               Справа№ 910/15043/21 (910/11194/23)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Сотнікова  С.В.
суддів:            Отрюха Б.В. 
          Остапенка О.М. 
 
за участю секретаря судового засідання Макухи О.А.,
арбітражного керуючого Сердюк М.М.,
представника відповідача-1 адвоката Косминіна О.В.,
представника відповідача-4 адвоката Герасименка М.В., Зазулі І.М.,
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Комплекс" 
на рішення Господарського суду міста Києва 
від 10.04.2024 (повний текст складено 01.05.2024, суддя Мандичев Д.В.)
у справі № 910/15043/21 (910/11194/23)
за позовом розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого Сердюк Марини Миколаївни
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Комплекс",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Чікен фаст",
3. ОСОБА_1 ,
4. Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс"
про визнання правочинів недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння, припинення права власності,
в межах справи №910/15043/21 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (код 30160757),
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
На розгляді Господарського суду міста Києва перебуває справа № 910/15043/21 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (далі - ТОВ "Комплекс Агромарс", боржник) провадження у якій було відкрито ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.10.2021, введено процедуру розпорядження майном боржника, призначено розпорядником майна боржника арбітражного керуючого Сердюк Марину Миколаївну.
У липні 2023 року розпорядник майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражний керуючий Сердюк Марина Миколаївна (далі - позивач, розпорядник майна) звернулась у Господарський суд міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Комплекс" (далі - ТОВ "Концерн Комплекс", відповідач-1)  Товариства з обмеженою відповідальністю "Чікен фаст" (далі - ТОВ "Чікен фаст", відповідач-2), ОСОБА_1 (далі - відповідач-3), ТОВ "Комплекс Агромарс" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, витребування майна та припинення права власності.
В обґрунтування заявлених позовних вимог, розпорядник майна вказує на те, що боржник відчужив об`єкти нерухомого майна за цінами нижчими за ринкові на користь пов`язаних (заінтересованих) осіб, що призвело до зниження платоспроможності боржника, а відтак на шкоду його кредиторам.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням господарського суду міста Києва від 10.04.2024 у справі №910/15043/21(910/11194/23) позовні вимоги задоволено частково.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 16.12.2020, укладений між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ТОВ "Концерн Комплекс", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 1893;
визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 06.01.2021, укладений між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ТОВ "Концерн Комплекс", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 84;
визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 06.01.2021, укладений між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ТОВ "Концерн Комплекс", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 82;
визнано недійсним договір купівлі-продажу від 27.01.2021, укладений між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ТОВ "Концерн Комплекс", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 67;
визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 08.09.2022, укладений між ТОВ "Концерн Комплекс" та ТОВ "Чікен фаст", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 4038;
визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 08.09.2022 року, укладений між ТОВ "Концерн Комплекс" та ТОВ "Чікен фаст", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 4041;
визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 08.09.2022, укладений між ТОВ "Концерн Комплекс" та ТОВ "Чікен фаст", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 4040;
визнано недійсним договір купівлі-продажу торгового центра від 08.09.2022, укладений між ТОВ "Концерн Комплекс" та ТОВ "Чікен фаст", нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 4039;
визнано недійсним договір іпотеки від 20.04.2023, укладений між ТОВ "Чікен фаст" та ОСОБА_1 , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 3026;
витребувано на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Чікен фаст" наступне майно: 
нежилі будівлі (літ. М, К, Н, Л), загальною площею 1474,60 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 1095311180000; 
квартира, загальною площею 52,7 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 580135232218; 
квартира, загальною площею 65,3 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 580130732218; 
торговий центр, загальною площею 2140,7 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 479403532218.
Стягнуто з ТОВ "Концерн Комплекс" на користь розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого Сердюк Марини Миколаївни  11325,79 грн судового збору;
стягнуто з ТОВ "Чікен фаст" на користь розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого Сердюк Марини Миколаївни 11325, 79 грн судового збору;
стягнуто з   ОСОБА_1 на користь розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого Сердюк Марини Миколаївни 11325,79 грн судового збору;
стягнуто з ТОВ "Комплекс Агромарс" на користь розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого Сердюк Марини Миколаївни 11325,79 грн судового збору.
Відмовлено у задоволенні решти вимог.
Рішення суду обґрунтоване тим, що відчуження спірного нерухомого майна на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Комплекс" здійснено вочевидь за ціною, значно нижчою від ринкової.
За фактом вчинення оспорюваних договорів купівлі-продажу та їх правовими наслідками в майновому стані боржника відбулися істотні зміни, в результаті чого загальний обсяг активів Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" зменшився, що унеможливило погашення вимог кредиторів.
Безоплатна передача за спірним правочином належного боржнику майна, з огляду на відсутність доказів оплати, свідчить на користь того, що вчинення даного правочину унеможливило задоволення вимог кредиторів за рахунок відповідного майна.
Крім відсутності доказів оплати, також відсутні докази вчинення ТОВ "Комплекс Агромарс" будь-яких активних дій із дня укладення договорів купівлі-продажу до відкриття провадження у справі про банкрутство, по стягненню плати за відчужене майно, що вказує на фактичне волевиявлення з безоплатної передачі майна боржником.
З огляду на сукупність обставин справи, що полягають в укладенні оспорюваних правочинів у підозрілий період (майже за рік до відкриття провадження у справі про банкрутство), за наявності існуючої заборгованості перед іншими кредиторами, за сумнівно низькою ціною, що не відповідає ринковій вартості нерухомого майна, а також за відсутності доказів оплати за відчужене майно, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання договорів купівлі-продажу №1893 від 16.12.2020, №84 від 06.01.2021, №82 від 06.01.2021, №1893 від 16.12.2020 недійсними.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ТОВ "Концерн Комплекс" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.04.2024 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" арбітражного керуючого  Сердюк Марини Миколаївни відмовити у повному обсязі, а також стягнути з розпорядника майна ТОВ "Комплекс Агромарс" Сердюк Марини Миколаївни на користь ТОВ "Концерн Комплекс" судові витрати.
В обґрунтування підстав для скасування оскаржуваного судового рішення відповідач-1 посилається на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права.
Так, скаржник зазначає, що розпорядник майна боржника невірно визначив склад сторін, тоді як фактичним позивачем у цій справі є ТОВ "Комплекс Агромарс", а арбітражний керуючий Сердюк М.М. є його законним процесуальним представником. Зазначене зумовлює подання позову неналежним позивачем.
Розпорядник майна боржника арбітражний керуючий не є учасником спірних правовідносин, не є зацікавленою особою за предметом спору, відповідно норм КУзПБ, і тому відсутній предмет спору за поданим позовом. Відсутність предмету спору у відповідності до ст. 231 ГПК України є підставою для закриття провадження по справі.
Господарський суд м. Києва при розгляді справи № 910/15043/21 (910/11194/23) не звернув уваги на дану обставину, чим порушив норми процесуального права та прийняв до розгляду позовну заяву позивача.
Подана з боку позивача позовна заява не містить жодного обґрунтованого та визначеного порушеного права і законних інтересів ТОВ "Комплекс Агромарс", як боржника та/або кредиторів у справі про банкрутство, які потребують вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням за захистом яких позивач звернувся до суду.
Позивачем ані у позові, ані під час розгляду справи не були наведені аргументовані реальні підстави, що спірні правочини призвели до порушення прав та інтересів боржника та/або кредиторів у справі про банкрутство.
В порушення ст.ст. 14, 75 ГПК України, суд першої інстанції вийшов за рамки позовних вимог та підстав позову та дослідив обставину "оплатності" зазначивши, при цьому, про відсутність доказів, що в подальшому привело до помилкових висновків та визнання спірних правочинів недійсними. 
Скаржник наголошує, що позивачем не заперечувалось, що за спірними правочинами були здійснені розрахунки, він лише наполягав на тому, що ціна продажу нерухомого майна за спірними правочинами не відповідає ринковим цінами.
Таким чином, в порушення норм ст.ст. 2, 14, 236, 237 ГПК України, суд самостійно поза волею позивача, без наявних на то підстав вийшов за межі позовних вимог, порушив принцип диспозитивності, що входить до основних засад господарського судочинства встановленого ст. 2, 14 ГПК України, за наслідками чого було винесено необґрунтоване та незаконне рішення по справі із порушення норм процесуального та матеріального права.
При цьому, скаржник заявляє клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів оплатності спірних договорів, а саме договору № 26/2021/КК про зарахування зустрічних однорідних вимог від 26.02.2021 та актів звірки взаємних розрахунків за період січень-лютий 2021 року.
Також скаржник стверджує, що суд першої інстанції, всупереч нормам ст.ст. 73, 80 ГПК України, без врахування висновків Верховного Суду викладених у постанові від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, постанові від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14, у постанові від 30.11.2016 у справі № 910/31110/15, були долучені до матеріалів справи та прийняті в якості доказів звіти про оцінку нерухомого майна, які є неналежними, та в подальшому були покладені у основу доказової бази на підтвердження підстав встановлення продажу начебто за неринковими цінами нерухомого майна за спірними правочинами. Такі дії призвели до винесення судом невірного рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Скаржник доводить, що за умовами спірних правочинів продаж нерухомого майна вчинено за визначеною та погодженою сторонами ціною, та право власності на нерухоме майно зареєстровано за новим власником в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже, наявні в матеріалах справи документи підтверджують реальність відповідної господарської операції з продажу боржником нерухомого майна.
При цьому, доказів на підтвердження невідповідності ринкової вартості спірного нерухомого майна, що оцінено сторонами за спірними правочинами позивачем при поданні позову не надано та не надано протягом усього часу розгляду справи у суді першої інстанції. Єдиний доказ наданий з боку позивача, це є висновки про оціночну вартість нерухомого майна, що були подані із порушенням норм та вимог 80 ГПК України у день закриття підготовчого провадження без зазначення поважних причин не надання у встановлений судом та ГПК України строк, що свідчить про не допустимість доказу.
Крім того, на думку скаржника, положеннями чинного законодавства на час укладення спірного договору не передбачено в якості правової підстави для визнання договору недійсним визначення сторонами заниженої вартості майна.
Підстави для визнання недійсним договору в разі відчуження або придбання боржником майна за цінами, відповідно нижчими або вищими від ринкових, за умови що в момент прийняття зобов`язання або внаслідок його виконання майна боржника було (стало) недостатньо для задоволення вимог кредиторів, наведені в спеціальній нормі - ст. 42 КУзПБ.
Саме лише посилання позивача на наявність у боржника кредиторської заборгованості не доводить обставин укладення ним спірних правочинів з метою завдання шкоди майновим інтересам кредиторів.
На момент укладення спірних правочинів боржник здійснював господарську діяльність, доказів його перебування в неспроможному фінансовому стані на час укладення спірного договору матеріали справи не містять і з боку позивача не надавались. Одночасно, з боку позивача під час судового розгляду жодним чином не доведено належними, та допустимими доказами, що укладення спірних правочинів призвело до повної або часткової неможливості боржника виконати грошові зобов`язання перед іншими контрагентами, що би свідчило про вчинення такого правочину на шкоду інтересам кредиторів на той час.
Позиції учасників справи.
Розпорядник майна боржника Сердюк Марина Миколаївна у відзиві не погодилась з доводами апеляційної скарги, просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржене рішення залишити без змін.
Так, розпорядник майна зазначає, що ТОВ "Комплекс Агромарс" в "підозрілий період" відчужив на користь ТОВ "Концерн Комплекс" низку об`єктів нерухомого майна. Оспорювані правочини вчинено менше ніж за рік до відкриття провадження у справі про банкрутство ТОВ "Комплекс Агромарс" (13.10.2021).
Сторони правочину - ТОВ "Комплекс Агромарс" та ТОВ "Концерн Комплекс" є заінтересованими особами в розумінні ст. 1 КУзПБ.
Відчуження об`єкта нерухомого майна відбулось за ціною значно нижче за ринкову.
Відчуження об`єкта нерухомого майна відбулось в період, коли боржник мав невиконані грошові зобов`язання перед своїми контрагентами, що підтверджується ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.03.2023, постановленої за результатами попереднього судового засідання у справі 910/15043/21, де визнані грошові вимоги кредиторів до боржника на суму понад мільярд гривень.
Подані відповідачем звіти про незалежну оцінку майна є неналежними, оскільки складені оцінювачем ОСОБА_2 , який не є суб`єктом оціночної діяльності у відповідності до Закону України "Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". В той же час, позивачем надані Звіти про незалежну оцінку, складені ТОВ "Бюро оцінок", які спростовують твердження відповідачів, що відчуження об`єктів нерухомості відбувалось за ринковими цінами.
Також, розпорядник майна наголошує на належному способі захисту порушеного права боржника шляхом звернення до суду саме розпорядником майна із позовом про визнання недійсними договорів боржника та повернення відчуженого майна у власність боржника.
ТОВ "Концерн Комплекс" подав відповідь на відзив, у якому зазначив, що відзив не спростовує доводи та обставини, наведені апелянтом у апеляційній скарзі і не містить тих або інших заперечень стосовно спростування обставин, викладених у апеляційній скарзі.
Дії суду під час апеляційного розгляду справи.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.07.2024 відкрито апеляційне провадження у справі №910/15043/21(910/11194/23).
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.09.2024 справу №910/15043/21 (910/11194/23) передано на розгляд колегії суддів у складі: Сотніков С.В. (головуючий), Остапенко О.М., ОСОБА_3
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.09.2024 призначено розгляд справи № 910/15043/21 (910/11194/23) в судовому засіданні на 08.10.2024.
08.10.2024 судове засідання не відбулось у зв`язку зі звільненням судді   ОСОБА_3 у відставку.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.10.2024, для розгляду справи визначено колегію суддів: Сотніков С.В. (головуючий), Остапенко О.М., Отрюх Б.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.10.2024 призначено розгляд справи  в судовому засіданні на 17.10.2024.
В судовому засіданні 17.10.2024 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Як вбачається з матеріалів справи, 16.12.2020 між ТОВ "Комплекс Агромарс" як продавцем та ТОВ "Концерн Комплекс" як покупцем укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. та зареєстрований у реєстрі за №1893.
На підставі Договору №1893 від 16.12.2020 ТОВ "Комплекс Агромарс" продало належний йому на праві власності об`єкт нерухомості - нежилі будівлі (літ. М, К, Н, Л), загальною площею 1474,60 кв. м, розташований за адресою: м. Київ, вулиця Канальна, будинок 1, РНОНМ 1095311180000.
Відповідно до п.6.1 Договору №1893 від 16.12.2020 за домовленістю сторін продаж об`єкта нерухомого майна вчиняється за ціною 619461,19 грн.
У пункті 6.2 Договору №1893 від 16.12.2020 вказано, що згідно довідки про балансову вартість, станом на 15.12.2020 балансова вартість майна становить 619461,19 грн.
06.01.2021 між ТОВ "Комплекс Агромарс" як продавцем та ТОВ "Концерн Комплекс" як покупцем, укладено Договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за №84.
На підставі Договору №84  від 06.01.2021 ТОВ "Комплекс Агромарс" продало належний йому на праві власності об`єкт нерухомості - квартиру загальною площею 52,7 кв. м, житлова площа: 29.6 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вулиця Садова, будинок 8, квартира 36, РНОНМ 580135232218.
Згідно з довідкою ТОВ "Комплекс Агромарс" балансова вартість майна станом на 15.12.2020 становить 40951,24 грн. (пункт 13 договору).
Відповідно до п. 14 Договору №84 від 06.01.2021, квартира продана за ціною 40951,24 грн з ПДВ. Покупець зобов`язаний перерахувати на рахунок продавця в строк до 20.01.2021. При цьому, сторони домовилися, що реєстрація права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на покупця буде проведена в день нотаріального посвідчення цього договору після підписання сторонами акту приймання-передачі.
Також, 06.01.2021 між ТОВ "Комплекс Агромарс" як продавцем та ТОВ "Концерн Комплекс" як покупцем укладено Договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за №82.
На підставі Договору №82 від 06.01.2021 ТОВ "Комплекс Агромарс" продало належний йому на праві власності об`єкт нерухомості - квартиру, загальною площею 65,3 кв. м, житлова площа: 39,7 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вулиця Садова, будинок 8, квартира 21, РНОНМ 580130732218.
Згідно з довідкою ТОВ "Комплекс Агромарс" балансова вартість майна станом на 15.12.2020 становить 28690,02 грн. (пункт 13 договору).
Відповідно до п. 14 Договору №82 від 06.01.2021 квартира продана за ціною 28690,02 грн з ПДВ. Покупець зобов`язаний перерахувати на рахунок продавця в строк до 20.01.2021. При цьому, сторони домовилися, що реєстрація права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на покупця буде проведена в день нотаріального посвідчення цього договору після підписання сторонами акту приймання-передачі.
27.01.2021 між ТОВ "Комплекс Агромарс" як продавцем та ТОВ "Концерн Комплекс" як покупцем укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та зареєстрований у реєстрі за № 67.
На підставі Договору №67 від 27.01.2021 ТОВ "Комплекс Агромарс" продало належний йому на праві власності об`єкт нерухомості - торговий центр, загальною площею 2140,7 кв. м, що розташований за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вулиця Свято-Троїцька, 64, РНОНМ 479403532218.
Відповідно до п. 6.1 Договору №67 від 27.01.2021 за домовленістю сторін продаж об`єкта нерухомого майна вчиняється за ціною 432483,04 грн з ПДВ.
У пункті 6.2 Договору від 27.01.2021 №67 вказано, що згідно довідки про балансову вартість, станом на 27.01.2021 балансова вартість майна становить 360402,54 грн без ПДВ.
У подальшому, 08.09.2022 між ТОВ "Концерн Комплекс" як продавцем та TOB "Чікен фаст" як покупцем укладено договори купівлі-продажу, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко Оленою Володимирівною, а саме:
договір купівлі-продажу будівель від 08.09.2022, зареєстрований в реєстрі за №4038 щодо продажу нежилих будівель (літ. М, К, Н, Л), загальною площею 1474,60 кв. м, розташований за адресою: м. Київ, вул. Канальна, 1;
договір купівлі-продажу квартири від 08.09.2022, зареєстрований в реєстрі за №4041 щодо продажу Квартири, загальною площею 52,7 кв. м, житлова площа: 29.6 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Садова, 8, кв. 36 ; 
договір купівлі-продажу квартири від 08.09.2022, зареєстрованого в реєстрі за №4040 щодо продажу квартири, загальною площею 65,3 кв. м, житлова площа: 39,7 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Садова, 8, кв. 21 ; 
договір купівлі-продажу торгового центра від 08.09.2022, зареєстрованого в реєстрі за №4039 щодо продажу торгового центру, загальною площею 2140,7 кв. м, що розташований за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Свято-Троїцька, 64.
На підставі договору іпотеки від 20.04.2023, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко Оленою Володимирівною, зареєстрованого в реєстрі за № 3025, TOB "Чікен фаст" як іпотекодавець передало громадянину України ОСОБА_1 як іпотекодержателю, у забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 20.04.2023 наступне нерухоме майно: 
нежилі будівлі (літ. М, К, Н, Л), загальною площею 1474,60 кв. м, розташований за адресою: м. Київ, вул. Канальна, 1 ; 
квартиру, загальною площею 52,7 кв. м, житлова площа: 29.6 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Садова, кв. 36 ; 
квартиру, загальною площею 65,3 кв. м, житлова площа: 39,7 кв. м, розташована за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Садова, 8, кв. 21 ; 
торговий центр, загальною площею 2140,7 кв. м, що розташований за адресою: Київська обл., Бучанський р., с. Гаврилівка, вул. Свято-Троїцька, 64.
Як було встановлено вище, ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.10.2021 відкрито провадження у справі про банкрутство ТОВ "Комплекс Агромарс"
Таким чином, у трирічний період, що передував відкриттю провадження у справі про банкрутство, боржник відчужив нерухоме майно за балансовою вартістю, а не за ринковою, на користь відповідача-1. При цьому, договори купівлі-продажу, окрім договорів від 06.01.2021 купівлі-продажу квартир у будинку № 8 по вул. Садовій у селі с. Гаврилівка Бучанського району Київської області , не містять умов щодо способів та строків розрахунків.
Договори від 06.01.2021 купівлі-продажу квартир визначають строк розрахунку до 20.01.2021.
Належить погодитись із заявником апеляційної скарги та визнати помилковим висновок суду першої інстанції, що купівля-продаж нерухомого майна відбулась безоплатно для боржника як продавця, позаяк умовами спірних договорів узгоджена ціна продажу, а строки платежу (окрім договорів купівлі-продажу квартир) належить визначати за загальними правилами настання строку виконання зобов`язань в порядку частини 2 статті 530 Цивільного кодексу України, тобто у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги про платіж.
Разом із тим, як вірно встановив суд першої інстанції, боржник як продавець протягом періоду часу із дня укладення договорів до моменту пред`явлення даного позову не пред`являв вимогу про оплату, та не вчиняв будь-яких дій щодо стягнення із покупця оплати за договорами купівлі-продажу нежилих будівель, торгового центру та стягнення заборгованості (позаяк строк платежу настав 20.01.2021) за договорами купівлі-продажу квартир.
Як на підставу позову, розпорядник майна посилався на вчинення правочинів купівлі-продажу за цінами нижчими від ринкових, що в подальшому призвело до погіршення платоспроможності боржника та за умов існування значної кредиторської заборгованості, тобто з підстави, що передбачена спеціальною нормою законодавства про банкрутство - абз. 4 ч. 1 ст. 42 Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ) - боржник здійснив відчуження або придбав майно за цінами, відповідно нижчими або вищими від ринкових, за умови що в момент прийняття зобов`язання або внаслідок його виконання майна боржника було (стало) недостатньо для задоволення вимог кредиторів.
Відповідно до ч. 2 ст. 7 КУзПБ господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про відшкодування шкоди та/або збитків, завданих боржнику; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.
Згідно із ч. 1 ст. 42 КУзПБ господарський суд у межах провадження у справі про банкрутство за заявою арбітражного керуючого або кредитора, поданою в порядку, визначеному статтею 7 цього Кодексу, може визнати недійсними правочини або спростувати майнові дії, вчинені боржником після відкриття провадження у справі про банкрутство або протягом трьох років, що передували відкриттю провадження у справі про банкрутство, якщо вони порушили права боржника або кредиторів, з таких підстав: 
боржник виконав майнові зобов`язання раніше встановленого строку; 
боржник до відкриття провадження у справі про банкрутство взяв на себе зобов`язання, внаслідок чого він став неплатоспроможним або виконання його грошових зобов`язань перед іншими кредиторами повністю або частково стало неможливим; 
боржник здійснив відчуження або придбав майно за цінами, відповідно нижчими або вищими від ринкових, за умови що в момент прийняття зобов`язання або внаслідок його виконання майна боржника було (стало) недостатньо для задоволення вимог кредиторів; 
боржник оплатив іншій особі або прийняв майно в рахунок виконання грошових вимог у день, коли сума вимог кредиторів до боржника перевищувала вартість майна;
боржник узяв на себе заставні зобов`язання для забезпечення виконання грошових вимог.
Право на пред`явлення такого позову передбачене ч. 9 ст. 44 КУзПБ, а саме розпорядник майна має право на подання до господарського суду позову щодо визнання недійсними правочинів, у тому числі укладених боржником з порушенням порядку, встановленого цим Кодексом.
За загальним правилом, відповідачами за таким позовом виступають сторони оспорюваного правочину, а позивачем - розпорядник майна, який пред`являє такий позов як в інтересах боржника так і в інтересах кредиторів, що полягає у поверненні у власність боржника майнових активів, за рахунок яких може бути відновлена платоспроможність боржника за результатами процедури санації, або погашена заборгованість перед кредиторами за результатами ліквідаційної процедури.
Таким чином, належить відхилити доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права при прийняті до розгляду позову розпорядника майна про визнання недійсними договорів.
При цьому, чинне процесуальне законодавство не містить визначення неналежний позивач, як на те посилається скаржник у апеляційній скарзі. В разі пред`явлення позову особою, права та інтереси якої не порушені або відсутні у спірних правовідносинах, то суд має встановити такі обставини та відмовити у позові, а не закрити провадження у зв`язку з відсутністю предмета спору, як про те помилково наголошує відповідач-1 у апеляційній скарзі.
В даному випадку, право на пред`явлення позову розпорядником майна передбачено спеціальним законодавством про банкрутство, визначений порядок розгляду такого позову - в порядку позовного провадження в межах справи про банкрутство боржника. Підстави ж такого позову також визначені спеціальним законом - КУзПБ, а саме статтею 42.
В силу ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
За змістом ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Таким чином, правочин може бути визнано недійсним лише з підстав, передбачених законом.
Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Отже, в силу приписів ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується.
Відтак, заявляючи позов про визнання недійсним правочину позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків.
Відповідно до абз. 4 ч. 1 ст. 42 КУзПБ господарський суд у межах провадження у справі про банкрутство за заявою арбітражного керуючого або кредитора, поданою в порядку, визначеному статтею 7 цього Кодексу, може визнати недійсними правочини або спростувати майнові дії, вчинені боржником після відкриття провадження у справі про банкрутство або протягом трьох років, що передували відкриттю провадження у справі про банкрутство, якщо вони порушили права боржника або кредиторів, з таких підстав: боржник здійснив відчуження або придбав майно за цінами, відповідно нижчими або вищими від ринкових, за умови що в момент прийняття зобов`язання або внаслідок його виконання майна боржника було (стало) недостатньо для задоволення вимог кредиторів.
Як вірно встановлено, судом першої інстанції, обставини продажу нерухомого майна за цінами нижчими від ринкових підтверджуються звітами, які складені ТОВ "Бюро оцінок" на замовлення арбітражного керуючого Сердюк М.М.
Так, у звіті про незалежну оцінку двокімнатної квартири, загальною площею 52,70 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Гаврилівка, вул. Садова, 8, кв. 36 , установлено, що ринкова вартість квартири на 06.01.2021 складала 785800 грн. 
У звіті про незалежну оцінку двокімнатної квартири, загальною площею 65,30 кв. м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, с. Гаврилівка, вул. Садова, 8, кв. 21 , встановлено, що ринкова вартість майна на 06.01.2021 складала 984100 грн. 
Згідно зі звітом про незалежну оцінку торгового центру, загальною площею 2140,7 кв. м, який знаходиться за адресою: Київська обл., Бучанський (Вишгородський) район, с. Гаврилівка, вул. Свято-Троїцька, 64, ринкова вартість майна на 27.01.2021 складала 21855000 грн з ПДВ; 18212500 грн (без ПДВ). 
Відповідно до звіту про незалежну оцінку нежитлових будівель, загальною площею 1474,6 кв. м, які знаходяться за адресою: м. Київ, Дарницький район, вулиця Гліба Бабіча (Канальна), 1 , ринкова вартість майна на 16.12.2020 складала 18756900 грн з ПДВ, 15630750 грн без ПДВ.
Ринкова вартість нерухомого майна, яке було відчужене боржником за оспрюваними договорами купівлі-продажу склала 42381800 грн, в той час як договірна вартість узгоджена відповідачами становить 1121585,49 грн. 
Таким чином, відчуження спірного нерухомого майна на користь ТОВ "Концерн Комплекс" відбулось за ціною, у майже в 38 разів нижчою від ринкової.
При цьому, суд першої інстанції обґрунтовано не прийняв в якості доказів подані відповідачем-1 звіти про ринкову вартість майна, що складені оцінювачем Ємцем О.О., який не є суб`єктом оціночної діяльності та не відповідає вимогам ст. 5 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Додані до апеляційної скарги договір № 26/2021/КК про зарахування зустрічних однорідних вимог від 26.02.2021, укладений між боржником та ТОВ "Концерн Комплекс", та акти звірки взаємних розрахунків за період січень-лютий 2021 року, які як зазначає заявник апеляційної скарги спростовують висновки суду першої інстанції про неоплатність договорів купівлі-продажу, колегія суддів також не приймає в якості доказів, оскільки суд бере до уваги та здійснює оцінку лише тим доказам, які є належними, тобто ті, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Подані скаржником докази не входять у предмет доказування у даній справі, оскільки ані підтверджують, ані спростовують обставини щодо вчинення боржником відчуження майна за цінами нижчими за ринкові.
Обставини щодо виконання зобов`язання покупця оплатити куплене майно може свідчити як додаткове підтвердження намірів боржника та результатів щодо укладення оспорюваних правочинів, як про те вірно зазначив суд першої інстанції, відсутність оплати зі сторони покупця призвела до зменшення активів, що унеможливило погашення вимог кредиторів, не інакше, ніж за допомогою судових процедур банкрутства.
Обставини укладання боржником оспорюваних правочинів у період існування значної кредиторської заборгованості (понад 617 млн грн) установлені в ухвалі попереднього засідання від 20.03.2023 у справі про банкрутство боржника.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу, як наслідок задоволення позову в тому числі і про витребування від незаконного набувача відчуженого майна на користь боржника.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Згідно з пунктом 1) частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (стаття 276 ГПК України).
Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду у цій справі є законним, обґрунтованим і підстав для його скасування або зміни не вбачається, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.
Судові витрати.
У зв`язку з відхиленням апеляційної скарги судовий збір за її подання у відповідності до статті 129 ГПК України належить покласти на позивача.
Керуючись ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Концерн Комплекс" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.04.2024 у справі №  910/15043/21 (910/11194/23) залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 28.10.2024. 

Головуючий суддя                                                            С.В. Сотніков 

Судді                                                                                Б.В. Отрюх

                                                                                О.М. Остапенко