ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
06 листопада 2024 року
м. Київ
 
справа № 726/1298/22
 
провадження № 61-18036 св 23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , 
відповідач - акціонерне товариство «Сенс Банк», 
третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталя Володимирівна, 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - адвоката Кравця Ростислава Юрійовича на рішення Садгірського районного суду м. Чернівців від 23 серпня 2023 року у складі судді Байцар Л. В.                      та постанову Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Височанської Н. К., Лисака І. Н., Одинака О. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.              Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог
 
У вересні 2022 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н. В., про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності на майно.
 
Позовна заява обґрунтована тим, що 03 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа Банк» (далі - АТ «Альфа Банк») (змінено назву на АТ «Сенс Банк») та ОСОБА_4 укладено договір кредиту № 89, за умовами якого остання отримала кредитні кошти у розмірі 30 000 дол. США .
У забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між банком та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 укладено іпотечний договір № 89, за умовами якого останні передали в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , яка належала їм на праві спільної сумісної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло                                                 від 26 листопада 1993 року.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 297161883 від 31 січня 2022 року позивачам стало відомо, що право власності на вказаний предмет іпотеки належить на праві власності АТ «Альфа Банк» на підставі рішення приватного нотаріуса Козлової Н. В. про державну реєстрацію від 21 квітня 2021 року за індексним номером 57782106. Підставою виникнення права власності банку на спірну квартиру зазначений дублікат договору іпотеки, серія та номер 275, виданий 16 червня 2021 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Соломко В. В.
Позивачі вказували, що ними не було отримано письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. Також зазначали, що відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог та про оцінку майна предмету іпотеки на момент переходу права власності. Крім того, звертали увагу на необхідність дослідження питання розміру самої заборгованості за кредитним договором, оскільки не зазначення іпотекодержателем у своїх вимогах складових заборгованості унеможливлює заперечення цієї заборгованості. Вказували, що  сума заборгованості не є безспірною на момент здійснення державної реєстрації, що, в свою чергу, мало бути підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації.
Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , уточнивши позовні вимоги, просили суд визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. № 27782106 від 21 квітня 2021 року про реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , а також стягнути судові витрати.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівців від 23 серпня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, що є предметом іпотеки, прийнято з наданням відповідачем всіх документів, передбачених порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та у відповідності до Закону України «Про іпотеку».
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 задоволено частково. Рішення Садгірського районного суду м. Чернівців від 23 серпня 2023 року змінено й викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. 
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Суд апеляційної інстанції погодився із висновками суду першої інстанції про дотримання відповідачем вимог статей 35-37 Закону України «Про іпотеку» та правомірність проведення державним реєстратором державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірну квартиру.
Апеляційний суд вказав про безпідставність доводів апелянтів про те, що банком не дотримано вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо визначення реальної ринкової вартості спірного майна, зазначивши, що банком надано висновок про вартість майна від 26 січня 2021 року, згідно з яким вартість предмету іпотеки становила  682 500 грн. Позивачі не надали доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. 
В контексті доводів апелянтів щодо спірності розміру заборгованості апеляційний суд зауважив, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Крім того, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У грудні 2023 року представник ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - адвокат Кравець Р. Ю. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Садгірського районного суду м. Чернівців від 23 серпня 2023 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада 2023 року й ухвалити нове судове рішення про задоволення позовний вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та
апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, постановах Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/15, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а також вказує, що суди не дослідили зібрані у справі докази, не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України). 
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду від 04 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі № 726/1298/22, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.
 
У січні 2024 року матеріали цивільної справи № 726/1298/22 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не урахували, що відчуження іпотечного майна за споживчим кредитом без згоди власника (іпотекодавця) є неприпустимим. Крім того, відповідно до Закону України «Про іпотеку» у редакції від 12 травня 2006 року передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не на підставі застереження в іпотечному договорі. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами не укладався, згоди щодо передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю в позасудовому порядку сторонами не було досягнуто.
Крім того, суди попередніх інстанції безпідставно не застосували до спірних правовідносин норми Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не врахували, що на квартиру, яка використовується позивачами як місце постійного проживання, не може бути примусово звернено стягнення, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за кредитором як забезпечення виконання боржником умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. Отже перехід права власності на спірну квартиру, яка підпадає під дію мораторію, є незаконним, протиправними та такими, що суперечать Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
Відзив на касаційну скаргу не надійшов. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
03 липня 2006 року між ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк» (змінено назву на АТ «Сенс Банк») та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № 89, за умовами якого ОСОБА_4 отримала кредитні кошти у розмірі                       30 000 дол. США строком до 01 липня 2016 року (а. с.19-20, т. 1; а. с.15-16, 14, т. 3).
 
З метою забезпечення основного зобов`язання, 03 липня 2006 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 ,                             ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір № 89, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Соломко В. В, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 32-34, т. 1).
 
Вказана квартира належить на праві спільної сумісної власності ОСОБА_1 та членам його сім`ї: ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 26 листопада 1993 року (а. с. 36, т. 1).
 
21 жовтня 2008 року, 02 листопада 2010 року та 01 лютого 2011 року між ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк» (змінено назву на АТ «Сенс Банк») та ОСОБА_4 укладено договори №№№ 1, 2, 3 про зміну умов договору кредиту № 89 від 03 липня 2006 року (а. с.23-24, 27, 28-29, т. 1).
 
29 березня 2010 року між ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк» (змінено назву на АТ «Сенс Банк») та ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_1 укладено договір № 1 про зміну умов іпотечного договору кредиту № 89 від 03 липня 2006 року (а. с. 35, т. 1).
 
22 липня 2020 року АТ «Альфа-Банк» на адресу позивачів направило повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) № 6180, що підтверджується реєстром № 307 поштового відправлення від 22 липня 2020 року, фіскальними чеками АТ «Укрпошта», списками рекомендованих відправлень № 3915 та довідками про причини повернення поштового відправлення» - у зв`язку із відмовою адресатів від їх одержання (а. с. 187, 188, 189, 200-227, т. 1).
 
23 жовтня 2020 року АТ «Альфа-Банк» на адресу позивачів було направлено повторно повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) № 6180, що підтверджується реєстром № 436 поштового відправлення                                           від 23 жовтня 2020 року, фіскальними чеками АТ «Укрпошта», списками рекомендованих відправлень № 5133 та довідками про причини повернення поштового відправлення - у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення (а. с. 228, 239, 240, 241-250, т. 1; а. с. 1-10, т. 2).  
 
Відповідно до довідки від 21 квітня 2021 року, виданої АТ «Альфа-Банк» клієнту ОСОБА_4 , загальна заборгованість складає 40 203, 51 дол. США (а. с. 11, т. 2).
 
Згідно висновку про вартість майна від 26 січня 2021 року, виконаного на замовлення АТ «Альфа-Банк», складеного оцінювачем ОСОБА_7 , вартість об`єкта оцінки - квартири АДРЕСА_1 , складає 682 500 грн (а. с. 12, т. 2).
 
Відповідно до розрахунку вимог банку у зв`язку з неповерненням ОСОБА_4 кредитної заборгованості за кредитним договором № 89 від 03 липня 206 року станом на 21 квітня 2021 року заборгованість складала 40 203, 51 дол. США                           (а. с. 181-183, т. 1).
 
Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 12 вересня 2017 року, з урахуванням ухвали цього ж суду про виправлення описки від 03 червня 2019 року, (справа № 726/45116-ц) позов ПАТ «Укрсоцбанк» задоволено частково; стягнуто з                             ОСОБА_4 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованість станом на 01 травня 2016 року у розмірі 8 199, 21 дол. США, що еквівалентно 206 456,10 грн, яка складається з: простроченої заборгованості за кредитом у сумі 3 965, 09 дол. США, що еквівалентно 99 866,84 грн; заборгованості за відсотками у сумі 2 356, 76 дол. США, що еквівалентно 59 358, 40 грн; пені за несвоєчасне повернення кредиту у сумі 1 331, 05 дол. США, що еквівалентно 33 524, 45 грн; пені за несвоєчасне повернення відсотків у сумі 546, 31 дол. США, що еквівалентно 13 759, 73 грн (а. с. 13-16, т. 2).
 
Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівців від 09 грудня 2021 року, яке набрало законної сили (справа № 726/751/21), у задоволенні позову ОСОБА_4 до АТ «Альфа-Банк», треті особи: приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н. В., ОСОБА_3 , ОСОБА_8 ,                                   ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про визнання недійсним договору, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , відмовлено.
Заходи забезпечення позову, вжиті в даній справі постановою Чернівецького апеляційного суду від 16 липня 2021 року щодо заборони АТ «Альфа-Банк» відчужувати квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 2343105473101, скасовано                           (а. с. 17-22, т. 2).
 
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №315633758 від 21 листопада 2022 року вбачається, що право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано на                           АТ «Альфа-Банк» на підставі рішення приватного нотаріуса Козлової Н. В. про державну реєстрацію від 21 квітня 2021 року за індексним номером 57782106. Підставою виникнення права власності зазначено дублікат договору іпотеки, серія та номер 275, виданий 16 червня 2020 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Соломко В. В. (а. с. 71-76, т. 2).
 
2.              Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - адвоката Кравця Р. Ю. задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України передбачено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення суддів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Відповідно до абзацу 3 статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 
2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Отже, положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
У підпункті 4.5.3. іпотечного договору № 89 від 03 липня 2006 року сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Отже, сторони у підпункті 4.5.3. іпотечного договору № 89 від 03 липня 2006 року передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
 
Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Аналогічні за змістом правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справа № 199/8324/19, провадження        № 14-212цс21, та у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі 
№ 363/2337/19, провадження № 61-6787сво21, від 17 квітня 2024 року у справі № 759/7513/21.
 
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі -  в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
 
Згідно з пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто від 02 липня 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
 
Судами попередніх інстанцій установлено, що 22 липня 2020 року на адресу, зазначену в кредитному договорі та іпотечному договорі, ОСОБА_4 ,                                  ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 надсилалось повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення), яким повідомлено про вимогу усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого становить 20 911, 86 дол. США та в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», яка повернулася відправнику АТ «Альфа-Банк» у зв`язку із відмовою адресатів від їх одержання (а. с. 201, зворот; а. с. 204 зворот, а. с. 207 зворот, а. с. 215 зворот,                              а. с. 218 зворот, а. с. 220 зворот, а. с. 223 зворот, а. с. 226, зворот, т. 1).
 
23 жовтня 2020 року на адресу, зазначену в кредитному договорі та іпотечному договорі, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 надсилалось повторне повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення), яким повідомлено про вимогу усунути порушення, а саме сплатити борг за кредитним договором, розмір якого становить 20 911, 86 дол. США та в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», яка також була проігнорована та повернулася відправнику АТ «Альфа-Банк» у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення (а. с. 228, 239, 240, 241-250, т. 1; а. с. 1-10, т. 2).  
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: «згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
 
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
З огляду на вказане та враховуючи, що відповідачем неодноразово на адресу, зазначену в кредитному договорі та іпотечному договорі, позивачам надсилались повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення), проте такі поверталися відправнику АТ «Альфа-Банк» у зв`язку із відмовою адресатів від їх одержання та у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштових відправлень, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що позивачами не доведено порушення відповідачем статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надсилання іпотекодавцям письмової вимоги про усунення порушення.
 
Також суд апеляційної інстанції правильно вказав про дотримання банком вимог Закону України «Про іпотеку» щодо визначення реальної ринкової вартості спірного майна.
 
Так, банком надано висновок про вартість майна від 26 січня 2021 року (а. с. 12,                            т. 2), згідно з яким вартість предмету іпотеки становила 682 500 грн.
 
У висновку зазначено, що ринкова вартість визначалась відповідно до вимог Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України                       від 20 лютого 2019 року № 224, Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна». Строк дії висновку становить шість місяців.
 
Позивачі не надали доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
 
Крім того, позивачами не надано доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Отже позивачами не доведено порушення їх прав, що є самостійною підставою для відмови у захисті їх прав (стаття 4 ЦПК України).
 
Наведений підхід щодо застосування норм права у спірних правовідносинах не суперечить висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, згідно з яким ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття, оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності взагалі не проводилась. Водночас, у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується висновком про вартість майна, і, як зазначено вище, був чинним на момент переходу права власності.
 
Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду                                 від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19.
 
Відхиляючи доводи позивачів про суперечності щодо розміру заборгованості, апеляційний суд обґрунтовано зазначив, що позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що узгоджується із положеннями частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку».
 
У постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 204/528/21,                            від 08 вересня 2021 року в справі № 725/2195/20 (провадження № 61-4590св21) зазначено, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. 
 
Верховний Суд, погоджуючись з висновками апеляційного суду у справі № 715/1394/20, виснував, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема, щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку правильності нарахування такого боргу. Визначений банком розмір заборгованості у вимозі не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такий її розмір та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі.
 
Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, правильно виходили із того, що АТ «Альфа-Банк» дотримано вимоги статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», а державний реєстратор провела державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірний житловий будинок за підставі документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
 
Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що позивачами не доведено порушення нотаріусом, як державним реєстратором, вимог чинного законодавства при здійсненні державної реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.
 
Доводи касаційної скарги щодо незастосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», колегія суддів відхиляє, оскільки позивачі не обґрунтовували свої позовні вимоги положеннями цього закону.
 
Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).
 
Наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, не дають підстав вважати, що судами порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права.
 
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди попередніх інстанцій правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.
 
З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, посилання заявника в касаційній скарзі на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, постановах Верховного Суду                       від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/15, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, є безпідставним, оскільки висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах.
 
Доводи касаційної скарги загалом зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами першої та апеляційної інстанцій, які їх обґрунтовано спростували. В силу вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.
 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій, питання обґрунтованості висновків цього суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій. 
 
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, рішення суду першої інстанції в незміненій після апеляційного перегляду частині та постанову апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують. 
 
Щодо судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції вирішує питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстави для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, відсутні.
 
Керуючись статтями 402, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 - адвоката Кравця Ростислава Юрійовича залишити без задоволення.
 
Рішення Садгірського районного суду м. Чернівців від 23 серпня 2023 року в незміненій після апеляційного перегляду частині та постанову Чернівецького апеляційного суду від 14 листопада 2023 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                     О. В. Білоконь
 
                                                                                              О. М. Осіян
 
                                                                                              Н. Ю. Сакара
 
                                                                                              В. В. Шипович