ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
31 жовтня 2024 року
м. Київ
 
справа № 522/22450/13-ц
провадження № 61-5613св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Пархоменка П. І.,
 
учасники справи:
позивач ? ОСОБА_1 ,
відповідач ?  ОСОБА_2 , 
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Моряк-10» на ухвалу Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Громіка Р. Д., Дришлюка А. І., Сегеди С. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовної заяви, рішення суду першої інстанції 
У вересні 2013 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до  ОСОБА_2 про визнання договору дійсним.
Позов мотивовано тим, що ОСОБА_2 у 2002 році за власні кошти з метою поліпшення житлових умов збудувала літню кухню. У 2003 році відповідач звернулася до Приморської районної адміністрації з проханням про збереження самовільно збудованої будівлі. Приморською районної адміністрацією було винесено розпорядження, відповідно до якого літня кухня була збережена за ОСОБА_2 . У 2012 році відповідач звернулася до позивача з проханням про позику, взамін запропонувала придбати у неї літню кухню. За домовленістю сторін літню кухню було оцінено у 4 200,00 грн, про що ОСОБА_2 було складено розписку про отримання коштів від 10 жовтня 2012 року. З часом у позивача виникла необхідність відчуження вказаної споруди і вона звернулася до ОСОБА_2 з проханням про нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу, але вона відмовилася, посилаючись на те, що для оплати послуг нотаріуса у неї відсутні кошти.
Просила суд визнати договір купівлі-продажу літньої кухні по АДРЕСА_1 від 10 жовтня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , дійсним та визнати за нею право власності на вказану споруду. 
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 03 вересня 2013 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору дійсним задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу літньої кухні по АДРЕСА_1 , укладений 10 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Визнано право власності на літню кухню, загальною площею 22,6 кв. м, по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .
Короткий зміст ухвали суду апеляційної інстанції
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі, - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Моряк-10» (далі - ОСББ «Моряк-10») на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 03 вересня 2013 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору дійсним закрито.
Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що у справі, яка переглядається, спірні правовідносини виникли у зв`язку із необхідністю визнання дійсним договору купівлі-продажу літньої кухні. ОСББ «Моряк-10» посилається на те, що будинок було збудовано на землі, яка належить територіальній громаді міста Одеси, та яка не була спеціально відведена для такої забудови. Водночас, в обґрунтування свого порушеного права оскаржуваним судовим рішенням ОСББ «Моряк-10» повинен на підставі належних та допустимих доказів довести визначення прибудинкової території будинку АДРЕСА_1 , належність йому майнових прав на відповідну земельну ділянку та порушення таких майнових прав (володіння, користування). ОСББ «Моряк-10» не доведено, що спірний об`єкт нерухомості розташований у межах земельної ділянки, яка є прибудинковою територією будинку АДРЕСА_1 і належить скаржнику на праві власності або користування. За таких обставин немає правових підстав вважати, що оскаржуваним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 03 вересня 2013 року вирішувались права та обов`язки ОСББ «Моряк-10».
Аргументи учасників справи
11 квітня 2024 року ОСББ «Моряк-10»звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило оскаржену ухвалу скасувати, направити справу для продовження розгляду до суду апеляційної інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що згідно висновку № 55/03 Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 03 лютого 2003 року вбачається, що гр. ОСОБА_2 збудувала без оформлення необхідних документів на прибудинковій території одноповерхову будівлю. Правовий інтерес ОСББ щодо згаданої будівлі підтверджується тим, що вказана будівля була передана на баланс ОСББ від Одеської міської ради за актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини на підставі розпорядження Приморської районної адміністрації від 22 грудня 2004 року № 4666 «Про створення комісії з передачі житлового будинку по АДРЕСА_1 на баланс ОСББ «Моряк-10». Згідно з актом прийому-передачі на баланс ОСББ «Моряк-10» було передано, зокрема, 126,9 кв. м літніх кухонь. Літня кухня, яка згодом була реконструйована без відповідного дозволу у житловий будинок, також зазначена схематичному плані під літерою «І», що підтверджує приналежність даної технічної споруди до ОСББ «Моряк-10» та те, що така споруда розташована на прибудинковій території, яка була передана на баланс ОСББ «Моряк-10». ОСББ «Моряк-10», яка балансоутримувач спірної споруди, та його співзасновники мають право використовувати споруду за її цільовим призначенням, визначеним проектною документацією - тобто саме як літню кухню. Проте за оскаржуваним рішенням суду такі права балансоутримувача і співзасновників ОСББ були порушені. 
Апеляційний суд не врахував правового висновку, викладеного Верховним Судом у постанові від 07 листопада 2019 року у справі № 910/11948/18, що ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку.
Суд апеляційної інстанції не врахував, що згідно пункту «д» частини другої статті 92 ЗК України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Відповідно, ОСББ, реалізуючи права своїх членів - співвласників багатоквартирного будинку, має законний інтерес щодо оформлення земельної ділянки, на якій розташований їх будинок та технічні споруди. 
Відтак очевидним є правовий інтерес ОСББ «Моряк-10», як балансоутримувача, щодо споруди, яка розташована на прибудинковій території будинку ОСББ, незалежно від того, чи була сформована земельна ділянка, на якій розташована спірна споруда. А тому висновок суду апеляційної інстанції про відсутність порушених прав та інтересів скаржника є необґрунтованим.
            У червні 2024 року 2024 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, у якому просила прийняти до уваги її вимоги щодо надання до суду скаржниками письмових доказів відповідно до статті 95 ЦПК України. Застосувати проти ОСББ «Моряк-10» та їх представника Переходова М. В. статтю 182 КК України за незаконне збирання, зберігання, використання, знищення, поширення конфіденційної інформації про особу або незаконну зміну такої інформації. Закрити касаційне провадження, а саме вважати вимоги ОСББ «Моряк-10» безпідставними, ніякими нормативними актами не доведеними, внаслідок чого залишити касаційну скаргу - без задоволення, а рішення Приморського районного суду від 03 вересня 2013 року залишити без змін. Припинення дії договору між нею та її покійною матір`ю скасувати.
З 2014 року ОСББ «Моряк-10» регулярно подавали позови до різних судів, які за змістом ідентичні позову, поданому 08 квітня 2024 року. Ті ж скаржники, той самий відповідач, ті ж позовні вимоги про порушення прав мешканців ОСББ «Моряк-10». Відмінність лише у пошуку причин для подання позовів до судів. Адвокат навмисно вводить в оману суддів. Скаржник, як і раніше, не зазначає, яке саме право на прибудинкову земельну ділянку йому належить, де проходять межі ділянки, чим це підтверджується та яким чином це право порушено. Скаржником не доведено, що спірний об`єкт нерухомості, зареєстрований в реєстраційній службі Одеського міського управління юстиції Одеської області, розташований у межах земельної ділянки, яка нібито є прибудинковою територією будинку АДРЕСА_1 і належить позивачеві на праві власності, користування або оренди. Протягом 9 років відбувається грубе втручання у її особисте життя мешканців ОСББ «Моряк-10». Тому слід застосувати щодо скаржників та їх представника статтю 182 КК України.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 22 травня 2024 року відкрито касаційне провадження в цій справі. У задоволенні заяви про зупинення дії постанови Чернівецького апеляційного суду від 01 лютого 2024 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку відмовлено.
В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені абзацом 2 частини другої статті 389 ЦПК України.
Ухвалою Верховного Суду від04 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду. 
Позиція Верховного Суду
Обов`язковість судового рішення не позбавляє осіб, які не брали участі у справі, можливості звернутися до суду, якщо ухваленим судовим рішенням вирішено питання про їхні права, свободи чи інтереси (стаття 18 ЦПК України).
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково (частина перша статті 352 ЦПК України).
Суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося (пункт 3 частини першої статті 362 ЦПК України).
Тобто, у разі подання апеляційної скарги особи, яка не брала участі у справі і апеляційним судом встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті.В той же час відповідно до пункту четвертого частини третьої статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження 
№ 61-2417сво19) зроблено висновок, що «аналіз частини першої статті 352 ЦПК України дозволяє зробити висновок, що ця норма визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення і які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 листопада 2019 року у справі № 0917/443/2012 (провадження № 61-16055св19) вказано, що «право на апеляційне оскарження мають особи, які не брали участі у справі, проте ухвалене судом рішення певним чином впливає на їх права та обов`язки, завдає шкоди, що може виражатися у несприятливих для них наслідках».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 квітня 2023 року у справі № 714/877/15 (провадження № 61-13835св21) зазначено, що «суд апеляційної інстанції має першочергово з`ясувати, чи зачіпає оскаржуване судове рішення безпосередньо права та обов`язки заявника, та лише після встановлення таких обставин вирішити питання про скасування судового рішення, а у випадку встановлення, що ухвалене судом першої інстанції рішення не впливає на права та обов`язки заявника - закрити апеляційне провадження, оскільки в останньому випадку така особа не має права на апеляційне оскарження рішення суду».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 травня 2023 року у справі № 201/2760/20 вказано, що «процесуальне становище третьої особи є відмінним від процесуального становища відповідача. При цьому суд не має права вирішувати питання про права та обов`язки третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, розглядаючи спір між сторонами, оскільки відповідно до частини першої статті 53 ЦПК України така особа вступає у справу або залучається до участі у справі на стороні позивача або відповідача у разі, коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Наведений правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 766/8113/17 та від 29 червня 2022 року у справі № 753/7478/18».
Згідно з частинами першою, четвертою статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України). 
Відповідно до частини першої статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина перша статті 369 ЦК України). 
Відповідно до частин першої - третьої статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07 листопада 2019 року у справі № 910/11948/18, на яку є посилання в касаційній скарзі, вказано, що «ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання (аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного адміністративного суду від 14.03.2018 зі справи № 815/219/17 і Суд не вбачає підстав для відступу від неї). З огляду на викладене заслуговують на увагу доводи скаржника стосовно того, що суди попередніх інстанцій у вирішенні спору не звернули уваги на те, що позивач звернувся з позовом до суду на захист прав та законних інтересів співвласників будинку. Таке право надано ОСББ «Гончара 62» згідно з приписами статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Конституцією України та статутом Об`єднання, а також узгоджується з позицією, викладеною у рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Горраіз Лізаррага та інші проти Іспанії» (заява № 62543/00 від 10.11.2014). Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій стосовно того, що позивач не є особою, права якої порушуються діями відповідача щодо нарахування платежів співвласникам будинку за спірний період; споживачами послуг виступали мешканці будинку, а не позивач, відповідно, права позивача відповідачем не порушені, - є помилковими та такими, що не узгоджуються з наведеними законодавчими нормами та практикою Європейського суду з прав людини як джерела права».
Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України випливає, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (див. постанови Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року в справі № 344/12943/15-ц). 
У постанові Верховного Суду від 27 січня 2023 року у справі № 621/2300/16-ц (провадження № 61-6391св20) зазначено, що «прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_3 є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку».
Право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження співвласників (див. подібний висновок у пунктах 75 - 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (провадження № 14-175цс20)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) наголошено, що Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)). Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці. Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю.
Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20). 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зазначено, що:
«101. Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке: Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
111. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
152. Натомість у пунктах 112, 113, 125 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно».
Тлумачення статті 220 ЦК України свідчить, що рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору (див. постанову Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 листопада 2020 року у справа № 569/6427/16).
Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесений до Реєстру.
Згідно з частинами четвертою, п`ятою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
У разі розгляду справи без повідомлення третьої особи про розгляд справи обставини справи, встановлені судовим рішенням, не мають юридичних наслідків при розгляді позову, пред`явленого стороною, яка брала участь у цій справі, до цієї третьої особи або позову, пред`явленого цією третьою особою до такої сторони (частина друга статті 54 ЦПК України).
Аналіз матеріалів справи та оскарженого рішення суду першої інстанції свідчить, що:
в апеляційній скарзі заявник зазначав, що на підставі оскарженого рішення суду зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на будівлю літньої кухні, що розташована на прибудинковій території будинку АДРЕСА_1 . Зазначена будівля самовільно побудована без будь-якого дозволу державних органів та співвласників будинку АДРЕСА_1 , самочинне будівництво було зроблене у зеленій зоні прибудинкової території, чим порушені права всіх жильців будинку, інтереси яких захищає ОСББ «Моряк-10». При цьому ОСББ «Моряк-10» створено у 2005 році, тобто до подання позову у цій справі, тому мало б бути залучене до участі у справі як третя особа. Суд першої інстанції фактично легалізував право власності на будівлю, яка збудована незаконно та право власності на яку не могло бути зареєстроване у встановленому законом порядку;
оскарженим рішенням суду першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 , яка зареєстрована та проживає за адресою АДРЕСА_2 , у 2002 році за власний кошт з метою поліпшення житлових умов збудувала літню кухню. Вказана літня кухня загальною площею 21,6 кв. м розташована поруч з будинком АДРЕСА_1 . На підставі звернення ОСОБА_2 про збереження самовільно збудованої будівлі, Приморською районною адміністрацією було винесено розпорядження № 237 від 14 березня 2003 року, відповідно до якого вказана літня кухня була збережена за ОСОБА_2 ;
апеляційний суд не врахував, що ОСББ є організаційною формою утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) усіма власниками його квартир та нежитлових приміщень, яке відповідно до положень статей 4, 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» представляє інтереси всіх співвласників будинку. Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд і має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку. Земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, у такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження співвласників;
разом з тим, оскарженим рішенням суду першої інстанції не вирішувалося питання про визнання права власності за позивачем на самочинно збудоване нерухоме майно як за особою, яка його побудувала, на підставі статті 376 ЦК України. Таке право визнане за нею судом як наслідок визнання дійсним договору купівлі-продажу літньої кухні по АДРЕСА_1 , укладеним 10 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , на підставі частини другої статті 220 ЦК України. При цьому тлумачення статті 220 ЦК України свідчить, що рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору, і відповідно, не виключає право власника (користувача) земельної ділянки вимагати знесення нерухомого майна, яке самочинно збудоване на його земельній ділянці, або визнання за ним права власності на таке нерухоме майно, якщо це не порушує права інших осіб. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України, є такою, що не відповідає вимогам цієї статті, та не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного;
особа, що не брала участі у справі, у якій встановлені певні обставини щодо неї, які вона не визнає, вправі спростувати ці обставини у загальному порядку. Тобто таке рішення не буде мати преюдиційного значення для особи, яка не брала участі у справі. Отже, оскаржене рішення суду першої інстанції не буде мати і преюдиційного характеру для ОСББ «Моряк-10» (співвласників багатоквартирного будинку у  АДРЕСА_1 ), у разі звернення до суду з відповідними позовом як власника (користувача) земельної ділянки, право якого порушене самочинним будівництвом.
Саме з урахуванням викладеного рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 03 вересня 2013 року безпосередньо не вирішувались питання про права та обов`язки ОСББ «Моряк-10» (співвласників багатоквартирного будинку у АДРЕСА_1), тому ОСББ «Моряк-10» не може оскаржувати це рішення в апеляційному порядку у зв`язку з незалучення його до участі у справі як третьої особи. 
При цьому колегія суддів, з урахуванням меж розгляду справи судом касаційної інстанції, визначених у статті 400 ЦПК України, відхиляє доводи касаційної скарги, що спірна будівля була передана на баланс ОСББ «Моряк-10» від Одеської міської ради за актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини на підставі розпорядження Приморської районної адміністрації від 22 грудня 2004 року № 4666, і тому також ОСББ має правовий інтерес щодо цієї будівлі, оскільки таких доводів та обставин апеляційна скарга ОСББ «Моряк-10» не містить, відповідно, апеляційний суд їх не досліджував.
Таким чином, апеляційний суд зробив правильний висновок про наявність підстав для закриття апеляційного провадження, проте помилився щодо мотивів такого рішення. У зв`язку із цим оскаржену ухвалу належить змінити в мотивувальній частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржена ухвала апеляційного суду частково прийнята з порушенням норм процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржену ухвалу змінити в мотивувальній частині.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Моряк-10» задовольнити частково.
Ухвалу Одеського апеляційного суду від 21 лютого 2024 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                           В. І. Крат
 
Судді:                                                                                     Д. А. Гудима
 
І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
П. І. Пархоменко