ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.12.2024 року                                                      м. Дніпро         Справа №  904/389/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді  Чередка А.Є. (доповідач)         
суддів: Мороза В.Ф., Іванова О.Г.,
при секретарі судового засідання: Ліпинському М.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Кам`янської міської ради 

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Фещенко Ю.В.) від  22.05.2024р. у справі № 904/389/24

за  позовом  Кам`янської міської ради (м. Кам`янське Дніпропетровської області) 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДНФ" (м. Кривий Ріг Дніпропетровської області) 
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, -

                                                                 ВСТАНОВИВ:

Кам`янська міська рада звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДНФ", в якій просить суд визнати укладеним договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, м.Кам`янське, вулиця Широка, 351-В, загальною площею 3,5640 га, для розміщення будівель та споруд, в редакції, викладеній позивачем у позовній заяві. 
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не уклав з Кам`янською міською радою договір оренди земельної ділянки, не вчинив жодних дій щодо реєстрації права користування та фактично користується земельною ділянкою без правових підстав, не зважаючи на те, що до відповідача перейшло право власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.05.2024р. у справі № 904/389/24 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі, судові витрати покладено на позивача.
Рішення суду мотивовано тими обставинами, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Зважаючи на чинність договору оренди земельної ділянки №13027 від 02.02.2015, за яким земельна ділянка з кадастровим номером 1210400000:03:035:0274 була надана в оренду попередньому її користувачу (попередньому власнику нерухомого майна), та, відповідно, чинність цього договору для відповідача, як нового власника нерухомого майна, суд не вбачає правових підстав для визнання укладеним ще одного договору оренди тієї самої земельної ділянки.
До Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулася Кам`янська міська рада, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.05.2024р. у справі № 904/389/24 та прийняти нове рішення, яким  позовні вимоги позивача задовольнити повністю.                            
В апеляційній скарзі зазначено, що виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України. Законодавством у такому випадку передбачено лише перехід права користування, але таке право у відповідності до Податкового кодексу України повинно бути зареєстровано, для можливості сплачувати відповідні орендні платежі за користування/податок на землю, а реєстрація можлива лише з укладанням відповідного договору, оскільки, як встановлено судом при відчужені об`єкту нерухомості, під час оформленя нотаріального правочину, зміни щодо нового користувача внесені не були.
Статті 120 ЗК України та 377 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки вони регулюють момент переходу до власника нерухомості права власності (та/або користування) на земельну ділянку, на якій така нерухомість розташована, а не питання державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Натомість саме п. 287.6 ПК України підлягає застосуванню у подібних справах як спеціальна норма при з`ясуванні моменту виникнення у особи обов`язку зі сплати земельного податку при переході права власності на нерухоме майно.
Судом першої інстанції було проігноровано ту обставину, що в реєстрі речових прав наразі відсутній актуальний запис щодо речового права по спірній земельній ділянці, даний запис за попереднім користувачем ТОВ "КИ.МОД", був припинений на підставі рішення міської ради № 1122-35/VIII, та проігноровано той факт, що наявність переходу права власності на об`єкти нерухомості від ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ", не є безумовною та законодавчо визначеною підставою для внесення відомостей до державного реєстру речових прав, за умови що такі зміни не були внесені нотаріусом при оформлені договору купівлі-продажу нерухомості, в частині зміни землекористувача.
29.10.2024 апелянтом долучено до матеріалів справи постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 жовтня 2024 року по справі № 904/6013/23 для врахування її висновків під час вирішення даного спору.
Відповідач своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу та участі в судовому засіданні на скористався. Про дату, час та місце судових засідань повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Неявка відповідача у судове засідання не перешкоджає розгляду справи.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.07.2024 відкрито апеляційне провадження; розгляд апеляційної скарги  призначено  в судове засідання на 07.10.2024 о 12:00 год.
04.10.2024 у зв`язку з перебуванням на лікарняному судді Коваль Л.А. призначено проведення автоматичної зміни складу колегії суддів у справі, за результатами розподілу для  розгляду справи визначено колегію суддів у складі головуючого судді: Чередка А.Є. (доповідач), суддів - Мороза В.Ф., Іванова О.Г.
07.10.2024 оголошено перерву на 02.12.2024р. о 16:30 год. 
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного. 
Як вбачається з матеріалів справи, 18.03.2014 за ТОВ "КИ.МОД" було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: м. Дніпродзержинськ, вулиця Широка, 351-В. 
Рішенням Дніпродзержинської міської ради № 1145-57/VІ від 28.11.2014 Товариству з обмеженою відповідальністю "КИ.МОД" надано в користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою вулиця Широка, 351-В, загальною площею 3,5640 га для розміщення будівель та споруд (а.с.73, т. 1).
На підставі зазначеного рішення, 02.02.2015  між Дніпродзержинською міською радою (орендодавець) та ТОВ "КИ.МОД" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки №13027, відповідно до умов якого орендареві передано в строкове платне користування строком до 28.11.2024 земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1210400000:03:035:0274 (а.с.53-54, т.1).
Вказана земельна ділянка була передана орендодавцем орендарю 02.02.2015, на підтвердження чого було складено та підписано Акт прийому-передачі земельної ділянки від 02.02.2015 (а.с.60, т. 1).
У подальшому, 17.02.2015 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено реєстрацію речового права (права оренди земельної ділянки) на підставі договору оренди землі № 13027 від 02.02.2015 (а.с.61-62,72, т. 1).
Як свідчать дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 16.09.2020 право власності на об`єкт нерухомого майна - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: м. Дніпродзержинськ, вулиця Широка, № 351-В, перейшло від ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ". 
Крім того, 16.06.2023 Кам`янською міською радою прийнято рішення № 1122-35/VII "Про вилучення з користування земельних ділянок у ТОВ "КИ.МОД" та передачі в користування на умовах оренди земельних ділянок ТОВ "ДНФ", яким, зокрема, вирішено: 1) вилучити з користування, у зв`язку з відчуженням нерухомого майна, у Товариства з обмеженою відповідальністю "КИ.МОД" земельну ділянку за адресою: м. Кам`янське, вулиця Широка, 351-В, кадастровий номер 1210400000:03:035:0274, загальною площею 3,5640 га, надану для розміщення будівлі та споруди; 2) передати Товариству з обмеженою відповідальністю "ДНФ" в користування на умовах оренди строком до 30.06.2033, зокрема, земельну ділянку за адресою: м. Кам`янське, вулиця Широка, 351-В, кадастровий номер 1210400000:03:035:0274, загальною площею 3,5640 га, надану для розміщення будівлі та споруди (а.с.19-21, т. 1).
Як убачається зі змісту позовної заяви, у визначений рішенням № 1122-35/VII від 16.06.2023 строк, відповідач договір з міською радою не уклав, у зв`язку з чим, листом №09-08/990 від 28.06.2023 позивач направив на адресу відповідача для узгодження та підписання, зокрема, проект договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1210400000:03:035:0274, який останній не підписав, що і стало причиною звернення позивача до суду з вимогою про визнання відповідного договору укладеним в редакції Кам`янської міської ради.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст.626 ЦК України).
Згідно із частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст.ст.125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Згідно з п. 2 ч.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Частиною 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Тобто, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.
В той же час, у ч. 1 ст.377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у ст. 120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України), особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
За змістом ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на момент переходу до відповідача права власності на нерухоме майно - 16.09.2020) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки у частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Згідно з ч. 2 ст.120 Земельного кодексу України у вказаній редакції, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщено, згідно з ч.2 ст. 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на таке майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщено, у тому ж обсязі та на умовах як і у попереднього власника.
Отже, відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не припиняє договору оренди в цілому, а має місце автоматична заміна сторони у такому зобов`язанні на підставі ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі".
При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
Також, за сталою практикою Верховного Суду відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником чи внесення змін до нього.
При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція, викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 26.08.2021 у справі №910/12464/20 тощо).
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.
При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим.
Подібний правовий висновок щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміна орендаря у договорі оренди, у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, а також від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20.
З наведеного вбачається, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, у силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено у законі.
З урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи чинність договору оренди земельної ділянки №13027 від 02.02.2015 (на час розгляду справи у суді першої інстанції), за яким земельна ділянка з кадастровим номером 1210400000:03:035:0274 була надана в оренду попередньому її користувачу (попередньому власнику нерухомого майна), та чинність цього договору для відповідача, як нового власника нерухомого майна, розташованого на спірній ділянці, місцевий господарський суд обґрунтовано визнав відсутніми підстави для визнання укладеним ще одного договору оренди тієї самої земельної ділянки та для задоволення позову.
У зв`язку з цим, колегія суддів також погоджується з висновками місцевого господарського суду про помилковість доводів позивача про припинення дії договору оренди земельної ділянки №13027 від 02.02.2015 на підставі п. 12.3 останнього, у зв`язку з продажем будівель та споруд, що розташовані на орендованій земельній ділянці, оскільки в контексті імперативних положень частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", наведений пункт договору слід розуміти таким чином, що в разі продажу розташованих на орендованій ділянці об`єктів нерухомості, договір оренди припиняється не в цілому, а лише в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги відносно неможливості зареєструвати речове право щодо оренди спірної земельної ділянки саме за відповідачем, як за новим власником нерухомості, та як наслідок неможливість нарахування йому орендних платежів за користування земельною ділянкою колегія суддів вважає неспроможними.
Так, як було правильно зазначено місцевим господарським судом, рішення Кам`янської міської ради № 1122-35/VII від 16.06.2023 не спростовує факту чинності договору оренди №13027 від 02.02.2015 з тих підстав, що відчуження нерухомого майна, яке розміщено на орендованій земельній ділянці, не є підставою для припинення права оренди землі.
Враховуючи обставини щодо дії вказаного вище договору оренди на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також відповідні права та обов`язки, зокрема, і зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
У зв`язку з зазначеним, міська рада не була позбавлена права нарахування відповідачу орендних платежів за користування спірною земельною ділянкою та вимагати у нього їх оплату. Доказів звернення до відповідача з відповідними вимогами у матеріали справи не містять. Отже, посилання позивача на позбавлення його можливості нараховувати орендні платежі є безпідставним.
Доводи апелянта про неповернення йому відповідачем підписаного проекту договору оренди спірної земельної ділянки та не направлення йому протоколу розбіжностей до цього договору, з урахуванням вищевикладеного, не мають суттєвого впливу на вирішення даного спору. До того ж, згідно з наявними у матеріалах справи доказами, на електронну адресу позивача був направлений лист №17/07 від 17.07.2023 з запереченнями проти погодження та підписання договору (а.с.121, т. 1). 
Зазначення в скарзі про те, що виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки є безпідставними та такими, що ґрунтуються на неправильному тлумаченні ним норм права, оскільки, як зазначено вище, набуття відповідачем права оренди відбулося у силу закону, тому таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання ним згоди на зміну сторони правочину. Викладене, у тому числі, підтверджує правомірність застосування місцевим господарським судом у даному випадку ст. 120 Земельного кодексу України та 377 ЦК України до спірних правовідносин.
Посилання міської ради на висновки Верховного Суду у постанові від 01.10.2024 у справі № 904/6013/23 не приймаються апеляційним судом до уваги, оскільки обставини у цій справі не є аналогічними зі справою, що розглядається. Так, у справі № 904/6013/23 у попереднього власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, на момент відчуження майна було відсутнє належним чином оформлене право користування цією ділянкою, на відміну від справи №904/389/24. 
Інші доводи апеляційної скарги також не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи та спростовуються вищевикладеним. Позивачем належними та допустимими доказами не доведено порушення його прав відповідачем, за захистом яких він звернувся до суду.
У даному випадку, приймаючи оскаржуване рішення, місцевим господарським судом були оцінені усі обставини справи та докази у сукупності, зміст оскаржуваного судового рішення містить підстави та нормативне обґрунтування, з яких виходив суд, дійшовши відповідних висновків.
Доводи апеляційної скарги не впливають на юридичну оцінку обставин справи, здійснену господарським судом у відповідності до норм чинного законодавства та не спростовують вказаних вище висновків суду.
З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.
Відповідно до ст. 129 ГПК України та виходячи з результатів розгляду апеляційної скарги, сплачений за її подання судовий збір слід покласти на позивача.
З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 264, 269, 270, 275-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

                                                     ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Кам`янської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від  22.05.2024р. у справі № 904/389/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від  22.05.2024р. у справі № 904/389/24 - залишити без змін.
Судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, покласти на Кам`янську міську раду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повна постанова складена та підписана 10.12.2024 року.

Головуючий суддя                                                                                     А.Є. Чередко  

Суддя                                                                                                            О.Г. Іванов

Суддя                                                                                                            В.Ф. Мороз