ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                                       
23 жовтня 2024 року
м. Київ
 
справа № 757/25889/21-ц
провадження № 61-7132 св 24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,  
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» на рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року в складі судді Батрин О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 03 квітня 2024 року 
в складі колегії суддів: Слюсар Т. А., Голуб С. А., Таргоній Д. О.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог 
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до товариства 
з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Аркада-Будівництво» про стягнення неустойки за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру. 
В обґрунтування позовних вимог зазначала, що 28 березня 2018 року між нею 
і ТОВ «Аркада-Будівництво» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , відповідно до якого товариство передає (продає) у власність, а вона (покупець) приймає (купує) майнові права на квартиру 

АДРЕСА_2 
та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим договором. Запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року (пункт 2.6 договору). Загальна вартість майнових прав на квартиру складає 991 222,92 грн (пункт 3.1 договору).
Договором встановлено, що продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строк 
до 6 місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього Договору. Разом 
із цим, у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта 
в експлуатацію понад 6 місяців, продавець сплачує покупцю неустойку в розмірі 0,1 % від загальної вартості майнових прав на квартиру (пункт 6.4 договору).
Відповідно до листа-повідомлення від 31 жовтня 2019 року її було повідомлено 
про те, що відповідачем в односторонньому порядку змінено строк прийняття об`єкта в експлуатацію на 6 місяців, тобто до 30 квітня 2020 року включно. 
Проте 30 квітня 2020 року об`єкт не було прийнято в експлуатацію, як не прийнято цей об`єкт і на дату подання позову (29 квітня 2021 року надіслана поштою). 
Строк порушення зобов`язання починає свій перебіг із 01 травня 2020 року 
й станом на дату подання позову становить 364 дні, а тому вона має право 
на отримання неустойки від відповідача в сумі 360 805,14 грн. 
Позивач зазначала, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла й очікує понести становить 15 000,00 грн витрат на правничу допомогу. 
З урахуванням наведеного та уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 просила суд стягнути з ТОВ «Аркада-Будівництво» на її користь неустойку за період 
із 01 травня 2020 року по 31 липня 2022 року у розмірі 814 785,24 грн.
 
Короткий зміст зустрічних позовних вимог 
У лютому 2022 року ТОВ «Аркада-Будівництво» звернулося до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру. 
В обґрунтування зустрічних позовних вимог зазначало, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 2018 року № МП63, укладений між товариством і ОСОБА_1 , є недійсним на підставі частини першої статті 203 ЦК України, оскільки забудовник не мав права відчужувати об`єкт інвестування, так як всі об`єкти інвестування мали бути передані довірителям Фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ).
Товариство вказувало, що оспорюваний договір не відповідає вимогам статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном 
при будівництві житла та операціях з нерухомості», відповідно до якої забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування 
від управителя фонду до установників фонду без письмової згоди установників фонду. 
З урахуванням наведеного, ТОВ «Аркада-Будівництво» просило суд визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 
2018 року № МП63.
Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 23 лютого 2022 року 
в зв`язку з надходженням зустрічного позову вирішено перейти до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції  
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
Стягнуто з ТОВ «Аркада-Будівництво» на користь ОСОБА_1 неустойку 
за період із 01 травня 2020 року по 23 лютого 2022 року в розмірі 658 170,08 грн.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. 
У задоволенні зустрічного позову ТОВ «Аркада-Будівництво» відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач не виконав умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 2018 року 
№ МП63 в повному обсязі, оскільки не прийняв в експлуатацію об`єкт будівництва за адресою:  АДРЕСА_3 , 
у строк, визначений умовами цього договору, - 31 жовтня 2019 року. Шість місяців закінчуються 30 квітня 2020 року, тому строк прострочення відповідачем своїх зобов`язань починає відлік із 01 травня 2020 року, й відповідно до пункту 6.4 договору продавець повинен сплатити пеню у визначеному цим пунктом розмірі.
ТОВ «Аркада-Будівництво» не повідомило позивача про збільшення строків будівництва більш ніж як на 90 днів, тим самим порушивши умови договору. Разом із цим, відповідно до пунктів 8.1 та 8.3 договору сторони не несуть відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили, в тому числі воєнних дій. Обставина введення на території України воєнного стану з 24 лютого 2022 року 
є загальновідомою, а відтак, відповідач не несе відповідальності за порушення умов договору, починаючи з 24 лютого 2022 року. 
У зв`язку з цим суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позову ОСОБА_1 та стягнення із відповідача на її користь неустойки 
за період із 01 травня 2020 року по 23 лютого 2022 року (день, що передує введенню воєнного стану) у розмірі 658 170,08 грн (991 222,92 грн (загальна вартість майнових прав на квартиру) х 0,1 % (пеня відповідно до пункту 6.4 договору) х 664 днів (кількість прострочених днів)). 
Районний суд відмовив позивачу у відшкодуванні витрат на правничу допомогу, 
з огляду на відсутність доказів на їх підтвердження. Це не позбавляє позивача звернутися до суду відповідно до частини восьмої статті 141 ЦПК України, надавши відповідні докази.
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову товариства, суд першої інстанції виходив із його недоведеності належними та допустимими доказами. 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції  
Постановою Київського апеляційного суду від 03 квітня 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «Аркада-Будівництво» залишено без задоволення. 
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції погодився із висновком районного суду про наявність правових підстав для часткового задоволення позову ОСОБА_1 
та стягнення із відповідача на її користь неустойки за період із 01 травня 2020 року по 23 лютого 2022 року у розмірі 658 170,08 грн, відхиливши при цьому доводи апеляційної скарги, що позивачем не було надано довідку про оплату вартості майнових прав на квартиру, оскільки така довідка видається продавцем покупцю після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення між сторонами остаточних розрахунків. 
Також про визнання факту виконання позивачем умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру свідчить складений стороною відповідача проєкт мирової угоди від 01 лютого 2023 року, відповідно до якого товариство пропонувало ОСОБА_1 закінчити справу мирним шляхом, визнаючи факт придбання нею майнових прав на проінвестований об`єкт нерухомості.
Апеляційний суд визнав необґрунтованими посилання апеляційної скарги 
про неузгодженість сторонами істотних умов договору купівлі-продажу майнових прав від 28 березня 2018 року № МП63, оскільки зміст цього договору свідчить 
про протилежне, зокрема: умовами договору визначено предмет договору 
(пункт 2.1), установлено момент переходу права власності на об`єкт інвестування (пункт 2.4), вартість майнових прав (пункт 3.1), строк дії договору (пункт 7.1), 
а також строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року (пункт 2.6).
Також суд апеляційної інстанції погодився і з висновком суду першої інстанції 
про відмову в задоволенні зустрічного позову товариства з підстав його недоведеності, оскільки оспорюваний договір не суперечить вимогам 
Закону України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном 
при будівництві житла та операціях з нерухомістю», актам цивільного законодавства, а також інтересам суспільства та держави. 
Апеляційний суд визнав безпідставними доводи апеляційної скарги у відповідній частині та вказав, що предметом регулювання Закону України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях 
з нерухомістю» є правовідносини із залученням коштів із метою фінансування будівництва та управління цими коштами, а не за договором купівлі-продажу майнових прав.
Спір між сторонами виник фактично через незгоду ТОВ «Аркада-Будівництво» щодо стягнення із них штрафних санкцій за недотримання умов договору в частині порушення строків здачі об`єкта інвестування. Таке порушене право позивач відновила шляхом звернення до суду з цим позовом. Натомість товариство запропонувало ОСОБА_1 укласти мирову угоду та у разі її відмови від права нараховувати у майбутньому неустойку за порушення строків здачі об`єкта інвестування, товариство відмовиться від цього (зустрічного) позову та визнає 
її майнові права на спірну квартиру. Такі дії доводять відповідність укладеного 
між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру нормам законодавства. 
Заявляючи зустрічні позовні вимоги та стверджуючи, що їх підставою є наявність між товариством і позивачем саме правовідносин управління майном, 
що регулюються Законом України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ТОВ «Аркада-Будівництво» не надало доказів на підтвердження існування комплексу цивільних прав та обов`язків, які визначені цим Законом, навпаки, намагається видати одні правовідносини (купівлі-продажу майнових прав) за інші (довірча участь довірителя у ФФБ/ФОН), а позивача намагається представити суб`єктом - довірителем у ФФБ.
Крім того, в оспорюваному договорі відсутнє жодне посилання на генеральний договір від 01 червня 2015 року, укладений між ТОВ «Аркада-Будівництво» 
та публічним акціонерним товариством акціонерним комерційним банком (далі - ПАТ АКБ) «АРКАДА», та/або на Правила ФФБ, як на підставу виникнення правовідносин між сторонами у цій справі. Проте, в преамбулі договору купівлі-продажу майнових прав є чітке посилання на інший договір, на підставі якого діє ТОВ «Аркада-Будівництво» у відносинах із позивачем, - договір доручення 
від 14 січня 2014 року № 01-2013 на виконання функцій замовника будівництва комплексу житлових будинків з об`єктами соціально-побутового, торговельно-розважального та готельне-офісного призначення по АДРЕСА_3 .
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її надходження до суду касаційної інстанції
У травні 2024 року ТОВ «Аркада-Будівництво» звернулося до Верховного Суду 
з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 квітня 2024 року, й ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити, а зустрічний позов задовольнити.
Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: судами застосовано норми права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, а також належним чином не досліджено зібрані 
у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім цього, вказує, що відсутній висновок Верховного Суду 
щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 31 травня 2024 року, після усунення недоліків, визначених в ухвалі суду від 21 травня 2024 року, задоволено клопотання 
ТОВ «Аркада-Будівництво» про поновлення строку на касаційне оскарження. Поновлено заявнику строк на касаційне оскарження рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року та постанови Київського апеляційного суду від 03 квітня 2024 року. Відкрито касаційне провадження у цій справі, витребувано її із суду першої інстанції.
У червні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 26 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга ТОВ «Аркада-Будівництво» мотивована тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права, як наслідок, дійшли помилкових висновків 
за наслідками розгляду первісного та зустрічного позовів. 
Сторони договору не узгодили всіх істотних умов оспорюваного правочину, 
не встановили чіткий строк введення об`єкта в експлуатацію, так як право продавця в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строк до 6 місяців вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Тому позов ОСОБА_1 про стягнення неустойки за недотримання конкретно невизначеного строку не може бути задоволений.
Зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить 
до цивільних відносин, тобто, до відносин, за наявності яких передбачена цивільно-правова відповідальність. У цій частині посилається на відповідні постанови Верховного Суду, які безпідставно не враховано судами попередніх інстанцій.
Крім цього, у матеріалах справи відсутні докази щодо виконання ОСОБА_1 умов договору в частині сплати нею розміру майнових прав на квартиру. Остання не оплатила навіть погоджену сторонами попередню вартість майнових прав 
на квартиру, про що видається відповідна довідка про часткову оплату (пункт 3.6 договору). Висновки апеляційного суду про те, що довідка видається лише після повної оплати, є помилковими. 
Також є необґрунтованими посилання суду апеляційної інстанції на мирову угоду, оскільки вона не укладена між сторонами, відтак, не має юридичної сили. 
Здійснюючи нарахування неустойки, ОСОБА_1 помилково виходила 
із попередньої вартості майнових прав (991 222,92 грн), оскільки остаточні розрахунки здійснюються за результатами обмірів технічної інвентаризації 
та після прийняття об`єкта в експлуатацію (пункт 3.4.2 договору). Тому не може бути базою нарахування неустойки вартість майнових прав на квартиру, визначена у договорі. Вказує про відсутність висновку Верховного Суду щодо можливості/неможливості нарахування неустойки у подібних правовідносинах за умов встановлення договором нарахування такої неустойки від загальної вартості майнових прав на квартиру, яку станом на день нарахування, встановити неможливо.
Щодо зустрічних позовних вимог указує, що ТОВ «Аркада-Будівництво» не мало права відчужувати ні спірну квартиру, ані майнові права на неї за оспорюваним договором, так як за умовами генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ПАТ АКБ «АРКАДА» весь об`єкт переданий ФФБ «Еврика», а отже, договір купівлі-продажу майнових прав 
на квартиру від 28 березня 2018 року № МП63 підлягає визнанню недійсним.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
У вересні 2024 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на касаційну скаргу 
ТОВ «Аркада-Будівництво», проте він поданий із пропуском строку для його подання, оскільки касаційна скарга до особистого кабінету в підсистемі «Електронний суд» ОСОБА_1 надійшла 16 травня 2024 року о 16:35:01 год, 
а ухвала про відкриття касаційного провадження - 05 червня 2024 року 
о 1:24:45 год, і з останньої дати у ОСОБА_1 було достатньо часу для направлення відзиву на касаційну скаргу. Твердження про те, що копію ухали суду про відкриття касаційного провадження та копію касаційної скарги з додатками ОСОБА_1 не отримувала, а зі змістом скарги ознайомилася лише після надання доступу до справи 29 серпня 2024 року, є безпідставними 
та спростовуються вищевказаними відомостями доставки документів 
до електронного кабінету позивача. А доступ до справи був наданий 
її представнику, адвокату Буцу О. А., а не ОСОБА_1 . 
Ураховуючи наведене, строк на подання відзиву пропущений без поважних причин, а тому поданий ОСОБА_1 відзив підлягає поверненню заявнику 
без розгляду (частина сьома статті 178, частина четверта статті 183 ЦПК України).
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» (продавець) 
та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір № МП63 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 5-12, т. 1).
Пунктом 2.1 договору визначено, що продавець передає у власність (продає), 
а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та відповідно 
до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення 
про купівлю-продаж.
Відповідно до пункту 2.4 договору сторони дійшли взаємної згоди, що майнові права на квартиру за цим договором переходять від продавця у власність 
до покупця після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення покупцем остаточних розрахунків за майнові права на квартиру за даними технічної інвентаризації та підписання сторонами акта приймання-передачі майнових прав на квартиру.
У пункті 2.6 договору сторони погодили запланований строк прийняття об`єкта 
в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строк до 6 (шести) місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього договору.
Згідно з пунктом 3.1 договору загальна вартість майнових прав на квартиру 
на день укладення цього договору, попередні (проєктні) параметри та технічні характеристики якої визначені в пункті 2.2 договору, складає 991 222,92 грн, 
у тому числі ПДВ 165 203,82 грн, виходячи з ціни за 1 кв. м загальної площі квартири 17 250,66 грн.
Відповідно до пункту 3.4.2 договору остаточні розрахунки за цим договором здійснюються між сторонами за результатами обмірів технічної інвентаризації 
та після прийняття об`єкта в експлуатацію.
Згідно з пунктами 5.2.3, 5.2.4 продавець зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, нагляд за спорудженням об`єкта та квартири. Здійснювати контроль за виконанням укладених договорів 
з генеральним підрядником та підрядними організаціями, дотримання 
та відповідність об`єкта проектній документації.
Відповідно до пункту 5.2.7 Договору продавець зобов`язаний письмово повідомити покупця про: зміну характеристик об`єкта та/або квартири; збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; прийняття об`єкта в експлуатацію та необхідність здійснення остаточних розрахунків за даними технічної інвентаризації; припинення дії цього Договору з ініціативи продавця на умовах, з підстав та в порядку, визначених цим Договором.
У пункті 6.4 договору визначено, що у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад шість місяців від зазначеного 
у договорі строку, продавець повинен сплатити покупцю пеню у розмірі 0,1 % 
від загальної вартості майнових прав на квартиру, зазначеної в пункті 3.1 цього договору, за кожен день затримки.
Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами 
або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договором, якщо зобов`язання по ньому не будуть припинені раніше у відповідності до положень цього договору та/або чинного законодавства України (пункт 7.1 договору).
Відповідно до пункту 8.1 договору сторони не несуть відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме 
(але, не обмежуючись ними), зокрема воєнних дій будь-кого виду. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладання даного договору та підтверджені довідкою Торгово-промислової палати України.
Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при наявності обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права цієї сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими (пункт 8. 3 договору).
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 визначила, що строк порушення зобов`язання починає свій перебіг із 01 травня 2020 року.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій 
статті 389 ЦПК України. 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 
частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема: 
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга ТОВ «Аркада-Будівництво» задоволенню не підлягає. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним 
і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд 
і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір 
не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного 
або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
 
Щодо вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення неустойки 
за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру
Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1 обґрунтовувала вимогу про стягнення із ТОВ «Аркада-Будівництво» неустойки за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 2018 року № МП63 тим, що об`єкт за цим договором не було прийнято в експлуатацію у визначені строки.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК договором є домовленість двох 
або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина першої статті 638 ЦК України зазначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом 
як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Положення частини першої статті 509 ЦК України визначають, що зобов`язанням 
є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити 
на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Стаття 611 ЦК України передбачає правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови 
від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання 
(частина перша статті 549 ЦК України).
У справі, яка переглядається Верховним Судом, судами попередніх інстанцій установлено, що 28 березня 2018 року між ТОВ «Аркада-Будівництво» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір № МП63 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 . За умовами цього договору сторони погодили запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року (пункт 2.6).
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору 
(пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, 
що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, 
які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 251 ЦК України встановлено, що строком є певний період у часі, 
зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном 
є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
Стаття 252 ЦК України дає визначення строку та терміну, а саме: 1) строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами; 2) термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об`єкта будівництва до експлуатації (див.: постанову Верховного Суду від 22 липня 2020 року у справі № 369/6303/19 (провадження 
№ 61-6531св20)).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Заявник касаційної скарги посилається на правові висновки Верховного Суду, які, на його думку, помилково не були застосовані судами попередніх інстанцій під час вирішення цього спору, проте вони не є релевантними до спірних правовідносин, оскільки викладені за інших фактичних обставин справи. Зокрема у наведених заявником справах судами було встановлено, що зобов`язання сторін 
за договорами були виконані на момент звернення до суду (будинку здані 
в експлуатацію), а в самих договорах були визначені орієнтовні строки, 
а не конкретні терміни. Тому відповідні посилання заявника відхиляються судом касаційної інстанції. 
При цьому відносини між ТОВ «Аркада-Будівництво» і ОСОБА_1 є цивільно-правовими, а отже, до них застосовуються норми ЦК України, в тому числі про цивільно-правову відповідальність за вину, як її складову. Про цивільно-правовий характер правовідносин свідчить і пункту 10.8 спірного договору купівлі-продажу майнових прав. 
Переглядаючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд ураховує, що в укладеному між сторонами договорі (пункт 2.6) сторони чітко визначили термін виконання зобов`язання - 31 жовтня 2019 року, тобто передбачили конкретну календарну дату, яка має неминуче настати. 
Зазначене повністю спростовує доводи касаційної скарги в цій частині, як і посилання на нерелевантні судові рішення Верховного Суду. 
При цьому слід розуміти різницю між «запланованим» та «орієнтовним» строком. Указані поняття не є тотожними. 
У даному випадку дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, 
а тому мала настати саме в той день, який був визначений договором купівлі-продажу майнових прав (31 жовтня 2019 року), тоді як орієнтована дата може змінитися у силу різних обставин, тому й указує на невизначеність умов такого правочину.
Разом із цим, продавець у спірному договорі купівлі-продажу майнових прав передбачив і право в односторонньому випадку змінити заплановану дату прийняття будинку в експлуатацію, - до 6 (шести) місяців, і що не буде вважатись порушенням умов цього договору. 
Шість місяців, на які може товариство змінити дату прийняття будинку 
в експлуатацію, закінчилися 30 квітня 2020 року, відтак строк прострочення починає відлік із 01 травня 2020 року. Отже, і цей строк не є орієнтовним, а є чітко визначеним.
Згідно з пунктами 5.2.3, 5.2.4 продавець зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, нагляд за спорудженням об`єкта та квартири. Здійснювати контроль за виконанням укладених договорів 
з генеральним підрядником та підрядними організаціями, дотримання 
та відповідність об`єкта проектній документації.
Проте судами правильно враховано, що товариством жодних дій, спрямованих 
на забезпечення прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію або підготування до введення його в експлуатацію вчинено не було. Доказів зворотного матеріали справи не містять і наявність таких судами не встановлена.  
Крім цього, ТОВ «Аркада-Будівництво» належним чином не повідомило 
ОСОБА_1 про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, 
що відповідно до пункту 5.2.7 договору є обов`язком продавця.
Станом на день винесення судом першої інстанції рішення (27 червня 2023 року) будинок так і не був зданий в експлуатацію, що свідчить про невиконання 
ТОВ «Аркада-Будівництво» умов договору купівлі-продажу майнових прав 
на квартиру від 28 березня 2018 року № МП63 щодо прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва у визначений договором термін, і передання у власність ОСОБА_1 права на квартиру. Невиконання умов договору має наслідком стягнення із товариства на користь позивача пені, розмір якої визначений 
у пункті 6.4 договору.  
Районний суд взяв до уваги розрахунок пені, долучений ОСОБА_1 
до позову, вважав його частково правильним, а саме в частині дати, з якої починається строк прострочення виконання зобов`язань (01 травня 2020 року). Разом із цим, указав, що ТОВ «Аркада-Будівництво» не повинно нести відповідальності за порушення умов договору, починаючи з 24 лютого 2022 року, що відповідає умовам договору (пункти 8.1, 8.3) щодо наявності обставин непереборної сили (воєнних дій). 
Отже, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову та стягнення із товариства на користь ОСОБА_1 неустойки за період із 01 травня 2020 року по 23 лютого 2022 року (день, 
що передує введенню воєнного стану) у розмірі 658 170,08 грн (991 222,92 грн (загальна вартість майнових прав на квартиру) х 0,1 % (пеня відповідно 
до пункту 6.4 договору) х 664 днів (кількість прострочених днів)). 
Доводи ТОВ «Аркада-Будівництво» у цій частині є ідентичними доводам апеляційної скарги, яким вже була надана оцінка судом, вони зводяться 
до власного тлумачення норм матеріального права, судової практики, а також незгоди з висновками судів та їх мотивами. 
Ураховуючи наведене, оскаржувані судові рішення у частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 є законними та обґрунтованими, тому підлягають залишенню без змін.
 
Щодо вирішення зустрічних позовних вимог ТОВ «Аркада-Будівництво» 
про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру
Звертаючись до суду з зустрічними позовними вимогами, товариство посилалося на те, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 березня 
2018 року № МП63 є недійсним, оскільки забудовник не мав права відчужувати об`єкт інвестування, так як всі об`єкти інвестування мали бути передані довірителям ФФБ.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Частиною першою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
Відповідно до положень статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину 
є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом 
не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, 
але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність 
на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
Частинами першою-п`ятою статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину 
не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову ТОВ «Аркада-Будівництво», суди попередніх інстанцій виходили з того, що оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не суперечить вимогам Закону України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях 
з нерухомістю», актам цивільного законодавства, а також інтересам суспільства 
та держави, а тому підстав для визнання його недійсним немає. 
Предметом регулювання Закону України «Про фінансові кредитні механізми 
і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» 
є правовідносини із залученням коштів із метою фінансування будівництва 
та управління цими коштами, а не за договором купівлі-продажу майнових прав. При цьому, як правильно зазначив апеляційний суд, заявляючи зустрічні позовні вимоги, ТОВ «Аркада-Будівництво» не надало доказів на підтвердження існування комплексу цивільних прав та обов`язків, які визначені Законом України 
«Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла 
та операціях з нерухомістю», навпаки, намагається видати одні правовідносини (купівлі-продажу майнових прав) за інші (довірча участь довірителя у ФФБ/ФОН), 
а позивача намагається представити суб`єктом - довірителем у ФФБ.
Крім того, в оспорюваному договорі відсутнє жодне посилання на генеральний договір від 01 червня 2015 року, укладений між ТОВ «Аркада-Будівництво» 
та ПАТ АКБ «АРКАДА», та/або на Правила ФФБ, як на підставу виникнення правовідносин між сторонами у цій справі, тоді як, в преамбулі договору купівлі-продажу майнових прав є чітке посилання на інший договір, на підставі якого діє ТОВ «Аркада-Будівництво» у відносинах із позивачем, - договір доручення 
від 14 січня 2014 року № 01-2013 на виконання функцій замовника будівництва комплексу житлових будинків з об`єктами соціально-побутового, торговельно-розважального та готельне-офісного призначення по АДРЕСА_3 .
Таким чином, доводи касаційної скарги щодо зустрічних позовних вимог 
не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, 
які обґрунтовано викладені у мотивувальних частинах рішень судів попередніх інстанцій та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.
З огляду на наведене, оскаржувані судові рішення у цій частині є законними 
та обґрунтованими, а тому підлягають залишенню без змін. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи наведене, колегія суддів уважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, 
на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для розподілу судових витрат немає. 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 418 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» залишити без задоволення. 
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 27 червня 2023 року 
та постанову Київського апеляційного суду від 03 квітня 2024 року залишити 
без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                             Д. Д. Луспеник
Судді:                                                                                       І. Ю. Гулейков 
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець