ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
09 жовтня 2024 року 
м. Київ
справа № 569/18423/22
провадження № 61-4773св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - керівник Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави, 
відповідачі: Рівненська міська рада, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Басік-Доброчинська Євгенія Петрівна, приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька Олена Володимирівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненької області від 19 жовтня 2023 року у складі судді Галінської В. В. та постанову Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Хилевич С. В., Ковальчук Н. М., Шимків С. С.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
1.                 У грудні 2022 року керівник Рівненської окружної прокуратури звернувся з двома позовами в інтересах держави:
- до Рівненської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Басік-Доброчинська Є. П. (далі -державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П.), приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька О. В. (далі - приватний нотаріус Сохацька О. В.); про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради та зобов`язання повернути земельну ділянку,
- до Рівненської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П., приватний нотаріус 
Сохацька О. В.; про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради та зобов`язання повернути земельну ділянку.
2.                 Ухвалою Рівненського міського суду від 03 травня 2023 року ці дві справи за позовами керівника Рівненської окружної прокуратури об`єднано в одне провадження, а справі присвоєно №569/18423/22.
3.                 В остаточній редакції вимог позивач просив: скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року) та державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
№ 31748211 від 06 жовтня 2016 року);
- визнати недійним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року № 1756, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , і договір купівлі-продажу 
від 16 серпня 2021 року № 1112, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479 
від 16 листопада 2021 року), припинивши право приватної власності ОСОБА_1 на незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , і скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво по АДРЕСА_2 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О.В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59862181 від 16 серпня 2021 року);
- визнати незаконними та скасувати рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» та рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно»;
- визнати недійсними договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 площею 0,0814 га, розташованої в районі вулиць Кулика і Гудачека та ОСОБА_4 , та договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 площею 0,0814 га, яка розташована в АДРЕСА_2 ;
- зобов`язати ОСОБА_1 повернути Рівненській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 площею 0,0814 га, розташовану в АДРЕСА_3 та ОСОБА_4 , і земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 площею 0,0814 га, розташовану в АДРЕСА_2 , у стані, придатному для її подальшого використання шляхом звільнення від будівельних матеріалів.
4.                 Позовні вимоги мотивовано тим, що органом місцевого самоврядування прийнято рішення № 1783 від 09 грудня 2021 року, яким надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно, та рішення від 23 грудня 2021 року № 1864, яким надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно.
5.                 Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 затверджено проект землеустрою та передано ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку в районі АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно, рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 затверджено проект землеустрою та передано ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно.
6.                 Відповідно до пункту 2 рішення Рівненської міської ради від 08 липня 
2022 року № 2404 ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 
2021 року передано в оренду на п`ять років, без умови щодо її автоматичного поновлення, земельну ділянку площею 814 кв. м в районі АДРЕСА_1 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Рішенням Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 ОСОБА_1 на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року № 43509316 передано в оренду на п`ять років земельну ділянку площею 814 кв. м на АДРЕСА_2 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
7.                 17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельних ділянок площею 814 кв. м кожна з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546.
8.                 Приватним нотаріусом Сохацькою О. В. на підставі договору купівлі-продажу № 1756 від 16 листопада 2021 року проведено реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479 від 16 листопада 2021 року) та на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 , (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59862181 від 16 серпня 2021 року). Як підставу для реєстрації права власності на цей об`єкт нерухомості зазначено договір купівлі-продажу № 1112 від 16 серпня 2021 року.
9.                 Договір купівлі-продажу №1756 від 16 листопада 2021 року укладено між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), предметом якого є об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться на земельній ділянці АДРЕСА_1 .
10.             З пунктів 4, 5 цього договору видно, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546. Право власності на нього належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101. Стан готовності на момент відчуження об`єкту складав 7%.
11.             Щодо набуття права власності ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, то підставами були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за № РВ062171490689 від 29 травня 2017 року, та технічний паспорт № 336 від 06 червня 2017 року, виданий Приватним підприємством «Техноком».
12.             В зв`язку із цим державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 
від 14 червня 2017 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (номер запису про право власності №20898208) за ОСОБА_2 .
13.             Предметом договору купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року №1112, укладеного між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), є об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_2 .
14.             З пунктів 4, 5 цього договору вбачається, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545. За умовами договору право власності на об`єкт нерухомості належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом 
Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 серпня 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1047772656101.
15.             Як підстави для набуття права власності ОСОБА_3 на об`єкт незавершеного будівництва були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за №РВ062162570692 від 13 вересня 2016 року, технічний паспорт № 335 від 26 вересня 2016 року, виданий Приватним підприємством «Техноком», і наказ про присвоєння поштової адреси 
від 16 вересня 2016 року №419, виданий Управлінням містобудування та архітектури (далі - Управління містобудування та архітектури).
16.             З огляду на це державним реєстратором Басік-Доброчинською С. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 
від 06 жовтня 2016 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про право власності 
№ 16773562) за ОСОБА_3 .
17.             Разом з тим в описі зазначеного об`єкта нерухомості, а саме в графі «Фундамент» вказано лише «залізобетонні блоки» та зазначено, що стан готовності складає 7%.
18.             З огляду на вказане позивач вважає, що як на момент первинної державної реєстрації у 2017 році права власності за ОСОБА_2 та у 2016 році за ОСОБА_3 на спірні об`єкти незавершеного будівництва на земельних ділянках в районі АДРЕСА_1 та по 
АДРЕСА_2 , так і на момент укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу у листопаді 2021 року, вони складались виключно з залізобетонних блоків, мали стан готовності лише 7 %, тобто існували лише як будівельні матеріали, які можливо вільно переміщувати у просторі, без їх знецінення.
19.             З наведених міркувань Рівненською окружною прокуратурою 22 серпня 
2022 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань (далі - ЄРДР) внесено відомості №42022181110000077 за ознаками злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 КК України.
20.             В подальшому на виконання ухвали Рівненського міського суду 
від 05 жовтня 2022 року в межах кримінального провадження СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області із залученням спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради (далі - Управління ДАБК) проведено огляд земельних ділянок з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0546 та 5610100000:01:020:0545, в ході якого встановлено, що на земельних ділянках облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. В неглибоких траншеях (50 - 60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків, однак не можуть бути повноцінним їх фундаментом, оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю. Будь-які об`єкти нерухомості на цих земельних ділянках відсутні.
21.             За наслідками огляду земельних ділянок складено протокол від 10 жовтня 2022 року, а 17 жовтня 2022 року Управлінням ДАБК надано відповідну інформацію № 01-17/432.
22.             Посилаючись на те, що на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0546 та 5610100000:01:020:0545 знаходилося і знаходиться на час пред`явлення позовів рухоме майно, яке не може бути об`єктом незавершеного будівництва, а також посилаючись на введення в оману органу місцевого самоврядування про наявність у ОСОБА_1 нерухомого майна, що було підставою для надання йому в оренду спірних земельних ділянок на позаконкурентних засадах, прокурор зазначав про порушення майнових прав територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради та просив позов задовольнити.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій
23.             Рішенням Рівненського міського суду Рівненької області від 19 жовтня 
2023 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду 
від 27 лютого 2024 року, в задоволенні позовних вимог відмовлено.
24.             Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виходили з того, що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права і обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у виді створення нерухомого майна здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації встановлений законодавством перелік документів. Отже, державним реєстратором правомірно здійснено реєстрацію права власності за ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , а згодом - і за 
ОСОБА_1 на об`єкти незавершеного будівництва у 
АДРЕСА_2 , та по АДРЕСА_1 при укладенні договорів купівлі-продажу.
25.             Так, врахувавши висновок експерта №328-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року адвоката Кухарука І. М., суди встановили, що спірні об`єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, а тому щодо земельних ділянок, на яких вони розміщені, правильно застосовано норми абз. 2 частини другої статті 134 ЗК України та передано в оренду ОСОБА_1 на позаконкурентних засадах.
26.             З огляду на вказане суди дійшли висновку про відсутність порушень законодавства при укладенні 17 жовтня 2022 року договорів оренди земельних ділянок між Рівненською міською радою і ОСОБА_1 на підставі відповідних рішень органу міського самоврядування від 08 липня 2021 року, правомірності оспорюваної державної реєстрації, а тому відмовили прокурору у задоволенні позову повністю.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
27.             У квітні 2024 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненької області 
від 19 жовтня 2023 року та постанову Рівненського апеляційного суду 
від 27 лютого 2024 року.
28.             Ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2024 рокувідкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу. 
29.             Ухвалою Верховного Суду від 02 жовтня 2024 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
30.             У касаційній скарзі Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури, посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позови задовольнити.
31.             Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18, від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19 та справі № 522/1029/18, від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19, 
від 20 липня 2022 року у справі № 933/196/20, від 20 жовтня 2022 року у справі 
№ 307/2175/15-ц, від 20 грудня 2023 року у справі № 172/313/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
32.             Також, підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, а саме: не дослідження зібраних у справі доказів, встановлення обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
33.             Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли висновків, що протоколи огляду земельних ділянок, проведених слідчим в рамках кримінального провадження 10 жовтня 2022 року, є неналежними доказами у справі, проте взяли до уваги висновок експерта Рівненського відділення ЛНДІСЕ МЮ України Семенюк М. П. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 328-Е від 27 березня 2023 року, згідно з яким об`єкти незавершеного будівництва, розміщені на спірних земельних ділянках, є об`єктами нерухомого майна.
34.             Водночас судами не враховано, що у висновку від 27 березня 2023 року не зазначено, що він підготовлений для подання до суду, як цього вимагає частина п`ята статті 106 ЦПК України, а тому він не є належним та допустимим доказом у справі.
35.             Крім того, експертом було проведено огляд об`єктів 13 березня 2023 року, тобто здійснено дослідження не щодо об`єкта, який існував станом на 10 жовтня 2022 року (прийняття Рівненською міською радою оспорюваного рішення), а нового об`єкта незавершеного будівництва, створеного в період з 01 лютого 
2023 року по 28 березня 2023 року, тобто вже після пред`явлення прокурором позову до суду.
36.             Водночас, огляди, проведені 10 жовтня 2022 року слідчим в рамках кримінального провадження, були проведені за участі головного спеціаліста Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради ОСОБА_11, головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради Мельничук К. А., ФОП ОСОБА_5 , які надавали слідчому допомогу з питань, що потребують спеціальних знань. За результатами вказаних оглядів серед іншого встановлено, що на спірних земельних ділянках знаходяться бетонні блоки без будівельного розчину, які не скріплені між собою та знаходяться в траншеї глибиною 50-55 см один біля одного у формі прямокутника. Об`єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Під час огляду також проводилася фото- та відеофіксація.
37.             Висновки спеціаліста щодо проведеного огляду окремо викладено у листі Управління державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Рівненської міської ради від 17 жовтня 2022 року №01-17/432, який судами попередніх інстанцій проігноровано. Втім у вказаному листі зазначено, що викладені фундаментні блоки не можуть бути повноцінними фундаментами будинків, оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю.
38.             Крім того обставини, зафіксовані за результатами огляду за участю спеціаліста, підтверджують дані, зазначені в технічних паспортах щодо залізобетонних блоків, що не надають будівельним матеріалам статусу нерухомого майна.
39.             Також судами попередніх інстанцій не враховано, що об`єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів, які не являються об`єктом нерухомого майна (житловий будинок, будівля, споруда тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
40.             Суд першої інстанції, посилаючись на положення статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не врахував, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_3 на об`єкт незавершеного будівництва відбулась 06 жовтня 2026 року, за ОСОБА_2 - 14 червня 207 року, а вказаний закон доповнений відповідною нормою 18 січня 2018 року та набрав чинності 07 березня 2018 року, тому не регулював спірні правовідносини на час їх виникнення.
41.             Враховуючи те, що рухоме майно не підлягає реєстрації в порядку, встановленому Законом, вважає, що державна реєстрація права приватної власності за ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на незавершене будівництво підлягає скасуванню.
42.             Зазначає, що реєстрація об`єкта незавершеного будівництва не надавала право власнику будівельних матеріалів (залізобетонних блоків) на отримання землі на поза конкурентній основі та подальшого укладення договору оренди.
Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу
43.             У квітні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив представника ОСОБА_1 - адвоката Кухарук І. М. на касаційну скаргу, в якому він просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін, посилаючись на те, що рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права і доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують. Зазначав, що вимога прокурора щодо скасування первинних державних реєстрацій права власності за ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на об`єкти незавершеного будівництва, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкти незавершеного будівництва жодним чином не стосуються інтересів держави. Вказані правовідносини носять виключно приватноправовий характер. 
44.             У травні 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив третьої особи Державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради 
Басік-Доброчинської Є. П. на касаційну скаргу, в якому вона просила касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін,посилаючись на те, що судами повно і всебічно встановлено обставини справи, характер спірних правовідносин, які виникли між сторонами, а також правильно застосовано правові норми, які підлягають застосуванню при вирішенні цього спору.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
45.             Судами попередніх інстанцій встановлено, що 23 грудня 2021 року Рівненська міська рада своїм рішенням № 1864 дозволила ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення в оренду на п`ять років земельної ділянки на АДРЕСА_2 , площею 814 кв. м для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2021 року.
46.             У пояснювальній записці до зазначеного проєкту рішення вказується, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 розташований об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво загальною площею 67,5 кв. м, зареєстроване приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 
від 16 серпня 2021 року №43509316).
47.             Рішенням Рівненської міської ради від 09 грудня 2021 року № 1783 
ОСОБА_1 дозволено розробити проєкт землеустрою щодо відведення в оренду на п`ять років земельної ділянки в районі 
АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року.
48.             З пояснювальної записки до цього проєкту рішення видно, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 розташований об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, стан готовності 7%, зареєстроване приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року 
№ 45080681), який перебуває у власності ОСОБА_1 .
49.             Земельні ділянки відведено за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне, які перебували в оренді Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради.
50.             В матеріалах справи містяться договір суборенди земельної ділянки 
від 10 січня 2017 року, укладений між орендарем Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та суборендарем ОСОБА_2 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0546, та договір суборенди земельної ділянки від 23 червня 2016 року, укладений між орендарем Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та суборендарем ОСОБА_3 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545.
51.             08 липня 2022 року на підставі рішень №2404 та № 2360 Рівненської міської ради затверджено проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок в районі 
АДРЕСА_2 в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
52.             Пунктом 2 цих рішень Рівненської міської ради ОСОБА_1 відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 листопада 2021 року та 16 серпня 2021 року передано в оренду на п`ять років, без умови щодо її автоматичного поновлення, земельні ділянки площею 814 кв. м в районі АДРЕСА_1 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 та на 
АДРЕСА_2 з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
53.             16 листопада 2021 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Сохацькою О. В. за № 1756, за яким продавець передала у власність, а ОСОБА_1 прийняв об`єкт незавершеного будівництва, що розташований на земельній ділянці АДРЕСА_1 . Право власності на зазначену ділянку зареєстровано приватним нотаріусом Сохацькою О. В. в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
№ 61630479 від 16 листопада 2021 року.
54.             З пунктів 4, 5 цього договору купівлі-продажу вбачається, що незавершене будівництво знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови. Право власності на незавершене будівництво належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 листопада 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101, стан готовності складає 7%, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомлення про початок виконання будівельних робіт, виданого 29 травня 2017 року Управлінням ДАБК № РВ062171490689.
55.             Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що підставою для реєстрації набуття права власності 
ОСОБА_2 на даний об`єкт незавершеного будівництва були повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт № РВ062171490689, виданий 29 травня 2017 року, видавник: Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області, технічний паспорт № 336 від 06 червня 2017 року, виданий Приватним підприємством «Техноком».
56.             З огляду на наявність вказаних документів державним реєстратором 
Басік-Доброчинською Є. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (номер запису про право власності №20898208) за ОСОБА_2 .
57.             16 серпня 2021 року між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу №1112, за умовами якого покупець придбав об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв. м, що знаходиться по АДРЕСА_2 . Цей об`єкт знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Право власності на об`єкт нерухомості належить продавцю відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманих приватним нотаріусом 
Сохацькою О. В. шляхом безпосереднього доступу до реєстру станом на 16 серпня 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 104777265610, стан готовності складає 7%, будівництво здійснюється на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, виданого 13 вересня 2016 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області №РВ062162570692 (пункти 4, 5 договору).
58.             Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стверджується, що підставою для набуття права власності ОСОБА_3 на об`єкт незавершеного будівництва були повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване в Управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за №РВ062162570692 від 13 вересня 2016 року, технічний паспорт № 335 від 26.09.2016, виданий Приватним підприємством «Техноком», наказ про присвоєння поштової адреси від 16 вересня 2016 року №419, виданий Управлінням містобудування та архітектури.
59.             На основі цих документів державним реєстратором Басік-
Доброчинською С. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 від 06 жовтня 2016 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості по АДРЕСА_2 (номер запису про право власності № 16773562) за ОСОБА_3 .
60.             17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою як орендодавцем і ОСОБА_1 як орендарем укладено договір оренди землі на підставі рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року №2360. За цим договором орган міського самоврядування надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, яка розташована в районі АДРЕСА_3 . В оренду передано земельну ділянку загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 серпня 
2021 року №43509316. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівне).
61.             Того ж дня між цими особами укладено договір оренди землі - земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, яка розташована в районі АДРЕСА_3 . За його умовами Рівненська міська рада як орендодавець на підставі свого рішення від 08 липня 2022 року №2404 надає, а орендар ОСОБА_1 приймає в строкове платне користування зазначену ділянку. В оренду передано земельну ділянку загальною площею 814 кв. м, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна (відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16 листопада 2021 року №45080681. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади м. Рівного (пункти 1-3 договору)).
62.             Відповідно до пунктів 8, 18, 20 зазначених договорів їх укладено строком на п`ять років без умови їх автоматичного поновлення.
63.             Після припинення дії договору або його розірвання орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду та придатному для її подальшого використання.
64.             Факт передачі Рівненською міською радою земельних ділянок з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546 на користь ОСОБА_1 на підставі договорів оренди землі підтверджено актами приймання-передачі, які є їх невід`ємною частиною.
65.             Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджено державну реєстрацію право оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 (номер запису про інше речове право:48304060, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65321503 від 01 листопада 2022 року).
66.             31 жовтня 2022 року державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. на підставі відповідного рішення, індексний номер: 65309385, зареєстровано право оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545.
67.             22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до ЄРДР №42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частиною третьою статті362 КК України, що полягає у внесенні за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп`ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.
68.             08 лютого 2023 року прокурором Рівненської окружної прокуратури Лозинським М. Я., який виконує повноваження процесуального керівника у кримінальному провадженні №42022181110000077 від 22 серпня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 362 КК України, надано дозвіл для прокурорів Рівненської окружної прокуратури на розголошення даних досудового розслідування цього кримінального провадження і під час участі в суді з метою захисту інтересів держави.
69.             Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду від 05 жовтня 2022 року дозволено проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, що знаходиться в районі вулиць Макарова та Пржевальського у м. Рівне і перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради та незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1274208956101), яке знаходиться на вказаній земельній ділянці і на праві власності належить ОСОБА_1 , з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління ДАБК, Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.
70.             Ухвалою слідчого судді Рівненського міського суду від 05 жовтня 2022 року надано дозвіл на проведення огляду земельної ділянки з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545, що знаходиться по АДРЕСА_2 та перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Рівне в особі Рівненської міської ради і незавершеного будівництва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1047772656101), яке знаходиться на цій ділянці та на праві власності належить ОСОБА_1 з можливістю залучення в разі необхідності спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління ДАБК, Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради або інших фахівців з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення.
71.             Протоколом огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11 год. 04 хв. по 11 год. 10 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді №569/14652/22 (1-кс/569/4694/22) від 05 жовтня 2022 року за участю головного спеціаліста Управління ДАБК ОСОБА_11, головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури, фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 по АДРЕСА_2 знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного (без бетонного розчину) у викопаній траншеї глибиною близько 50-55 см у вигляді прямокутника. Крім того, оглядом об`єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_7 , яка проживає поряд, повідомила, що зазначені бетонні блоки було встановлено на попередньому тижні, тобто з 03 жовтня 2022 року 
по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані такі технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.
72.             З протоколу огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11 год. 11 хв. по 11 год. 15 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді №569/14652/22 від 05 жовтня 2022 року за участю головного спеціаліста Управління ДАБК ОСОБА_11, головного спеціаліста управління містобудування та архітектури Мельничук К. А., фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 знаходяться бетонні блоки (без бетону, розчину), які розміщені один біля одного у траншеї глибиною близько 
50-55 см, у вигляді прямокутника. Крім того, оглядом об`єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_7 пояснила, що ці бетонні блоки було змонтовано на попередньому тижні, тобто у період з 03 жовтня 
2022 року по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані такі технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.
73.             З листа Управління ДАБК від 17 жовтня 2022 року №01-17/432 встановлено факт повідомлення цим органом ГУНП в Рівненській області щодо того, що 
26 травня 2021 року за № РВ 020210524936 в Реєстрі будівельної діяльності єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зареєстровано повідомлення про початок, виконання підготовчих робіт, назва об`єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку в районі АДРЕСА_1 (ділянки №№ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_4 ), кадастрові номери земельних ділянок: 56 3 0100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547. Замовниками будівництва є ОСОБА_1 , 
ОСОБА_2 , ОСОБА_8 .
74.             27 вересня 2021 року Управлінням ДАБК видано накази за №№ 21-е, 22-е та 23-е про скасування реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованих Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Рівненській області 18 листопада 2016 року за № РВ 062163231403, 13 вересня 2016 року за № РВ 062162570692 та 29 травня 2017 року за № РВ 062171490689, щодо об`єктів «Будівництв житлових будинків» в районі АДРЕСА_1 , ділянки №№ НОМЕР_2 , АДРЕСА_5 та 171 відповідно.
75.             06 жовтня 2021 року Управлінням ДАБК зареєстровано повідомлення № РВ 051211004989 про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), назва об`єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на вулицях Макарова і Пржевальського у м. Рівне (ділянки №№ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_4 ), кадастрові номери земельних ділянок: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547.
76.             При цьому протягом часу з 08 листопада 2021 року по 18 листопада 
2021 року з міркувань необхідності перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, Управлінням ДАБК здійснено позапланову перевірку на даному об`єкті будівництва.
77.             За її наслідками встановлено, що проектною організацією ТОВ «А-2» замовникам не передавалася проектна документація в повному обсязі, відповідний договір на ведення авторського нагляду не укладався та не здійснюється.
78.             Тому щодо суб`єктів містобудування ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і 
ОСОБА_8 18 листопада 2021 року складено акт із фіксацією виявлених порушень, протоколи про адміністративні правопорушення і видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.
79.             В подальшому, 14 лютого 2022 року, стосовно цього об`єкту Управлінням ДАБК видано наказ за № 2-с про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (CCI).
80.             В результаті проведення 10 жовтня 2022 року слідчої дії - огляду місцевості на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547 з`ясовано, що дані ділянки огороджені по периметру одним металевим парканом, облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. На кожній з цих земельних ділянок в неглибоких траншеях (50-60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків. При цьому змонтовані фундаментні блоки не можуть бути повноцінними фундаментами будинків оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю.
81.             Оглядом місця події від 03 березня 2023 року, що проведений з 12 год. 20 хв по 12 год 40 хв. старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гусаком Ю. В. у кримінальному провадженні №42022181110000077 від 22 серпня 2022 року, одноособово, без участі понятих, через відкриті металічні двері, встановлено, що на ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547, ведуться будівельні роботи. Ліворуч від входу на земельній ділянці знаходиться фундамент суцільний з матеріалу сірого кольору, зовні схожого на бетон, хоча під час огляду 10 жовтня 2022 року було виявлено, що там знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного, поруч, без бетонного чи іншого розчину.
82.             Обставини огляду зафіксовано слідчим у відповідних протоколах.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
83.             Положенням частини другої статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;  4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
84.             Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
85.             Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
86.             Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
87.             Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
88.             Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
89.             Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
90.             Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
91.             Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.
92.             Відповідно до частини 1 статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
93.             Частиною 1 статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
94.             Згідно із частиною 1 статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
95.             Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
96.             До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.
97.             Як вказала Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши положення частини 3 статті 331 ЦК України, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація.
98.             Доки цих умов не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (частина 3 статті 331 ЦК України) (див. висновки Великої Палати Верховного Суду у постановах від 07 липня 2020 року у справі № 910/10647/18 та від 22 липня 2019 року у справі № 369/3043/17-ц).
99.             У свою чергу Верховний Суд вже неодноразово наголошував, що за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) (див. висновки Верховного Суду у постановах від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 та 
від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).
100.        Аналіз наведених вище положень законодавства, а також правових висновків Верховного Суду дає підстави стверджувати, що особа, яка на законних підставах придбала об`єкт незавершеного будівництва до завершення будівництва, є власником матеріалів (обладнання тощо), з яких такий об`єкт будується.
101.        Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду 
від 15 листопада 2022 року у справі № 911/2639/21.
102.        Згідно з частиною 1 статті 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
103.        З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
104.        Проте факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
105.        Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду 
від 26 лютого 2020 року у справі №914/1658/15.
106.        У справі, яка є предметом перегляду, судами попередніх інстанцій установлено, що державним реєстратором Басік-Доброчинською С. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 від 06 жовтня 2016 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості по АДРЕСА_2 (номер запису про право власності № 16773562) за ОСОБА_3 .
107.        Крім того, державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року та проведено реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об`єкту житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 (номер запису про право власності №20898208) за ОСОБА_2 .
108.        Як вбачається з копій технічних паспортів на об`єкти незавершеного будівництва, які наявні в матеріалах справи, а саме з опису основних конструктивних елементів, незавершеним будівництвом є фундамент, який складається із залізобетонних блоків.
109.        Отже, у 2016 та 2017 роках було проведено державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна - фундаменти, які складалися із залізобетонних блоків, розташовані на спірних земельних ділянках 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546.
110.        В подальшому вказані об`єкти нерухомого майна були відчужені на користь ОСОБА_1 за договорами купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року та 
від 16 листопада 2021 року, а 08 липня 2022 року на підставі рішень Рівненської міської ради №2404 та № 2360 затверджено проєкти землеустрою щодо відведення цих земельних ділянок в оренду на п`ять років для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку та 17 жовтня 2022 року укладено договори оренди вказаних земельних ділянок.
111.        Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 ЗК України. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
112.        При цьому норми частини другої статті 124, частини другої статі 134 ЗК України передбачають, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
113.        Як вбачається з протоколів огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведені старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді №569/14652/22 (1-кс/569/4694/22) від 05 жовтня 2022 року за участю головного спеціаліста Управління ДАБК ОСОБА_11, головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури Мельничук К. А., фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0545 по АДРЕСА_2 та на земельній ділянці з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546 знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного (без бетонного розчину) у викопаній траншеї глибиною близько 50-55 см у вигляді прямокутника. Крім того, оглядом об`єктів нерухомості на земельних ділянках не виявлено. Понятий ОСОБА_7 , яка проживає поряд, повідомила, що зазначені бетонні блоки було встановлено на попередньому тижні, тобто з 03 жовтня 2022 року 
по 08 жовтня 2022 року. Під час огляду застосовані такі технічні засоби: відеокамера Panasonic HC-V180 та флешносій.
114.        З листа Управління ДАБК від 17 жовтня 2022 року №01-17/432 також вбачається, що за результатами здійснення огляду місцевості, який відбувся 
10 жовтня 2022 року, на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545. 5610100000:01:020:0546. 5610100000:01:020:0547 встановлено, що дані ділянки огороджені по периметру одним металевим парканом, облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. На кожній з цих земельних ділянок в неглибоких траншеях (50-60 см) викладено залізобетонні фундаментні блоки, які формують контури житлових будинків. При цьому змонтовані фундаментні блоки не можуть бути повноцінними фундаментами будинків оскільки встановлені на непідготовлену основу та не скріплені між собою піщано-цементною сумішшю.
115.        Отже, огляд місцевості 10 жовтня 2022 року проводився, зокрема, за участі головного спеціаліста Управління ДАБК ОСОБА_11, головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури ОСОБА_10 та під час його проведення об`єктів нерухомості на спірних земельних ділянках не виявлено.
116.        Водночас апеляційний суд вказаного вище у сукупності не врахував та вважаючи, що вказані вище особи не мають спеціальних знань, професійного досвіду, кваліфікації та навичок у відповідній сфері діяльності, зокрема, дійшов висновку, що вони не вправі надавати висновки про можливість чи неможливість певної конструкції бути повноцінним фундаментом чи про відповідність/невідповідність майна ознакам об`єкту незавершеного будівництва чи ознакам об`єкту нерухомого майна. 
117.        При цьому, апеляційний суд вважав доведеним, що в даному випадку спірні об`єкти незавершеного будівництва (фундамент, який складається із залізобетонних блоків) є нерухомим майном, на підтвердження чого посилався на висновок експерта №328-Е від 27 березня 2023 року у судовій будівельно-технічній експертизі, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз за заявою про проведення судової будівельно-технічної експертизи від 20 січня 2023 року адвоката Кухарука І. М.
118.        Проте, як вбачається з висновку експерта, огляд об`єкта дослідження було проведено 13 березня 2023 року, тобто майже через п`ять місяців після огляду місцевості на підставі ухвали слідчого судді у жовтні 2022 року, та в ньому не зазначено, що він підготовлений для подання до суду.
119.        У пунктах 65-68 постанови Великої палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) зазначено, що «висновок будівельно-технічного експертного дослідження 18 серпня 2014 року не може бути визнаний належним та допустимий доказом з огляду на наступне.
Так, статтею 106 ЦПК України передбачено можливість проведення експертизи на замовлення учасників справи.
Частиною 6 статті 106 ЦПК України зазначено, що експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права і обов`язки, що й експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду.
Згідно з частиною п`ятою статті 106 ЦПК України у висновку експерта повинно бути зазначено, що висновок підготовлено для подання до суду, та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.
Разом з тим, у висновку будівельно-технічного експертного дослідження 18 серпня 2014 року не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та те, що висновок підготовлено для подання до суду».
120.        У постанові Верховного Суду від 20 грудня 2023 року у справі № 172/313/21 (провадження №61-8574св23) зазначено, що: «судом апеляційної інстанції обґрунтовано зазначено, що висновок експертів від 09 лютого 2022 року № 473-22 не може бути визнаний належним та допустимим доказом, оскільки відповідно до вимог статті 106 ЦПК України в ньому не зазначено, що він підготовлений для подання до суду».
121.        Апеляційний суд вказаного вище не врахував, у зв`язку із чим дійшов помилкового висновку, що в даному випадку висновок експерта №328-Е 
від 27 березня 2023 року може бути визнаний належним та допустимим доказом на підтвердження наявності нерухомого майна на спірних земельних ділянках.
122.        Отже, судом апеляційної інстанції не встановлено фактичні обставини справи; належним чином доводи сторін не перевірено та не надано належної правової оцінки зібраним у справі доказам у сукупності, а до повноважень Верховного Суду не належить установлення фактичних обставин, надання оцінки чи переоцінки зібраних у справі доказів, що позбавляє Верховний Суд можливості ухвалити власне рішення, колегія суддів дійшла висновку про скасування постанови суду апеляційної інстанції та направлення справи на новий розгляд до апеляційного суду.
123.        Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, та вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
124.        Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
125.        Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
126.        Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 рокускасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий   Судді: | Є. В. Синельников    О. В. Білоконь   О. М. Осіян   Н. Ю. Сакара   В. В. Шипович