Справа № 761/25541/22                                Головуючий у 1 інстанції: Радченко В.Є. 
Провадження № 22-ц/811/1438/24                         Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

                11 жовтня 2024 року м.Львів
Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого – судді Бойко С.М., суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В., розглянувши в порядку письмового провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Галицького районного суду м. Львова від 25 квітня 2024 року в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Сент Софія Проперті Менеджмент» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості, 

                    в с т а н о в и в: 
У листопаді 2022 року товариство з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «Сент Софія Проперті Менеджмент» звернулось до суду з позовом, в якому просило стягнути з ОСОБА_1 заборгованість за послуги з управління будинком в розмірі 78171 грн.76 коп. та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2481 грн.
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» є експлуатуючою організацією, яка надавала послуги з управління та утримання багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору про передачу житлового будинку в управління та експлуатацію від 19.03.2015 року та договору про надання послуг з управління будинком від 16.02.2017 року. ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 у вказаному будинку. Згідно положень п.п.2.1, 3.1 договору про відшкодування витрат №143 від 20.04.2016 року, позивач забезпечував постачання холодної води, водовідведення, електропостачання, газопостачання, а також утримання будинку та консьєрж-сервіс, а відповідач зобов`язувався брати участь у відшкодуванні відповідних витрат позивача. Внаслідок порушення відповідачем умов щодо строків оплати наданих послуг (відшкодування витрат) та щодо їх оплати (відшкодування) в повному обсязі, утворилася заборгованість, загальний розмір якої станом на момент звернення до суду з урахуванням пені, 3% річних та індексу інфляції складає 78171 грн. 76 коп. 
Рішенням Галицького районного суду м. Львова від 25 квітня 2024 року позов задоволено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» заборгованість в розмірі 78171 грн. 76 коп. та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2481 грн.
Рішення суду оскаржив відповідач ОСОБА_1 , просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» в повному обсязі.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що 20.04.2016 року між ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено договір про відшкодування витрат №143, згідно з п.2.1 якого, експлуатуюча організація забезпечує постачання холодної води, водовідведення, електропостачання, газопостачання, у зв`язку з чим несе витрати, а власник бере участь у вказаних витратах в порядку та на умовах, визначених цим договором.
Як вбачається з п.3.6 договору, сторони домовились, що у випадку зміни тарифів виробників/ постачальників/ виконавців комунальних послуг (постачання холодної води, водовідведення, електропостачання, газопостачання) розмір відшкодування витрат, що визначений в п.3.1 договору, змінюється експлуатуючою організацією в односторонньому порядку (без додаткового узгодження з власником та внесення відповідних змін до цього договору) та підлягає відшкодуванню власником. 
Таким чином, вважає, що до витрат експлуатуючої організації, згідно з укладеним договором, належать лише витрати на постачання холодної води, водовідведення, електропостачання та газопостачання. 
Далі зазначає, що відповідно до ст.5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать житлова послуга та комунальна послуга. Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27.07.2018 року №190 затверджено обов`язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Як вбачається із тексту цього наказу, послуги з консьєрж-сервісу не входять до обов`язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, відтак, послуги з консьєрж-сервісу належать до інших витрат, передбачених рішенням співвласників, що є складовою частиною послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме житловою послугою. 
Наголошує, що одностороння зміна умов надання послуг та їх вартості для послуг з управління багатоквартирним будинком не передбачена ні Законом, ні договором №143 від 20.04.2016 року, а отже, беручи до уваги положення ЦК України, Закони України «Про житлово-комунальні послуги» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», вважає, що зміна вартості наданих управителем будинку житлових послуг може відбуватися лише за згодою сторін. Експлуатуюча організація не вправі в односторонньому порядку вносити зміни в частині вартості житлових послуг.
Також безпідставним вважає посилання позивача на положення пункту 3.5 договору №143 від 20.04.2016 року у частині застосування пені до заборгованості з оплати послуг консьєрж-сервісу, оскільки пункт 1.1.2 цього договору визначає, що витрати експлуатуючої організації – це витрати, які несе організація на постачання холодної води, водовідведення, електропостачання та газопостачання, а отже, експлуатуюча організація, згідно з договором №143 від 20.04.2016 року, вправі нараховувати пеню на заборгованість лише по витратах на постачання холодної води, водовідведення, електропостачання та газопостачання, оскільки витрати на послуги консьєрж-сервісу не належать до витрат експлуатуючої організації, тому нарахування пені є неправомірним. 
Окрім того, додає, що відповідно до ст.258 ЦК України, позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені), тому позивач не вправі був нараховувати пеню за період з 01.01.2019 року по листопад 2021 року, оскільки вказаний період нарахування знаходиться поза межами встановленої позовної давності в один рік. 
Вважає, що оскаржуване рішення про стягнення заборгованості за послуги з консьєрж-сервісу та штрафні санкції, нараховані на цю заборгованість, є незаконними, оскільки суд безпідставно визнав встановленими недоведені обставини та неправильно застосував норми матеріального права, що призвело до помилкового висновку про можливість в односторонньому порядку змінювати вартість житлових послуг із утримання багатоквартирного будинку. 
Відповідно до вимог ч.13 ст.7 та ч.1 ст.369 ЦПК України, справу розглянуто апеляційним судом без повідомлення учасників справи в порядку письмового провадження.
Частиною четвертою статті 268 ЦПК України передбачено, що у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.
У частині п`ятій статті 268 ЦПК України зазначено, що датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено – повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Отже, враховуючи наведені вище вимоги процесуального закону, датою ухвалення апеляційним судом судового рішення в даній справі, призначеній до розгляду на 01.10.2024 року, є дата складення повного судового рішення – 11.10.2024 року. 
Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.
З матеріалів справи встановлено, що житловий будинок – багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 було передано ПрАТ «Київський завод світлочутливих матеріалів «Фотон» в управління та експлуатацію ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджент», що підтверджується договором про передачу житлового будинку від 19.03.2015 року та актом приймання-передачі від 19.03.2015 року (а.с.6-9).
Відповідач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_3 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.20-21).
20.04.2016 року між ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджент» (експлуатуюча організація) та ОСОБА_1 (власник) укладено договір про відшкодування витрат №143 (а.с.15-16).
Пунктом 3.1. вказаного договору передбачено відшкодування витрат за послуги з консьєрж-сервісу за тарифом 5 грн. за 1 кв.м. площі квартири.
Відповідно до п.3.3 договору, розрахунковим періодом для здійснення власником платежів з відшкодування витрат експлуатуючої організації за цим договором є календарний місяць. Власник відшкодовує витрати експлуатуючої організації щомісячно, не пізніше 20-го числа місяця, що настає за розрахунковим, у розмірі, визначеному в рахунках, наданих експлуатуючою організацією.
Пунктом 3.6 договору передбачено, що сторони домовилися, що у випадку зміни тарифів виробників/ постачальників/ виконавців комунальних послуг (постачання холодної води, водовідведення, електропостачання, газопостачання) розмір відшкодування витрат, що визначений в п.3.1 договору, змінюється експлуатуючою організацією в односторонньому порядку (без додаткового узгодження з власником та внесення відповідних змін до договору). Про зміну розміру відшкодування витрат експлуатуюча організація зобов`язується повідомляти власника шляхом відображення зміненого розміру відшкодування витрат у рахунку, що надається власнику експлуатуючою організацією відповідно до п. 3.3 договору.
16.02.2017 року співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 (замовник) та ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» (управитель) укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а.с.10-12). 
Додатком №1 до цього договору передбачено перелік вказаного виду послуг, зокрема: послуги з управління будинком, балансоутримання; послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; послуги з консьєрж-сервісу; послуги з обслуговування паркінгу (а.с.13-14). 
Згідно з пунктом 2.1 договору від 16.02.2017 року, управитель за плату надає послуги з утримання на балансі та управління спільним майном будинку, забезпечує належну його експлуатацію, утримання та ремонт, надання споживачам житлово-комунальних послуг відповідної якості та інш. 
Згідно з актом про розміщення на вхідних групах у кожній секції будинку та на адміністративних стійках оголошення про зміну розміру плати за послуги з консьєрж-сервісу за адресою: АДРЕСА_1 , від 30.11.2018 року, 30 листопада 2018 року, о 10:00 год. в будинку АДРЕСА_1 , на вхідних групах у кожній секції та на адміністративних стійках розміщене оголошення про зміну розміру плати за послуги з консьерж-сервісу (зразок оголошення додається) (а.с.24).
Відповідно до розрахунку вартості послуг з консьєрж-сервісу в будинку АДРЕСА_1 від 30.11.2018 року, з 01.01.2019 року заплановано збільшення заробітної плати адміністраторів: з 5000 грн. до 8000 грн., старших адміністраторів: з 5150 грн. до 8800 грн., та головного адміністратора: з 8 000 грн. до 9500 грн., яке відповідно призводить до підвищення розміру плати за послуги з консьерж-сервісу у житловому комплексі. Тому з 01.01.2019 року тариф становитиме 13,74 грн. на 1 кв.м. 
Відповідно до акту про розміщення на вхідних групах у кожній секції будинку та на адміністративних стійках оголошення про зміну розміру плати за послуги з консьєрж-сервісу за адресою: АДРЕСА_1 від 28.01.2021 року, 28 січня 2021 року, о 12:00 год. в будинку АДРЕСА_1 , на вхідних групах у кожній секції та на адміністративних стійках розміщене оголошення про зміну розміру плати за послуги з консьерж-сервісу (зразок повідомлення додається) (а.с.27).
Відповідно до повідомлення про зміну розміру плати за послуги з консьєрж-сервісу від 27.01.2021 року, починаючи з 01.03.2021 Товариство вимушено збільшити розмір плати за послуги з консьєрж-сервісу та встановити його на рівні 14,85 грн. 
Згідно з довідкою про суми заборгованості за послуги з консьєрж-сервісу відповідно до договору №143 від 20.04.2016 року, за період з 01.12.2019 року по 31.10.2021 по квартирі АДРЕСА_3 станом на 04.11.2022 року рахується заборгованість у загальному розмірі 60929 грн. 46 коп., з яких: 33332 грн. 25 коп. – заборгованість за послуги з консьєрж-сервісу, 14594 грн. 83 коп. – пеня, 44537 грн. 52 коп. – сума заборгованості з урахуванням індексу інфляції, 1797 грн. 11 коп. – 3% річних (а.с.18).
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач, як власник квартири, частково здійснював оплату наданих позивачем послуг з консьєрж-сервісу, внаслідок чого виникала заборгованість, а тому наявні підстави для стягнення з нього на користь позивача заявленої суми заборгованості з урахуванням пені, 3% річних та індексу інфляції за прострочення виконання грошового зобов`язання.
З таким висновком суду першої інстанції в повній мірі погодитись не можна, з урахуванням наступного.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
За статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Статтею 319 ЦК України встановлено, що власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 ЦК України).
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до частини другої статті 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб.
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України, відповідно до якої цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також з дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 901 ЦПК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.
Якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором (частина перша статті 903 ЦК України).
Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У відповідності до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Статтями 525, 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Правило статті 526 ЦК України є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов`язань. Недотримання умов виконання призводить до порушення зобов`язання.
У даній справі, яка переглядається апеляційним судом, між позивачем та відповідачем склалися договірні відносини на підставі укладеного між ними 20.04.2016 року договору про відшкодування витрат №143, за умовами якого відповідач ОСОБА_1 зобов`язаний відшкодувати витрати за послуги з консьєрж-сервісу, оскільки фактично користувався ними як власник квартири у багатоквартирному житловому будинку і цей правочин є чинним, оскільки не розірваний у встановленому законом порядку, а отже, є обов`язковим до виконання його сторонами.
Згідно наданого стороною позивача розрахунку заборгованості, відповідач ОСОБА_1 протягом грудня 2019 – травня 2021 року періодично сплачував кошти на оплату послуги з консьєрж-сервісу, однак, через неналежне виконання взятих на себе зобов`язань за договором, своєчасно та у повному обсязі такі не сплатив, внаслідок чого виникла заборгованість у розмірі 33332 грн. 25 коп. 
Зважаючи на те, що відповідач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_3 , за вказаною адресою якої надавалися послуги з консьєрж-сервісу, їх виконавцем у спірний період було ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент», проте, оплата цих послуг не була забезпечена споживачем у встановлений строк та у розмірі спожитої послуги залежно від площі квартири, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості за надані послуги. Доводи апеляційної скарги в цій частині правильності висновків не спростовують. 
Як встановлено судом першої інстанції, сторони фактично не заперечували, що позивачем надавалися послуги з консьєрж-сервісу за спірний період згідно укладеного договору, однак, відповідач вказав, що ним не оплачувалися у виставленому позивачем розмірі такі послуги, оскільки між ними не було погоджено будь-якого підвищення її вартості.
В контексті наведеного слід зазначити, що сторони у договорі про відшкодування витрат №143 від 20.04.2016 року визначали конкретні дії та спосіб виконання умов пункту 3.6 цього договору щодо письмового попередження експлуатуючою організацією (позивачем) про збільшення розміру вартості послуг з консьєрж-сервісу, а саме: повідомляти власника шляхом відображеного зміненого розміру відшкодування витрат у рахунку, що надається власнику експлуатуючою організацією відповідно до п.3.3 договору.
Власне, на виконання вимог пункту 3.6 договору, позивачем 30.11.2018 року було розміщено у вказаному вище житловому будинку письмове оголошення про економічно обґрунтовану зміну розміру плати за послуги з консьєрж-сервісу з 01.01.2019 року та розрахунок нової вартості цих послуг, а також складено акт про розміщення на вхідних групах у кожній секції будинку та на адміністративних стійках оголошення про зміну розміру плати за послуги з консьєрж-сервісу від 30.11.2018 року (а.с.22-24). В аналогічний спосіб було повідомлено власників квартир про підвищення тарифу з послуги консьєрж-сервісу з 01.03.2021 року (а.с.25-27). 
У пункті 3.6 договору про відшкодування витрат сторони погодили, що договір про внесення змін до цього договору у зв`язку зі зміною тарифів не укладається. Тобто сторони погодили особливий порядок зміни розміру плати за послугу з консьєрж-сервісу.
Відповідач ОСОБА_1 , підписавши 20.04.2016 року з ТОВ «Сент Софія Проперті Менеджмент» договір про відшкодування витрат №143, погодив умови щодо порядку зміни розміру плати за послугу з консьєрж-сервісу і не звертався з вимогою про розірвання договору, не висловлював заперечень щодо не надання послуги з консьєрж-сервісу, відтак, сама по собі незгода з підвищенням тарифів, не звільняє його від відповідальності оплатити послугу, яку він отримав. 
Доводи відповідача про те, що послуга з консьєрж-сервісу не є послугою в розумінні житлово-комунальної послуги, а є іншою послугою, не заслуговує на увагу, оскільки така послуга була запроваджена позивачем і погоджена відповідачем, підтвердженням чого є договір про відшкодування витрат №143 від 20.04.2016 року. 
У позивача була можливість збільшувати в односторонньому порядку оплату за надані послуги, що не суперечить вимогам діючого законодавства та умовам договору, оскільки сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Так, відповідно до пункту 1 частини 1 статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком.
Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Аналіз вказаних положень закону дає підстави для висновку про те, що перелік житлових послуг з управління житловим будинком не є обмеженим і визначається за домовленістю (договором) між надавачем послуг і співвласниками багатоквартирного будинку.
У даній справі сторонами погоджено у відповідних договорах надання послуг консьєрж-сервісу у житловому будинку АДРЕСА_1 . 
Крім того, відповідно до частин першої-третьої статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором. Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає: 1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньо будинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем; 2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
У відповідності до статей 156, 162 ЖК України, власник зобов`язаний своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги щомісячно у встановлені строки.
Зазначені положення законодавства встановлюють презумпцію обов`язку власника нести усі витрати, пов`язані з утриманням належного йому майна, у тому числі з оплати комунальних та інших наданих йому послуг. Такий обов`язок власника є похідним від зміни тарифів виробників/ постачальників/ виконавців комунальних послуг. 
Таким чином, судом першої інстанції правильно встановлено, що відповідач допустив невиконання умов договору про відшкодування витрат щодо належної оплати вартості послуги з консьєрж-сервісу у передбачений договором строк та у визначеній сумі вартості цієї послуги.
За приписами статей 530, 610, 611, 612 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
ЦК України передбачає спеціальні засоби, які забезпечують захист майнових інтересів кредитора на випадок невиконання чи неналежного виконання своїх зобов`язань боржником, які є видами забезпечення виконання зобов`язання.
Таке забезпечувальне зобов`язання має акцесорний, додатковий до основного зобов`язання характер і не може існувати саме по собі.
Одним із видів акцесорного зобов`язання є неустойка (пеня), яка, будучи цивільно-правовою санкцією, у всіх випадках є елементом самого забезпеченого зобов`язання.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України). Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. А пенею – неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (частини друга та третя статті 549 ЦК).
За змістом приписів параграфу 2 глави 49 ЦК України, особливість пені у тому, що вона нараховується з першого дня прострочення й доти, поки зобов`язання не буде виконане. Період, за який нараховується пеня за порушення зобов`язання, не обмежується. Її розмір збільшується залежно від тривалості порушення зобов`язання. Тобто, вона може нараховуватись на суму невиконаного або неналежно виконаного грошового зобов`язання (зокрема, щодо оплати житлово-комунальних послуг) протягом усього періоду прострочення, якщо інше не вказано у законі чи в договорі.
Аналіз норм статті 549 та частини другої статті 258 ЦК України дає підстави для висновку про те, що стягнення неустойки (пені, штрафу) обмежується останніми 12 місяцями перед зверненням кредитора до суду, а починається з дня (місяця), з якого вона нараховується, у межах загального строку позовної давності за основною вимогою.
Згідно з п.3.5 договору №143 від 20.04.2016 року, за несвоєчасне здійснення платежів з відшкодування витрат експлуатуючої організації з власника стягується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми заборгованості за кожен день прострочення.
Вирішуючи вимогу про стягнення 14594 грн. 83 коп., пені, суд першої інстанції не врахував, що позивач здійснив нарахування пені за період з грудня 2019 року по жовтень 2021 року, позаяк, з позовом до суду звернувся 18.11.2022 року. Тобто, пеня мала б бути нарахована за 12 місяців, які передували зверненню до суду.
Відповідач у відзиві на позовну заяву (а.с.81) звертав увагу суду першої інстанції на те, що позивач не вправі нараховувати пеню за вказаний період, оскільки такий знаходиться поза межами встановленої позовної давності в один рік, проте, суд наведеного не врахував та помилково вважав, що вказана позовна вимога заявлена в межах позовної давності. 
Отже, відповідно до ст.ст.256, 258 ч.2 п.1, 267 ЦК України, наявні підстави для відмови у задоволенні позовної вимоги позивача про стягнення пені в розмірі 14594 грн. 83 коп. за спливом позовної давності.
З аналогічних підстав, не може бути задоволена вимога позивача про стягнення пені від суми заборгованості за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, згідно договору №143 від 20.04.2016 року, за період з 01.06.2021 року по 31.10.2021 року по квартирі АДРЕСА_3 , в розмірі 3614 грн. 74 коп. 
Частиною другою статті 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Правовідносини, які склалися між сторонами, є грошовим зобов`язанням, в якому, серед інших прав та обов`язків сторін, на боржників покладено виключно певний цивільно-правовий обов`язок з оплати отриманих послуг, якому кореспондує право вимоги кредитора (частина перша статті 509 ЦК України) – вимагати сплату грошей за надані послуги.
Виходячи з юридичної природи правовідносин сторін як грошових зобов`язань, на них поширюється дія частини другої статті 625 ЦК України як спеціальний вид цивільно-правової відповідальності за прострочення виконання зобов`язання.
При цьому, оплата послуг з консьєрж-сервісу та послуг з утримання будинку та прибудинкової території проводиться щомісячними платежами, тому інфляційні втрати і три проценти річних повинні обраховуватися, виходячи із суми заборгованості за кожний місяць окремо за заявлений період.
Таким чином, висновки суду першої інстанції в частині стягнення інфляційних втрат у розмірі 11205 грн. 27 коп. та трьох процентів річних у розмірі 1797 грн. 11 коп. з відповідача, як боржника, який прострочив виконання зобов`язання з оплати отриманих послуг з консьєрж-сервісу та інфляційних втрат в розмірі 2732 грн. 34 коп. і 3% річних в сумі 355 грн. 52 коп. з прострочення виконання зобов`язання з оплати отриманих послуг з утримання будинку, є законними і обґрунтованими. Розрахунок заборгованості не оспорюється сторонами на стадії апеляційного перегляду, а також не викликає сумнівів в його правильності.
Таким чином, з наведених вище мотивів, оскаржуване рішення необхідно змінити в частині визначення розміру стягуваної заборгованості, зменшивши його з 78171 грн. 76 коп. до 59962 грн. 19 коп. за рахунок виключення із складових частин заборгованості пеню за прострочення виконання грошового зобов`язання в розмірі 18209 грн. 57 коп. (78171,76 грн. – 14594,83 грн. – 3614,74 грн. = 59962,19 грн.).
Відповідно до ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Встановлено, що за подання позовної заяви позивачем сплачено 2481 грн. судового збору, тому, з урахуванням наслідків розгляду справи апеляційним судом – часткового задоволення позовних вимог (76,7%), з відповідача у користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1902 грн. 93 коп. 
В свою чергу, при поданні апеляційної скарги, відповідачем сплачено судовий збір у розмірі 2977 грн. 20 коп., тому з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 693 грн. 69 коп.
Згідно з ч.10 ст.141 ЦПК України, при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
З урахуванням наведених вище вимог ст.141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути 1209 грн. 24 коп. судового збору, у зв`язку з чим, рішення в частині розподілу судових витрат також підлягає зміні. 
В решті, підстав для скасування чи зміни рішення суду немає, тому апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню. 
Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п.4, 381-384, 389 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:
апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Галицького районного суду м. Львова від 25 квітня 2024 року в частині визначення розміру заборгованості та судового збору, які підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Сент Софія Проперті Менеджмент», змінити, зменшивши розмір стягуваної заборгованості до 59962 гривень 19 копійок та зменшивши розмір стягуваного судового збору до 1209 гривень 24 копійок.
В решті рішення суду – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 11 жовтня 2024 року. 

Головуючий                                  С.М. Бойко 

Судді:                                                   С.М. Копняк 

                                        А.В. Ніткевич