ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"04" листопада 2024 р.                                Справа № 910/13019/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Шапрана  В.В.
суддів:            Буравльова  С.І. 
          Сітайло Л.Г. 
 
секретар                       Місюк О.П.
за участю
представників:            позивача-1 - Пугач С.В.;
                                    позивача-2 - не з`явилися;
                                    відповідача-1 - не з`явилися;
                                    відповідача-2 - не з`явилися;
                                    відповідача-3 - не з`явилися
розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»
на рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 (повне рішення складене 02.07.2024)
у справі №910/13019/22 (суддя - Пукшин Л.Г.)
за позовом: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»;
2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал»
до: 1. ОСОБА_1 ;
2. Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест»;
3. Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп»
про визнання недійсним договору, визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних вимог, визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників та визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав.

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» звернулися з позовом до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп»;
- визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест»;
- визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на: квартиру №223 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 120,39 кв. м на 4 поверсі загальною вартістю 3310725,00 грн; квартиру №55 в 3 секції, тип 2.1, 2 кімнати загальною площею 89,27 кв. м на 3 поверсі загальною вартістю 2454925,00 грн; квартиру №59 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 4 поверсі загальною вартістю 3422925,00 грн; квартиру №65 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 3422925,00 грн; квартиру №67 в 3 секції, тип 1.5, 1 кімната загальною площею 62,15 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 1709125,00 грн; квартиру №74 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 6 поверсі загальною вартістю 3422925,00 грн; квартиру №230 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 120,39 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 3310725,00 грн у багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House» (у подальшому перейменовано на «Crystal Residence») по АДРЕСА_7 ;
- визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаних між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
Позивачі, посилаючись на порушення їх прав, як управителя та забудовника, стверджують про те, що договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 є недійсним. На переконання позивачів, спірний правочин укладений з порушенням приписів ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки, укладеного 16.05.2016 між позивачем-1 та відповідачем-2, а також ст. ст. 9 та 12 Закону України «Про іпотеку». Зокрема, позивачі зауважують, що в порушення вказаних вище норм чинного законодавства та умов укладених договорів відповідач-2 не отримував згоду від позивача-1 як управителя, на відчуження майнових прав на квартири, що свідчить про недійсність договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018.
Крім того, як наслідок недійсності вказаного договору позивачі просять визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, яка направлена на припинення зобов`язань з оплати по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, оскільки така угода не відповідає вимогам цивільного законодавства, так як Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» не набуло права власності на спірні майнові права.
Позивачі також стверджують про відсутність права у відповідача-3 на передачу відповідачу-1 майнових прав на об`єкти інвестування, оскільки відсутнє рішення (протокол) загальних зборів учасників, відповідно до якого при виході зі складу товариства ОСОБА_1 передані майнові права на квартири в ЖК « Crystal House » (перейменовано на «Crystal Residence») по АДРЕСА_7 , як то передбачено приписами ст. 24 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю». Крім того, за відсутності у відповідача-3 у статутному капіталі майнових прав на квартири рішення учасників загальних зборів товариства про передачу ОСОБА_1 таких прав є недійсним в цій частині. Як наслідок, наявні підстави для визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав від 17.05.2018.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.12.2022 відкрито провадження у справі №910/13019/22, вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 у справі №910/13019/22 відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про поновлення пропущеного строку на подання зустрічного позову, зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про визнання недійсним договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 повернуто заявнику.
У зв`язку з поданням апеляційної скарги на вказану ухвалу, ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.03.2023 зупинено провадження у справі №910/13019/22 до повернення матеріалів з апеляційного суду.
При цьому, 30.03.2023 до суду першої інстанції Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» подано заяву про зміну підстав позову, у якій позивач-2 доповнив підстави позову іще однією підставою, а саме укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману, що є підставою недійсності спірного правочину в силу положень 230 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Інші підстави позову заявник залишив незмінними.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.05.2023 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» залишено без задоволення, а ухвалу Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 у справі №910/13019/22 залишено без змін.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.06.2023 поновлено провадження у справі №910/13019/22 та призначено підготовче засідання.
У підготовчому засіданні 13.07.2023 суд, керуючись ст. 46 ГПК України, постановив протокольну ухвалу про задоволення заяви позивача-2 про зміну підстав позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.08.2023, зокрема, закрито провадження у справі №910/13019/22 в частині позовних вимог до ОСОБА_1 та залучено ОСОБА_1 до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-2.
У зв`язку з поданням апеляційної скарги на вказану ухвалу, ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.09.2023 зупинено провадження у справі №910/13019/22 до повернення матеріалів справи з апеляційного суду.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2023 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» задоволено, ухвалу Господарського суду міста Києва від 10.08.2023 у справі №910/13019/22 скасовано в частині закриття провадження у справі щодо позовних вимог до ОСОБА_1 і залучення його у якості третьої особи та направлено справу до суду першої інстанції для продовження розгляду.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.01.2024 поновлено провадження у справі №910/13019/22 та призначено підготовче судове засідання.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 (повне рішення складене 02.07.2024) у справі №910/13019/22 відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» у прийнятті заяви про визнання позову. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» відмовлено повністю.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, неправильно застосовано норми матеріального та порушено приписи процесуального права.
Скаржник зазначає, що суд першої інстанції в основу висновків про відмову у задоволенні позову зазначив, що на підставі ст. 230 ЦК України стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом саме сторони такого правочину. При цьому, судом також зазначено, що необхідність аналізу та дослідження договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на предмет відповідності його умов приписам ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку» нівелюється встановленням факту відсутності у позивачів повноважень на оскарження спірного правочину на підставі ст. 230 ЦК України. Однак, вказані висновки суду першої інстанції є помилковими і такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки суд, фактично, не розглянув усі підстави позову, наведені позивачами у позовній заяві, обмежившись виключно встановленням відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав на підставі ст. 230 ЦК України.
Поряд з цим, на переконання скаржника, в порушення приписів процесуального закону суд першої інстанції не дослідив правовідносини між попереднім забудовником та управителем, а також докази, надані сторонами, зокрема договір управителя із забудовником та переліки об`єктів інвестування, і не зазначив причин, з яких їх не було взято до уваги.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 19.07.2024 апеляційну скаргу у справі №910/13019/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: Шапран В.В. (головуючий суддя (суддя-доповідач)), Сітайло Л.Г., Буравльов С.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 відкрито апеляційне провадження у справі №910/13019/22, призначено її до розгляду на 13.08.2024, а також встановлено іншим учасникам справи строк на подання відзивів.
12.08.2024 представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» подано клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з участю в іншому судовому засіданні під час розгляду кримінальної справи.
В судове засідання 13.08.2024 з`явилися представники позивача-1 та відповідача-1.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та відкладено розгляд справи до 24.09.2024.
До суду 15.08.2024 від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому відповідач-1 просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення в силі.
Інші учасники справи, у свою чергу, не скористалося правом на подання відзивів на апеляційну скаргу, що відповідно до ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Також 20.09.2024 до суду позивачем-1 подано відповідь на відзив на апеляційну скаргу.
У призначене засідання суду 24.09.2024 з`явилися представники позивача-1, відповідача-1 та відповідача-3. Оскільки інші учасники справи належним чином повідомлялися про розгляд справи і присутні представники не наполягали на їх обов`язковій участі в судовому засіданні, суд ухвалив розпочати розгляд справи за відсутності представників, що не з`явилися в судове засідання.
Судом розпочато розгляд апеляційної скарги по суті та оголошено перерву в судовому засіданні до 15.10.2024.
15.10.2024 в судовому засіданні оголошено перерву до 04.11.2024 з метою додаткового з`ясування обставин справи.
До суду 04.11.2024 представником ОСОБА_1 подано клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з поганим самопочуттям та наявністю ознак гострого респіраторного захворювання.
У призначене засідання суду 04.11.2024 з`явився представник позивача-1. Натомість, представники інших учасників справи не з`явилися, про дату, час та місце судового розгляду повідомлені належним чином. Присутній представник позивача-1 заперечив щодо клопотання про відкладення розгляду справи.
Судом ухвалено відмовити у задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 про відкладення розгляду справи з огляду на наступне.
Згідно з ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.
При цьому, відповідно до ч. 11 вказаної статті суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Частиною 2 ст. 202 ГПК України встановлено, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав:
1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання;
2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними;
3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи;
4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.
У клопотанні про відкладення зазначено, що представник відповідача-1 Андрій Спасибко не може взяти участь у призначеному засіданні суду, оскільки з самого ранку має погане самопочуття, підвищену температуру, кашель та ознаки гострого респіраторного захворювання.
Проте, апеляційний суд зазначає про відсутність поважності причин неявки у судове засідання вказаного представника з огляду на недоведення останнім неможливості його заміни на іншого представника. Окрім цього, до клопотання не додано жодних доказів на підтвердження поважності причин відсутності у судовому засіданні представника відповідача-1.
До того ж суд зауважує на тому, що представник відповідача-1 приймав участь у всіх попередніх судових засіданнях, надавав свої пояснення по суті апеляційної скарги та відповіді на запитання суду.
З огляду на викладене, враховуючи наведені обставини у їх сукупності, апеляційний суд не може визнати поважними причини неявки у судове засідання представника відповідача-1, викладені у клопотанні.
Після розгляду вказаного клопотання судом продовжено розгляд апеляційної скарги зі стадії дослідження матеріалів справи та надано право представнику позивача-1 виступити у судових дебатах.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача-1, відповідача-1 та відповідача-3 у судових засіданнях 24.09.2024, 15.10.2024 та 04.11.2024, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.
Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 02.10.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» укладений договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 .
Відповідно до п. п. 2.1-2.3 вказаного договору сторони зобов`язуються збудувати згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією та ввести в експлуатацію житловий будинок по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва (об`єкт) та у відповідності до додатку №1 Порядок розподілу квартир, нежитлових приміщень та машино-місць в об`єкті будівництва та передачі часток між сторонами, розподілити майнові права на квартири, нежитлові приміщення та машино-місця між сторонами на умовах цього договору, а на підставі акту розподілу квартир, нежитлових приміщень та машино-місць об`єкту між сторонами (додаток №3 до договору) оформити право власності для кожної зі сторін після введення об`єкту в експлуатацію. Для реалізації цього договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» приймає частину функцій замовника. Обсяг прав та обов`язків, що передаються Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» для виконання функцій замовника будівництва об`єкту, визначається цим договором. Фінансування та оформлення зміни цільового призначення земельної ділянки (01024, Україна, м. Київ, Голосіївський район, АДРЕСА_7, площею 0,2820 га, кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), вишукування, проектування, будівництва, введення об`єкту в експлуатацію та оформлення права власності на нього здійснюється Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест». Джерелом фінансування будівництва об`єкту є кошти Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та залучені кошти фізичних і юридичних осіб. У разі залучення коштів фізичних та юридичних осіб забудовник діє виключно від свого імені та приймає на себе всі ризики невиконання або неналежного виконання зобов`язань перед такими особами та здійснює розрахунки з такими фізичними і юридичними особами виключно за рахунок власних коштів або належної йому, відповідно до п. 7.2 цього договору, частки.
Надалі між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» було створено Фонд фінансування будівництва виду А «ЖК OLYMPIC CITY», наказом №8 від 28.03.2016 затверджені Правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК OLYMPIC CITY» (далі - правила ФФБ) та укладені договори з відкладальними умовами, а саме: договір №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 та договір доручення №28/03/16-4-Д від 28.03.2016.
Так, за умовами п. п. 1.1 та 1.2 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», як забудовником, останній зобов`язується за замовленням управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям (фізична або юридична особа) в порядку та у строки, встановлені цим договором та правилами ФФБ, а управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів довірителів на умовах, визначених цим договором та правилами ФФБ. Забудовник відповідно до чинного законодавства України виконує функції замовника будівництва для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Об`єкт будівництва за цим договором - багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_7 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організовує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору про участь у ФФБ.
Об`єкти інвестування - окрема квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення гаражний бокс, машино-місце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає майном.
Фінансування будівництва за цим договором - використання управителем отриманих від довірителів в управління коштів на спорудження об`єкту будівництва за умовами цього договору.
Відповідно до правил ФФБ Перелік об`єктів інвестування - документ за конкретним об`єктом будівництва, підписаний управителем ФФБ і забудовником, що підтверджує право управителя на проведення операцій з вимірними одиницями об`єктів інвестування, що містяться в цьому документі.
Згідно з підпунктами 6.3.3 та 6.3.4 п. 6.3 договору забудовник зобов`язується передати майнові права управителю для подальшої передачі їх довірителям, не відчужувати та будь-яким способом не обтяжувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю, без його письмової згоди.
Відповідно до п. 1.6 договору забудовник в термін не пізніше 10 днів з дати укладання сторонами договору передає управителю майнові права на об`єкти інвестування в переліку об`єктів інвестування.
На підставі договору управителя із забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» об`єкти інвестування, про що сторонами було підписано акти від 28.03.2016 та 21.03.2017, які іменуються Перелік об`єктів інвестування та Додатковий перелік об`єктів інвестування (3, 4 секції).
Відповідно до вказаних переліків (актів) Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» приймає об`єкти інвестування та майнові права на них в об`єкті будівництва (багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_7 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003)).
По актах управителю забудовником передано майнові права на 53 (акт від 28.03.2016) та 316 квартир з номерами від 54 по 369 (акт від 21.03.2017).
Серед майнових прав, які були передані Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», зокрема, були наступні майнові права:
- на квартиру №223 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4 поверсі;
- на квартиру №55 в 3 секції, тип 2.1, 2 кімнати, загальною площею 89,27 кв. м, на 3 поверсі;
- на квартиру №59 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 4 поверсі;
- на квартиру №65 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 5 поверсі;
- на квартиру №67 в 3 секції, тип 1.5, 1 кімната, загальною площею 62,15 кв. м, на 5 поверсі;
- на квартиру №74 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 6 поверсі;
- на квартиру №230 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м на 5 поверсі.
28.03.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», як забудовником, укладений договір доручення №28/03/16-4-Д, за умовами якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкту будівництва - багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_7 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організовує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору №28/03/16-4 від 28.03.2016 та невід`ємних від договору правил Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Crystal House» (п. 1.1 вказаного договору у редакції додаткової угоди від 27.07.2016).
Цього ж дня між вказаними юридичними особами укладений договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М, за умовами п. п. 1.1-1.3 якого відповідно до договору іпотеки забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_7 (кадастровий номер: 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору №28/03/16-4 від 28.03.2016. Після набрання чинності цим договором забудовник також: уступає управителю свої права по всіх договорах, укладених забудовником з підрядними, субпідрядними та іншими організаціями, які залучені в процес спорудження об`єкта будівництва; повертає управителю грошові кошти, спрямовані управителем на фінансування спорудження об`єкта будівництва та не використанні забудовником, будівельні та інші матеріали, придбані для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник гарантує дійсність переданого управителю права вимоги, передбаченого п. 1.1 цього договору.
16.05.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як іпотекодержателем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», як іпотекодавцем, укладений договір іпотеки, за умовами якого за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у Товариства з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010; ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку від 02.10.2015, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест». Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 10000000,00 грн. Характеристика об`єкту будівництва: об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс (п. п. 1.1-1.4 договору іпотеки).
27.07.2016 у зв`язку зі зміною назви житлового комплексу наказом затверджено нову редакцію Правил Фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Crystal House».
Цього ж дня підписані додаткова угода №1 до договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016, додаткова угода №1 до договору доручення №28/03/16-4 від 28.03.2016 та додаткова угода №1 до договору відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016.
16.07.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» був складений, підписаний та скріплений печатками обох сторін протокол №1-к про порушення термінів виконання робіт об`єкту будівництва, в якому вказано, що у зв`язку з тривалим періодом зупинки процесу спорудження об`єкту будівництва, що призводить до збільшенням забудовником строків будівництва більш ніж на 90 (календарних) днів, керуючись п. п. 6.2.8 та 10.2 договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016 та ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управителем прийнято рішення про зупинення співпраці із забудовником - Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» щодо спорудження об`єкту будівництва та дострокове розірвання договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016. Також, оскільки управителем виявлено факти суттєвих порушень договору управителя із забудовником з дати підписання цього протоколу відповідно до умов п. 3.2 набирає чинності договір доручення №28/03/16-4-Д від 28.03.2016, укладений між управителем та забудовником, відповідно до положень п. п. 2.2 та 2.3 якого: управитель має право делегувати третім особам свої права, які він набув згідно цього договору; після набуття чинності цього договору управитель набуває прав у обсязі передбаченим договором управителя із забудовником. Відповідно до умов п. 5.3 набирає чинності договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016, укладений між управителем та забудовником.
Як наслідок, 16.07.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» був укладений договір на будівництво будинку по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва, відповідно до якого цей договір для зміни умов (викладення у новій редакції) договору на будівництво житлового будинку за адресою по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва від 02.10.2015 укладається у зв`язку зі зміною забудовника об`єкту будівництва відповідно вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю» та на підставі договору №56-16/07/20-3-ФЗ передання функцій забудовника від 16.07.2020, а також у зв`язку з відступленням Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та набуттям Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» майнових прав на об`єкт будівництва за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016. Отже, за вказаним договором відбулася заміна сторони за договором на будівництво житлового будинку з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал».
16.07.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», як новим забудовником, був укладений договір №56-16/07/20-3-ФЗ передання функцій забудовника, яким передбачено, що управитель передає функції забудовника по організації спорудження об`єкту будівництва, які визначені у п. 1.3 цього договору, новому забудовнику. Разом з набуттям функцій забудовника новий забудовник також набуває майнові права на об`єкт будівництва, оскільки новий забудовник набуває вказані майнові права за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016, а також разом із функціями забудовника набуває право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження вказаного об`єкту будівництва.
16.07.2020 між вказаними юридичними особами був укладений договір №56-16/07/20-3 управителя із забудовником, що за своїм змістом є тотожним договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 та, фактично, лише замінює особу забудовника.
16.07.2020 між вказаними особами також укладений договір №56-16/07/20-3-ВПВ відступлення прав вимоги (заміни сторони в зобов`язанні), відповідно до умов якого первісний кредитор відступає, а новий кредитор приймає на себе всі права вимоги за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 (основний договір), укладеним із Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» (боржник), в тому числі, але не виключно, право на отримання права вимоги майнових прав на об`єкт будівництва. З моменту набрання чинності цим договором первісний кредитор відступає право вимоги до боржника за основним договором новому кредиторові, внаслідок чого первісний кредитор передає всі належні йому права та обов`язки за основним договором, а новий кредитор стає стороною основного договору та одержує право вимагати від боржника належного виконання всіх обов`язків за основним договором. Первісний кредитор гарантує дійсність переданих новому кредитору права вимоги, передбачених п. 1.1 цього договору. Відступлення прав вимоги та заміна сторони за основним договором відбуваються відповідно до умов цього договору та не потребують обов`язкового складання (укладання) будь-яких актів, додаткових договорів, угод або інших документів. При цьому, сторони можуть за домовленістю скласти (укласти) будь-який документ на підтвердження виконання цього договору, однак наявність або відсутність такого документа не впливає на дійсність цього договору та/або на реалізацію сторонами своїх прав та обов`язків за цим договором. Відступлення прав вимоги та заміна сторони за основним договором відбуваються безоплатно та проведення розрахунку за відступлення права вимоги за даним договором не передбачається.
17.07.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як іпотекодержателем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», як іпотекодавцем, укладений договір іпотеки, за умовами якого за договором №56-16/07/20-3 управителя із забудовником від 16.07.2020 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у Товариства з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010, та ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №56-16/07/20-3 управителя із забудовником від 16.07.2020. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м, Києва від 16.07.2020. Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 162938610,00 грн.
Звертаючись з даним позовом до суду, позивачі зазначили, що з ухвали Голосіївського районного суду міста Києва від 16.09.2021 про прийняття до розгляду позову ОСОБА_1 про визнання майнових прав на об`єкти інвестування та відкриття провадження у справі №758/10717/21 їм стало відомо, що попереднім забудовником (Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест») неправомірно здійснено відчуження майнових прав на певні об`єкти інвестування, чим порушено як права нового забудовника, як власника майнових прав на об`єкти інвестування в ЖК «Crystal Residence», так і управителя, без згоди якого перший забудовник не мав права розпоряджатися майновими правами на об`єкти інвестування, та виключно якому належали права на укладення договорів з довірителями.
Так, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на підставі рішення загальних зборів засновників, оформленого протоколом №1 від 11.12.2017, заснував та створив разом з іншими особами Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», про що 12.12.2017 у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань був зроблений відповідний запис №1071102 0000039716. Пунктом 2 вказаного рішення загальних зборів засновників сторони погодили створити статутний капітал товариства у розмірі 41326000,00 грн, а частка ОСОБА_1 становила 21067994,80 грн і складала 50,98% статутного капіталу.
За актом прийому-передачі майна (майнових прав) для формування статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» від 29.12.2017 ОСОБА_1 було передано до статутного капіталу майно (майнові права), яке за взаємною згодою сторони оцінили у 21054275,00 грн, а решту внеску ОСОБА_1 здійснено грошовими коштами.
23.01.2018 відбулися позачергові загальні збори учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», на яких було прийнято рішення, оформлене протоколом №2, щодо погодження складу та вартості внесків учасників до статутного капіталу. Так, розмір внеску ОСОБА_1 до статутного капіталу було погоджено наступним чином: всього майна (майнових прав) на загальну суму 21054275,00 грн, грошима - 13719,80 грн, що разом становить 21067994,80 грн. Таким чином, вклад ОСОБА_1 до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» був внесений у повному обсязі.
25.01.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», як покупцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», як продавцем був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, відповідно до умов якого, покупець придбав у продавця майнові права на 16 квартир у багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 (ЖК «Crystal House»), а саме №№1, 4, 8, 30, 55, 59, 61, 65, 67, 68, 74, 77, 217, 222, 223, 230 у секціях 1-4 загальною площею 1501,82 кв. м, загальною вартістю 41300050,00 грн (перелік майнових прав наведений у п. 2.2 договору).
Пунктом 1.3 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 передбачено, що майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості (об`єкти нерухомості), які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на підставі договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 , укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест», і полягають у праві продавця набути право власності на об`єкти нерухомості після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.
Відповідно до п. 2.4 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 планово-орієнтовний строк введення об`єкту будівництва в експлуатацію - 30.06.2019. Планово-орієнтовний строк введення об`єкту будівництва під заселення - 30.09.2019. Продавець в односторонньому порядку має право змінити планово-орієнтовні строки введення об`єкту будівництва в експлуатацію та під заселення. Продавець зобов`язаний повідомити покупця про введення об`єкту будівництва в експлуатацію протягом 30 (тридцяти) днів з дати введення об`єкту будівництва в експлуатацію.
Також, пунктом 3.1.1 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 сторони погодили графік передачі майнових прав. Так, за погодженням сторін передача майнових прав по договору повинна була бути здійснена шляхом підписання актів прийому-передачі майнових прав.
Пунктом 3.2 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 передбачено, що оформлення права власності на об`єкти нерухомості та всі інші дії, пов`язані з оформленням права власності на об`єкти нерухомості, в тому числі сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, подальша передача об`єктів нерухомості третім особам здійснюються Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» або наступним власником таких майнових прав самостійно і за власний рахунок.
Пунктами 4.1 та 4.1.1 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 встановлено, що загальна вартість майнових прав на об`єкти нерухомості складає 41300050,00 грн, в т. ч. ПДВ 6883341,66. Сторони погодили, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» зобов`язане сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» загальну вартість майнових прав на об`єкти нерухомості, визначену п. 4.1 даного договору, після повної передачі всіх майнових прав на об`єкти нерухомості, передбачені п. 2.2 договору, але не пізніше 01.04.2018.
Також, п. 4.2 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 передбачено, що покупець здійснює розрахунки за даним договором у грошовій формі в національній валюті України на банківський рахунок продавця або іншим встановленим чинним законодавством та погодженим сторонами способом.
Поряд з цим, п. п. 5.2.4 та 5.2.5 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 передбачено, що продавець зобов`язується протягом п`яти календарних днів з дати підписання даного договору передати покупцю належним чином завірений примірник договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 . Після завершення будівництва та введення об`єкту будівництва в експлуатацію протягом 30-ти календарних днів надати необхідний та повний пакет документів на об`єкт нерухомості необхідний для реєстрації права власності за покупцем, або за будь-якою іншою третьою особою, яка в подальшому буде володіти майновими правами на об`єкти нерухомості, що є предметом даного договору.
Відповідно до актів прийому-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості №1 від 05.02.2018, №2 від 19.02.2018, №3 від 07.03.2018 та №4 від 23.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» майнові права на квартири: №№1, 4 та 8 у секції №1, №30 у секції №2, №№55 , 59 , 61 , 65 , 67 , 68, 74 та 77 у секції №3, а також №№217, 222, 223 та 230 у секції №4 в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 (ЖК «Crystal House»).
Пунктом 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 передбачено, що після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» набуває право власності на майнові права на об`єкти нерухомості та має право володіти, користуватися та розпоряджатися цими правами без обмежень.
03.04.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» укладено угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до умов якої сторони зарахували зустрічні однорідні вимоги в сумі 41300050,00 грн, в т. ч. ПДВ 6883341,66 грн, по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 та по договору купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018. Сторони визнали, що вказані вище зобов`язання за вищезазначеними договорами припиняються у повному обсязі, оскільки зустрічні вимоги є рівними та однорідними (п. 1.1 угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог).
Пунктами 2 та 3 угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018 передбачено, що з моменту набрання чинності цією угодою сторони не є зобов`язаними за договорами, зазначеними в п. 1 цієї угоди. Підписанням цієї угоди сторони підтверджують, що розрахунки між сторонами по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 та договору купівлі-продажу майнових права №1 від 25.01.2018 проведені в повному обсязі. Підписання цієї угоди сторонами свідчить про відсутність будь-яких майнових та/або матеріальних(фінансових) претензій сторін одна до одної по вищевказаних договорах.
03.04.2018 між вказаними юридичними особами підписаний акт про проведення повної оплати по договору №25/01-18 та по договору купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018, відповідно до якого сторони підтвердили, що підписанням цього акту на виконання п. 4.3 договору сторони підтверджують проведення оплати в повному обсязі по договору шляхом укладання між сторонами угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018. Підписанням цього акту сторони підтверджують про відсутність будь-яких майнових та фінансових претензій по договору одна до одної щодо проведення розрахунків по договору.
У подальшому, ОСОБА_1 заявою від 15.05.2018, посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клітко В.В. та зареєстрованою у реєстрі за №1889, повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про добровільний вихід зі складу учасників вказаного товариства та просив виплатити йому вартість частини майна товариства, пропорційну його частці у статутному капіталі у розмірі 50,9776% статутного капіталу, а частку у розмірі 0,0024% статутного капіталу ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу.
Рішенням позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», оформленим протоколом №4 від 15.05.2018, було ухвалено вивести зі складу учасників товариства, зокрема, ОСОБА_1 та зменшити статутний капітал.
Також, рішенням позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», оформленим протоколом №5 від 15.05.2018, ухвалено за домовленістю між всіма учасниками товариства, що при реорганізації або ліквідації товариства чи виході учасника зі складу товариства кожний учасник отримує виплату у відповідності та пропорційно його частки у статутному капіталі товариства. Учасники погодили, що ці частки замінюються передачею майнових прав, що належать товариству в натурі згідно з переліком.
Як наслідок, Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в рахунок виплати частки ОСОБА_1 у статутному капіталі вказаного товариства при виході його зі складу передало йому майнові права на квартири в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 (ЖК «Crystal House»), що були відчужені Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18.
Так, за актом прийому-передачі майнових права №1 від 17.05.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №223 в 4-й секції, тип 3.2, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має три кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4-му поверсі, загальною вартістю 3310725,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №2 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №55 в 3-й секції, тип 2.1, в багатофункціональному житловому комплексі « Crystal House », що розташований по АДРЕСА_7 , яка має дві кімнати, загальною площею 89,27 кв. м, на 3-му поверсі, загальною вартістю 2454925,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №3 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №59 в 3-й секції, тип 3.2, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 4-му поверсі, загальною вартістю 3422925,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №4 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №65 в 3-й секції, тип 3.2, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 5-му поверсі, загальною вартістю 3422925,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №5 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №67 в 3-й секції, тип 1.5, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має одну кімнату, загальною площею 62,15 кв. ., на 5-му поверсі, загальною вартістю 1709125,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №6 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №74 в 3-й секції, тип 3.2, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 6-му поверсі, загальною вартістю 3422925,00 грн.
За актом прийому-передачі майнових права №7 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру №230 в 4-й секції, тип 3.2, в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 , яка має три кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 5-му поверсі, загальною вартістю 3310725,00 грн.
Таким чином, ОСОБА_1 став власником майнових прав на сім квартир в багатофункціональному житловому комплексі « Crystal House », що розташований по АДРЕСА_7 .
У подальшому, 18.05.2018 ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №01/05 від 18.05.2018 відчужив на користь ОСОБА_3 майнові права на квартиру №223 в 4-й секції, тип 3.2, яка має три кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4-му поверсі в багатофункціональному житловому комплексі «Crystal House», що розташований по АДРЕСА_7 .
Наведені обставини у їх сукупності стали підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» до суду за захистом порушених прав.
Позивачі, посилаючись на порушення їх прав, як управителя та забудовника, стверджують про те, що договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 є недійсним. Так позивачі, з урахуванням заяви про зміну (доповнення) підстав позову, стверджують, що спірний правочин укладений під впливом обману та з порушенням приписів ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3 та 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9 та 12 Закону України «Про іпотеку».
Зокрема, позивачі зауважують на тому, що в порушення вказаних вище норм чинного законодавства та умов укладених договорів Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» не отримувало згоду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на відчуження майнових прав на квартири в ЖК «Crystal House», що, у свою чергу, має наслідком недійсність договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018.
Крім того, як наслідок недійсності договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, позивачі просять визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, оскільки така угода направлена на припинення зобов`язань з оплати по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018.
Окрім цього, позивачі також стверджували про відсутність права у Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» на передачу ОСОБА_1 майнових прав на об`єкти інвестування, оскільки відсутнє рішення (протокол) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», відповідно до якого при виході із товариства ОСОБА_1 передані майнові права на квартири в ЖК «Crystal Residence» по АДРЕСА_7 , як то передбачено приписами ст. 24 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» у редакції від 06.02.2018.
Насамкінець, позивачі зауважили, що за відсутності у Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» у статутному капіталі майнових прав на квартири №№55 , 59 , 65 , 67 , 74 , 223 , 230 , рішення учасників загальних зборів товариства про передачу ОСОБА_1 таких прав (якщо воно і було) є недійсним в цій частині. Крім того, у зв`язку із зазначеним наявні підстави для визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаних між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» подало до суду заяву про визнання позову та просило позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 заперечили проти позову та стверджували, що станом на день укладення спірного договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» володіло 100% майнових прав об`єкту будівництва, у тому числі майнових прав на 100% об`єктів інвестування в об`єкті будівництва та мало повноваження розпоряджатися нами на власний розсуд. Крім того, відповідач-3 зазначив, що передача від Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» майнових прав на 16 квартир по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 відображалася як в бухгалтерському обліку, так і в податковому обліку вказаних компаній, про що були складені та зареєстровані відповідні податкові накладні. Отже, посилаючись на принципи здійснення господарської діяльності щодо добросовісної поведінки особи, яка придбаває нерухоме майно у власність, відповідачі-1, 3 стверджували, що спірний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 жодним чином не порушує права та інтереси позивачів.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, в оскаржуваному рішенні прийшов, зокрема, до наступних висновків:
- на підставі ст. 230 ЦК України стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом саме сторони такого правочину, тобто правом стверджувати про укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману належить виключно Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп»;
- необхідність аналізу та дослідження договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на предмет відповідності його умов приписам ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, ст. ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку» нівелюється встановленням факту відсутності у позивачів повноважень на оскарження спірного правочину на підставі ст. 230 ЦК України;
- оскільки позивачі просили суд визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, як застосування наслідків недійсного договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, підстави задоволення вказаної вимоги відсутні так як у вирішенні питання про застосування передбачених законом наслідків недійсності правочину, який є оспорюваним, а не нікчемним, суду слід виходити зі змісту позовних вимог. Якщо спір з приводу таких наслідків між сторонами відсутній, у господарського суду немає правових підстав зобов`язувати їх вчиняти дії, прямо передбачені законом, зокрема ч. 1 ст. 216 ЦК України;
- в матеріалах справи наявне рішення позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», оформлене протоколом №5 від 15.05.2018, яким було ухвалено, що за домовленістю між всіма учасниками товариства при реорганізації або ліквідації товариства чи виході учасника із складу товариства, кожний учасник отримує виплату у відповідності та пропорційно його частки у статутному капіталі товариства. Учасники погодили, що ці частки замінюються передачею майнових прав, що належать товариству в натурі згідно з переліком. Вказане свідчить про хибність доводів позивачів щодо відсутності рішення загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про здійснення виплати частки учасника шляхом передачі частини майна вказаного товариства;
- відновлення порушеного або не визнаного права власності позивачів на майнові права на об`єкт інвестування та будівництва, зокрема, спірні квартири №№ 55 , 59 . 65 , 67 , 74 , 223 , 230 не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору. Такий висновок суду ґрунтується на тому, що корпоративними спорами, зокрема, є спори між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, членами), у тому числі учасником, який вибув, а також між учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи, пов`язаними із створенням, діяльністю, управлінням та припиненням діяльності такої особи. Отже, позивачами обрано неефективний спосіб захисту своїх прав в частині вимоги про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» щодо передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири;
- оскільки вимоги про визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав є похідними від вимоги про визнання недійсним рішення (протокол) загальних зборів, суд дійшов висновку про відсутність підстав задоволення вказаних вимог.
Проте, апеляційний суд вважає необґрунтованими висновки місцевого господарського суду в частині відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, угоди про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018 та актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018.
Водночас, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири.
Вказане колегія суддів вважає за можливе обґрунтувати наступним чином.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
У розумінні закону суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Частиною 2 ст. 4 ГПК України встановлено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно з ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені положеннями ст. 16 ЦК України та ст. 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України).
Спосіб захисту порушеного права обумовлюється нормою матеріального права, яка регулює ті чи інші правовідносини між сторонами спору. Отже позивач, формулюючи позовні вимоги, повинен вказувати на ті надані йому законом права, що були об`єктивно порушені відповідачем (відповідачами), і позов повинен бути направлений на припинення цих правопорушень та на відновлення порушеного права.
У позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.
Отже, визначення відповідачів, предмета та підстав позову є правом позивача, а встановлення належності відповідачів та обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Статтями 13 та 14 ГПК України передбачено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Зі змісту ст. ст. 215 та 216 ЦК України убачається, що вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути пред`явлена однією зі сторін такого правочину або заінтересованою особою, права якої були порушені укладенням спірного договору.
У розумінні наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Отже, крім учасників правочину (сторін за договором), позивачем у справі також може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.
За приписами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1- 3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів:
- дефекти (незаконність) змісту правочину;
- дефекти (недотримання) форми;
- дефекти суб`єктного складу;
- дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Вирішуючи спір про визнання правочину (господарського договору) недійсним, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання такого правочину недійсним на момент його вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.
Отже, позивачами при зверненні до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, а також подальших правочинів щодо спірних майнових прав повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання його недійсним.
Окрім цього, виходячи зі змісту ст. ст. 15, 16 ЦК України, ст. 20 ГК України та положень процесуального закону, застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного суб`єктивного права (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.
Позивачі у позовній заяві першочергово стверджували, що договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 є недійсним в силу п. 1 ст. 215 ЦК України, оскільки не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України якою встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За доводами позивачів такий правочин укладений з порушенням приписів ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3 та 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9 та 12 Закону України «Про іпотеку».
Надалі одним з позивачів - Товариством з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» подано заяву про зміну підстав позову, у якій позивач-2 доповнив підстави позову іще однією підставою, а саме тим, що договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 укладений під впливом обману, що є підставою його недійсності в силу положень 230 ЦК України. Інші підстави позову залишилися незмінними.
Суд першої інстанції в основу висновків про відмову у задоволенні позову зазначив, що на підставі ст. 230 ЦК України стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом саме сторони такого правочину. Тобто, правом стверджувати про укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману належить виключно Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп».
При цьому, судом також зазначено, що необхідність аналізу та дослідження договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на предмет відповідності його умов приписам ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», п. п. 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку» нівелюється встановленням факту відсутності у позивачів повноважень на оскарження спірного правочину на підставі ст. 230 ЦК України.
Однак, вказані висновки суду першої інстанції є помилковими і такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки суд, фактично, не розглянув усі підстави позову, наведені позивачами у позовній заяві, обмежившись виключно встановленням відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав на підставі ст. 230 ЦК України.
Першочергово колегія суддів вважає за необхідне зосередитись на такій підставі визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, як укладення його під впливом обману, оскільки вважає, що в цій частині висновки суду першої інстанції є обґрунтованими.
В обґрунтування вказаної підстави позову Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» вказувало на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» було достеменно відомо, що воно позбавлене можливості самостійно розпоряджатися майновими правами на квартири, оскільки вони вже були передані Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» і забудовнику було встановлено обмеження на розпорядження вказаними майновими правами. Зазначене підтверджується актами від 28.03.2016 та 21.03.2017, які іменуються Перелік об`єктів інвестування та Додатковий перелік об`єктів інвестування, відповідно до яких майнові права на спірні квартири були передані Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал». Саме щодо цієї обставини, на переконання Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», відповідач-2 ввів в оману Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп».
Відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України якщо одна зі сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Згідно з ч. 1 ст. 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
За змістом наведених норм для визнання недійсним правочину як такого, що укладений під впливом обману, необхідно, щоб сторона була введена в оману саме стосовно обставин, які мають істотне значення. До таких обставин віднесено відомості щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Тобто особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману та наявність умислу в діях її контрагента, а й істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.05.2019 у справі №910/4924/18).
Під обманом слід розуміти умисне введення в оману представника підприємства, установи, організації або фізичної особи, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину (наприклад, у зв`язку з ненаданням технічної чи іншої документації, в якій описуються властивості речі). Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб`єктом введення в оману є сторона правочину, як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.
Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї зі сторін.
Правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману, на відміну від помилки, є умисел: особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тобто обман має місце, коли задля вчинення правочину або надається невірна інформація, або вона замовчується. Причому це робиться навмисно, з метою, аби правочин було вчинено. Усі ці обставини - наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.
Отже, позивач має довести наявність одночасно трьох складових, а саме:
- наявність умислу в діях відповідача;
- істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману;
- наявність обману.
Якщо все інше, крім умислу, доведено, вважається, що мала місце помилка.
Встановлення наявності умислу у недобросовісної сторони ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину за ст. 230 ЦК України. Аналогічні висновки щодо застосування ст. 230 ЦК України викладені у постанові Верховного Суду від 25.07.2019 у справі №910/9879/18.
Також, у постанові від 31.03.2021 у справі №910/18600/19 Верховний Суд вказав, що у вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі ст. 230 ЦК України господарські суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем факту обману, під яким необхідно розуміти умисне введення в оману особу, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману (позивач). Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Враховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.
З аналізу наведених приписів законодавства та висновків касаційного суду щодо їх застосування вбачається, що на підставі ст. 230 ЦК України стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом сторони такого правочину, оскільки саме сторона правочину може довести неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину.
Отже, в цій частині підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав відсутні, оскільки позов заявлено заінтересованими особами, а не однією з його сторін.
Щодо інших підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав апеляційний суд звертає увагу на наступне.
Згідно з ч. 6 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у редакції станом на день укладення оспорюваного договору купівлі-продажу відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.
Відповідно до підпунктів 6.3.3 та 6.3.4 п. 6.3 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 забудовник (яким на той час було Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест») зобов`язується передати майнові права управителю для подальшої передачі їх довірителям, не відчужувати та будь-яким способом не обтяжувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю, без його письмової згоди.
Відповідно до п. 1.6 договору управителя із забудовником забудовник в термін не пізніше 10 днів з дати укладання сторонами договору передає управителю майнові права на об`єкти інвестування в переліку об`єктів інвестування.
На підставі договору управителя із забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» об`єкти інвестування, про що сторонами було підписано акти від 28.03.2016 та 21.03.2017, які іменуються Перелік об`єктів інвестування та Додатковий перелік об`єктів інвестування (3, 4 секції).
Відповідно до вказаних переліків (актів) Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» прийняло об`єкти інвестування та майнові права на них в об`єкті будівництва (багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_7 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003)).
По актах управителю забудовником передано майнові права на 53 (акт від 28.03.2016) та 316 квартир з номерами від 54 по 369 (акт від 21.03.2017).
Серед майнових прав, які були передані Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», зокрема, були і спірні майнові права, а саме:
- на квартиру №223 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4 поверсі;
- на квартиру №55 в 3 секції, тип 2.1, 2 кімнати, загальною площею 89,27 кв. м, на 3 поверсі;
- на квартиру №59 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 4 поверсі;
- на квартиру №65 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 5 поверсі;
- на квартиру №67 в 3 секції, тип 1.5, 1 кімната, загальною площею 62,15 кв. м, на 5 поверсі;
- на квартиру №74 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 6 поверсі;
- на квартиру №230 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м на 5 поверсі.
Водночас, предметом укладеного 25.01.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, дійсність якого оспорюється позивачами, є відчуження відповідачем-2 на користь відповідача-3 майнових права на 16 квартир у багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі міста Києва (ЖК «Crystal House»), а саме №№1, 4, 8, 30, 55, 59, 61, 65, 67, 68, 74, 77, 217, 222, 223, 230.
Відповідно до актів прийому-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості №1 від 05.02.2018, №2 від 19.02.2018, №3 від 07.03.2018 та №4 від 23.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» майнові права на квартири: №№1, 4 та 8 у секції №1, №30 у секції №2, №№55, 59, 61, 65, 67, 68, 74 та 77 у секції №3, а також №№217, 222, 223 та 230 у секції №4 в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі міста Києва (ЖК «Crystal House»).
У п. 1.3 договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 зазначено, зокрема, що вказані майнові права належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на підставі договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі міста Києва, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест».
Проте, жодних доказів набуття права власності з боку Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на спірні майнові права саме на підставі договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_7 у Голосіївському районі міста Києва матеріали справи не містять.
Відповідачами також не надано суду доказів на підтвердження того, що управителем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» було надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» письмову згоду на відчуження спірних майнових прав.
Отже, колегія суддів констатує, що оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 укладений з порушення вимог ч. 6 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та підпунктів 6.3.3 та 6.3.4 п. 6.3 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» не мало жодних прав на розпорядження спірними майновими правами на квартири без згоди управителя, а отже і продажу їх Товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп».
Поряд з цим, в порушення приписів процесуального закону суд першої інстанції не дослідив правовідносини між попереднім забудовником та управителем, а також докази, надані сторонами, зокрема договір управителя із забудовником та переліки об`єктів інвестування, і не зазначив причин, з яких їх не було взято до уваги.
Також, як було зазначено вище, 16.05.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як іпотекодержателем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», як іпотекодавцем, укладений договір іпотеки.
За умовами п. п. 1.1-1.4 договору іпотеки за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_7 у Голосіївському районі м. Києва, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у Товариства з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010; ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку від 02.10.2015, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будлегінвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест». Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 10000000,00 грн. Характеристика об`єкту будівництва: об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс.
Згідно з п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016 іпотекодавець зобов`язаний не здійснювати відступлення третім особам майнових прав на об`єкти будівництва без письмової згоди на це іпотекодержателя.
Відповідно до абз. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції станом на день укладення оспорюваного договору предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Частиною 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
- зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
- передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
- відчужувати предмет іпотеки;
- передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 укладений з порушенням п. 2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9 та 12 Закону України «Про іпотеку», оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» не мало права без згоди іпотекодержателя - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» відчужувати спірні майнові права.
Щодо порушення прав позивачів як заінтересованих осіб, внаслідок укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, колегія звертає увагу на те, що Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» передано в управління майнові права, які відчужено відповідно до спірного правочину. Також, у зв`язку із заміною забудовника власником майнових прав на квартири у зазначеному вище житловому комплексі став новий забудовник - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал». Поряд з цим, у зв`язку з відчуженням майнових прав на об`єкти інвестування, а саме на квартири №№ 55 , 59 , 65 , 67 , 74 , 223 та 230 до моменту заміни забудовника, Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» не отримало ці майнові права.
Таким чином як управитель, так і новий забудовник позбавлені права володіти і розпоряджатися спірними майновими правами внаслідок їх відчуження на користь третьої особи з порушенням вимог закону, що безумовно порушує права позивачів.
Щодо інших позовних вимог, які, фактично, є похідними від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, колегія суддів зазначає наступне.
Як було встановлено вище, 03.04.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» укладено угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до умов якої сторони зарахували зустрічні однорідні вимоги в сумі 41300050,00 грн, в т. ч. ПДВ 6883341,66 грн, по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 та по договору купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018. Сторони визнали, що вказані вище зобов`язання за вищезазначеними договорами припиняються у повному обсязі, оскільки зустрічні вимоги є рівними та однорідними (п. 1.1 угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог).
Пунктами 2 та 3 угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018 передбачено, що з моменту набрання чинності цією угодою сторони не є зобов`язаними за договорами, зазначеними в п. 1 цієї угоди. Підписанням цієї угоди сторони підтверджують, що розрахунки між сторонами по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 та договору купівлі- продажу майнових права №1 від 25.01.2018 проведені в повному обсязі. Підписання цієї угоди сторонами свідчить про відсутність будь-яких майнових та/або матеріальних(фінансових) претензій сторін одна до одної по вищевказаних договорах.
03.04.2018 між вказаними юридичними особами підписаний акт про проведення повної оплати по договору №25/01-18 та по договору купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018, відповідно до якого сторони підтвердили, що підписанням цього акту на виконання п. 4.3 договору сторони підтверджують проведення оплати в повному обсязі по договору шляхом укладання між сторонами угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018. Підписанням цього акту сторони підтверджують про відсутність будь-яких майнових та фінансових претензій по договору одна до одної щодо проведення розрахунків по договору.
Разом з цим, вище судом встановлено, що за договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» відчужено майнові права на квартири з порушенням закону і такий договір є недійсним.
За змістом ст. ст. 216 та 236 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, він є недійсним з моменту вчинення.
Таким чином, суд виходить з того, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» як покупець за договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, не набуло майнові права на квартири за таким договором. Як наслідок, угода про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018, направлена на припинення зобов`язань сторін з оплати по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, є також недійсною, оскільки вищевказаний правочин не породжує для Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» жодних юридичних наслідків.
З огляду на викладене вище, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовної вимоги позивачів про визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018 на підставі ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України, як такої, що укладена на виконання недійсного правочину.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства спірних майнових прав на квартири та визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаних між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
Вище судом встановлено, що ОСОБА_1 заявою від 15.05.2018, посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клітко В.В. та зареєстрованою у реєстрі за №1889, повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» про добровільний вихід зі складу учасників вказаного товариства та просив виплатити йому вартість частини майна товариства, пропорційну його частці у статутному капіталі у розмірі 50,9776% статутного капіталу, а частку у розмірі 0,0024% статутного капіталу ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу.
Рішенням позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», оформленим протоколом №4 від 15.05.2018, було ухвалено вивести зі складу учасників товариства, зокрема, ОСОБА_1 та зменшити статутний капітал.
Також, рішенням позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп», оформленим протоколом №5 від 15.05.2018, ухвалено за домовленістю між всіма учасниками товариства, що при реорганізації або ліквідації товариства чи виході учасника зі складу товариства кожний учасник отримує виплату у відповідності та пропорційно його частки у статутному капіталі товариства. Учасники погодили, що ці частки замінюються передачею майнових прав, що належать товариству в натурі згідно з переліком.
Як наслідок, Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в рахунок виплати частки ОСОБА_1 у статутному капіталі вказаного товариства при виході його зі складу передало йому майнові права на квартири в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_7 (ЖК «Crystal House»), що були відчужені Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18.
Зазначене підтверджується актами прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаними між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що відновлення порушених прав позивачів на майнові права на квартири №№ 55 , 59 , 65 , 67 , 74 , 223 та 230 не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору, оскільки корпоративними спорами, зокрема, є спори між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, членами), у тому числі учасником, який вибув, а також між учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи, пов`язаними із створенням, діяльністю, управлінням та припиненням діяльності такої особи.
Проте, апеляційний суд вказує на те, що позивачі не є тими особами, що мають право оскаржувати рішення загальних зборів товариств, учасниками яких вони не є, з огляду на суть корпоративних правовідносин. Протилежне буде свідчити про втручання в процес управління товариством.
З урахуванням наведеного, висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства спірних майнових прав на квартири є обґрунтованими.
Водночас, апеляційний господарський суд зауважує на тому, що за своїми ознаками акти прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018 відповідають ознакам правочинів, внаслідок яких волевиявлення сторін таких правочинів було направлено на відповідне виникнення цивільних прав, обумовлених ними, за наслідками чого ОСОБА_1 набув право власності на спірні майнові права.
Поряд з цим, як було зазначено вище, договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, на підставі якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» придбало майнові права на спірні квартири, є недійсним.
За змістом ст. ст. 216 та 236 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, він є недійсним з моменту вчинення.
Таким чином, суд виходить з того, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» не набуло майнові права на квартири і не мало повноважень на здійснення подальшого розпорядження зазначеними активами на користь третіх осіб, в даному випадку на користь ОСОБА_1 .
З огляду на викладене вище, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог позивачів в частині визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаних між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 
Додатково колегія суддів вказує на те, що саме по собі рішення загальних зборів про здійснення виплати учаснику його частки шляхом передачі майнових права без його виконання не породжує правових наслідків у вигляді передачі відповідних прав.
Проте, таке рішення виконується шляхом підписання між сторонами відповідних актів приймання-передачі, що є двосторонніми правочинами. Отже, у даному випадку саме визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав найбільш ефективно захистить порушені права позивачів.
Щодо обраного позивачами способу захисту порушених прав слід вказати, що згідно зі ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. До способів захисту цивільних прав та інтересів належать, в тому числі, визнання права, відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до ст. 20 ГК України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються, в тому числі, шляхом: визнання наявності або відсутності прав, визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб`єктів господарювання; ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом.
За положеннями ч. 2 ст. 5 ГПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні таких спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.
У кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет міжнародного договору за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права для вирішення конкретного спору.
Станом на день звернення до суду спірні майнові права на квартири не визнаються, а їх власник кілька разів змінювався.
При цьому, майнові права не є предметом матеріального світу та їх не може бути фізично передано, знищено, а також не є послугою чи виконаною роботою. Отже, для відновлення прав позивачів задоволення позовних вимог про визнання недійсними правочинів щодо відчуження майнових прав поверне сторони у становище, яке було до їх укладення, тобто коли такі права не ставилися під сумнів і позивачі могли вільно користуватись цими правами.
За наявності ланцюгу правочинів, відповідно до яких відбувся перехід права власності на певне майно, зазвичай суди використовують шаблонний підхід та витребовують майно із чужого незаконного володіння. Поряд з цим, для застосування даного способу захисту законодавцем у випадку витребування майна від добросовісного набувача встановлені обмеження.
Згідно з ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
- було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
- було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
- вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Слід зазначити, що ще у 2017 році спірні майнові права були передані позивачу-1 для укладення договорів з довірителями і тому такі майнові права не вибули з володіння управителя.
У ОСОБА_1 наявні документи на підтвердження переходу до нього спірних майнових прав на квартири та, відповідно, у цивільному процесі він просить визнати за ним ці майнові права. Поряд з цим, майнові права на квартири залишалися у володінні управителя, а тому відсутня потреба витребовувати їх з чужого незаконного володіння.
З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що позивачами обрано належний та ефективний спосіб захисту порушених прав у контексті спірних правовідносин.
Підсумовуючи усе вищевикладене, апеляційний суд вважає, що рішення місцевого господарського суду не відповідає вимогам закону, а тому підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.
Отже, доводи апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» є частково обґрунтованими.
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим кодексом.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно зі ст. ст. 76 та 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Як передбачено ч. 1 ст. 277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи усе вищенаведене, колегія суддів приходить до висновку стосовно того, що оскільки судом апеляційної інстанції встановлено факт неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 у справі №910/13019/22 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову шляхом:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп».
- визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест».
- визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписаних між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
Відповідно до ст. 129 ГПК України та, беручи до уваги фактичні обставини виникнення судового спору, витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 у справі №910/13019/22 скасувати та ухвалити нове рішення.
3. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» задовольнити частково.
4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп».
5. Визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест».
6. Визнати недійсними акти прийому-передачі майнових прав №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 від 17.05.2018, підписані між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» та ОСОБА_1 .
7. В іншій частині у задоволенні позову відмовити.
8. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_13 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (01054, місто Київ, вул. Ярославів Вал, будинок 33Б, ідентифікаційний код 35393445) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та 11164 (одинадцять тисяч сто шістдесят чотири),50 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
9. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» (03039, місто Київ, проспект Валерія Лобановського, будинок 123, офіс 43, ідентифікаційний код 39066158) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (01054, місто Київ, вул. Ярославів Вал, будинок 33Б, ідентифікаційний код 35393445) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та 11164 (одинадцять тисяч сто шістдесят чотири),50 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
10. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» (04070, місто Київ, вулиця Набережно-Хрещатицька, будинок 25, ідентифікаційний код 41802920) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (01054, місто Київ, вул. Ярославів Вал, будинок 33Б, ідентифікаційний код 35393445) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви та 11164 (одинадцять тисяч сто шістдесят чотири),50 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
11. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_13 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (04071, місто Київ, вулиця Гончарна, будинок 12-В, ідентифікаційний код 42888768) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.
12. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» (03039, місто Київ, проспект Валерія Лобановського, будинок 123, офіс 43, ідентифікаційний код 39066158) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (04071, місто Київ, вулиця Гончарна, будинок 12-В, ідентифікаційний код 42888768) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.
13. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестмент Груп» (04070, місто Київ, вулиця Набережно-Хрещатицька, будинок 25, ідентифікаційний код 41802920) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (04071, місто Київ, вулиця Гончарна, будинок 12-В, ідентифікаційний код 42888768) 7443 (сім тисяч чотириста сорок три),00 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви.
14. Доручити Господарському суду міста Києва видати накази.
15. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк двадцять днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складений 18.11.2024.

Головуючий суддя                                                            В.В. Шапран 

Судді                                                                                С.І. Буравльов

                                                                                Л.Г. Сітайло