ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
06 листопада 2024 року
м. Київ
 
справа № 522/11264/20
провадження № 61-14874св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., 
Пархоменка П. І.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Плигіна Жанна Олександрівна, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
третя особа - Одеська міська рада,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , подану адвокатом Вроною Андрієм Валентиновичем, на рішення Приморського районного суду м.  Одеси від 15 червня 2022 року в складі судді Шенцевої О. П. та постанову Одеського апеляційного суду від 14 вересня 2023 року в складі колегії суддів: Дришлюка А. І., Сегеди С. М., Громіка Р. Д.,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся з позовом, який з урахуванням уточнення пред`явлено до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Плигіної Ж. О., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - Одеська міська рада, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію та витребування майна.
Позов мотивований тим, що він є власником кімнати АДРЕСА_1 . 
У витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 вересня 2019 року № 179919271 вказано, що квартира АДРЕСА_2 належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 вересня 2019 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 . Указаний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Плигіною Ж. О. та зареєстрований у реєстрі за № 596.
ОСОБА_3 отримав право власності на вказану квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 19 жовтня 2017 року, укладеного між ним та ОСОБА_4 . 
Відповідно до рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі № 2-2901/2004 ОСОБА_4 отримав у користування нежитлове приміщення у гуртожитку першого поверху, що було кабінетом колишнього завідувача гуртожитку за адресою: АДРЕСА_3 .
Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру досудових розслідувань від 24 липня 2018 року Шевченківським ВП Приморського ВП в м. Одесі ГУНП в Одеській області було зареєстровано кримінальне провадження № 12018161500001997 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 358 КК України, відомості про яке внесені на підставі заяви мешканців гуртожитку за вказаною адресою, з приводу того, що невідомі особи змінивши замки приміщенні загального користування гуртожитку, розташованого на першому поверсі № 4 та НОМЕР_5, пред'явили посадовим особам рішення Приморського районного суду м. Одеси про право власності на це майно.
Листом Шевченківського ВП Приморського ВП в м. Одесі ГУНП в Одеській області від 22 жовтня 2019 року № 36/1-СВ-1181 витребувано у Приморського районного суду м. Одеси належним чином завірену копію рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі 
№ 2-2901/2004. У відповідь на зазначений лист Приморський районний суд м. Одеси, за зазначеним номером справи, направив зовсім інше рішення від 09  квітня 2004 року, яке стосувалось стягнення заборгованості з ОСОБА_5 . Цей факт, на переконання позивача, свідчить про підроблення рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року 
№2-2901/2004, на підставі якого ОСОБА_4 незаконно отримав у користування нежитлове приміщення у гуртожитку першого поверху, що було кабінетом колишнього завідувача гуртожитку, за адресою: 
АДРЕСА_3 , адже відповідно до технічних паспортів гуртожитку від 05 серпня 2009 року та від 06 травня 2014 року кімната НОМЕР_5 на першому поверсі значиться як кабінет, а кімнати НОМЕР_6 як коридор та кладова.
ОСОБА_1 наголошував, що він неодноразово звертався до слідчих органів та прокуратури з приводу, на його думку, незаконного заволодіння приміщенням загальною користування гуртожитку (квартирою АДРЕСА_2 . Досудове розслідування кримінального провадження №12018161500001997 триває.
Кімната НОМЕР_5 у гуртожитку за адресою: АДРЕСА_3 є допоміжним приміщенням, що є спільною сумісною власністю його мешканців, окремо приватизації не підлягає. Незаконне набуття права власності на це приміщення порушує права позивача на вільне користування майном загального користування.
Крім того, у Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно при реєстрації права власності ОСОБА_2 неправильно зазначено адресу спірного нерухомого майна, а саме: « АДРЕСА_3 », хоча дійсною адресою гуртожитку є « АДРЕСА_3 ». Таким чином, при реєстрації права власності на кімнату АДРЕСА_2 допущено помилку, адже зазначеної у реєстрі адреси не існує.
Позивач також вказував, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна. Проте оскільки перша реєстрація була проведена на підставі підробленого рішення суду, а на спірне приміщення відповідно до вимог закону не може бути зареєстроване право власності, адже воно є допоміжним приміщення, реєстрація права власності на квартиру   АДРЕСА_2 підлягає скасуванню.
ОСОБА_1 з урахуванням уточнень просив:
визнати недійсним первинний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений 19 жовтня 2017 року державним нотаріусом Шостої одеської державної нотаріальної контори Пенчевим К. Л. за реєстровим № 4-1708;
визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений 15 вересня 2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Плигіною Жанною Олександрівною за реєстровим № 596;
скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Плигіної Ж. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 вересня 2019 року, індексний номер 48539066, в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 ;
витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 вересня 2019 року, індексний номер 48539066.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2022 року в задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 відмовлено.
Суд першої інстанції виходив з того, що при зверненні до суду позивач посилався на те, що договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_2 був укладений між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) на підставі підробленого рішення Приморського районного суду м. Одеси. Проте такі доводи не знайшли свого підтвердження, оскільки підробленість судового рішення не встановлено. Жодних належних та допустимих доказів того, що оспорювані договори купівлі-продажу не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, та іншим нормам матеріального закону не надано. При цьому договори купівлі-продажу: від 19 жовтня 2017 року, укладений між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець); від 05 вересня 2019 року, укладений між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), щодо квартири АДРЕСА_2 посвідчені нотаріально відповідно до вимог законодавства. Таким чином, вимоги позивача про визнання договорів купівлі-продажу від 19 жовтня 2017 року та від 05 вересня 2019 року є необґрунтованими, тому задоволенню не підлягають.
Стосовно позовних вимог про витребування майна суд першої інстанції вказав, що позивач не довів свого права власності на спірне нерухоме майно. Крім того, позивач зазначав, що його права та інтереси порушені саме на вільне користування як співвласника майном гуртожитку, але суду не надано доказів того, що майно (квартира АДРЕСА_2 ) є допоміжним приміщенням гуртожитку. Отже, відповідач ОСОБА_2 як власник нерухомого майна (квартири АДРЕСА_2 ) на законних підставах розпорядився своїм майном, уклавши 05 вересня 2019 року договір купівлі-продажу зазначеної квартири з відповідачем ОСОБА_3 , посвідчивши його у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Плигіної Ж. О. Тому позовні вимоги про витребування квартири  АДРЕСА_2 із володіння  ОСОБА_2 є безпідставними і необґрунтованими.
Щодо вимоги позивача про скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Плигіної Ж. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 вересня 2019 року, індексний номер 48539066, в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_2 , то суд першої інстанції вважав цю вимогу похідною від вимог про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, а тому також відмовив у її задоволенні.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 14 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2022 року змінено в частині мотивування. В іншій частині рішення залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що під час розгляду справи встановлено, що у цивільній справі № 2-2901/2004 зареєстровані інші сторони. При цьому в період 2002-2004 роки справа відносно ОСОБА_4 , ОСОБА_1 не реєструвалась. Оскільки рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі № 2-2901/2004 про визнання права власності за ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_2 не існує, то це рішення не породжує жодних юридичних наслідків щодо долі вказаного майна. Проте суд першої інстанції не врахував цих обставин, тому апеляційний суд вважав відповідні доводи апеляційної скарги обґрунтованими.
Апеляційний суд звернув увагу на те, що відповідно до статті 387 ЦК України саме власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Отже, власник має довести, що має право власності на майно, щодо якого заявляється вимога про витребування та підтвердити таке право відповідними доказами.
За обставинами цієї справи будинок за адресою: АДРЕСА_3 належить на праві власності державі Україна в особі Міністерства транспорту та зв`язку (відповідно до технічного паспорта та відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно). Разом з тим власник майна до участі в справі не залучений. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад. Цієї обставини суд першої інстанції не врахував, так само не визначивши статус спірного приміщення, яке за технічним паспортом складалось з: кабінету, кладової, коридору та було реконструйоване у житлове (що не заперечується сторонами), та має на момент спору статус «житла» в контексті практики Європейського суду з прав людини.
Крім того, апеляційний суд зауважив, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
За обставинами цієї справи відповідач ОСОБА_2 є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_2 , який набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна на підставі відплатного договору купівлі-продажу за 278 702,00 грн (відповідно до звіту оцінки майна).
При цьому позивач, фізична особа, який заявив по суті віндикаційну вимогу, не визначивши прямо, що вимога пред`являється на його користь (а суд першої інстанції в цій частині позов не уточнив), обґрунтовуючи позовні вимоги посилається на статус співвласника майна загального користування. Аналогічний статус має відповідач, адже витребування спірної квартири у останнього власника, який є добросовісним набувачем, може призвести до порушення норм законодавства та на відповідача, який на даний час перебуває в складі Збройних сил України, буде покладено індивідуальний та надмірний тягар.
Отже, апеляційний суд зробив висновок, що суд першої інстанції правильно відмовив по суті заявлених позовних вимог, проте мотиви цієї відмови підлягають зміні.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У жовтні 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Врона А. В. звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 вересня 2023 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
суди порушили норми процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин.Факт підроблення рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі 
№ 2-2901/2004, на підставі якого ОСОБА_4 отримав у користування приміщення у гуртожитку, підтверджується тим, що під зазначеним номером справи міститься зовсім інше судове рішення, яке жодним чином не стосується будь-яких прав та обов`язків ОСОБА_4 . На цей час за фактом того, що на приміщення загального користування (квартира АДРЕСА_2 , а фактично кімната НОМЕР_5 на першому поверсі (кабінет), кімнати НОМЕР_6 (коридор та кладова), на підставі підробленого рішення Приморського районного суду м. Одеси було зареєстроване право власності, відкрито кримінальне провадження за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 358 КК України, розслідування триває. Тому факт порушення прав співвласників зазначеного гуртожитку на розпорядження спільною сумісною власністю є очевидним. Незважаючи на встановлення апеляційним судом факту підроблення судового рішення, яке стало підставою для реєстрації права власності, суд апеляційної інстанції не застосував відповідних наслідків до договору купівлі-продажу спірної квартири;
під час здійснення первинної реєстрації права на спірне майно державний реєстратор Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Бондар О. М. не виконав вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та не перевірив справжність судового рішення, на підставі якого проводилася реєстраційна дія, шляхом направлення відповідного запиту до суду. Таким чином, первинна реєстрація права власності на спірне приміщення здійснена безпідставно та незаконно, з порушенням норм законодавства. Тому договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , а також договір купівлі - продажу цієї ж квартири, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , є недійсними. Отже, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання вказаних договорів купівлі-продажу недійсним та інших вимог, а саме про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про витребування майна;
суди помилково вважали, що позивач не довів факту порушення його прав, оскільки йому належить кімната АДРЕСА_1 . При цьому відповідно до технічних паспортів гуртожитку від 05 серпня 2009 року та від 06 травня 2014 року кімната НОМЕР_5 на першому поверсі значиться як кабінет, а кімнати НОМЕР_6 як коридор та кладова. Отже, кімнати НОМЕР_8, НОМЕР_5, у зазначеному вище гуртожитку є допоміжними приміщеннями, яке є спільною сумісною власністю його мешканців та окремо приватизації не підлягають. Тому ОСОБА_1 як власник кімнати НОМЕР_7 у гуртожитку відповідно до норм закону є співвласником допоміжних приміщень, а підтвердження цього факту не потребує здійснення додаткових дій;
твердження апеляційного суду, що на момент розгляду спору спірні приміщення мають статус «житла», не відповідає вимогам законодавства, адже у позовній заяві вказано саме про незаконну реєстрацію права на кімнати НОМЕР_8, НОМЕР_5 у гуртожитку, які на момент такої реєстрації були допоміжними приміщеннями та спільною сумісною власністю мешканців гуртожитку;
ОСОБА_2 не проявив обачність та обережність, не дослідив історію вибуття спірного майна у попередніх власників, не вжив усіх необхідних заходів для з`ясування відповідних обставин, адже він міг знати про відсутність права на продаж цього майна у продавця. Навіть якщо вважати, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, суди не взяли до уваги обставин вибуття спірного нерухомого майна з володіння першого власника. Крім того, на спірні приміщення відповідно до норм закону не може бути зареєстроване право власності, адже вони є допоміжними приміщеннями.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 листопада 2023 року відкрито касаційне провадження у справі № 522/11264/20 та витребувано справу із суду першої інстанції.
У грудні 2023 року матеріали справи № 522/11264/20 надійшли до Верховного Суду.
Розпорядженням № 1197/0/226-24 від 08 жовтня 2024 року призначено повторний автоматизований розподіл судової справи, внаслідок якого справу передано судді доповідачу Дундар І. О.
Ухвалою Верховного Суду від 28 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 29 листопада 2023 року зазначено, що доводи касаційної скарги містять підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України (суди попередніх інстанцій не застосували висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 16  грудня 2020 року у справі № 914/554/19, від 03 листопада 2021 року у справі № 520/548/18, від 17 березня 2021 року у справі № 922/634/19 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 674/31/15-ц).
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що  ОСОБА_1 є власником кімнати АДРЕСА_1 .
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 вересня 2019 року № 179919271 квартира АДРЕСА_2 належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 вересня 2019 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 . 
ОСОБА_3 отримав право власності на вказану квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 19 жовтня 2017 року, укладеного між ним та ОСОБА_4 . Відповідно до умов зазначеного договору купівлі-продажу ОСОБА_4 став власником спірної квартири на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі 
№  2-2901/04.
Згідно з відповіддю Приморського районного суду м. Одеси від 22 листопада 2022 року під час перевірки обліково-статистичних карток у цивільних справах за 2004 рік та цивільних справ, що зберігаються в архіві суду, встановлено, що у цивільній справі № 2-2901/2004 зареєстровані інші сторони. Перевіривши алфавітні покажчики за 2002-2004 роки встановлено, що справа відносно ОСОБА_4 , ОСОБА_1 не реєструвалась.
Позиція Верховного Суду
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021  року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі 
№ 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).
Відповідно до пункту 3 статті 1-1 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» допоміжні приміщення у гуртожитку - приміщення у гуртожитку, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку як житлового комплексу та побутового обслуговування і задоволення санітарно-гігієнічних потреб його мешканців (кухні, санвузли, сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні (позакімнатні) коридори, колясочні, кладові, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Власники житлових і нежитлових приміщень у гуртожитках є співвласниками допоміжних приміщень у гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням гуртожитку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку (пункт 10 частини першої статті 3 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків»).
Згідно з частинами першою-другою статті 6 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» власники житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у гуртожитку і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку. Допоміжні приміщення у гуртожитку передаються у спільну сумісну власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Співвласники допоміжних приміщень у гуртожитку зобов`язані не перешкоджати іншим особам у правомірному користуванні такими приміщеннями.
Передача у власність громадян житлових приміщень у гуртожитках здійснюється з одночасною передачею їм у спільну сумісну власність допоміжних приміщень (приміщень загального користування) (стаття 3 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року в справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказано, що: «законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості. Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що «допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі №  904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19 (провадження № 61-12504св22) зазначено, що:
«при зверненні із позовом ОСОБА_4 посилався на те, що нежитлові приміщення цокольного поверху № НОМЕР_3 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 є допоміжними приміщеннями, що належать мешканцям багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності (том 1, а. с. 2-12). У зв`язку із цим ОСОБА_4 просив визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №120 від 28 квітня 2016 року «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, в частині реєстрації за територіальною громадою м. Одеси права власності на «нежитлові приміщення цокольного поверху № НОМЕР_3 загальною площею 845,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_5»;
позивач зазначав, що є співвласником підвалу цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Визнання права власності на приміщення підвалу, де розташоване технічне обладнання будинку (електрощитові, стояки теплопостачання та водопостачання, водо відведення, сходи до підвалу), унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку, порушує право спільної сумісної власності співвласника багатоквартирного будинку, законні інтереси позивача та є незаконним з боку виконавчого комітету Одеської міської ради (том 1, а. с. 2-12);
аналіз матеріалів справи свідчить, що на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію технічного паспорта на житловий будинок АДРЕСА_5, від 28 травня 2011 року, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» Одеської міської ради, відповідно до якого, загальна площа підвалу в даному будинку, становить 969,5 кв. м, яка відповідно до експлікації складається з щитової, водомірного вузла, підсобних приміщень та кладових (том 1, а. с. 44-48); акт приймання-передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами водопостачання та водовідведення, розташованих за адресою АДРЕСА_5, від 28 січня 2016 року, в розділі «Відомості про нежилі приміщення будинку» вказано: «Площа нежилих приміщень житлового будинку складає - 2099,0 кв. м, у тому числі: підвали 969,5 кв. м, сходові клітини - 1129,5 кв. м» (том 1, а. с. 20-27); фотоматеріали на яких зображено підвальні приміщення будинку АДРЕСА_5, в яких наявні мережі, водопостачання, водовідведення та електропостачання для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку в цілому (том 1, а. с. 28-29). У тексті позовної заяви зазначено, що вказані фотоматеріали виготовлені позивачем безпосередньо перед подачею позовної заяви та на них зображено підвальні приміщення в будинку АДРЕСА_5, в яких прокладено мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, електрощитова;
в порушення норм процесуального права суди не надали оцінки вказаним доказам та інформації, що в них відображена, на предмет того чи спірні приміщення допоміжними. Суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
У справі, що переглядається:
при зверненні з позовом провизнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію та витребування майна ОСОБА_1 посилався на те, що він є власником кімнати АДРЕСА_4 а за тією ж адресою належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 вересня 2019 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 . Водночас ОСОБА_3 отримав право власності на вказану квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 19 жовтня 2017 року, укладеного між ним та ОСОБА_4 . При цьому ОСОБА_4 набув право власності на цю квартиру, яка була кабінетом колишнього завідувача гуртожитку, підставі підробленого рішення Приморського районного суду м. Одеси від 20 жовтня 2004 року в справі № 2-2901/2004;
позивач наголошував, що кімната АДРЕСА_2 (квартира АДРЕСА_5 а за умовами оспорюваних договорів) є допоміжним приміщенням, що є спільною сумісною власністю його мешканців, та окремо приватизації не підлягає. Незаконне набуття права власності на це приміщення порушує його права на вільне користування майном загального користування;
на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним, до матеріалів справи позивачем було долучено: копію технічного паспорта будівлі гуртожитку за адресою:  
АДРЕСА_3 від 05 серпня 2009 року, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості», та копію технічного паспорта будівлі гуртожитку за адресою:  АДРЕСА_3  від 06 травня 2014 року, виготовленого ТОВ Юридично-консультаційний центр «ПравоПроект», відповідно до яких, на першому поверсі гуртожитку за НОМЕР_5 значиться приміщення кабінету загальною прощею 12,1 кв. м, а за НОМЕР_6 коридор та кладова площами 2.5 кв. м та 3 кв. м відповідно (т. 1, а. с. 28-40). Інших доказів того, що приміщення НОМЕР_5 на першому поверсі гуртожитку (кабінет) загальною прощею 12,1 кв. м є допоміжним приміщенням матеріали справи не містять;
проте суди всупереч норм процесуального права не перевірили доводи позивача та не встановили того чи є спірне приміщення НОМЕР_5 (спірні приміщення НОМЕР_8 та НОМЕР_5) гуртожитку за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним (-и), та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації кімнат (квартир) тощо), без доступу до якого експлуатація гуртожитку є неможливою, та чи використовується воно (вони) для обслуговування гуртожитку.
За таких обставин суди зробили передчасний висновок про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що рішення суду першої інстанції, яке змінене апеляційним судом, та постанова апеляційного суду ухвалені без додержання норм процесуального та матеріального права. Таким чином, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу  ОСОБА_1 слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Щодо розподілу судових витрат
Згідно із підпунктом «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».
Тому, з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Вроною Андрієм Валентиновичем, задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м.  Одеси від 15 червня 2022 року, змінене апеляційним судом, та постанову Одеського апеляційного суду від 14 вересня 2023 року скасувати.
Справу № 522/11264/20 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції рішення Приморського районного суду м.  Одеси від 15 червня 2022 року та постанова Одеського апеляційного суду від 14 вересня 2023 року втрачають законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                   В. І. Крат
Судді:                                                                             Д. А. Гудима
І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко