ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 жовтня 2024 року
м. Київ
справа № 522/21784/17
провадження № 61-3994св23 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивачка -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва Олександра Валеріївна,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, -  ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року у складі судді Єршової Л. С. та постанову Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 року у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., 
Таварткіладзе О. М., Князюка О. В., і виходив з такого.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1.           У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до
ПАТ КБ «ПриватБанк», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Груєвої О. В. про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію, скасування записів про державну реєстрацію. 
2.           На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначала, що вона є власником квартир 
АДРЕСА_1 .
3.           13 квітня 2007 року вона уклала з ЗАТ КБ «Приватбанк» договір іпотеки, предметом якого є вищевказані квартири, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А., зареєстрований в реєстрі за № 5602. Зазначений іпотечний договір укладений на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №ODVIGA00000053 
від 13 квітня 2007 року, укладеним між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_2 .
4.           У вересні 2017 року з листа ПАТ КБ «Приватбанк» вона дізналась про те, що на належні їй квартири банк звернув стягнення шляхом реєстрації за собою права власності на спірну нерухомість, у зв`язку із чим вимагає її виселення.
5.           Посилалася на те, що не отримувала письмової вимоги про усунення порушень, як це передбачено частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, їй невідомо за якою вартістю відповідач набув право власності на спірне нерухоме майно та чи здійснював він взагалі оцінку спірної квартири відповідно до вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
6.           Вважала, що АТ КБ «Приватбанк» набуло право власності на спірні квартири з порушеннями діючого законодавства України та умов договору іпотеки.
7.           З огляду на наведене та ураховуючи уточнення позовних вимог, 
ОСОБА_5 просила суд: визнати протиправними та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32879183 від 13 грудня 2016 року та № 32882280 від 13 грудня 2016 року, прийняті приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В. щодо реєстрації за 
ПАТ КБ «Приватбанк» права власності на квартиру 
АДРЕСА_2 , загальною площею 131,5 кв. м, житловою площею 83,4 кв. м (номер запису про право власності: 17983781), та на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 28,6 кв. м, житловою площею 20,3 кв. м (номер запису про право власності: 17987089); скасувати запис у Державному реєстрі прав власності №17983781 від 09 грудня 2016 року про право власності ПАТ КБ «Приватбанк» на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 131,5 кв. м, житловою площею 83,4 кв. м, вчинений згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32879183 від 13 грудня 2016 року, прийнятим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В.; скасувати запис у Державному реєстрі прав власності № 17987089 від 09 грудня 2016 року про право власності ПАТ КБ «Приватбанк» на квартиру 
АДРЕСА_3 , загальною площею 28,6 кв. м, житловою площею 20,3 кв. м, вчинений згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32882280 від 13 грудня 2016 року, прийнятим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В.
8.           29 жовтня 2018 року до участі у справі у статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, було залучено ОСОБА_2 .
Стислий виклад позиції відповідачів
9.           Відповідач ПАТ КБ «ПриватБанк» заперечував проти задоволення позовних вимог, посилаючись на їх необґрунтованість. Зазначав, що 
ОСОБА_2 за умовами договору іпотеки погодилася на позасудове врегулювання спору. Повідомлення про необхідність виконання вимог іпотекодержателя було направлено позивачці та позичальнику з урахуванням вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку». Заперечень щодо реалізації квартири або повідомлення про намір придбати предмет іпотеки не було. Розмір заборгованості за кредитним договором на момент звернення до нотаріуса із заявою про реєстрацію права власності на предмет іпотеки складав 
250 382,45 дол. США.
10.        Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва О. В. також заперечувала проти задоволення позовних вимог, посилалась на правомірність її дій, як державного реєстратора, виконання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
11.        РішеннямПриморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
12.        Визнано протиправними та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32879183 від 13 грудня 2016 року та № 32882280 
від 13 грудня 2016 року, прийняті приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В. щодо реєстрації за ПАТ КБ «ПриватБанк» права власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 131,5 кв. м, житловою площею 83,4 кв. м (номер запису про право власності: 17983781), та на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 28,6 кв. м, житловою площею 20,3 кв. м (номер запису про право власності: 17987089).
13.        Скасовано запис у Державному реєстрі прав власності № 17983781 
від 09 грудня 2016 року про право власності ПАТ КБ «ПриватБанк» на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 131,5 кв. м, житловою площею 83,4 кв. м, вчинений згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32879183 від 13 грудня 2016 року, прийнятим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В.
14.        Скасовано запис у Державному реєстрі прав власності № 17987089 
від 09 грудня 2016 року про право власності ПАТ КБ «ПриватБанк» на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 28,6 кв. м, житловою площею 20,3 кв. м, вчинений згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32882280 від 13 грудня 2016 року, прийнятим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О. В.
15.        Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірна державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ПАТ КБ «ПриватБанк» була здійснена з порушенням вимог частини першої статті 35 та частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Зокрема, наявні в реєстраційних справах копії повідомлень про вручення поштових відправлень не дають можливості встановити конкретний вміст поштового відправлення та з`ясувати які саме документи були направлені і отримані адресатом. Повідомлення про вручення таких відправлень відсутні у відкритих даних Укрпошти, які доступні в електронному сервісі перевірки поштових відправлень. Крім того, відповідач не забезпечив здійснення суб`єктом оціночної діяльності проведення оцінки предметів іпотеки, не повідомляв позивачку та не зазначав у вимогах про усунення порушень умов договорів іпотеки про вартість, за якою здійснюється набуття права власності на предмет іпотеки в порядку позасудового звернення стягнення.
Основний зміст та мотиви судового рішення суду апеляційної інстанції
16.        Постановою Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 рокуапеляційну скаргу представника АТ КБ «Приватбанк» задоволено частково. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року змінено. 
17.        Викладено абзац перший резолютивної частини вказаного судового рішення у новій редакції, позов ОСОБА_1 до ПАТ КБ «ПриватБанк», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Груєвої О. В., за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, - 
ОСОБА_2 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про державну реєстрацію задоволено частково.
18.        Викладено мотивувальну частину рішення Приморського районного суду 
м. Одеси від 18 грудня 2019 року у редакції цієї постанови.
19.        В іншій частині судове рішення залишено без змін.
20.        Вирішено питання про розподіл судових витрат.
21.        Суд апеляційної інстанції не погодився з висновками суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог 
ОСОБА_1 у зв`язку з невиконанням відповідачем вимог статті 35 Закону «Про іпотеку». Встановлено, що вимога про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки і повідомлення про вручення поштового відправлення були надані державному реєстратору та містяться в матеріалах реєстраційних справ.
22.        Водночас, суд апеляційної інстанції вважав обґрунтованими висновки суду першої інстанції про порушення відповідачем при зверненні стягнення на предмет іпотеки вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки банк не здійснив оцінку вартості предмету іпотеки та не довів до відома позивачки відповідні відомості. Зазначене порушення є правовою підставою для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Узагальнені доводи касаційної скарги
23.        У березні 2023 року АТ КБ «ПриватБанк» через підсистему «Електронний суд» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Приморського районного суду міста Одеси від 18 грудня 
2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 року в частині задоволених вимог, ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.
24.        Підставою касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди попередніх інстанцій не застосували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі 
№ 911/3594/17, від 05 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19, постанові Верховного Суду у складі суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, а також постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 22 травня 2018 року у справі № 923/1283/16, від 27 червня 2018 року у справі 
№ 921/403/17-г/6, від 27 червня 2018 року у справі № 904/8186/17, від 10 квітня 2019 року у справі № 522/4689/16-ц, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 23 травня 2019 року у справі № 922/3707/17, від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України).
25.        Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суди попередніх інстанцій не урахували, що положеннями договору іпотеки сторони передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя у позасудовому порядку, зокрема шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов'язаний письмово повідомити іпотекодавця. Зауважено, що банк письмово звертався до позивачки з вимогою про погашення заборгованості та з попередженням відносно звернення стягнення на предмет іпотеки. Докази зазначеного містяться в матеріалах справи. 
26.        Зазначає, що вимога іпотекодержателя залишилися без виконання, борг не сплачено, у зв'язку з чим банк реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на нього. Державна реєстрація права власності була проведена на підставі документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127). Підстав для відмови у здійсненні реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем не було.
27.        Акцентує увагу на невиконанні основного зобов'язання та намаганні позивачки уникнути відповідальності. Вважає, що державному реєстратору були надані всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності.
28.        Крім того, посилається на практику Верховного Суду щодо неналежності такого способу захисту як скасування запису про проведену державну реєстрацію права.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
29.        Ухвалою Верховного Суду від 27 липня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі № 522/21784/17, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
30.        У вересні 2023 року матеріали цивільної справи № 522/21784/17 надійшли до Верховного Суду.
31.        04 жовтня 2024 року на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду, у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_4 , справу № 522/21784/17 розподілено 
судді-доповідачеві.
32.        Ухвалою Верховного Суду від 10 жовтня 2024 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. Продовжено до 02 листопада 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Брагарчук О. Р., строк на подання відзивів на касаційну скаргу АТ КБ «ПриватБанк» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 року.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу
33.        02 листопада 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені яких діє адвокат Брагарчук О. Р., через підсистему «Електронний суд» подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу АТ КБ «ПриватБанк», у яких, посилаючись на необґрунтованість доводів скарги, просять суд відмовити у її задоволенні.
34.        На обґрунтування відзивів на касаційну скаргу ОСОБА_1 та 
ОСОБА_2 зазначили, що судом апеляційної інстанції було надану належну правову оцінку доводам ПАТ КБ «ПриватБанк» щодо виконання ним вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», що в свою чергу стало підставою для зміни мотивувальної частини рішення суду першої інстанції. Водночас, судами попередніх інстанцій встановлено, що в матеріалах реєстраційних справ відсутня оцінка нерухомого майна на момент його відчуження. Акцентують увагу на тому, що касаційна скарга не містить обґрунтувань щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
35.        Додатково зауважили, що оскільки спірні реєстраційні дії були здійснені державним реєстратором 13 грудня 2016 року, суди попередніх інстанцій правильно застосували до спірних правовідносин приписи Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції станом на дату вчинення реєстраційних дій.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
36.        13 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ «Приватбанк» було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н .А., зареєстрований за № 5602.
37.        Згідно з умовами указаного іпотечного договору, ОСОБА_1 виступила майновим поручителем виконання ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором № ODVIGA00000053 від 13 квітня 2007 року, укладеним між ним та ЗАТ КБ «Приватбанк».
38.        Предметом договору іпотеки, відповідно до пункту 33.3 договору, виступають належні ОСОБА_1 на праві власності квартири: квартира АДРЕСА_2 , яка складається з 4-х житлових кімнат, загальною житловою площею 83,4 кв. м, та підсобних приміщень загальною площею 131,5 кв. м, (право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Комісаровою С. О. від 10 червня 2004 року 
№ 1150); квартира 
АДРЕСА_3 , яка складається з 2-х кімнат, загальною житловою площею 20,3 кв. м, та підсобних приміщень загальною площею 28,6 кв. м (право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. 11 листопада 
2004 року № 15149).
39.        Пунктом 22 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених пунктами 16.7.1., 16.7.2, 16.9. цього договору, відповідно до розділу 5 Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. При зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку сторони погодились, що початкова ціна предмету іпотеки встановлюється у розмірі 50 % від його вартості згідно з пунктом 33.4 цього договору.
40.        Згідно з пунктом 23 іпотечного договору, реалізація предмету іпотеки здійснюється відповідно до умов цього договору та чинного законодавства України.
41.        Пунктом 27 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійсненим у позасудовому порядку шляхом: 1) переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця; 2) продажу предмета іпотеки будь-якій особі та 
будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укладати такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодержателя.
42.        Посилаючись на те, що ОСОБА_2 своїх зобов`язань за кредитним договором не виконував, відповідач АТ КБ «Приватбанк» 09 грудня 2016 року звернувся із заявами № 19972560 та № 19970466 до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Груєвої О. В. про державну реєстрацію права власності на квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 .
43.        З матеріалів реєстраційної справи № 1115248551101 щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: кв. АДРЕСА_3 , вбачається, що підставою для державної реєстрацій права власності на квартиру став договір іпотеки, що містить іпотечне застереження, вимога про усунення порушень умов іпотечного договору за                                          вих. №Z157VPB400000B від 01 листопада 2016 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.
44.        З матеріалів реєстраційної справи № 1115067351101 щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: кв. АДРЕСА_2 , вбачається, що підставою для державної реєстрацій права власності на квартиру став договір іпотеки, що містить іпотечне застереження, повідомлення вих № Z157VPB400000B від 01 листопада 2016 року, повідомлення про вручення поштового відправлення.
45.        З інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що відповідач АТ КБ «Приватбанк» 09 грудня 2016 року набув право власності на квартири, належні позивачці, на підставі договору іпотеки, укладеного між ними.
46.        Рішення про державну реєстрацію за банком права власності на квартиру АДРЕСА_3 (інд. № рішення - 32882280 
від 13 грудня 2016 року) та квартиру АДРЕСА_2 (інд. № рішення - 32879183 від 13 грудня 2016 року) прийняв приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва О. В.
Позиція Верховного Суду
47.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
48.        Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
49.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
50.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
51.        Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
52.        Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
53.        Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.
54.        У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
55.        Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
56.        Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
57.        Статтею 525 ЦК України передбачена недопустимість односторонньої відмови від зобов`язання.
58.        Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
59.        Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
60.        Таким чином, способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора поділяються на: 1) судовий (на підставі рішення суду); 2) позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя), кожен з яких має власний правовий механізм реалізації.
61.        Для реалізації іпотекодержателем своїх прав на задоволення вимог шляхом позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки і набуття права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
62.        Позивач не позбавлений відповідно до статей 38, 39 ЦК України можливості звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж набуття права власності на нього, якщо це передбачено договором.
63.        Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду на підставі застереження в іпотечному договорі або в окремому договорі, укладеному сторонами в порядку досудового врегулювання.
64.        Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України.
65.        Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; додержуватися моральних засад суспільства тощо (статті 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
66.        Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
67.        У справі, яка переглядається, встановлено, що кредитор (іпотекодержатель) ПАТ КБ «ПриватБанк» реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування позасудового способу урегулювання спору, передбаченого статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (набуття права власності на предмет іпотеки), на підставі іпотечного застереження, закріпленого у пункті 27 іпотечного договору. 
68.        Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
69.        Частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку», зараз і надалі - у редакції, яка діяла на момент здійснення реєстраційної дії, передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
70.        Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127, зараз і надалі у редакції, яка діяла на момент здійснення реєстраційної дії, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
71.             Суд апеляційної інстанції, в порядку перевірки доводів апеляційної скарги ПАТ КБ «ПриватБанк», встановив, що державному реєстраторові для здійснення оспорюваної реєстраційної дії щодо переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя було надано вимогу про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки і повідомлення про вручення поштового відправлення. Зазначене стало підставою для зміни мотивів рішення суду першої інстанції, зокрема в частині виключення посилань на неотримання позивачкою повідомлення, передбаченого статтею 35 Закону України «Про іпотеку».
72.             Ураховуючи наведене, необґрунтованими є посилання касаційної скарги ПАТ КБ «ПриватБанк» щодо порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права в частині встановлення невиконання відповідачем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».
73.        У той же час, як судом першої інстанції, так і судом апеляційної інстанції, було встановлено, що у реєстраційних справах щодо спірних об`єктів нерухомості відсутня їхня оцінка на момент звернення стягнення.
74.        Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
75.        Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
76.        За змістом частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 
77.        Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
78.        У пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. 
79.        На момент здійснення спірних реєстраційних дійПорядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку 
№ 1127 лише 26 лютого 2020 року.
80.        Водночас, хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
81.        Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
82.        Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
83.        Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно з другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
84.        Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17.
85.        У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц  та 
від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду також акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
86.        У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
87.             Встановивши, що для здійснення оспорюваних реєстраційних дій державному реєстратору не було надано документ про експертну оцінку предмета іпотеки, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов законного та обґрунтованого висновку про порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на об`єкт іпотеки.
88.             Доводи касаційної скарги ПАТ КБ «ПриватБанк» зазначених висновків судів попередніх інстанцій не спростовують.
89.             Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
90.        Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).
91.        Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц). 
92.        Суди попередніх інстанцій, встановивши факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки (статті 37 Закону України «Про іпотеку»), вважали необхідним скасувати як рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, так і здійснені на його підставі записи у Державному реєстрі прав власності.
93.        У постанові Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі 
№ 922/2589/19 викладено висновок про те, що з 16 січня 2020 року законодавець виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а отже, відсутня необхідність застосування позивачем такого способу судового захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права, а значить - не спроможний надати особі ефективний захист її прав (стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
94.        Зазначена практика застосування статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, яка набрала чинності з 16 січня 2020 року, а саме щодо належності та ефективності такого способу захисту як скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, є сталою (постанови Верховного Суду від 06 липня 2023 року у справі № 462/4050/19-ц,  від 20 вересня 2023 року у справі                               № 201/11618/19, від 19 червня 2024 року у справі № 521/15271/19, 
від 07 жовтня 2024 року у справі № 755/1228/17).
95.        Зазначений підхід також застосовано у постанові Верховного Суду 
від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19, яка зазначена в касаційній скарзі, як підстава касаційного оскарження.
96.        Водночас у цій справі рішення ухвалено судом першої інстанції 18 грудня 2019 року, отже відсутні підстави для висновку про порушення судом при вирішенні спору приписів статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, яка набрала чинності з 16 січня 2020 року.
97.        Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
98.        З урахуванням доводів касаційної скарги АТ КБ«ПриватБанк», які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення касаційної скарги.
99.        Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року у незміненій після апеляційного перегляду частині та постанова Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 року ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для їх скасування не встановлено.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» залишити без задоволення.
2.           Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 грудня 2019 року з урахуванням змін, внесених за результатами апеляційного перегляду, та постанову Одеського апеляційного суду від 31 січня 2023 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                     О. В. Білоконь
 
                                                                                              О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович